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廿年短炒研究結果(3) 買樓謬誤

1 : GS(14)@2012-01-22 10:09:29

由於奉行自由經濟多年,香港是一個經濟週期頗明顯的地方,世界相似的地方也著實不多,當年諾貝爾獎美國經濟學大師「費烈文」Milton Friedman,亦盛讚香港是自由經濟的最佳典範。Marbo是研究自由經濟的人,身為土生土長的香港人,心裡是十分自豪的!



題外話一句,Friedmann在德語正好是Freeman之意,不知費烈文是否與之有淵源了!



說回正題,近日,Marbo為了寫「廿年短炒研究結果」一文,結果無意中找到了太古城在1989年的樓價,非海景的,例如是「山字」、「宮字」等,差不多是$3,000/平方呎,當然是以建築面積算,今天太古城「非海景」最高的大概是$10,000/平方呎吧!廿二年算來,是升了約330%,即是3倍多。至於海景單位,例如是「星字」或者沿海的「綠楊」、「海棠」一類,升幅也差不多。複合回報率(IRR)一年大概是5.6%!



承前文「廿年短炒研究結果」,1989年10月11日恆生指數2,844點,至執筆之2011年3月4日收市23,409點,增幅約是823%,即是8倍多,複合回報率(IRR)一年大概是10%!



其中,盈富基金(或恆生指數成份股平均派息)粗略估計一年平均派息約有4%,若把這亦計算在內,假設以股代息累積下來,那麼一年就約有14%回報,總回報率就差不多是18倍了!



當然,太古城不能完全代表香港的樓市,不過,根據Also sprach Analyst所造的統計,以1980年樓市指數約40點至2011年約160點,升幅即是4倍,也跟太古城的相距不太遠吧!(Also sprach 即是德文also speak的意思,來自德國著名哲學家尼釆Friedrich Nietzsche的名著Also sprach Zarathustra,亦是李察史特勞斯Richard Strauss之名交響詩,相信此君必是二者其一之愛好者了!)



股市樓市,兩者回報熟優熟劣,立竿見影,不用多說。



可是,為什麼很多人都覺得買樓回報更高呢?那是因為他們計多了一條數,又同時計漏了幾條數!



計多了的,是買樓的回報率,因為一般買樓都最少造七成按揭(Mortgage),八十年代更是九成按揭,甚至九成半也有。那即是無形中造了三、四倍槓桿(Leverage),也即是類似股票中說的「造孖展」(Margin)。



所以,以當年一間二百萬的單位來說,業主其實只是付了一至三成的本金(首期),即是大概二十萬至六十萬,這樣算起來,如果如上述樓價升了330%,以七成按揭計算,實際就是升了330%/30%=1,100%,差不多是11倍,複合回報率(IRR)一年大概是11.5%了!



同樣地,如果當時以此比例造槓桿,投資在恆生指數股票(例如是盈富基金)的話,那回報率也變成了是823%/30%,大概是27倍,複合回報率(IRR)一年大概是16%!若果如前把股息都算上,則回報率便大概是18倍/30%,約是60倍了!



至於,小業主計漏了幾條數,一條是按揭所付的利息,今天雖是歷史新低的2、3厘一年,八十年代可是18厘以上,更曾高見過21厘!很多精明供樓的小業主當年也知道,大概供完廿年樓,所付利息已可多買一個單位了!



換句話說,是你冒了絕大部份風險後,供多了一層樓給銀行,當年以七成按揭造的總回報,也就最少要減低一半了!是故,八、九十年代,當時的按揭大哥「匯豐」,其股價又哪有不屢創住績的道理呢?



另外幾條小業主計漏了的,是「交易成本」,例如是厘印費、律師費、買賣佣金…尚有裝修費用,每年的差餉、地租…等等,可也不是少數目,也是不知不覺蠶食了投資人的回報。當然,自住的可以說是「賺了租金」,可是,這是真的嗎?自己客觀一點,細心想一想吧!



說到這裡又想起了一些有趣的事,自1965年起至2010年度止,巴菲特的巴郡(Berkshire Hathaway) 複合回報率(IRR)一年大概是20.2%!總回報率是490,409%,即是大概4,904倍,同期的美國S&P-500指數(含股息),複合回報率(IRR)一年大概是9.4%,總回報率是6,262%,即是大概63倍。



說回60年代,恆生指數自1964年創立以100點起,至2010年12月31日23,035點,共上升了差不多230倍,複合回報率(IRR)一年大概是12.5%,不過,這是不含股息的,雖然1964年沒有盈富基金,派息多少亦無從稽考,可是這在理論上應該仍是要計算一下的。



今天的盈富基金派息率一年約4%,若以此推算,假設一如巴郡及上述S&P-500計算,以股代息累計,2010年12月31日的實際「含息」恆生指數,應是112,458點,即是升了1,124倍!



至於樓價,Marbo只可找到1982年的一千呎以下私人樓宇大概是$1,000/平方呎,由於年代久遠,Marbo未能找到過去多年的通貨膨脹率,卻找到了那時的「最優惠利率」Prime rate,一般來說,Prime rate 都是與通貨膨脹掛勾的,七十年代由於石油禁運、越戰等因素,Prime rate都徘徊在8-10%,六十年代則大概是5%。



以此推算,假設七十年代的通貨膨脹一年8%,六十年代一年5%,則樓價於1960年大概是$243/平方呎,如果以2010年的10,000/平方呎算,大概是升了41倍,複合回報率(IRR)一年大概是8.4%。



若以造了七成按揭,槓桿了差不多3.3倍之後,則是升了137倍,不算給銀行付的利息,46年下來,複合回報率(IRR)一年大概是11%。



股神之所以是世界首富之一,不用多說了!



當然,很多朋友都會說買樓與投資股票不一樣,因為沒有天天報價,跌了也可以不理,一直死供死守就「沒事」了。這Marbo不敢多說,人各有志,只是忽然靈機一動,想起了小時讀過「掩耳盜鈴」的典故,那時心裡還在想,世上哪有這樣的傻瓜的呢?小朋友心裡可是很不服氣啊!



最後,世界首富是投資股票、生意的,香港首富也是投資股票、生意的,是建屋賣樓,而不是買樓的!



Marbo/ Mapochi



Data Sources:

1) Rating & Valuation Department,Hong Kong (http://www.rvd.gov.hk/en/publications/pro-review.htm)

2) Historical Prime rate, Forecastchart.com(http://www.forecast-chart.com/interest-prime-interest.html)

3) Also sprach Analyst ()

4) Berkshire Hathaway 2010 Annual Report.

http://blog.yahoo.com/_SFZHEIDNF ... 3%E8%AC%AC%E8%AA%A4
2 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 11:35:35

其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買
3 : 八旗子弟(15368)@2012-01-22 11:42:12

股票可唔可以做按揭?
4 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 11:52:19

3樓提及
股票可唔可以做按揭?



5 : GS(14)@2012-01-22 14:29:09

4樓提及
3樓提及
股票可唔可以做按揭?




利息高之嘛
6 : idsdown(1658)@2012-01-22 22:13:11

個標題叫"廿年短炒"
廿年仲叫短炒? 人生有幾多個廿年? 炒到幾多轉? 咪玩啦
7 : 亞力士(1473)@2012-01-23 14:27:52

2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買



1. 要同比, 咁就係股票揀公司

2 & 3. 用2800可以消除這個問題

4. 同意. 仲有好多唔可以完全比較. 停牌 & 訂契, 手緊時邊個出得快, 供股等 & 維修夾錢 (我朋友上年先夾左三四十萬)
8 : GS(14)@2012-01-23 22:43:41

7樓提及
2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買



1. 要同比, 咁就係股票揀公司

2 & 3. 用2800可以消除這個問題

4. 同意. 仲有好多唔可以完全比較. 停牌 & 訂契, 手緊時邊個出得快, 供股等 & 維修夾錢 (我朋友上年先夾左三四十萬)


2. 2000年前無2800,根本無可能咁做
9 : 龍生(798)@2012-01-27 16:07:06

有幾點都同意既, 但不同意的地方更多

太古城的確都可以代表香港樓市

但樓同股始終不是同一種性質的賭具, 怎可混為一談
10 : GS(14)@2012-01-27 22:46:27

9樓提及
有幾點都同意既, 但不同意的地方更多

太古城的確都可以代表香港樓市

但樓同股始終不是同一種性質的賭具, 怎可混為一談


講多些
11 : 龍生(798)@2012-01-28 00:53:47

不同性質就是不同性質, 根本不應相題並論的東西, 又如何比較呢...

你買新地(16) 無得借7成孖展掛

樓買左, 就係自己的

股票買左, 其實還是人地的...

我想不到能比較的可能, 所以覺得上文不看也罷

標題又亂來, 廿年的短炒, 痴鬼線
12 : 八旗子弟(15368)@2012-01-28 12:30:10

股票可唔可以租出去?
13 : 亞力士(1473)@2012-01-28 13:00:48

假設收息=收租, 當然息係人比, 租就平d都會收到
14 : GS(14)@2012-01-28 13:34:27

11樓提及
不同性質就是不同性質, 根本不應相題並論的東西, 又如何比較呢...

你買新地(16) 無得借7成孖展掛

樓買左, 就係自己的

股票買左, 其實還是人地的...

我想不到能比較的可能, 所以覺得上文不看也罷

標題又亂來, 廿年的短炒, 痴鬼線


no la... buy 16 implies you buy the asset and debt of the company
15 : GS(14)@2012-01-28 13:35:13

12樓提及
股票可唔可以租出去?


有人會問你借貨給他沽空,你賺息
16 : 龍生(798)@2012-01-28 16:05:51

你有1 lot 比如說一球新地,或者有得諗,但如果得一手,又點借比人呢
17 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 17:12:10

16樓提及
你有1 lot 比如說一球新地,或者有得諗,但如果得一手,又點借比人呢


要借貨既會唔會有中介??定係經紀揾??
18 : GS(14)@2012-01-29 10:06:25

16樓提及
你有1 lot 比如說一球新地,或者有得諗,但如果得一手,又點借比人呢


呢樣生意無人做我做囉
19 : 八旗子弟(15368)@2012-01-29 10:25:45

樓有無合股,供股,停牌,向下炒,公司執笠???
20 : GS(14)@2012-01-29 10:28:24

19樓提及
樓有無合股,供股,停牌,向下炒,公司執笠???


應該就唔會,強拍是極刑
21 : 龍生(798)@2012-01-29 14:49:48

但有租客燒炭(長期停牌)
租霸(俾老千買左)
大廈維修 (供股)

室內裝修( 唔識比較)
爆屎渠, 換燈, 壞電器

只係各有千秋姐....
22 : GS(14)@2012-01-29 15:45:22

相對來講買股票處理易好多
23 : 亞力士(1473)@2012-01-29 15:50:39

除左停牌 話斬就斬
24 : GS(14)@2012-01-29 16:12:55

如果物業做成股份公司就好啦
25 : 龍生(798)@2012-01-31 21:09:41

你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....
26 : Sunny^_^(11601)@2012-02-01 12:32:05

25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.
27 : GS(14)@2012-02-01 20:32:57

25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




又田生中?
28 : GS(14)@2012-02-01 20:33:45

26樓提及
25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.


如果層樓自己佔股細的,絕對應該搞D咁野

報ICAC有無用先?
29 : 亞力士(1473)@2012-02-01 23:12:09

26樓提及
25樓提及
你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....




如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.



玩下手賺番層樓

最好笑有前立委不甘比人踢走 開大會時搶票箱
30 : 龍生(798)@2012-02-02 01:28:19

巨大利益當前, 搶票箱有乜咁奇...

湯兄, 到你身在局中, 就會發覺佢地唔係咁易俾你入去埋堆...

入局既方法都唔係話無既...但我唔想公開講, 太拿咋

ICAC當年告過一單圍標啦

結果個官大大聲咁講, 圍標乃係商業行為, 不違法咁話喎

自此以後, 大家大圍特圍, 不亦樂乎
31 : 龍生(798)@2012-02-02 01:31:34

而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)
32 : 龍生(798)@2012-02-02 01:32:39

到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....
33 : Hierro(1191)@2012-02-02 01:42:33

2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買




亞力士兄講了很多,但第4點我想補充一下,若買2800的話,除了發行商執粒以外,基本上沒有COMPANY RISK。

至於樓的MARKET RISK,97/98年已見識過,這個我不認為比股為細(只是個人意見)。

(遲點有機會搵返條公式出黎計一計就知結果)
34 : 龍生(798)@2012-02-02 02:06:00

篇文仲有討論價值咩....
35 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 09:55:22

32樓提及
到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....


呢間XX大廈就真係太狠了,以前鯉景灣夾錢,我地屋企都係十幾萬.都係外牆油油,冷氣機既cover咁囉...我當時都覺得貴.點知原來仲有人仲狠既
36 : 八旗子弟(15368)@2012-02-02 11:31:38

唔買樓要比租金,唔買股亦要比租金
37 : 龍生(798)@2012-02-02 17:54:03

咁你又貴的既...十幾萬喎, 呢度只係供得密姐, 每次3-4萬....
38 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 19:31:40

37樓提及
咁你又貴的既...十幾萬喎, 呢度只係供得密姐, 每次3-4萬....


使唔使密呀...咁密把鬼咩...

鯉景灣我都住左十幾年,都係供一次姐,其他都有個咩"儲備金"喎<--都唔知比人穿左幾多...

唉,大屋苑都咁樣,細屋苑更加...

不過呢我而家住既居屋唔錯喎,每年都整幾次旅行比老人家.mother day都有花,新年聖誕都有野整.真係唔錯呢
39 : redponza(12862)@2012-02-02 20:35:26

The return in stock is higher than properties.

This is for sure. The only reason blocking people from earning much from stock market is due to its ease of buying & selling.
40 : GS(14)@2012-02-02 21:21:06

31樓提及
而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...


其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....


十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)



其實用facebook 反擊有無用? 其實那些師奶之後知唔知發生乜事
41 : GS(14)@2012-02-02 21:22:07

32樓提及
到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....


其實想問下反擊點解都無用,其實有事最多咪搶多次?他們是咪大業主或者...

但是一次過可以搞掂問題,值得做
42 : GS(14)@2012-02-02 21:24:26

33樓提及
2樓提及
其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買




亞力士兄講了很多,但第4點我想補充一下,若買2800的話,除了發行商執粒以外,基本上沒有COMPANY RISK。

至於樓的MARKET RISK,97/98年已見識過,這個我不認為比股為細(只是個人意見)。

(遲點有機會搵返條公式出黎計一計就知結果)


咁我寧願買物業,其實買物業難沽,雖然贏得少,加上槓桿效應,但至少供完賺個租囉...

這肯定不是計數是心理上,事實上,問十個有九個都是股輸樓贏

股是贏得多,但真是坐難
43 : 亞力士(1473)@2012-02-02 23:24:19

31樓提及
而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)



而且做到立委 d區議員會走來巴結你 蛇宴都多d
44 : 龍生(798)@2012-02-03 17:09:58

反擊唔係唔得, 只係大家鬥抹黑姐,

的師奶多多少少都知既, 只係大家一盤散沙, 無法扭轉大局

另外, 做到立委, 的確係有區議員埋身的,

當年我做到立委其中一人, 有次民建聯的例會, 馬力都同我查過扒....但無耐後佢就收左皮了
45 : GS(14)@2012-02-04 12:04:45

44樓提及
反擊唔係唔得, 只係大家鬥抹黑姐,

的師奶多多少少都知既, 只係大家一盤散沙, 無法扭轉大局

另外, 做到立委, 的確係有區議員埋身的,

當年我做到立委其中一人, 有次民建聯的例會, 馬力都同我查過扒....但無耐後佢就收左皮了


其實搞掂了都好煩,昨日那單要貼下...
廿年 年短 短炒 研究 結果 買樓 謬誤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277396

昨日有沒有看煙花呢? 有無為意贊助商是乜水?

1 : GS(14)@2012-01-25 11:23:20

呢個又是熟人.. 再講多樣新華傳媒控股你應該明..

http://news.sina.com.hk/news/2/1/1/2558294/1.html
昨日整天都下着毛毛細雨,間中更下起大滴雨點,幸得天公作美,至放煙花匯演前及時停雨,煙花準時晚上八時於維港上空綻放。今年由灣仔中西區工商業聯合會獨家贊助的「龍珠獻瑞萬家歡」維港煙花大匯演共分八幕,歷時二十三分鐘,發放三萬九千八百九十八枚煙花。警方指匯演期間兩岸共有二十六萬人觀賞,在九龍觀賞煙花者多達二十二萬人。
2 : GS(14)@2012-01-25 11:25:54

http://www.lcsd.gov.hk/CE/Entert ... firework/index.html

3 : GS(14)@2012-01-25 11:28:16

原來他在 youtube有個channel

http://www.youtube.com/user/LeeYukLunEvent
4 : GS(14)@2012-01-25 11:30:13

有廣告的
5 : GS(14)@2012-01-25 11:31:12




6 : GS(14)@2012-01-25 11:33:09

http://uao.hkbu.edu.hk/chi/archi ... t=12&db=1&n=2010161
灣仔中西區工商業聯合會主席李鋈麟博士及油尖旺工商聯會會長李鋈發先生率領兩會共四十多名會董會成員,於六月十四日到訪本校。

校長陳新滋教授致辭時表示,李鋈麟、鋈發昆仲多年來熱心社會公益,兩位所帶領之灣仔中西區工商業聯合會及油尖旺工商聯會成立短短兩年,已凝聚眾多工商界精英,為社會地區謀福祉,成功促進香港與內地社會及經貿之發展。陳校長感謝兩會代表在百忙中抽空蒞臨浸大參觀訪問,期望各成員能對大學的最新發展加深了解,並加強協作與交流,共同為社會培育優秀的人才。

李鋈麟主席及李鋈發會長致辭時表示,教育關乎社會的未來發展,灣仔中西區工商業聯合會及油尖旺工商聯會對提升教育質素及培訓新一代亦積極支持,並期望兩會今次訪問能促進與浸大互相的了解及探討日後合作之可行性。
7 : GS(14)@2012-01-25 11:34:36

新春煙花滙演新聞發佈會9-1-2012.mpg
8 : GS(14)@2012-01-25 11:40:38

http://www.hkcnia.hk/aboutus.htm
香港各主要工業區內的工商團體聯合而成的「全港各區工商聯」於一九九三年註冊成立。成員會包括:香港觀塘工商業聯合會、東區工商業聯會、香港黃大仙工商業聯會、葵青工商業聯會、香港深水埗工商聯會、香港荃灣工商業聯會、新界東北區工商業聯合會、香港沙田工商業聯合會、香港九龍城工商業聯會、香港油尖旺工商聯會及灣仔中西區工商業聯合會。

現任會長吳為贊先生;創會會長楊孫西博士GBS,JP;歷屆會長包括:盧文端SBS,JP、蔡德河MH、陳東GBS,JP、陳金霖MH及馮翠屏MH;現任副會長包括:廖漢輝博士、朱浴龍先生、李漢雄MH,JP、楊志雄先生、曾佩倫先生、葉平南先生、劉宇斌先生、曹貴宜先生、蕭楚基MH,JP及李鋈麟博士,會董局其他成員則由各成員會派出領導層成員出任。

本會成立初期命名為「全港各工業區工商業聯會」,隨著香港工業轉型,自八十年代起大部分香港廠商都將生產基地北移內地,原有的廠房改作為總寫字樓、設計部門以及招待買家的地方,香港工業界已不只是擔任生產者角色,同時亦需要擔任貿易商的工作,加上工業區的環境逐漸獲得改善,區內大部分工廈都改建為商貿樓 宇,逐漸遷入從事商業或服務企業,工業區亦逐漸成為工商貿區,因應工商界發展的轉變,於二零零零年六月一日本會正式改名為「全港各區工商聯」〈Hong Kong Commerce & Industry Associations Ltd.〉。

「全港各區工商聯」是由香港各區商會聯合組成,接觸面可說是遍及全港各區,因而其功能兼顧地區性與全港性兩個方面。這正好代表著本會既要關注各區的有關問題,亦要顧及全港的工商事務。

「全港各區工商聯」各個成員會都是獨立運作,並無從屬關係。聯合起來的目的,是為了團結各區的工商團體,共同研討工商界都感關心的事務,並採取適當的行 動。本會於籌組期間,籌委會經已舉辦不少活動,包括:舉行聯合記者招待會以及致函立法局,發表對強制性中央公積金的意見,又曾就僱主誤聘非法勞工而無辜遭 受檢椌而聯合向行政立法兩局議員辦事處〈現時行政會議和立法會的辦事處已經分家〉作出反映。各會亦曾在紅磡香港體育館合辦「勞資合作,共創繁榮」為主題的 「香港花燈廟會」,希望透過舉辦這些宣傳及娛樂兼備的大型活動,使勞資雙方皆有所獲益。
本會自創會至今已就多個大眾關心的問題向政府提出意見書,包括:《重建舊工業區意見書》、《反對老年人退休金計劃》、《贊成成立臨時立法會》、《香港特別 行政區第一屆立法會具體產生辦法意見》及《對「公民自由和社會秩序諮詢文件」意見書》,都受到一定程度的關注。

「全港各區工商聯」非常樂意就本港工業發展所面對的問題與政府各部門商討對策,並建議採取適當的措施加以解決。與此同時,本會也非常著重中小型企業推行工 業資助計劃、以及如何維持港傳統工業發展,同時提高香港高科技發展的問題與政府進行商討。

除了顧及工商業界的各項事務,「全港各區工商聯」亦參與不少公益活動,當中包括:「2008中國雪災」及「512四川大地震」,事件發生後都即時作出關 注,並向各成員會募捐,發揮血濃於水、同舟共濟的精神,協助災區做好善後工作,為社會、國家出一分力。

另一方面,「全港各區工商聯」成立後亦致力加強本港工商界與內地和海外各地工商界的聯繫,促進香港與各國或地區的貿易合作,為促進香港的繁榮以及亞太區經 濟合作作出應有的貢獻。本會多個成員會的代表曾先後多次參與由海內外華人友好商會主導的「友好商會交流會」,藉此與來自中、港、台、亞洲、澳洲及北美洲等 九十多個華商團體代表會面,以加強世界各地華商的聯繫。

「全港各區工商聯」更會致力加強香港工商界與各地工商界的聯繫,促進香港與世界各地的貿易合作,積極為振興祖國以及推廣香港的繁榮穩定作出貢獻。

全港各區工商聯
現任會長:吳為贊
電話:〈852〉3188 4398
傳真:〈852〉3188 4389
電郵:hkcnia@yahoo.com.hk
9 : GS(14)@2012-01-25 11:45:16

http://www.hkcnia.hk/com.htm
遲D入埋D相先
10 : GS(14)@2012-01-25 11:53:16

http://www.xhstv.com/index.asp
呢個贊助商個網好雞
11 : GS(14)@2012-01-25 11:53:41

呢條友想呃大陸人錢無咁易,不過多謝呢場煙花,隻股都一樣,散完就無
12 : GS(14)@2012-01-25 12:02:22

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16012655
【本報訊】大年初二「龍珠獻瑞萬家歡」煙花匯演昨晚在維港綻放,吸引 26萬人冒雨觀賞。縱然重頭戲「飄移飛龍」隱沒在雨霧當中、四艘發射煙花的躉船,其中一艘有「滯後」,令煙花未能「接龍」,但維港兩岸的市民似乎不太在意。家人在煙花巨響中拍掌歡呼,情人在煙雨迷霧裏相擁取暖。大家暫時拋開龍年的隱憂,盡情享受新春的相聚時光。記者:白琳、馬志剛、彭美芳

無龍個股價唔飛的
13 : GS(14)@2012-01-26 23:24:01

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=16015662
【本報訊】年初二煙花滙重頭戲「飄移巨龍」發生龍身「冇影」的蝦碌場面,令不少市民失望而回。康文署昨證實,當時其中一艘煙花躉船訊號不穩定,比其他船隻滯後約 45秒,但強調不影響「整體」的滙演效果。前晚煙花滙演吸引 26萬人在維港兩岸冒雨觀賞。大會出動四艘躉船,原本計劃藉多個連珠爆發的煙花,製作一公里長的巨龍,但現場見出現「斷龍」,東面第二艘躉船發放煙花的速度明顯比其餘三艘滯後,未能與其餘躉船同步發放。

接收不穩致「斷龍」

康文署回覆本報查詢時證實確有其事。署方發言人引述負責滙演的港星多媒體製作公司稱,滙演剛開始前網絡訊號不穩定,令其中一艘躉船的訊號在整個滙演期間接收及發放延遲約 45秒。不過,署方強調,整體煙花滙演效果未受影響,四艘躉船的所有煙花均安全發放。
前晚煙花滙演歷時 23分 03秒,動用 39,898枚煙花,數目是過去三年之冠,贊助商耗資 888萬元,卻換來「斷龍」蝦碌效果。
Ref: http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=29361
Agent: Mozilla/5.0 (Windows NT 6.1; rv:9.0.1) Gecko/20100101 Firefox/9.0.1
14 : 龍生(798)@2012-01-27 13:30:44

我見到有李鋈麟致辭, 就估到你會留意到....
15 : GS(14)@2012-01-27 22:48:46

14樓提及
我見到有李鋈麟致辭, 就估到你會留意到....


你真明白我
16 : 龍生(798)@2012-01-28 01:09:15

連我都留恴到, 佢仲要出埋黎講野, 你又點可能錯過呢...
17 : 承天(1379)@2012-01-28 10:31:16

鋈  CCDICT
silver plating

倉頡碼:EKC / 水大金
部首:金 + 7 劃
粵語拼音:juk1
漢語拼音:wu4; wo4
筆劃: 15
18 : mr_dlm(19486)@2012-01-29 00:21:22

你話我以貌取人都好, 致詞時睇到呢位人兄個樣直覺係好黑人憎
19 : GS(14)@2012-01-29 10:15:28

18樓提及
你話我以貌取人都好, 致詞時睇到呢位人兄個樣直覺係好黑人憎


我老實同你講,我個樣同佢都是差唔多,咁你會唔會憎我的
20 : mr_dlm(19486)@2012-01-30 17:36:52

19樓提及
18樓提及
你話我以貌取人都好, 致詞時睇到呢位人兄個樣直覺係好黑人憎


我老實同你講,我個樣同佢都是差唔多,咁你會唔會憎我的


話唔會係呃你ge....
個人唔係太鐘意d肥又戴粗框眼鏡, 感覺好滑頭
21 : GS(14)@2012-01-30 21:09:06

20樓提及
19樓提及
18樓提及
你話我以貌取人都好, 致詞時睇到呢位人兄個樣直覺係好黑人憎


我老實同你講,我個樣同佢都是差唔多,咁你會唔會憎我的


話唔會係呃你ge....
個人唔係太鐘意d肥又戴粗框眼鏡, 感覺好滑頭


正正我就是差唔多咁樣,哈哈
22 : mr_dlm(19486)@2012-01-30 22:51:01

21樓提及
20樓提及
19樓提及
18樓提及
你話我以貌取人都好, 致詞時睇到呢位人兄個樣直覺係好黑人憎


我老實同你講,我個樣同佢都是差唔多,咁你會唔會憎我的


話唔會係呃你ge....
個人唔係太鐘意d肥又戴粗框眼鏡, 感覺好滑頭


正正我就是差唔多咁樣,哈哈


不用介意, 你專揭佢呢D人ge騙局, 對社會有貢獻千萬倍
23 : GS(14)@2012-01-30 22:53:33

呢排8116又學1130玩多單
昨日 有沒有 煙花 無為 贊助商 贊助 是乜 乜水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277397

行政長官新年賀辭

1 : GS(14)@2012-01-25 11:57:25

好似簡單了好多




2 : idsdown(1658)@2012-01-25 12:27:13

算吧啦, 2012嗰個正X街, 見到佢都煩, 累死香港人
3 : GS(14)@2012-01-25 12:29:55

2樓提及
算吧啦, 2012嗰個正X街, 見到佢都煩, 累死香港人


拍好過唔拍
4 : idsdown(1658)@2012-01-25 12:32:32

3樓提及
2樓提及
算吧啦, 2012嗰個正X街, 見到佢都煩, 累死香港人


拍好過唔拍


見到即轉台
5 : GS(14)@2012-01-25 12:35:43

4樓提及
3樓提及
2樓提及
算吧啦, 2012嗰個正X街, 見到佢都煩, 累死香港人


拍好過唔拍


見到即轉台


無聊到死
行政 長官 新年 賀辭
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277398

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