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廿年短炒研究結果(３) 買樓謬誤

1 : GS(14)@2012-01-22 10:09:29

由於奉行自由經濟多年，香港是一個經濟週期頗明顯的地方，世界相似的地方也著實不多，當年諾貝爾獎美國經濟學大師「費烈文」Milton Friedman，亦盛讚香港是自由經濟的最佳典範。Marbo是研究自由經濟的人，身為土生土長的香港人，心裡是十分自豪的！



題外話一句，Friedmann在德語正好是Freeman之意，不知費烈文是否與之有淵源了！



說回正題，近日，Marbo為了寫「廿年短炒研究結果」一文，結果無意中找到了太古城在1989年的樓價，非海景的，例如是「山字」、「宮字」等，差不多是$3,000/平方呎，當然是以建築面積算，今天太古城「非海景」最高的大概是$10,000/平方呎吧！廿二年算來，是升了約330%，即是3倍多。至於海景單位，例如是「星字」或者沿海的「綠楊」、「海棠」一類，升幅也差不多。複合回報率(IRR)一年大概是5.6%！



承前文「廿年短炒研究結果」，1989年10月11日恆生指數2,844點，至執筆之2011年3月4日收市23,409點，增幅約是823%，即是8倍多，複合回報率(IRR)一年大概是10%！



其中，盈富基金（或恆生指數成份股平均派息）粗略估計一年平均派息約有4%，若把這亦計算在內，假設以股代息累積下來，那麼一年就約有14%回報，總回報率就差不多是18倍了！



當然，太古城不能完全代表香港的樓市，不過，根據Also sprach Analyst所造的統計，以1980年樓市指數約40點至2011年約160點，升幅即是4倍，也跟太古城的相距不太遠吧！(Also sprach 即是德文also speak的意思，來自德國著名哲學家尼釆Friedrich Nietzsche的名著Also sprach Zarathustra，亦是李察史特勞斯Richard Strauss之名交響詩，相信此君必是二者其一之愛好者了！)



股市樓市，兩者回報熟優熟劣，立竿見影，不用多說。



可是，為什麼很多人都覺得買樓回報更高呢？那是因為他們計多了一條數，又同時計漏了幾條數！



計多了的，是買樓的回報率，因為一般買樓都最少造七成按揭(Mortgage)，八十年代更是九成按揭，甚至九成半也有。那即是無形中造了三、四倍槓桿(Leverage)，也即是類似股票中說的「造孖展」(Margin)。



所以，以當年一間二百萬的單位來說，業主其實只是付了一至三成的本金(首期)，即是大概二十萬至六十萬，這樣算起來，如果如上述樓價升了330%，以七成按揭計算，實際就是升了330%/30%=1,100%，差不多是11倍，複合回報率(IRR)一年大概是11.5%了！



同樣地，如果當時以此比例造槓桿，投資在恆生指數股票(例如是盈富基金)的話，那回報率也變成了是823%/30%，大概是27倍，複合回報率(IRR)一年大概是16%！若果如前把股息都算上，則回報率便大概是18倍/30%，約是60倍了！



至於，小業主計漏了幾條數，一條是按揭所付的利息，今天雖是歷史新低的2、3厘一年，八十年代可是18厘以上，更曾高見過21厘！很多精明供樓的小業主當年也知道，大概供完廿年樓，所付利息已可多買一個單位了！



換句話說，是你冒了絕大部份風險後，供多了一層樓給銀行，當年以七成按揭造的總回報，也就最少要減低一半了！是故，八、九十年代，當時的按揭大哥「匯豐」，其股價又哪有不屢創住績的道理呢？



另外幾條小業主計漏了的，是「交易成本」，例如是厘印費、律師費、買賣佣金…尚有裝修費用，每年的差餉、地租…等等，可也不是少數目，也是不知不覺蠶食了投資人的回報。當然，自住的可以說是「賺了租金」，可是，這是真的嗎？自己客觀一點，細心想一想吧！



說到這裡又想起了一些有趣的事，自1965年起至2010年度止，巴菲特的巴郡(Berkshire Hathaway) 複合回報率(IRR)一年大概是20.2%！總回報率是490,409%，即是大概4,904倍，同期的美國S&P-500指數(含股息)，複合回報率(IRR)一年大概是9.4%，總回報率是6,262%，即是大概63倍。



說回60年代，恆生指數自1964年創立以100點起，至2010年12月31日23,035點，共上升了差不多230倍，複合回報率(IRR)一年大概是12.5%，不過，這是不含股息的，雖然1964年沒有盈富基金，派息多少亦無從稽考，可是這在理論上應該仍是要計算一下的。



今天的盈富基金派息率一年約4%，若以此推算，假設一如巴郡及上述S&P-500計算，以股代息累計，2010年12月31日的實際「含息」恆生指數，應是112,458點，即是升了1,124倍！



至於樓價，Marbo只可找到1982年的一千呎以下私人樓宇大概是$1,000/平方呎，由於年代久遠，Marbo未能找到過去多年的通貨膨脹率，卻找到了那時的「最優惠利率」Prime rate，一般來說，Prime rate 都是與通貨膨脹掛勾的，七十年代由於石油禁運、越戰等因素，Prime rate都徘徊在8-10%，六十年代則大概是5%。



以此推算，假設七十年代的通貨膨脹一年8%，六十年代一年5%，則樓價於1960年大概是$243/平方呎，如果以2010年的10,000/平方呎算，大概是升了41倍，複合回報率(IRR)一年大概是8.4%。



若以造了七成按揭，槓桿了差不多3.3倍之後，則是升了137倍，不算給銀行付的利息，46年下來，複合回報率(IRR)一年大概是11%。



股神之所以是世界首富之一，不用多說了！



當然，很多朋友都會說買樓與投資股票不一樣，因為沒有天天報價，跌了也可以不理，一直死供死守就「沒事」了。這Marbo不敢多說，人各有志，只是忽然靈機一動，想起了小時讀過「掩耳盜鈴」的典故，那時心裡還在想，世上哪有這樣的傻瓜的呢？小朋友心裡可是很不服氣啊！



最後，世界首富是投資股票、生意的，香港首富也是投資股票、生意的，是建屋賣樓，而不是買樓的！



Marbo/ Mapochi



Data Sources:

1) Rating & Valuation Department，Hong Kong (http://www.rvd.gov.hk/en/publications/pro-review.htm)

2) Historical Prime rate, Forecastchart.com(http://www.forecast-chart.com/interest-prime-interest.html)

3) Also sprach Analyst ()

4) Berkshire Hathaway 2010 Annual Report.

http://blog.yahoo.com/_SFZHEIDNF ... 3%E8%AC%AC%E8%AA%A4

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2 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 11:35:35

其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買

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3 : 八旗子弟(15368)@2012-01-22 11:42:12

股票可唔可以做按揭?

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4 : Sunny^_^(11601)@2012-01-22 11:52:19

3樓提及

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股票可唔可以做按揭?

有

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5 : GS(14)@2012-01-22 14:29:09

4樓提及

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3樓提及

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股票可唔可以做按揭?

有

利息高之嘛

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6 : idsdown(1658)@2012-01-22 22:13:11

個標題叫"廿年短炒"
廿年仲叫短炒? 人生有幾多個廿年? 炒到幾多轉? 咪玩啦

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7 : 亞力士(1473)@2012-01-23 14:27:52

2樓提及

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其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買

1. 要同比, 咁就係股票揀公司

2 & 3. 用2800可以消除這個問題

4. 同意. 仲有好多唔可以完全比較. 停牌 & 訂契, 手緊時邊個出得快, 供股等 & 維修夾錢 (我朋友上年先夾左三四十萬)

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8 : GS(14)@2012-01-23 22:43:41

7樓提及

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2樓提及

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其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買

1. 要同比, 咁就係股票揀公司

2 & 3. 用2800可以消除這個問題

4. 同意. 仲有好多唔可以完全比較. 停牌 & 訂契, 手緊時邊個出得快, 供股等 & 維修夾錢 (我朋友上年先夾左三四十萬)

2. 2000年前無2800，根本無可能咁做

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9 : 龍生(798)@2012-01-27 16:07:06

有幾點都同意既, 但不同意的地方更多

太古城的確都可以代表香港樓市

但樓同股始終不是同一種性質的賭具, 怎可混為一談

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10 : GS(14)@2012-01-27 22:46:27

9樓提及

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有幾點都同意既, 但不同意的地方更多

太古城的確都可以代表香港樓市

但樓同股始終不是同一種性質的賭具, 怎可混為一談

講多些

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11 : 龍生(798)@2012-01-28 00:53:47

不同性質就是不同性質, 根本不應相題並論的東西, 又如何比較呢...

你買新地(16) 無得借7成孖展掛

樓買左, 就係自己的

股票買左, 其實還是人地的...

我想不到能比較的可能, 所以覺得上文不看也罷

標題又亂來, 廿年的短炒, 痴鬼線

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12 : 八旗子弟(15368)@2012-01-28 12:30:10

股票可唔可以租出去?

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13 : 亞力士(1473)@2012-01-28 13:00:48

假設收息=收租, 當然息係人比, 租就平d都會收到

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14 : GS(14)@2012-01-28 13:34:27

11樓提及

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不同性質就是不同性質, 根本不應相題並論的東西, 又如何比較呢...

你買新地(16) 無得借7成孖展掛

樓買左, 就係自己的

股票買左, 其實還是人地的...

我想不到能比較的可能, 所以覺得上文不看也罷

標題又亂來, 廿年的短炒, 痴鬼線

no la... buy 16 implies you buy the asset and debt of the company

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15 : GS(14)@2012-01-28 13:35:13

12樓提及

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股票可唔可以租出去?

有人會問你借貨給他沽空，你賺息

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16 : 龍生(798)@2012-01-28 16:05:51

你有1 lot 比如說一球新地，或者有得諗，但如果得一手，又點借比人呢

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17 : Sunny^_^(11601)@2012-01-28 17:12:10

16樓提及

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你有1 lot 比如說一球新地，或者有得諗，但如果得一手，又點借比人呢

要借貨既會唔會有中介??定係經紀揾??

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18 : GS(14)@2012-01-29 10:06:25

16樓提及

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你有1 lot 比如說一球新地，或者有得諗，但如果得一手，又點借比人呢

呢樣生意無人做我做囉

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19 : 八旗子弟(15368)@2012-01-29 10:25:45

樓有無合股,供股,停牌,向下炒,公司執笠???

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20 : GS(14)@2012-01-29 10:28:24

19樓提及

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樓有無合股,供股,停牌,向下炒,公司執笠???

應該就唔會，強拍是極刑

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21 : 龍生(798)@2012-01-29 14:49:48

但有租客燒炭(長期停牌)
租霸(俾老千買左)
大廈維修 (供股)

室內裝修( 唔識比較)
爆屎渠, 換燈, 壞電器

只係各有千秋姐....

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22 : GS(14)@2012-01-29 15:45:22

相對來講買股票處理易好多

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23 : 亞力士(1473)@2012-01-29 15:50:39

除左停牌 話斬就斬

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24 : GS(14)@2012-01-29 16:12:55

如果物業做成股份公司就好啦

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25 : 龍生(798)@2012-01-31 21:09:41

你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....

---

26 : Sunny^_^(11601)@2012-02-01 12:32:05

25樓提及

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你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....

如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.

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27 : GS(14)@2012-02-01 20:32:57

25樓提及

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你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....

又田生中?

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28 : GS(14)@2012-02-01 20:33:45

26樓提及

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25樓提及

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你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....

如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.

如果層樓自己佔股細的，絕對應該搞D咁野

報ICAC有無用先?

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29 : 亞力士(1473)@2012-02-01 23:12:09

26樓提及

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25樓提及

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你真係....講得輕鬆

租客燒炭, 業主隨時面臨call loan架!!

原因係抵押品沒有了先前的價值, 就算放你一條生路, 都一定加重你息, 因你根本無路可逃

遇上租霸, 雖則話大約個半月就可以趕到佢走,

但如果佢搞破壞呢?

250萬樓用20萬裝修不過份吧

結果就損失10份1本金去重新裝修, 可否換算為10供1 , 然後錢被大股東偷了?

大廈維修同俾人屈供股兼偷錢相差無幾

講個實例你知

筲箕灣x利大廈, 一共兩座, 都係x利大廈, 連埋係一條街的

每戶4萬, 一梯10伙, 合共22層, 有兩楝

4x10x22x2=1760

1760萬, 只係搭個棚, 油下外牆, 執下大堂, 電梯都無換

以上價錢未計地鋪, 這錢偷得爽嗎?

我問過做工程朋友, 答最多3-500百萬己可埋單....

還有似乎己經.....

如果入到業主立委就唔同講法...但係如果只係用來收租都要親身入埋立委既...好煩囉.除非你買左十幾個單位,有話事權.到時唔只有租金收入了.

玩下手賺番層樓

最好笑有前立委不甘比人踢走 開大會時搶票箱

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30 : 龍生(798)@2012-02-02 01:28:19

巨大利益當前, 搶票箱有乜咁奇...

湯兄, 到你身在局中, 就會發覺佢地唔係咁易俾你入去埋堆...

入局既方法都唔係話無既...但我唔想公開講, 太拿咋

ICAC當年告過一單圍標啦

結果個官大大聲咁講, 圍標乃係商業行為, 不違法咁話喎

自此以後, 大家大圍特圍, 不亦樂乎

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31 : 龍生(798)@2012-02-02 01:31:34

而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)

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32 : 龍生(798)@2012-02-02 01:32:39

到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....

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33 : Hierro(1191)@2012-02-02 01:42:33

2樓提及

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其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買

亞力士兄講了很多，但第4點我想補充一下，若買2800的話，除了發行商執粒以外，基本上沒有COMPANY RISK。

至於樓的MARKET RISK，97/98年已見識過，這個我不認為比股為細(只是個人意見)。

(遲點有機會搵返條公式出黎計一計就知結果)

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34 : 龍生(798)@2012-02-02 02:06:00

篇文仲有討論價值咩....

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35 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 09:55:22

32樓提及

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到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....

呢間XX大廈就真係太狠了,以前鯉景灣夾錢,我地屋企都係十幾萬.都係外牆油油,冷氣機既cover咁囉...我當時都覺得貴.點知原來仲有人仲狠既

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36 : 八旗子弟(15368)@2012-02-02 11:31:38

唔買樓要比租金,唔買股亦要比租金

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37 : 龍生(798)@2012-02-02 17:54:03

咁你又貴的既...十幾萬喎, 呢度只係供得密姐, 每次3-4萬....

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38 : Sunny^_^(11601)@2012-02-02 19:31:40

37樓提及

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咁你又貴的既...十幾萬喎, 呢度只係供得密姐, 每次3-4萬....

使唔使密呀...咁密把鬼咩...

鯉景灣我都住左十幾年,都係供一次姐,其他都有個咩"儲備金"喎<--都唔知比人穿左幾多...

唉,大屋苑都咁樣,細屋苑更加...

不過呢我而家住既居屋唔錯喎,每年都整幾次旅行比老人家.mother day都有花,新年聖誕都有野整.真係唔錯呢

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39 : redponza(12862)@2012-02-02 20:35:26

The return in stock is higher than properties.

This is for sure. The only reason blocking people from earning much from stock market is due to its ease of buying & selling.

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40 : GS(14)@2012-02-02 21:21:06

31樓提及

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而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)

其實用facebook 反擊有無用? 其實那些師奶之後知唔知發生乜事

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41 : GS(14)@2012-02-02 21:22:07

32樓提及

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到成事之後, 馬上展開供股, 收回成本

然後隔4-5年再來...據聞這己是第二次了....

這大廈的老住客據聞都有點後悔及懷念當初, 但一切己然太遲....

其實想問下反擊點解都無用，其實有事最多咪搶多次?他們是咪大業主或者...

但是一次過可以搞掂問題，值得做

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42 : GS(14)@2012-02-02 21:24:26

33樓提及

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2樓提及

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其實呢個講法都有好多問題.

第1,做比較時用咩做單位?樓方面,你用山頂/太古城/嘉湖都唔同啦,不能相比呢

第2,恆指係會改變組合...幾十年前既組合到而家已經係人面全fai喇.當年買左8號仔同買左新地既難道冇分別?

第3,樓係有租金收入,即使03年,平D既租金都會租得出.但係股票呢,有D可能唔派息,有D可能倒閉埋tim.呢D點計

第4,BAFS都有講,risk and return係成正比.holding shares係有好多risk,有market risk同company risk.但係樓就唔同,自己既財務situation自己最清楚,所以係冇company risk,至於market risk,我可以肯定樓比股細.所以樓既return比股細都仲有咁多人買

亞力士兄講了很多，但第4點我想補充一下，若買2800的話，除了發行商執粒以外，基本上沒有COMPANY RISK。

至於樓的MARKET RISK，97/98年已見識過，這個我不認為比股為細(只是個人意見)。

(遲點有機會搵返條公式出黎計一計就知結果)

咁我寧願買物業，其實買物業難沽，雖然贏得少，加上槓桿效應，但至少供完賺個租囉...

這肯定不是計數是心理上，事實上，問十個有九個都是股輸樓贏

股是贏得多，但真是坐難

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43 : 亞力士(1473)@2012-02-02 23:24:19

31樓提及

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而就算你本身做得清廉

人地見到有利可圖, 會落手攪走你的...

其中包括搵師奶(但唔係住個楝大廈架喎) 走黎抹黑你

質疑你落格, 另外再搵人雞蛋裡挑骨頭

然後逐家逐戶遊說叫佢地改選第二個....

最後選個日再車埋人地去票站咁樣....

十足十民建聯的手法

(以上事件係真實發生係上面4萬一戶的筲箕灣X利大廈身上)

而且做到立委 d區議員會走來巴結你 蛇宴都多d

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44 : 龍生(798)@2012-02-03 17:09:58

反擊唔係唔得, 只係大家鬥抹黑姐,

的師奶多多少少都知既, 只係大家一盤散沙, 無法扭轉大局

另外, 做到立委, 的確係有區議員埋身的,

當年我做到立委其中一人, 有次民建聯的例會, 馬力都同我查過扒....但無耐後佢就收左皮了

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45 : GS(14)@2012-02-04 12:04:45

44樓提及

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反擊唔係唔得, 只係大家鬥抹黑姐,

的師奶多多少少都知既, 只係大家一盤散沙, 無法扭轉大局

另外, 做到立委, 的確係有區議員埋身的,

當年我做到立委其中一人, 有次民建聯的例會, 馬力都同我查過扒....但無耐後佢就收左皮了

其實搞掂了都好煩，昨日那單要貼下...

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