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近期，佐敦金漢大廈、銅鑼灣伊利莎伯大廈、杏花邨及美孚新邨等地方，先後在凌晨時分左右，被幾名古惑仔貼大字報。

大字報下款為受害人，痛斥百億物業集團業主「為富不仁，貪狼再現」。所指的業主，是永倫地產集團主席倫志炎。

江湖消息指，自前年開始，一班在倫氏旗下商廈經營娛樂場所的江湖大佬，因為倫志炎父子不斷加租，怨聲載道。當中，有北角雞王之稱，在北角經營廿載桑拿室的14K大佬大魚，更因被雙倍加租被迫結束生意，一直心有不甘。

大魚聲言既然從正途講數不成，唯有採用「江湖手段」，正聯絡同在倫氏物業旗下經營夜場的江湖大佬，同氣連枝對付這名億萬包租公。

坐擁過百物業，上市公司茂盛控股主席，現年七十八歲的倫志炎面對這回江湖殺氣，見慣風浪的他，一派氣定神閒。

「我都有聽過伙記講呢件事，好似話有人對我收的租金不滿……前幾日有個伙記同佐敦金漢大廈其中一個夜總會單位嘅人講租約，其實因為租期就快滿，對方就以為我哋逼遷。」倫一邊歎茶，一邊淡定回應。

包租公不怕

倫於是重提兩年前北角一間桑拿倒閉事件：

「其實當年北角英皇道有間桑拿係自己『做唔住』，所以把間鋪交番出來。不過有人交鋪之後，打電話來我公司，話非常唔滿意我加租幅度太高……呢啲人其實係桑拿裡面『搵食』或者『睇場』，自己失業不滿搵我發晦氣……喂，我唔係做社會福利署，照顧唔到咁多人，我問心無愧。」

倫解釋，當時該間桑拿的租金每月十多萬，但同幢大廈的樓上樓下單位均以每月三十多萬租出，倫只是將租金提升至二十多萬，在商言商，加租合理。

「我哋都係根據市值調整租金，唔會話見到租客好生意就加租，做生不如做熟，佢走咗，我又要再招租，我仲蝕啦。」倫志炎解釋說。

北角大佬宣戰

不過，據江湖消息，當日打電話向倫志炎表示加租不滿的人，並非普通睇場，正是北角桑拿的幕後老闆，人稱北角雞王的大魚。

大魚在八十年代是北角14K揸弗人，在北角長康街經營多個馬檻，用「波妹」（吉隆坡小姐）吸客，是行內有名大撈家，坐擁過億身家，出入揸平治。八九年他在英皇道開設桑拿，被稱為全港「最好玩骨場」，高峰時期每月營業額過百萬，客人要排隊等入場。

生意火旺，當時就有報導指大學生畢業放棄老師專業，到他旗下骨場做骨妹賺錢。輾轉下，記者終於找到他做電話訪問，他一開口，便承認自己正是貼大字報的幕後指揮人，正向倫氏集團倫志炎表達不滿。

加租逼遷

「我是想用大字報逼呢個無良業主現身！」大魚火氣地說。

他八九年便在北角開設桑拿，一萬呎單位連地租差餉月租十九萬。○四年，倫收購該單位業權，○九年該桑拿收到倫氏寄來一封通知書，要求他加租至三十四萬。

「封信話佢哋搵測量師計過，話我個單位其實面積唔只一萬呎，計埋平台閣樓有一萬七千幾呎咁話，又話我一直好着數，交少咗好多租，所以新租約要加我租十三萬，即是要double計。」大魚在電話中咆哮。

他說當年桑拿骨場生意已經開始下滑，加上○五年又先後遭警察放蛇，控告他經營色情場所，被迫停業一段時間。

「我停業嗰陣照樣交租，搞咗一大輪，蝕咗大嚿錢，終於成功重新申請牌照話可以開番工，呢個姓倫嘅突然又話要加租一倍，明玩嘢啦！」

當時經營困難，拖租半年，倫氏就找人上門封鋪，他唯有結束營業。

江湖執法

大魚稱，因為過去租金事宜，與倫志炎兒子倫耀基相識。多次想與倫氏父子面談商討，但兩父子愛理不理。

「我一直都識倫少（倫耀基），平日都飲酒傾吓生意，估唔到佢今晚攬住你膊頭飲酒，聽日就搵執達吏封你門口。」他說既然逼到他走投無路，唯有採用「江湖手段」。

他承認是他找手下到倫氏集團旗下的物業貼大字報，之前他曾多次考慮找人「做嘢」，目的是要倫氏父子出來跟他談判。

「聽聞之前仲有另一班江湖中人用車撞佢啲地鋪……」大魚說既然自己生意做不成，索性搞大件事，由於旗下尚有娛樂場所在倫氏的鋪頭經營，為免被進一步加租趕絕，所以不惜任何代價，甚至用盡江湖勢力，聯繫其他同在倫氏旗下商廈做生意的江湖人士，要倫志炎父子就範。

對付惡租客

四十年來作為超級大業主，多年來拆解過無數奇難雜症的倫志炎，面對任何租務問題卻「坐定粒六」表示自有良方妙計拆解。

「我哋嘅方法好簡單，任何人欠租一個月加十五日，立即「封租」，然後搵執達吏上門通知租客離開。七天內仍不交租，再叫執達吏上門查封單位內所有財物，一律 貼上封條，請看更廿四小時輪更，看更薪酬每八小時三百六十多元，一天三更，全數由租客支付。七日後租客仍不支付，登報紙拍賣財物。我有晒法律顧問……」倫 笑笑口如數家珍，他一向主張「不報警，盡量與租客和平調解」原則，對於是次租務糾紛，亦全由公司租務部同事負責處理。

倫最後心平氣和地說︰「做咗咁多年，當然有遇過租客恐嚇……所謂『盜亦有道』，黑社會、大哥、黑手黨都好，我冇刻意搞佢，如果佢哋搞我，好簡單，我都識人……我乜嘢界別都熟，咩人我都識，我唔驚喎，大家講道理啫！」

億萬永倫集團

永倫集團主席，人稱億萬包租公的倫志炎在過往四十五年來，投資過的物業起碼近千間。六十年代，倫志炎本身是工程師，專門替地產發展商設計建築結構，令原本 高昂的建築成本大大減低，發展商省下的，便與倫對分。六七年暴動，人心惶惶，樓價下跌近四成，發展商因周轉不靈拖欠倫酬金，倫便向發展商提出「要貨不要 錢」，於是倫便接收了近五十個住宅單位，一下子成了大業主。

此後，倫便開始投資住宅及商業單位，並主力放租，成為超級業主。

現時，倫氏是兩億上市公司茂盛控股有限公司主席，他持有公司及個人擁有的商住物業過百間，包括○四年斥資二億六千萬元購入八成業權的金漢大廈及○五年以十四億八千萬購入伊利莎伯大廈地下至六樓商場及停車場。

另外，他在杏花邨、黃埔花園、美孚新邨、海怡半島亦擁有數十個住宅物業及車位，估計個人身家最少數十億。

當今的大陸市場，應該是史上眾多地產泡沫之中，最離譜的一次。

最近跟一位在大陸行走江湖朋友聊到房產泡沫，他提到一個有趣說法：「○五年，一個農民要在北京買房子，他要從乾隆年代開始便勞動；六年之後的今天，同一個農民，恐怕要從周武王的年代便開始勞動，才負擔得起在今天北京市裡置業。」

這個描述或者有點超現實。據說，大陸農民，去年的收入約為人民幣五千，到城市打工的鄉下人，待遇好一點的，每年或許可以拿到人民幣三萬多，而北京的樓價， 則每平方米平均約人民幣兩萬，地點好一點的，價錢還可以更高。北京以外，大陸幾乎所有城市，房產價格都嚴重脫離負擔能力，由此可知現在大陸的泡沫，規模有 多大。

八十年代末，一個日本平民家庭，要由爺到孫三代人一起去揹起物業的按揭，接下來就是近代經濟史中，最可怕的一次資產泡沫爆破。當年日本的經濟繁榮，惠及社會各階層，爆破的殘局仍然超乎想像。以大陸現時的客觀環境，更難想像這個社會又怎樣可能安然應對一次真正衰退。

「大陸政府有的是錢。如果社會有什麼不穩，派點錢安撫那些窮人。盧梭的社會契約，在中國人眼中，不是都變了用金權換治權嗎？房價高，便搞房屋福利；農民收入低，便補貼農產品。」許多人就是相信，大陸政府可以用穩定壓倒一切。

大陸政府花的錢，究竟是從什麼地方鑽出來？是稅收嗎？實情是大陸人多地廣，山高便皇帝遠，由上而下的政令，包括稅收機制，都像蜜蜂巢一樣，到處漏洞。十三億人當中，如實付稅的人，又有幾個？

大陸政府的經濟循環，多年來由貨幣政策驅動。信貸由國有銀行流入各非官非商的機關和地方部門，經過層層「過水濕腳」，最後才回到稅局。環環緊扣的利益輸送鏈，幾乎可以解釋大陸自九十年代起的所有政治現象，當然也包括這個持續多年而且越來越嚴重泡沫。

「如果說大陸政府透過信貸充撐場面，人民幣升值的現象又可以怎樣解釋？」在大陸國境以外，多數人都以為人民幣可以永遠升值，不過在大陸的國境內，人民幣的 購買力卻不斷被削弱。唯一合理的解釋，就是在外匯管制之下，大陸境外的人民幣供應持續不足，而在銅板的另一面，就是大陸境內太多人民幣追逐太少貨物。

大陸雖然是世界工廠。不過無論是工人或投資者，既不可以真正自由地投資海外，政府便可以透過通脹，變相徵稅。另一邊廂，當人民想買外國貨，或者享受外國公司的免費服務，政府則重重阻撓，背地裡讓有關係人士肆意壟斷。

難怪大陸民眾，不會放過任何在境外消費人民幣的機會，享受自由的氣味。換個角度看，共和國的人民，跟周武王年代的農奴差不多，一生所有都奉獻給國家和權貴。

李兆富

時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。

上週三，港隊單車手郭灝霆在荷蘭 世錦賽中奪冠，再創車壇奇跡。車手爭氣，令單車運動愈受重視，坊間更颳起一股「踩車熱」。開業八年的單車鋪——野牛單車（Bull Bike）食住熱潮，去年底投資五百萬，於油麻地租下六千呎唐樓，實行「發大嚟搞」。三十八歲的老闆何永生為求突圍，招攬一批前港隊車手做員工兼「生招 牌」，當中包括東亞運金牌得主，以及三項鐵人賽明星運動員李致和。車行以星級專業做賣點，主攻中高檔單車市場，現每月營業額逾二百萬。

野牛單車（Bull Bike）位於廣東道與窩打老道交界的唐樓，六千呎的店鋪，過百架公路車及山路車各佔一半，主打加拿大Cervelo、瑞士BMC兩大品牌，加上各式配 件，價值逾四百萬元。野牛賣的專業單車，入門版最平都要過萬元。「一玩就上癮，最鍾意同班朋友講吓單車性能，為咗令車身更輕，會不斷加碼買新配件。」在會 計師樓工作的阿Tang，踩了四年爬山車，第一部買入的二手單車僅三千元，現已準備擲過萬元「砌」車。

人稱「牛叔」的老闆何永生，既非專業車手，亦不懂「砌」車。領軍幫他賺錢的，是一班曾在本地及國際賽事獲獎的前港隊車手，由物色車款、推銷、砌車到客戶服 務等，一手包辦。上週六，多哈亞運三項鐵人賽銀牌得主李致和亦「埋陣」開工，令這個團隊增至五人。根據牛叔的如意算盤，單是團隊在車壇的知名度，已可吸引 不少忠實粉絲，變相免費宣傳。同時，再根據各人的專長分工，打造「專業」形象。「佢哋未退役我已經碼實o架啦，不過佢哋鬥車叻，社會經驗卻未夠，要好好管 理。」且看牛叔如何運用各人專長，幫他「生金蛋」。

銷售專員

鄧宏業（阿業）

戰績：09年東亞運公路車賽金牌

專長：口齒伶俐，擅於冧客

工作年期：3年

牛叔將當年贊助阿業出戰東亞運，奪冠而回的Cervelo戰車，掛在店鋪當眼處做生招牌，車價逾十萬元。「有粉絲一望到我部車，就話要砌部一樣嘅，仲要埋 我簽名。我仲會將戰衣掛喺鋪頭，幫野牛宣傳。」一臉陽光氣的阿業，經常笑口迎人，由於名氣大，又健談，主力負責銷售及接受媒體訪問。「唔同牌子嘅公路車佢 都踩過，好多初入行嘅顧客都信佢嘅推介。」牛叔指，近年越來越多女性玩專業單車，「依家有一成客係女仔。」

為吸引初學者，牛叔不時轉介員工做教練賺「外快」。牛叔不計較，學費教練自己袋，令阿業心服。「當年我退出港隊，留喺野牛打工，牛叔卻出錢出力支持我繼續參加東亞運，佢話我有前途一定得，叫我堅持，點知真係贏咗。」

專家顧問

陳玉光（光哥）

戰績：90及91年香港單車錦標賽冠軍

專長：經驗豐富，客人拜服

工作年期：4個月

光哥是單車界的老行尊，與洪松蔭同期加入港隊，退役後曾任單車教練，於大型單車鋪工作、司機等雜工。四個月前，他到野牛買東西，主動問牛叔「有冇嘢做」， 牛叔知道他經驗夠，便即時請他，主力替客人做Bike Fitting（包括度身、調校車身等，再自行配搭零件）。一架現成貨公路車只需兩至三萬元，但若自砌配件，埋單由數萬至十多萬元不等。以座位為例，普通 牌子五百元，但名牌要四千元，就連原本一蚊一粒銅螺絲，也有四十元的鈦金屬版選擇。

現時，公司平均每日可賣出一部單車，九成半的客人都要求「砌」車，很少原封不動買現成貨。光哥表示，為客人度身，有如中醫診症。「有個四十吋肚腩的男士走嚟問我，點解踩踩吓單車會腰骨痛，我話佢彎低身谷住肚腩扯住條筋，梗係會痛，調低座位咪無事。」

貨倉總管

林定邦（阿邦）

戰績：06年全港公路單車賽第一名

專長：細心、統籌能力高

工作年期：4年

野牛去年底由旺角搬至油麻地，面積大了一倍，存貨亦倍增。牛叔看中阿邦對零件品種熟悉，記性好。「一部單車基本有二十幾個配件，每個配件又有不同款式，貨 倉差不多有十萬種，佢分門別類好快。」牛叔指，公司每年向加拿大Cervelo及瑞士BMC的香港代理入貨，每個牌子約一百五十架，合共要五、六百萬元。 「一年大約賣剩二十至三十萬貨，約二十架車，年尾就會減價清貨，有時減到半價。」牛叔說，一部單車毛利約四成，半價已要蝕錢，但總好過「責死貨」。

○七年已加入野牛的阿邦，是團隊中年資最長的，但亦最「難教」。「初時成日參加比賽，鍾意返工就返，仲成日遲大到。」阿邦說，在旁的牛叔聽到即接口道： 「以前話吓佢，佢立刻反駁。罵冇用，我就笑住來同佢講道理，佢又聽喎。」阿邦笑着「窒」牛叔：「而家唔敢啦，有老闆娘坐鎮睇實，遲到又要扣人工。」

客戶專員

徐震球（阿球）

戰績：04年亞洲錦標賽落山賽第三名

專長：人緣佳，拉攏熟客

工作年期：1年

早在○四年，阿球已在野牛做暑期工。去年牛叔胞妹結婚，發現阿球原來是妹夫胞弟，便叫他來幫手。阿球退役後活躍於單車聯會「鬥車」，不少「車友」因此成為 野牛的熟客。「做銷售係推銷人唔推銷貨，同人熟絡，佢一定返來幫襯我。我會確保公司有利潤之餘，俾到最大折扣客人。」阿球得意地說。不過牛叔卻有微言。 「佢賣嘢習慣鬆手，鍾意俾好多折扣，咁都唔係辦法，有時客人講求服務多過計較價錢，我惟有叫佢做多啲文書。」不過，為增加公司商品的曝光率，牛叔不時會贊 助單車賽事。去年底，他還參與組織單車運動學會，為一眾業餘及專業單車友提供聚腳場地，並用三十萬元訂製了六十套學會單車衣。「每套單車衣出面賣緊六百幾 蚊，但我會平一半賣俾會員。」

採購專員

李致和（阿和）

戰績：06年亞運三項鐵人賽銀牌

專長：人際網絡強助拓展

工作年期：1星期

在運動界享負盛名的李致和，原是野牛熟客，牛叔亦有份贊助單車予他出賽。去年底新鋪開張，牛叔睇中處於半退役狀態的阿和，力邀加盟，負責採購業務。「牛叔 比其他單車鋪老闆有誠意，不時同我講佢唔只賣單車，更想我幫佢拓展三項鐵人產品市場。人工約二萬元，同一個全職運動員收入無分別。如果我去搵其他工，未必 係咁嘅待遇。」阿和說。

牛叔希望借助阿和拓展品牌。「近年網絡二手配件大賣，價錢往往平一半，要諗多啲計吸客。阿和以前多次代表香港出賽，獲不同的廠商贊助，對產品牌子認識多，而且對方聽到佢個名，都會易傾好多。」

請會計難過登天

原本從事電腦系統程序分析員的牛叔，大學時已迷上踩單車，後來發現天水圍屋企附近單車鋪不多。「想買部單車俾姪仔都無。」○二年邊打工邊創業，店鋪面積只有三百呎，主要賣菜籃車及出售小量的專業單車零件。

兩年後，他發現普通單車鋪市場「做唔大」，專業配件則愈來愈講究，便辭掉年薪六十萬元的正職，轉投專業單車市場。「好多客人買部單車當砌模型，特別係專業人士，佢哋會請兩個星期假買機票去夏威夷踩單車。」

開鋪八年，由天水圍、旺角到油麻地，共搬鋪五次，愈做愈大，但請會計一職屢碰壁。「招聘廣告上寫體育用品店，點知應徵者來到門口，見到係單車鋪覺得無前 途，約咗面試都唔見，我心都實埋。」幸好去年結婚後，牛嫂答應幫手管數。腹大便便的牛嫂在一旁笑說：「好在佗緊嘅係仔，第日落鋪頭玩車轆，應該幾開心。」

五大熱賣車款

收費度身訂造套餐

牛叔去年到美國，於紐約Serotta international cycling institute（簡稱SICI）學習Bike Fitting，學費五千元，並引入近廿萬元專業車身量度儀器，對象為一班講究單車舒適度的業餘車手，度身訂造最佳尺寸，以免拉傷筋骨。車主先要度身高、 腳掌尺寸、下胯位高度等，再到專為測試用的特別車，連續踩半小時以上，其間拍攝下輸入電腦以慢鏡進行分析，並不斷調整騎姿，全套服務約二千五百元。

開業資料（11/2010）

租金：$400,000 *

入貨：$4,000,000

運費：$50,000

裝修：$800,000

雜費：$150,000▲

人工：$200,000△

總投資：$5,600,000

*三個月按金、一個月上期

▲包括安裝防盜系統及管理費等

△連老闆共15人

營業資料（3/2011）

營業額：$2,000,000

銷售成本：$1,320,000

租金：$100,000

運費：$30,000

雜費：$120,000

人工：$250,000

盈利：$180,000

一次核災難，胡仲豪紅爆各大媒體。

在加拿大原子能研究所當了二十年科學家，再在理工大學工程系教了十五年書，跟核能糾纏了半生，這個核能專家從來低調做人。

以往，即使想高調，也不成。別說大眾對核零關心，連大學也寧願開班教大學生做底衫，也不願投放資源在這冷門學科。

今天，人人談核色變，個個都要專家權威發言，路人甲乙丙都找他解畫。

終於紅起來了，卻已年逾花甲。廉頗老矣，尚能飯否？再創高峰？咪搞。

胡仲豪是理工大學電子及資訊工程學系固體電子學講座教授，屬神枱級數。上學期只教一科，這學期沒有課，平日朝九晚六，都是帶博士生做研究。

福島核洩幾星期以來，他被傳媒攻陷，平淡生活泛起漣漪。一天七八個訪問，各大傳媒名片散落在書桌上，徹底將他的時間表打亂。「連見學生也沒時間。」

現在連八十歲阿婆都有手機，他身為科學家偏偏沒有。傳媒要找他，只能在辦公時間致電他辦公室。「我唔鍾意人煩。」

香港真正的核能專家沒幾多個，為公眾知情權，哪怕再煩，也對記者來者不拒。

「那些『專家』講大亞灣核電如何好過福島，其實不論是壓水堆定沸水堆，都是同一件事，要爆都是爆。不同機構企業都有立場，可以拉開把口講嘢的就只有大學教授。」

記者中三學過phychembio後，再沒有接觸科學，他左一句uranium（鈾）右一句zirconium（鋯），再加一大堆學術名稱，令人摸不着頭腦。看到記者一臉茫然，他還是盡力用各種比喻解說。

「核電廠設計有多好，還是要用人手操作，所以每個部門要好好監管，不可以出蠱惑走捷徑。否則就好像Benz安全，但你搵個吸毒的人去揸，肯定死得。

「遲些福島都要像切爾諾貝爾，包到成隻鹹肉糉，用石屎封住，上面二十層樓高，地底下面十層樓深，避免輻射洩漏。」

以科學貢獻社會

做科學家貢獻社會，一直是他的夢想。

「讀中學時，楊振寧是第一個拿諾貝爾獎的華人，他來香港大會堂演講，我當時還小，完全聽不明他的宇稱不守恒理論，但已覺得他好威。」

爸爸在律政署做文員，媽媽是家庭主婦，四兄弟姊妹中他排行最大，讀書也最叻，在慈幼中學年年考第一，跟程介明是老死，常到對方家中切磋數學，會考拿九個credit，預科轉讀聖保羅男女中學，跟李國章同班。

「他好有義氣。有次成班同學去水塘玩，誤闖禁區，俾個鬼佬係咁鬧，又話要報警。李國章立即跑上山，找他一個好有社會地位的親戚來，鬧到鬼佬頭耷耷。」

六三年考入港大，主修物理和數學，跟孫明揚同班；住Lugard Hall，跟前衞生局局長楊永強是hallmate。三年級當科學學會會長，細他一年的范徐麗泰做秘書，還一齊去過石澳睇哈雷彗星。

他在香港大專服務隊做義工，幫手修橋起路，認識就讀港大文學院的太太，大學四年級才有初戀。但談戀愛只是次要，那年頭的大學生都滿腔熱血，人人有抱負，「我希望做科學家，程介明想在教育界貢獻。」

六六年大學畢業，申請出國。「當年反對美國打越戰，加拿大夠靚又空曠，所以捨美取加。」他本來在卡爾加里大學攻讀碩士，研究相對論，但七十年代第一次能源 危機，大家開始討論核能發電，他在滑鐵盧大學讀博士時，便轉了研究固體物理。「讀相對論搵唔到食，我覺得將來是核能世界。」

母親並沒因有個出國兒子感到喜悅。「阿媽話讀書多無用，出來做生意還賺得多錢。」沒想到他一去便三十年。在加拿大跟初戀女友結婚，還留在當地做科學家，日夜埋首研究，年近四十，兒子才出世。

要99.999%無誤

七四年博士畢業，他在加拿大白貝（Whiteshell）原子能研究所工作，負責研究質子加速器、燃料棒安全、第四代反應堆等等。

「那裡有個實驗反應堆，我每日返工，第一件事是掛輻射測量計在身，全身掃一次看看有無輻射超標，才可以入實驗室工作。放工或午飯時間又掃一次，萬一超標第二日就要放假休息。

「技術人員若要維修反應堆，便幾百人排隊輪流上，行五分鐘到反應堆芯，一個人做十分鐘左右，由另一個接上。如果工作一段日子，已到達輻射安全上限，就要轉做文職，下半世也不用接近反應堆。

「核電廠內每個決定都要好嚴謹，例如負責操作的電腦品牌起碼有二十年歷史才會選用，當年intel得幾年發展，便不考慮，而選用PDP11。應變事故上至 部長下至各部門員工都有清晰指引，如何疏散附近的居民，甚至連疏散動物的計劃都有寫，更每三年檢討一次。」相反，香港大亞灣十年才檢討一次應變指引，疏散 應變範圍亦只限二十公里之內。

胡仲豪說，反應堆就算鬆了一粒螺絲都是大件事，核電廠要99.999%準確無誤，少少差池也不容許。中國正全速發展核能，還有九間核電廠圍住香港。但偉大祖國做事向來豆腐渣見稱，豈不是好危？

「國內（的情況）不方便評論，我跟內地同業接觸，他們也覺得問題嚴重。有高層話夜晚瞓覺好驚，最擔心是物料供應商偷工減料，好簡單一條銅棒，外面是銅但入面是鋁，若放在車內最多撞車，放在核電廠就真係唔講得笑。

「香港傳媒上兩個星期被邀請參觀核電廠，莫說你們，以前我也曾被邀請上去看，一樣無嘢睇。

「香港是背水而戰，美國有核爆四圍都走得，香港在中國南面，有事唯一退路是北上，但而家所有反應堆都在香港以北。情況像火頭在門口但又無後門，你可以明白我有多擔心嗎？」

核電不歸路

福島核危機後，多了人反核，但現實是，核能本來就是一條不歸路。

「能源使用跟GDP成正比，有人口勞動就要用電。一個地方GDP不增加，就業就不會增加，太多人失業社會就會亂，所以點解中國限定每年要有八個百分比的GDP增長。

「歐洲十九世紀人類平均壽命只有四十歲，而家人起碼八十歲先死。醫療愈發達，人壽命亦愈長，能源需求就只會有增無減。

「石油最多頂到十年後就會減少供應，一定要發展其他能源。其實除了核能，太陽能風能水能總之咩能都要，但事實是全部要晒也不夠用。而且再生能源各有各限 制，美國人人有個屋頂，可以掛幾塊鐵用太陽能發電，但香港幾多人有屋頂？新疆夠空曠，可以發展太陽能，但你去住，搵唔搵到食？

「英國叫大風啦，可以風力發電。但每平方米地面只能提供2watt電，一盞燈要60watt，即是要三十平方米才可以夠開一盞燈！香港一平方米要幾多錢？你說要幾大面積才做到風力發電的效果？在離島起兩個『車吓車吓』做樣就得！」

現代人用電驚人，大家慳啲使有沒有用？「你可以熄燈，但慳不了多少，熄燈一小時只是象徵式，工業用電才最多。節約能源講容易，人生活質素不斷提升。我小時 返鄉下探阿嫲，夜晚一盞火水燈，點到八點就瞓，現今香港哪有可能？你話去露營早點瞓就不需要用電，但人生不可以一世露營。這個世界已經無得返轉頭。」

尚能飯否

發展核能是無辦法中的辦法，唯有用最嚴謹的態度監管核電廠。九六年他在白貝核能研究所已經是首席科學家，那年剛巧返香港聽講座，從報章上看到理工請教授， 便決定回流，一心在學校搞國家重點核能研究院，讓各地專家跟中國核專家可以交流經驗，亦期望研究院能夠開辦核能課程。

「我在香港長大，都希望有日能在這個地方有貢獻。」當年他跟中科院副院長白春禮傾得七七八八，又有清華大學支持，但理工校方沒有表態支持，最後不了了之。

「香港就是這樣，凡事以經濟行先。核能研究是minority中的minority，學校寧願開多個部門教整底衫（理工大學紡織及製衣學系在○五年成立益德內衣專業學院，提供內衣文學士學位課程），都不想投資在這個冷門專科上。」

原本他在機械工程系任教，搞不成研究院，他也不再想搞核能，○三年轉去電子及訊息工程系，在理大一做做了十五年。

「其實校方不想搞我都理解，開一個科目要考慮有無人讀，讀完又搵唔搵到食。核能屬交叉科學，涉及物理、化學、工程，甚至生物。香港的大學沒有 nuclear engineering這專科，也沒有專門培育核能人才，因為香港無核電廠，核電廠在大陸，但核能涉及軍事用途，阿爺未必信得過香港人，即使開辦核能課 程，畢業後都未必找到相關工作。我有碩士生研究核原料，跟核能有少少關係，畢業後有些做保險，有些教書，古靈精怪什麼行業都有。想當核專家，最好還是出 國。

「我們一班在海外從事核能工作的專家，回流香港就好像無家可歸，有些像我去教書，有去做地鐵安全顧問，得一兩個去了大亞灣做工程師。唯一聚腳點，就是香港工程師學會的核子分部囉！」

近來福島核洩鬧得熱哄哄，城市大學校長郭位是核能專家，正磨拳擦掌申請開辦核安全的學位課程，理大同事也跟胡仲豪密密傾有什麼搞作。是否年過六十才發圍？

「若不是有PhD學生要湊住，我早就退休了。

「香港人都是三分鐘熱度。三個月之後，還有人仍關心這件事嗎？」

有人問我︰「你以前好像不是這樣看。」意思是我對同一件事的看法改變了，不管發問者的出發點是疑惑，抑或是指我前言不對後語，我即時反應是沾沾自喜。不理誰對誰錯，我起碼做了一件我認為很重要但不容易做的事︰我改變了。

我 們都面對改變，改變是生活中一個重要環節，偏偏我們改變的能力十分差勁。第一，在生活上，我們的自處方式，是先找一個重心，而這個重心通常是現狀。我們對 將來的期望主要建基於現狀，多數不會把改變的可能性計算在內，例如我們決定應否買一輛車，考慮的是現時家庭財政狀況和實際需要，可是現狀未必是預測將來的 有效工具，因此，我們經常出錯。第二，我們極度維護自己的判斷，不是因為這些判斷是正確，而是因為這些是我們的判斷，我們不大願接受自己可能會錯，因此不 願改變。

投資者面對改變，所遇到的困難比平常人大得多，因為投資是一個分分秒秒面對改變的過程。嚴格來說，投資是在不確定的環境中預測將 來，投資成績好壞視乎投資者預測將來的能力。在投資世界，變是永恒，不過變什麼，怎樣變，什麼時候變，投資者不容易掌握得到。我不厭其煩地重複︰投資是一 件難事；難不在投資技巧深奧，難在人性難違，人是不願意改變的動物。

抗拒改變可能是與生俱來，願意適時改變可能違背人性反應。我們對於現狀有些迷戀，是因為我們需要確定，因此，我們出盡辦法說服別人和自己維持現狀的重要性。我們寧願接受不舒服但確定的現狀，也不願面對美好但不確定的將來。

我 們面對改變大都是採取應對式，當有事發生，避無可避，一定要面對，我們才接受改變。總言之，一定要有一件事情發生，我們才會作應對。從小我們被長輩教誨， 不要離群，不要標奇立異，因為「槍打出頭鳥」，在共識中尋找新觀點是高風險行為。長輩教訓我們，當我們發現自己的意見跟主流意見不同，自己要好好反省。

投資者更加抗拒改變，因為當初這麼不容易才得出現狀這個決定，他們的心態是，不可輕易令前功盡棄；現在要改變，不就等於以前是錯的。投資者擁有一股強而有力的自圓其說能力，即使現狀已十二分不對勁，但仍盡力維持現狀，因為不願多想，心底裡等待一些事情發生，迫使他們行動。

說穿了，我們都是欠缺安全感一族，我們怕錯，怕變，因為不變而錯彷彿是非戰之罪，很多人的處境跟自己的差不多，但因變而錯，感覺上是咎由自取，抵死至極。即使事實證明是自己錯，我們亦不會承認，會立即啟動自圓其說的機器，跟自己解釋錯不在自己。

Invest 這個英文字除了解釋金錢上的投資，也可代表精神上的投資。當我們在Invest一件事上，便會注入情感，令根特別深特別鞏固。投資者很多時就是雙重 Invest，押下金錢和情感，無法自拔。分析投資者錯在哪裡，我認為過分維持現狀比作出錯誤決定更嚴重。投資是漫長和多事發生的過程，當中必定會出錯， 長勝將軍不會是全勝，只是他們做對的事比做錯的事多。投資者要突破自己，其中要學的，是接受改變，兼且接受改變並不代表批評已Invest在現狀的一切， 而是投資不可或缺的一部分。

情況變了，我們當然要變，與其自圓其說，花時間尋找誰對誰錯，倒不如立即承認錯失，跟着現實去變。變一定要夠快，特別在投資世界，日常用語中的「不變應萬變」對投資者的傷害至深，因為表面上最不需要變的時候，可能最需要變。當所有人都察覺到變的必要，已經太遲。

投資者回顧輸得最慘烈的投資，大部分不是因為有突然巨大事件發生，殺個措手不及，而是不知不覺，細水長流地輸，過程中有太多地方可挽救，但我們選擇「不變應萬變」。投資者記着這一點︰第一筆輸的錢，通常是輸得最有價值和輸得最少。

蔡東豪 Tony Tsoi

現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。

上月，「大劉」劉鑾雄的旗艦上市公司華人置業宣布業績，因物業估值大減逾百億元，導致全年虧蝕八十八億元。

今次業績，背後惹起不少爭議，在地產市道一片向好之時，物業估值竟逆市大幅貶值，無獨有偶，華置選擇在此時更換了測量師行。

做華置小股東，認真一肚氣。外號「股壇狙擊手」的大劉，數年前便以筍價向華置收購一批豪宅及古董，賬面計算勁賺近十億元。如果以華置今日每股資產淨值的估值計算，日後大劉如向公司提出私有化，豈不是以筍價進行私有化？

近日大劉的心情極靚，有傳其女友呂麗君再度懷孕三個月，須長期留在家中休養，他則如常出入福臨門吃飯，似乎未有被公司業績不濟所影響。

華置上月底公布的業績，因物業估值大幅下降一百零八億元，導致全年虧蝕八十八億元。雖然華置管理層表示今次僅是會計賬目見紅，無損現金流，但已令市場嘩 然。據一名不願透露姓名的執業測量師表示，物業估值的最主要因素，是看外圍的經濟環境，「當然會參考物業的位置及租金，但同一批物業，呢啲因素唔會年年相 差太遠。」

記者翻查資料，發現全港十二間大型地產商之中，去年投資物業的平均升幅達一成二，當中擁有不少收租物業的九倉估值最樂觀，升值兩成八；唯獨華置估值大減三成二。該名測量師說：「去年大型地產商的物業估值全部向上升，只有華置向下調，有啲古怪。」

更換測量師行

估值突然大跌，華置的理由是更換了測量師行，由○二至○九年度替華置進行估價的測量師行普敦被棄用，轉用另一公司保柏國際，而其他藍籌地產股，全部選用外資測量師行。

記者致電普敦的董事兼昔日負責替華置估值的王明坤，他知悉保柏替華置的估值後，第一個感覺是擔心自己計錯數，遂即時翻查所有資料，才放下心頭大石，「我睇 足咁多年數據，肯定自己無錯！」惟他不肯評論新測量師行何以與他有重大分歧，不過後來又續言，知悉行內有部分測量師行，在競投合約前，會事先向客人提供初 步估值，看看能否符合對方心水，藉以增加中標籌碼。

而保柏未有回覆本刊查詢，只曾向外界表示，估值與上手大相逕庭，全因華置尖沙咀新落成的商廈The One所致，但沒有透露詳情。

監察馬虎

不過，行內人認為保柏的解釋有疑問，去年華置副主席劉鳴煒趁The One開張，向外公布The One出租率逾九成半，而且租金比預期理想，地鋪每呎租金更達一千二百元。「如果你話The One出租率差，測量師作出重大更改尚算合理，依家理由好牽強，我從事呢行廿幾年，未見過有咁大差距。」一名資深測量師表示，此事已成為行內茶餘飯後話 題，認為保柏的解釋不合理。

該名資深測量師續指，即使負責監管業界的香港測量師學會，○五年頒布了一套物業估值準則，估值疑雲亦不時惹起爭議，可謂監管乏力。本週一便有人在報紙刊登公開信，批評測量師學會的監管操守。

記者嘗試聯絡學會會長黃比，了解華置估值大逆轉，他透過公關回覆，不作個別事件評論，只表示若收到投訴，而投訴人又能提供充足資料，會方便會跟進。 不過，測量師學會只會就評估程序是否合乎準則作出審核，不會對估值金額定案。

至於負責替公司業績做最後把關的核數師，理論上雖可對估值提出質疑，惟有核數師私底下表示，估值大多能夠順利過關，「一來估值無真金白銀過手，二來人哋係註冊測量師，估值係對方專長，一般都不會challenge對方的專業。」

事實上，保柏以往的估值也極具爭議，例如上市公司鈞濠的高層，九年前提出收購重慶煤焦化燃氣項目，保柏替重慶公司做資產估值，確認估值不少於九千五百萬 元，惟一年後鈞濠「發現」，重慶公司未能申請相關牌照，鈞濠認為該公司不符合價值，決定終止收購，股壇長毛David Webb便曾撰文炮轟這宗交易。

壓低每股資產淨值

雖然物業估值多少，未有對公司實際營運構成影響，但金融界認為：「估值確實唔影響現金流，但對每股資產淨值卻影響深遠，華置出咗見紅業績，每股資產淨值跌至十七元五角七仙，相比對上一年，每股資產淨值在二十二元樓上，感覺大縮水。」

大劉以往在金融市場彰顯不少財技，假如大劉真的提出私有化，假設作價較現價高一成半，持有華置接近八成的劉鑾雄兄弟，只須拿出六十三億元現金，便可將華置據為己有。「唔計華置其他資產，單單現金已經有一百零六億元，大劉條數真識計，好大誘因私有化。」

○七年，大劉也曾提出私有化華置，惟當時英國對沖基金TCI（The Children's Investment），持有約一成華置股權，嫌大劉出手太低，最終私有化計劃無疾而終。翌年金融海嘯殺到，TCI損失慘重，最終將手上的華置，以賤價每 股六元全數售予大劉，埋單計數，TCI買賣華置蝕了四億元。

除了大鱷損手，不少散戶也對華置咬牙切齒，事關大劉以往愛連環伸手向股東供股集資，八十年代買了華置母公司愛美高的散戶李先生，最初也照供無疑，惟後來發 現愈供愈多，「供股之外，股價仲向下炒，最終斬頭離場，蝕了十多萬元。」後來大劉趁股價低殘，才以低價將愛美高私有化，令散戶一殼眼淚。

此外，大劉用錢亦相當精明，曾有替華置核數的核數師發現，公司賬目有很多買燕窩的收據；據悉大劉經常用膳的福臨門，每月約十多萬元的賬單，全部由華置找數，而大劉身邊的多位保鏢，也是由公司出錢聘請。

至於最令人嘆為觀止的財技，莫過於○四年的一役，分別以五億及九千多萬元，向華置買入一批豪宅及古董擺設。當時華置管理層表示樓市升勢開始放緩，遂找大股 東劉鑾雄「捱義氣」，買入一批物業，為「照顧」小股東，更在協議上列明，若白加道四間獨立屋在交易完成兩年內賣出，大劉會將額外所賺的八成資金回「贈」華 置。

結果在兩年之內，大劉僅賣了兩間獨立屋，價錢最低的一間，買家更是其女友呂麗君；而過了限期，大劉才賣出餘下兩間獨立屋，套現的三億五千萬元袋袋平安。最終大劉買入這批物業，全部有賺無蝕，總共替他賺了三億元。

古董低買高賣

至於一籃子買入的古董，總共七十四件，當年全部由大劉扑槌買入，放在其辦公室內欣賞，古董款式包羅萬有，古今中外俱備，包括有明末花梨木羅漢床、十八世紀 銅地球儀，以及張大千及齊白石等名畫，也有美國塗鴉大師Jean Michel Basquiat的作品；其中最貴一件，是明朝永樂年間的青花夔龍紋罐，報稱價值一千六百萬元。

事實上，近年藝術品的升值能力較豪宅更厲害，據從事古董拍賣多年的嘉藝拍賣行經理李小陽指，○四年至今，藝術品平均已升值數倍，「○四年古董市場才開始起步，未算好勁，依家愈來愈旺，內地又打壓房地產，好多資金投入藝術品，收藏家買咗都唔肯放，價錢變得不菲。」

數口極精的大劉，將其中一幅當日以一百五十萬元買入的齊白石所畫的《松梅喜鵲》，○九年底拿到北京匡時秋季拍賣會放售，結果以一千四百五十萬元人民幣售出，短短五年，回報高達十多倍。

有分析員明言，大劉的狙擊手形象太鮮明，坦言是零和遊戲，投資價值不高，因此從不建議客戶沾手華置，就連與大劉關係良好的外資證券行里昂，近年亦已放棄留意華置。「大劉的舉動太多，就連過江龍都唔夠佢玩，小股東又何必同錢鬥氣呢？隔岸觀火睇佢嘅財技，反而開心得多。」