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上月，「大劉」劉鑾雄的旗艦上市公司華人置業宣布業績，因物業估值大減逾百億元，導致全年虧蝕八十八億元。 今次業績，背後惹起不少爭議，在地產市道一片向好之時，物業估值竟逆市大幅貶值，無獨有偶，華置選擇在此時更換了測量師行。 做華置小股東，認真一肚氣。外號「股壇狙擊手」的大劉，數年前便以筍價向華置收購一批豪宅及古董，賬面計算勁賺近十億元。如果以華置今日每股資產淨值的估值計算，日後大劉如向公司提出私有化，豈不是以筍價進行私有化？ 近日大劉的心情極靚，有傳其女友呂麗君再度懷孕三個月，須長期留在家中休養，他則如常出入福臨門吃飯，似乎未有被公司業績不濟所影響。 華置上月底公布的業績，因物業估值大幅下降一百零八億元，導致全年虧蝕八十八億元。雖然華置管理層表示今次僅是會計賬目見紅，無損現金流，但已令市場嘩 然。據一名不願透露姓名的執業測量師表示，物業估值的最主要因素，是看外圍的經濟環境，「當然會參考物業的位置及租金，但同一批物業，呢啲因素唔會年年相 差太遠。」 記者翻查資料，發現全港十二間大型地產商之中，去年投資物業的平均升幅達一成二，當中擁有不少收租物業的九倉估值最樂觀，升值兩成八；唯獨華置估值大減三成二。該名測量師說：「去年大型地產商的物業估值全部向上升，只有華置向下調，有啲古怪。」 更換測量師行 估值突然大跌，華置的理由是更換了測量師行，由○二至○九年度替華置進行估價的測量師行普敦被棄用，轉用另一公司保柏國際，而其他藍籌地產股，全部選用外資測量師行。 記者致電普敦的董事兼昔日負責替華置估值的王明坤，他知悉保柏替華置的估值後，第一個感覺是擔心自己計錯數，遂即時翻查所有資料，才放下心頭大石，「我睇 足咁多年數據，肯定自己無錯！」惟他不肯評論新測量師行何以與他有重大分歧，不過後來又續言，知悉行內有部分測量師行，在競投合約前，會事先向客人提供初 步估值，看看能否符合對方心水，藉以增加中標籌碼。 而保柏未有回覆本刊查詢，只曾向外界表示，估值與上手大相逕庭，全因華置尖沙咀新落成的商廈The One所致，但沒有透露詳情。 監察馬虎 不過，行內人認為保柏的解釋有疑問，去年華置副主席劉鳴煒趁The One開張，向外公布The One出租率逾九成半，而且租金比預期理想，地鋪每呎租金更達一千二百元。「如果你話The One出租率差，測量師作出重大更改尚算合理，依家理由好牽強，我從事呢行廿幾年，未見過有咁大差距。」一名資深測量師表示，此事已成為行內茶餘飯後話 題，認為保柏的解釋不合理。 該名資深測量師續指，即使負責監管業界的香港測量師學會，○五年頒布了一套物業估值準則，估值疑雲亦不時惹起爭議，可謂監管乏力。本週一便有人在報紙刊登公開信，批評測量師學會的監管操守。 記者嘗試聯絡學會會長黃比，了解華置估值大逆轉，他透過公關回覆，不作個別事件評論，只表示若收到投訴，而投訴人又能提供充足資料，會方便會跟進。 不過，測量師學會只會就評估程序是否合乎準則作出審核，不會對估值金額定案。 至於負責替公司業績做最後把關的核數師，理論上雖可對估值提出質疑，惟有核數師私底下表示，估值大多能夠順利過關，「一來估值無真金白銀過手，二來人哋係註冊測量師，估值係對方專長，一般都不會challenge對方的專業。」 事實上，保柏以往的估值也極具爭議，例如上市公司鈞濠的高層，九年前提出收購重慶煤焦化燃氣項目，保柏替重慶公司做資產估值，確認估值不少於九千五百萬 元，惟一年後鈞濠「發現」，重慶公司未能申請相關牌照，鈞濠認為該公司不符合價值，決定終止收購，股壇長毛David Webb便曾撰文炮轟這宗交易。 壓低每股資產淨值 雖然物業估值多少，未有對公司實際營運構成影響，但金融界認為：「估值確實唔影響現金流，但對每股資產淨值卻影響深遠，華置出咗見紅業績，每股資產淨值跌至十七元五角七仙，相比對上一年，每股資產淨值在二十二元樓上，感覺大縮水。」 大劉以往在金融市場彰顯不少財技，假如大劉真的提出私有化，假設作價較現價高一成半，持有華置接近八成的劉鑾雄兄弟，只須拿出六十三億元現金，便可將華置據為己有。「唔計華置其他資產，單單現金已經有一百零六億元，大劉條數真識計，好大誘因私有化。」 ○七年，大劉也曾提出私有化華置，惟當時英國對沖基金TCI（The Children's Investment），持有約一成華置股權，嫌大劉出手太低，最終私有化計劃無疾而終。翌年金融海嘯殺到，TCI損失慘重，最終將手上的華置，以賤價每 股六元全數售予大劉，埋單計數，TCI買賣華置蝕了四億元。 除了大鱷損手，不少散戶也對華置咬牙切齒，事關大劉以往愛連環伸手向股東供股集資，八十年代買了華置母公司愛美高的散戶李先生，最初也照供無疑，惟後來發 現愈供愈多，「供股之外，股價仲向下炒，最終斬頭離場，蝕了十多萬元。」後來大劉趁股價低殘，才以低價將愛美高私有化，令散戶一殼眼淚。 此外，大劉用錢亦相當精明，曾有替華置核數的核數師發現，公司賬目有很多買燕窩的收據；據悉大劉經常用膳的福臨門，每月約十多萬元的賬單，全部由華置找數，而大劉身邊的多位保鏢，也是由公司出錢聘請。 至於最令人嘆為觀止的財技，莫過於○四年的一役，分別以五億及九千多萬元，向華置買入一批豪宅及古董擺設。當時華置管理層表示樓市升勢開始放緩，遂找大股 東劉鑾雄「捱義氣」，買入一批物業，為「照顧」小股東，更在協議上列明，若白加道四間獨立屋在交易完成兩年內賣出，大劉會將額外所賺的八成資金回「贈」華 置。 結果在兩年之內，大劉僅賣了兩間獨立屋，價錢最低的一間，買家更是其女友呂麗君；而過了限期，大劉才賣出餘下兩間獨立屋，套現的三億五千萬元袋袋平安。最終大劉買入這批物業，全部有賺無蝕，總共替他賺了三億元。 古董低買高賣 至於一籃子買入的古董，總共七十四件，當年全部由大劉扑槌買入，放在其辦公室內欣賞，古董款式包羅萬有，古今中外俱備，包括有明末花梨木羅漢床、十八世紀 銅地球儀，以及張大千及齊白石等名畫，也有美國塗鴉大師Jean Michel Basquiat的作品；其中最貴一件，是明朝永樂年間的青花夔龍紋罐，報稱價值一千六百萬元。 事實上，近年藝術品的升值能力較豪宅更厲害，據從事古董拍賣多年的嘉藝拍賣行經理李小陽指，○四年至今，藝術品平均已升值數倍，「○四年古董市場才開始起步，未算好勁，依家愈來愈旺，內地又打壓房地產，好多資金投入藝術品，收藏家買咗都唔肯放，價錢變得不菲。」 數口極精的大劉，將其中一幅當日以一百五十萬元買入的齊白石所畫的《松梅喜鵲》，○九年底拿到北京匡時秋季拍賣會放售，結果以一千四百五十萬元人民幣售出，短短五年，回報高達十多倍。 有分析員明言，大劉的狙擊手形象太鮮明，坦言是零和遊戲，投資價值不高，因此從不建議客戶沾手華置，就連與大劉關係良好的外資證券行里昂，近年亦已放棄留意華置。「大劉的舉動太多，就連過江龍都唔夠佢玩，小股東又何必同錢鬥氣呢？隔岸觀火睇佢嘅財技，反而開心得多。」 |
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