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中央部門預算集中公開 財政部解讀2018年新看點

隨著財政部等部門１３日公開預算，中央部門預算集中公開大幕開啟。相比去年，今年有哪些新變化？釋放哪些新動向？記者采訪了財政部有關負責人。

嚴格執行預算法、政府信息公開條例集中“曬”預算

據財政部預算司有關負責人介紹說，今年預算公開內容與去年基本一致，主要包括收支總表、收入總表、支出總表、財政撥款收支總表、一般公共預算支出表、一般公共預算基本支出表、一般公共預算“三公”經費支出表、政府性基金預算支出表等８張報表，反映部門收支總體情況和財政撥款收支情況。

除涉密信息外，一般公共預算支出公開到支出功能分類項級科目，其中基本支出公開到經濟分類款級科目。各部門在公開預算報表的同時，還要對機關運行經費、政府采購、國有資產占有使用、預算績效等重要事項進行說明。

據了解，各部門的部門預算除在本部門網站公開外，繼續在財政部門戶網站設立的“中央預決算公開平臺”集中公開，方便人民群眾監督政府財政工作。

與機構改革工作銜接，靈活推進預算公開

機構改革過程中，已具備條件的部門都將按預算法規定在１３日公開部門預算。為了與機構改革工作銜接，一些部門預算公開形式有所變化。

對此，該負責人解釋說，提交十三屆全國人大一次會議審查批準的中央預算是按機構改革前的部門和職能編制的。這次機構改革中，有的部門部分職能劃轉，有的部門整體劃轉不再保留，與之相關的資產、人員、預算劃轉等情況複雜。

為保證機構改革工作穩妥推進和預算順利執行，今年財政部結合機構改革情況，在預算批複時區別不同情況采取了不同辦法，相應地部門預算公開形式有所變化。

這主要包括：教育部等不涉及機構改革的中央部門，繼續比照２０１７年公開辦法公開本部門職能、機構設置、８張報表、報表和重點項目情況說明（需要公開重點項目的部門）、名詞解釋等。財政部等個別職能劃出、劃入的中央部門，參照不涉及機構改革的中央部門實施預算公開，但涉及職能調整和預算事項變化的，在公開部門職能和預算收支情況時，對機構改革和執行中的預算變化情況作出說明。文化和旅遊部等涉及整體職能整合的部門不再公開改革前的部門職能和機構設置，但要對機構改革以及整合後部門預算匯總情況作出說明，並分別公開原部門的預算。

項目預算公開力度進一步加大增強透明度

２０１７年１０個部門共計１０個重點項目的文本和績效目標隨部門預算一並向社會公開。

“這一舉措是為了進一步細化部門預算公開內容，增強透明度，加大人大監督和社會監督的力度。”該負責人說。

為進一步加大項目預算公開力度，今年中央部門項目預算公開又增加了２６個部門的２６個項目，向社會公開項目文本和績效目標，如外交部國際組織會費項目、工業和信息化部工業轉型升級（中國制造２０２５）資金項目、公安部證照制發項目、財政部國際組織股本金項目等。

下一步財政部將繼續推動部門公開重點項目，擴大公開重點項目的部門範圍，增加公開的重點項目數量。

財政部：加強地方預算執行管理，加快支出進度

中國財政部5月3日發布通知稱，有一些地區存在支出進度較慢、盤活財政存量資金力度不夠、暫付款規模較大等情況，不僅造成財政資金浪費、效益低下等問題，還影響到黨和國家重大政策的有效貫徹落實。為進一步加強地方預算執行管理、加快支出進度，促進經濟社會高質量發展，現就有關事項通知如下：

一、加快下達轉移支付預算。

各級財政部門收到上級轉移支付後，應當在法定期限內抓緊分解下達到本級有關部門或下級財政。據實結算等特殊項目的轉移支付，采用分期下達預算方式的，應當合理設定分批次下達數，最後一期的下達時間不得遲於預算執行當年的9月30日；采用先預付後結算方式的，應當按照預計數全部下達，預算年度終了時應當及時辦理結算。要切實加強預算執行跟蹤分析，對執行進度較慢的專項轉移支付資金，采取收回資金、調整用途等方式，統籌用於經濟社會發展亟需資金支持的領域。

二、抓緊細化落實年初未分配到部門和下級財政的預算。

對於年初沒有落實到具體單位的本級代編預算、執行中上級下達的轉移支付等財政資金，各級財政部門要會同有關部門結合經濟和社會事業發展情況，抓緊落實到具體單位。本級代編預算要在當年6月30日前下達；逾期未下達的，收回統籌使用。

三、推進財政存量資金的統籌使用。

對結余資金和連續兩年未用完的結轉資金，一律收回補充預算穩定調節基金；對不足兩年的結轉資金，要加快預算執行，也可按規定用於其他急需領域，不需按原用途使用的，應按規定統籌用於經濟社會發展急需資金支持的領域。加大財政存量資金與預算安排掛鉤的力度，對上年末財政存量資金規模較大的地區或部門，相應壓縮下年財政預算安排規模。

四、加強地方政府債券發行與庫款管理的統籌協調。

省級財政部門要提前做好各項工作準備，自收到經國務院批準後下達的分地區地方政府債務限額起，盡快提請完成本地區政府債務安排的法定審批程序，加快地方政府債務限額下達進度。省級財政部門要綜合考慮資金需求、債務到期情況、庫款規模、債券市場狀況，合理確定債券發行時間和節奏。置換債券發行後，各級財政部門要抓緊置換存量債務，減少資金留存國庫時間。各級財政部門可在庫款較高月份先通過庫款墊付擬置換的債務，債券發行後及時將資金回補國庫。

五、加快資金撥付進度。

督促各部門、各單位根據工作和事業發展計劃，認真做好項目預算執行的各項前期準備，根據年度預算安排和項目實施進度等認真編制分月用款計劃，及時提出支付申請。各級財政部門要及時審核、撥付資金，確保“保工資、保運轉、保基本民生”各項資金按時撥付到位，尤其是扶貧、保障性安居工程等涉及重點民生領域的資金，要盡快撥付到位。

六、切實加強財政暫付款項管理。

全面清理已發生的財政暫付款項，對符合制度規定的臨時性暫付款項，應及時收回，經核實確實無法收回的按規定程序報批後核銷；對符合制度規定應當在支出預算中安排的款項，按規定列入預算支出；對不符合制度規定的財政暫付款項要限期收回。嚴格控制新增財政對外借款，對確需出借的臨時急需款項，要按照有關規定嚴格限定借款對象、用途和期限，並報經同級人民政府常務會議批準同意後辦理借款手續。加強對借款單位資金使用情況的監督檢查，一經發現有借款用途發生改變等情況要立即收回借款。

七、全面做好黨和國家機構改革經費保障和資金撥付工作。

切實保障好機構改革涉及部門的正常運轉和履職需要。對於新組建部門新增的籌建或開辦等急需支出，按程序審核後預撥部分啟動資金，待研究確定預算調整方案後再清算。各級財政部門要協調做好新組建部門預算單位及賬戶設立工作，及時審核機構改革涉及部門的用款計劃，辦理相關支付業務。

八、加強預算執行分析和考核。

財政部建立健全考核機制，對地方財政收支按月開展考核，考核情況予以通報，並納入財政管理工作績效考核與激勵。地方各級財政部門要加強預算執行分析，及時掌握預算執行動態，特別是要加強對預算收支執行、國庫庫款、結轉結余的分析，研究采取切實可行的操作管理辦法，並要結合各地區、各部門預算執行和排名情況，提出具體工作目標和改進措施。對有關地區和部門存在的預算執行不力等問題，要采取通報、約談、與今後年度預算安排掛鉤等方式，督促及時整改。

九、嚴肅財經紀律。

各級財政部門要將加快預算執行進度、提高財政資金使用效益和保障資金安全等有機結合起來，牢固樹立依法理財意識，堅決杜絕違規“以撥作支”、虛列支出、擠占挪用資金等行為。要確保庫款安全，不得跨市縣調劑、借用國庫資金，嚴禁對融資平臺公司等非預算單位及未納入年度預算的項目借款和墊付財政資金。要嚴格預算約束，不得超出實際收入編制支出預算或追加安排預算，嚴禁在法定年初預算和調整預算之外編制各類補充預算或資金安排計劃，嚴禁無預算、無用款計劃、超預算和超計劃撥付資金。要強化內控管理和問責機制建設，嚴格落實全程留痕，對有關違法違規情形終身問責，倒查責任。

國企工資將與效益聯動，全面實行工資總額預算管理

25日，國務院全文發布《關於改革國有企業工資決定機制的意見》（下稱《意見》），明確工資將與國企效益聯動，全面實行工資總額預算管理。

薪酬改革的目的是為了充分調動國有企業職工的積極性、主動性、創造性。中國人民大學國企改革與發展研究中心研究員李錦對第一財經記者表示，這次改革將真正觸及千萬國企員工的切身利益，廣大國企員工對此次改革文件翹首以盼，而有效調動廣大幹部職工的積極性也是增強國有企業活力的根源和核心。

李錦表示，國企薪酬制度改革本質上是堅持按勞分配為主的基本分配制度，強調把勞動力市場、勞動生產率作為重要考評指標，突出了職工的主體地位。

《意見》的一大亮點是全面實行工資總額預算管理。工資總額預算方案由國有企業自主編制，按規定履行內部決策程序後，根據企業功能性質定位、行業特點並結合法人治理結構完善程度，分別報履行出資人職責機構備案或核準後執行。

其中，主業處於充分競爭行業和領域的商業類國有企業，工資總額預算原則上實行備案制。其中，未建立規範董事會、法人治理結構不完善、內控機制不健全的企業，經履行出資人職責機構認定，其工資總額預算應實行核準制。

其他國有企業，工資總額預算原則上實行核準制。其中，已建立規範董事會、法人治理結構完善、內控機制健全的企業，經履行出資人職責機構同意，其工資總額預算可實行備案制。

國企改革專家、上海天強管理顧問公司總經理祝波善接受第一財經記者采訪時表示，文件的重大創新點是，對主業處於充分競爭行業和領域的商業類國有企業，工資總額預算原則上實行備案制。改變了過去的“一刀切”審批制模式，便於調動各類型國有企業職工的積極性。

國企工資將與國企的效益實現聯動。工資效益聯動指標將根據企業功能性質定位、行業特點分類確定，突出不同考核重點。對主業處於充分競爭行業和領域的商業類國有企業，應主要選取利潤總額（或凈利潤）、經濟增加值、凈資產收益率等反映經濟效益、國有資本保值增值和市場競爭能力的指標。

根據《意見》，企業經濟效益增長的，當年工資總額增長幅度可在不超過經濟效益增長幅度範圍內確定。企業經濟效益下降的，除受政策調整等非經營性因素影響外，當年工資總額原則上相應下降。

祝波善表示，《意見》對於國企工資與效益聯動機制做了非常明確的界定，尤其是對於不同類型國有企業的工資效益聯動指標進行針對性的界定，反映了不同類型國有企業發展的內在要求及管控要求。

國資委研究中心副研究員周麗莎告訴第一財經記者，國有企業要堅持效益導向，進一步完善調控指標體系、調控方式，強化與經濟效益、投資回報緊密掛鉤的工資決定機制，切實扭轉部分企業工資與效益增長不匹配狀況，確保企業用工總量、工資水平與企業效益、競爭力相適應。

自2003年建立新的國資管理體系以來，對於國有企業的工資管理在不斷規範、不斷強化，解決了此前決定機制無序、行業嚴重不公平等弊端，逐步建立起了國有企業工資總額管理的體系。

2015年9月印發的《關於深化國有企業改革的指導意見》指出，建立健全與勞動力市場基本適應、與企業經濟效益和勞動生產率掛鉤的工資決定和正常增長機制。推進全員績效考核，以業績為導向，科學評價不同崗位員工的貢獻，合理拉開收入分配差距，切實做到收入能增能減和獎懲分明，充分調動廣大職工積極性。

《意見》對健全工資分配監管體制機制也做了明確規定。加強和改進政府對國有企業工資分配的宏觀指導和調控，落實履行出資人職責機構的國有企業工資分配監管職責，完善國有企業工資分配內部監督機制，建立國有企業工資分配信息公開制度，健全國有企業工資內外收入監督檢查制度。

 

 

C觀點 - 施永青 訂預算案要跟民意嗎？ (2012年02月07日)

1 : GS(14)@2012-02-07 21:29:08

http://www.am730.com.hk/article.php?article=91346&d=1681

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結束109小時拉布戰 立法會通過預算案 (2013年05月22日)

1 : GS(14)@2013-05-22 14:25:54

http://www.am730.com.hk/article.php?article=155577&d=2050

【am730訊】立法會昨晚以38票贊成、16票反對及1票棄權下，三讀通過《撥款條例草案》，結束長達15個會議天、109小時的拉布戰，部分建制派議員隨即拍枱叫好。財政司長曾俊華歡迎立法會通過預算案，認為可避免行政、立法及司法機關大規模資金短缺的情況，而當局會加快行政程序，減少對公共服務的影響。

曾俊華昨晚表示，政府會加快行政及會計程序，向各部門及機構提供撥款，減少對公共服務的影響，其中綜援及生果金等可如期發放，但醫管局及大學撥款可能未能如期於下月到位。他又說，預算案提出的紓困措施，包括電費補貼，代繳兩個月公屋租金，額外提供一個月綜援、高齡、長者及傷殘生活津貼，將於下月向財委會申請撥款，政府亦會向立法會提交草案，在下月發行新一期通脹掛鈎債券iBond。
立法會主席曾鈺成早前打開口牌，力爭在昨晚10時休會前通過預算案後，他昨午復會不久便再次「剪布」限制議員發言，社民連梁國雄與人民力量的陳偉業及陳志全不滿決定，批評曾鈺成剝奪議員發言權，梁國雄及陳偉業咆哮「你(曾鈺成)係咪共產黨員？」結果3人同被曾鈺成趕離會議廳，已退出人民力量的黃毓民昨天全日缺席會議，亦無參與表決。

拉布三子斥曾鈺成共產黨員被逐
3名拉布議員被逐出會議廳後，審議及表決時間亦加快，而草案三讀表決前，各黨派亦爭取最後一次發言表態，泛民表明反對預算案，指預算案抱殘守缺，無具體政策推動香港發展；建制派則趁機拉布浪費公帑，令議會運作幾乎癱瘓。
立法會自上月24日就《撥款條例草案》進入全體委員會審議階段，即開始審議社民連與人民力量提出的710項修訂，結果立法會用了15個會議天共109小時始完成三讀程序，成為歷來審議時間最長的預算案，亦打破去年拉布反對替補機制審議100小時的紀錄。
另外，自由黨榮譽主席劉健儀表示，曾鈺成再引用《議事規則》92條的「剩餘權力」剪布，等同將所有權賦予主席，認為立法會應研究修改《議事規則》，否則會令剪布「常規化」。民建聯主席譚耀宗說，各黨派應研究如何修改《議事規則》，包括考慮是否限制發言次數及限時發言等。民主黨主席劉慧卿擔心修改《議事規則》會令立法會主席有更大權力，故需小心研究。

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2 : hh0610(1603)@2013-05-23 01:36:25

剪乜野布, 就俾佢拉夠1000個小時.

公務員冇糧出, 睇邊個仆街?

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券商推iBond十成免息孖展 預算案獲通過 新一批料7月登場

1 : GS(14)@2014-06-05 18:05:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/eb_eba1.htm







【明報專訊】政府今年擬再發行100億元通脹掛鹇債券(iBond)，昨日財政預算案終獲通過，預計iBond將在下月推售。有證券行旋即推出iBond認購優惠。最先出擊的輝立和英皇證券，均以零息十成孖展及免收費搶飲頭啖湯，未開始推廣的券商則表示優惠會加碼。雖然經紀行今年提早開戰，銀行仍然按兵不動。

近月新股水靜鵝飛，港股成交又一般，儘管iBond 4料最快7月出台，部分券商已提早部署。最先出手的是輝立證券，今年該行會繼續借出零息十成孖展，此外還豁免按金、托管費及贖回費。若申請3手並轉用網上帳單，可再免去手續費，申請6手及10手則收38元及68元。



輝立：收逾700申請

輝立新股認購部市場推廣主任劉敏初表示，一、兩周前已開始做iBond認購推廣，今年至今已收到700多名客戶申請。她說去年該行共有逾萬名客戶申請，「因為反應太踴躍，開戶手續做到『塞晒車』」，故今年決定提前推廣。英皇證券亦有提供十成孖展，認購3手可豁免利息，另不收認購手續費、佣金、贖回費及代收利息費。參照去年首日開市價為102.85元，若可獲分派兩手iBond，上市即賣出，扣除交易費後可淨賺566.35元。

耀才：將有「特別優惠」

信誠證券聯席董事張智威表示，本周內也會推出優惠，除有十成孖展、零息及零按金外，也會設回收價，但須付手續費100元。為加強計劃的吸引力，他表示上述優惠將不會有先到先得限制。

時富及耀才(1428)暫未有優惠推出，耀才行政總裁陳啟峰更預計要到7月才有。他自信地說，不擔心被對手先拔頭籌，「iBond申請期比新股長，通常有一、兩個星期，客人一般會先觀察再決定，現在先看世界盃啦﹗」他說該行推出的認購優惠定會優於去年，除了十成孖展、豁免費用外，也會續推回收價，並有「特別優惠」，但現時暫不透露。去年耀才最高曾推出以105.5元的回收價，承諾向客戶回購iBond。

銀行仍按兵不動

儘管經紀行已開始搶客戰，銀行仍然按兵不動。永隆、星展、花旗均表示未有優惠推出，會先待iBond 4發行詳情公布後再部署。

去年iBond 3(4218)的申請人數多達52.5萬，超額認購3倍，陳啟峰預計今年申請人數還會再升近三成，至70萬人，料每人只會獲分派一、兩手iBond。

明報記者 陳悅

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分散投資盈富黃金儲本錢 80後籌謀置業 預算要合理

1 : GS(14)@2014-11-21 11:32:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141121/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】黃小姐現年28歲，月入17,000元，手上持有20萬儲蓄存款及市值約16萬元的股票，沒任何欠債；最近想重整和優化投資組合，並期望買入120萬至130萬元的房子及60歲退休後能維持5000至6000元的生活條件作目標。


130萬元樓罕見 宜調高預算

房地產方面，現時本港的樓價一直居高不下，130萬元的房子已非常罕見，故建議考慮稍為調高預算，並以約180萬元的居屋為較合理目標。目前180萬元的樓價、三成首期和20年供款期的話，買入房子當日需有573,850元(約54萬元首期和其他33,850元開支)，之後每月供款為6,464元。值得一提，由於美國息口趨升，很可能亦會影響本港按揭利率，從而令黃小姐的每月供款有所增加，若利率達至4厘計，每月供款額將提升18%至7635元。

股票太集中於金融板塊

至於手上持有的股票(匯豐控股、恒生銀行、招商銀行)，它們都同樣屬於金融行業，雖然已分散投資於3隻不同股票，但由於屬於同類板塊，相關性較高，不能發揮分散風險的效果。黃小姐現在還年輕，投資可以較為進取，建議可以盈富基金(2800)及華夏滬深三百ETF(3188)取代，盈富基金自1999至2013年的平均年回報為10.4%，而華夏滬深三百ETF可以較少資金投資於國內300隻大型A股，這個組合配置有望受惠滬港通及中國股市國際化等長線投資主題。

黃小姐可考慮把部分儲蓄存款投入一些長遠的投資計劃(扣除6個月的安全現金儲備後，共有15.8萬元餘額)。若以每月盈餘1萬元、以年度計算作投資，加上每年8厘的回報作參考，黃小姐應可於第5年後累積到足夠的資金，以購入心儀的物業。

當作收入及投資比例及回報不變，加上強積金累算權益，扣除每年按揭供款(6464元×12個月＝77,568元)，在黃小姐60歲退休時已有足夠的儲備提供她每月5500元的開支。我們建議黃小姐可買入相關年金產品以確保退休後每月的生活開支。

可考慮買年金 退休收入穩定

金價自2013年高位每盎司1920美元見頂後，便因擔憂全球通脹放緩及美國加息，使沒利息收入的黃金吸引力大減，從而令黃金價格一直下跌至近期1130美元左右；若短線投資，吸引力不足，但中長線分段投資卻可考慮(於10月份的世界黃金協會顯示，現價黃金較生產成本低)，可視作為投資組合中的對和避險資產。

如果想增加收入水平，可利用空餘時間作兼職；也可利用時間去進修，為事業更上一層樓未雨綢繆。買入自住單位後的開支應重作計算(例如︰保險、管理費等)，建議黃小姐於人生不同階段約見合資格持牌顧問，作資產定期整合及對投資作更深入了解。

黃耀宗

晉裕環球資產管理投資研究部 高級投資分析師

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預算案退稅上限或增至萬五向中產派糖　子女免稅額加至八萬

1 : GS(14)@2015-02-12 08:37:34





■財政司司長曾俊華。資料圖片


【本報訊】庫房水浸，中產與基層一樣有糖分。據了解，受惠於樓市辣招稅收及其他收入，今年財政盈餘將由原預計的九十一億激增至六百億，財政司司長曾俊華在廿五日發表的財政預算案，除了會繼續提出公屋免租等基層紓困措施，也會向中產派糖，包括退稅百分之七十五、上限為一萬五千元，供養子女免稅額亦由目前七萬增至八萬。記者：許偉賢　陳雪玲消息稱，曾俊華會在農曆新年前「拍板」決定各項紓困措施，並在新年期間閉關撰寫新一份預算案。據了解，受惠於幾大原因，包括樓市辣招雙倍印花稅的稅收、賣地收入較預期好，以及立法會拉布令不少工程未能上馬致支出大減，加上今年仍然收取上一財政年度「和味」的利得稅庫房盈餘由去年預計的九十一億增加約五倍至六百億。由於庫房水浸，據了解，政府認為不應在此時「閂水喉」，擬趁好景向市民派糖。中產階層過去一直不滿被政府忽視，預算案考慮這一點，繼續扶助基層之餘，同時向中產報喜，包括提高退稅上限。據了解，薪俸稅及個人入息課稅方面，納稅人料可獲退稅百分之七十五，上限或增至一萬五千元。政府去年及前年也分別向納稅人退稅，上限分別為一萬元及一萬二千元；若今次退稅達一萬五千元上限，是近年新高。而政府前年退稅一萬二千元，庫房當時少收約八十九億。




庫房或少收逾百億

與此同時，子女免稅額料也由目前七萬增至八萬，即特首梁振英選舉時的承諾水平。當局上次增加子女免稅額是在二○一三年，當時由六萬三千元增至現時七萬元。消息稱，當局亦會一如去年寬免首兩季差餉，每戶每季以一千五百元為上限。多個政黨均對政府向中產派糖表示支持。經民聯林健鋒稱，政府既然擁有多達六百億盈餘，退稅上限調高至一萬五千元是理所當然。自由黨黨魁方剛也稱退稅一萬五千元對中產是好消息，並指今年經濟環境或不穩，「今年唔易過，退稅係好事」。中產聯盟一直力倡今年預算案應向中產退稅二萬元，主席彭長緯指，「如果退稅真係有萬五蚊，都算唔錯，中產唔可以成日都冇糖派」。對於盈餘遠超預期，香港稅務學會理事王銳強指，「淨係額外印花稅嘅收入，加上拉布令基建唔可以上馬嘅支出，呢度都成五百億啦」，他認為政府無法預期辣招及其他工程撥款何時通過，「所以估錯數都唔係佢哋嘅責任」。王銳強預料，退稅一萬五千元或令庫房少收逾百億。另外亦有消息稱，曾俊華有意在財政預算案中再宣佈發行與通脹掛鈎債券（iBond），今次發行額有望達一百億元，雖然今年息口有回升壓力，但港府考慮到市場仍保持低息環境，發行iBond仍可吸引一些希望有保本投資工具，但回報不跑輸通脹的市民，同時也可促進本地零售債券市場發展。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150212/19039241

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銀行急轉駄 業主失預算 龍頭屋苑現估價不足

1 : GS(14)@2015-11-02 00:43:25

2015-10-21 EW

近月股市連番波動，市場憂慮美國加息，加上內地經濟轉差，樓市交投陷入低潮，更由數月前高價成交頻現，變成現時通街減價貨。眼見樓市不濟，銀行紛紛轉軚趨審慎，令龍頭屋苑出現估價不足的情況，成交價與銀行估價相差最多逾一成，準買家因銀行「按唔足」而大失預算，隨時冒上不必要的風險。

本刊調查發現，估價不足遍佈港九新界屋苑，無一倖免。 有業內人士指，上車客首當其衝受影響。「部份首次置業人士計得啱啱好，有人要再想辦法借錢，最終由屋企人出手，才成功承接按揭，情況狼狽。」

有熟悉銀行界運作的人士指出，在市況動盪的情況下，各家銀行估價經常出現落差，建議準買家「貨比三家」，不應過份淡定，先估價後上會，屬於較穩陣的做法。

經絡按揭轉介公布調查，近三成受訪者預期今年樓價走勢向下，一年前同樣調查，顯示看淡人士僅百分之三，現時大幅增加，反映市民普遍對後市，由樂觀轉趨審慎。資料亦顯示，九月份現樓按揭註冊量按月回落百分之七，數目少於七千宗。

二手交投冰封，部份業主一心沽貨，惟有大幅減價。其中，新界東龍頭指標屋苑沙田第一城，日前錄一宗低價成交，本月十一日，藝人廖啟智沽出十七座低層D室，成交價三百七十五萬，低市價最少一成，並下創該屋苑半年來兩房新低造價。由於今番名人低價沽貨，引來市場注目，對市況有明顯影響。

父母協助付差價

美聯物業營業經理吳嘉權表示：「在低價成交效應下，部份業主叫價態度立即軟化，現時已有十個放盤叫價低於四百萬。」

他補充說，事實上，數星期前發現屋苑部份單位陸續估價不足，惟差幅並不大，大約半成。「成交與估價有連鎖效應，由於屋苑早前有其他單位低市價沽售，雖然幅度僅百分之三至五，惟銀行自然以此作為同類型單位參考，估價回落，部份剛成交單位立即受牽連。」

中原地產分行經理黎浚宇坦言，沙田第一城為新界區大型屋苑，一向交投活躍，無論跌市或升市都會迅速反映，因此率先出現估價不足的情況。

事實上，早於上月中，沙田第一城四十七座中層一個單位，成交價約四百一十萬，但買家於簽署正式合約後，到銀行承造按揭，才嚇然發現估價只有約三百九十萬。「最終買家在父母協助下，才能支付差價，勉強上會。」區內代理透露。

現零星「撻訂」個案

他續說：「另一名買家由於找不到家人資助，最終因首期不足「撻訂」離場，連同代理佣金，損失接近十萬，對於上車人士來說，不是小數目。」知情人士說，涉及四十四座一個低層細單位，成交價四百一十五萬，該名上車客睇樓後，支付臨時訂金二萬元，正當興高采烈成為業主後，才發現單位估價僅三百八十七萬，與成交價相差逾二十八萬，幅度百分之六，最後因首期不足，加上看淡後市，無奈地「撻訂」離場。

本刊根據代理提供多個屋苑包括鰂魚涌太古城、康怡花園，荔枝角美孚新邨、將軍澳維景灣畔等，於上月中至本月初成交個案，於中國銀行及匯豐銀行進行網上估價，發現部分成交估價不足，差幅不足百分之一至最多逾一成三。

元朗區為下半年發展商推盤重點，區內二手亦出現估價不足情況。有代理指出：「數星期以來，留意到銀行估價普遍減百分之三至五，首期「猛猛緊」的年輕上車客，自然最受影響，他們見估不到價，惟有放棄買樓。」

他更補充說，區內現時成交價與銀行估價相差最多的是YOHO TOWN八座低層G室，由換樓客早前以七百零五萬購入。新買家購入該單位不足一個月，多間銀行的網上估價系統，全部跌穿七百萬，中銀相差最大，超過九十萬。

上車客最受影響

九龍區指標屋苑美孚新邨，港置首席董事谷學祖坦言，過往鮮見估價不足，惟近期亦有個別單位估價不足。「近兩個月成交明顯減少，銀行估價稍為回少少，惟成交以優質盤為主，旺市無人放出來，貴少少都有買家肯承接，所以成交價高於銀行估價。」

美孚新邨近期兩宗成交，其中，第三期百老匯五十七號中層B室，作價五百九十二萬，匯豐銀行估價只有五百六十一萬。

美孚新邨附近的曼克頓山，上日連錄估價不足情況，涉及六座高層B室，本月初以二千一百餘萬售出，根據匯豐銀行估價，不足一千九百萬，兩者相差一成一。另一成交是三座中層B室，新業主以二千餘萬購入，多間銀行現時估價只有約一千九百萬。

首期需預鬆少少

港島東指標屋苑太古城，買家都是實力買家，有代理指出：「高質素單位估價差不多，質素較遜的﹙鳳山閣﹚，尤其低層單位，估價已跌了三、四十萬，幅度百分之二至三。」不過，該屋苑以實力客為主，無阻買家入市。「估價追不上樓價，大部分買家都知，太古城買家通常按揭五成以下，估價不足影響上車客。」太古城建安閣中層A室，一個前以九百八十七萬售出，現時估價最多相差百分之九。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓透露，現時約半成客戶承造九成以上的按揭，三成半客戶承造五至六成按揭。她建議說，準買家簽訂買賣合約前，應「貨比三家」。「銀行估價考慮多項因素，包括同類物業最新成交價，物業現狀等等，不同銀行估價存偏差。買家避免無法上會，應多問幾家銀行，首期預鬆少少，唔好借到盡，盡量減低風險。」

擔憂估價不足買家轉投新盤

基於去年細價樓樓價持續上升，金融管理局於今年年初，進一步收緊樓宇按揭，所有七百萬元以下自住樓，按揭最高成數由以往的七成，下調至六成。上車客要湊夠四成首期外，更要面對銀行估價不足問題，「置業夢」變得更不容易。

有身份證包上會

針對市場情況，發展商紛為新盤推出按揭優惠，確保買家有充足資金上車。美聯首席聯席區域經理徐榛指出，發展商提供九成或九成半按揭，甚至不需入息証明，只要提供身份証就包上會，更承諾「包底」，準買家不用擔心入伙後估價不足，令市場上不少購買力，由二手回流一手市場。

徐氏又說，發展商又採用建築期付款，讓準買家支付樓價半成，即可入場買樓。部份盤樓花期長達三十五個月，於此段期間，買家只須逐步支付少許價格，直至入伙時，支付樓價不多於兩成，相對一次過付首期輕鬆得多。況且，屆時買家已持貨三年，辣稅影響不在，轉售容易。

細樓價指數全綫報跌

金管局年初出招收緊按揭壓市，卻無阻樓價過去一年強勁升勢，年初至今，樓價累積升約一成。受今年七月股市大幅波動，二手交投大跌，樓價亦受壓。

根據差估署最新數據顯示，八月份整體樓價指數升幅僅約百分之零點三六，雖然創新高，但各區細價樓呎價，即面積細於四百三十一方呎的單位，卻出現同時下跌情況，乃近年罕見，其中新界區單位，最新平均呎價約一萬零四百元，按月跌百分之一點九，是跌幅最大的地區。

其中，新界區樓價錄得自今年三月以來首度下挫，最新平均每呎約一萬零四百零一元，按月跌百分之一點九，屬跌幅最大的地區。以一個四百三十方呎的單位為例，最新平均造價約四百四十七萬元。

學者：料樓市承接力減弱

港島區最新呎價約一萬四千零一元，按月下跌約百分之零點三；九龍區呎價按月微跌不足百分之零點一，最新每呎約一萬一千四百九十多元。換言之，八月份的細價樓呎價，三區均同時出現下跌，屬近年十分罕見情況。

市場人士預期，由於細價樓近年成為樓市升市的「火車頭」，是次各區數字均下挫，不但反映細價樓造價出現壓力，後市表現或同樣未感樂觀。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則表示，政府持續增加供應，且以中小型單位為主，加上未來數年新樓不斷落成，妨且，美國年底或明年有機會加息，若發展商保持推盤速度，料令樓市承接力減弱。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，自上季開始，已留意到樓價升幅明顯收窄，主因為市況氣氛不好，特別二手市場，交投明顯轉淡，預料年底前仍有屬調整期，但不會大跌。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?張文彪

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2 : kingon(56342)@2015-11-03 14:02:49

唔覺銀行轉駄！應該係佢自己能力不足！

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預算案前 發展商籲政府減辣

1 : GS(14)@2016-02-18 00:10:40

http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/laa4.txt



【明報專訊】下周三將公布財政預算案前，多家發展商紛紛呼籲政府放寬樓市逆周期措施。

長實執行董事趙國雄稱，政府掌握市場數據，過去數年市民及換樓客在按揭上都有困難，減辣是有需要。他又稱，現時一手成交少，除了近期缺乏大型樓盤推售外，亦因早前多個細價盤推出，該類市場見飽和，減低對市場吸引力。雖然近日股市波動，但他指股市有上有落是正常，而樓市有剛性需求，兩者未必有直接關係。

嘉里：可調整按揭成數措施

此外，嘉里（0683）執行董事朱葉培亦指，自金管局收緊按揭成數後，增加買家入市門檻，目前二手樓市尤為停滯，認為政府可考慮調整有關措施。他又預期，由於整體經濟環境不穩，料今年樓價有所調整；不過因土地供應始終不多，在息口偏低下，料只有單位數字調整。

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