ZKIZ Archives


樓市見頂4大凶兆

2012-11-15  NM
 
 

 

政府出辣招,樓市成交萎縮,零星劈價,會否見頂?現時地產經紀流傳,當一些信號出現,就是樓市見頂之時,這些「凶兆」信號,現在已陸續浮現。

究竟這些民間智慧是否可靠,這次又會否再次應驗﹖凶兆一炒爆車位

現狀

自政府上月推出買家印花稅及「加料版」特別印花稅後,各大發展商如華懋、長實、會德豐、信和、新世界等,紛紛積極拆售車位,粗略統計,過往兩週內已沽出逾千一個車位,售價由約二十萬至二百二十萬不等;二手車位亦被炒個不亦樂乎,貼近調景嶺站的維景灣畔,兩星期內竟然連破三頂,最新車位成交價一百一十一萬,追近唐樓單位!

民間智慧

車位於物業市場中,屬最低層的投資類別,一般都是升得較遲,所以往往由豪宅、藍籌屋苑到偏遠唐樓,最後炒到車位就是見頂信號,資深投資者都視之為「大凶兆」。九七年一樣是炒至水尾時,車位頓成搶手貨,當年長實在海怡半島自製「孖車位」,賣至一百九十多萬一個,之後樓市發展如何不用多講。

可信度:★★★★★

曾持有逾三千個車位的紀惠集團,其行政總裁湯文亮坦言:「每次炒到去車位,就是『回』嘅先兆,呢個係不變定律,不過,醞釀期可能要六至九個月。」他聽到黃埔花園的車位炒至逾百萬元,即謂:「好瘋狂!當年我哋買只係二、三十萬一個,經濟一唔好第一樣cut嘅使費就係車,賣咗車套現後車位自然都唔租啦!」

凶兆二利嘉閣癲價搶鋪

現狀近兩年經紀行癲價搶鋪已成家常便飯,不過近期愈搶愈高,行徑勇猛的利嘉閣由年初的二百零三間,增加至二百二十間;更有約一成的分行,月租高於三十萬的「經紀鋪租上限」警戒線,其中一個經典是以五十二萬搶去中原於奧海城一期的地鋪,租金較舊租貴兩倍有多;而利嘉閣亦積極於新盤區作開荒牛。民間智慧一度銳意上市的利嘉閣過往多次想擴大規模,搶人搶鋪卻都搞到焦頭爛額。○八年頭說要由一百間加至百二間,增幅兩成,說完就遇上百年一遇的金融海嘯,分行要由百二間勁縮至八十間,較擴張前更少。可信度★★★利嘉閣行政總裁廖偉強回應:「我第一次聽聞,我哋加分行搶鋪係見頂信號之一喎,其實中原同美聯都有搶鋪呀!」投資老手科達地產主席湯君明則笑言,要緊盯經紀行部署,因這是樓市升跌指引,「經紀係土匪心態,佢哋覺得有得做就開囉,個市一唔對路佢哋咪閂門,好易捉到路。」

凶兆三香港興業賣樓

現狀香港興業上月二十二日,搶閘賣愉景灣現樓新盤津堤,首晚已賣了七十二伙;四日後,政府就推出辣招。市場估計,至今該盤已累售約一百伙,佔整個項目六成,呎價約七千一百至近九千元。民間智慧香港興業過去十年最少五次推出新盤,之後樓市都向下走,其中以O八年八月東涌水藍天岸一役最令人印象深刻,該盤開賣後一個月,即遇雷曼爆煲,樓價急插,經紀對此議論紛紛。四個月間中原城市領先指數足足跌了兩成,至該年底才回升。可信度★★湯文亮及湯君明雙雙說未曾聽過此傳聞,反而提醒要多留意華懋及恒隆的動向,「陳啟宗係挺CYo架嘛,佢都有啲一幢幢的物業放緊,你知咩事啦。」湯君明說。

凶兆四回報勁低

回報勁低現狀住宅租金屢創新高,就如太古城最新的呎租紀錄為三十七元,破盡九七、○七年水平,不過,租金回報率卻出奇地低,僅得四釐。事實上,按差餉物業估價署的數字,現時豪宅至上車盤的租金回報率僅介乎二點二至三點五釐,為八七年有紀錄以來的新低。民間智慧租金為支撐樓價向上的動力,樓價急升後,往往租金都能從後追上,中小型單位的租金回報率,一般會有五釐,從而反映樓價的合理性。九七年高峰時中小型單位的回報率急跌至四點一釐;而自一○年第四季起,中小型單位的回報就一直尋底,反映樓價過高,遲早爆煲。可信度★★★★經歷過九七的資深炒家陳清白認同謂:「我九七年都遇過,計租金回報好似好信得過,但其實都係呃人,有啲租約係『造』出來的。你以為樓價跌租金唔識跌呀!九七年前我啲北角樓收緊三萬八至四萬一個月,後來最衰時,一個月收得萬三蚊咋!」


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=39804

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019