安信兄: 你好, 看到你既Blog對你既看法很認同, 請你對我既情況同問題指導一下.現在家裡有一個物業現價值3000萬(物業A,自住,無按揭),是母親的個人名,現已退休。家裡有現金+股票現價值400萬,本人月入50k。對於居住環境我們願意居住現價值1800萬既樓,(物業B)。前提是我們不想賣掉3000萬的物業。
所以我有以下對應:先在現市以60k出租物業A(可能要50~60萬裝修)再以40k租住其他物業,咁可以有每月 8k ((60k*0.8) – 40k)收入按物業A,50%有1500萬,每月本金+利息支出想用1500萬投資對沖,有冇好建議?
我既想法是用降低生活水準來保存1500萬購買力。有機會物業B價值下跌20~30%1200~1050萬買入自住。物業A長期收租,多出來既錢可以還錢減低壓力母親應該不能做按揭,要加我名做可以嗎?我既想法會不會太進取或太理想?呢D想法係近來看多了樓市既想法, 請指點一下謝謝。
答:
安信兄開口埋口物業都幾千萬，屋企有米自己人工不俗，實在令人羨慕。佢提出了一個香港好常見既情況，就係老媽間屋「賺到開巷」，但係一聽見你賣樓即刻眼有淚光，何解呢? 老人家相信唔係因個戶口將有多幾千萬cash而喜極而泣，係因為舊居住開有感情，有佢同老爸幾十年既回億。所以佢寧願租出去，點都唔肯賣，因賣左有可能買唔返。咁如果自己或屋企人有間賺緊錢既樓，而家應該點做呢?
首先梗係睇下間屋張契係邊! 「1.建議將現金盡量套出，2.加強自己借貸能力，3.考慮自己持貨有幾滿倉，4.再伺機等跌市放膽買入。」先講屋契，如果你按左比銀行張契就梗係比人收起左，快睇自己間樓仲有冇得按錢出黎! 如果你係一個討厭借貸既人，可能你與本網常提既原則有出入。本網鼓勵盡早利用借入美元(港元)及買入為你提供月入既有形資產。
而家點講都仲係旺市，係旺市盡量增加現金等淡市出擊符合低買高賣原則。安信兄如將價值3000萬既物業A加按，理論上可盡套五成現金但因個人月入未及HK$112,000(假設本身零負債)，所以未能盡套。以佢本人計可套約七百萬元，想要更多就要提供更多收入證明(例如先將屋租出先套現，或提交差餉單證明租值)或加入更多借貸人。
安信兄諗過自己可住一間值千八萬既屋(B)，而租出三千萬既現居(A)，用現居收回租金去抵銷千八萬屋租乃提高自己借貸能力之舉。即係你住係租值幾萬蚊既樓，而將十幾萬月租既別墅租出，「突」左既錢就變成自己收入。有公務員就用此法，為自己退休前累積十幾間樓收租。當然咁就要計到好盡，配合銀行批貸既鬆緊循環加上既樓市走勢有充份掌握。
係現時旺市適宜持貨半倉。安信兄間A屋租出六萬蚊一個月未係合理既租金回報。如仲要加五至六十萬裝修先租得出，條數真係唔知點計。建議再搵估價行清楚衡量A屋既估值及租值。假設A屋真係租出六萬元一個月，加上自己每月五萬元收入，不計其他家人月入，其實套出七百萬現金已用去安信兄一半借貸力。現持有現金者宜買入較低風險債券收息。因過去一年債市大旺，而近日幾隻債券既ETF均出現大量贖回，向好去睇係資金由債市流返入股市，但係眼看實體經濟不斷變壞既情況下，宣步步為營。
套出現金當然要收息，如果唔係多出既供款真係全靠自己人工支付咩? 最保守既，莫不過向按揭銀行申請靈活按揭戶口，可提供相同於按揭息率的活期存款利息，最多可提供相當於借貸額一半既金額收息。真係要買債或債券基金宜選擇息率3-4%而發行人評級較高既債券。再唔係，搵一部份換做人仔收3%年息啦!