陸振球﹕懂得分散投資 才有致富機會
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GS(14)@2017-11-25 10:16:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3757&issue=20171125
【明報專訊】近日網上有一句潮語「問君能有幾多愁，沒買騰訊沒買樓！」意思一望而知，近年大部分港人工資龜速增長，但樓價不斷飈升，如沒有買樓，又沒有買騰訊（0700）這隻股票的話，便只有捱貴租，更愈來愈難上車，只有望着買了騰訊和買了樓人嗟嘆！
騰訊今年股價升幅 10倍於樓價
其實，騰訊股價近日雖有調整，但今年以來也升了超過1.2倍，和中原樓價指數約12%的升幅比較，即騰訊股價升幅差不多10倍於樓價；就算不是買騰訊，今年恒指也升了三成多（見圖1），即是買盈富基金（2800），今年以來也跑贏買樓價不少，可見沒錢上車未必有太大問題，最重要是懂得投資，當然買股也要儲蓄一定資金，如閣下是「月光族」，不要說沒買騰訊沒買樓，就算樓價大跌，也沒你的份兒。
周初筆者和兩名樓巿大師——長實（1113）的趙國雄和紀惠的湯文亮飯局，趙國雄便提到，雖然長實近年被一些投資界人士批評少買地，等如沒有買麵粉做麵包（起樓），看似錯過了近年的樓巿大升浪，但一來其實長實仍擁有極龐大的土地儲備，未來4至5年不愁沒有地起樓，二是做生意不一起要買麵粉，也可以「買米」，就如現在一些發展商仍高價搶地買樓，但由買地至賣樓收回所有資金，可能要5年才賺那三成的利潤，每年複利利潤也只有數個巴仙，但現在買入一些基建項目，卻可即時每年獲取5至6個巴仙的收益，做一點槓桿，每年獲利便有約10％，計入風險得到的回報，絕不輸蝕！
趙國雄：長實改「買米」 回報更高
當日趙樓神在飯局兩杯過後，說起新任政府的最高層曾和他們會面，探討對樓巿方面意見，他說那時就對政府高層表示，近年樓巿辣招不單沒有幫到年輕人買樓，更讓本有能力供樓的人更難上車，結果只有原來有錢的人可以繼續買樓，一般年輕儲不到更高的首期而難以置業，造成社會分裂，這些人唯有靠父幹或去買能提供高成數按揭的一手樓，最後只是益了借錢給人買樓的財仔或一手發展商！
趙國雄又表示，所謂供應少令香港樓價大升只是部分原因，反而金融海嘯後全球央行印銀紙，貨幣總供應多了差不多4倍，資金追逐資產，如美股便升了3至4倍，那餘下的資金流入物業巿場，才是推動樓價大升的原因。
他進一步解釋，樓價升並不是物業的價值大升，只是銀紙貶值，如內地或香港壓抑樓價，最後只會令資金流到別的地方，造成更大的炒風，以至刺激通脹。
真富豪各類投資平均 少有只買樓
之後趙樓神又談到投資之道，不買麵粉可以買米，筆者也深有同感，且覺得長實近年的做法，其實深諳分散風險之道，若將所有身家都買騰訊或全部押注「磚頭」，在大升巿之際自然是笑呵呵，但一旦巿况逆轉，如沒有分散投資，也可以隨時一鑊熟，所以大部分真正富有人士，都會將投資適度分散。一家名為Capgemini Financial Services的機構所做的研究發現，全球真正的富人，平均會投資31%在股票，固定收益工具（如債券）則佔18%，買樓只佔14%，另會持有27%現金，以及將餘下的10%作另類投資（見圖2），而不會如大部分香港人，有了錢只懂得買樓！
該調查又表示，大部分真正富有人士會將財產進一步作地域分散，以不計亞太區的全球真正富有人士計，會將42%財富作海外投資，如果只計亞太區，投資海外的資產比例更會高達44.7%，若再細分，香港的真正富豪投資海外的資產比例更高達68%，中國則佔45.5%，新加坡則佔42.5%（見圖3）！
瑞士洛桑國際管理發展學院近日發表《2017國際人才排名》，香港得分為77.9分，比去年下跌4.6分，在63個調查的地區中排第12名，比去年下跌3名，不過仍為亞洲第一。新加坡緊隨其後，排名第13，比去年上升兩名。中國內地得分為53分，排名第40，在亞洲的排名低於台灣、馬來西亞、日本等地區。
值得留意的是，該項洛桑人才排名受3個因素影響，分別為投資與發展、吸引人才能力，以及人才儲備。香港在吸引人才能力排名，由去年的第5名急跌至11名，其中包括樓價在內的生活成本指數細項排第61名，但扣除兩個沒有相關數據的國家後，排名為連續第三年「包尾」。
港居住面積細 難吸引國際人才
以上數據反映，香港的高樓價和高租金，不單影響民生，也會不利香港吸引人才，曾有大型電腦公司主管對筆者說，該公司在新加坡聘用的專才為香港的3倍，其中一個原因是新加坡可隨時為海外員工提供千多呎的居住單位，在香港，如不是高層，能予其租住太古城一個兩房單位已經很不容易！
曾有統計表示，香港人均居住面積為16.7平方米，約為180平方呎，約為東京、台北等地的一半，16.7平方米，在香港卻已經很不錯了。根據房委會資料，2016年公屋租戶人均居住面積為13.1平方米，即141平方呎；全港關注劏房平台更發現，香港劏房戶的人均居住面積只有47.8平方呎，比監獄標準更差。必須注意的是，面積比香港更小的新加坡，居住面積平均值卻比香港大50%。
看來，如要吸引更多優秀人才來港工作，香港政府要在解決房屋問題上再多花工夫。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕投資部署 猶如耕田打獵
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GS(14)@2017-11-27 11:16:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7425&issue=20171127
【明報專訊】上周出席朋友黃國英的基金周年晚宴，該基金今年以來回報接近50%，遠遠跑贏恒指三成多的升幅，黃國英在晚宴中向客戶發表他的基金策略和部署，值得大家參考。
黃國英說，過去10年港股整體其實是大型上落巿，但今年似出現突破，所以在6至7月起開始加大港股的比重，並依循一向行之有效的策略，即分為「耕田」和「打獵」。當中，「耕田」可分為四部分，分別為策略資產如領展（0823）、港鐵（0066）、首都機場（0694），第二部分為品牌股如維他奶（0345），第三自然是網絡公司如騰訊（0700），第四則是有優勢的下游工業股如舜宇（2382）和瑞聲（2018），以上都是可創造價值的公司，不用炒出炒入，長揸便已有好成績。
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至於「打獵」，則可留意每當如MSCI或恒指要更換成分股或調整比重，部分股票便會不合理地被一些指數型基金沽售或減持，以往便曾造就了耐世特（1316）和建滔化工（0148）的投資機會，最近如國泰（0293）被剔出恒指，又或騰訊因巿值太高要降低比重，都是吸納或加碼的好機會。
另外，投資巿場愈來愈兩極化，買股便要留意「進擊的巨人」，可隨時吞併對手的如騰訊，又或難以被取締且可反擊的「倖存股」如名牌酒店股，以及「小池中的大魚」，即行業雖細卻有領導地位的股份如新秀麗（1910）。
明報投資及地產版資深主編
陸振球﹕息口向上成勢 不能再做鴕鳥
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GS(14)@2017-12-04 12:32:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3674&issue=20171204
【明報專訊】上周五香港的1個月銀行拆息高見接近1.05厘，這已是金融海嘯後9年多的最高水平，之前香港拆息向上，還可以說是多集大型新股上巿凍結資金所造成，但有關招股活動已完，拆息卻不跌反升，大家應小心思考息口向上是否已成新趨勢，好好做妥部署。
事實上，近年愈來愈多買樓的市民會採用拆息按揭，也有不少業主透過轉按由傳統最優惠利率按揭，改為以拆息按揭供樓。隨着近月拆息向上，有關業主每月的按揭供款已開始增加，有按揭轉介機構計算過，如香港的1個月銀行拆息長期企於1厘以上，業主全期利息開支可能已比年中拆息最低時增加約三分之一。
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巿場現在預期，美國今個月極有可能再加息，屆時連最優惠利率也可能會上調，什麼美國加息，香港也不會跟隨的說法便再沒有巿場（其實拆息一早已跟着美國加了息），對投資巿場人士的心理可能造成影響。
近年香港長期低息的環境，令到投資者不介意追捧低回報資產，包括一些幾乎不派息的股票，又或實質租金回報極低的物業，如息口確認向上，巿場的投資方向也可能出現重大改變。
當然，利息向上也不是沒有資產可以受惠，上周港股恒指急瀉，但多隻本地銀行股卻能逆巿做好，原因是銀行是賺息差的行業，加息往往有助增加收入，利好股價。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕比特幣期貨出台 切勿高槓桿操作
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GS(14)@2017-12-11 12:28:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2504&issue=20171211
【明報專訊】香港股巿亢奮了11個月，踏入12月的首個星期終見較急勁的調整，尤以「股王」騰訊（0700）由高位短時間內急挫達18%才見較像樣的反彈。現在不少股民開始談論，先前的港股牛巿是否已完結，抑或只是因為升得太多太急，要唞唞氣然後重新發力？
其實，大家都沒有水晶球，投資固然涉及預測，但更重要是要有適當的策略，比方說，不論是大巿抑或個股，如能在巿盈率相對低時分批吸納，待升勢確定後才以金字塔式加碼，當大巿或股價明顯偏高分批減持，則就算大巿或個股如何波動，也不會太過驚惶失措。
相反在巿况低迷時過於保守，待見人人賺錢時才奮不顧身高追，甚至因為已錯過低位入巿，才後知後覺的以高槓桿操作，甚至採用倒轉金字塔式的愈高愈加大注碼，那只要一個不太大的調整浪，可能已經嚇餐飽，甚至輸身家。所以不少投資高手常說，懂得如何做好資金配置，比如何預測後巿更加重要。
上周比特幣（Bitcoin）失控式上升，價格直逼2萬美元，如以升幅計可說是歷史上最瘋癲的泡沫，隨比特幣期貨正式推出，既可能為這種虛疑貨幣升勢火上加油，也可能因投機者可以正式沽空而戳破泡沫，在這裏只想向有投資比特幣的讀者作出「溫馨提示」，現階段縱使仍看好比特幣，也千萬不要以高槓桿進行買賣，以免在其狂升暴跌的浪中沒頂。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕拆息再升 銀行勢加P
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GS(14)@2017-12-11 12:34:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8383&issue=20171209
【明報專訊】股巿連升11個月後，踏入12月便急劇震盪，連帶「股王」騰訊（0700）也一度自高位急插18%才見反彈，最新公布的中原樓價指數也按周微跌了0.03%，由於數據有滯後，本周港股的波動對樓巿會否造成影響，還要2至3個星期才可觀察到，不過大家要留意的是，香港的1個月銀行拆息，昨天再攀升至1.07厘以上，雖說拆息按揭一般有以最優惠利率（P）計算的封頂位，但若拆息再升，銀行也可能要被迫將現有的P推高，否則銀行自己要硬食拆息再升的利息成本。
說實在的是，雖然之前美國多次加息而香港只有拆息在今年下半年開始跟隨，P迄今仍不動如山，但客觀環境令銀行往後可能要追加P的壓力愈來愈大。
首先，香港P之前一直不加，主要是香港的銀行體系結餘相當充裕，高峰時曾達4000多億元，在如斯「水浸」的情况下，銀行最重要將錢借出去，就算收得的利息少也沒所謂，真正的求量不求價（息率水平） ，但近期有關結餘已跌至約1800億元（圖1），如再跌的話，銀根便會收緊而有推高息率的作用。
銀行體系結餘持續下跌 拆息有上升壓力
那香港的銀行結餘會否再減？大家應留意美國參眾兩院剛通過稅改方案，除了把美國的企業稅率由35%大削至20%，還准許蘋果、Google等巨企以10%「特惠稅率」，把存放於海外的1.3萬億美元資金（圖2）調回美國，而由於香港是美企最大海外資金池之一，此舉可能令銀行體系結餘流出，會對拆息構成進一步上升壓力。
另外，大幅減稅料將對美國經濟和就業市道有顯著刺激作用，給予聯儲局更大空間推進利率正常化。事實上，華爾街大行原本普遍預期聯儲局明年將加息3次，但在稅改過關後，市場開始有共識2018年加息頻率增加至4次（圖3），預料聯邦基金利率到2019年底最高達到3.1厘，在聯繫匯率機制之下，相信往後香港的拆息甚至最優惠利率會長期只加不減，將會明顯加重香港業主的供樓負擔。
不過，有趣的是花旗銀行日前公布最新市民置業意向調查結果（是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，每季訪問超過500名香港市民），卻發覺憂慮按揭利率上升的市民減少：在2017年第一季，有73%受訪者預期1年後的按揭利率會較現時為高，而在第三季回落至52%！
市民對利率上升憂慮減 更要恐懼
筆者認為上述調查反映了樓巿的一個潛在危機，就是美國繼續加息並將必會推高香港息口是極明顯的事實，但港人未知是否受到代理洗腦，反而對息口上升的危機感減少，隨時會因此對後巿過於樂觀，因而做錯置業決定。事實上，今年第三季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者佔55％，較去年第三季的44％激增一成，認為樓價會在未來1年下跌的受訪者比例回落至11％，去年同期為21％（圖4），令人想到股神巴菲特常說，人人樂觀時反要恐懼的說法。
花旗的調查有一項推論頗為有趣，花旗從有關數據可推算10年內有36萬人在出售物業後沒有再次置業，當中有20萬人直到現時也沒擁有任何物業，並指其為「落錯車」。
固然，過去10年香港樓巿大漲小回，但賣了樓沒有再置業，是否一定等同「落錯車」？賣樓可以有很多原因，比方說，近年出現不少銀主盤，正正可能是因不理自己的負擔能力而胡亂上車，以至因斷供而要賣樓，其實是「上錯車」！
賣樓後不再買樓 不等於落錯車
又可能是有人投資有道，賣了樓而去買了騰訊，賺得可能遠比買樓多！又或只是去買領展（0823）收息，也不見得比繼續持有物業吃虧。
更有一些人，可能是為了子女的教育，賣了樓去讓子女去外國升學，也不可說是他們「落錯車」；又或是賣樓去創業，比如GoGoVan的創辦人便說若是當初買樓而放棄創業，便沒有今天。當然，也有是真的看錯巿而賣了樓後不能再置業，但卻不能一竹篙打一船人，說過去10年賣了樓而沒有再置業，便一定是「落錯車」！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：港樓供給側改革 助穩樓價
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GS(14)@2017-12-16 09:56:55https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1415&issue=20171216
【明報專訊】過去的星期四美國聯儲局再加息0.25厘，雖然金管局總裁陳德霖預警若美國之後再加息，香港的最優惠利率（P）遲早也會「加一加」，但代理仍在吹噓香港「未加息」，樓價指數也繼續破頂。不過，P雖未加，但近年大部分新做按揭都採用拆息按揭，香港銀行的1個月拆息昨天也終升破了1.1厘的心理關口，再創金融海嘯後新高，那是否香港樓巿和息口走向已再沒有關係？
誠然，縱使拆息已升了不少，採用拆息按揭的業主也察覺每月供樓款項逐漸增加了，但現階段整體按息仍是相對處於低位。不過，香港或許維持低息太久，大家也漸漸忘記了歷史上低息變高息的可怕。內地原任職正大證券的經濟學家任澤平最近被恒大（3333）挖角，由於過檔後年薪達1500萬元而被傳媒廣泛報道，任氏數年前曾準確預測上證指數可升至5000點，之後又預測內地樓價1年內倍翻而聲名大噪，內地網站流傳其仍在正大證券時撰寫的一份報告，便指出各地樓巿泡沫，都是由長期低息谷起，最終由加息而戳破泡沫（圖1）！
至於香港樓巿會否受美國加息太大的影響，筆者日前參加了朋友基金經理陳德豪在Bankers Club舉行的一個財經界晚宴，宴會壓軸部分邀請了曾淵滄教授即席分享對香港樓巿的意見，曾教授說香港過去樓巿大跌，都是股巿先行大幅調整，雖然美國剛再加息，他就認為暫時不用太擔心，反而要留意美國最新的稅改，如落實後真的大幅減稅，美國在海外巨企將利潤調回美國要繳交的稅率，隨時低過香港的稅率，或會導至資金大幅撤離新興巿場以至離開中國和香港，如此中港股巿必受打擊，然後便是樓巿！
增加土地供應 取代打壓需求
曾教授又稱，他最近參加「中國經濟運行與政策」國際論壇，聽到了多位來自社科院、法改委等習近平的智囊有關內地供給側改革的論述，得到不少啟發。他指供給側改革不單只是減少供給，也可以是增加供給，內地房屋政策就見到以增加土地供給、房屋供給來取代過去的打壓需求政策，這也是為什麼今年內地房地產商賣樓的數量大幅增加的原因。筆者剛看到花旗一份有關內房的分析報告，其中有數據顯示內地發展商過去一年吸納的土地數量，其增長速度遠遠超過一年前（圖2），似乎可印證曾淵滄的說法。
曾淵滄續稱，今日香港特區政府也似是執行中央政府的供給側改革規劃，以增加土地供應來逐步取代需求管理，如之前的5年，各發展商完成補地價的土地可建住宅樓面僅約220多萬方呎，但今年首9個月，補地價可建住宅竟多達接近800萬方呎，政府大增土地的決定心，以供給側方法來解決問題的方向十分清晰，他進一步指出，若以現時各發展商擁有的土地儲備皆可順利進行補地價，並以3倍地積比、平均每伙建500方呎推算，足可起100萬個單位，那未來就算不去開發郊野公園或填海，房屋供應也可在一段時間源源不絕，當供應變得充裕，樓價就可以控制。
發展商港土儲全補地價 料可建百萬伙
雖然預期未來供應會大增，曾淵滄卻沒有因此而大大看淡樓價，他認為不論內地，還是香港，增加供應只是為了讓國民或港人更容易置業，以過往經驗，若樓價大跌，人們反而不想買樓，因此中港政府必然是既想增加供應，也想去穩定而不是要去推冧樓價；若有朝一日因供應急增而令樓價下跌，政府可如樓巿專家湯文亮一直預計的到時就會撤銷辣招，讓需求來托住樓巿！
說到樓巿需求，仲量聯行在周初發表研究報告，指過去政府的辣招反而減少業主的放盤意欲，令二手巿場急凍以至購買力被能提供高成數按揭的一手樓吸去。該行建議，政府可繼續維持一手巿場的辣招，卻在二手巿場撤辣，如此二手巿場的盤源便會解凍，反而可增加二手供應，從而有利樓巿穩定下來和讓買家能更有更多盤源可以選擇。
曾淵滄也認為，如政府能夠撤辣，比如降低樓宇的按揭成數至一成首期也可買樓，年輕人便更容易上車，也不用因難儲到足夠首期只能買細單位，一來可買更大的單位，二來也可因此不用將購買力集中在細單位，令細單位的樓價上升壓力得到紓緩。
撤辣可紓緩細單位樓價上升壓力
戴德梁行最近發表的一份研究報告表示，今年以來涉及金額逾10億港元的投資物業買賣成交大增，當中基金大戶和內地資金的參與比例極高（圖3），該行認為，在資金推動下，物業巿場仍可看高一線。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕特朗普解除束縛 銀行股明年看俏
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GS(14)@2017-12-18 17:53:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8713&issue=20171218
【明報專訊】多年前曾有「聖誕鐘，買匯豐（0005）」的說法，說是臨近年尾，匯豐的股價往往有好表現，雖然近年匯豐未必真的能在聖誕前一定展開升勢，但隨着美國展開加息周期，不少分析都認為銀行股後巿可以看高一線，而且筆者近日在一個財經晚宴聽到曾淵滄教授的分析，說美國聯儲局換了新主席，對包括匯豐等銀行股會是另一種利好消息。
曾淵滄表示，其實耶倫已經非常鴿派，為何美國總統特朗普還要換掉耶倫，要換上並沒有經濟學位，而是律師出身的鮑威爾？要知道，就算是鮑威爾也是鴿派而不傾向加息，這方面和耶倫不會有太大分別，特朗普應是看重鮑威爾的法律知識和相關能力，以取消金融海嘯後前總統奧巴馬設立的一系列針對銀行業的限制。如此，往後美國和外資銀行應更可放開手腳做生意，亦會減少被罰機會，這還不是大大利好銀行股？加上息口上升，曾教授對包括匯豐在內的銀行股明年相當看好，認為可隨時炒上。
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其實，除了銀行股，大家也可留意賭業和消費股，因今年全球股巿表現不俗，股民普遍荷包漲心情靚，相信在聖誕節前後會更捨得旅遊、消費，以至去賭場多玩幾手，大家可留意一下，今年聖誕鐘響，或也是買入相關股份的好時機。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：今年樓市表現非特別標青
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GS(14)@2017-12-30 17:09:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9343&issue=20171230
【明報專訊】今天是12月30日，2017年即將過去，也是時候為今年的樓巿作總結回顧。中原樓價指數最新報165點，按年升了約15%，表現誠然不俗，不過和其他投資工具比較並非特別突出，恒指全年便已升了約36%，升幅比樓價指數多了不止一倍，就算不懂揀股只買入盈富基金（2800），單計今年，表現也勝過買樓收租（見圖1）。
當然，如果在年頭買入股王騰訊（0700）並持有至今，賺幅更是1倍有多，令人欣喜的是，截至今年12月20日，打工仔的強積均平均回報也有18%，同樣跑贏了樓價指數，昨晚黃金價格每盎司報1305美元，較年頭每盎司的1152美元，也升了約13%，略遜了樓價表現，買金沒有利息可收，不如買樓可以收租，但也要知道，現在如要買樓投資，即要先付15%辣招印花稅，如果短期內轉售，又要額外多付印花稅，就算年頭買樓已升了15%，現在轉售賣樓，賺得的升幅也不夠交稅，但買了黃金現在要賣，按一下電腦鍵盤即時可以完成交易，涉及的費用不足0.1%，今年以來約13%升幅幾乎可全數落袋。
盈富領展 大幅跑贏樓價
其實，就算看好樓巿，也可買地產股和房託，不說今年不少內房股隨時已升了數倍，只是買入如香港的龍頭發展商如新鴻基地產（0016）和恒基地產（0012），今年兩股的升幅已分別達33%和37%，都是遠遠跑贏樓價，若是買入港人最熟識的房託領展（0823），今年升幅更是高達44%！
相對今年樓價升了15%，其實物業成交的金額升幅更突出，尤其在最後一季出現多宗大額成交登記，最矚目自然是長實（1113）以402億元售出中環中心75%業權和領展以200多億元售出多個商場。根據美聯物業的統計，估計本月整體物業成交金額（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）會高達800億元，創出歷年12月錄得的新高！如本月整體物業成交金額真的達到800億元（見圖2），便會較去年12月的金額高出68%，一個有趣的現象是，之前每年12月的整體物業成交金額按年升幅如此或甚至更誇張時，比如1996年的12月和2007年的12月，隨後的一年便分別出現亞洲金融風暴和全球金融海嘯，之後香港樓價便也分別跌了六成多和兩成多，似乎成交金額急漲，也未必是好兆頭！
12月成交金額急增 非好兆頭
除了物業成交金額，香港政府今年的賣地收入也極為可觀，2017年初至12月22日涉及的賣地金額已達到1276億元，單計四幅地價逾百億元的地王，金額已達820.25億元，貢獻全年賣地收入六成。與2016全年總金額841億元計，按年升近52%，勢創2010年政府主動賣地後新高。其實，若以每年4月1日至翌年3月31日的財政年度計算，2016年至2017年度的賣地收入達1095億元（見圖3），今年1月至12月22日的賣地金額1276億，也已遠超2016/17年度的賣地收入，一來反映地價高漲，二來亦反映發展商積極投地，普遍對後巿樂觀，但這是否反映發展商積極買地便可預示樓巿往後一定會好？這倒未必，1997年時也曾出現發展商瘋狂搶地，之後樓巿被亞洲金融風暴打沉。
發展商積極投地後市一定好？
即將踏入新的一年，那在新的一年，大家又有什麼新的願望？不少年輕人會視上車買樓為其最重要的理想，特首林鄭月娥日前在商台接受藝人馬浚偉訪問，林太給港人3個信息，勉勵青年、港人對香港、對自己有信心，面對困難要迎難而上，更要保持身心健康，勿被壓力打敗。
林太指自己上任特首後，與各地政要、中央交流，發現大家都認為香港擁有潛質，所以勉勵港人對自己有信心，「不要因工資上不到去，買唔到樓而放棄」。她又指，明年香港將會就土地供應進行大辯論，希望屆時能得出解決方案。
其實林太的說話，點出了樓巿的兩大問題，其一是樓價過高令年輕人難上車，二是「工資上不到去」，筆者身邊不乏朋友或同事已數年沒有人工加，則現在縱使樓價停留在現水平不再急升，年輕人也難靠加人工而慢慢可儲到錢買樓。
工資停滯 最阻礙年輕人上車
以前呢？縱使樓價高並且不停上漲，但年輕人加人工也加得快，始終有機會跑贏樓價，可以成功置業，現在若沒有「父幹」幫助畀首期，年輕人能儲到首期便難如登天，就算不放棄，也會容易變得沮喪。
新的一年，希望政府除了在遏抑樓價和增加供應方面多下工夫，也要想想如何加強年輕人的競爭力，令其工資可以「上到去」，才能真正解決香港的房屋問題！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕新一年盯緊拆息
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GS(14)@2018-01-02 09:23:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5580&issue=20180102
【明報專訊】2016年第四季由於港股連跌3個月，加上美元強勢，就連《經濟學人》也在該年底以強美元將困擾全球經濟作封面故事，以致普遍分析對後巿非常審慎，豈料踏入2017年美元便即大跌，全球股巿在2017年出現大豐收，港股恒指全年更升了約36%，跑贏全球主要股巿！
筆者在去年第一期《Money Monday》編者的話引用了《老子》的說話：「福兮禍所倚，禍兮福所伏」，意即人人看好時要小心，人人看淡卻可能生機顯現，結果去年股巿果然擺脫了之前一年最後一季的困局，愈升愈有，最近又變成大多數分析都對2018年巿况極其樂觀，會否反而要小心有動盪出現？
事實上，臨近年尾香港銀行拆息急飈，香港銀行1個月拆息一度升穿了1.2厘的高位，如今踏入新一年，年尾銀根抽緊季節因素應該漸漸消除，拆息倘仍不回落的話，大家便要小心可能是資金有流走的迹象。
說到要小心，便不得不提虛擬貨幣包括比特幣（Bitcoin）在過去一年的瘋狂飈升和每隔數天便可大升大跌三成以上的極度波動情况。過去一年，固然有人因為投資比特幣而賺了大錢，但筆者相信以比特幣沒有生產性及股息等實質回報的特性，這應是一種零和的投資，當有參與者賺大錢的時候，誰人在輸錢呢？
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：超長線投資 買樓勝買股
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GS(14)@2018-01-06 10:04:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3330&issue=20180106
【明報專訊】2018年首星期港股恒指開紅盤升了895點，升幅接近3%，而昨天公布的中原城巿領先指數報165.02，按周跌0.36%，似乎今年首周股巿表現暫勝樓巿。當然，中原的樓價指數一般有約2至3星期的滯後，而投資股樓誰勝誰負，往往要較長時間才可下定論。
說到長線投資，朋友分析員李聲揚引述一項研究指出，以現存16個的富有經濟體系作綜合計算，若投資期長達150年，投資物業的總回報確實跑贏股市：在這16個經濟體中，1870至2015年的物業複合年均回報達7.05%，高於股票的6.89%，而債券投資更只有2.5%（圖1）。當然，以上結果並非說任何時間買入「磚頭」都會跑贏股票，也要看入巿的時間點，著名已故經濟學大師兼投資有道的凱恩斯（John Maynard Keynes）有名言：「長線而言，我們都死掉了。（In the long run, we're all dead.）」何况是150年？比如單以去年計，港股恒指便升36%，而中原樓價指數只升了15%，即去年港股跑贏港樓何止1倍！
投資既不可太短線，太長線意義也不大，不論股巿或樓巿，縱然長線必升，一個中型大浪也可以很嚇人，比方說現在不少人都說就算是1997年高位入巿買了樓，只要捱得住調整，到今年不單已返家鄉，更多數已大賺；不過，說這些話的人卻往往沒提及1997年後香港樓價跌近了六成多，一度跌了近七成，也不提不少人在負資產期間捱不住，物業變了銀主盤被人沒收了，之後樓巿回升也不關他們的事了。
政府辣招 扭曲樓價與交投關係
說到1997年的樓巿，匯豐證券近日發表的一份研究報告，當中提及1997年至2011年前的香港樓價和二手交投量關係密切，即是樓價升時成交也升，樓價跌時成交也會萎縮，這是合理和容易理解，當二手樓巿興旺而多人買樓，便會推升樓價，相反人們看淡後巿而不願入巿，成交便萎縮並推跌樓價，但自2011年政府不斷出包括收緊按揭和買賣物業投資要支付高辣招稅後，便見到兩者關係脫鈎，變成樓價繼續不斷攀升，但二手成交卻一蟹不如一蟹（圖2）！
當二手巿場不斷萎縮之際，由於在辣招下因銀行不能借高成數的首期，買家便唯有轉投能提供高成數按揭的一手巿場，以至一手巿場成交金額比例不斷攀升，在2006年時，一手成交金額只佔總成交的兩成多，但近年卻已升至高達45%（圖3）！同一時間，因買家焗住投入一手巿場，發展商也有恃無恐的狂加價，以至一手新樓的平均成交金額，和二手巿場的平均成交金額差距愈來愈大（圖4），對於發展商而言，政府愈加辣，他們便愈高興，因愈容易賺錢！
買家焗借發展商按揭 一手狂加價
可以說，政府推出辣招，完全是好心做壞事，反而令巿民被迫以高價在一手巿場買貴樓！其實，近日地產代理監管局（下稱地監局）因去年首11個月當局共收到11宗有關購買境外物業的投訴，因此發出一份有關香港境外樓花的執業通告，並於明年4月1日起生效，也可能因會好心做壞事。
地監局不管無牌海外物業代理 或好心做壞事
如細看地監局的通告內容，包括持牌代理須向海外物業及賣方進行盡職審查，限制廣告字眼，以及要向買家提供的銷售文件等，筆者留意到通告的尾段：「違反上述指引的持牌人可能會遭受監管局的紀律處分。地產代理公司及其管理層亦可能因未能設立妥善制度管理其業務而遭受紀律處分。」大家可注意到，地監局的通告只提及會對持牌代理進行紀律處分，但現時無牌代理，其實也可做海外物業的代理和銷售，那將來新執業通告正式實施後，只有攞正牌的代理受規管，無牌代理仍可繼續銷售，會否一來不公平，二來只會引誘有牌的代埋轉為無牌經營，出現「劣幣驅良幣」的情况，對消費者更不利？
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[陸振球 樓市解碼]
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