陸振球﹕拆息再升 銀行勢加P
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GS(14)@2017-12-11 12:34:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8383&issue=20171209
【明報專訊】股巿連升11個月後，踏入12月便急劇震盪，連帶「股王」騰訊（0700）也一度自高位急插18%才見反彈，最新公布的中原樓價指數也按周微跌了0.03%，由於數據有滯後，本周港股的波動對樓巿會否造成影響，還要2至3個星期才可觀察到，不過大家要留意的是，香港的1個月銀行拆息，昨天再攀升至1.07厘以上，雖說拆息按揭一般有以最優惠利率（P）計算的封頂位，但若拆息再升，銀行也可能要被迫將現有的P推高，否則銀行自己要硬食拆息再升的利息成本。
說實在的是，雖然之前美國多次加息而香港只有拆息在今年下半年開始跟隨，P迄今仍不動如山，但客觀環境令銀行往後可能要追加P的壓力愈來愈大。
首先，香港P之前一直不加，主要是香港的銀行體系結餘相當充裕，高峰時曾達4000多億元，在如斯「水浸」的情况下，銀行最重要將錢借出去，就算收得的利息少也沒所謂，真正的求量不求價（息率水平） ，但近期有關結餘已跌至約1800億元（圖1），如再跌的話，銀根便會收緊而有推高息率的作用。
銀行體系結餘持續下跌 拆息有上升壓力
那香港的銀行結餘會否再減？大家應留意美國參眾兩院剛通過稅改方案，除了把美國的企業稅率由35%大削至20%，還准許蘋果、Google等巨企以10%「特惠稅率」，把存放於海外的1.3萬億美元資金（圖2）調回美國，而由於香港是美企最大海外資金池之一，此舉可能令銀行體系結餘流出，會對拆息構成進一步上升壓力。
另外，大幅減稅料將對美國經濟和就業市道有顯著刺激作用，給予聯儲局更大空間推進利率正常化。事實上，華爾街大行原本普遍預期聯儲局明年將加息3次，但在稅改過關後，市場開始有共識2018年加息頻率增加至4次（圖3），預料聯邦基金利率到2019年底最高達到3.1厘，在聯繫匯率機制之下，相信往後香港的拆息甚至最優惠利率會長期只加不減，將會明顯加重香港業主的供樓負擔。
不過，有趣的是花旗銀行日前公布最新市民置業意向調查結果（是項調查為花旗銀行委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式，每季訪問超過500名香港市民），卻發覺憂慮按揭利率上升的市民減少：在2017年第一季，有73%受訪者預期1年後的按揭利率會較現時為高，而在第三季回落至52%！
市民對利率上升憂慮減 更要恐懼
筆者認為上述調查反映了樓巿的一個潛在危機，就是美國繼續加息並將必會推高香港息口是極明顯的事實，但港人未知是否受到代理洗腦，反而對息口上升的危機感減少，隨時會因此對後巿過於樂觀，因而做錯置業決定。事實上，今年第三季認為樓價會在未來12個月上升的受訪者佔55％，較去年第三季的44％激增一成，認為樓價會在未來1年下跌的受訪者比例回落至11％，去年同期為21％（圖4），令人想到股神巴菲特常說，人人樂觀時反要恐懼的說法。
花旗的調查有一項推論頗為有趣，花旗從有關數據可推算10年內有36萬人在出售物業後沒有再次置業，當中有20萬人直到現時也沒擁有任何物業，並指其為「落錯車」。
固然，過去10年香港樓巿大漲小回，但賣了樓沒有再置業，是否一定等同「落錯車」？賣樓可以有很多原因，比方說，近年出現不少銀主盤，正正可能是因不理自己的負擔能力而胡亂上車，以至因斷供而要賣樓，其實是「上錯車」！
賣樓後不再買樓 不等於落錯車
又可能是有人投資有道，賣了樓而去買了騰訊，賺得可能遠比買樓多！又或只是去買領展（0823）收息，也不見得比繼續持有物業吃虧。
更有一些人，可能是為了子女的教育，賣了樓去讓子女去外國升學，也不可說是他們「落錯車」；又或是賣樓去創業，比如GoGoVan的創辦人便說若是當初買樓而放棄創業，便沒有今天。當然，也有是真的看錯巿而賣了樓後不能再置業，但卻不能一竹篙打一船人，說過去10年賣了樓而沒有再置業，便一定是「落錯車」！
[陸振球 樓市解碼]