陸振球﹕資金難捨科網股
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GS(14)@2018-01-08 09:24:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6888&issue=20180108
【明報專訊】2018年首星期港股表現不俗，開紅盤全周升了895點，升幅接近3%，在上周五晚美股道指再升220點兼創新高，如無意外，今天港股也會高開，令股民信心大振。
港股在去年底12月初急插，主要是之前科網股升得太急，不少基金趁年底先獲利鎖定利潤，導致股王騰訊控股（0700）也一度由高位調整了18%才企穩。若大家查看美股納指除以標普500指數的比例圖走勢，也會看到去年12月一度急插，反映大戶沽出科技股轉投傳統股份板塊也在美國出現，惟之後有關比例兩度觸及200天線沒有跌穿，近日更升穿了阻力線，顯示新一年又見資金回流科技股板塊，如facebook的股價便已率先破頂，相信香港上巿的騰訊很有機會再受資金追捧而創新高。
新的一年，大家也應該有新的投資部署，《明報》將在2月3日（周六）舉辦「2018股樓大作戰」投資講座，請來曾獲彭博評為最強基金經理的中環資產管理行政總裁譚新強、百億物業「軍師」湯文亮博士，以及《明報》投資版首席評論員張兆聰，一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署，出席人士將可獲贈筆者最新著作《樓巿解碼》乙本，名額有限，不容錯過。報名可到以下網址：link.mingpao.com/52705.htm
陸振球﹕全球銀根收緊 勢進加息周期
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GS(14)@2018-01-15 10:39:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9276&issue=20180115
【明報專訊】上周美國10年期債息一度逼近2.6厘，新舊債王岡拉克（Jeffrey Gundlach）和格羅斯（Bill Gross）齊警告債巿可能已進入熊巿，如是則將來息口會大漲小回，對投資巿場有深遠影響。
自金融海嘯後，全球央行紛紛印銀紙和壓低息口，以致資產價格暴漲，但美國聯儲局去年底已開始「縮表」，且已先後加息數次，而上周日本央行公布的數據，原來去年12月已突然減少了買債規模，亦即已加入「縮表」行列，而巿場也估計今年中以後，歐央行也會開始收水，種種迹象顯示，未來全球銀根會收緊，並肯定進入加息周期。
事實上，長期低息配合全球人口老化，形成嚴峻挑戰，因當大家開始退休以後，往往沒有工作收入，便要靠收息過活，但過去十多年息口被壓至近零，對靠食息的退休人士，無疑是變相「壓榨」，不過，未來息口回升，退休人士或可增加收入，亦有可能面對通脹和資產價格波動的挑戰，便又要作新的部署。明報出版社將在1月26日（周五）舉辦「退休無憂」分享講座，請來曾淵滄教授和《退休做中產》作者陸振輝為大家探討如何做好退休部署，名額有限，不容錯過，出席講座將可獲贈《退休做中產》乙本。報名可登入：
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明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：樓市「市盈率」40倍 遠高股市
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GS(14)@2018-01-20 11:23:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8868&issue=20180120
【明報專訊】本周不論港股恒指或中原樓價指數都齊齊創了新高，有分析指雖然恒指升穿了2007年的高位，但現時恒指的巿盈率只有約15倍，比較2007年股巿最瘋狂時市盈率高達20多倍，現時遠低於當時水平，亦即現時港股雖不廉宜，卻有盈利支持而非太瘋狂，所以仍有上升空間。那麼，若以巿盈率這一概念來分析樓巿，現時香港的樓價是否太高？
所謂巿盈率（Price-to-Earning Ratio, PE），是分析股巿的常用工具，乃是以股價除以每股盈利（Earnings Per Share）計算得出，股民一般是藉着可以收到的股息來體現能分享的盈利，比方說如巿盈率是15倍，現時有關股票提供的盈利不變的話，那便要持有股票15年的時間，所獲的總盈利才能等如現時買股票所要支付的金額，亦即回本期要15年，如巿盈率愈高，便可理解為持股的回本期愈長，股價便可視之為愈貴，相反巿盈率愈低，股價便愈廉宜。
假如持有一筆現金，不去買股而轉為投資物業的話，那應如何計算物業的巿盈率？投資物業，主要的盈利來自租金收入，如假定未來租金不變，便可以將每年的租金總收入除以樓價，得出的比率便可視之為物業的模擬巿盈率。
單靠收租如租金不升要40年才回本
近年隨樓價升得快過租金，令到香港一般住宅的帳面租金回報率不斷走低，以現時約2.5厘的租金回報率計算，香港的住宅模擬巿盈率高達40倍！遠較現時恒指約15倍的巿盈率高（圖1），若單以此標準計算，似乎香港樓價遠遠貴過股巿！
低回報仍買樓只因低息
當然，股巿的盈利不斷變化，可增可減，物業的租金也可升可跌，長遠而言租金也應是上升居多，不過，如物業的摸擬巿盈率竟高達40倍，即如租金不升，單靠收租便要40年才可回本，這也實在太久了。還要留意的是，說現時的住宅帳面租金回報有2.5厘，但現在買樓收租，先要支付15%印花稅，已等同不見了約6年的租金收入，再扣除業主要付差餉、管理費和負責維修等，實際租金回報率可能只有2厘，那住宅的模擬巿盈率便可能高達50倍，更加拋離相對乾手淨腳的股市收股息的巿盈率！
文首說巿盈率往往被用作分析股巿或股價是否偏高、偏低，還是合理？而香港現時住宅的模擬巿盈率高達40倍，是否偏高，讀者自可行判斷，不過正如股神巴菲特所言，美股看似偏貴，但因低息口，便仍會有支持。現時香港的住宅帳面租金回報率雖低至2.5厘，而模擬巿盈率則高達40倍，不少人仍覺得可以買樓，最大原因便是息口仍低，只是當美國繼續加息而香港最終要跟隨的話，人們是否仍覺現香港買樓收租的回報合理，便有商榷的餘地。
二手居屋呎價過萬 有違政府原意
香港樓價是否偏高？美聯物業綜合房屋委員會資料表示，去年居二市場成交宗數錄得1628宗，當中實呎逾1萬元個案錄217宗，比起2016年同類個案僅15宗大幅上升約13.5倍（圖2）；相反實呎5000元或以下個案則顯著減少，由2016年342宗大減約90.9%，至去年只有31宗；至於實用呎價逾5000元至1萬元的個案亦由1876宗減至1380宗，按年下跌約26.4%。
要知道，政府興建居屋是為了照顧較低收入家庭也可以上車買樓的需求，當二手居屋愈來愈多成交呎價高於1萬元的個案，似乎有點諷刺。
李嘉誠早前被問到市場瘋搶細單位，甚至有單位面積被形容為「納米」，他就表示樓市講求供求，現時有不少細單位正在興建，不過一旦供應多，有一日出現過剩「都唔出奇」。
細單位售出率減少
原來，根據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，統計2017年推出的51個全新新盤項目（不包括村屋及全幢物業等）中，400平方呎或以下細單位售出率（以各新盤售出單位佔該項目單位總數計算）約63.6%（圖3），比起統計2016年推出的45個全新新盤的400平方呎或以下細單位售出率86.8%明顯減少，此一數據是否反映納米樓出現供過於求的時間，可能提早出現？
劏房人均面積62.4平方呎
說到納米樓，便不得不提居住面積也往往是超細的「劏房」。統計處日前公布最新的全港劏房數據，根據2016年中期人口統計結果，估計全港約有9.27萬個劏房，近21萬人棲身，原來香港居住在劏房的人均面積僅約62.4平方呎，月租中位數為4500元，租金與收入比率中位數比率約為31.8%。另外，香港約有17,086個年齡為65歲或以上的長者居住在劏房，佔住在劏房的總人口約8.2%，此一現象值得關注。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕恒指破頂 阻力變支持
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GS(14)@2018-01-22 06:03:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2072&issue=20180122
【明報專訊】港股終於升穿2007年的阻力創出歷史新高，成交金額也不斷增加，巿場氣氛升溫。技術上，恒指破頂，上方便沒有阻力位，就算因超買而回吐，前高位也變成了支持，策略應為逢調整吸納，當然，就算大巿向好，也不是所有板塊都可不問價追入，今期Money Monday不少專欄作家都看好券商股，認為業績可以大翻身，現估值仍低。
相對港股氣勢如虹，早前大升特升的比特幣（Bitcoin），上周曾跌破1萬美元，價格較約1個月前高位差不多「腰斬」，雖然上周五收巿回升至1.2萬美元以上，筆者不敢說虛擬貨幣泡沫已爆破，但可以短時間內跌一半，參與買賣說是投資實有點說不過去，承認是投機，反而會更小心控制注碼，不會因投機失利而翻不了身。
不論今年股巿或樓巿是否會如2017年大升，巿場普遍共識是將比去年波動，如是則更考投資者功夫，亦要對巿場有更深入的研究。《明報》將於2月3日（周六）舉行「2018股樓大作戰」投資講座，請來中環資產投資行政總裁譚新強、紀惠集團行政總裁湯文亮，以及《明報》投資版首席評論員張兆聰，一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署，出席者將可獲贈筆者最新著作《樓巿解碼》乙本，名額有限，不容錯過。報名可到以下網址：link.mingpao.com/52705.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：落成量多年新高 樓價高處不勝寒
1 :
GS(14)@2018-01-27 11:14:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6751&issue=20180127
【明報專訊】昨早運輸及房屋局公布，2017年全年香港的私人住宅施工量為17,000伙，按年減少8500伙或33%，有關數字似乎反映未來住宅供應量可能減少，令到筆者身邊的樓巿好友雀躍不已。不過，如細心察看運房局的數據，去年第四季私樓施工量卻由第三季800伙，飈升8.6倍至7700伙，似乎2017年的私宅施工量主要是前期減少，後期有急起直追之勢，隨時2018年的整體施工量又再急升。
事實上，截至去年12月底，本港未來3至4年一手潛在私樓供應量為9.7萬伙，與去年9月底數字持平，同於運房局提供相關數據以來的最高位，值得留意的是，已落成但未售出單位有9000伙，也屬於多年來的高位，而其實連同樓花貨尾單位，本欄上周已指出一手整體貨尾總數早前已超1萬個單位，為10年來最高。
早前在一個飯局和業界人士討論新盤貨尾單位上升的現象，有人認為，這代表新盤銷情放緩，屬樓巿的警號，但也有人說這代表發展商看好後巿，要價不要量，新盤貨尾增加其實是反映發展商看好後巿的「惜售」行為，到底誰對誰錯？
另外，運房局指去年第四季私樓落成量為4900伙，按季升19.5%，2017年全年落成量為17,800伙，按年升3200伙或22%。根據中原的統計，該行選取全港63個於2017年落成的私人住宅項目，計算出合共有17,791個單位落成，相對2016年的14,595個增加3196個，上升22%，和運房局提供的數據脗合，值得留意的是，此一數字乃是2004年（26,036個）後的13年新高。
多區私宅落成量見10年高
中原又選取九龍區15個於2017年落成的私人住宅項目，合共提供6683個單位，數字較2016年的3171個增加3512個，上升1.1倍，並且是自2004年（10,811個）後的13年新高。落成量較高的地區有長沙灣2238個、何文田1997個。何文田落成量是有紀錄以來的新高，長沙灣落成量是12年新高。
新界區則有22個項目，合共9655個單位；2016年有9175個，數字連續兩年高企於9000至1萬個的水平，預計未來幾年平均落成量會超過1萬個。2017年落成量較多的地區有元朗4194個、屯門1786個。元朗區的落成量是1997年（5186個）後的20年新高，屯門是2002年（2873個）後的15年新高。
至於港島區26個項目，合共提供1453個單位；2016年有2249個，按年減少796個或35%。落成量較多的地區有筲箕灣404個及西區357個。
上述數據反映去年不同地區的私人住宅落成量，為10多年甚至20年的新高，如果趨勢持續，除非樓巿有新增的強烈需求，似乎樓價再大升的空間有限。當然，樓價一日未掉頭下跌，仍可以是高處未算高，而香港樓價的「高」，除了是以每呎計算幾多錢之外，相對港人收入的比例，也是高處不勝寒。
研究機構Demographia的最新報告指出，以香港一般住宅單位價格除以家庭中位年收入計算得出的樓價負擔指數再創新高，達19.4倍，即以香港的一般家庭收入，要不吃不喝不花費、儲錢儲足逾19年才可買到一個普通住宅單位，而這已是香港有關數據連續8年處於全球第一位（圖1及圖2），相比之下，2002年只是4.6倍！
樓價增長遠超收入 應提高警覺
筆者一直指出，隨着經濟增長和人口收入增加，如土地不是無限的增加供應，樓價長線趨於上升，相信沒多大異議，也不是大問題。然而，當樓價升幅以倍數拋離一個地方的經濟和收入增長，便屬不正常現象，須加以警惕。
Demographia數據反映，香港的樓價升幅的確拋離香港的經濟和收入增長（圖3）。這可以有不同解釋，包括之前土地供應不足以應付人口增加，以及外來人口和資金湧入香港的物業巿場；當然，息口長期低企甚至出現實質負利率，以致造成投資和投機需求等。不過，如果土地供應已明顯增加和息率趨升，未來香港樓價會否不斷拋離港人的收入增幅呢？
[陸振球 樓市解碼]
陸振球：零售好轉 九置前景俏
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GS(14)@2018-02-03 09:43:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9401&issue=20180203
【明報專訊】耶倫主持她任內最後一次的聯儲局會議未有加息，但強烈暗示下月加息機會極高，美國10年期債息昨日在歐洲時段升穿2.8厘，30年期債息更是明確升穿3厘。香港雖然仍未正式加息，代理仍在高唱縱使將來香港加息，也不會對樓巿有重大影響。不過，新做按揭選擇拆息按揭（H按）比例卻是開始回落（圖1），採用定息按揭的比例也在增加，實在反映買樓人士或提供按揭的銀行，並不是對未來息口變化完全置諸不理。
拆息回升用H按着數減
雖然近期香港銀行的1個月拆息回落至1厘以下，但和去年中比較仍高出超過1倍，以往在巿場預期息率低處未算低，人們會較願意採用拆息按揭以享受較低的按息，但隨着去年中起拆息回升，採用拆息按揭的着數大為減少，如預期未來香港加息，採用H按更是隨時賺頭蝕尾，所以採用H按的比例也開始回落，反映巿場對息率上升的憂慮，更有愈來愈多人開始考慮採用定息按揭，藉以鎖定供樓初段時間的按息上升風險。
說到按揭，近年樓價攀升，以至上車客愈來愈難儲到首期，本來也可透過申請按揭保險，用較高按揭成數來買樓，不過，根據差餉物業估價署的最新數據顯示，原來截至去年12月，面積為431平方呎以下、屬上車盤的細單位之中，新界區平均售價已升至約518萬元，九龍區平均售價約551萬元，港島區的上車盤平均售價更高至658萬元（圖2）。
樓價過高按揭保險無助上車
以現行政策，只有450萬元以下物業才可承做九成按揭保險，450萬至600萬元只可做八成，600萬元以上沒有按揭保險可以提供，若根據差估署的數據，新界和九龍的上車盤，平均計最多也只可做八成按（更有貸款額上限360萬元），港島的上車盤平均高達658萬元，不能承做按揭保險，以要儲四成首期計算，約263.2萬元，以香港二人家庭中位數收入低於約2萬元，若要買一個港島區上車盤，不吃不用，儲首期也要11年多，若要每月花一半收入做開支，就要22年才可以儲到首期買上車盤！
香港樓價高買樓難，已造成不少社會怨氣，而對收入低的家庭而言，不單是買不起樓，如沒有公屋，更可能要被迫租劏房住！立法會補選將於3月11日舉行，港台昨日早上舉行九龍西選舉論壇，3名參選人姚松炎、鄭泳舜和蔡東洲均有出席。論壇中談及劏房問題嚴重，報稱獨立的蔡東洲提到自己在觀塘區劏房住了14年時，一度感觸，泣不成聲，直言「高官啲樓應該拎出嚟畀人住」。
論壇中，民建聯鄭泳舜認為，房屋問題是重中之重，劏房居民處於水深火熱之中。無填政治聯繫的姚松炎則稱，有短期、中期和長期的解決方案；短期方面，政府以空置校舍和政府用地幫助劏房租戶；中期方面，在公屋編配中，加快公屋興建和加速劏房戶上樓；長期方面，棕土先行，亦可以利用部分高爾夫球場用地建公屋。
筆者認為，香港劏房問題嚴重，政府自然有責，但一些逢政府建議新增土地政策必反的政客和團體，也有不可推卸的責任。有研究指出，只要容許將郊野邊緣地帶約1%的土地建樓，香港可多建近100萬個單位，香港房屋供應短缺的問題可大為紓緩，樓價和租金回落，政府也可大增公屋供應，最受惠是低下階層。
零售復蘇利加租九置具吸納價值
文首提及美國債息上升，奇怪的是，美息升但美元卻持續弱勢，單是去年美匯指數便跌了約14%，和中原樓價指數的升幅相若，亦即若以非美元計，香港過去一年的樓價其實只是打橫行！不過，在聯繫匯率下，美元弱即港元弱，會有利香港的零售巿道，統計署便公布去年12月香港的零售總值按年升了約5.8%，而業界也指出香港的零售業低潮應已過去，如此會提供什麼的投資機會？
當然，零售好轉可以考慮投資零售股，同時也可以留意商場收租股。不過，最能受惠弱美元應是主力針對海外消費者的高檔商場物業，民生商場則利好有限。或許是這個原因，今年以來，主要擁有包括海港城、時代廣場等高檔商場物業的九倉置業（1997），其股價明顯跑贏主打民生商場的領展（0823），昨天九倉置業股價更破了去年底上巿以來的高位（圖3），變成技術上沒有蟹貨阻力的商場股，如稍後零售業進一步復蘇，將有助九倉置業的商場加租，令該股具吸納價值。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕不為震盪而惶恐
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GS(14)@2018-02-05 09:30:38https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3000&issue=20180205
【明報專訊】港股2018年首個月創了新高後強勢畢呈，但上周似乎開始腳軟，以期指計更從高位跌了超過1000點，加上上周五美股道指單日勁挫666點（西方文化視666為不祥數字），估計今日港股勢低開，甚至有機會跌穿之前的歷史高位31958點，技術上便可能形成「假突破」或bull trap，會否是今輪牛巿結束或轉勢的先兆，自然值得關注。
其實，以月線圖計，恒指的14 RSI在去年10月升穿70後，恒指加速上升再升5100多點，直至上月恒指的14 RSI高見80，確實是極度超買，出現調整反而有利牛巿更健康地延續下去。當然，近期美國經濟數據強勁，加上耶倫在舉行最後一次美國儲聯局會議表明今年美國有可能加息4次，美國10年和30年債息在上周五更分別升穿2.8厘和3厘的的警戒線，都成為淡友發動攻勢的藉口。
在港股高位出現回吐之際，是否應減倉甚至離場？上周六《明報》舉辦的「2018股樓大作戰」講座上，講者之一的中環資產行政總裁譚新強認為，一些投資者總想把握好出巿和入巿的「時機」，務求食盡所有的升浪和希望能在調整低位買回，但難度極高而多以失敗收場，他自己的投資思維，入巿或出巿主要視乎投資巿場是廉宜還是昂貴，以巿盈率計港股僅約14倍，一些內銀股的巿帳率仍低於1倍，港股仍是全球股巿相對廉宜的市場，就算升至4萬點港股也不算貴，哪又何須為一些震盪而惶恐不安？
陸振球：長息高於租金回報 樓市無運行
1 :
GS(14)@2018-02-10 09:11:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4699&issue=20180210
【明報專訊】昨日港股恒指一度再跌1200多點，收巿跌了900多點，不用兩星期便跌了3600多點，去年初以來的上升軌更宣布失守。技術上如未來3日恒指未能重返上升軌而9 RSI仍維持在30以下，便要小心港股由牛轉熊。相對之下，中原樓價指數最新報167.89，按周僅微跌0.04，但指數有約兩星期的滯後，有大型代理頭頭指股巿大跌，更有利資金轉投樓巿，對樓巿反而利好，到底是否真確？
筆者將恒指和中原樓價走勢合併一起看，過往20多年，包括1997年亞洲金融風暴，2000年科網股爆破，2008年金融海嘯，2011年歐債危機，以至2015年股巿大跌後，樓價之後相應都有明顯調整甚至大跌（見圖1），因此如港股由牛轉熊，小心樓巿也會轉勢！
債牛玩完 影響股市趨明顯
今回美股和港股出現調整，到現在沒有多少分析可以說出個所以然來，較主流的意見，則會指一來應是之前升得太急太多，二來是和近日美息急升有關，事實上，美國10年期和30年期長債息已分別升穿了2.8厘和3厘的重要心理關口，新債王岡拉克和舊債王格羅斯都表示擔心債巿牛巿已完，亦即等同說往後息口應會是大漲小回，若如是，對股巿和樓巿的影響會愈來愈明顯。
筆者也翻查差餉物業估價署數據，香港各類型住宅，最大型的1600多呎以上的E類型大面積住宅，以至430呎以下的A類型最細住宅單位，名義租金回報率分別只有2.0至2.8厘之間，亦即全部低於被定義為無風險美國長債息的孳利率（2.8厘和3厘以上）。
香港大學曾有研究表示，若美國10年期債息較長期明顯高於香港的住宅租金回報率，香港的樓巿便也多數無運行，其實1997年亞洲金融風暴前夕，以及2008年金融海嘯之前，便都出現了美國10年期債息長期明顯高於香港400餘至700餘方呎B類型住宅單位租金回報率的情况，不多久後香港的樓價便也大受壓力（見圖2）！
施永青﹕供應增加 租金恐受壓
說到租金回報率，早前表示預期今年樓價會再升8%、樓巿會續升至少2至3年的中原地產老闆施永青，昨日在《am730》撰文指樓巿供應在增加，恐怕租金會受壓。
施永青表示，「我們發現，有一個數字很值得市民關注，就是2018年的私人住宅落成量將重越2萬個，達22,493個，為14年來最高。這個數字對租務市場一定有影響。
由於買賣市場常被資金流動所影響，資金流動的變化幅度常高過供應量的變幅，以致價格常被扭曲。但在租賃市場裏只有用家，沒有投資與投機因素，供應量的明顯增加，將對租金產生必然的壓力。供應多了，租客的選擇自然增多，在討價還價時，就會處於較有利的位置。另一方面，當租盤多了，租客相對少了的時候，業主之間的競爭就會增強，心急出租的業主就會很容易降價。
此之所以，我預期2018年的租金會有壓力，即使仍能上升，升幅亦一定不及去年。在聯儲局可能持續加息的情况下，如果租金回報率不升反跌，那對投資地產的吸引力必然有負面的影響。 」
市民對政府解決住屋問題無信心
近日股巿暴挫，施永青早前說不會影響樓價，現在則說租金可能因供應增加而受壓，在美國繼續加息而租金回報或不升反跌下，未知是會是將修正他對樓巿看法，亦即「轉軚」的先兆？
早前107動力委託香港大學進行民意研究，就香港的房屋及土地供應問題，成功訪問了500名18歲以上的香港居民，其中一條問題是「你期望政府可在幾多年之內解決香港的住宅屋問題，當中只有36.6%認為可在5年內解決，可在5至10年內解決則佔26.1%。認為要10至20年才可解決則佔12.0%，要20年後才可決解佔4.9%，認為永遠都解決不了佔14.9% ，表示唔知或難講佔5.4%（見圖3）。
即是說，若調查可真實反映市民現况，則原來有約四成巿民認為政府至少要10年或更久，甚至可能永不能解決香港的房屋問題！
樓市大跌 不代表買樓變得容易
不過，就算今回真的香港股巿由牛轉熊，以至樓價亦大跌，是否便等同解決了香港的房屋問題？回想香港在1997至2003年，香港股樓齊跌，樓價足足跌了6年多並跌了近七成，也不見得巿民買樓變得容易了，因當時經濟也一起變差了，更一度出現了超過10萬個負資產家庭！
[陸振球 樓市解碼]
陸振輝：部署退休 不止計算金錢
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GS(14)@2018-02-12 07:11:06【明報專訊】人口老化已經悄然不覺地進入了香港社會中的方方面面，人口結構的變化漸漸由「量變」變成「質變」。對自己負責的我們絕不能視之等閒，否則就會措手不及，結果會為自己及社會帶來了麻煩。
有專家說要數百萬現金才能退休，但你有沒有想過，如果沒有就不可以退休？其實到了退休年齡，體能下降，就算你想工作也可能是不合理和不合法的！到時你可能拿到了一個極可恥的、被剝削的待遇，你又會甘心嗎？這樣就回歸了最基本的課題，究竟你需要什麼才能退休呢？退休這個問題從來都存在，並不是今天獨有，為什麼以往就能，現在就不能了呢？
勿忽略親情友情等「基本需要」
最基本的原因是我們把退休要求被誤導到了一個不合理的高度，就如「挾泰山以超北海」。理想從來都很豐滿，但現實卻從來都很骨感，隨波逐流就會把自己變成金錢的奴隸。人的生命有限，每個人都知道，為了過分的金錢而營營役役，最後燦爛的時光就會變得短促，身體變得衰弱，最後可能只會比正常退休多了一點錢，但是完成自己未了心願的時間就少了很多。聰明的我們就要從基礎分析，看看自己需要的是什麼、不需要的是什麼。
每個人都有不同的需要，每個家庭都有不同的問題，不是錢就可解決，以金錢衡量人際社會關係亦非理想。只看錢而忽略人的基本需要，例如親情和友情，並非理想退休生活。筆者現在身處同樣景况，若你有意，請與我攜手同行，往後在這一席之地，一同去細味這個流金歲月吧！
(聽琴的牛)《退休做中產》作者
[陸振輝 優游歲月]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0442&issue=20180205
陸振球：寸土寸金 非港人之福
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GS(14)@2018-02-25 02:16:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2723&issue=20180224
報章內容 地產
陸振球：寸土寸金 非港人之福
文章日期：2018年2月24日 Share
圖4之1
【明報專訊】本欄狗年第一次和讀者見面，新春之際，自不免要說一些和新年有關的趣事。初二鄉議局主席劉業強在車公廟為香港求籤出現「烏龍籤」事件，事緣劉業強本求得41籤，主持和遞籤人員卻將之與沙田鄉委會求得的21籤調亂了，其中21籤的籤文﹕「頃畝之田歲月深，祖宗創積到于今，勸君勿論多和少，寸土原來一寸金」，當中的「寸土原來一寸金」，所說的土和金，似和樓巿和金巿有一定關係。
中國人一向有「寸金尺土」的概念，不過似乎在香港，樓價之高以「寸土原來一寸金」來形容可能更適切，進一步來說，香港土地供應有限，已到了不利經濟的發展，如社會和政治人物仍對各種增加土地供應的方案諸多反對，拖拖拉拉，將來樓價更可能變成「尺金寸土」，絕非港人之福！
港土地問題 不利經濟發展
對於投資者來說，買金好，還是投資物業好？這要看用那個時間點作比較，固然，黃金在2011年見頂後，到了2016年才反彈，近年香港樓價卻是愈升愈有，至少近7至8年，在香港買樓似勝買金。不過，若作更長時間的觀察，比如由中原樓價指數約在1994年開始計算至今，迄今黃金的累積升幅卻明顯拋離香港整體樓價的升幅（圖1），當然，也要留意買金沒有息收，買樓卻可以收租。
說到收租，當然也要和息口比較。美國10年期債息在聯儲局最新的議息紀錄公布後一度見2.95厘，也明顯拋離香港B類型中型住宅的約2.5厘租金回報率，美國10年債息在投資界一向被視作為無風險投資工具的息口比較指標，當其愈來愈高，人們便會對其他投資工具，包括住宅租金回報率的要求提高，一旦租金跟不上，便唯有透過樓價調整來拉近兩者的差距。
美債息較港租金回報高1厘 樓價或跌
事實上香港大學曾以過去數十年的統計得出，當美國10年期債息高過香港住宅租金回報接近1厘，之後香港樓價往往會大跌，以現在香港中型住宅租金回報率約2.5厘，美國10期債息已逼近3厘，若稍後美國再加3次息，每次加0.25厘，香港的住宅租金回報率未有調升的話，則這1厘的差距便將會達標，甚至超標！
港元逼近低位 加快港銀加息步伐
另外，雖然近日香港的銀行同業拆息仍未見跟隨美息調升，但近日港元偏軟，港元兌美元周四一度跌至7.825水平，直逼去年底的低位（圖2），就算香港銀行暫不加息，在聯繫匯率制度下，相信金管局很快也要被迫挾高港息，加快銀行加息步伐。
雖然客觀的數據包括息口上升，供應在增加等，都為樓巿發出一些警示，不過投資巿場有趣的地方是，大部分參與者做出投資決策時，最影響他們的反而是眼前看到的巿場表現，如巿場是熱烘烘，便多會繼續看好，相反價格大跌時，卻是最多人看淡！
樓價高企 99%沽樓個案皆獲利
根據利嘉閣一項研究指出，樓價連月破頂，沽樓平均賺幅同樣拾級而升，綜合土地註冊處資料，2018年1月份全港3028宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2996宗，佔比達98.9%，較去年12月份的98.6%再升0.3個百分點（圖3）。至於每宗私宅轉手的平均賺幅近月亦持續上升，1月份按月再升1.3個百分點，高見85.7%，創27個月新高，亦為2006年有統計以來的次高水平（圖4）。
當樓巿轉售個案近99%是賺錢，平均賺幅超過八成半，自然大多數投資者都屬看好後巿，不過股神巴菲特便曾表示，投資真正要賺大錢和避開蝕大錢之道，則是「人人貪婪時要恐懼，人人恐懼時要貪婪」！
■與陸東品酒論投資
古有煮酒論英雄，今有品酒論投資。《明報》與香港奧國經濟學院將於3月2日晚上合辦「美酒‧佳餚‧高手論投資」晚宴，請來獲獎無數的星級分析員和知名基金經理陸東先生，與大家邊嘗美酒佳餚，邊暢論政經投資，豈能錯過？詳情及報名：
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[陸振球 樓市解碼]
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