陸振球：今年樓市表現非特別標青
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GS(14)@2017-12-30 17:09:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9343&issue=20171230
【明報專訊】今天是12月30日，2017年即將過去，也是時候為今年的樓巿作總結回顧。中原樓價指數最新報165點，按年升了約15%，表現誠然不俗，不過和其他投資工具比較並非特別突出，恒指全年便已升了約36%，升幅比樓價指數多了不止一倍，就算不懂揀股只買入盈富基金（2800），單計今年，表現也勝過買樓收租（見圖1）。
當然，如果在年頭買入股王騰訊（0700）並持有至今，賺幅更是1倍有多，令人欣喜的是，截至今年12月20日，打工仔的強積均平均回報也有18%，同樣跑贏了樓價指數，昨晚黃金價格每盎司報1305美元，較年頭每盎司的1152美元，也升了約13%，略遜了樓價表現，買金沒有利息可收，不如買樓可以收租，但也要知道，現在如要買樓投資，即要先付15%辣招印花稅，如果短期內轉售，又要額外多付印花稅，就算年頭買樓已升了15%，現在轉售賣樓，賺得的升幅也不夠交稅，但買了黃金現在要賣，按一下電腦鍵盤即時可以完成交易，涉及的費用不足0.1%，今年以來約13%升幅幾乎可全數落袋。
盈富領展 大幅跑贏樓價
其實，就算看好樓巿，也可買地產股和房託，不說今年不少內房股隨時已升了數倍，只是買入如香港的龍頭發展商如新鴻基地產（0016）和恒基地產（0012），今年兩股的升幅已分別達33%和37%，都是遠遠跑贏樓價，若是買入港人最熟識的房託領展（0823），今年升幅更是高達44%！
相對今年樓價升了15%，其實物業成交的金額升幅更突出，尤其在最後一季出現多宗大額成交登記，最矚目自然是長實（1113）以402億元售出中環中心75%業權和領展以200多億元售出多個商場。根據美聯物業的統計，估計本月整體物業成交金額（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）會高達800億元，創出歷年12月錄得的新高！如本月整體物業成交金額真的達到800億元（見圖2），便會較去年12月的金額高出68%，一個有趣的現象是，之前每年12月的整體物業成交金額按年升幅如此或甚至更誇張時，比如1996年的12月和2007年的12月，隨後的一年便分別出現亞洲金融風暴和全球金融海嘯，之後香港樓價便也分別跌了六成多和兩成多，似乎成交金額急漲，也未必是好兆頭！
12月成交金額急增 非好兆頭
除了物業成交金額，香港政府今年的賣地收入也極為可觀，2017年初至12月22日涉及的賣地金額已達到1276億元，單計四幅地價逾百億元的地王，金額已達820.25億元，貢獻全年賣地收入六成。與2016全年總金額841億元計，按年升近52%，勢創2010年政府主動賣地後新高。其實，若以每年4月1日至翌年3月31日的財政年度計算，2016年至2017年度的賣地收入達1095億元（見圖3），今年1月至12月22日的賣地金額1276億，也已遠超2016/17年度的賣地收入，一來反映地價高漲，二來亦反映發展商積極投地，普遍對後巿樂觀，但這是否反映發展商積極買地便可預示樓巿往後一定會好？這倒未必，1997年時也曾出現發展商瘋狂搶地，之後樓巿被亞洲金融風暴打沉。
發展商積極投地後市一定好？
即將踏入新的一年，那在新的一年，大家又有什麼新的願望？不少年輕人會視上車買樓為其最重要的理想，特首林鄭月娥日前在商台接受藝人馬浚偉訪問，林太給港人3個信息，勉勵青年、港人對香港、對自己有信心，面對困難要迎難而上，更要保持身心健康，勿被壓力打敗。
林太指自己上任特首後，與各地政要、中央交流，發現大家都認為香港擁有潛質，所以勉勵港人對自己有信心，「不要因工資上不到去，買唔到樓而放棄」。她又指，明年香港將會就土地供應進行大辯論，希望屆時能得出解決方案。
其實林太的說話，點出了樓巿的兩大問題，其一是樓價過高令年輕人難上車，二是「工資上不到去」，筆者身邊不乏朋友或同事已數年沒有人工加，則現在縱使樓價停留在現水平不再急升，年輕人也難靠加人工而慢慢可儲到錢買樓。
工資停滯 最阻礙年輕人上車
以前呢？縱使樓價高並且不停上漲，但年輕人加人工也加得快，始終有機會跑贏樓價，可以成功置業，現在若沒有「父幹」幫助畀首期，年輕人能儲到首期便難如登天，就算不放棄，也會容易變得沮喪。
新的一年，希望政府除了在遏抑樓價和增加供應方面多下工夫，也要想想如何加強年輕人的競爭力，令其工資可以「上到去」，才能真正解決香港的房屋問題！
[陸振球 樓市解碼]