彩明苑3房未補價670萬 貴絕將軍澳
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GS(14)@2018-02-25 17:44:40【明報專訊】新一輪白居二推出在即，市場錄得多宗高價居屋成交，將軍澳彩明苑一個3房單位，未補地價以670萬元售出，貴絕將軍澳。天水圍天盛苑三房單位，亦以515萬元（未補地價）售出，售價創同區未補地價居屋新高。
實呎高見10308元
上述彩明苑單位為C座彩松閣高層6室，實用650方呎，屬3房間隔，最新以綠表價670萬元售出，實呎10308元，以成交價計，創整個將軍澳未補地價居屋新高，呎價則創屋苑未補地價新高。原業主於2001年以約133.6萬元（未補地價）一手購入，持貨17年帳面獲利536.4萬元，賺幅超過4倍。
「80後」515萬未補價購天盛苑
中原地產高級區域營業經理黃海表示，天盛苑盛麗閣高層06室，實用650方呎，最新獲「80後」買家以515萬元（未補地價）購入，實呎7923元，呎價均創屋苑未補地價新高，售價則貴絕天水圍未補地價居屋。原業主於2002年以105萬元（未補地價）購入，現帳面獲利410萬元，賺幅3.9倍。
富康花園持貨10年獲利433萬
事實上，近期居屋成交活躍，世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良表示，將軍澳富康花園6座中層K室，實用592方呎，近日以560萬元（未補地價）售出，實呎9459元。原業主於2008年9月購入，當時作價126.8萬元（未補地價），持貨10年帳面獲利433.2萬元，單位期內升值3.4倍。富康花園一個面積相同的5座中層K室，月初以綠表價540萬元成交，如今不足一個月同類單位即賣貴20萬元。
元朗YOHO Town 車位215萬售
另外，中原地產分區營業經理王勤學表示，元朗YOHO Town 一個車位，最新以215萬元售出，創屋苑最貴車位紀錄，原業主於2012年以46萬元購入，現帳面獲利169萬元，賺幅3.6倍。
香港置業助理分區董事劉浩勤稱，將軍澳新寶城一車位，最新以180萬元易手，創屋苑車位新高價。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1820&issue=20180225
恒大接手新世界長沙灣住宅地 前身懷德工廈 去年完成補價11.23億
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GS(14)@2018-06-05 10:03:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1565&issue=20180605
【明報專訊】內房來港買地手法愈變愈多，中國恒大（3333）繼年初藉向本港龍頭地產商恒地（0012）「買殼」，奪得屯門管翠路住宅官地後，最近再向另一大型發展商新世界（0017）埋手，收購剛於去年完成逾11億元補地價的長沙灣東京街懷德工業大廈項目，據補價資料顯示，地皮可重建成住宅項目，涉及逾377伙，恒大將全面攻港。
翻查資料，懷德工業大廈在2013年易手，當時收購價6.5億元，地皮由財團透過私人公司「TWIN CITY HOLDINGS」持有，當時兩名董事為杜國權及黃偉強。至2016年10月杜國權及黃偉強辭任TWIN CITY的董事職務，正式由時任新世界聯席總經理兼執董的陳觀展、現任執董歐德昌、發展項目管理部項目部總監（香港及亞洲）薛南海3人出任董事，去年陳觀展離開新世界後，再換入公司秘書王文海。
以「買殼」形式轉手 料涉逾377伙住宅
新世界去年在約半年時間內，以近148億元連環奪得3幅長沙灣商貿地皮，包括永康街、荔枝角道近長順街及瓊林街3個項目，吸納逾190萬方呎商業樓面，當時連懷德工業大廈項目，新世界同一時間於長沙灣區擁有四大商住項目，共210萬方呎樓面。其中懷德工業大廈項目原為工業用途，但新世界去年2月申請改建住宅成功獲批，涉及補地價11.23億元，按交易涉及住宅樓面約19.4萬方呎計算，每方呎補價約5,786元。
由於新世界在長沙灣連環出擊，市場預期該區將是集團發展重點，但本報發現在今年4月25日，持有懷德工廈地皮的TWIN CITY董事再出現變動，歐德昌、薛南海及王文海3人辭任公司董事，改由一批恒大高級管理層進駐，包括曾任恒大副總裁兼執董的賴立新、恒大香港常務副總經理陳奮等，班底與年初購入恒地屯門管翠路住宅用地項目「殼公司」的福彩發展，完全相同。本報曾向恒大及新世界查詢，有關購入長沙灣住宅項目作價及其他詳情，惟兩家公司至昨晚截稿前均未有回應。
班底與管翠路項目「殼公司」完全相同
值得留意是，近年不少開發商均向內房轉售過往數年所吸納的舊樓或地皮，利潤可觀。以恒大向恒地購入的屯門管翠路住宅用地為例，市傳作價約66億元，以可建樓面78.5萬方呎計，每方呎樓面地價約8400元，較去年6月深圳控股（0604）及路勁基建（1098）合組財團以每方呎樓面地價6700元投得毗鄰地皮高約25%，更於不足3年內升值約八成。
明報記者 方楚茵
[內房變招系列之二]
華明邨已補價呎售1.8萬 貴絕新界北
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GS(14)@2018-07-11 12:31:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0022&issue=20180711
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【明報專訊】公屋迷你戶呎價再創新高，粉嶺公屋華明邨一伙實用不足150方呎迷你戶，呎價高見1.8萬元，創新界北已補價公屋的新高紀錄。土地註冊處顯示，上述粉嶺華明邨信明樓高層27室，實用147方呎，上月底以265萬元（已補地價）易手，實呎18,027元，高於同區部分私樓的呎價。據悉，原業主2015年連地價以170萬元買入單位，持貨3年，額印稅SSD鬆綁後易手，帳面獲利95萬元、3年升值56%。
青衣邨凶宅同層市價售出
「另類單位」亦獲承接，市場消息指，青衣邨宜逸樓高層16室，實用447方呎，為凶宅同層單位，新近以295萬元（未補地價）易手，實呎6599元，屬市價水平；原業主2002年以21.16萬元（未補地價）買入，持貨16年，帳面獲利逾273萬元或13倍。資料顯示，上述成交單位的一個同層單位，2002年曾發生燒炭並有人喪生的事故。
私樓方面，樓齡高約34年的荃灣綠楊新邨，有2房戶以720萬元易手、實呎近1.62萬元「雙破頂」。中原副區域營業經理陳文杰指，上述綠楊新邨K座高層G室，實用445方呎（建築511方呎），獲上車客以720萬元承接，樓價創屋苑2房戶新高，實呎16,180元（建呎14,090元），呎價創屋苑新高；原業主早於1991年以96.5萬元買入單位，帳面獲利逾623萬元，單位27年間升值6.5倍。
海濱南岸呎價撲2.2萬破頂
土地註冊處顯示，紅磡海濱南岸1座高層A室，實用432方呎（建築559方呎），屬兩房間隔，上月以948萬元易手，實呎21,944元（建呎16,959元），呎價創屋苑新高；原業主2009年以291.98萬元買入，持貨9年，帳面獲利逾656萬元或2.2倍。
利東邨已補價576萬 港島公屋王 綠悠雅苑額印鬆綁貨3年急升七成
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GS(14)@2018-07-13 07:30:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3141&issue=20180713
【明報專訊】政府上月底公布的樓市新招重點轉向資助公營房屋，不過有買家於新房策公布前夕，仍以高價買入公屋單位。土地註冊處顯示，鴨脷洲利東邨一個中層單位於樓市新招公布前夕，以近576萬元連補地價易手，成交價創港島區公屋新高。
明報記者 謝穎怡
政府新房策下，9幅私人住宅地改作興建公營房屋，涉及1萬個單位；此外，居屋售價將與市價脫鈎，單位售價將由市值七折下調至五二折，雖然新招公布後部分放售綠表居屋業主下調叫價，惟同時市場上仍有公屋以高價易手。
土地註冊處顯示，鴨脷洲利東邨東昌樓中層4室，實用面積490方呎，上月26日以575.9萬元（已補地價）易手，實呎11,753元，成交價創港島公屋新高。原業主兩人聯名於2005年斥28.66萬元（未補地價）購入，2008年起二人先後破產，現料扣除補價後仍獲利不俗。
利東邨公屋王全港第二貴
事實上，上述成交價以全港計屬第二高紀錄，僅次於黃大仙下邨龍豐樓今年5月創下的595萬元紀錄，目前距離600萬元大關亦只相差不足1%。除上述連地價成交外，利東邨於綠表市場亦屢創新高，5月一個實用面積490方呎3房單位，以418 萬元（未補地價）易手，實呎8531元，成交價創全港綠表公屋新高，呎價亦貴絕港島未補價公屋。
另近年樓價累積一定升幅，由房協發展、首個資助房屋置安心計劃的青衣綠悠雅苑，低層戶樓價3年亦升逾七成。中原副分區營業經理蔡偉明表示，綠悠雅苑錄今年第三宗成交，為2座低層C室，實用面積543方呎，屬兩房間隔，成交價585萬元（未補地價），實呎10,773元，原業主去年底以620萬元放盤，現議價35萬元或5.6%後易手。原業主2015年7月336萬元買入，持貨3年，額印鬆綁後易手，帳面獲利249萬元或74%。
天盛苑綠表3房再破500萬
此外，天水圍居屋於綠表市場亦再現逾500萬元成交。中原副區域營業經理伍耀祖表示，天水圍天盛苑Q座中層6室，實用面積650方呎，3房間隔，新近以535萬元（未補地價）易手，實呎8231元。原業主2000年2月以98.7萬元（未補地價）購入，持貨18年多，帳面獲利436.3萬元或4.4倍。
另外，新蒲崗采頤花園再有單位以近700萬元獲承接，為10座高層D室，實用面積588方呎，3房間隔，成交價668萬元（未補地價），實呎11,361元，以原業主2000年154萬元（未補地價）買入價計，帳面獲利514萬元或逾3.3倍。
次季補價逾20億 7季新低
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GS(14)@2018-07-17 07:08:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1519&issue=20180717
【明報專訊】近月欠缺大型補地價項目。地政總署公布，今年次季（4月至6月）有11宗契約修訂及5宗換地個案，其中6宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂，季內沒有私人協約批地的註冊個案。政府於新房策中，將多幅私宅地轉為公營房屋，加上近月完成補地價宗數大幅減少，業界料未來私宅新供應或將受影響。
按季跌逾六成
今年次季的補地價收入總額約20.64億元，較首季的56.83億元，按季下跌36.19億元或63.68%，為近7個季度新低（見圖）。過去逾兩年，按季補地價最高金額為去年第四季，季內補地價金額達164.77億元，主要與地政總署完成新地（0016）西貢十四鄉大型住宅項目補地價有關，涉及近159億元，創歷來單一補地價新高紀錄。
帝國海員俱樂部補價逾11億
今年次季完成補地價大型項目，包括今年2月由帝國集團奪得項目發展及營運權的尖沙嘴海員俱樂部，有關補地價金額約11.33億元，以有關地盤最多可建樓面34.7萬方呎計算，每方呎樓面補地價約3264元。
另於今年2月港燈（2638）與長實（1113）合作發展的鴨脷洲怡雅路酒店項目亦完成契約修訂，涉及金額6.56億元，較港燈於今年2月公布的補地價金額6.63億元少700萬元或1%。
據悉，港燈委任長實為項目經理，負責監督該酒店發展項目興建及營運，港燈將繼續持有酒店用地及相關物業。酒店發展項目帶來的資產升值全歸港燈，雙方將共同承擔補地價金額。
未補價居屋 呎價逾萬比率逼近三成
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GS(14)@2018-07-27 05:43:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4290&issue=20180727
【明報專訊】隨着全港樓價不斷上漲，實呎逾萬元的未補地價居屋第二市場比率持續攀升。美聯物業房地產數據及研究中心綜合房委會資料顯示，今年上半年，居屋第二市場錄得720宗成交，當中實呎逾萬元個案涉及207宗，佔比約28.8%創新高（見圖）。
上半年愉翠苑實呎逾萬元共22宗
美聯首席分析師劉嘉輝表示，隨着樓價上升，居屋第二市場呎價亦同步向上，推動部分未補地價居屋單位實呎躋身至逾萬元水平。如果以上半年實呎逾萬元的居屋屋苑計，當中沙田愉翠苑佔最多，相關個案達到22宗；其次為新蒲崗采頤花園，錄得20宗；將軍澳寶盈花園、旺角富榮花園及筲箕灣愛蝶灣分別以錄得16宗、15宗及14宗緊隨其後。
400萬至600萬成交佔近六成
相反，實呎5000元或以下未補價居屋的比率則錄得持續下跌，於今年上半年進一步跌至只佔0.3%，近乎絕迹水平。至於餘下的實呎逾5000元至10,000元比率亦漸見減少，今年上半年錄得約71%，比起去年下半年錄得約81.9%持續下跌，不過目前仍佔最大比重。
若以金額劃分，當中逾400萬至600萬元錄得412宗，佔約57.2%，比重為各銀碼之中最多；400萬元或以下亦錄得165宗，佔約22.9%，即約八成為600萬元或以下個案。至於逾600萬至800萬元則錄得141宗，佔約19.6%；餘下逾800萬元下錄得2宗，佔約0.3%。
富榮呎撲1.4萬 全港未補價居屋新高
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GS(14)@2018-09-10 07:38:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2110&issue=20180910
【明報專訊】雖然整體二手市場交投淡靜，但居屋二手市場仍然錄得高價買賣。向來盛產居屋王的旺角富榮花園，新近有2房內園景單位於居二市場以實呎13,843元（未補地價）易手，創下全港綠表居屋呎價新高。另一邊廂，沙田第一城有細兩房單位以500萬元成交，做價較兩個月前平50萬元。
家天下地產富榮花園分行經理黎振傑表示，富榮花園9座極高層J室，實用面積484方呎，屬2房間隔，望內園景，新近以670萬元（未補地價）售出，實呎13,843元，創全港未補地價居屋新高，較筲箕灣東旭苑今年5月錄得的13,738元原最高呎價紀錄，再輕微推高近1%；據悉，上述富榮花園單位原業主於2011年以274萬元（未補地價）買入，帳面獲利396萬元或超過1.4倍。
第一城兩房500萬 兩月做價低一成
美聯首席聯席區域經理黃錦瀚表示，沙田第一城52座低層F室，實用面積284方呎，屬2房間隔，以500萬元易手，實呎17,606元。資料顯示，同座同面積、樓層高一層的F室，今年7月以550萬元易手，意味事隔兩個月低一層單位賣平50萬元或近一成；原業主於2010年以187萬元購入單位，8年帳面獲利313萬元或1.7倍。
嘉湖兩房價較上月回落17%
祥益地產分行經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊2房單位成交價跌穿500萬元，屋苑最新成交為實用面積449方呎的賞湖居4座高層F室，原業主放盤一周，減價35萬元或約7%至495萬元售出，實呎11,024元，成交價較上月高位回落近100萬元或17%，原業主1993年以161萬元購入單位，持貨25年，帳面獲利334萬元，賺幅逾兩倍。
中原分區營業經理陳旭明表示，東涌映灣園9座低層D室，實用面積645方呎，屬3房間隔，以725萬元售出，實呎11,240元；外籍原業主2010年以290萬元買入物業，見近日二手市况偏靜，決定減價出售，沽貨帳面仍獲利435萬元，單位8年間升值1.5倍。映灣園本月至今暫錄2宗成交，較上月同期6宗為少。
何文田站2期每呎補價11709元 破紀錄
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GS(14)@2018-09-22 23:56:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4436&issue=20180922
【明報專訊】本周初接獲31份發展意向書的港鐵（0066）何文田站2期物業發展項目，昨日正式招標，截標日期為10月22日。據悉項目補地價金額約74.8653億元，以可建住宅樓面最高63.93萬方呎計，每方呎樓面補地價約11709元，打破去年11月黃竹坑站第2期每呎補價10,576元紀錄，創鐵路項目新高。
貴何文田站1期每呎補地價38%
相對於2016年推出的何文田站1期，補地價金額62.82億元、每方呎樓面補價8459元，何文田站2期每呎補價高於1期38%，固定分紅比例則由1期的35%減少至25%，較1期減少。中原測量師行執行董事張競達表示，因豪宅地供應一向匱乏，市區尤其緊絀，挾港鐵上蓋優勢，發展商為求吸納優質地皮，相信仍會積極入標競投。業界估計，面對新房策及貿易戰，發展商出價或稍為保守，連同補地價在內，項目估值介乎113億至145億元，每方呎樓面地價介乎1.78萬至2.4萬元。
最高估值約145億
資料顯示，何文田站2期項目位於港鐵何文田站上蓋，可建住宅樓面最高63.93萬方呎，提供約900至1000個住宅單位，預計2024年落成。
項目收到31份發展意向書，數目較2016年推出的何文田站1期、共收到28份為多，有份遞交意向書的發展商包括港資及中資，如長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、新世界（0017）、信置（0083）、嘉里（0683）、會德豐（0020）、帝國集團等，中資則包括中國海外（0688）、龍湖（0960）等。
此外，地政總署公布，繼上周推出啟德跑道區第4B區3號住宅官地後，再推售毗鄰的第4B區4號住宅地皮，地皮面積104,497方呎，最高可建樓面約574,733方呎。業界估計，每方呎樓面地價約1.6萬至2萬元，估值約108.69億至127.88億元，將於11月9日截標。
啟德再推跑道地招標 估值逾百億
此外，大嶼山長沙嶼南道小型住宅地亦推出招標，地皮面積59,234方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約23,692方呎。業界人士估計，地皮估值約2.66億至5.92億元，每方呎樓面地價9000至2萬元，將於10月26日截標。
富榮3房戶未補價實呎跌穿1萬
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GS(14)@2018-09-26 00:10:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0395&issue=20180925
【明報專訊】二手成交市况持續淡靜，向來有「居屋王」之稱的旺角富榮花園，新近錄低價成交，有未補價單位成交實呎跌穿1萬元，為屋苑近期少見低價；市場消息稱，上述富榮花園13座中層G室，屬實用面積592方呎3房戶，新近以約580萬元（未補地價）成交，實呎約9800元，為屋苑近期低價成交。
7月誕生全港首個千萬居屋王
據悉，原業主之前叫價一度逾700萬元，是次成交價大減逾百萬元，但原業主早於2004年以150萬元購入單位（未補價），持貨14年，帳面仍獲430萬元或近2.9倍。可留意的是，富榮花園今年7月曾首誕下千萬居屋王，一個實用592方呎的3房戶，以1065萬元（已補地價）、實呎17,990元易手，實呎價屬屋苑新高，其成交價創屋苑、甚至全港已補價居屋新高，比深水埗樂年花園創下的980萬元紀錄，再高出85萬元或9%。
曼克頓山兩月賣平一成
另荔枝角曼克頓山亦錄減價成交，美聯高級營業經理杜彼德表示，上述曼克頓山3座中層E室，屬2房間隔，實用538方呎，原業主開價約980萬元、放盤逾1周，雙方議價後以960萬元成交，實呎17,844元，減幅20萬元或2%。
資料顯示，曼克頓山第3座另一個中高層、同面積C室，7月以1100萬元、實呎20,446元易手，意味上述新成交呎價比兩個月前低逾一成。據悉，原業主2014年以約717萬元購入上址，帳面獲利約243萬元，期內物業升值近34%。
荃灣西環宇海灣亦錄價成交，市場消息指，單位為8座高層A室，屬實用660方呎3房海景戶，原業主最初以1080萬元放售，最終議價至1007萬元易手，減價73萬元或6.8%，實呎15,258元。資料顯示，本月初屋苑有750方呎海景戶，成交價1260萬元、呎價約1.68萬元，即最新成交呎價較本月初低近一成。
奧運站9月至今錄約4宗
此外，奧運站9月至今僅錄約4宗二手成交，較上月同期下跌逾四成，整體價格下調約8%；利嘉閣分區董事鄭運就表示，區內最新二手成交為浪澄灣7座高層B室，屬實用559方呎海景2房戶，以1300萬元易手，實呎23,256元；原業主2014年以約919.5萬元買入單位，帳面獲利逾380萬元或41%。
公營房屋未補價成交20年最少 上月45宗 較5月跌七成半
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GS(14)@2018-11-02 07:49:06https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7097&issue=20181102
【明報專訊】樓市氣氛持續疲弱，加上新一期居屋預料將於本月攪珠，房委會最新數字顯示，10月公屋、居屋未補價成交共錄得45宗，除按月下跌三成外，更打破1998年8月錄得的48宗紀錄，成為逾20年來按月新低。事實上，資助房屋樓價亦跟隨大市回落，青衣長安邨就有中層戶以未補價185萬元成交，做價為該邨2016年12月以來近兩年新低。
明報記者 謝穎怡
10月份錄得的45宗公屋、居屋第二市場成交，除比9月錄得的65宗按月下跌20宗或31%外，更較今年高位、5月錄得的187宗勁挫76%；可留意的是，上述10月成交宗數，是自1997年底有紀錄以來新低，惟數字屬臨時性，料稍後會再作更新。
白居二280萬購華貴邨單位 廉宜13%
上月成交中，以香港仔華貴邨錄得4宗未補價成交最為活躍，單位成交價268萬至376萬元。美聯分行助理聯席董事丘松原表示，華貴邨5座華賢樓高層19室，實用面積407方呎，原開價318萬元，減價38萬元或12%後，以280萬元（未補地價）易手，實呎6880元，較同類單位去年底的高位成交價320萬元低約13%，新買家為「白居二」分支家庭客，據悉，原業主於2005年以36.1萬元（未補地價）買入，帳面獲利約244萬元6.7倍。
新界公屋王之一的青衣長安邨，亦連錄低價成交。市場消息指，長安邨安濤樓中層5室，實用面積366方呎，獲綠表客以185萬元（未補地價）承接，屬2016年12月後低位，實呎5055元；原業主2012年底以36.57萬元買入，帳面賺逾148萬元或4倍。
海富苑兩房價4個月回落6%
居屋方面，市區居屋王之一的旺角海富苑，亦有兩房戶呎價由高位回落6%。世紀21家天下分行經理黎振傑表示，海富苑海寧閣中層3室，屬實用面積546方呎兩房戶，獲「白居二」客以565萬元（免補地價）承接，實呎10,348元，但原業主早於2000年以120萬元（未補地價）買入，帳面仍大賺445萬元或3.7倍。
資料顯示，海富苑同座另一伙高層3室，單位面積相若，6月以593萬元（未補地價）易手，實呎1.09萬元，創屋苑綠表呎價新高，意味上述同類單位呎價比4個月前回落約6%。
分析料明年初市况才回暖
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，新居屋及「白居二」申請重疊下，拖低居二市場成交，雖然近期有「白居二」中籤者入市個案，但相信只是部分「白居二」客心急入市自住。他續稱，新居屋擴大折扣率至五二折後，已扣起不少市場購買力，加上市場觀望本月新居屋抽籤結果，預計居二市場成交量年底前持續於低位徘徊，直至明年初才可重返逾百宗水平。
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