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打底將近五年的陸股，終於一口氣突破壓力、展現上漲氣勢。

外資法人認為，籌碼集中、企業獲利緩慢改善後，又有政府實施滬港通利多，中國股市可能在今年重啟多頭行情。

撰文‧周岐原

就在散戶熱切期待台股重登萬點之際，投資台股二十年的吳先生，並沒有乘勝追擊、加碼部位，他反而搭機到上海，開立Ａ股證券戶。

「現在只要用台胞證和護照，並取得公安單位的暫住證明，就可以到券商開戶了！」吳先生苦笑說：「但也許目前開戶人數還不多，管區公安局就是不願意開立暫住證，營業員只好帶我跑到鄰近其他公安局，後來總算拿到證明、辦好手續。」吳先生是個奉行價值選股的投資人，靠著操作可轉債與長期持有高股息股，讓他在四十多歲就提早退休。如此一位精挑細選標的的高手，為什麼會放下台股近在眼前的萬點行情，跨海賺Ａ股財？

他說：「標的的長線價值，決定你投資能否獲利，我認為以目前價位而言，中國股市具有相當高的價值！」讓吳先生決定前進Ａ股，關鍵是銀行拆借利率走勢。二○一三年六月，中國發生「錢荒」，由於全國金融體系資金瘋狂短缺，不僅傳言有大型國有銀行違約，七天期上海銀行間拆借利率（Shibor），更在六月二十日達到史無前例的十一％高點，市場風聲鶴唳。

雖然後來錢荒有驚無險落幕，不利於金融體系的傳聞，至今仍不斷在市場流傳。儘管如此，吳先生的看法，遠比眾多看壞Ａ股的散戶更加樂觀。他直言：「Shibor已經回到事件發生前水位，這就是危機解除的信號！」

看多訊號一

拆借利率跌回錢荒之前水準曾任金融業高階主管的吳先生進一步指出：「我認為，錢荒是中國政府發動的一場『壓力測試』，目的在觀察金融業對影子銀行風險的承受能力。從拆借利率回穩看來，中國銀行體系已經通過這場測驗！」因為股價向來領先反映，預期Ａ股後市看漲的他，正默默佈局看好的可轉債標的，為下一波行情預作準備。

在精明的投資達人眼中，陸股可能是未來的「金銀島」，相較之下，芸芸中國散戶依然對陸股絲毫提不起興趣。原因是中國股市的空頭行情，迄今整整走了五年之久。

一千八百天前，上證指數曾於○九年八月漲到三四七八點，達金融海嘯後新高；此後，儘管中國成為世界第二大經濟體，ＧＤＰ（國內生產毛額）又以每年七．五％上下速度成長，Ａ股卻沒有受到基本面提振，反而像是扶不起的阿斗，每一次行情走強，都無力突破前波高點，不久又翻身下跌，形成標準的熊市。

針對這個現象，證監會主席郭樹清曾公開力挺。他表示，Ａ股的大型龍頭股「具有罕見的投資價值」。然而連政府首長「掛保證」也失去效用，去年六月，上證指數跌破一九四九點「建國大底」後，還創下一八四九點新低，被股民譏為「道光底」（編按：一九四九年中共建政，一八四九年為清朝道光年間）。

但就在今年七月，中國實體經濟與資本市場背道而馳的局面，似乎已經悄悄扭轉。七月二十二日，陸股帶量大漲，每一次高點連結而成的下降線，正式宣告突破。在技術分析的定義中，突破下降壓力線，往往代表新一輪多頭行情到來，意義十分重大，市場開始出現對牛市半信半疑的聲音。

自當日開始，陸股果然一連六天上漲，外資也強力買進香港掛牌的安碩Ａ五○、南方Ａ五○等Ａ股ＥＴＦ，短短一週之內，多達二十一．四五億美元資金大舉湧入中國基金。陸股的春天，套句當地人的說法｜｜「愈來愈有譜了。」

看多訊號二

籌碼流向五年來最集中

如何判斷陸股重回牛市，而不僅是另一次反彈？證據之一，是籌碼流向。

隨著陸股委靡不振，越來越多死心的散戶，選擇遺忘自己的持股，既不買進，也不賣出。根據統計，自一○年來這類「殭屍帳戶」數量，從二千萬戶大增逾一倍，達到四二四五萬戶之多。相對於靜止戶，持續進出股市的投資人，則越來越少。自一○年至今年七月，持有股票的帳戶，整整減少三一五萬戶。

「過去兩年內，金融市場出現『理財產品』，提供買家相對穩定及較高的回報，像是餘額寶，年化收益率最高達到六％；在熊市期間，大家看到有商品創造六％報酬率，感覺起來又較沒有風險，股市資金當然會外流，導致Ａ股陷入惡性循環。」惠理基金管理公司投資董事王焱東對《今週刊》指出。

然而，正如市場俗諺說：「行情總在一片死寂中誕生」，當籌碼充分集中、散戶對股市已不再有期待時，陸股反而展現久違的強勁力道，一舉展開新行情。

王焱東樂觀認為，即使陸股已經較低點反彈一段漲幅，以上市公司獲利評估，「現在（陸股）估值，無論是在全球或新興市場來看，都是在最低位置。」由於企業獲利逐漸從低檔回溫，以偏低的指數位置衡量，接下來陸股仍有龐大上檔空間可期。

第三個看多陸股的原因，是政策支持。中國政府改革金融，除了人民幣國際化，也沒有忽略資本市場。今年四月，中國與香港同步宣佈「滬港通」，被視為股市改革另一項創舉，一旦上路，將逐漸改變中國股市的面貌。

看多訊號三

「滬港通」為外資打開大門顧名思義，滬港通開放「在上海、香港，買進對方市場掛牌的股票」，對資本市場尚未完全國際化的陸股來說，滬港通是過渡時期的變通辦法。日後買進陸股，將不再需要透過特定法人，只要當日額度未滿，個人下單也沒有額度限制，等於為個人投資者鋪平障礙。

比較ＱＦＩＩ（合格境外機構投資者）、ＲＱＦＩＩ（人民幣合格境外機構投資者）與滬港通額度差異，更能看出中國當局的企圖心。瑞銀證券指出，目前陸股ＱＦＩＩ額度約為三五○○億人民幣（折合新台幣約一．七兆元），ＲＱＦＩＩ則約有二五○○億人民幣；至於滬港通中，允許買進上海股票額度，達人民幣三千億元。換句話說，十二年來分批核准的ＱＦＩＩ與ＲＱＦＩＩ額度，滬港通一次到位五成。從「只能委託法人下單」，轉變為「個人直接下單」，而且額度達ＱＦＩＩ總額之半，滬港通帶來的買盤，勢必不容小覷。

更重要的是，以往陸股的公司治理水準參差不齊，經常出現各種亂象；新增一批全新的外資股東以後，上市公司老闆們勢必更加注意經營規範，以符合國際慣例，這也大大有助於中國公司治理的改革。

「看長遠一點，幾年以後，我們覺得（滬港通）額度或限制會進一步放鬆，以後香港與中國股市會連在一起！」高盛亞洲區執行董事劉勁津說。

對陸股、港股投資人而言，滬港通各有不同的意義。以陸股投資人來說，在數年空頭行情洗禮同時，中國房地產市場依舊火熱，與其死守不知何時才有起色的股市，不如轉戰房市。劉勁津指出，因此整體而言，陸股投資人的股票部位，只佔目前總資產的五％上下，遠低於一般平均水準。

「未來在Ａ股少見的企業，會特別受到陸股投資人青睞。因為佈局這些標的，對他們分散風險、資產配置很有好處，但過去他們找不到。」劉勁津認為。

以此標準而言，長江實業、和黃、匯豐銀行、恆生銀行及騰訊等建設、金融與網路龍頭，預料將成為陸股股民南下的首選。

另一方面，國際投資人以往只能繞經香港買Ｈ股、Ａ股ＥＴＦ，Ａ股獨有的特定產業，在香港有錢也買不到；透過滬港通，未來就能直接進場，這對國際資金來說也頗具吸引力。「最近我們在歐美做了一圈路演，發現海外投資人過去幾年沒有關注陸股，滬港通讓他們興趣提高很多，這也是為什麼近來港股表現好的原因。」劉勁津直言。

金融、媒體、白酒、醫藥類

為前進陸股首選

未來滬港通實施後，最受看好的是哪些標的？

首先，王焱東認為，兩地上市的公司，目前平均折價幅度達到十七％之多，這些陸股較Ｈ股折價、以金融股為主的企業，普遍有套利空間，將是滬港通開跑後，資金最先進駐的首選。另外，股息殖利率在六％以上、而且經營較為穩健的企業，則將是著重長期報酬的外資法人看重的標的。

其次，劉勁津則認為，媒體類、白酒類與醫藥類等三大類股，都是陸股獨有的特殊產業。相對國企股，這些產業擁有更好的經營體質，也更貼近ＧＤＰ的實質增長，因此滬港通上路，這三大產業也將吸引較多資金進駐。

然而，滬港通啟動之後，資金流向中、港，是否將排擠台股，反過來壓抑台灣相關類股的表現？劉勁津認為，此效應出現的可能性並不高。

劉勁津舉蘋果概念股為例，對岸掛牌的蘋概股，本益比動輒在三十倍以上，評價都非常昂貴，也比台灣的蘋概股高出一截；買股票的資金將本求利，願不願意付出如此高價，買性質相近的蘋概股，還是未知數。

另一方面，今年來全球資金配置在新興市場股市的比例，還是低於成熟國家股市；當配置比重提高，流入台股的資金，理應比以往更多，這些資金還是會尋找最有機會的標的，所以台股未必會受到滬港通的衝擊。

從股市翻空為多、重新走強，到政府改革即將上路，陸股展現截然不同以往的爆發力。當領先實體經濟的股市往上發展，是否意味著中國經濟也將回春，值得投資人持續關注。

陸股轉牛市三大契機

利率降回錢荒之前水準 危機解除信號現蹤——Shibor（上海銀行間拆借利率）走勢散戶靜止戶增加、籌碼集中

陸股展現久違的強勁力道

新資金進場

——滬港通帶來的買盤不容小覷什麼是滬港通？

市場盛傳，滬港通將於10月13日上路，被外資券商熱烈看好、認為長遠影響足以與QFII（合格境外機構投資者）媲美的滬港通，究竟將如何實施？

滬港通是透過香港股市做媒介，實現中國股市對外開放的目標。以往海外資金一律得經由QFII機制才能買Ａ股，不僅身份限定機構法人，還有等待期與個別額度限制；未來滬港通開放後，中國股市的大門正式對個人敞開，只要帳戶內的資金餘額超過50萬人民幣，都可以透過合格券商買進Ａ股。

儘管已將個人納入市場範圍，滬港通初期仍設下總額與每日額度限制，以避免市場過熱。由港交所管控的北向交易（買滬股）總額為人民幣3000億元，每日買進的成交額上限人民幣130億元：由上交所管控的南向交易（買港股）總額則是2500億人民幣，每日買進限額人民幣105億元。

除了不能參加ＩＰＯ（首次公開發行）個股認購，以及不能買進被風險警示的標的、ＥＴＦ及Ｂ股，其餘標的都在開放之列。

滬港通將為在上海掛牌的大企業帶來一批全新的外資股東，而實施順利後，未來「深港通」勢必也將上路，香港作為中國金融門戶的地位，將比今日更加穩固。

債務違約頻傳 中國經濟仍多挑戰雖然股市行情強勁反彈，但７月以來，中國出現兩起債務瀕臨違約、老闆欠債跑路事件，凸顯實體經濟依然挑戰重重。中國經濟的動盪風險，並沒有因為Ａ股大漲而停歇。

公司登記在山西的華通路橋，今年７月23日有筆４億人民幣的債券到期，不料到期前公司發出聲明，指出老闆王國瑞正接受司法調查，可能無法如期償還本金。這筆代號「13華通路橋CP001」的債券，一下子成為最接近債務違約的首例，引發市場高度緊張由於「開第一槍」勢必帶來連鎖效應，山西官方被迫幫華通路橋調度資金，在最後關頭，公司解決了問題。這次官方硬是違反生存法則、不讓企業債違約，可能製造更多問題。

另一響警報，出自福建諾奇公司。７月23日，市場流傳諾奇董事長丁輝夫婦欠債15億人民幣、已經捲款潛逃，股價因此在三天內大跌53％，公司向港交所申請臨時停牌；25日，諾奇在微博發表聲明，確認丁輝與公司「失聯」，後來又進一步查出，丁輝事先將上億人民幣資金轉出公司，顯然涉及掏空。

不放鬆調控過剩產能，不再推出大規模刺激方案，是中國總理李克強上任以來的兩大堅持。以此思惟來看，下半年中國勢必出現更多，類似華通路橋和諾奇的案例。

滬港通實施後外資看好的A股標的

產業 潛力標的

媒 體 樂視網（300104）、藍色光標（300058）食品及飲料 貴州茅台（600519）、中炬高新（600872）醫療保健復星醫藥（600196）、天士力（600535）旅遊休閒 宋城股份（300144）、中國國旅（601888）國防工業航空動力（600893）、哈飛股份（600038）汽 車 上汽集團（600104）、長安汽車（000625）房地產 萬 科（000002）、保利地產（600048）券 商 中信證券（600030）、海通證券（600837）機械設備安徽合力（600761）、中鐵建（601186）

資料來源：高盛

最快今年底，當你每天上班通勤，只要拿出手機一「嗶」，馬上取代悠遊卡，順利通過捷運閘門。中午時，想到星巴克買杯咖啡，結帳也不用掏出現金、信用卡，同樣用手機就能消費。這種「手機變錢包」的現象即將成為趨勢。據研究機構Gartner的預估，全球行動支付交易規模，從二○一二年的一千七百一十五億美元，到二○一六年將成長為六千一百七十億美元。

最強聯盟年底上架一次可接觸五大電信業者

正因錢景可期，去年至今，台灣就有三大行動支付「信任服務管理平台」（TSM）成立。將串聯金融、電信、一般商家，透過具備「近距離無線通訊技術」（NFC）功能的手機，民眾只要一機在手，就能整合錢包裡的信用卡、悠遊卡以及各式會員卡，進行消費。

其中最受矚目的，是去年底由中華電信、台灣大哥大、遠傳等五大電信商，和悠遊卡公司合資成立的群信行動數位科技（以下簡稱群信），預計將於今年底正式提供服務。

「七、八年前注意到這個趨勢，那時悠遊卡公司想跟中華電信一起成立行動支付公司，後來想說與其自己做，不如大家聯手。」群信董事長林志盈接受《商業周刊》專訪時說。

七年多前，蘋果創辦人賈伯斯發表第一款iPhone時，就點明手機、錢包、鑰匙是現代人隨身必備的三項物品。

不過，由於結合手機、錢包的行動支付，牽涉三大層面：金融機構須提供交易服務，再由電信業者販售NFC手機，商家也必須在門市建置感應設備。而台灣多由單一銀行與各別電信商合作，難以普及。

群信結合各大電信業者，就是為了搶先打通三方關係。未來，銀行或商家只要到其TSM平台上架，就可以透過群信電子錢包App，一次接觸五家電信業者用戶，節省多次洽談工夫。

但要擺平各巨頭意見，並不容易。林志盈說，光是五大電信業者溝通時間就超過一年，其中最大問題是：二○一二年，中華電信就已推出自己的TSM平台，與銀行提供試辦服務，「兩個平台怎麼介接，我們還在溝通。」

最後，好不容易達成五家業者、悠遊卡公司各出資三千萬元共識。未來，消費者只要到電信門市辦NFC手機，並支付虛擬信用卡開卡費，便能開通服務。

不過一般人能否接受用手機刷卡消費，恐怕還是未知數。「對一般民眾來說，初期還是悠遊卡、便利商店等小額支付使用意願較高。」資策會產業分析師胡自立分析，要消費者用手機刷卡，多數人仍有疑慮，相較之下，悠遊卡支付金額低，加上本來就是透過近距離感應付款，使用情境和NFC手機相似，比較容易普及。

目前，悠遊卡於台北捷運、公車站使用率已超過九成，群信有悠遊卡公司當股東，林志盈更曾擔任該公司總經理，跟其他業者比起來，這些都是群信的優勢。林志盈也說，除了電信、交通資源，正積極與各大發卡銀行談合作，甚至邀其入股。

不過群信並非沒有對手。例如，由財金公司、聯合信用卡處理中心、台灣票據交換基金會成立的台灣行動支付公司，也即將開通服務，成為來自金融陣營的另一股勢力。

財金公司就表示，對銀行業者來說，如果與電信業者成立的TSM平台合作，最擔心的就是客戶資料遭其取用問題。若和台灣行動支付聯手，較能保障個資安全。

難在和股東打對台台灣大將推App，緊握用戶

此外，當群信想從單純的管理平台，跨足經營電子錢包App，像Line一樣提供企業廣告訊息傳送服務，從中賺取收入時，等於搶占那些來自電信陣營股東的市場，雙方變成競爭對手。

現任群信董事之一、台灣大哥大資深副總經理暨代理商務長谷元宏就表示，台灣大不會使用群信App服務，將推出自己的電子錢包App，把用戶緊握在手中，兩者恐會打對台。

群信業務暨行銷處協理唐蜀茜也坦承，「我們雖然合作，但是的確不可能避免競爭衝突。」

難在服務普及化誰合作商家多，誰就勝出

然而，想在這一場行動支付大戰中勝出，關鍵為何？胡自立說，「就看誰能找到更多合作商家，提供便利服務。」

以歐洲知名的行動支付業者iZettle為例，四年前成立時，先選擇與沒有經費投資信用卡系統和設備的中小型業者合作，推出一款裝在手機上的免費讀卡機，降低商家採購成本，以爭取更多合作夥伴，消費者只要插入信用卡，便完成付款。

目前，iZettle已和歐洲超過五萬間商家合作，也委託德國電信、英國最大電信商EE等販售讀卡機，並將事業版圖拓展至南美洲。

雖然iZettle支付方式，與台灣布局的NFC技術不同，但對想搭上這趨勢的業者來說，當務之急仍是找尋更多合作對象，讓服務更普及，並化解消費者使用手機刷卡的疑慮，才能在台灣新台幣五兆元的行動支付市場裡，占有一席之地。

【延伸閱讀】群信打通5電信業者，最受矚目——國內行動支付業者比較表

●電信一哥主導》中華電信

推出時間:2012年10月合作單位:中華電信研究院獨立開發並與各銀行合作特色:除在台灣推出，更提供跨境服務，與日本、韓國等各國電信商合作發展進度:仍在試營運，僅供中華電信員工申請、試用，預計明年正式營運，將與群信介接

●一卡通陣營》聯合國際行動支付

推出時間:2013年9月合作單位:開南大學、法商歐貝特、安侯國際財務顧問公司、高雄捷運一卡通特色:台灣第一個正式商轉的NFC行動支付業者發展進度:已和聯邦銀行、高雄捷運一卡通合作

●5大電信合作》群信行動數位科技

推出時間:預計2014年底合作單位:5大電信業者（中華電信、台灣大哥大、遠傳、亞太、台灣之星）、悠遊卡公司特色:台灣目前唯一具有電信、交通2大領域資源的業者發展進度:未來將開放金融機構入股，跨越3大領域

●金融業勢力》台灣行動支付

推出時間:預計2014年底合作單位:財金公司、聯合信用卡處理中心、台灣票據交換基金會特色:具備金流服務經驗，較能保障個資安全發展進度:未來將開放金融機構入股，也可能與群信合作

整理：康育萍

八月中一個週末晚上，台北市青島東路上的一間教室中，五十多人聚集在一起，聽房地產知名投資客帥過頭（本名黃家進）分析房地產。

這群人年紀約莫三十來歲，多半是上班族，不少還是夫妻檔，他們來這裡只有一個目的，想知道房地產趨勢，希望能投資發財。他們積極舉手發問：「老師，大安區的房子每坪一百萬元，要不要賣？」女學員問。

「趕快賣，快要實施房地合一稅，放越久、課得越多。本來賣房子只要繳三十萬元的稅，現在要繳兩百多萬元，趕快賣，聽懂了沒？」帥過頭語氣激昂，不時揮舞著手中的資料，要讓聽眾清楚知道房地合一稅實施後的「厲害」。

「老師，基隆的房子可不可以買？」另一位學員舉手，說出中意的社區名字。

「這個社區的物件少，買，放兩年可以賺五成！」帥過頭篤定的說著。

現場，他針對個案情況，有的說快賣、有的說快買，還報了幾個房市投資的「明牌」，學員聽得點頭如搗蒜。

距離這間教室不到五百公尺的財政部，此時正著手研究另一個打房政策——房地合一稅。

在這個週末的三天後，財政部長張盛和舉行房地合一稅第二場座談會，邀請不動產相關業者、財稅學者、代銷、地政士參加，商討房地合一實際課稅要如何課徵。

座談會中，與會業者主張採「分離課稅」，認為所得稅是年度所得，不動產是歷年所得，將兩者合一併綜所稅課徵是不對的。此外，對於長期持有、自用住宅給予優惠，以及土增稅的課徵方式，各方意見分歧。由於共識還未達成，房地合一稅懸在半空中。

當前，房仲業進寒冬看屋、砍價的最好時機到來

當媒體大幅報導此房市利空消息的同時，房仲業也進入寒冬。

有些房仲店面好幾天電話鈴聲都沒響，仲介打電話問障礙台：「辦公室電話是不是壞了？」更有業務員自己撥自己的手機，幾天沒人找，以為是手機故障。

市場傳言，某大房仲在八月份前三週，有三分之一的店面是「零成交」；台北市東區某大型房仲店面，一、兩百個業務員，八月前三週只成交六件。

表面看來，氣氛如此低迷，多數買家應該都縮手了，其實不然。與先前的差別是，此時買家雖積極看房，卻不急著下手，而是運用仲介一定要有成交才能賺服務費的急切心理，趁著交投冷清，讓仲介為其積極找屋、砍價。

對許多高手來說，這段政策造成的盤整期，是在金融風暴以後，五年來最好的看房時點。因為選舉後各項政策會趨於明朗，房地合一稅怎麼課將底定，利空因素確定，加上選後可能出現失望性賣壓，及農曆年前資金需求高峰，賣房求現案量增加，賣方將在年底與明年初出籠。現在起到選舉後，這五個月正是黃金看屋期。

SRAS帶來的房價下跌，很快就過去，當時很多人來不及逢低進場，房價就彈回來；而二○○八年金融風暴，也是起源於外部因素，包括劉媽媽、江醫師等東區大戶，都在此低點買進黃金店面，坐享高報酬。

二○一○年政府開始打房後，發現在政策討論期或實施初期，房價下跌，但正式實施或實施一陣子後，房價又彈回、甚至漲更多的情況。這顯示，每個政策造成的波段低點，都有人反向進場。

過去，打房後會小跌從實價登錄到豪宅稅，反彈漲更多

四年來，政府已祭出五波打房政策，實施信用管制、祭出奢侈稅、開徵豪宅稅、通過實價登錄、開徵囤房稅，現在則新推出討論得沸沸揚揚的房地合一稅。但數字會說話，統計數字顯示，政府放話初期，大多對房價帶來負面效應，等到真正實施後，房價反而開始上漲。

實價登錄在二○一二年八月實施之初，台北市房價在預期心理因素下，跌了六％，五個月後價格開始回升，幅度超過兩成，比實施前還高。

二○一○年，央行連續在第二季與第四季實施兩次信用管制，限制部分區域的貸款額度。剛開始實施時，台北地區的房價指數跌了五％，兩個月後，回升到原來的水準；甚至實施第二次信用管制時，房價完全不受影響，照漲不誤。

二○一二年第二季，政府連下兩道貸款限縮措施，房價當季還上漲五％，雖然後來兩季房價跌了七％，但接下來卻連漲五季，漲幅二三％。

而此刻政府正在研擬的房地合一稅，「對房地產市場絕對有影響，」住商不動產企研室主任徐佳馨說。

影響有多大？根據永慶房屋試算，一旦房地合一稅實施，持有房屋越久的人，繳納的稅額會更多。「以一間位在台北市大安區住宅為例，若適用於房地合一，最壞的情況是，要繳納的稅金，比實施前多四．二四倍，」永慶房屋集團研究發展室經理黃舒衛說。

短期，先看房磨眼光等選後動搖、法拍屋變多，就可進場

不過，有一派的市場看法是，政府想打房，但不敢打得太用力，因為房地產市場是經濟的火車頭，打得過猛，經濟會一蹶不振，不打，又很難跟想要公平正義的民眾交代。兩難的糾結，房地合一稅最後可能以「雷聲大、雨點小」收尾。

「房地合一稅對房地產的影響，大概就跟奢侈稅同樣，實施前，價跌量增，大家先跑嘛！實施後，情況反過來，變成價漲量縮。」參與國內多項房地產指數規畫的德明財經科技大學副教授花敬群說，「交易時課稅，會出現轉嫁現象、推升價格，純粹從學理來說，會有價漲的效益，」他分析。

「現在輿論的引導是房價要降，問題是怎麼沒降？市場上，需求沒有減少，甚至還有緩升的跡象。」黃舒衛說，除非有更重大的負面因素，屋主不會輕易降價賣屋。

現在，正是政策混沌期，賣方不肯降價賣屋，買方卻要打幾折才買，僵持不下，導致市場凍結。什麼時候，是賣方開始動搖、買方可以進場的時機呢？

「接下來，九月份立法院開議，部長（指財政部長張盛和）會針對房地合一稅發表看法，接著，年底還有七合一選舉，如果選舉結果出乎意料，價格或市場信心就會出現變化。」黃舒衛說。「可以等到選舉過後出手，但現在一定要開始看房，才會有感覺。」

房地產專家Sway（本名鄭詩韋）則建議，現在房價變數多，不急著買房，可以慢慢看，看到喜歡的，就參考附近的實價登錄價格來還價。」「看房不用花錢，還可以練習出價，價格出低，對方如果還願意賣，就等於是撿到便宜貨，」他說。

一位不具名的房地產大戶說，現在仲介看到買家是「久旱逢甘霖」，會殷勤獻策，菜鳥正好可趁此磨練眼光，挑仲介、挑房子，等到「法拍屋變多」，代表很多人撐不住，房價會有一波修正，再買進不遲。

大家都希望買在市場的最低點，但實務上，就以股市來說，散戶經常無法在時間上佔到市場便宜，不是追高、就是殺低。期待買到最低點，就像期待賣到最高點一樣，不切實際，倒不如好好做功課，挑選有基本面的標的，做為自住或價值型投資。

長期，參考買股策略房價季均線上揚過半年線，就有漲勢

「當大浪退去時，我們才知道誰在裸泳，」這是擅長價值型投資法的投資大師巴菲特（Warren Buffett）最喜歡說的一句話。經濟不好時，獲利還能逆勢表現的企業，肯定有其獨特的經營訣竅，這類型公司的股票，就值得長期投資。

股市投資人常用量價走勢做為判斷的依據，只要均線向上，股價就有一波上漲的機會，均線成了研判股價上漲或下跌的重要工具。

「同樣的原理套用在房地產市場，是可以當作參考的，」花敬群說。國內有不少跟房地產指數相關的均線，國泰、信義房屋等，都有類似的指標，這些指標的樣本大多來自新成屋，或自己銷售的案件，只能看出一部分趨勢。

另一種做法是，活用國內交易最透明、資訊量最大的實價登錄交易價格，套用股價均線的概念，做為研判各地區房價走勢的參考依據之一。

房地產專家紅色子房（本名蘇明俊）與Yam房價網合作，將實施兩年、截至今年六月底累積兩百萬筆資料的實價登錄交易進行統計，從交易量較大的區域，得出類似股價均價的「房價均線」，從台北、新北、桃園、台中、台南、高雄市六都的成交記錄，有幾個發現：

當季線向上穿越過半年線，代表短期內區域內房價有走強機會，這樣的「潛力區」多達二十六個，縱使上半年政府積極打房，仍有近半數區域的房價抗跌。這些區域普遍都有重大交通或公共建設支撐，讓房價得以維持在高檔。

二、當季線與半年線持平，代表短期內價格波動幅度不太大，要有更強而有利的題材，價格才會波動，屬於「平盤區」，若看到滿意的房子，可以擴大議價空間。

三、當季線跌破半年線時，代表短期內這個區域的房價正快速下跌，短期內部看壞房價的人數偏多，須被列在留校察看的「小心區」。此區大多是案量較大的地方，供給增加，若買方接手意願不高，價格就很容易下跌。

四、依照這份統計資料，明顯看出中南部房地產的行情，因欠缺題材支撐，表現比大台北地區弱勢。以高雄為例，氣爆事件導致苓雅區與前鎮區房地產交易市場急遽萎縮，短期內很難有回升機會。

同樣在高雄，有捷運、高鐵經過的左營區，房價的支撐力道比較強，「如果回檔可以注意美術館區、農十六特區的案子，」熟悉高雄房地產、被稱為「高雄土地公」、專門幫建設公司老闆買土地的顏子傑說。至於台南，靠著觀光題材與落後補漲兩大題材，包括安平區、安南區等超過一半的區域房價持續逆勢表現。

就像百貨公司宣布換季打折前，買家會積極到百貨公司挑選中意商品，卻不急著出手，等到宣布後，第一時間進場搶便宜。如果不趁市場低迷時多看房，又怎能在房價打折季開始時，挑到好貨呢？

【延伸閱讀】房地合一稅若上路，要多繳4.24倍的稅——買賣屋新稅制試算表

假設：一間位在台北市大安區的住宅，取得成本2,000萬元，以3,500萬元賣出??

一、現行稅制：試算前提》無法舉證購入成本（註1）繳納稅金：108.32萬元

試算前提》可舉證購入成本繳納稅金：205.25萬元

二、房地合一實價課稅

試算前提》房地合一計算交易所得先扣抵土地增值稅，再分別計算財產交易稅（未分離課稅）、土增稅繳納稅金：567.50萬元

註1：早期購入的房子，沒有留存當時的交易憑證註2：本表以最高可能被課金額計算資料來源：永慶房屋 整理：吳美慧

【延伸閱讀】潛力區》都更和捷運加持，這些地區有看漲空間

》台北市

●大安區季均價（萬元/坪）：94看好理由：都更案高達141件，原本即為精華區域，房價可能續漲

●士林區季均價（萬元/坪）：71看好理由：台灣戲劇藝術中心將完工，加上科技園區，形成藝文遊憩區及科技走廊

●內湖區季均價（萬元/坪）：65看好理由：美國AIT設點，加上影視音產業園區，員工購屋租屋需求高

●大同區季均價（萬元/坪）：59看好理由：老舊社區搭配都更題材，有落後補漲空間

●文山區季均價（萬元/坪）：55看好理由：屬捷運環狀線南環段，北市總價最低區域，有落後補漲行情

》新北市

●板橋區季均價（萬元/坪）：53看好理由：遠東通訊園區開發案加持，捷運環狀線第1階段完成，有交通利多

●永和區 季均價（萬元/坪）：53看好理由：捷運萬大--中和--樹林線第1階段完成，大陳義胞社區為防災型都更第一案

●三重區季均價（萬元/坪）：41看好理由：捷運機場線、環狀線第2階段完成，二重疏洪道附近有市地重劃開發工程

●新莊區 季均價（萬元/坪）：39看好理由：捷運機場線、環狀線第1階段，國際創新園區BOT案，帶來就業機會

●蘆洲區季均價（萬元/坪）：38看好理由：北側農業區以大型公園、商圈為主要開發，創造商業價值

●土城區 季均價（萬元/坪）：35看好理由：頂埔科技園區，員工移入需求增加；捷運新埔線延伸至頂埔、捷運三鶯線，交通便利

●汐止區季均價（萬元/坪）：32看好理由：新北市第一環，有落後補漲空間

●泰山區季均價（萬元/坪）：31看好理由：輔大附設醫院、塭仔圳都市計畫，預計結合休閒、醫療的住宅環境

●淡水區季均價（萬元/坪）：24看好理由：台北港徵收案、滬尾藝文園區，加上淡北快速道路，發展可期

●鶯歌區季均價（萬元/坪）：22看好理由：捷運三鶯線、三鶯二橋、鳳鳴車站，臨近桃園商圈，有補漲行情

》台中市

●北屯區季均價（萬元/坪）：17看好理由：有軟體園區，工作機會帶動購屋需求增加

●大里區季均價（萬元/坪）：15看好理由：康橋計畫結合親水公園，有休閒功能；捷運綠線預定地，交通便利

●南區季均價（萬元/坪）：15看好理由：中央公園、捷運綠線預定地，未來交通便利

》台南市

●東區季均價（萬元/坪）：16看好理由：南紡夢時代、台南小巨蛋，完善生活機能

●安平區季均價（萬元/坪）：13看好理由：安平港、運河打造觀光景點；自由貿易港區增加工作機會

●安南區季均價（萬元/坪）：9看好理由：九份子低碳社區、歷史博物館，兼顧生活品質

●南區季均價（萬元/坪）：9看好理由：台86線快速公路行經地，為台南門戶

》高雄市

●左營區季均價（萬元/坪）：19看好理由：捷運環狀輕軌第2階段、右昌延伸線，未來交通便利

●三民區季均價（萬元/坪）：16看好理由：捷運輕軌棕線，交通方便；鐵路地下化釋出大片可建設空間

●鳳山區季均價（萬元/坪）：16看好理由：鐵路地下化釋出空地供建設；捷運鳳山線、輕軌棕線經過

●鳳山區季均價（萬元/坪）：16看好理由：鐵路地下化釋出空地供建設；捷運鳳山線、輕軌棕線經過

●楠梓區 季均價（萬元/坪）：14看好理由：捷運輕軌綠線、輕軌棕線經過；後勁溪整治，改善生活環境

註1：潛力區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線之上的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】平盤區》需求飽和、停在高點，這些地區短期持穩

》台北市

●信義區季均價（萬元/坪）：94看好理由：接手盤穩健，屋主惜售，價格雖不會往上突破，也難下修

●中正區季均價（萬元/坪）：73看好理由：已達房價高點，難以突破，但供給少可支撐房價

●松山區季均價（萬元/坪）：72看好理由：松山線通車在即，因多項建設題材支撐，帶動周邊行情

●中山區季均價（萬元/坪）：66看好理由：1,000萬以下中低價物件多，生活機能好，交易量還算熱絡

●南港區 季均價（萬元/坪）：59看好理由：中信總部、南港展覽館二期今年啟用，帶進就業人口，房價到高點

》新北市

●中和區季均價（萬元/坪）：45看好理由：吸引不少首購族注意，買氣呈現逐步打底趨勢

●新店區季均價（萬元/坪）：42看好理由：住民多為軍公教，價格下跌空間少；重大公共建設尚需數年才能完工

●深坑區季均價（萬元/坪）：31看好理由：素地有限，土地變更不易，推案量不多，供給量少讓房價難以下跌

●林口區季均價（萬元/坪）：27看好理由：交通建設到位，但目前價漲量縮，進入觀望階段

●三峽區 季均價（萬元/坪）：23看好理由：北大人口進駐，舒緩賣壓，目前價漲量縮，進入觀望階段

》桃園縣

●桃園市季均價（萬元/坪）：21看好理由：政府信貸管制、房價走高以及欠缺新議題注入，近期交易降溫

●中壢區季均價（萬元/坪）：19看好理由：與竹科連結，聯絡桃園各核心，捷運機場線、台鐵高架化利多支撐

●龍潭區季均價（萬元/坪）：12看好理由：土地使用已達飽和，產業發展條件受限，無法引進重大投資建設

》台中市

●南屯區季均價（萬元/坪）：20看好理由：傳統市中心，房價漲幅已處相對高點

●北區季均價（萬元/坪）：17看好理由：位於舊市區，投資氣氛薄弱；因交通方便、商圈發達，交易量持平

●烏日區季均價（萬元/坪）：14看好理由：雖有低總價和三鐵共構題材，但基礎建設還未完善

●豐原區季均價（萬元/坪）：12看好理由：有台鐵高架化利多，目前在價格高峰，但交易熱絡足以支撐房價

》高雄市

●鼓山區季均價（萬元/坪）：22看好理由：有美術館特區及農十六特區，景觀稀有、屋主惜售，相對抗跌

●苓雅區季均價（萬元/坪）：18看好理由：行政中心房價抗跌性佳，但受氣爆影響，觀望為宜

●鳥松區季均價（萬元/坪）：14看好理由：縣市合併後，購屋需求量增加，房價逐年墊高，屋主普遍惜售

註1：平盤區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線持平的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】小心區》老舊社區缺建設，這些地區短線不要碰

》台北市

●北投區季均價（萬元/坪）：39看好理由：重劃區推案多，供應量增加

●萬華區季均價（萬元/坪）：33看好理由：都更進度趨緩、無法吸到買氣

》新北市

●八里區季均價（萬元/坪）：22看好理由：東北季風冬天較冷

》桃園縣

●龜山鄉季均價（萬元/坪）：21看好理由：交通不便，捷運題材已提前反映房價，不宜追價

●蘆竹鄉季均價（萬元/坪）：21看好理由：房價已漲5成，後續欠缺題材支撐，不易上漲

》台中市

●西屯區季均價（萬元/坪）：22看好理由：老舊社區，沒有新開發案

●西區季均價（萬元/坪）：20看好理由：發展趨於飽和，土地取得困難，缺少新推案刺激房價

●中區季均價（萬元/坪）：9看好理由：火車站附近商圈老舊，房價不易拉升

》台南市

●中西區季均價（萬元/坪）：11看好理由：早期市中心，多為老房子

●新營區季均價（萬元/坪）：5看好理由：老舊社區，沒有新開發案

》高雄市

●前金區季均價（萬元/坪）：16看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清

●新興區季均價（萬元/坪）：14看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清

●鹽埕區季均價（萬元/坪）：8看好理由：老舊社區，沒有新開發案，交投相對冷清

註1：小心區指實價登錄該區的住宅大樓標的成交價，季線在半年線之下的區域註2：數據統計至2014年6月底資料來源：紅色子房、Yam房價網、各大媒體、房仲業者整理：吳美慧、張品威、曾華銳

【延伸閱讀】研究方法：

2012年8月實施不動產交易實價登錄迄今，累計資料量已近200萬筆，紅色子房與Yam房價網團隊技術，依據每月實價登錄資料，計算出各類型房產「一般平均價」，再依照各月平均房價變化，採簡單移動平均法，推演出「季線」與「半年線」走勢，並利用季線與半年線的變化，做為判斷房價走向參考依據。

同時，從不動產交易區域分布的「交易熱度」，以及推算出高價地段分布的「地段指數」，參酌各行政區類是否有至少3個公共建設發展完工題材，做為輔佐房價未來發展力道。地段指數的算法是以成交價扣掉建物的殘值（估價師公會從種類跟年限去判別）除以土地持份的面積，算出土地的單價，並根據此算出地段指數。