老樓周記：首置客買樓 「水尾」
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GS(14)@2017-12-05 01:09:182017年最後一個月，今年樓市先低後高，自年中開始新盤輪流推後屢破頂及新高紀錄，推動了換樓潮，不少聯名業主為了避稅，多做了內部轉讓以便騰空首置空缺而購第二層，老樓料這個情況不會持續太久，因名字只可用一次，反而轉去非住宅投資的比例會逐步增加。用首置名義買樓的包括有賭王四太梁安琪，四太豪擲近13億元贈4伙山頂豪宅Mount Nicholson予兩名90後千金何超欣及何超盈，四太早前表示，是次入市大手買豪宅，是要讓女兒「學投資」。按土地註冊處資料顯示，Mount Nicholson兩組單位，分別是9樓A及B室，及10樓A及B室，登記買家分別是何超欣（Ho Alice Chiu Yan）和何超盈（Ho Sabrina Chiu Yeng），平均實用呎價72,900元。另一個地產界名人長實集團（1113）執行董事老趙，今年初斥9,430萬元購入中半山The Albany中層C室單位，實用1,948方呎，呎價48,409元，破盡該豪宅紀錄。他覺得經濟好，樓市好，再強調「加息已經out」，自己好滿意The Albany的質素，所以買入，但不透露自住抑或收租，用首置名義入市，是利用一個香港普通市民的權利。政府去年11月把購買第二個或以上住宅物業的從價印花稅（DSD）稅率劃一調高至15%，新稅制實施超過一年，Q房網香港數據研究中心統計顯示，因買家自製首置身份以減低稅項支出，令過去一年二手成交屬內部轉讓的個案急升，佔整體二手成交一成。劉兆昌資深地產傳媒人
http://HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171201/20231534
湯文亮﹕放寬首置乃不敗計劃
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GS(14)@2018-01-02 00:04:44【明報專訊】特首林鄭月娥的施政報告提及首置上車計劃，目標是一些有能力供樓但付不出首期的人，但不知何故，變成一個資助房屋計劃，林太唔收貨。其實，要解決這個問題的確不難，只要准許那些首次置業上車但沒有足夠能力付首期的人少付首期，基本上已經可以解決問題，不過這樣做，就即是要局部放寬逆周期措施，有違政府壓抑樓市決心，所以，財金官員立刻表示政府決不會這樣做，變相是否決林太的首置上車計劃，同時觸動了特首神經，令到市民以為特首的權力有所限制，在上星期一次訪問，林太表示如果特首與財金官員的意見有分岐，應以特首的意見為依歸，一錘定音，放寬首置上車人士的按揭成數應指日可待。
林鄭一錘定音 首置按揭勢放寬
不過，很多官員仍然不明白林太心意，認為放寬按保上限，令到更多市民可以貸款九成上車。其實，那些打算上車人士是市場上最弱的一群，並不是林太打算幫助的人，况且地產商已經做了，比政府做得更徹底，免壓力測試的高成數按揭就是地產商的方法，那些人就算用按保買樓，都未必過到壓力測試的一關，所以，放寬按保的作用不大。
林太所指是收入不錯，有能力供樓但付不出龐大首期的人，容許他們買第一個單位時可以付低至二三成首期，他們便可以輕鬆上車，這樣做當然有一個反效果，就是需求增加，樓價有機會上升，這是不能夠否認的。
樓價倘續升 政府也攞安慰獎
不過，如果供應充足，就算上升的幅度都不會很大，而且，當銀行能夠貸出款項，毋須要金管局呼籲，都會自動跟隨美國加息，就算美國不加，香港亦要追加，在供應充足與利息上升之下，樓價反而會有機會下跌，這雖然是一個非常大膽的嘗試，但在可預見的情况下，何不放手一博，倘若樓價繼續上升，政府仍然有一個安慰獎，就是幫助了首置上車人士，特首打算幫助的人。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7026&issue=20171227
布里斯班樓價有望今年見底 首置入場費239萬 較悉尼折讓大
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GS(14)@2018-01-07 12:34:59【明報專訊】除了英美兩國外，澳洲向來為港人熱門留學地點，在英國教育調查公司Quacquarelli Symonds去年的留學城市排名中，首20名中澳洲城市便佔3席，但當中布里斯班相對落後，排名20。其實過去4年，布里斯班樓價增長亦同樣不及澳洲另外兩大城市悉尼和墨爾本，樓價中位數只有前者約五成。然而，仲量聯行報告指出，布里斯班位處的昆士蘭省經濟正從礦業蕭條中復蘇，而人口強勁增長將於未來數年支持樓市需求。
作為昆士蘭省首府和澳洲第三大城市的布里斯班，近年經濟和人口增長同樣疲弱，導致當地樓價於過去數年未如悉尼和墨爾本般高速增長；而大量公寓動工，導致租務市場和分層公寓價格明顯受壓。仲量聯行於早前發表去年第三季布里斯班樓市報告，指出當地樓市弱勢未改，但將會於未來數季見底；而且隨着經濟顯著改善，同時與其他地方如悉尼的樓價差異擴大，將會刺激布里斯班人口增長，從而帶動需求增加。
過往悉尼樓價放緩時 布里斯班升幅加快
在早年礦業步上高峰後，隨後多年澳洲經濟萎靡不振，直至近年開始復蘇，作為國內第二大洲的昆士蘭亦有跟上；衡量本地經濟的最終需求報告（State Final Demand, SFD）於去年第二季按年增長2%。仲量聯行指出，礦業投資下跌對經濟的影響已經過去，而去年首季人口按年升1.5%，國內和海外移民數目顯著提升。德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）預計，未來4年昆士蘭SFD將平均上升3.8%。昆士蘭整體勞動市場亦大幅改善，去年8月就業率按年增長達4.1%，甚至勝於澳洲整體的同期增幅。
研究機構CoreLogic RP Data發現，過去30年歷史數據顯示，有兩段時間當悉尼樓價增長放緩時，布里斯班樓價升幅會加快。在1988年悉尼樓價升達61.7%登頂，其後1989年布里斯班樓價隨即增長35.3%，然後見頂；而在2002年悉尼樓市升約兩成見頂後，2003年布里斯班的升幅更跑贏對方，增幅達30.7%。事實上，悉尼樓價增長正在放緩，9月更錄得17個月以來首次跌幅，或意味已經見頂。
此外，布里斯班樓價遠低於悉尼和墨爾本，去年第三季平均樓價中位數約53萬澳元（約322萬港元），僅僅是悉尼樓價的48%，反映存在巨大折讓。目前悉尼樓價中位數低於90萬澳元（約553萬港元），而墨爾本樓價亦達到78.9萬澳元（約484萬港元）。按住宅種類劃分，布里斯班市郊地區（Suburb）的高級獨立屋樓價表現跑贏分層公寓，其中昆士蘭大學位處的聖露西亞區（St. Lucia）高級獨立屋樓價按年增長兩成，而高級公寓中，樓價增長最高的南布里斯班區，增幅也只是5.9%。
昆士蘭印花稅遠低於悉尼
除了樓價外，布里斯班和悉尼在置業成本上亦存在巨大差距。CoreLogic RP Data以澳洲每個首府城市樓價25%當作上車盤價格，得出布里斯班首置買家入場費39萬澳元（約239萬港元），而5%首期計算即為2.05萬澳元（約12.6萬港元）；悉尼入場費達67萬澳元（約411萬港元），首期亦需約6萬澳元（約37萬港元）。該機構研究主管Tim Lawless表示，兩者巨大差距原因源自印花稅；在上述例子中昆士蘭的印花稅僅為1043澳元（約6400港元），而悉尼卻高達2.57萬澳元（約16萬港元），兩者足足相差24倍。
即使論及收租回報，布里斯班亦稍勝一籌。獨立地產研究機構SQM數據顯示，目前布里斯班公寓租金回報率為約5厘，高於悉尼和墨爾本約4厘的水平。不過，仲量聯行稱，第三季布里斯班內城以至中部地區的出租空置率，分別為3.7%和3.4%，高於外城區的2%；而且近期內城區不少公寓落成為租金帶來下行壓力，因此這區仍具投資風險。
展望未來12個月，仲量聯行料隨着布里斯班經濟改善，樓價增長將更穩定，但難言公寓價格跌勢已趨穩，短期仍不會錄得增長，並會進一步下行。該行預計，布里斯班獨立屋樓價將錄升幅，而公寓樓價走勢持平，但料後者落成量將顯著下跌。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3932&issue=20180105
新世界屯門首置盤 首期44萬上車15伙助年輕人 學者：屬噱頭
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GS(14)@2018-01-08 00:24:08■屯門單幢新盤天生樓其中15伙用作新世代首置計劃試點。資料圖片
【本報訊】新世界（017）大學生首置計劃昨變身「新世代首次置業計劃」出爐，改為25至35歲未曾有樓的港人可以首期最低7.5%上車，並設漸進式供樓，首10年月供七至九折。旗下屯門新盤天生樓抽出15伙作試點，最平單位折實587.8萬元計，首期44萬元，首2年月供1.2萬元。記者：陳家雄
該首置計劃還款期最長40年，25歲可供到65歲，網民揶揄「天生樓．奴」，而學者直指計劃是發展商搞噱頭、賣廣告。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛今年9月業績會表示有意推出大學生首置計劃，事隔3個月，計劃終出爐，命名新世代首次置業計劃，凡25至35歲香港永久性居民，未曾置業皆合資格。合資格人士必須向新世界承造一按，首期最低7.5%，首10年供款有七至九折。另外，發展商代繳印花稅，為樓價3.75%，並設首5年禁售及禁租期。
漸進式供款先甜後苦
該15伙單位分佈3至20樓，實用422至575方呎，折實約587.8萬元至約832萬元。最平3樓B室，實用422方呎，折實587.8萬元，呎價約1.39萬元，首期7.5%即約44萬元。十年漸進式供款，首兩年供款七折，第3至5年八折，第6至10年九折，10年後不再有折扣。首10年息率為P減2.75厘（P為5厘），發展商提供數據，首2年原每月供款17,189萬元，七折後月供12,032元，每月平5,157元。但10年後，息率調整至P減1.75厘，供款無再折，月供超過2萬元，先甜後苦，尚未計加息風險。
呎價1.4萬 3個月貴5%
天生樓今年9月開賣，首批65伙平均呎價1.38萬元，今批15伙折實每呎均價近1.45萬元，較3個月貴近5%。發展商表示，地契已訂立相關條款，若當事人在禁售期內轉售或出租物業，有權將單位沒收，還會追討罰息。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，新盤定價大部份超出400萬元，準買家無法承造九成按揭，上述計劃首期最低7.5%，解決年輕人置業首期不足問題。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為：「我諗係gimmick，一個噱頭，發展商當賣廣告！」他指出，漸進式供款只是開頭供較少，後期供返多，坊間不少財務安排也可做到。「目前僅15單位，究竟點決定，抽籤或先到先得，都會引起哄動，整個計劃唔係真是好大折讓，如果透過抽籤，造成全城效應，其實好廣告！如果真是一個惠及年輕人的計劃就唔係15個，而是一百幾十個。」
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171219/20249342
天生樓首置超額80倍
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GS(14)@2018-01-15 02:56:37【本報訊】新世界發展（017）以屯門新盤天生樓作為新世代首次置業計劃試點，向一群首置客招手。發展商表示，計劃累收約1,200個申請，超額近80倍，近40%申請者現居於公屋，發展商將於本月29日公佈審批結果。發展商為擴大客源，該計劃原定對象由大學生擴展到25至35歲在港未曾有樓的港人，可選用首期最低7.5%上車，並以漸進方式供樓，是次選出天生樓15伙作試點。發展商指，申請者介乎上述歲數，當中又以27至31歲佔多，共佔逾50%；四成為現居公屋戶。發展商早前抽起天生樓15伙供該計劃買家選購，最平單位折實587.8萬元計，首期44萬元，首兩年月供1.2萬元，另標榜設有長達40年還款期，25歲可供至65歲。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180113/20273208
拒跟新世界推首置
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GS(14)@2018-01-15 03:07:56【本報訊】新世界發展（017）第三代接班人鄭志剛去年底為25至35歲首置客提供「新世代首置計劃」，首期最低7.5%可上車。同屬第三代的新地（016）執行董事郭基煇，昨被問到會否考慮跟隨時，指經發展商幫助有限，亦會惹來非議。郭基煇認為，如果透過非牟利機構（NGO）營運，以租住形式推行更實際，現時年輕人亦可透過按揭保險計劃上車。
願配合政府計劃
去年新地就公佈，將會捐元朗站附近一幅土地予聖公會興建跨世代社會服務中心，新地將會協助規劃。郭基煇指「梗係我哋做喇，我哋專長，出雞應該出埋豉油」，該中心將會興建一半青年宿舍、一半老人院，預料政府批出興建資金後，2019年動工興建。他又認同，土地供應專責小組發展棕地及公私營合作發展方向，故此，政府未來擬推出的首置計劃，新地有需要亦會配合，「就算600萬樓做到九成按揭，首期都要60萬，唔係個個都得」。他重申，香港需要首置上車計劃，而且樓價要能夠讓年輕人負擔得到，但未有評論折讓多少才合理。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180111/20271246
蘇永康用首置身份入市
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GS(14)@2018-01-15 03:14:39【本報訊】樓市火熱，再有名人出手買樓。藝人蘇永康以首置客身份斥資2,830萬元買入北角雲峰大廈中層單位，連同一車位，成為今年首宗金額最大藝人入市個案。
斥2,830萬購雲峰大廈
土地註冊處資料顯示，樓齡51年北角雲峰大廈，一個C1座1室單位，實用面積1,407方呎，剛登記以2,830萬元連同一個車位易手，呎價20,114元，登記買家為蘇永康（SO WING HONG WILLIAM），與藝人蘇永康同名，不排除為同一人。原業主於1967年以9萬元連同車位購入上址，持貨50年，賬面勁賺2,821萬元，升值313倍。近年名人頻頻出手買樓，並多集中於港島區。英皇娛樂藝人管理部總監及唱片部總監霍汶希（MANI）去年11月斥7,280萬元，買入山頂加列山道老牌豪宅瑞燕大廈，一個1樓C室單位，實用面積2,301方呎；藝人張智霖（Chilam）去年9月份以個人名義斥9,180萬元購入大坑大寶閣高層A室，實用面積2,465方呎。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180110/20270198
內房老闆以首置身份買樓王
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GS(14)@2018-01-22 06:06:08【本報訊】九倉（004）與南豐合作的山頂聶歌信山道Mount Nicholson，買家身份陸續曝光。其中最矚目的12樓C及D室「亞洲樓王」，兩個月前獲一名神秘富豪斥11.65億元購入，兩伙平均呎價13.21萬元，登上全亞洲最貴分層樓王寶座，買家為深圳內房老闆，但擁有香港身份證，毋須支付30%「辣稅」。這兩伙亞洲樓王，去年11月分別以5.602億及6.047億元售出，買家為林忠敏（Lin Zhongmin），為掩人耳目，是次購入山頂豪宅所報住的地址，為長實（1113）屯門海譽一個由內地人持有的中層B室。
買Mount Nicholson兩伙
林忠敏為深圳市頤安投資集團董事長，該公司在內地主要從事房地產開發及工程建築等業務。林在港名下有三間註冊公司，包括頤安投資發展有限公司。不過，林忠敏已取得港人身份，是次購入Mount Nicholson兩伙，合約顯示其中一伙最貴的12樓D室以「首置」身份買入，只須支付最低4.25%印花稅，第二伙才需要支付立法會剛通過的15%印花稅，兩伙合共交稅近1.1億元，相當於24個天水圍嘉湖山莊細單位。林忠敏卻並非首次在港置業，2013年以公司名義斥5,820萬元購入九龍塘龍苑一伙﹔而在2011年以近3,000萬元與另一人聯名買入的大埔天賦海灣2座單位，林去年已除名回復「首置」，不排除是部署購買亞洲樓王鋪路。赤柱舂坎角壁如花園剛錄得逾3年來首宗買賣，為C型雙號屋，實用面積3,004方呎，剛以9,400萬元售出。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180115/20274969
稅務學會籲首置免印花稅
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GS(14)@2018-02-13 03:15:22【本報訊】財政預算案將於月底出爐，香港稅務學會建議，港府應該全面檢討稅務政策，其中包括建議豁免物業市值不超過600萬元的首次置業印花稅，但條件是買家須連續三年居於該物業。
建議設三年自住期限
副會長吳錦華表示，建議是針對市民上車需求，而設定三年期限是考慮到置業人士的換樓需要，如果期限過長，將會影響供應鏈。被問到政府應否今年減辣，稅務學會理事、前會長王銳強回應指出，任何用稅務減免以解決房屋問題都不是最理想的做法，樓價問題始終要從需求方面解決，增加房屋供應。香港稅務學會又指，政府剛公佈的首九個月財政盈餘已達1,100億元，超出預期，估計全年財務盈餘不會少於1,600億元，儲備亦會超過1.1萬億元。王銳強又提到，香港的稅制較其他國家有所不同，本港直接稅（包括利得稅、薪俸稅等）佔財政收入達三分之二，相反，其他國家例如歐洲則由間接稅主導，如印花稅等。他建議，本港直接稅應佔整體三分之一，間接稅則為三分之二，並指本港應檢討引入各新稅種可能，如消費稅、環保稅。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180208/20298929
鍾楚義女兒首置8900萬入市May Tower
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GS(14)@2018-12-14 14:44:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4946&issue=20181214
【明報專訊】再有富貴上車客以首置名義入市，其中資本策略（0497）主席鍾楚義女兒鍾宛彤，便以8900萬元購入中半山名廈May Tower一個單位，只須付樓價4.25%、即約378萬元印花稅。
原業主持貨26年 勁賺7390萬
上述單位為May Tower 2座一個實用2669方呎低層單位，土地註冊處資料顯示，物業早前以8900萬元售出，實呎約3.3萬元，買家以CHUNG YUEN TUNG JASMINE作登記，與資本策略主席鍾楚義女兒鍾宛彤同名，料為同一人。資料顯示，買家只須付樓價4.25%印花稅，即以首置身分入市。原業主於1992年以1510萬元買入，現帳面獲利7390萬元，升值5倍。May Tower名人業主雲集，最著名要數影帝梁朝偉及劉嘉玲夫婦、已故影星張國榮等，亦曾入住該廈。
另一方面，市區屋苑車位再以高價成交，土地註冊處資料顯示，九龍站天璽3樓一個單號車位，上月底以580萬元一手售出，成交價屬全港次高。
天璽車位580萬 全港次高
資料顯示，目前全港最貴車位為何文田天鑄2樓一個單號車位，今年6月份成交價600萬元，而天璽對上一宗車位成交於去年10月錄得，當時成交價460萬元，曾創下九龍區車位新高，相隔逾一年，屋苑車位做價推高26%。
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