湯文亮：長沙灣地王 同區二手樓不能比
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GS(14)@2017-11-19 14:36:36【明報專訊】由5個中港地產商以高於估價上限投得長沙灣地王，有專家立刻表示，地產商願意以高於同區二手樓樓價投地，即是麵粉貴過麵包，樓市會繼續上升。老實說，我真的不覺得長沙灣地王的地價太高，如果一定要用麵粉同麵包相比，優質麵粉貴過隔夜麵包又有什麼出奇？如果地王現在可以公開發售，樓面呎價一定不會低於3萬元，現在講緊是四五年後的事，每呎3萬元又怎會是天價；不過，就要有一個條件，一定不能用作興建納米樓，否則就很難賣到每呎3萬元。
無可否認，5家地產商為香港地產打了一支強心針，同時對政府亦是投桃報李，報答政府沒有干預地產商用高成數促銷，反而不斷收緊逆周期措施，將所有購買力趕去買新樓，新樓熱賣，地產商就會積極投地，供應自然會增加，高價投地反而會令樓價平穩，這似乎不合邏輯但亦是一條很簡單的道理。
政府地產商分工 小型單位邊緣化
在施政報告之後，有心人就會了解到地產市場將會分道揚鑣，政府負責興建小型單位，大型單位甚至豪宅就由地產商負責，地產商同時可以興建小型住宅單位。不過，那些興建小型單位地皮大多數透過補地價得來，市區的靚地，地產商絕對不會浪費，由此可以預測未來樓宇分佈，優質及大型單位將會集中在市區，小型單位就會被邊緣化。
供應問題成過去式 上車不用急
今次地產商願意大手筆投地，反映地產商與政府在合作上已經有相當默契，地產商以後就會積極補地價，供應應該不成問題；樓價方面，大型及優質單位相信還會有一定升幅，但細價樓尤其是納米樓就比較危險，因為政府綠置居以及白居二會提供一定數量。
不過，持有細價樓的人就不用太擔心，細價樓即使跌價，跌幅應該是有限，但打算上車的人就要考慮一下，供應不足這個問題已經是過去式，現在是否迫上車的時間？如果可以，不如稍等一會，或者會有意想不到的收穫。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2366&issue=20171117
信置172億奪長沙灣新地王 伙會德豐等組財團 樓面呎價1.75萬高同區二手
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GS(14)@2017-11-19 14:47:40【明報專訊】市場矚目的長沙灣臨海住宅地皮，業界一般預期投得毗鄰酒店地的新地中標機會甚高，結果大熱倒灶，由信置、會德豐、世茂、嘉華及爪哇合組的中港財團以172.88億元投得地皮，中標價打破今年2月以逾168億元成交的鴨脷洲利南道地所創下全港住宅官地紀錄，再創新「地王」。每呎樓面地價達1.75萬元，較區內西九四小龍二手呎價1.6萬元高逾9%，反映「麵粉價」貴過「麵包價」。
7幅百億住宅地王 僅藍灣半島20年前創下
資料顯示，過去本港史上共誕下7幅逾百億住宅地王，其中6幅均於2010年政府主動賣地後誕生，而連同昨天開標的長沙灣地，今年內已誕下兩幅逾百億住宅「地王」，反映近年地價屢創新高。7幅百億住宅地王中，只有同由信置牽頭財團於1997年以118.2億元投得的小西灣地皮，即現時的藍灣半島是於20年前所創下，惟其後樓市逆轉，地價大跌。事實上，今年信置亦開始積極投地，對上投得官地為7月以13.83億元投得馬鞍山白石住宅地，每方呎樓面地價約11,587元，創區內新高。此外，今年5月信置亦伙拍中海外及嘉華以83.3億元奪得西鐵元朗錦上路1期項目的發展權。
市區罕有臨海地 梁志堅﹕價錢合理
信和集團副主席黃永光稱，長沙灣地皮為市區罕有臨海地，擁遼闊維港景，加上接通西九文化區及快將建成的高鐵西九龍總站，計劃興建優質住宅項目，並引入綠化及智能家居設計。是次中標財團之一會德豐集團副主席梁志堅認為價錢合理，毗鄰新地投得的酒店地，每方呎樓面地價亦超過1.3萬元。他又透露，目前各合作伙伴仍未「坐低計數」，但相信總投資額至少要250億元或以上，至於各合作伙伴的股權分佈則暫時未可透露。
可建逾千伙 須建公共海濱長廊
是次批出的住宅地王，地盤面積約20.8萬方呎，可建樓面約98.8萬方呎，位於新地匯璽右前方，預計可興建逾千個單位。賣地章程顯示，發展商需自費於項目範圍內提供一個面積不小於38,750方呎的公共空間，以及於地皮旁靠海位置提供一個海濱長廊區，並於完工後交回政府管理。
業界﹕分散風險 料日後呎價逾3萬
有業界指出，信置等中標財團缺乏農地儲備，加上合組財團可分散風險，而是次市區臨海地罕有，故以進取價擊敗志在必得的新地。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，過去中資投得地皮時，本港市場迴響較大，但是次與本港財團合組投地，市場聲音「無咁大」，且合組競投亦可分散風險。他又稱，預計項目日後每呎售價或逾3萬元。
利新地將開售匯璽II開價
至於失落「地王」的新地，「地王」價亦勢將對其快將開售的同區南昌站匯璽II造價有正面作用，該盤最快今日開價。事實上，新地今年積極透過補地價將農地轉作住宅地以增加土地儲備，先後完成兩個大型項目補地價，共涉逾224億元，分別為屯門兆康第54區商住項目及西貢十四鄉項目，可建樓面共逾768萬方呎。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7575&issue=20171116
AVA61千呎平台戶實呎撲3萬 貴絕長沙灣
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GS(14)@2018-01-22 04:58:26【明報專訊】九龍新地王昨日誕生之際，同區納米盤亦創新高呎價成交。市場消息指，資深投資者盧華發展的長沙灣AVA61，售出最後一伙3樓A室特色戶，如買家盡享最高8%折扣，單位折實價約688萬元，惟該單位實用面積僅232方呎，平台面積卻達1415方呎，即大於單位室內面積5倍，實呎29,654元，貴絕區內分層。
上述AVA61特色戶，雖定價曾減3%，但仍高見747.8萬元（實呎3.22萬元）；即使享盡8%折扣，折實實呎逾2.96萬元，售出此單位後，即去年中開始發售的AVA 61全部單位清袋。可留意的是，現時一個標準雙打羽毛球場，長度為13.4米，闊度為6.1米，面積約880方呎，即單位之平台，面積相當於1.6個標準羽毛球場（見圖）。
傲瀧特色戶折實實呎5.4萬
多個新盤亦有新動作，新世界（0017）西貢清水灣傲瀧，去年5月推出至今累沽206伙、套現近42億元後，昨晚突擊以折實平均實呎1.95萬元加推136伙，售價由最低2000.4萬至最高1.372億元，周六發售20伙。傲瀧加推，最值得留意的是1座7樓A室，實用面積1920方呎、連1478方呎天台，屬四房雙套連天台特色戶，擁清水灣海景，定價1.372億元、實呎71,479元，挑戰新界一手分層呎價新高。即使扣除最高25%折扣，折實價1.029億元、折實實呎53,609元，呎價依然是新界分層新高，比現紀錄保持者、火炭半山MOUNT VIENNA的4.3萬元，高約25%。
雲海周六次輪發售108伙
至於新地（0016）馬鞍山雲海上周首輪開出紅盤後，最新加推50伙，折實平均實呎17,853元；新地副董事總經理雷霆指，雲海是次加推，除少部分加價2%至3%外，大部分屬原價加推，周六將次輪發售108伙。另同系上周已上載樓書的西半山巴丙頓山，今日向傳媒首度開放示範單位，並有機會同步開價。
另恒地（0012）元朗尚悅‧方，早前撻訂的6樓實用210方呎G室，昨透過招標以378.1萬元再售出，實呎1.8萬元；上月原以345萬元售出，但買家撻訂，新成交價比舊價高一成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8771&issue=20180117
【無味精】長沙灣海南雞新店 手攪肉餅剁薑蓉
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GS(14)@2018-01-28 15:19:07招牌海南雞飯，$48。
長沙灣這間海南雞新店，全店主打無味精。小店由三位八十後創立，楊嘉俊（阿俊）、羅柏林(Roy)及楊友誠（阿誠）均飲食業出身，Roy曾於馬會會所擔任燒味部總廚，而阿誠就曾於柏檔及西貢海南雞名店金雞工作。當中最特別的是他的例湯，「我們一星期會轉一至兩次湯，但不少食客都問南瓜湯在哪。我們煲的湯每日最少用四個小時，煲到南瓜完全爛掉，融在湯入面。」主打海南雞飯亦跟坊間做法不同。「我們賣偏新加坡式的海南雞飯，但有經過改良。
很多海南雞煮熟雞隻後會先浸冰水，但我們就不會。我們會先拿雞隻去啤水，啤大約一個小時。」Roy說。入口肉質嫩滑非常，唯無雞皮和肉中間那層皮凍。蘸海南雞的調味料同樣人手調製，比坊間的幼細。薑蓉落了莞茜去攪碎，但食不出莞茜味，反突出薑蓉香味，值得一讚。肉餅全人手製造，用新鮮的豬肉，混合瑤柱、麻油、蝦乾等材料，攪至起膠。
泰國特色豬頸肉飯，$46。
滷水元蹄飯，$46。
生煎瑤柱咸魚肉餅飯，$46。
大部份菜式，如南瓜湯、滷水元啼飯、生煎瑤柱咸魚肉餅飯亦跟西貢海南雞名店金雞相似，不過他們回應指他們售賣的食物及醃製方法都是與金雞不同。例如他們在海南雞飯內加入了燒味元素，加入滷水入味。店內另售與金雞不同的菜式，如豬頸肉飯、口水雞飯以及金沙雞飯等。雞仔去骨海南雞專門店長沙灣靄華大廈地下1號舖記者：張欣頤攝影：張志孟全新旅遊專頁，即like籽想旅行：
https://fb.com/travel.appleseed
來源:
https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20180128/20287690
長沙灣ONE MADISON實呎1.86萬破頂
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GS(14)@2018-02-14 12:19:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7843&issue=20180214
【明報專訊】除藍籌屋苑外，各區屋苑亦繼續湧現新高價成交。長沙灣單幢物業ONE MADISON，獲外區換樓客以實呎逾1.86萬元購入一伙1房單位，創屋苑新高。中原高級市務經理吳家俊表示，ONE MADISON低層B室，實用面積246方呎，屬1房間隔，成交價458萬元，創同類單位新高，實呎18,618元，呎價更創屋苑新高；原業主2010年以183.1萬元買入，持貨約8年，帳面獲利274.9萬元或1.5倍。
同區美寧中心亦錄得屋苑新高價成交。中原營業經理雷澤麟表示，上述屋苑A座高層2室，實用面積316方呎，以455萬元沽出，實呎14,399元；原業主2014年以320萬元購入單位，帳面獲利135萬元或42%。
約34年樓齡的葵涌葵芳閣，獲80後首置客斥528萬元購入一伙2房單位，成交價及呎價均創屋苑2房新高。香港置業高級營業經理林冠宏表示，葵芳閣3座高層H室，實用面積415方呎，議價後以528萬元易手，實呎12,723元（建呎10,435元）；原業主早於1996年9月以180.8萬元購入上址，持貨近22年，帳面獲利近347.2萬元或1.92倍，現時2房戶叫價530萬元起。
灣仔囍匯實呎逼5萬破頂
灣仔囍匯錄得呎價創屋苑新高成交。市場消息指，囍匯2座高層A室及B室，實用合共2018方呎，成交價9900萬元，平均實呎49,058元，呎價創屋苑新高。是次成交連兩個車位，若扣除每個車位做價約400萬元起，實呎逾4.5萬元仍為屋苑新高價。原業主2014年1月以約5960萬元買入，持貨4年，帳面獲利3940萬元或66%。
興勝8億沽半幢商廈長沙灣Peak Castle三年升60%
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GS(14)@2018-02-25 03:12:36【本報訊】中環中心天價成交效應陸續浮現，全幢商廈成交越趨熾熱，興勝創建（896）長沙灣商廈Peak Castle一半業權以8億元售予基金公司，成交價按市值16億元計算，較三年前買入價升值60%。興勝過去兩個多月連環沽貨套現逾18億元。市傳興勝曾有意將是次物業拆售，意向呎價由1.3萬元至1.5萬元，最終出售物業一半權益。記者：陳家雄
興勝創建昨日發出通告指，旗下長沙灣青山道476號Peak Castle全幢商廈一半業權以8億元售予Hilux II Cayman Ltd，完成交易後將組成合營企業，各佔50%業權。新買家為海外註冊公司，市傳買家包括安祖高頓或太盟投資集團，兩者均曾與興勝創建合作。
■Peak Castle總樓面面積約14.5萬方呎。
連環沽貨套現18億
是次交易作價以全幢物業市值16億元計算，較去年年中招標意向價約17.2億元，減少約7%。不過，興勝創建於2015年購入上述物業，三年物業升值約60%。該廈總樓面面積約14.5萬方呎，地面設有停車場及商舖，1至22樓為寫字樓，寫字樓每層面積約6,100方呎。根據資料顯示，興勝創建及香港興業（480）於當年，透過買公司方式以9.98億元購入現址前稱為百佳商業中心全幢，平均呎價6,880元，前業主則為有「燈芯絨大王」之稱的江達可，2012年7月以6.25億元向恒隆地產（101）購入。興勝創建近期連環沽出物業，在去年12月底以約10.38億元沽出葵涌成功中心全幢工廈，兩個多月套現逾18億元。據悉，興勝創建農曆年前已約見不少代理，表示會將上述物業拆售，每呎意向呎價約1.3萬元至1.5萬元，以每層6,100方呎估算，入場費近8,000萬元。同區全新商廈如長沙灣道650號，四個月前成交呎價介乎1.4萬元至1.5萬元。
商廈大手交易頻密
商廈大手頻密，上月底有香港「收租王」稱號的永倫集團，以28.488億元向永泰（369）購入灣仔商廈W Square全幢。市場消息指，現代美容（919）主席曾裕持有中環皇后大道中138號威享大廈地庫及1至2樓，3層共約22,434方呎，本月初以4.42億元售予豐泰地產及有關人士，市傳豐泰現將物業摩售，每層叫價1.82億元至2.51億元，意向呎價3萬至3.1萬元，較買入價高逾50%。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180222/20311840
信置牽頭長沙灣興華街建1400伙
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GS(14)@2018-03-21 11:20:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4527&issue=20180321
【明報專訊】信置（0083）牽頭財團去年底以172.88億元創住宅官地歷史新高紀錄的價格，投得長沙灣興華街西對出的住宅地，發展商向城規會提出申請，以4.743倍的地積比率發展，興建11幢住宅大樓，樓高不多於29層，另外設3層地庫，其中第1座住宅大樓高度為主水平基準以上94米，其餘座數為主水平基準以上100米。據了解，項目將提供不多於1400個單位，每伙平均面積約706方呎，另設約34,575方呎住客會所用途，預料將打造為西九龍新一代地標式屋苑。
市建局深水埗項目收38份意向書
此外，市建局深水埗通州街、桂林街「需求主導」重建項目共收到38份發展意向書，是次收到意向書數目，與市建局2015年7月西灣河街項目收得的意向書相同，並列市建局項目意向書紀錄第三高（次於去年9月旺角新填地街收41份）；意向書數目最多為去年中環卑利街、嘉咸街地盤A，共收43份意向書。
據悉，有份遞交意向書的發展商包括長實（1113）、新地（0016）、恒地（0012）、信置（0083）、會德豐（0020）、新世界（0017）、南豐、華懋、英皇國際（0163）、富豪酒店（0078）、中海外（0688）、遠展（0035）、宏安地產（1243）、其士國際（0025）、建灝地產、爪哇控股（0251）、泛海（0129）、莊士機構（0367）等。
上述項目佔地16,038方呎，最高可建樓面面積144,345方呎，預計可建209個單位。業界人士估計，項目每方呎樓面地價約1萬至1.4萬元，估值約14.4億至20.2億元。
打造智能家居時裝基地
項目設有特別發展條款，項目商業樓面佔約4.65萬方呎，將用作發展深水埗設計及時裝基地，中標發展商需按發展協議中列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目，其中智能系統包括家居用電丶用水量系統、家居保健系統、智能顯示屏、家居廢物管理系統、建築信息模型系統，以及樓宇管理系統。
新世界長沙灣批建2幢27層高商廈
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GS(14)@2018-03-23 10:41:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9349&issue=20180323
【明報專訊】其他發展商亦積極加快發展商廈項目。屋宇署昨公布，1月份共批出23份建築圖則，包括13項住宅及商住發展、7項商業發展等，除長實（1113）海韻軒外，期內批出的商業項目還有新世界（0017）長沙灣瓊林街91號項目，以及信置（0083）、郭炳湘合作的黃竹坑業勤街商貿地皮，前者可建2幢27層高（在3層之上）商業項目，涉及樓面99.8萬方呎；後者獲批建1幢27層高（在3層地庫之上）商業項目，可建樓面28.5萬方呎。
啟德3項目獲批圖則共164萬呎
住宅項目方面，已由恒地（0012）向海航購入的啟德1K區3號地盤，獲批建3幢35層高、4幢5層高（全在2層地庫之上）住宅部分，涉及63.07萬方呎住宅樓面，另有2幢兩層高商業部分，涉及約3萬方呎樓面。由會德豐（0020）接手的啟德1L區1號地盤，獲批建2幢34層高、3幢6層高、1幢5層高（在1至2層地庫之上）住宅，涉及42.56萬方呎樓面。至於仍由海航系持有的啟德1L區2號地盤，獲批建2幢34層高、4幢6層高（在1至2層地庫之上）住宅，涉及55.1萬方呎樓面，上述3幅地獲批建樓面約164萬方呎。另一方面，2015年由「重慶李嘉誠」張松橋或有關人士以51億元購入的山頂道75號前何東花園，已獲批重建，項目將建1幢3層高物業，共設14伙。
恒大接手新世界長沙灣住宅地 前身懷德工廈 去年完成補價11.23億
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GS(14)@2018-06-05 10:03:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1565&issue=20180605
【明報專訊】內房來港買地手法愈變愈多，中國恒大（3333）繼年初藉向本港龍頭地產商恒地（0012）「買殼」，奪得屯門管翠路住宅官地後，最近再向另一大型發展商新世界（0017）埋手，收購剛於去年完成逾11億元補地價的長沙灣東京街懷德工業大廈項目，據補價資料顯示，地皮可重建成住宅項目，涉及逾377伙，恒大將全面攻港。
翻查資料，懷德工業大廈在2013年易手，當時收購價6.5億元，地皮由財團透過私人公司「TWIN CITY HOLDINGS」持有，當時兩名董事為杜國權及黃偉強。至2016年10月杜國權及黃偉強辭任TWIN CITY的董事職務，正式由時任新世界聯席總經理兼執董的陳觀展、現任執董歐德昌、發展項目管理部項目部總監（香港及亞洲）薛南海3人出任董事，去年陳觀展離開新世界後，再換入公司秘書王文海。
以「買殼」形式轉手 料涉逾377伙住宅
新世界去年在約半年時間內，以近148億元連環奪得3幅長沙灣商貿地皮，包括永康街、荔枝角道近長順街及瓊林街3個項目，吸納逾190萬方呎商業樓面，當時連懷德工業大廈項目，新世界同一時間於長沙灣區擁有四大商住項目，共210萬方呎樓面。其中懷德工業大廈項目原為工業用途，但新世界去年2月申請改建住宅成功獲批，涉及補地價11.23億元，按交易涉及住宅樓面約19.4萬方呎計算，每方呎補價約5,786元。
由於新世界在長沙灣連環出擊，市場預期該區將是集團發展重點，但本報發現在今年4月25日，持有懷德工廈地皮的TWIN CITY董事再出現變動，歐德昌、薛南海及王文海3人辭任公司董事，改由一批恒大高級管理層進駐，包括曾任恒大副總裁兼執董的賴立新、恒大香港常務副總經理陳奮等，班底與年初購入恒地屯門管翠路住宅用地項目「殼公司」的福彩發展，完全相同。本報曾向恒大及新世界查詢，有關購入長沙灣住宅項目作價及其他詳情，惟兩家公司至昨晚截稿前均未有回應。
班底與管翠路項目「殼公司」完全相同
值得留意是，近年不少開發商均向內房轉售過往數年所吸納的舊樓或地皮，利潤可觀。以恒大向恒地購入的屯門管翠路住宅用地為例，市傳作價約66億元，以可建樓面78.5萬方呎計，每方呎樓面地價約8400元，較去年6月深圳控股（0604）及路勁基建（1098）合組財團以每方呎樓面地價6700元投得毗鄰地皮高約25%，更於不足3年內升值約八成。
明報記者 方楚茵
[內房變招系列之二]
悅雅實呎撲3萬 挑戰長沙灣紀錄
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GS(14)@2018-07-14 23:50:23https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0807&issue=20180714
【明報專訊】雖然港府6月底針對樓市再出招，但本港樓價居高不下，即使是小型地產商，亦以進取價出擊。雅士圖遠東牽頭的長沙灣單幢盤悅雅，昨日突擊加推12伙，單位定價444.1萬至961.7萬元；發展商提供最高3%折扣，整批折實平均實呎25,816元，當中折實價最貴達932.8萬元的17樓C室，屬實用面積311方呎另連71方呎平台特色戶，折實實呎29,994元，倘成功售出料創長沙灣分層呎價新高,，呎價水平媲美新地（0016）南昌站大型屋苑匯璽的高層單位。
加推折實均呎25816元 半年加價25%
悅雅最新加推的12伙，平均折實實呎25,816元，較樓盤1月首推50伙的平均折實實呎20,627元高出約25%。今批單位將於下周二以先到先得形式發售。至於是次焦點屬上述折實呎價直撲3萬元的17樓C室，實用面積311方呎，卻設有2間睡房（分佈於大廳兩側），單位採開放式廚房，洗手間不設玻璃窗，71方呎平台則呈長條型。悅雅年初至今累沽約72伙，佔項目單位總數104伙約七成。
至於新地大埔白石角雲滙2期今日首輪開售168伙前，雲滙1期透過招標形式售出7伙，套現1.3億元；當中第2座20樓A1室，實用面積1144方呎，成交價3432萬元 、呎價達3萬元；最低成交價位於第2座18樓A2室，實用面積452方呎，成交價1012.48萬元、呎價2.24萬元。雲滙2期亦上載新銷售安排，加推兩伙地下連花園特色戶，於下周一下午3時至4時30分招標和截標，相關單位為10座地下B1室，實用面積454方呎連438方呎花園；以及11座地下B1室，實用面積467方呎連358方呎花園。
雲滙1期實呎高見3萬
長實（1113）馬鞍山現樓星漣海，昨日連環售出3伙4房雙套大戶，實用面積均為1660方呎，分布於2A座10至16樓，成交價2963萬至3150萬元，實呎17,855元至18,979元，單日套現9162萬元，買家主要屬本地客。嘉華（0173）元朗朗屏8號，個別餘貨雖然早前提價一至兩成，但仍具承接力，以1398.8萬元售出3座19樓F室，實用面積888方呎，實呎15,752元。
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