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【麻煩大了】樓市調控,一盤下不完的棋

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一則傳言的威力有多大?

2012年8月2日,中國A股市場哀鴻遍野。申萬23個行業指數中,房地產以4.87%領跌,而其連襟家電行業指數則以1.54%排名跌幅榜亞軍。 當日,萬科、招商、保利和金地四地產巨頭股價跌幅分別為6.75%、9.81%、9.17%、6.38%,而整個地產板塊蒸發了400億市值。

這則傳言是:住建部將取消商品房預售制度,並從北京開始試點。對於如驚弓之鳥的房地產從業者來說,如果傳言屬實,意味著開發商將面臨嚴重失血危機。預售期房佔到一手房成交比例近七成,一旦由預售款和定金構成的外部主要資金來源被切斷,那麼開發商將至少失血30%。

當日,被打爆電話的任志強在個人微博中感嘆:「這麼愚蠢的傳言也會有人信」。而另一位長期多頭派代表、北師大房地產研究中心教授董藩,午夜時分趕寫 了一篇「房地產預售是一項偉大的發明」長微博,稱該制度的貢獻「與按揭一樣巨大,一樣璀璨」,不出意料又一次迎來網友們如雨板磚。

很快,住建部官員就站出來闢謠。這位負責人提醒說,城市房地產管理法明確規定可實行商品房預售制度。

儘管如此,這則傳言仍在開發商的心裡種下了恐懼的種子。另外幾樁事件也加重了這種恐懼感。

2012年7月7日,國務院總理溫家寶發表講話稱,「要毫不動搖繼續推進房地產市場各項調整工作,促進房價合理回歸」,「決不讓房價反彈」。這樣的 表態,被業界普遍看作是對前期二三線城市放鬆限購政策的回應,但仍看不出更積極調控政策的行動指南。通常,中央政府每次重大行動前,會有多次表態,如基層 心領神會,則「引而不發」。

但另一件事卻頗堪玩味。從2012年7月25日至8月3日,八個國務院督察組10日內巡查16省市。也就是由一干副部長領隊八個督察組同時調研。

在明清戲文中,往往有一個虛構的頭銜——「八府巡按」,替朝廷探查民情,便宜行事。當然,一旦遇到頑劣地方勢力,那麼那把「可先斬後奏」的尚方寶劍 就要亮一亮了。然而,這一次,調閱相關數據、聽取政府匯報、走訪相關樓盤、召開業務座談……督察組眼在耳在,獨獨金口不開,更遑論勞什子寶劍了。

有時,「沉默也是一種力量」。不少督察組造訪之地,事後就高調表示「繼續調控不放鬆」,一些地方住建委在面對開發商審批預售許可時強化政策導向。這或許也是那個最終引發股市大跌愈傳愈盛的信源之一。

但這種沉默,也可以理解為暫無更佳調控辦法的緩兵之計。畢竟就在眼皮底下的北京,2012上半年土地出讓金僅144.8億元,同比下降55.7%, 只佔上一年全年數據的13.7%。當然還有更慘的,上海同比下挫62.77%至184億元。而全國主要300城市6個月內土地出讓金總額已整體下降38% 至6526億元。長期將土地出讓收入作為基建發展資金來源的地方財政,正面臨前所未有的壓力——在2012年到期的1.84萬億地方債務中必須償還佔比接 近18%。

兩難的不止是政策制定者。2012年5月開始,樓市漸火。到了7月某周,成交同比上漲150%的城市達到6個,蘇州一地甚至上升了306%。六七兩 月,全國重點城市中房價上漲者9個月來首次超過了下降者。以量換錢的開發商終於又有了一些銀彈可以低價入市抄底買地了。從7月17日中冶溢價45%以22 億拿下北京大興某地塊後,中鐵、中海、信達等央企,萬科、保利諸老牌巨頭紛紛在多地溢價拿地。同時喘過氣來的開發商也希望抬高某些樓盤售價以彌補前期損 失。但樓市究竟能火多久,不確定的政策前景仍如黑云壓頂。「取消預售制度」的傳言之所以能展現威力,只不過是引爆了人們內心對這一不確定前景的恐懼。

中央政府的對手到底是誰?這一點,說不清道不明。但可以明確的是,預售制度之所以能存在,也只不過是需求推動的結果,若需求不再,別說看不見的房 子,就是擺在面前的,也無人問津。若硬要按住需求,談何容易?如果對手是極度依賴土地財政的地方政府,放開社會對其權力的監督,公佈其詳細預算,才是正 道,這種「你進一步,我退一步」的棋局才有終結的時候。


麻煩 大了 樓市 調控 一盤 盤下 下不 不完 完的 的棋
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