一波降價潮，引發了樓市的短暫回暖。總理在記者招待會上的表態，又打消了地方政府和地產商「變天」的幻想。
壓抑已久後集中爆發的剛性需求，能否支撐樓市的春天？
苦捱一個寒冬之後，開發商迎來了小陽春。
2012年2月，龍湖集團在全國足足賣了21.3億元，比1月增長八成。其中有一個週末全集團就賣了10億元，這是自2010年9月以來，龍湖久違了的「十億週末」。
在像毛細血管一般敏感的二手房市場上，微妙的變化正在發生——無論是在北京、上海，還是廣州、深圳，最近售樓中介們打電話時，問的已不再是「您要不要買房」，而是「您要不要賣房」。
不過，暖風微醺之時，冰雪卻從天而降：
3月14日，總理溫家寶在記者招待會上表示：合理房價還遠未到預期，中國政府將繼續打擊房地產投機活動。當天，地產股全線跳水下跌，不少購房者心裡也起了個疙瘩——「總理都說還要降，還是等等看吧」。
在收緊房地產市場24個月後，立場不同的政策辯論不斷發酵，地方政府暖風頻吹，與中央政府進行博弈。但總理的表態，尤其是刻意對違規發展商和地方官員發出的嚴厲批評，令人們對樓市政策全面放寬的期待化為了泡影。
壓抑已久後集中爆發的剛性需求，能否支撐樓市的春天？這場開發商與購房者、地方政府與中央政府的雙重拉鋸，究竟將如何演變？
降價帶來的繁榮
該項目在過去兩個月裡共賣出了12套房子，是2011年全年銷量的六倍。不過這喜悅來得並不甜蜜：該樓盤價格較2011年降了15%左右
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北京東五環外的沙質平原中，「第九區」項目正在品嚐困境中的小小喜悅。
這個房地產項目原本要建起一片SOHO社區，吸引中央商務區工作的創意人士搬至五方橋外這片貧瘠的農地上，幾十棟三層或七層的建築已基本完工。
整個2011年，這個有數百套期房的項目，只賣出兩套房子。第九區的一位內部人士如是透露，「這兩套房子還是『關係戶』買下的。剔除這兩套，2011年我們項目其實是零成交。」
但變化正在發生：北京房地產交易管理網信息顯示，該項目在過去兩個月裡共賣出了12套房子。
不過，這喜悅來得並不甜蜜：該樓盤價格較2011年降了15%左右。
採取同樣方式的開發商並不少。國家統計局最新數據顯示，2月份中國平均房價連續第五個月下跌，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有45個，同比下降的有27個。
除了降價這個殺手鐧，開發商們也不得不各施手段，來吸引拿不定主意的買房人。
2012年年初，「第九區」項目開發商決定加大電商和廣告投入。一位內部人士如是說道，「是生是死，就在這半年了。」
「十億週末」重現
根據北京市住建委網站統計，3月上半月，北京新建住宅與二手房住宅簽約較2012年1、2月均出現了明顯上漲。
「借給房奴的錢。」看到朋友網上轉賬時的附言，借錢的雷小志樂了。
熬著等房子降價等了1年，急著見丈母娘的雷小志，掏光了兜裡所有的錢——18萬，還跟朋友們七拼八湊借了5萬，趕著這撥小陽春，付了位於北京南六環「龍湖時代天街」一套85平方米二居室的首付。
這是雷小志能找到的唯一一個既符合他支付能力、看起來又不太會降價的樓盤。2011年11月19日第一次開盤當天，龍湖集團以11800元/平方米的起價推出216套房源，全部售完，創下了北京樓市調控以來的「日光盤」新紀錄。
等雷小志2012年2月底買這套時，已經比去年最低時貴了1000元左右，但他覺得應該也不會再跌了。因為2010年底龍湖拍下這塊地時，已經不算便宜，樓麵價7519元/平方米。「加上建設成本、營銷費用什麼的，開發商應該沒什麼降價空間了吧。」
龍湖集團在2012年2月將面向剛需自住需求的中小戶型產品集中入市，當月全國足足賣了21.3億元，比1月增長了八成。其中有一個週末全集團就賣 了10億元，這是自2010年9月以來，龍湖久違了的「十億週末」。包括雷小志購買的北京、重慶、成都三地的「時代天街」，銷售金額都超過2億元。
「龍湖時代天街」並不是僅有的一個銷售出現轉機的開發項目。春節過後，中國各地的房地產市場均有起色。根據北京市住建委網站統計，3月上半月，北京 新建住宅簽約為2732套，二手房住宅簽約為4635套，合計簽約7367套，較2012年1、2月均出現了明顯上漲，恢復到2011年的同期水平，上 海、深圳和廣州等大城市的房地產成交量也有所增長。
有趣的是，有的地方政府對此並不高興。一位龍湖內部人士透露，當地政府有的幹部對於龍湖「以價換量，適應市場」的做法並不滿意，原因是：「旁邊還有地要賣呢，你們開這麼低，我們怎麼賣地？」
按捺不住的剛需
「他們非常想買我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價。到了2月份，價格一下調15%，就馬上下單了。」
這種環比增長在一定程度上是季節性的，因為1月份適逢春節假期，買家偏少。到了2月份，更多的人出手，是因為價格下調到了他們心理預期了，他們已經等不及了。
從2011年7月份開始，旭輝集團副董事長林偉就看到，有幾個購房者經常在他們的項目——北京旭輝御府售樓處轉。「他們非常想買我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價。到了2月份，價格一下調15%，就馬上下單了。」林偉向南方週末記者聲稱。
北京另一個近期表現強勁的樓盤，靠的也是價格。位於東北四環外、李嘉誠旗下和記黃埔開發的逸翠園，從2011年年底開始，對外宣稱的均價為2.8萬元，已經比周邊略低，而實際成交甚至有很多只有2.4萬元左右，故而多次位居北京樓市銷售排行榜前列。
諸多二線城市成交表現也不錯。成都2月份比1月份多賣了六成的面積，業界稱為「七連陽」——連續七周環比上漲。不過，蘭德旅遊地產顧問有限公司副總 經理鄭宗盛認為，目前還只能判斷為「短期回暖」，因為賣得好的都是剛需盤，並且是價格定得不高的那些，而豪宅、中高端住宅的日子依然困頓。
中國房地產學會副會長陳國強對南方週末記者表示，這一輪樓市是處於以價換量的階段，購房者多為剛性需求者，對價格較為敏感，而部分銀行首套房貸款利率的折扣更刺激了他們入市。
2月24日，中國央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，一次性釋放了約4000億元資金。
「去年買房子按揭貸款，材料遞交上去一年都沒下來，目前的情況是，一個月左右可能就下來了。」中國建行銀行北京分行一位業務員告訴南方週末記者。
審批加速之時，房貸的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示嚴格實施差別化住房信貸政策，優先保證首次購房家庭的貸款需求。這讓許多銀行對於首套房購買者的貸款也悄然放鬆。據媒體公開報導，廣州已有銀行給優質客戶八五折利率優惠，北京、上海亦出現利率優惠。
從某種程度上，銀行信貸政策調整被視為樓市觸底的信號。連續兩次降低存款準備金率為市場注入流動性，使得那些快被「凍僵」的房地產商獲得喘息。2011年大部分時間，在上海和香港上市的中國地產股都在超跌，但進入2012年以來開始飆升，有些漲幅竟高達70%。
投資客依然在觀望
「我們主要關心的是在正確的時機出手購買，趕在政府放鬆政策、房價再度開始上漲之前」。
投資客們依然還在觀望，但不少人的關注程度已經比過去更高：
3月初，不少人來「第九區」的展示中心裡看項目模型，其中一位自稱來自內蒙古的人士表示，「朋友介紹的這個項目，就過來看一看。我們主要關心的是在正確的時機出手購買，趕在政府放鬆政策、房價再度開始上漲之前。」
但大部分投資者仍在蟄伏。
中國央行3月20日公佈的2012年第一季度儲戶問卷調查報告顯示，在不同收入水平的居民中，家庭月收入5萬元以上的高收入居民投資房產意願最低，僅為13.7%，特大城市（北京市、上海市）居民的房地產投資意願甚至低於2009年初的最低水平，僅為9.4%。
南方週末記者曾經採訪過的兩名投資客，一位五年前就已經退出北京市場，目前仍然沒有殺回來的任何意願，他對其它地區的市場也還在觀望；另一位 2008年一度退出去做電子商務，2010年拿一部分資產殺回來買了幾套房，如今正在按兵不動，「現在賣也賣不出好價錢，反正北京四環內的房子基本不會 降，不如放著等市場徹底好起來。」
「變天」幻想破滅
在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。
但無論樓市如何回暖，開發商和地方政府對政策「變天」的幻想，似乎正在逐漸被打破。
中央政府似乎未顯露出放鬆調控力度的任何跡象。國務院利用每一個機會重申，希望房價回落至更容易承受的水平。幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市，試圖放鬆政策，結果都被中央政府制止。
不少業內人士從細枝末節上察覺出樓市政策面的微調——在政策側重上，去年重點是強調抑制投資投機，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重 點是確保開工進度，今年則強調完善建設分配管理退出等制度；在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。
「決策者目前的處境十分尷尬。」中國房地產學會副會長陳國強認為，樓市調控涉及不同主體之間的利益，很難在不同利益主體間找到均衡點。現在看來，針對房產調控政策將不會有質的改變，但也不會出台更嚴厲的政策。
對於地方政府來說，這顯然不是好消息。房地產經紀公司中原地產數據顯示，2011年中國有900宗土地流標流拍，是2010年的3倍。這波土地銷售放緩恰好出現在地方政府處境艱難的時期，因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。
令人擔心的是，在房地產政策調控下，加大普通商品房的供應再次變成空話——2012年年初，近九成房企在制定2012年投資計劃之時，均未把土地計劃列入投資計劃之內，且大多數上市房企均大幅縮減開工面積。
萬科總裁郁亮在2012年3月12日的業績發佈會上聲稱，「今年萬科在拿地方面仍會非常謹慎，目前還沒有發現任何拿地的機會。」
實際上自2011下半年起，幾乎所有房企均大幅縮減開工面積，減少土地投資。海爾地產董事長盧鏗亦向南方週末記者指出，最近兩年的土地流拍或將使未來房產供應量大幅減少，當調控措施放鬆，被壓抑的需求瞬間釋放時，樓市又將出現供需失衡的危險。
而接下來，樓市陽春是否可以維持？南方週末記者接觸的多數人士均認為，中國樓市最糟糕的時段已經過去。2012年樓市將震盪上行，上半年剛需將集中 爆發，而下半年改善型需求或將加大，「房企都忙於周轉沒漲價動力，成本控制型企業最能適應這種市場動盪。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天對南方週 末記者說。