何文田新盤652萬入場One Homantin呎價1.7萬撼天鑄2期 君柏
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GS(14)@2016-03-19 22:09:41■One Homantin三房示範單位設長形客飯廳；右圖的浴室鋪滿雲石。 陳海威攝
【本報訊】何文田新盤大戰連場，新地（016）天鑄2期及會德豐（020）One Homantin同日開價，正面交鋒。其中有提供一房戶的One Homantin，一房戶折實價只是651.6萬元起，即是600多萬就可以進駐此老牌豪宅區兼名校網，也是自2013年四月一手新例實施後何文田最平上車新盤。記者：朱連峰 黃嘉銘
長實君柏日前開價，兩盤隨即加速推盤，而且同日僅相隔4個多小時連環開價，反映三盤觀察對手行動作出針對性部署。
One Homantin首批118伙市值約15億元，價錢最平的單位，為2座2樓C室一房戶，面積372呎，折實價只是651.6萬元起，呎價17,516元，幾可肯定是2013年一手新例後同區最平。另同批價單中呎價最平為2座2樓A室三房戶，折實1,150.3萬元，呎價16,504元，面積697方呎。
■天鑄2期1,708方呎清水房，大廳設落地窗。右圖的飯廳家電及組合櫃約值200萬元。 黃文邦攝
天鑄2期呎價1.6萬起
反觀於中午時分開價的天鑄2期，首張價單共55伙，扣除即供最高11.5%折扣優惠後，最平為3座5樓D室，面積1,412方呎，即供折實價都要2,303.77萬元，但呎價只是16,316元，屬天鑄1及2期已推出呎價最平單位，亦比One Homantin呎價最平的三房單位略平。不過，兩盤均比長實（1113）馬頭角君柏首批最平呎價22,671元，大幅低出27%至28%。如果以新地同系，去年中貴絕何文田開售的天鑄1期比較，當時首批折實平均呎價高達3.2萬元。2期事隔9個月後開售，不再挑戰最貴，首批折實平均呎價僅2.7萬元，與去年1期首批比平16%。會德豐副主席梁志堅昨表示，對於何文田有多個樓盤出，他覺得「好高興」，但不認為自身項目賣平了，更不承認是看淡樓市而平賣單位，直指「睇淡就直情唔出盤」。常務董事黃光耀補充指，貫徹集團作風，在首批單位定價較為吸引，希望可吸引市場焦點，但承認比同區一二手樓有折讓。另一邊廂，新地副董事總經理雷霆解釋，天鑄2期首批折實平均呎價27,394元，與1期相比屬原價推出，只是景觀及樓層等因素影響價格。對於同期有多個豪宅發售，他形容天鑄有的優點其他樓盤未必有，毋須比較價錢。同時強調是次不算突擊開價，早已準備好示範單位及樓書，是按原定步伐開售。銷售部署方面，會德豐指，示範單位及展覽廳今天起開放予公眾參觀，並於今天開始收票，一客可入兩票，每票10萬元，銷售安排會於開放示範單位反應後而定。新地則表示今日開始接受預約參觀，視乎反應決定開售時間。
朗屏8號獲1,753登記
嘉華（173）元朗朗屏8號今發售首輪338伙，接獲1,753個認購登記，超額4.1倍。據代理申報，當中30張為代理入票。市場瘋傳，只要代理帶客到場在下午2時15分前登記，每組客代理可獲500元超市禮券。發展商回應指，有關禮券是贈予地產代理，並非買家，有關安排是希望代理提早帶客到場，以及鼓勵士氣。
■One Homantin位於傳統名校網。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19536091
今年首個內地城市調控樓市 蘇州推限價令 禁新盤年漲逾12%
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GS(14)@2016-03-19 22:09:42【本報訊】內地樓市轉熱，成為兩會焦點之一。兩會結束後僅兩日，蘇州昨即推出多項壓抑樓價措施，包括多個城市已經廢除的「限價令」，成為今年內地首個調控樓價城市。市場人士預料其他城市將陸續追隨蘇州做法，其中樓價升幅最高的深圳，最有可能短期內出招。記者：黃尹華 方楚茵
國家統計局昨日發佈70個大中城市2月份樓價指數，若以去年2月份樓價作比較，新建商品住宅價格中，升幅最大的依然是深圳，樓價上升57.8%；北京、上海以及廣州則按年升12%至25%。統計局指，與1月份比較，70個城市樓價上升的有47個，比1月份增加9個。一、二、三線城市樓價比上月都有所上升，且升幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，意味全國樓市回暖。
房價升幅超越深圳
統計局調查的70個城市樓價數據沒有包括蘇州，根據中國指數研究院編制的百城價格指數，蘇州2月樓價比1月升5.6%，按月升幅超越深圳，僅次於中山，全國排第三位，按年樓價升幅則為12.3%。蘇州市政府昨日發佈《關於進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》，提出多項措施，被稱為「蘇十條」。其中規定，發展商售賣新樓盤，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。「蘇十條」其他措施還包括，發展商取得預售許可證後，不得拖延開售，必須10日內一次性全部對外銷售。另外，還將加大土地供應，加強房地產稅收監管和評估，堵塞「陰陽合同」（即虛假合同）的稅收漏洞。同時，還將清查眾籌買房、首付貸等場外槓桿資金。內地上輪調控樓市是在2011年，當時國務院推出「國十條」，包括限購、限貸等，並要求各地控制樓價不得超過GDP增幅，但收效甚微。不過，由於內地樓市逆轉，為去庫存去年起，除了四個一線城市外，各地陸續廢除限購、限貸等調控措施。
北京上海有機會調控
星展唯高達研究部主管吳淑燕指，蘇州早前獲列入國家試點城市，「大蘇州」概念令附近城市如上海的投資需求湧入，蘇州房價近兩至三月已升逾三成，現時地方政府可自行制定房策，為了避免吸引中央關注，故地方政府主動調控屬預期之內。對於由限價出發，她指，若樓價進一步上行，下一步或限制預售證審批。若內地一線城市樓價持續急漲，引來中央關注，深圳、北京及上海都有機會再出招調控，亦正放鬆收緊政策同行並舉，將令內房企股價較波動。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19536015
新盤速遞：元朗工業區新盤 與明渠為鄰朗屏8號 3分鐘到港鐵
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GS(14)@2016-03-19 22:14:42■朗屏8號位處工業區及大坑渠之間，毗鄰港鐵站享地利。
元朗朗屏8號坐擁毗鄰港鐵朗屏站地利，由最遠座別步往朗屏站約3至5分鐘步程，位處工業區的感覺略為淡化，前往元朗市中心舊區購物搵食亦較為方便，不過，物業單位景觀以工廈、明渠、港鐵路軌為主，環境難言心曠神怡，莫說外區客要花時間適應，就連區內街坊亦需要想一想，是否值得以呎價逾萬元搬到工業區及大坑渠邊居住。記者：伍志輝攝影：鍾偉德 朱家俊 江俊豪
朗屏站F出口設有行人天橋直達東頭工業區，而此天橋亦將成為日後朗屏8號住客出入港鐵的通道，由於項目各座入口大堂設於地下，意味出入港鐵有需要「撐上撐落」。朗屏站以南為區內舊式社區所在，唐樓洋樓及學校密集，街坊商舖選擇多。由朗屏8號「撐上」朗屏站再到這個舊式社區搵食購物，步程約8至10分鐘，對舊街坊而言，朗屏8號無疑是「搬離」中心區的選擇，「行遠了」是無可避免的感覺。
部份低層單位望橋底
物業以西是連接山貝河的明渠，亦即俗稱的元朗大坑渠北端，這條人工石屎渠道頗寬闊，但絕對談不上風光明媚，大坑渠對岸為佔地極廣的公屋朗屏邨，北面是遍佈山野間的村屋群，以及沿山貝河而建的元朗工業邨及污水處理廠，堪稱大西北美景的南生圍濕地則在山貝河以東，與朗屏8號相距甚遠，中間還有整個東頭工業區高低錯落工廈及新建住宅群為隔，是否看得見美景可能要講緣份。物業最近港鐵站行人天橋的1及2座，單位景觀最無可觀之處，部份向港鐵站單位低層戶會望列車橋底，部份與港鐵路軌成水平視線，每一日列車數分鐘一次橫越家中窗戶的視覺動感一定羨煞鐵路迷。另外，亦有部份樓層與通往港鐵站的行人天橋成水平視線，日後家居生活可能要日日落簾度過。向港鐵中高層單位可眺望元朗市中心舊廈，日後會由朗屏站以南多組新住宅發展屏風樓景逐漸取代。1及2座向宏業西街方向單位正望廠廈，2座部份向西北單位與3座向東南戶近距離對望，選購這批單位要留意。物業3及5座景觀相對較佳，同時亦是最多大單位供應的座別，向西北單位享有開揚的明渠全景，但冬天的西北寒風、夏天的西北炎陽，都是香港樓盤公認的座向缺點。
設泳池 健身室 遊樂場
物業的康樂配套沒有特別的話題性，採用獨立會所大樓設計，位處3及5座旁，面積18,963方呎，提供設施包括室外泳池、兒童嬉水池、健身室及兒童遊樂場等。圍繞各座而建的地下花園面積約37,060方呎，有室外兒童遊樂場及休憩空間。停車場設於地庫，提供80個住客車位、9個電單車位及122個單車位。物業5座旁有一幢政府樓宇，將提供寄宿安老院暨日間護理所、日間護理中心及專用車位，政府大樓旁將會是一個發展商負責重設的巴士總站。
■5座18樓G室平面圖
朗屏8號5座18樓G室【三房戶示範單位資料】
實用面積：719方呎（包括25方呎露台及16方呎工作平台）間隔：3房
■大廳長度達21呎7吋，惟闊度不足10呎。
■套房外連工作平台，天然光源充足。
■長形廚房配備爐頭、蒸焗爐、雪櫃及洗衣機。
■2座18樓E室平面圖
朗屏8號2座18樓E室【兩房戶示範單位資料】
實用面積：484方呎（包括22方呎露台及18方呎工作平台）間隔：2房
■長廳闊8呎5吋，長度17呎8吋，空間感算不俗。
■廚房選用法國Scholtès爐頭。
■大房外連工作平台。
戶型多元化 兩房佔36%最多
【單位間隔】物業單位總數912個，戶型選擇多元化，惟絕大部份採用無窗黑廁設計。56個開放式分佈1、2座B室及5座1至9樓J室，面積分別246及203方呎，1、2座B室正對港鐵路軌及樓花新盤屏風樓景，一律浴室有窗，5座1至9樓J室正望政府樓宇，僅設細小無窗浴室。
一房面積最細337呎
一房單位一律開放式廚房設計，總數184伙，面積337至392方呎，分佈1、2座C、K室及3、5座E、J室，景觀不是望廠就是望鐵路，其中面積337方呎的1、2座C室，採用特長玄關、細窗直廳、睡房外連露台的非一般設計，站在睡房露台上可以隨時跟旁邊開放式單位住戶打招呼。兩房單位總數328伙，亦是比例最多的戶型達36%，當中192伙屬開放式廚房設計，單位面積481至493方呎，散佈1、2座G、H室及3、5座B、C室，另外136伙為獨立廚房設計，單位面積484至503方呎，僅1、2座A、D及E室供應。三房間隔總數288伙，細分多款戶型，三房一廁間隔總數192個，面積533至622方呎，分佈1、2座F、J室及3、5座A、D室。5座1至9樓H室為三房一廁單位，採用開放式廚房設計，面積537方呎，全數8個，近望設有老人院的政府樓宇。三房連套房單位有40個，面積699及702方呎，分佈3座H室及5座10至28樓H室，套房浴室座廁旁外接工作平台。面積一律719方呎的三房連套房另貯物室單位，為數48個，分佈3、5座G室，一律向西北兼且浴室無窗。最大碼四房連套房另貯物室連廁間隔，分佈1、2座25至28樓A室及3、5座F室，貯物室一律無窗，3、5座F室套房浴室座廁旁外接工作平台，享有單邊地利，向西北前臨明渠及公屋，1、2座25至28樓A室則以東北面工業區遠景為主。
朗屏8號The Spectra【屋苑資料】
地址：元朗擴業街8號座數：4座樓層總數：24層每層伙數：9至10伙單位數目：912個實用面積：203至888方呎間隔：開放式至4房預計關鍵日期：2018年1月31日發展商：嘉華、信置及港鐵管理公司：港鐵設施：停車場及會所；另有1幢安老院及巴士總站校網：小學74網；中學元朗區物業網址：
http://www.thespectra.com.hk銷售詳情：首批208伙，折實平均呎價11,588元；加推188伙，折實平均呎價11,784元；3月19日發售338伙。
■朗屏8號地圖
■單位優點與缺點
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19535399
新盤低開將軍澳二手一日七宗劈售
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GS(14)@2016-05-08 02:53:47■將軍澳新盤Savannah低開後一天，區內二手即連錄最少7宗減價成交。 李潤芳攝
【本報訊】將軍澳新盤Savannah低價開售後一天，同區小業主與發展商「死過」，鬥減掟貨。區內代理表示，將軍澳昨單日錄得最少7宗減價走貨個案，當中將軍澳中心樓王劈價145萬元售，日出康城首都八年前買入的一手貨近平手離場。
將軍澳中心減價145萬
消息指，將軍澳中心13座中層A室海景戶，實用905方呎，原叫價1,100萬元，但業主見同區新盤低開，Savannah開價後即晚（周四）勁減145萬元以955萬元沽貨，呎價10,552元，較Savannah呎價1.18萬元，低一成。同座低數層A室，面積一樣，去年2月以1,050萬元易手，是次賣平95萬元或9%，創同類單位2014年7月以來新低。原業主09年僅以520萬元買入，賬面仍賺435萬元。利嘉閣劉浩勤表示，新盤低開，區內昨單日連環最少7宗減價成交，其中首都3座高層LA室，實用713方呎，僅售593萬元，原業主2008年3月以566萬元買入，近乎平手。蔚藍灣畔2座中層F室售566萬元，跌價約8%。新都城連環減價，3期2座高層D室減價42萬元售533萬元﹔另1期1座中層B室，亦即晚減價半成，以425萬元賣出。海悅豪園2座低層3室，叫價505萬元，即減價11%，剛以448萬元售出，呎價10,370元，一年跌價近百萬元或18%。樓價走勢反覆，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL升勢斷纜，本周CCL八個指數，七個下跌。CCL最新報128.48點，按周跌1.07%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報129.45點，按周跌0.47%。CCL（中小型單位）報127.87點，按周跌0.54%。整體樓價短暫回軟，但本周三大整體指數仍為近八周以來的次高，顯示上周樓價顯著反彈後走勢回穩，並非轉勢下跌。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160507/19601430
惠州樓價年升30% 銷售員憂見頂碧桂園新盤 港人買家佔兩成
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GS(14)@2016-05-24 10:21:07■惠陽樓盤碧桂園山河城屬大型發展項目。
【直擊報道】內地一線城市樓價瘋漲，這股炒風蔓延至周邊區域。毗鄰深圳、僅屬三線城市的惠州，受惠深圳投資客湧入，自去年8月起樓市開始轉勢，今年4月登上內地百城房價升幅榜榜首，就連市內偏遠地區惠陽，樓價年內已翻倍，有港人在當地投資。記者直擊當地樓盤，發現樓盤外多是荒地乾草，連樓盤銷售人員都坦言當地樓價已近見頂。
內地一直有傳深鐵地鐵將延伸至惠州，今年1月份廣東省兩會期間，深圳市委書記馬興瑞指為加強深莞惠合作，深圳地鐵線路將延伸至東莞、惠州，深圳投資客隨即湧入當地炒房，今年4月惠州更登上內地百城房價升幅榜榜首，樓價按年升逾30%。內房開發商亦積極在當地買地、囤地，如一向大本營在華東的融創（1918），近日就向萊蒙收購7個項目，當中包括了惠州。
山河城睇樓客不多
記者本月中假日時間曾到惠陽樓盤「碧桂園山河城」參觀，原先報名由深圳出發的睇樓團，結果卻因人流不足流團，最終需花約2個半小時由羅湖到樓盤現場，但寬敞的銷售中心僅得銷售人員在場，示範單位只有數位深圳客參觀。當地銷售人員指，該盤本地住戶不多，「八成為深圳客，兩成為港人」。去年起有零散港客到惠陽買樓，近期已有代理組織睇樓團到訪。但問到樓價會否再升至更高水平，她坦言「不會到一萬多（每平方米價格）元啦，8,000多元已很高」。該樓盤當日每平方米均價約8,500元，意味投資者有可能一入手已近摸頂。
■現場設有示範單位，但睇樓客寥寥可數。
■碧桂園山河城仍有其他在建工地，反映供應陸續有來。
■銷售員力推深圳地鐵延伸概念，但坦言樓價無得再升。
居民：二手成交不活躍
雖然銷售人員力銷深圳地鐵延伸概念，但據了解地鐵需於明年才動工，最快2020年才建好，而樓盤附近僅得三兩小工廠及小店，生活配套明顯不全。樓盤外圍已見到農民拿著擔挑，附近有一片乾草荒地。在附近居住的潘先生告知記者，在當地買樓難以轉手，因附近二手成交不活躍，「這塊房子轉賣也不是那麼好賣，因為房子（供應）多嘛，肯定不好轉賣。買房的人也不願意住這邊，只想把房子處理（賣）掉」。該樓盤雖已有部份住客入住，在附近打工的鄧先生指，在過年時該盤洋房亦「沒有多少人住」。當地人認為，樓價因為有地鐵概念「不會跌得好犀利」，主要因深圳客湧入，但風險在於基建期長，炒樓的投資周期或長逾10年，著記者買樓「（等）十年不定，等多十年、十五年，或者買住等渡假先」。
■鄧先生
【內地居民意見】
鄧先生：「自己本身在樓盤附近工作，在過年時已經發現該盤洋房不是太多人入住。」
■潘先生
潘先生︰「這個樓盤轉賣也不是那麼好價，因為供應多，很多人也不願意住這邊。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160524/19625171
半年私宅買賣註冊 勢見20年新低 料逾2.1萬宗 下半年新盤續成焦點
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GS(14)@2016-06-06 00:17:42http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1624&issue=20160603
【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示，4月私宅售價指數按月輕微反彈0.7%，終止6個月連跌勢頭後，土地註冊處最新公布，5月整體物業買賣註冊量（包括私宅、一手公營房屋、工商物業及車位），共錄6065宗（反映4月市况），創去年7月錄7338宗後10個月新高。不過，樓市自去年第4季起轉勢，加上今年初受新春假期因素影響，今年首季一二手私宅交投均在低位徘徊，即使近月私宅交投回勇，但有代理行預計，今年上半年私宅買賣註冊量料僅約2.1萬宗，有機會成20年來表現最差半年紀錄。
明報記者 林可為
綜合土地註冊處及美聯數據顯示，首季每月錄得的一二手私宅註冊量，各分別只有數百宗及千餘宗水平，數字極為偏低。即使一二手私宅註冊量於4月及5月回暖，各上升至逾千宗及3000餘宗水平，但今年首5個月合共錄得的整體私宅註冊量只有約1.62萬宗，連同6月估計可錄得的逾4400宗，意味上半年私宅註冊量只有約2.1萬宗，除較去年同期錄3.31萬宗跌36％外，較樓市最熾熱的1997年上半年錄得9.64萬宗，更加大跌78％。
受首季拖累 低去年上半年36%
不過，美聯首席分析師劉嘉輝表示，5月樓市氣氛已見改善；由於4月推出的主要新盤如將軍澳海天晉、何文田天鑄2期、西半山殷然等，均錄理想銷情，因而推高5月一手私宅註冊量、期間共錄1476宗，除比4月1274宗升近16％外，更是自去年12月錄得2142宗後，過去5個月高位。二手私宅方面，5月錄3354宗註冊，雖比4月錄得的3498宗輕微下調4％，但已是連續兩個月企穩逾3000宗水平。
5月整體物業6065宗 10個月新高
若連同工商物業及車位等買賣註冊，5月整體物業註冊量為6065宗，為10個月來新高，但劉嘉輝估計，6月一手私宅註冊量將略減，但仍可企穩逾千宗水平、二手私宅維持約3400宗，連同其他物業，估計6月整體註冊宗數為5700宗。中原亞太區住宅部行政總裁陳永傑認為，發展商下半年仍會大舉推盤，令市場焦點繼續聚焦一手，料下半年二手市况難有大突破，估計6月至12月每月錄得的二手成交宗數，介乎2000餘至3000餘宗水平。
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新盤銷情熱 發展商急推優惠沽餘貨
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GS(14)@2016-06-12 02:46:482016-05-21 iM
新盤銷情持續不俗，會德豐地產（00020）旗下將軍澳SAVANNAH四天內進行兩次銷售，共沽出379伙，佔可出售單位8成，成近來銷情最理想新盤。另邊廂，多個新盤卻以減價、高成數按揭及首兩年免息免供等策略清貨尾，大埔白石角地皮也剛以一年半新低價成交，反映發展商對後市看法並不樂觀。
SAVANNAH銷情暢旺
最近新盤焦點，必是將軍澳SAVANNAH，首批單位折實呎價低至10,436起，一房折實僅355.8萬元，入場價平絕同區新盤，發展商也提供大手回贈。該盤上周六（14日）進行首輪發售362伙，即日沽出306個單位，佔推出單位85%，成近半年來單日銷售數量最多單位的新盤，其中所有開放式、一房及兩房售罊。及至周三（18日）晚，該盤乘勝追擊，進行第二輪銷售，推出108伙，當晚沽出73伙，佔可售單位近七成，其中所有開放式及一房單位售罊。項目於當晚隨即加推120伙，以一房及兩房單位為主，佔推出單位逾90%。價單定價由460萬至1,060萬元，單位較上一批有1%輕微加幅。折實後平均呎價為12,598元，折實後開放式單位由377萬元起，一房單位由382萬元起。
中高價新盤同樣獲追捧，太古地產（01972）旗下西半山殷然過去一個月銷情也不錯，該盤於過去一個月內已售出178個單位，佔整體單位90%。殷然於周四（19日）推售第六輪共8個單位，最後成功沽出47B室，實用面積1,149平方呎，成交價4,616萬元。此外，信置（00083）旗下白石角溋玥?天賦海灣日前錄得大額成交，其中9號洋房以5,705.8萬元沽出，實用面積2,858平方呎，平均呎價19,964元，買家另可享成交價15%作為買家印花稅現金回贈。
二手市場方面，交投尚算穩定，據中原地產的數據，十大屋苑上周六、日（14、15日）錄得13宗成交，同比上升1宗或8.3%，成交量最高的屋苑為嘉湖山莊，錄得4宗成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新盤銷情報捷，反映用家置業需求強勁，市場購買力仍在，有部分未能購入心儀單位的買家回流二手市場，帶動二手成交量。不過，新盤以低價開售，迫使二手業主大幅減價沽貨，其中將軍澳區二手成交減幅較多，如新都城3期都會豪庭1座中層H室，實用面積631平方呎，業主於3月原開價750萬元，最後累減100萬元，以650萬元成交，減幅逾13%，折合實用呎價10,301元。
推按揭優惠最多減12%
一手市場銷情暢旺，惟發展商的動作卻反應出她們對樓市前景不太樂觀。事實上，於過去市旺時，發展商多加價推出餘貨，但觀察多個發展商的舉動，最近卻加推優惠，或以更進取的按揭計劃吸客。長實地產（01113）旗下3個新盤：元朗世宙、紅磡VIVA及悅目減價促銷餘貨。其中世宙指訂座數的兩房及三房戶調高回贈金額8萬及12萬元，變相減價2%。至於VIVA及悅目則新增5%供樓津貼及成交價7.5%稅務優惠，VIVA將即供折扣由5%加至6%，合共優惠逾19%；1房戶最高優惠更達23%。至於悅目即供折扣則由4.5%加至8.5%，最高優惠升至21.7%，變相減價9%。同時，長實為旗下5個新餘貨項目引入最多八成按揭安排，包括：紅磡維港?星岸、VIVA、悅目、元朗世宙及娉廷，一按最多借五成、二按最多三成，買家毋須通過金管局加3厘的壓力測試要求。
由嘉華國際（00173）及信置（00083）等合作的朗屏8號也推出按揭優惠，該盤為指定29個大單位新增首20個月免息免供一按，買家最多可借樓價八成，涉及26個三房及3個四房單位，同樣毋須經過壓力測試，名額有10個。嘉里建設（00683）旗下掃管笏滿名山也推出首年免息免供及全期低息優惠，首年免供免息，第二年起不用供本，只須支付利息，第二及三年利息為P-4%，而第四及五年為P。此外，買家若於36個月內付清貸款可獲全數利息回贈，若於54個月內付清貸款可獲半數利息回贈，而於第一按揭期滿後，買家可尊享「備用第二按揭」貸款。
白石角地皮下限價投得
發展商傾力清新盤餘貨，在投地上也開價也不進取。於上周五（13日）截標的白石角創新路地皮，當天雖然收到13份標書，其中大型發展商新地（00016）及信置也有入標，但最後由億京以40.24億元奪得，成交價為市場估值下限，每平方呎樓面地價只有3,620元，而去年9月批出、位於是次地皮旁的地皮成交價每呎為4,567元，換句話說，該區地價於約8個月間跌約20%，也創區內地價一年半以來新低。
加息陰霾再次重臨，據美聯儲局4月政策會議紀錄顯示，不少官員認為如經濟狀況支持，下次加息的合適時間為6月，令加息預期進一步升温。聯邦基金利率期貨最新數據顯示，6月加息機會由12%急升至32%，9月加息機會更逾60%。與此同時，私人住宅落成量也連升兩個月，首季數目更按年增1.1倍。據美聯物業引述屋宇署資料，今年3月份私人住宅落成量錄833伙，較2月771伙上升約8%，數字已連升兩個月。今年首季落成單位共有1,803伙，較去年同期853伙增加約1.11倍。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，預期未來數季將有多個新盤落成，落成數字將顯著攀升。他又指，估計今年落成項目仍有約四成半未被市場吸納，為現樓貨尾帶來上升壓力。
布少明﹕新盤盡谷 超豪宅有力跑出
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GS(14)@2016-06-20 05:26:11【明報專訊】上回提及，樓巿危機未除，「減推地、振經濟、宜撤辣、鬆銀根」急不容緩，言猶在耳，美聯儲局宣告維持息率不變，與此同時港股承接外圍反彈，大巿氣氛略見回穩，有助鼓動樓巿準買家情緒，迎向下半年，發展商扭盡六壬，「踩行油」推盤，賣樓招數推陳出新，「120%按揭」成功搶盡眼球，全方位盡吸各路客源，擺明車馬搶截購買力。
觀乎上半年樓巿受累經濟轉差、供應增加、加息陰影等多重因素，一二手住宅註冊量僅錄1.8萬宗，較去年上半年跌四成半，註冊金額錄1324億元，較去年上半年跌43.6%，樓巿交投滯後。目前距離年底尚存數月時間，發展商為早日達到售樓目標，下半場勢全力「追落後」。
預期下半年物業巿場表現較上半年有所改善，但跌勢難以逆轉，估計全年整體物業註冊量僅5.8萬宗，按年跌近24%，仍有紀錄26年以來，宗數最少的一年﹗而樓價自去年8月高位回落，連跌8個月後，上月方喘定回穩，樓價急降情况已過，暫較去年高位累跌逾一成，預期新盤以極具競爭的價格推售。
中價豪宅交投料受壓
縱然樓巿處調整軌道，超級豪宅卻獨領風騷，天價成交逆巿下接連不斷，繼早前山頂歌賦山道屋地，呎價創屋地新高後，位於被譽為全球最貴街道的山頂施勳道的施勳別墅，呎價衝上17萬，刷新全港分層紀錄，超級豪宅獲追捧有迹可尋。
展期下半年，在美國加息預期降溫，加上股市及人幣匯市波動下，資金將持續流入供應珍稀、抗跌力較強的超級豪宅，料今年逾億元超級豪宅註冊量連續第2年破百宗水平，樓價有機會升一成，量價有力創新高，反觀中價豪宅受樓巿辣招束縛，加上受本地經濟轉弱影響，新供應陸續到位，發展商貼巿開價，令手持兩個物業的中產人士卻步，預計交投受壓。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9861&issue=20160620
元朗新盤搶客 同區二手劈價兩成Midtown兩房戶半年跌價百萬
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GS(14)@2016-06-20 05:42:15■元朗Yoho Midtown短短四日內錄第二宗劈價成交個案。 資料圖片
【本報訊】真．Yoho呎價劈到去Park Yoho新盤價。新地（016）元朗新盤Park Yoho推「奪命按揭」，同區二手嗌救命。奪命盤低開兼推120%按揭，搶去二手客源，該盤開價後四天，同區二手爆劈價戰，最多劈近兩成。新地同系的市中心地標、兼西鐵站旁Yoho Midtown兩房戶7個月跌價接近100萬元，呎價1.1萬元，與Park Yoho開售價只相差一成。記者：朱連峰
上周三開價的Park Yoho，首批折實平均呎價10,238元，平過區內部份二手樓，加上一招「奪命按揭」，代理指加速同區二手樓價向下壓力，估計市場已錄得約10宗減價成交，減幅最多近兩成。
減至535萬沽 呎價1.1萬
消息指，Yoho Midtown剛錄得四天內第二宗劈價，最新是1座中高層B室，實用475方呎，今年4月放盤叫價635萬元，本身已乏人問津，Park Yoho開價後更冇人吼，放盤僅兩個月，便「跳樓式」勁減一球以535萬元賣出，呎價11,263元，只較Park Yoho高約一成。代理形容，今次這口價與去年高位比較，絕對是「劈到七彩」，因上年同類單位成交價見過「六球」以上。其中面積及方向一樣的2座高層B室，上年11月賣達630萬元，呎價13,263元，即是短短7個月，Midtown的兩房單位差不多跌價接近100萬元。原業主2012年7月以405萬元買入單位，賬面仍賺130萬元。另元朗柏麗豪園2座低層A室，原叫價650萬元，勁減75萬元，以575萬元易手。
屯門豐景園累減27%易手
除了元朗，屯門亦見減價成交。祥益胡志偉稱，豐景園5座低層7室，去年8月380萬元放盤，放盤10個月，累減27%至278萬元售出。受新樓變招搶客影響，整體二手交投量續低位徘徊。美聯統計的10大屋苑，過去周六及日錄10宗成交，比前周少一宗，創三周新低。其中處於新盤戰區的天水圍嘉湖山莊僅1宗買賣。中原統計的10大屋苑錄11宗成交，零成交屋苑增至6個。市區藍籌屋苑樓價見底反彈。利嘉閣黃凱達稱，被視為樓市探熱針的鰂魚涌太古城，昨罕見單日4宗買賣，其中海景花園雅蓮閣極高層（鳳凰樓，頂樓對落一層）G室全海景樓王，實用1,015方呎，放盤一年，叫價2,000萬元，剛以1,950萬元成交，呎價1.92萬元創太古城今年新高。屬同一期的翠榕閣高層B室，面積一樣，4月成交價僅1,598萬元，即太古城樓價一個月貴352萬元或22%，但與去年高位比仍低約15%。士多大王許金祥持有的黃大仙現崇山1座高層D室銀主盤，本月底拍賣，底價將由1,450萬元降至1,380萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160620/19661327
下半年新盤出籠 屯門啟德港島東供應多
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GS(14)@2016-07-05 02:38:272016-06-25 iM
樓市持續轉弱，今年上旬的一、二手住宅成交，無論價量均創新低，近日歐洲「黑天鵝」因素乍現，發展商銷售部署趨審慎，目前僅新地（00016）元朗PARK YOHO Venezia獨撑一手市場，但準買家無需心急，展望下半年共9,600伙新盤陸續應市，啟德、港島東和屯門區皆屬供應重鎮，將以中國海外（00688）「港人港地」啟德一號及南豐上車盤豐連打頭陣，前北角邨海景項目亦矚目，惟整體劈價戰機會不大，料折讓僅5%至10%；業界指入市需求持續至明年中，如供應湧現不絕，勢必拖長整體樓市跌浪。
踏入年中，樓市喜憂參半，因為美國聯儲局維持利率不變，英國脫歐公投帶來的風險卻影響環球市場，資金避險情緒升溫，促使本港逾億豪宅交投轉快，不過樓市核心的中小型樓和一手盤，觀望氣氛依然濃厚。事實上2016年迄今，二手市況打擊不淺。土地註冊處數據顯示，上半年二手買賣僅得15,500宗，創1996年有紀錄以來新低，涉及金額840億元；同期新盤承接5,400宗，回落至3年低位，涉資670億元按年減21%，較二手成交金額跌幅44%優勝。值得一提，一手佔住宅成交金額比例，最新進一步擴大至44%，打破近13年來新高。
新盤動工落成量齊升
一手市場驟變樓市火車頭，與樓盤供應充裕有關。屋宇署日前公布4月份共7個新住宅項目動工，累計今年首4個月，總共多達9,012伙動工，較去年同期上升22.2%，突破2002年起14年來新高；落成量同步轉快，年初迄今共有2,333個單位完工，按年上升兩成，反映政府2012年起加快賣地的成效，一幅幅「熟地」（已批出但未動工）相繼開展上蓋建築工程，進而申請售樓紙（預售樓花同意書），為樓盤推出做準備。
截止本月初，累積待批預售的新盤數目，按月升12.3%至14,526伙，創2013年5月起的3年高峰，顯示短期內可供發售的住宅有增無減，運輸及房屋局早前提高未來3至4年潛在一手供應至9.2萬伙，正是因此緣故。然而，發展商為提早鎖定利潤，30個月以上的長樓花期項目也愈來愈多，買家即使購入，亦不能於1至2年內滿足住屋需求，並要承受樓價波動的風險。地產代理港置行政總裁李志成預計，今年下旬新盤仍是源源不絕，最多供應超過2.2萬伙，搶去二手客源，加上經濟情況持續放緩，整體樓價到年底再向下調5%。
發展商近期銷售部署，也顯得小心翼翼。參考一手住宅銷售監管局資料，各大財團今年上半年只出售約17個新盤（不計煞停開售的君柏），較往年同期26個減少，當中僅海天晉、囍逸等少數已售罄，其餘則忙於為貨尾單位去庫存，令近月一手市場相對缺乏焦點，但進入下半年後，各財團為追趕年初設定的賣樓目標，定會密鑼緊鼓採取更積極的推售策略。
據本刊統計，撇除小型村屋及未成熟項目，今年下半年可登場新盤單位逾9,600個，在新啟德發展區、將軍澳及港島東區，各有1,900伙左右單位，屯門區由四個小型盤對壘，亦產生1,300伙供應。若論率先應市的逾千伙大盤，首推中海發展的啟德一號，項目由兩幅地皮合併，涉及1,169個單位，包括13幢僅5層住宅，以及4幢32至33層的高座大樓，戶型開放式至四房不等，實用面積300至1,000平方呎，預計關鍵日期為明年8月底，樓花期13個月。
啟德一號預設「港人港地」條例，只准一手售予香港永久居民，未來30年內轉售，買家亦需是永久居民；相反同區建灝旗下沐寧街1號項目，由於政府賣地時已放棄有關政策，故不受限制，項目822伙，集中一房及兩房細戶，料今年底推出。上述兩盤不少單位都可望海，惟附近多幅土地仍在發展，未來景觀或有變化，例如鄰近嘉華（00173）啟德1I區2號地盤，平均單位面積645平方呎，相信明年初便可推出。
新界西北成新盤戰場
新界西北亦是新盤戰場，包括擁有鐵路優勢的兩個荃灣西項目，尤其今年賣樓目標3,500伙、套現300億元的長實地產（01113）現時銷情稍落後，能否扳回一城，就要視乎其「重頭戲」荃灣西5區灣畔1期項目表現，該盤970伙，賣點是比鄰荃灣西站及享藍巴勒海峽景色，預計今年底推出。鄰近新世界（00017）夥拍中資萬科集團的柏傲灣，位置更近港鐵出口，主打間隔一至三房，共983伙，或搶在第三季先推出，惟缺點在於關鍵日期長至2019年6月30日，即樓花期達36個。
在屯門區，多個上車盤定位的項目中，料以良德街及震寰路交界的豐連最快開賣，雙座式住宅共370伙，主打一房及兩房單位，佔整體70%，南豐指銷售準備已就緒，隨時獲批售樓紙，即可推出巿場。同區已經開始軟銷，還有新地珀御及會德豐（00020）掃管笏路項目，另外位於湖安街的香港興業（00480）雙寓屬單幢盤，間隔是同區對手之中最小，佔項目4成的開放式面積270平方呎起，一房戶則約380平方呎，項目銀碼門檻較低，適合初次置業人士。
近年當局加強賣地，不少地區供應激增，故發展商除外圍因素，更希望避免像今年初，新地何文田天鑄二期、會德豐ONE HOMANTIN及嘉里建設（00683）皓畋，三個大盤開售「撞車」的局面，既爭奪同一批客源影響銷情、造價，甚至波及同區二手市場也蝕讓連連。
例如將軍澳南區，近年批出多達12幅地皮相繼落成，目前僅餘三盤未售，當中麗展（00488）及前新地主席郭炳湘合作的唐賢街29號項目，下半年會與華懋集團的海翩匯交鋒，麗展已表明最快第三季賣樓花，主攻一至兩房單位。該區積累供應嚴重，會德豐今年5月推SAVANNAH，每平方呎定價1.17萬元低絕將軍澳南，較周邊二手折讓10%至15%，叫價重返2014年水平，不過麗展2012年底買入地皮時，樓面地價4,929元，亦屬同區地皮「摸頂價」，故未來賣樓折讓幅度有限。
突破「十成」按揭關卡
事實上，參考發展商近期賣樓手法，寧願以層出不窮的按揭優惠吸客代替為樓盤直接減價，可見未來一段時間，新盤市場釀成折讓兩成或以上劈價潮的機會不高。最明顯，是將於本周六（25日）開售的新地PARK YOHO Venezia（峻巒1B期），儘管元朗區近年供應泛濫，近大半年樓價又回調一成多，但新地為首批100伙定下折實平均呎價10,238元，對比去年11月份峻巒1A期均價10,851元，減幅僅5.6%。相對地，該盤以大單位居多（45%為三房戶），發展商就為換樓客提供120%超高一按，「按凸」樓價予買家，成功掀起話題。
發展商選擇不劈價，改為準買家增加樓揭槓桿，原因是其手上仍持不少樓盤，像新地第四季仍有前北角邨的「地王」項目海璇推出，合共700伙，多屬三、四房大單位，前臨無遮擋的東廊海景，因此假如現時劈價太急，只會牽一髮動全身，連累到此後的賣樓部署。今次新地打響120%超高一按，已經超越過去樓市低潮時，南豐、恒地（00012）首創的10成按揭「零首期」買樓，並引來仿傚。尚有數百伙餘貨的長實元朗世宙，日前推出「成交金額123%第一按揭」，同樣容許手持物業抵押，最高貸款額是樓價123%，比對手高出3%。
新盤拋離二手物業成樓市火車頭過去並不常見，業界猜度入市動力何時見底。開元信託行政總裁張一鳴指出，樓價較1997年仍高出約五成，目前雖有一定入市需求，但置業絕對值並不便宜，原因之一是政府2012年推出白居二（白表免補地價購買二手居屋），間接挾高樓價，故港樓未來會面對較長調整，屬陰乾式下跌；此外有代理認為發展商全力維護新盤「面價」，只在折扣和按揭下工夫，加深二手單位及業主的劣勢，將導致二手樓市成交持續收縮的悶局。
新盤超高一按 金管局關注
發展商推出超高成數按揭吸客，已惹來財金當局關注。金管局副總裁阮國恒日前在《匯思》發表文章，指個別發展商在過去一年的按揭貸款，正以倍數迅速增長，雖然金管局並不監管發展商，但由於銀行向部分發展商提供融資，發展商又向置業者提供貸款，間接是增加銀行體系潛在信貸風險，因此有必要關注事態發展，並可能會與銀行溝通，研究有否需要推出措施加強有關的風險管理。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳也提醒，雖然買家毋須入息審查，便可憑手上物業和新購單位，獲發展商系內財務公司，承做新購單位樓價120%貸款，為期3年，期內息口為P減2.85厘（P為5厘），但如果3年後樓價下跌，物業估價受拖累，到時買家若要轉至息率較低的一般銀行「上會」，便必須有足夠資金補差價，否則就要負擔較貴息的按揭，甚至有首期有被沒收的風險。
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