下半年新盤出籠 屯門啟德港島東供應多
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GS(14)@2016-07-05 02:38:272016-06-25 iM
樓市持續轉弱，今年上旬的一、二手住宅成交，無論價量均創新低，近日歐洲「黑天鵝」因素乍現，發展商銷售部署趨審慎，目前僅新地（00016）元朗PARK YOHO Venezia獨撑一手市場，但準買家無需心急，展望下半年共9,600伙新盤陸續應市，啟德、港島東和屯門區皆屬供應重鎮，將以中國海外（00688）「港人港地」啟德一號及南豐上車盤豐連打頭陣，前北角邨海景項目亦矚目，惟整體劈價戰機會不大，料折讓僅5%至10%；業界指入市需求持續至明年中，如供應湧現不絕，勢必拖長整體樓市跌浪。
踏入年中，樓市喜憂參半，因為美國聯儲局維持利率不變，英國脫歐公投帶來的風險卻影響環球市場，資金避險情緒升溫，促使本港逾億豪宅交投轉快，不過樓市核心的中小型樓和一手盤，觀望氣氛依然濃厚。事實上2016年迄今，二手市況打擊不淺。土地註冊處數據顯示，上半年二手買賣僅得15,500宗，創1996年有紀錄以來新低，涉及金額840億元；同期新盤承接5,400宗，回落至3年低位，涉資670億元按年減21%，較二手成交金額跌幅44%優勝。值得一提，一手佔住宅成交金額比例，最新進一步擴大至44%，打破近13年來新高。
新盤動工落成量齊升
一手市場驟變樓市火車頭，與樓盤供應充裕有關。屋宇署日前公布4月份共7個新住宅項目動工，累計今年首4個月，總共多達9,012伙動工，較去年同期上升22.2%，突破2002年起14年來新高；落成量同步轉快，年初迄今共有2,333個單位完工，按年上升兩成，反映政府2012年起加快賣地的成效，一幅幅「熟地」（已批出但未動工）相繼開展上蓋建築工程，進而申請售樓紙（預售樓花同意書），為樓盤推出做準備。
截止本月初，累積待批預售的新盤數目，按月升12.3%至14,526伙，創2013年5月起的3年高峰，顯示短期內可供發售的住宅有增無減，運輸及房屋局早前提高未來3至4年潛在一手供應至9.2萬伙，正是因此緣故。然而，發展商為提早鎖定利潤，30個月以上的長樓花期項目也愈來愈多，買家即使購入，亦不能於1至2年內滿足住屋需求，並要承受樓價波動的風險。地產代理港置行政總裁李志成預計，今年下旬新盤仍是源源不絕，最多供應超過2.2萬伙，搶去二手客源，加上經濟情況持續放緩，整體樓價到年底再向下調5%。
發展商近期銷售部署，也顯得小心翼翼。參考一手住宅銷售監管局資料，各大財團今年上半年只出售約17個新盤（不計煞停開售的君柏），較往年同期26個減少，當中僅海天晉、囍逸等少數已售罄，其餘則忙於為貨尾單位去庫存，令近月一手市場相對缺乏焦點，但進入下半年後，各財團為追趕年初設定的賣樓目標，定會密鑼緊鼓採取更積極的推售策略。
據本刊統計，撇除小型村屋及未成熟項目，今年下半年可登場新盤單位逾9,600個，在新啟德發展區、將軍澳及港島東區，各有1,900伙左右單位，屯門區由四個小型盤對壘，亦產生1,300伙供應。若論率先應市的逾千伙大盤，首推中海發展的啟德一號，項目由兩幅地皮合併，涉及1,169個單位，包括13幢僅5層住宅，以及4幢32至33層的高座大樓，戶型開放式至四房不等，實用面積300至1,000平方呎，預計關鍵日期為明年8月底，樓花期13個月。
啟德一號預設「港人港地」條例，只准一手售予香港永久居民，未來30年內轉售，買家亦需是永久居民；相反同區建灝旗下沐寧街1號項目，由於政府賣地時已放棄有關政策，故不受限制，項目822伙，集中一房及兩房細戶，料今年底推出。上述兩盤不少單位都可望海，惟附近多幅土地仍在發展，未來景觀或有變化，例如鄰近嘉華（00173）啟德1I區2號地盤，平均單位面積645平方呎，相信明年初便可推出。
新界西北成新盤戰場
新界西北亦是新盤戰場，包括擁有鐵路優勢的兩個荃灣西項目，尤其今年賣樓目標3,500伙、套現300億元的長實地產（01113）現時銷情稍落後，能否扳回一城，就要視乎其「重頭戲」荃灣西5區灣畔1期項目表現，該盤970伙，賣點是比鄰荃灣西站及享藍巴勒海峽景色，預計今年底推出。鄰近新世界（00017）夥拍中資萬科集團的柏傲灣，位置更近港鐵出口，主打間隔一至三房，共983伙，或搶在第三季先推出，惟缺點在於關鍵日期長至2019年6月30日，即樓花期達36個。
在屯門區，多個上車盤定位的項目中，料以良德街及震寰路交界的豐連最快開賣，雙座式住宅共370伙，主打一房及兩房單位，佔整體70%，南豐指銷售準備已就緒，隨時獲批售樓紙，即可推出巿場。同區已經開始軟銷，還有新地珀御及會德豐（00020）掃管笏路項目，另外位於湖安街的香港興業（00480）雙寓屬單幢盤，間隔是同區對手之中最小，佔項目4成的開放式面積270平方呎起，一房戶則約380平方呎，項目銀碼門檻較低，適合初次置業人士。
近年當局加強賣地，不少地區供應激增，故發展商除外圍因素，更希望避免像今年初，新地何文田天鑄二期、會德豐ONE HOMANTIN及嘉里建設（00683）皓畋，三個大盤開售「撞車」的局面，既爭奪同一批客源影響銷情、造價，甚至波及同區二手市場也蝕讓連連。
例如將軍澳南區，近年批出多達12幅地皮相繼落成，目前僅餘三盤未售，當中麗展（00488）及前新地主席郭炳湘合作的唐賢街29號項目，下半年會與華懋集團的海翩匯交鋒，麗展已表明最快第三季賣樓花，主攻一至兩房單位。該區積累供應嚴重，會德豐今年5月推SAVANNAH，每平方呎定價1.17萬元低絕將軍澳南，較周邊二手折讓10%至15%，叫價重返2014年水平，不過麗展2012年底買入地皮時，樓面地價4,929元，亦屬同區地皮「摸頂價」，故未來賣樓折讓幅度有限。
突破「十成」按揭關卡
事實上，參考發展商近期賣樓手法，寧願以層出不窮的按揭優惠吸客代替為樓盤直接減價，可見未來一段時間，新盤市場釀成折讓兩成或以上劈價潮的機會不高。最明顯，是將於本周六（25日）開售的新地PARK YOHO Venezia（峻巒1B期），儘管元朗區近年供應泛濫，近大半年樓價又回調一成多，但新地為首批100伙定下折實平均呎價10,238元，對比去年11月份峻巒1A期均價10,851元，減幅僅5.6%。相對地，該盤以大單位居多（45%為三房戶），發展商就為換樓客提供120%超高一按，「按凸」樓價予買家，成功掀起話題。
發展商選擇不劈價，改為準買家增加樓揭槓桿，原因是其手上仍持不少樓盤，像新地第四季仍有前北角邨的「地王」項目海璇推出，合共700伙，多屬三、四房大單位，前臨無遮擋的東廊海景，因此假如現時劈價太急，只會牽一髮動全身，連累到此後的賣樓部署。今次新地打響120%超高一按，已經超越過去樓市低潮時，南豐、恒地（00012）首創的10成按揭「零首期」買樓，並引來仿傚。尚有數百伙餘貨的長實元朗世宙，日前推出「成交金額123%第一按揭」，同樣容許手持物業抵押，最高貸款額是樓價123%，比對手高出3%。
新盤拋離二手物業成樓市火車頭過去並不常見，業界猜度入市動力何時見底。開元信託行政總裁張一鳴指出，樓價較1997年仍高出約五成，目前雖有一定入市需求，但置業絕對值並不便宜，原因之一是政府2012年推出白居二（白表免補地價購買二手居屋），間接挾高樓價，故港樓未來會面對較長調整，屬陰乾式下跌；此外有代理認為發展商全力維護新盤「面價」，只在折扣和按揭下工夫，加深二手單位及業主的劣勢，將導致二手樓市成交持續收縮的悶局。
新盤超高一按 金管局關注
發展商推出超高成數按揭吸客，已惹來財金當局關注。金管局副總裁阮國恒日前在《匯思》發表文章，指個別發展商在過去一年的按揭貸款，正以倍數迅速增長，雖然金管局並不監管發展商，但由於銀行向部分發展商提供融資，發展商又向置業者提供貸款，間接是增加銀行體系潛在信貸風險，因此有必要關注事態發展，並可能會與銀行溝通，研究有否需要推出措施加強有關的風險管理。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳也提醒，雖然買家毋須入息審查，便可憑手上物業和新購單位，獲發展商系內財務公司，承做新購單位樓價120%貸款，為期3年，期內息口為P減2.85厘（P為5厘），但如果3年後樓價下跌，物業估價受拖累，到時買家若要轉至息率較低的一般銀行「上會」，便必須有足夠資金補差價，否則就要負擔較貴息的按揭，甚至有首期有被沒收的風險。