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【人物】一線CEO孫堅：經濟型酒店轉中高端有優勢

不懂醫學的零售管理者不是好的酒店CEO?

這句話聽起來似乎毫無邏輯，但卻是孫堅的真實寫照——1964年生於上海的孫堅畢業於上海醫科大學，之後卻並未從事醫療工作，而是赴澳大利亞學習市場營銷，進入了零售行業。

回國後的孫堅先後在泰國正大集團旗下的易初蓮花超市有限公司擔任市場部總經理和英國翠豐集團旗下的百安居(中國)任市場副總裁、營運副總裁兼華東地區總裁。

但沒多久後，孫堅又轉行了，以零酒店經驗的身份加入當時的如家，出任CEO，在具有強勢投資者背景、競爭極度激烈的經濟型酒店業紮了根，一幹就是11年。

總是笑瞇瞇的孫堅，公司內幾乎從來沒有人見過他發火，但就是這樣一個看似溫潤如玉的上海男人，卻將如家門店從最初接手時的20多家發展到了現在的3000多家，其間還完成了多筆收購和資本整合，遭遇過諸如和頤酒店事件、加盟商糾紛等痛苦和質疑。

近期，如家完成私有化，合並入首旅酒店，原本被業界以為會被“邊緣化”的孫堅卻一躍成為了首旅酒店總經理、如家酒店集團董事長兼CEO，面對市場走低、上市公司整合等一系列挑戰，孫堅或許不是一個典型的創業者，但卻是一個典型的服務型職業經理人。

外冷內熱

11年前，孫堅履新如家CEO，作為一個酒店業新人，當時的孫堅對《第一財經日報》記者坦言自己並沒有酒店經驗。可能因為留學海外的關系，孫堅大部分時候習慣說普通話夾雜一點英語單詞，一旦交談時間久了，如果遇到對方也是上海人，就會切換到上海話頻道。

當時孫堅給人的感覺是典型的“謙謙君子，溫潤如玉”，有良好的教育背景，有禮貌、謙遜、能言善道但卻懂得把握分寸。10多年過去，如今再次接受《第一財經日報》記者獨家專訪的孫堅，首次袒露了自己10多年的酒店業心路歷程，時光並沒有在他臉上留下太多歲月的痕跡，容貌和身材也沒有太大變化，給人的感覺依舊溫和。“這麽多年來，我有控制體重，上下變化不會超過4斤!”孫堅說。

大多數接觸過孫堅的人，無論是酒店業界、投資者、加盟商、媒體人等給予他的評價都和上述描述基本一致，而在業界，人們還給了孫堅一個稱號——“微笑CEO”，因為無論何時何地，大家看到的孫堅總是面帶微笑。

對於這種“自帶笑容”的模式，可以理解為其處事從容而淡定的一種風格。這種風格不僅體現在工作態度上，也貫穿在孫堅的生活習慣里。與很多企業領導者咖啡不離手不同的是，孫堅平時很少喝咖啡或茶等飲料，最愛喝白水。

如此寡淡的風格，加上時刻掛在臉上的微笑，很難想象孫堅生氣發火時會是什麽樣子。“孫總幾乎從來都不發火的!”這是《第一財經日報》記者在采訪如家員工時聽到最多的評價之一。

與那些極富激情和個性化的酒店管理者相比，孫堅數十年如一日地淡定著——無論是在經濟型酒店行業的快速發展期還是如今進入增速放緩的瓶頸期。但看似沒什麽情緒波動的孫堅，內心卻有著極易被觸動的感性一面。

《第一財經日報》記者曾經在參與如家員工大會時看到，孫堅談及一線員工默默付出才有了如家的成就時，在舞臺上一度哽咽落淚。這並非偶然事件，不少接觸過孫堅的人士透露，談到一些令人感觸的話題，尤其是員工或企業治理問題時，孫堅總是特別容易動情。

能叫出百家店長名字

創業難，守業或許更不易。

相比創辦了攜程、如家和華住，富有創造力和個性的季琦，孫堅的性格顯得四平八穩，更加細致且具有平衡感。

在數年前，如家還只有100多家門店的時候，孫堅幾乎可以叫得出每一家門店店長的名字。根據如家一些老員工回憶，當時的企業內部會議上，孫堅逐個和參會的店長交流，並且準確地叫出每一個店長的姓名、其所在門店的名字甚至是具體的地理位置以及該店的經營狀況等。

“如家如今共有3000多家門店了，現在我已經難以記住每一家門店店長的信息了，但是當年真的是記得住那100多個店長的名字。”孫堅向《第一財經日報》記者回憶道。

不僅如此，愛巡店的孫堅還很喜歡和一線員工聊天，比如和打掃衛生的阿姨聊聊工作和生活，有時候他也可以說得出部分一線員工的個人信息。

“這些細節都說明了孫堅是一個非常細致的人。這個特質在其長達11年對如家的守業過程中非常重要。創業者是開創了一個新商業模式，可是如何去守業則需要更加細致化的管理以及獲得更多員工的信任。孫堅的性格和經營風格就很好地構建了如家在過去10多年中細分化標準管理的體系，這對於如家的擴張和穩固都有重要作用。”華美首席知識專家趙煥焱分析。

守業的過程並不一帆風順。

隨著經濟型酒店行業快速發展，很快迎來了並購潮，數年前，如家陸續收購七鬥星和莫泰。然而吞下過多的經濟型酒店同業者可能會引起“消化不良”——除了在財務上，如家一度受到收購項目的拖累之外，被並購的酒店項目所引發的糾紛接踵而來。

2011年，如家正式接管莫泰。據悉，當時為了安撫莫泰員工的情緒，細致的孫堅在每個酒店內辟出了幾個房間改做員工宿舍，對於員工的餐飲也進行了改善，還成立了員工之家。可惜好景不長，由於莫泰要開始執行如家的統一化“新標準”，莫泰內部出現矛盾——莫泰單個酒店的客房量有200~400間，而如家單個酒店的客房量則在100多間，即莫泰的單體酒店客房量明顯大於如家，很多在如家可執行的標準，在莫泰卻因房量太大而難以運轉。

有業內消息稱，其實收購那麽多業績原本並不如自己的酒店項目，並不一定是孫堅的本意，但畢竟企業的背後有強勢投資者，有很多資本動作都是從投資人角度考慮，作為職業經理人的孫堅可以做的最為實際的事情就是處理好收購之後的整合工作。

此時，“平衡術”成為了孫堅必須運用的法則。

如家當時對莫泰進行了管理層、區域經理和店長三個層面的人事整合，並在一定程度上穩住加盟商。由於如家和莫泰彼時的加盟政策不同，為了平衡發展並保住莫泰的加盟店，孫堅采取了靈活政策——對於莫泰的加盟商，如家維持原本的加盟政策不變，而那些令莫泰一時無法接受的新標準執行情況以及2011年經營利潤並沒有被計入相關各店長當年的績效考核中。隨後，孫堅再進行了上億元投入來逐步升級莫泰門店，讓莫泰慢慢融入如家體系。

“必須要以孫堅這樣平穩過渡的方式才能做好整合，雖然其中難免也有員工流失，總也有人會不滿意，但這或許已經是最大限度地減少矛盾了。這對孫堅而言可能是痛苦的，因為投資方的一些資本決定必須由他這個職業經理人來平衡後續複雜的局面和工作。不過，這也正是孫堅存在的價值。”勁旅咨詢首席分析師魏長仁認為。

乒乓球中的管理術

在如家，有一個與眾不同的活動——家運會，即如家員工的運動會，至今已舉辦了8年，設競技類、趣味類、益智類、電子競技類共四大類30多個比賽項目。平時溫文爾雅的孫堅在這個時候會顯現出“狂野”的一面——他會參加足球、籃球、棋牌等多個項目，而其最擅長的則是乒乓球。

“悄悄告訴你，我有一個願望，就是等我退休以後，可以做業余乒乓球手，參加全國比賽!”孫堅略顯興奮地告訴記者。

數年前，在正和島全國乒乓球爭霸賽上，孫堅和世界冠軍王楠交手，正和島是由6000多名企業家參與的網絡社交平臺包括柳傳誌等一批商界領袖，孫堅當時與王楠打了一場比賽，勝敗結果當然毫無懸念——孫堅不可能贏過王楠。

“我跟王楠打了一次球，受了‘刺激’，才知道自己原來還沒入門呢，所以我想開始正規訓練了。”孫堅說。

之後，孫堅開始找專業教練學習乒乓球，在練習過程中，孫堅時常受傷，他的手肘已經打過三針封閉。

“乒乓球看似是誰都可以進行的運動，但其實要打得好非常難。我一開始以為要用手臂打，後來教練說要用手腕，可是當我剛剛會一點手腕技巧時，教練又說高手過招的差別在於握拍的手指，於是我又開始練習手指。結果教練又說得靠腰力和腳步移動等，我又開始練習腰部和腳步移動。最後教練說，其實打好乒乓球要靠全身的配合。”孫堅告訴《第一財經日報》記者，在練習乒乓球運動的過程中，他發現這和企業管理一樣，並不是僅僅靠一個部門，而是需要系統化地整體協同，並且要有反複操作練習的標準化的流程。

為了更有效地控制分店，孫堅對如家采取管理層、員工、客戶三個層面的標準化管理，在如家，這樣的中央控制平臺包括4項內容——中央管理平臺、中央采購平臺、中央財務平臺以及中央信息平臺。在店長層面，孫堅推行KPI管理，通過銷售、客源、成本等四個方面考核店長的工作。據悉，店長每天要找2個顧客填意見表，查2間房，每周或者每10天要開一次員工會，調查員工滿意度，同時要關註基礎設施、關註成本、關註人才的培養以及研究客源結構。

不少認識孫堅的人喜歡將其比作“大象”型管理者——溫和的有能力者，但孫堅卻喜歡稱自己為“獅子+蜜蜂”型的管理者——勤勞而有能力者。

“其實是人都會有生氣的時候，人也都需要發泄，可能我在打乒乓球時發泄了。我個人還是覺得我更像獅子型管理者。”孫堅說。

看過孫堅打乒乓球的人都覺得，他打球時有一股狠勁，和平時溫和的孫堅很不一樣。

“獅子”孫堅先後提出漣漪組織、服務業S型血等管理理論，對如家實行標準化、品牌化、連鎖化和系統化，經過11年的發展，如家的酒店數量從孫堅當初剛接手時的20多家擴張到了如今的3000多家。

孫堅和王楠

發力中高端業務

孫堅的策略讓如家一躍成為本土經濟型酒店“老大”，然而，樹大招風，風波接踵而至。

今年4月初，“和頤酒店女生遇襲”事件引發各界關註，相關的帖子和話題討論在朋友圈被瘋轉，點擊率數以億計。彼時，如家的危機公關被業界和消費者集體吐槽——反應速度慢、措辭不當、工作人員言論過激等。

而在“和頤酒店女生遇襲”事件發生時，正是如家從美股退市，私有化合並入首旅酒店的關鍵時刻，孫堅此時也面臨人事整合，在上述風波發生時，其對於外界的反應略有些慢而廣受詬病。

記者采訪了解到，當時孫堅的反應在一定程度上很可能要平衡首旅酒店，其很難第一時間給出直面反應。

“我並不避諱去談和頤酒店事件，現在回過頭去看，我覺得這個事情確實處理得不夠好。還有很多需要改進的地方。”孫堅坦言。

如果說“和頤酒店女生遇襲”事件是突發風波，那麽經濟型酒店經過10多年發展，行業陷入高成本、收益和入住率雙雙下滑的窘境則是孫堅需要面對的“持久戰”。

根據公開數據，從2005年到2014年期間，國內經濟型酒店總數從522家快速增加至16375家，而如家、華住和錦江之星三家酒店集團旗下酒店數量超過7000家。

如家官方披露的財務數據顯示，2015年，如家酒店集團營業凈收入為62.76億元，同比微漲0.07%，幾乎停滯不前。營業利潤及凈利潤亦均同比大幅下滑，2015年其年度酒店入住率亦下降至83.2%。其中2015年四季度營業收入同比上升2.57%，但凈利潤卻虧損1310萬元。

“競爭如此激烈，整體酒店市場都在比價，這使得經濟型酒店的客房價格上不去，但是如今的物業租金、人工成本都在上漲，所以我們看到經濟型酒店的投資回報期越來越長，以前可能是3～5年，現在可能要5年以上。因此我們在與首旅酒店合並整合後，會更加註重中高端酒店品牌的開發和拓展。因為中端酒店的客房價格較高，且投資回報期相對較短，一般可以控制在5年內。”孫堅透露，未來其要做的是開放式的顧客生態圈，這可以借力具有景區、酒店和旅遊投資產業鏈的首旅系來完成。

但在不少業界人士看來，做慣了成本控制的經濟型酒店要提升到中高端酒店，會存在很多問題，比如模式的不同、新品牌如何被認可等。

“我認為如果從高端酒店走到經濟型酒店會很難，因為高端酒店的財務模式是奢侈慣了的，很難擺脫，這樣就難賺錢。反過來，從經濟型酒店走向中高端酒店，則成本控制比較有優勢。當然，挑戰肯定存在，我們在做中高端酒店方面，的確在服務等方面還是有缺失的。所以，未來我們和首旅酒店就需要多分享學習，首旅酒店可能缺乏市場化、營銷化的東西，如家和首旅酒店在未來得互相學習，協同發展。”孫堅如是說。

攝影記者/吳軍

統計局：10月份一線和部分熱點二線城市房地產市場明顯降溫

國家統計局今日發布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據。

數據顯示，9月新建商品房房價環比上漲城市63個，8月為64個。

9月新建商品房房價環比漲幅最大的無錫，漲幅8.2%，其次為鄭州7.6%，杭州5.5%、福州5.1%，濟南5.2%。

10月上半月，新建商品房房價北京漲幅1.2%，環比9月下降3.7個百分點。上海0.7%，環比下降2.5個百分點。鄭州4.3%，環比回落3.3個百分點。無錫4.4%，環比9月回落3.8個百分點。

對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉進行了解讀。

一、一線和部分熱點二線城市有針對性地實施調控政策，10月份房地產市場明顯降溫

為快速反映近期房地產市場的變化，國家統計局在做好9月份70個大中城市房價統計的同時，對其中15個一線和部分熱點二線城市10月上半月的房地產市場情況進行了統計。

結果顯示，一線和部分熱點二線城市因地制宜、因城施策實施有針對性的調控政策後，房地產市場出現積極變化。從房價環比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。

與9月比，一線和部分熱點二線城市10月上半月新建商品住宅價格環比指數均有所降低。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環比出現下降，降幅分別為0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。

從新建商品住宅網簽成交量看，一線和部分熱點二線城市中，多數城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環比下降80%-60%的城市有4個，下降60%-40%的城市有3個，下降40%-20%的城市有3個。

二、9月份70個大中城市房價分化明顯

9月份，70個大中城市中，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。

從環比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個;其余城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市有6個，持平的城市有1個，漲幅在2%及以內的城市有40個。

從同比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個;其余城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有6個，漲幅在10%以內的城市有42個。

附：數據圖表

熱點城市密集出臺三年住宅供地計劃 四大一線城市暫無

按照“國土資源部要求”，一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。

國土部調控和監測司近日也表示，要堅持“因城施策，分類調控”，積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控，督促和指導各地充分尊重市場運行規律，適時采取宏觀調控，通過密切跟蹤市場動向，及時分析研判;合理編制和公布供地計劃，穩定市場預期。

多地制定未來三年供地計劃

11月1日，合肥市國土資源局發布消息稱，按照國土部要求，該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃，三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定，實行動態管理。

天津市國土局近日對外發布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計1650公頃。

該局稱，這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日，濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告，2017-2019年，濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底，武漢市國土局也在官網發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日，鄭州市國土局發布消息稱，2017年計劃供應住宅用地840公頃，2018年計劃供應780公頃，2019年計劃供應780公頃，三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制，為住宅用地市場供應提供充足土地。

據記者查詢，截至目前，京滬廣深四個一線城市尚未對外發布過類似供地計劃。

今年以來，一些熱點城市土地供應不足，而房企資金寬裕，高價爭搶土地的場面層出不窮。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，今年第三季度，全國主要監測城市中，住宅地價上漲城市個數環比達到九成，同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

趙松表示，下一步，在把握去庫存主基調的思路上，因城施策或將成為常態。既要推進庫存壓力較大城市土地供應計劃的調整,以利於達到庫存消化的合理周期，也要落實好熱點城市三年滾動房地產用地計劃的公布和房屋有效供應的形成，穩定市場預期。

今年房地供應或創六年來新低

業界一直將土地比喻為房地產的“面粉”，面粉供應的多寡將影響到未來房源的供應，進而影響市場對房價的預期。

而最近三年的房地產用地供應一直處於下降通道中。

數據顯示，今年1-9月，全國房地產用地供應7.10萬公頃，同比減少7.8%。分地類看，住宅用地供應4.79萬公頃，同比減少8.4%;商服用地供應2.32萬公頃，同比減少6.6%。

國土部調控和監測司人士表示，從結構來看，住宅用地占房地產用地比例呈現趨穩態勢，最近5年我國住房用地占房地產用地比例一直穩定在66%-68%之間，反映我國房地產用地比例正在由市場化配置趨於合理。

從目前的現狀來看，2016年的房地產用地供應量可能將連續第三年下跌，甚至有可能創下2010年以來的新低。考慮到房地產開發的周期性，2016年的房地產用地供應量的下降將影響到明後年的新增房源供應。

下面為近年來全國房地產用地供應情況：

2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃。

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃。

2013年全國房地產用地供應20.32萬公頃。

2012年全國房地產用地供應16.56萬公頃。

2011年全國房地產用地供應為16.91萬公頃。

2010年全國房地產用地供應15.42萬公頃。

2009年全國房地產用地供應 10.91萬公頃。

今年9月底至10月初，一些熱點城市紛紛出臺樓市調控措施，其中重要一項就是要增加土地供應。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助於穩定公眾的預期。

陳力：一線不會永遠一線

電視媒體生存的困境肯定是存在的。今年大的經濟環境不好，導致廣告投放減少；其次新媒體競爭，分流了廣告客戶；第三是行業內本身存在的馬太效應，衛視數量太多，大部分的爆點內容只能在一線衛視產生。

但一線並不會永遠保持一線，市場是在變化的。

四川衛視的《咱們穿越吧》今年是第二季，對二線衛視來說是一個奇跡。應該說這已經是一個現象級節目了，收視率基本進入了一線陣容，在網絡各個平臺上表現都很好，尤其是在大量年輕人聚集的B站，有很多“穿粉”。

“穿越吧”投資1.59億，推廣宣傳的預算占了2000萬，我們在全媒體進行宣傳，起到了很好的效果。最終第二季收官時，投資各方都有15%的利潤。

到回頭來總結“穿越”的成功，我覺得首先勝在深加工。傳統媒體數量太多，在眾多平臺里，首先要體現內容的品牌效應和感染力，也就是突破同質化。比如一個藥品企業，針對感冒的藥，有的是顆粒的，有的是針對呼吸道的，針對炎癥的……這就是差異化。只有當差異化產生後，受眾才會在眾多同質化的節目里看到與眾不同。

現在大部分綜藝娛樂節目，都是遊戲啊、明星啊、現代啊、都市啊，我們聚焦“穿越”，回到博大浩瀚的中華文明的過去，體驗那個時代人的理念、生活、生存方式。現在的人對過去的文化、文明會有了解的需求，這是我的生產主導性產品上，一個很明確的理念。

手段上，我們也有同質化的元素，比如明星。但是我們起用的明星是很考究的，使用的是喜劇明星，讓他們帶領觀眾回到那段時間，會給人帶來輕松、幽默、詼諧的元素，使可能枯燥的歷史話題讓人輕易去接受。

我們在精加工階段，使用電影化的手段，大片的布局，讓這個產品更有自己獨特的個性，展現出來的是大片的輝煌、嚴謹的質感。

把內容變成產品，針對性地切中用戶需求，讓產品產生品牌效應，產品本身和所屬平臺也會隨之品牌化。

其實無論是叫傳統媒體還是新媒體，不管是多媒體還是融媒體，中心詞都是媒體。既然是媒體，那麽過去叫觀眾，現在叫用戶、粉絲，道理都是一樣的：用戶在哪里，你的機會就在哪里。

現在媒體多樣化，渠道和終端多樣化，內容的生產方式也要發生變化。無論是生產短平快的新聞、信息，還是綜藝，生產過程中，已經發生了根本性變化，只有你的內容不斷形成聚合，讓你的用戶、受眾產生了依賴，才有可能形成品牌。

一線城市“娶老婆”成本大降！剛需房即將被消滅？

每經地產評論員 楊羚強

網上有一個段子說，各個城市男青年娶妻成本，最貴的是深圳——不吃不喝30年+傾家蕩產，可以娶到中上條件的老婆。北京、上海也至少要不吃不喝28年以上。即使是房價最便宜的廣州，也要不吃不喝16.5年，外加傾家蕩產，才能娶到各方面都更好的妻子。

據說，推高娶妻成本的因素之一，就是“房價的丈母娘理論”，要娶妻，先要過丈母娘的財產考察關。其實，從丈母娘的角度，要求女婿買房，沒有什麽不對。畢竟辛苦養育女兒幾十年，希望看到她幸福，而不是吃苦。

所以當任誌強說“為什麽非要買房，可以租房”時，他成了網民抨擊的對象。在丈母娘眼里，租房的結果是女兒居無定所，隨時可能被房東趕出去，跟著老公顛沛流離。

所以，結婚買房，往往被界定為“剛需”，婚房是一種不能不買的商品。

好在今年以來國家的一系列政策，讓“剛需”買房的壓力驟減。

剛需不再“必須買房”

11月28日上海發布的《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，就要求培育和發展住房租賃市場，鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規範住房租賃行為，穩定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益。

這絕不只是一紙文件，上海早從土地政策上，就開始鼓勵租賃了。

今年5月，上海周浦一幅住宅用地出讓，規定了開發商必須自持項目15%住宅物業70年，只能租賃，不能銷售。自此後，上海所有出讓的住宅開發用地，都會有開發商自持面積的比例要求。

上海對開發商自持住宅比例的土地出讓要求，很快被全國的其他城市效仿。

11月25日，北京市住建委發布《關於本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》(征求意見稿)，提出通過“限房價、競地價”的交易方式取得土地使用權的項目，房地產開發企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，其持有年限擬與土地出讓年限一致。

通知提出，企業出租自持商品住房前，應對房屋進行全裝修，確保滿足居住條件，且在應實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定。為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租也將納入北京市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。

此前，北京市規劃國土委發布了位於海澱、大興的4宗地塊的出讓補充公告，提出將試點采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。11月17日，4宗地塊全部完成現場競價，均為房地產開發企業100%自持。

業內專家分析認為，租賃房源將滿足以自住為目的的剛性需求，而且海澱北部地區是中關村科技園重要的產業功能區，租賃房源供應更能滿足年青群體的住房需求，增強城市活力。

“窮人”活得不累，才是好城市

一位地產圈的富二代認為，政府大規模發展租賃市場，是希望讓更多年輕人可以不用買房，這能讓他們的資金投到股市或者其他金融類產品中，或者更多地去消費，盤活實體經濟。下一步可能出臺的房產稅，也是想讓更多人放棄買房。

實際上，邦爺覺得，加大土地自持比例、鼓勵租賃，還有一個目的是防範金融危機。

最近上海印發了《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》要求，嚴格執行住建部還款能力的計算比例，從50%調減為每月還本額占工資基數不超過40%。

這其實就是一個信號，要把償債能力差的低收入人群，從購房市場趕出去。

眾所周知，2008年全球金融危機的爆發，最初就是因為美國的次貸危機。而引發次貸危機的“蝴蝶翅膀”，就是華爾街部分金融機構把大量的借款借給了沒有足夠還款能力的窮人。

但如果粗暴地把低收入人群擋在購房市場之外，他們無法滿足基本的居住需求，不僅違背國家“讓更多流動人口安居大城市”的意願，也將削弱城市中長期的競爭力和生活質量。

東方衛視的主持人駱新曾說，一個富人周圍要有八個窮人，才會感覺幸福。因為，富是相對窮而言的。如果他周圍沒有窮人，只有富人，甚至有很多人比他更富。那麽，他的富就完全沒有意義。沒有人為他燒飯，沒有人幫他打掃房間，也沒有人替他開車，他要自力更生做所有的事，那麽他的生活狀態其實和窮人是沒有區別的。

同樣的道理，如果一個城市沒有相對低收入者，只有中產階層和富人。那麽，市民的生活不一定會幸福。

想想這樣的場景，當一碗普通的面要50元甚至100元才能吃到；理一次發，要100-200元；送一次快遞要60元…這樣的高消費城市，誰的生活壓力會不大？

對實體經濟來說，一個城市如果沒有低收入者，那麽對這個城市的產業沒有未來。複旦大學的孫立堅教授說過，全世界的制造業，無論低端還是高端，最後一定是拼成本，誰成本便宜，誰就有競爭優勢。

換句話說，如果人們為了買房，都要求制造企業給予高工資，那麽大多數制造企業只能遷廠，或者宣告破產。

如何讓相對低收入者願意留下來？發展房屋租賃市場，提供一個穩定並且能夠長期租賃的居所，是非常有效的辦法，而這才是住房租賃市場可能替代剛需房銷售市場的根本原因。

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從“滿城挖”到“滿城發” ：武漢距離一線城市不遠了

“武漢，每天不一樣”，大武漢為了“複興”真的很拼。

曾主政武漢9年之久的阮成發，12月13日正式被任命為雲南省代省長。此前一天，阮成發已經以雲南省委副書記、省政府黨組書記的身份，在昆明會見騰訊公司馬化騰一行。

第一財經記者註意到，在阮成發提出的“武漢，每天不一樣”城市形象口號聲中，武漢不僅國內生產總值(GDP)總量躍居全國城市第八，1060.77萬的常住人口數亦達到“超大城市”的標準;武漢年輕人凈流入全國第二，僅次於深圳。在綜合服務功能、產業集群功能、物流樞紐功能、開放高地功能和人文凝聚功能等方面，武漢正在向一線城市靠攏。

不過，除了武漢，瞄準建設“國家中心城市”的，還有鄭州、長沙、沈陽、南京，一線城市爭奪戰異常激烈。

“滿城挖”與“武漢造”

一位深耕武漢城建領域的知情人士向第一財經記者透露，10多年前，解放大道循禮門要進行地下通道改造，“這麽小的一個工程，硬是扯皮拉筋花了2年多時間”。該人士直言，是阮成發力排眾議推進城建，讓武漢摘掉了“中國最大縣城”的帽子。

阮成發擔任武漢市市長後的第一件事，就是加快推進城建速度。每周六舉行一次城建協調會，雷打不動。但據上述知情人介紹，與其說是協調會，不如說是吵架會。阮成發在會上成了“救火隊長”，差資金的，他親自協調;差力量的，他親自調配;互相扯皮的，他親自拍板。

一時間，全市5000多個在建工地，當地百姓對工地建設引發的交通堵塞、揚塵籠罩怨聲載道，在2014年甚至引來英國廣播公司(BBC)以武漢作為主要對象進行采訪報道，成為中國城建大躍進、負債過高的“負面典型”。

阮成發沒有回避社會和公眾的質疑，“事隔3年、5年或者10年後，當我們回頭看，我們不這樣做，我們會對不住這座城市”，“我會頂著罵名繼續挖下去”，成為他最有名的一句表白。

當2012年底，武漢地鐵2號線通車，從光谷廣場出發，乘坐地鐵不到一個小時便能到達漢口火車站時，人們開始理解阮成發，以及城建的“滿城挖”。

二環線、東風大道、機場第二高速，跨江地鐵，軌道交通連接三大火車站，今年底地鐵直通天河機場……當武漢“三環十三射”形成後，交通巨變帶來的生活便利，使得武漢人對“滿城挖”從罵變成了愛。

改變不僅僅體現在城建方面。近年來，武漢各項指標排名在全國明顯提升：GDP重回前十方陣;垃圾堆上建園博園;從冶煉鋼鐵到生產汽車，再到研制火箭、衛星，“武漢造”經歷了一場鳳凰涅槃;在騰訊《全國城市年輕指數報告》中，武漢年輕人口凈流入全國第二，僅次於深圳。

同時，各項政策利好也密集關註到武漢：長江經濟帶發展規劃、長江中遊城市群規劃、中部唯一服務貿易創新發展試點;入列“國家全面創新改革試驗區”;就在上月底，工信部批複同意武漢成為“中國制造2025”試點示範城市，《中國制造2025》相關政策資源、重大工程和試點示範項目將優先在武漢布局。而《武漢市系統推進全面創新改革試驗方案》今年7月獲國務院批複同意，到9月底，90%的任務已經啟動。

提升城市形象與國際影響力方面，WTA(國際女子網球協會)網球公開賽、華語青年影像論壇、國際時裝周、亞洲男子籃球錦標賽辦到了家門口，中歐班列開到了俄羅斯，武漢馬拉松更是被跑友們評價為“中國的東京馬拉松”。武漢還將繼續策劃打造一批國際化的文化活動品牌，以迅速增強城市的綜合承載力和集聚輻射功能，推進城市實現脫胎換骨。

五城相爭，武漢還缺啥

幾乎在摘掉“中國最大縣城”這頂帽子的同時，武漢在第十二次黨代會上提出，將武漢建設成為立足中部、面向全國、走向世界的國家中心城市。

2013年11月，武漢市發改委發布《2012~2013年武漢國家中心城市建設發展報告》。《報告》提出，武漢市擬分三階段打造國家中心城市。2013年至2020年，打造國家創新中心、國家先進制造業中心、國家商貿物流中心;2021年至2030年，建成國家重要的經濟中心和文化中心;2031年至2049年，將武漢打造成為全球性的創新中心、文化之都和重要的世界性城市，引領長江中遊城市群成為國際化大都市圈。

除了武漢之外，今年9月25日，鄭州市委書記馬懿在鄭州市第十一次黨代會上明確提出，未來五年，鄭州要向國家中心城市邁進。

同一日，長沙市委書記易煉紅在中共長沙市第十三次代表大會上稱，未來五年，長沙將構建國家中心城市新格局;沈陽市市長潘利國表示，沈陽以建設立足東北、服務全國、輻射東北亞的國家中心城市為總體目標。

加上更早時候的南京，目前全國已有5座城市提出要建設國家中心城市。

湖北省社科院長江流域經濟研究所所長彭智敏告訴第一財經記者，五城建設國家中心城市，爭奪除北京、天津、上海、廣州、重慶之外的第六席位，就目前的經濟總量來看，2015年鄭州、長沙的經濟總量分別為7000多億和8000多億元，沈陽也是7000多億，相比武漢萬億級的水平，還有距離。而南京去年實現地區生產總值9720.8億元，今年有望加入“萬億俱樂部”，是武漢最有力的競爭對手。

人口規模上，河南有1億人口，鄭州具有成為超大城市的基礎。武漢以1060.77萬常住人口的數量已經達到“超大城市”的標準。南京常住人口有823萬人，達到特大城市標準。而長沙、鄭州還達不到特大城市標準(主城區人口500萬到1000萬)。

武漢常住人口迅速增長。（單位：萬人）

彭智敏研究認為，長沙、鄭州在區位優勢、發展空間上，距離一線城市還有一定距離;南京連省內的蘇州都敵不過，也很難在競爭中脫穎而出;沈陽的後勁明顯不足，發展潛力亦堪憂，目前尚能與武漢競爭的只有成都和杭州。

“國家中心城市”作為全國城鎮體系金字塔的“塔尖”，除了需要聚集人口外，還需要發展高端產業，並對周圍產生輻射作用也極為重要。

在今年4月的《成渝城市群發展規劃》里，成都首次被定位為“以建設國家中心城市為目標”，可謂是“捷足先登”。

今年10月底，國家發改委副主任胡祖才在武漢調研時表示，贊成並支持武漢建設國家中心城市，無論是從區位優勢還是現有發展基礎，武漢都具備條件;但也要看到，與其他城市群、都市圈相比，武漢周邊的城市比較弱，要下功夫補齊短板，發揮引領作用;要進一步擴大開放，加快速度改革，更大力度創新，提升城市的核心競爭力和影響力。

就在昨日，在北京舉行的“國際一流城市論壇——新一線城市研討會”上，民生證券副總裁、研究院院長管清友表示，綜合考核各項量化指標與節點城市，具備成為一線城市基礎的城市有天津、杭州、成都和武漢。除北上廣深四個現有一線城市外，從趨勢外推預測的2020年GDP規模來看，重慶、蘇州、天津、武漢、杭州、成都、南京、青島8個城市經濟體量較大;從人口指標看，重慶、廣州、武漢、鄭州、長沙、成都、杭州、廈門人口凈流入率較高;從所申請的專利看，蘇州、杭州、成都、寧波、重慶、天津、南京、無錫8個城市創新能力較強;從房地產價格看，廈門、杭州、南京、蘇州、福州、東莞、天津、寧波8個城市較高。

在彭智敏看來，工業時代，南京、武漢、鄭州、沈陽、長沙各顯神通，經濟上都得到較快發展，但中國工業增長速度已經在逐漸下降，而未來工業維持低速增長、長期低於GDP增速也是大概率事件，靠制造業擴張維持經濟高增長的時代可能已經一去不複返。未來要成為一線城市，這些候選城市不僅要工業強大、GDP增長，更重要的是能夠聚集高端人才、資本、技術研發。

劉士余：期貨市場應服務實體經濟 加強市場一線監管

大連商品交易所第六次會員大會12月18日召開，中國證監會主席劉士余、副主席方星海、大連市人民政府市長肖盛峰出席大會。

劉士余在致辭中強調，要認真學習和深刻領會習近平總書記2013年視察大商所時的重要指示和對期貨市場的殷切希望。他說，我國已成為全球第二大經濟體，中國經濟已經高度融入國際市場並正在進行高水平的雙向開放，但期貨市場的體量和質量與我國的實體經濟規模和國際經濟地位並不相稱。為促進發揮市場在資源配置中的決定性作用，建設大宗商品國際定價中心，必須從國家戰略的高度進一步促進期貨市場加快發展。

要堅持期貨市場服務實體經濟的根本宗旨，提升市場運行質量和防範風險的能力，積極穩妥擴大對外開放，統籌好期貨市場改革發展穩定工作。期貨交易所要強化市場的樞紐地位，落實和服務好國家戰略，加強市場一線監管，築牢防範風險的第一道防線，真正成為期貨市場安全運行與健康發展的“中樞神經系統”。期貨經營機構要樹立正確的發展理念，強化合規風控，恪守市場規則與職業底線，積極參與交易所法人治理和市場建設，共同維護市場良好環境。希望大商所和廣大期貨經營機構以此次會員大會的召開為契機，不忘初心、繼續前進，努力開創期貨市場持續健康發展的新局面，為黨的十九大勝利召開做出應有的貢獻。

大連市市長肖盛峰在致辭中表示，大商所的發展對構建我國期貨市場體系、完善社會主義市場經濟體制發揮了重要作用，各位會員通過和大商所的紐帶拉近了大連與全國其他各地的距離，推動了各領域的交流與合作，為大連經濟社會發展做出了巨大貢獻。大連市委市政府將秉承創新開放合作的理念，繼續關註支持大商所的運營和發展，助力大商所建成國際一流的期貨市場，為相關產業和實體經濟發展以及東北地區振興做出新的、更大的貢獻。

大會審議通過了大商所第二屆理事會工作報告、總經理工作報告、第一屆監事會工作報告，審議修訂了《大連商品交易所章程》和《大連商品交易所交易規則》，選舉產生了大商所新一屆理事會和監事會。

證監會副主席方星海在閉幕時講話。大商所162家會員代表，證監會相關部門、派出機構、會管單位負責人，大連市政府以及新聞媒體代表參加了大會。

住建部：一線城市房地產市場明顯降溫

21日據中國經濟網報道，住建部副部長易軍今日向全國人大常委會會議作報告表示，今年10月份、11月份，一線城市和熱點二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落，房價走勢明顯趨穩。

易軍介紹，住建部一手抓熱點城市控房價、防泡沫、防風險;一手抓三四線城市和縣城去庫存，指導和督促庫存較大的200多個三四線城市和230多個縣城落實去庫存政策措施，取得積極成效。據國家統計局數據，今年10月份、11月份，一線城市和熱點二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落，房價走勢明顯趨穩;全國已竣工的商品房待售面積自今年3月份起，連續9個月下降。

在住房保障工作方面，易軍表示，截至11月底，全年開工改造600萬套棚戶區住房的目標任務已完成;全年開工2000公里城市地下綜合管廊的目標任務已完成;截至12月上旬，全國已開工改造農村危房378萬戶，超額完成年度目標任務。

此外，易軍還在報告中透露，工程建設領域保證金清理工作正在有序推進，截至10月底，各地共清理出超額收取、未按時返還以及應取消的保證金超440億元，減輕了企業負擔。

西雅那銀行命懸一線 意大利政府宣布援助銀行業

西雅那銀行將歐洲金融業推向危機的臨爆點。

彭博消息稱，意大利第三大銀行西雅那銀行(Monte dei Paschi di Siena)於北京時間12月23日淩晨發表聲明表示，未能找到錨定投資者，包括證券化在內的50億歐元增資計劃失敗。

隨後，意大利內閣援助銀行業會議於今晨結束，意大利總理真蒂洛尼在會上宣布，意大利政府同意援助銀行業，已經通過援助銀行業的法令，旨在令銀系統更加穩固，援助銀行業的計劃與歐盟的規則一致，政府同時也正在研究援助西雅那銀行的方法。

此前有消息稱如果增資失敗，意大利政府計劃買入西雅那銀行50%-70%的股份，該行將因此陷入該國幾十年來最大規模的銀行國有化。

百年老店命懸一線

經過很長時間的掙紮，這家意大利最古老的銀行再次深陷危機。西雅那銀行建於1472年，是意大利歷史最為悠久的銀行，也是目前意大利第三大銀行。這並不是西雅那銀行第一次瀕臨困境，卻是最為兇險的一次。

西雅那銀行於12月21日在官網宣稱，預計該行當前106億歐元的凈流動性倉位將在四個月後消耗殆盡，而非此前預期的11個月。該消息公布後，意大利西雅那銀行股價盤中暴跌19%至15歐元，刷新1999年掛牌以來最低報價。

據悉，西雅那銀行已經掙紮了很長時間，今年夏天，西雅那銀行在歐洲銀行管理局的壓力測試中失敗後，一直在募集50億歐元，但該計劃最終未贏得投資者的青睞。

同時，原先有可能在計劃中投資10億歐元的卡塔爾主權財富基金，也未承諾買入股份，這意味著西雅那銀行已經錯過了歐洲央行為其設定的募集資金的截止日期，集資計劃徹底失敗。

事實上，一旦西雅那銀行危機爆發，其他意大利銀行都不能獨善其身。今日，西雅那銀行股價勁跌7.5%，而意大利銀行業指數收跌0.1%，盤中一度大跌1.9%。

Aberdeen資管公司投資經理Patrick O’Donnell此前表示，“如果西雅那銀行的救援計劃失敗，那將對其他等待資本重組的銀行是一個巨大的噩耗。如果意大利無法挽救其銀行業，那這就意味著真正的混亂來臨。歐洲又將重新面臨政治、歐洲央行、銀行業盤互交錯的複雜局面。”

政府救助或成唯一出路

據英國《金融時報》此前報道，隨著公投的失敗和倫奇的辭職，意大利的銀行家們其實早已經判定西雅那銀行私營部門救援方案的“死亡”，唯一的希望只能寄托於國家救助。

意大利財長帕多安於今晨援助銀行業會議結束後表示，預計西雅那銀行將尋求援助，意大利政府正在研究支持西雅那銀行的措施，政府通過法令援助銀行業將為西雅那銀行提供穩定，將會有援助西雅那銀行的具體方案，必須得到歐盟批準，將觀察是否有其他銀行需要救助。

意大利議會也於本周三批準了意大利銀行業200億歐元的救助基金，其中部分資金將用於救助西雅那銀行。意大利政府官員日前表示，政府將補足西雅那銀行資本重組中的資金缺口，撥款不設上限。

200億歐元的救助基金或許將能救助幾家最為脆弱的意大利銀行。高盛預計，意大利銀行業將需要380億歐元的資金以達到資本充足。

意大利財長Piercarlo Padoan向國會表示，政府對處於困境中銀行的救助將讓儲戶免於受到大的影響。意大利政府希望讓持有21億歐元西雅那銀行債券的私人投資者承擔損失。

不良資產成核心危機

不僅是西雅那銀行，整個意大利銀行業目前集體深陷危機。而西雅那銀行則暴露了意大利銀行業的核心危機——規模龐大的不良資產。

最近幾年，西雅那銀行接受數輪援助，但境況未獲改善。截至2015年年底，其不良資產高達469億歐元。自2008年金融危機以來，西雅那銀行共融資約150億歐元，但2011年至2014年期間的虧損也達到這一數額。西雅那銀行最後一次融資是在2015年，籌得30億歐元。

意大利最大銀行——意大利裕信銀行(UniCredit)上周二也表示，將進行該國最大的一次售股，借此籌集130億歐元，用於消除177億歐元的不良資產，以便能到2019年時提振獲利並提高派息。

太平洋資產管理公司(Pimco)7月的一份報告顯示，截至6月30日，意大利銀行業不良貸款風險敞口(non-performing exposure)總額達到3610億歐元，而不良貸款總額達2100億歐元。若按3600億歐元來算，不良貸款率約為18%，而若按意大利政府經常引用的2000億歐元計算，其不良貸款率約為11%。

另據歐洲銀行業管理局7月22日發布的數據，截至一季度末，整個歐盟銀行業的加權平均不良貸款率為5.7%，意大利則高達17%，作為歐元區第三大經濟體，意大利高企的不良貸款對整個歐盟構成的威脅要更大。

相關研究表明，意大利原本希望通過經濟發展逐漸吸收掉2008年金融危機以及隨後歐債危機時累積的不良資產，但無奈意大利經濟持續低迷，高福利和勞動生產率低下等問題始終困擾著意大利經濟，不良資產越積越多，直至發展到目前不可收拾的局面。

姚余棟：經濟新動能要靠國家中心城市戰略 至少要有八個一線城市

何處尋找中國經濟新動能？是靠創新，靠世界貿易還是其他方式？

“中國經濟的新動能就是要靠國家中心城市戰略，現在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市還太少，至少要有八個一線城市。這是新動能所在。”1月7日，大成基金首席經濟學家、中國人民銀行金融研究所前所長姚余棟在深圳舉行的華夏新供給經濟學研究院2017年會上做出上述表示。

姚余棟認為，未來最有可能成為新一線城市的是成都和杭州。他表示，具體操作就是先把中心城市做好，同時把中心城市和中小城市，和特色的小鎮基礎設施做好，城市交通做好，給中心城市更大的經濟關系權，就像當年打造深圳特區一樣，中心城市迅速崛起，通過輻射中小城市和小城鎮，才能建成都市圈、經濟圈。

為什麽會有這樣的提議？姚余棟表示，現在城市規劃有“五龍治水”的問題：國家發改委有一個規劃，國土資源部有一個統一指標，住建部有一個城鄉規劃，交通為有交通規劃，環保部還有環保規劃。

他說，習總書記在2013年城鎮工作會議上指出，一定要一張藍圖幹到底。所以2014年國家發改委聯合幾部委，推出多規格試點。試點主要在28個縣級市，也有明顯成效。如果試點集中在縣級，市級再試點五年，等到擴大到中心城市的時候，城鎮化就進入尾聲了，來不及了。

所以，姚余棟建議，在現有28個縣級市的基礎上，升格為國家中心城市，讓多規合一首先在城市里試點。

姚余棟進行了一個測算，如果現在四個一線城市，北上廣深，每個層級8000萬人，第二層級也是8000萬，這樣整個排下來八級城市，就是1020座城鎮，容納6.4億人，占比也不是很高的。所以4個一線城市是不夠的，不能滿足中國城鎮化需求，至少要有70%左右的人口在城市，也是新動能所在。所以，一定是8個一線城市，第一層級容納1.6億人以後，把國家中心城市設定好以後，下面自動生成，這樣整個會有9.6億人在城市，容納70%的人口，確定首位城市以後，就能把城鎮化帶動起來。

“以前忽略了機制，不知道誰帶誰，一定是中心城市帶動中小城市，中小城市帶動小城鎮，不是反之。”姚余棟說，“以前城鎮化的選擇，要麽大城鎮，要麽小城鎮，來回搖擺不定。總不定就把時間耽誤了。”

對於剛剛過去的中央經濟工作會議，姚余棟表示，輪廓已經非常清晰，要綜合利用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。而且把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，形成互通互聯。中心城市、中小城市、小城鎮一定要連成網絡，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，落實人口掛鉤，實施人口流動和分配指標。

“中央工作會議說得非常深遠，改變我們過去長期的格局，長期格局是這邊拼命要地，那邊人口流失，交通也沒有那麽好，所以各個城市都是大而全的。”　姚余棟說。