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一線城市“娶老婆”成本大降！剛需房即將被消滅？

每經地產評論員 楊羚強

網上有一個段子說，各個城市男青年娶妻成本，最貴的是深圳——不吃不喝30年+傾家蕩產，可以娶到中上條件的老婆。北京、上海也至少要不吃不喝28年以上。即使是房價最便宜的廣州，也要不吃不喝16.5年，外加傾家蕩產，才能娶到各方面都更好的妻子。

據說，推高娶妻成本的因素之一，就是“房價的丈母娘理論”，要娶妻，先要過丈母娘的財產考察關。其實，從丈母娘的角度，要求女婿買房，沒有什麽不對。畢竟辛苦養育女兒幾十年，希望看到她幸福，而不是吃苦。

所以當任誌強說“為什麽非要買房，可以租房”時，他成了網民抨擊的對象。在丈母娘眼里，租房的結果是女兒居無定所，隨時可能被房東趕出去，跟著老公顛沛流離。

所以，結婚買房，往往被界定為“剛需”，婚房是一種不能不買的商品。

好在今年以來國家的一系列政策，讓“剛需”買房的壓力驟減。

剛需不再“必須買房”

11月28日上海發布的《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，就要求培育和發展住房租賃市場，鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規範住房租賃行為，穩定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益。

這絕不只是一紙文件，上海早從土地政策上，就開始鼓勵租賃了。

今年5月，上海周浦一幅住宅用地出讓，規定了開發商必須自持項目15%住宅物業70年，只能租賃，不能銷售。自此後，上海所有出讓的住宅開發用地，都會有開發商自持面積的比例要求。

上海對開發商自持住宅比例的土地出讓要求，很快被全國的其他城市效仿。

11月25日，北京市住建委發布《關於本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》(征求意見稿)，提出通過“限房價、競地價”的交易方式取得土地使用權的項目，房地產開發企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，其持有年限擬與土地出讓年限一致。

通知提出，企業出租自持商品住房前，應對房屋進行全裝修，確保滿足居住條件，且在應實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平共同商定。為保障租賃雙方合法權益，自持商品住房出租也將納入北京市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網上簽約，單次租期不超過3年。

此前，北京市規劃國土委發布了位於海澱、大興的4宗地塊的出讓補充公告，提出將試點采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。11月17日，4宗地塊全部完成現場競價，均為房地產開發企業100%自持。

業內專家分析認為，租賃房源將滿足以自住為目的的剛性需求，而且海澱北部地區是中關村科技園重要的產業功能區，租賃房源供應更能滿足年青群體的住房需求，增強城市活力。

“窮人”活得不累，才是好城市

一位地產圈的富二代認為，政府大規模發展租賃市場，是希望讓更多年輕人可以不用買房，這能讓他們的資金投到股市或者其他金融類產品中，或者更多地去消費，盤活實體經濟。下一步可能出臺的房產稅，也是想讓更多人放棄買房。

實際上，邦爺覺得，加大土地自持比例、鼓勵租賃，還有一個目的是防範金融危機。

最近上海印發了《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》要求，嚴格執行住建部還款能力的計算比例，從50%調減為每月還本額占工資基數不超過40%。

這其實就是一個信號，要把償債能力差的低收入人群，從購房市場趕出去。

眾所周知，2008年全球金融危機的爆發，最初就是因為美國的次貸危機。而引發次貸危機的“蝴蝶翅膀”，就是華爾街部分金融機構把大量的借款借給了沒有足夠還款能力的窮人。

但如果粗暴地把低收入人群擋在購房市場之外，他們無法滿足基本的居住需求，不僅違背國家“讓更多流動人口安居大城市”的意願，也將削弱城市中長期的競爭力和生活質量。

東方衛視的主持人駱新曾說，一個富人周圍要有八個窮人，才會感覺幸福。因為，富是相對窮而言的。如果他周圍沒有窮人，只有富人，甚至有很多人比他更富。那麽，他的富就完全沒有意義。沒有人為他燒飯，沒有人幫他打掃房間，也沒有人替他開車，他要自力更生做所有的事，那麽他的生活狀態其實和窮人是沒有區別的。

同樣的道理，如果一個城市沒有相對低收入者，只有中產階層和富人。那麽，市民的生活不一定會幸福。

想想這樣的場景，當一碗普通的面要50元甚至100元才能吃到；理一次發，要100-200元；送一次快遞要60元…這樣的高消費城市，誰的生活壓力會不大？

對實體經濟來說，一個城市如果沒有低收入者，那麽對這個城市的產業沒有未來。複旦大學的孫立堅教授說過，全世界的制造業，無論低端還是高端，最後一定是拼成本，誰成本便宜，誰就有競爭優勢。

換句話說，如果人們為了買房，都要求制造企業給予高工資，那麽大多數制造企業只能遷廠，或者宣告破產。

如何讓相對低收入者願意留下來？發展房屋租賃市場，提供一個穩定並且能夠長期租賃的居所，是非常有效的辦法，而這才是住房租賃市場可能替代剛需房銷售市場的根本原因。

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