香港物業仍然可以負擔，投資則困難。

食街變鬼城神秘鋪王掃大坑37物業

2016-08-11 NM

毗鄰銅鑼灣、每年中秋節都會上演舞火龍慶典的大坑舊區，大約十年前起變身成為食街兼潮人蒲點，一幢幢的唐樓地下，開了一間間酒吧和特色食肆，是小商戶創業的心血結晶，也為老區注入活力。業主眼見食街興旺，幾年間瘋狂加租，其中在食街核心區擁有三十七個物業（估值逾五億元）的大坑鋪王，人稱「神秘白頭佬」的周勝記置業第二代掌舵人周炳權，近年他的鋪位加租幅度高達兩、三倍，多名他的租戶向本刊表示「撐得好辛苦」，皆因在零售寒冬之下，大業主也無意減租與小店共渡時艱，令它們走到近乎絕路。大坑已有多間食肆結業，昔日華燈璀璨的繁華食街幾近沒落，如今處處可見吉鋪，入夜後更如鬼城。但大業主依然企硬，和區內即將上馬的多個大地產商豪宅項目，一同抹去小店辛辛苦苦捱出頭的光輝歲月。本刊連番追查，揭開這位大坑鋪王的神秘面紗。

在大坑京街開業三十六年的康記粥店，三個月前宣布「因租金上漲」結業引起關注。一週前，它以「新康記粥店」之名，在僅一步之隔的鄰鋪重新開業，街坊再來支持招牌菜炸一腸（炸兩迷你版）及綿滑白粥。康記老闆陳漢華記得，舊鋪結業前，曾經主動致電業主周先生要求減租，「月租五萬多元，我哋賣十多元一碗粥，近年經濟轉差少了三、四成生意，根本沒可能承擔這租金。」陳漢華說，周先生旗下的公司，○七年買入鋪位後，一二年加租一倍，由一萬五千元加到三萬元，一四年再加至五萬元。陳漢華未有透露具體生意額，他得知減租無望，便到處物色新鋪，終租下舊鋪旁邊、由另一業主持有的鋪位，月租只需二萬四千元友情價，更比舊鋪（約五百呎）寬闊一點，「計埋裝修費都平過續租。」陳漢華口中的舊業主周先生，是老牌建築商周勝記置業第二代話事人周炳權，還有他的兒子周嘉賢。周氏父子是大坑鋪王，○六年起即食街出現之初，他們開始大舉掃鋪，目前在大坑食街共有三十七個物業，包括：廿六個地鋪、四幢大廈、七個單位，超過九成都沒造按揭現兜兜買入，可見周家財力非常雄厚，現時總估值高逾五億元。大坑主街浣紗街上，有名的火車頭越南餐室（其中一鋪）、影星林子善的龍鳳冰室、百佳超市等鋪位，都由周氏父子的公司持有。周勝記置業在二○一○年以近二千四百萬元，買入大坑第二巷的一幢特色三級歷史建築，全幢四層，總樓面面積約二千四百呎，前租戶Unar Coffee Company用地鋪開咖啡店及懷舊傢俬店，樓上改為工作室，假日會擺手作攤檔，也會辦露天音樂會。去年租金突然由八萬多元加至十三萬元，老闆無力承擔要結業，整幢特色建築丟空九個月，上月有指以十萬元租予食肆。

食肆生意跌三成

大坑食街由八條街組成，周炳權近三十個地鋪，大約有八間已變吉鋪現正招租，記者致電問價，發現租金仍然企硬，康記舊鋪現時放租五萬八千元。本刊訪問了周氏父子的多個租客，他們都表示，業主數年前大幅加租後，租金並無回落，令他們在當前的零售寒冬中，非常難捱。專賣串燒的巴別橋，在大坑開業六年，是三十多歲的Mike和柏衡兩表兄弟首次創業，現於區內已有名氣，累積了一批熟客。柏衡以前從事廣告業，經常來大坑取景拍攝，覺得這個老區很有味道，一○年便以二萬六千元，租下安庶庇街三百呎鋪位開巴別橋，表兄弟共花了三十萬元創業，為了省錢，牆上的油漆和每一道門他們都一手一腳整，「嗰時我睇住自己戶口，錢唔多大概十萬元，一直跌到幾乎零。我老婆有正職，將佢嘅錢分一半俾我用，Mike老婆都係。」柏衡續說：「最辛苦嗰陣，我朝朝早由香港仔屋企附近街市，買新鮮食材，左手拿着一個大膠桶，裝晒蝦、蟶子、貝殼類海產，右手攞住幾廿條粟米和好多斤菜，仲要搭巴士返嚟大坑。正常人係無可能拎到，但我咁樣維持咗半年。」巴別橋開業半年後闖出名堂，每晚六點至凌晨十二點營業，全盛時期一晚做四輪生意，有一段時間能維持每天做過萬元生意，但業主卻在此時大幅加租。周炳權旗下公司，在他租鋪後兩個月，以一千二百萬元買入鋪位後，一二年加租至三萬元，一四年再加至四萬五千元。去年起經濟下滑，食客減少，周炳權不但沒有減租，更想加租。Mike記得：「原本佢想加到四萬七千元，我話真係做唔住，今年跌咗至少三成生意額，再加就唔租啦，佢先唔再加。」他們剛續約兩年，但若生意繼續跌、業主再加租的話便要找新鋪搬，「無辦法啊，佢似乎唔志在，又有咁多間鋪。我哋當然想繼續喺呢度，同埋班伙記跟咗我哋五年，唔想打爛佢哋飯碗，但真係捱唔住都無辦法。」

租金有加無減

西餐廳La Breeza最先在上環開業，六年前老闆決定轉戰大坑京街，主打小食和手工啤酒，店員說：「當初呢度係一間爛車房，乜間隔連廁所都無，我哋淨係裝修都用咗一百萬元。但現在人流比最旺嗰時少咗七成，唔知點做落去。」La Breeza一○年三月來到大坑，四百呎鋪月租兩萬八千元。一二年周炳權的公司買入鋪位，周與他們簽新約時，本想大幅加租至五萬六千元，最終雙方傾至四萬元，但不包差餉地租。一四年再加至五萬六千元，店員指：「佢見你放咁多錢裝修，就坐地起價。」市道雖然不好，La Breeza的老闆一直堅持食物質素，如它們的招牌烤肉配菇，一定要用雞髀肉；慢煮八爪魚必定要用北海道的來貨。「生意最好時，每日做到兩至三萬蚊，現在最淡可以得幾百蚊一日。」鋪位租約至明年三月，已做定最壞打算要結業。最誇張是另一間食肆New York Club，原來的五百呎舊鋪位於布朗街，周炳權旗下公司在一一年購入該鋪，翌年New York Club約滿，業主要求大幅加租，由一萬五千加至四萬五千元，店主晴天霹靂：「我一碟小菜賣五、六十蚊，就算炒到手斷，都回唔到本，仲有人工呢。」原本打算就此結業，但有區內業主是熟客，指不捨得他們的食物，以較舊鋪租金低三成的價錢，出租了另一個較偏僻的鋪位，讓餐廳重開至今。

賣銅鑼灣鋪大賺逾億

綜合多間小店的經歷，可見周炳權這個大坑鋪王的企硬作風，多名店主形容：「周炳權是個白髮、高大、約六十多歲的老人，他以前經常坐一架銀色Toyota七人車來大坑巡鋪，不過近幾個月已不再見他。」在康記加租事件發生後，區內代理都指無見過周炳權落區，但周的手下有為他護航，有代理說：「佢同我哋講，其實係粥鋪跳草裙舞，但出面就鬧佢無良業主！」租戶指，通常租約期滿前半年至一年，會主動致電周炳權或他手下傾租。平日周會派出一個四眼男，定時定候到各小店收租。周炳權家族的發跡十分神秘，他的父親周勝妹，五十年代用了四萬元，買入大角咀塘尾道廿五號地皮，九三年興建周勝記商業大廈，現時大廈仍由周氏家族持有作收租之用。周勝妹七十年代成立周勝記置業有限公司，○五年離世。周勝妹共有十名子女，周炳權是長子，目前是周勝記的大股東，持有約五成股份。周勝記成立初時，公司註冊地址是銅鑼灣波斯富街，此後銅鑼灣及灣仔成為家族發跡地，除了買鋪，周炳權十多年前，在灣仔軒尼詩道開藥房，有藥房老行尊指他不愛打交道，亦不會像他們一樣互相「拆貨」，「佢自己有自己做，賣嘅嘢比較貴。但未有自由行之前，灣仔藥房得幾間，所以佢都賺得幾多。」然而，藥房只是他的「副業」，賺的始終是「濕碎錢」，他的「正職」是炒鋪。周炳權在市場響朵之作，是○九年登龍街一役。當年銅鑼灣登龍街只是一條樓上酒吧街，地鋪的食店未像現時那麼多，但周炳權早着先機，在九十年代分別以二百五十萬及五百萬買入兩個鋪位，再在○八年用三百多萬買多一個單位，三個物業之後賣予一間私募基金，後來基金轉售予化妝品龍頭莎莎（0178）主席郭少明的公司，興建商廈V Point，周炳權大賺一億六千萬元。目前周勝記的辦公室，位於軒尼詩道越興大廈。

有當年曾與他在登龍街交手的收樓中間人指，當年一間叫豐泰的私募基金，欲收購登龍街八至廿二號所有單位重建，過程中這名中間人欲接觸周炳權，但他一直不願直接傾談，「叫我哋有乜就同佢律師傾，但其實乜都傾唔到，直到佢知所有人都賣晒喇，先肯埋牙傾價錢，咁佢個價梗係最靚啦。」到約實上律師樓簽約當日，周氏臨門再吊高嚟賣，叫多一口價，而這口價，是足足多一倍價錢，「佢叫一個double，佢話你肯就買，唔肯就算，但個重建就爭佢呢一伙，最終個私募基金讓佢囉。」

女賣甜品子做律師

大坑大幅加租，令到很多想透過創業實現夢想的人，最終死在昂貴租金之下。周炳權的女兒周凱儀（Tracy），有阿爸做後盾，故有能力在灣仔盧押道的旺街開鋪，賣法式西餅，實現自己夢想。她的小店叫Pomme，這間鋪是周勝記置業於八七年，以二百多萬元買入地鋪連一樓至今，Pomme○九年開業，賣的是三、四十蚊一件的法式西餅，店內只有約十四個位，其中一角更闢出來賣懷舊飾物。記者曾在下午茶時間去幫襯，連記者與攝影師在內，一小時只有三枱共六個客，環境非常寧靜，有如置身法國的小店。Tracy當日亦有親自看鋪，但大部分時間由職員負責招呼客人。Tracy當年開業時，曾接受過不同傳媒訪問，她稱自己在加拿大及澳洲讀商科畢業，後來因對工作及人工不滿意，於是去了法國學做甜品，並到日本實習。她說開甜品店最大挑戰是食材穩定性、競爭及客源。但其實在現實的香港，租金往往才是致命傷。周炳權的兒子周嘉賢是大律師，今年廿八歲，先後在英國華威大學及香港中文大學讀法律，周炳權擔任董事的十四間公司當中，五間周嘉賢有份做董事，一同和父親擁有物業。他曾是港隊花樣滑冰代表，現已退役。

恒基金朝陽建豪宅

周炳權在零售寒冬中企硬，目前他在大坑的三十多個物業當中，大約有八間未有人承租變吉鋪。大坑食街合共八條街中，現有約四十三間吉鋪（包括周炳權的鋪位），其中九間門外貼了田生地產的封條，並有一個租務熱線，記者致電表示想租鋪，職員說鋪位只收購並不出租，但不願透露幫什麼地產商收購。本刊查冊發現，貼了田生封條的鋪位，部分屬於順享有限公司及粵洋投資有限公司，兩間公司的董事同為禤寶華及羅泰安，以往有報導指，二人多次為田生、恒基等地產商收地和收舊樓。大坑食街大約在二○○六年出現，順享在一○年購入大坑新村街地鋪，一二年發生新村街一幢唐樓被掛巨型鬼畫事件，該唐樓及其對面的樓宇，是田生的收購目標，目前大部分單位住客已搬出。此外，恒基也收購了新村街九至十三號合共三幢唐樓八成以上業權成為話事人，唐樓早於一○年由順享先行收購。恒基正與金朝陽在區內合作發展住宅項目「雋琚」（恒基佔79.762%），共一百一十九個單位，即將開賣明年入伙。金朝陽在大坑近年已有兩幢豪宅落成。此外，紅色資金也正蠢蠢欲動，與大坑食街一梯之隔的大坑道重建項目，由深圳中洲集團旗下的中洲控股持有，公司近年才開始活躍於香港地產界，分別買下火炭及大坑兩塊地，集團董事長為全國政協委員黃光苗。公司向城規會申請將唐樓重建成三十層高豪宅，提供二十三個單位（個別單位最大面積逾一萬呎），並計劃將連接着的綠化帶改建為私家車路，引來居民反對。大坑有多個豪宅項目陸續上馬，穿梭唐樓的食街小店，在這個氛圍下沒落，大概數年後就會變成一幢幢的豪宅，唔怪得大業主企硬。金朝陽回覆本刊指，沒有在大坑與田生或周炳權的公司合作。恒基則沒有回覆。據悉，有份在大坑落釘的田生，暫時無意向周炳權收購鋪位。

鬼城治安變差

周炳權以往從未受訪，平日作風低調。記者到周勝記辦公室門外等候，他一見鏡頭便以公事包掩面，走進一間便利店。記者追問他如何回應大坑租戶指他大幅加租、是否幫地產商收地，他都沒有回答，要求記者離開。記者之後向周炳權作書面查詢，他沒有回覆。昔日的大坑食街，是個只有雜貨店和車房的老區。十二年前，第一間咖啡店「Cafe on the corner 」開業至今，老闆記得：「大坑以前很靜，全部係唐樓。」老區當年因租金平，吸引了創業者小試牛刀，後來餐廳愈開愈多成為潮人蒲點，令小商戶成功發圍，但同時也成為地產商獵物，最終還是敵不過財雄勢大的地主。不少租戶都有感，大坑最光輝的高峰期已過，「香港人一窩蜂嚟，又一窩蜂咁走，我諗係一個循環。」大坑區議員楊雪盈說，區內鋪租逆市上升，吉鋪愈來愈多，入夜後，燈光轉弱影響治安，近日已有兩、三單搶劫案發生，亦有餐廳貼出「沒有留下現金」的告示，可見吉鋪潮對社區民生造成負面影響。說到底，又是那香港式的地產霸權，一手摧殘輝煌的創業天堂，變成令人黯然神傷的鬼城。

周炳權家族持有大坑物業

浣紗街：10個鋪位、3個單位新村街：2幢物業、2個鋪位、1個單位京街：1幢物業、7個鋪位、3個單位布朗街：3個鋪位第二巷：1幢物業施弼街：2個鋪位安庶庇街：2個鋪位市值：約$5億

客家人聚居地

大坑最有名的舞火龍，相傳是百多年前，村民用來擊退瘟疫的方法，自此成為每年中秋節的盛事，每次都舞足三天，祈求平安，至今仍有不少大坑原居民參與，並吸引外來遊客。十九世紀香港開埠初期，在大坑現時浣紗街近蓮花街位置，有條大水坑，匯合山上各條支流河水，流進維多利亞港，大坑因此得名。大水坑兩旁是過千名客家人的聚居地，遍布客家人的金字瓦頂居所。現時浣紗街近光明臺位置，於四、五十年代是大水坑的上游，曾有許多洗衣工人利用河水清潔衣物。那時大水坑經常氾濫，一落雨便容易有山泥傾瀉和水浸。大水坑在六十年代開始被填平，一二年完工。四十年代，大坑後山開發礦場，吸引外來人居住，山上建有臨時平房區，現已成為豪宅集中地。六十年代，大坑收地潮盛，所有客家村屋被拆掉，換成五、六層高一梯一伙的唐樓，即現時食街位置，但仍保留第二巷四號、建於三十年代的古樓，被列為三級歷史建築，現為周炳權物業。

撰文：關卓凌、梁佩均攝影：高仲明攝錄：葉漢華、李育明資料：資料組插圖：祝健中[email protected]

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