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香港物業仍然可以負擔,投資則困難。

巴黎:


現時普遍的物業的租值回報是2%,豪宅和中小型樓可能不同。假設購一個租值11000元,550萬的物業,支出如下:
甲)買
首期3成+3%印花+1%俑金=187萬
7成385萬按揭2.15%25年,每月16700
月供16700
管理費2000
差餉費1000
每月現金流支出19700(其中9900為本金)
每年現金流支出236400(其中118800為本金,淨支出117600)

乙)租(租約是樓價的2.4%)
租金=11000(淨支出),年淨支出132000。
為了在同一基數比較,因此選擇乙的用家,個人的187萬現金用於購入6.5%股息的組合,年獲股息121550。
乙實際的年淨現金流支出是132000-121550=10450。

總結比較:
買房子甲的淨現金流支出接近兩萬一個月,對一般打工仔的確是一個不輕的負擔,但這個負擔除了是租住,還包括了儲蓄和投資,住的部份實只是每月9800(117600➗12),額外的每月的9900為本金儲蓄,是因為他押注以187萬槓杅方式投資550萬物業,可以看作是每月追加的按金。

而選擇租住房子乙的年淨現金流支出是10450,每月只是幾百元支出,是因為押注的187萬的6.5%股票組合提供了大量現金流。

甲的槓扞投資相對本金是550/165=3.33倍,乙的則是全本金187萬股票投資組合。
甲和乙的真正住房支出其實都是每月9800-11000相差不遠,都是可負擔範圍。

因為利息處於歷止低位,甲供款只有多,不會小;
乙也會因為租金上升而支出上升,若組合股票派息增長和租金增長率相同,乙仍能保持每月只付幾佰月的支出,而股票的帳面值亦應會保持相同的增幅。

上述的比較將會在租金回報率高和股息率低時程不同發展時逆轉。
因此物業和股票並沒有誰勝誰的必然,全決定在各自的現金回報的內在價值。
找一個令自己現金流能負擔的方案,通常都會是正確的決定。

香港 物業 仍然 可以 負擔 投資 困難
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