李志成：按揭年期20年最理想
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GS(14)@2016-06-20 05:26:11【明報專訊】人生每個階段有不同的理想規劃，小時候參加興趣班以培養特長，求學時則希望成績名列前茅，畢業後進入社會追求理想待遇及職薪，人到中年時渴求一個安樂穩健的家……。天道酬勤，前期階段只要努力總有回報，惟現時樓控措施扭曲本港樓市生態，不少人慨嘆置業難，供樓期更是漫漫長路，佔盡人生大部分時間，影響其他生涯規劃。
據金管局最新公布的住宅按揭統計調查結果顯示，新批出按揭貸款中，供樓貸款合約期已升至310個月，意指平均供樓還款期約25.8年，與2006年同期的19.5年相比，10年之間急增6.3年，增幅逾三成。由於供款年期處於高水平位置，反映現時處於歷史最難供斷時期。
金管局雖然已將按揭供款年期封頂為最長30年，但一般而言，較理想的按揭年期為20年左右。假設一對夫婦於35歲入市，選擇還款20年的話，完成供款後，尚有10年才年屆一般退休年齡65歲，他們仍有不少時間可計劃退休生活，或作出其他人生部署。但假若選擇30年還款，贖樓之時已步入退休年齡，收入下降，難以調動多餘資金策劃退休計劃，或會影響往後生活質素。
早點供完 及早規劃退休生活
表面來看，按揭年期長可減輕供款人士的負擔，但付出的總利息支出亦相應提高。再者，若選擇最長供款年期，當加息周期重新啟動後，即使手上未有足夠資金還款，亦不可透過延長年期以減少供樓支出。情况若持續加劇，供款人士無能力還款甚至出現斷供，物業更有機會淪為銀主盤。
反之，供款年期愈短，總利息支出相對較少，置業人士應按能力選擇合適之供款年期。至有心置業的人可把握時機，趁樓市處於調整時期尋覓筍盤。政府亦應適當地將以往的逆周期措施逐步放寬，減輕置業負擔，幫助更多市民完成置業夢。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0001&issue=20160620
金管局研出招 壓高成數按揭 促銀行收緊發展商貸款 石禮謙批「堅離地」
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GS(14)@2016-06-21 07:10:22【明報專訊】自去年以來，多家發展商推出高成數按揭貸款吸引買家，甚至出現「借凸」樓價的計劃。金管局副總裁阮國恒昨日撰文表示，金管局雖然不監管發展商，但認為有關發展值得關注，他強調當局一直與銀行溝通，並研究是否需要推出合適措施，以加強銀行向發展商提供融資的有關風險管理。中銀香港（2388）表示，對於涉及地產商的貸款，會了解貸款用途，表明不可用於融資小業主按揭。
明報記者 廖毅然、劉詠怡、林尚民
根據經絡按揭轉介的數據，發展商提供的樓花按揭宗數，佔整體樓花按揭的比例，由去年底只有單位數字，至今年初一度升至逾20%（見圖），雖然近月回落至5至6%，但仍較去年水平高。
阮國恒昨日亦表示，留意到個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長，由於銀行有向部分發展商提供融資，因此發展商向買家提供高成數按揭，會間接增加銀行的潛在信貸風險。他強調當局一直與銀行研究，加強管理銀行向承做高成數按揭的發展商提供融資。
中銀：向發展商表明貸款不能用於按揭
對於金管局擬透過銀行管理發展商按揭業務，地產界意見多傾向反對。合和實業（0054）主席胡應湘承認，發展商此舉有負資產風險，但做生意自然有風險，况且發展商只是想幫買家置業。立法會地產及建造界議員石禮謙更直指金管局言論「離地」，他認為是由於現時二手樓市况差，發展商才推出計劃鼓勵買家換樓，跟炒樓無關。
不過，中銀香港率先表態響應金管局號召，中銀香港發言人表示，會貫徹審慎的授信政策，分析客戶的還款能力和信貸風險水平，因此對於涉及地產發展商的貸款，該行會了解貸款用途，並表明有關貸款不可用於融資小業主按揭，定期重檢地產商的情况。該行並表示，一向遵從監管機構對住宅按揭貸款的監管要求，如有新措施推出會配合。恒生銀行（0011）發言人亦表示，密切留意並遵守監管機構的指引，並強調該行設有既定程序及機制，以審批客戶貸款申請及監察貸款用途。
銀行業：難監控營運資金用途
中原按揭董事總經理王美鳳估計，金管局可能要求銀行向發展商放貸時，留意資金用途，或者列明貸款不可用於按揭業務，但由於發展商資金實力雄厚，金管局難以像管理財務
有銀行業人士便表示，無論是銀團貸款或一般的公司貸款，所謂列明貸款用途，大多是概括地寫「一般營運資金」，由於發展商多是上市公司，資金來源不限於銀行貸款，資金到手後發展商用在何處，根本難以監控。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2970&issue=20160621
按揭成數愈高 愈易變負資產
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GS(14)@2016-06-21 07:10:22【明報專訊】金管局表態關注發展商高成數按揭，主要憂慮買家急於「上車」，沒留意按揭成數愈高，愈易變成負資產的危機。近期更「便利」換樓客的樓換樓式「借凸」按揭計劃，不但同樣易變負資產，最壞情况下，連同原先抵押的物業亦可能被賠上。
阮國恒：準買家宜有心理準備
金管局副總裁阮國恒呼籲準買家小心自我評估，想想是否有心理準備，當樓價下跌時變為負資產。事實上，現時新一代可能並不了解「負資產」，以一層400萬元物業為例，假設業主以九成按揭購買，樓價若下跌逾一成（即多於40萬元），業主手持物業價值將低於貸款額，即變負資產。倘若有發展商提供高達95%樓價的按揭計劃，只要樓價下跌逾5%，買家即可能加入負資產大軍。
斷供負資產物業 銀行有權收樓
變成負資產到底有何影響？一般而言，銀行有權向買家追收差價，以上述例子而言，倘若樓價跌40萬元，買家以95%按揭承做物業變成負資產，銀行有權追收20萬元差價，一旦斷供，銀行更可收樓變成銀主盤，雖然業界人士表示這種做法罕見，但銀行絕對有權執行。
為吸引買家買樓，現時發展商提供的按揭貸款計劃和優惠五花八門，除高成樓按揭外，加附帶不同「玩法」，例如總貸款額可超過新樓樓價，或者首兩、三年免息免供，甚至壓力測試、入息證明全免，優惠期屆滿才繳付樓價的全數以完成交易。
樓換樓按揭 或輸兩層樓
不過，這類「優惠」除了要面對負資產風險外，阮國恒亦表明，由於需要向發展商抵押現有物業取得貸款，如果不能在優惠期內上會，利息費用大增，一旦樓市逆轉，買家未能在過渡期內出售原有物業套現，更要承受兩所物業同時跌價的風險。最壞情况下，新購物業變成負資產，買家無力支付差價或斷供，用於抵押的物業亦有可能被發展商沒收。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4952&issue=20160621
環海．東岸掀高成數按揭瘋潮
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GS(14)@2016-06-21 07:25:38【本報訊】自去年中起，樓市轉弱，發展商為求散貨爭相透過旗下財仔為買家提供高成數樓按，不分劏房盤抑或豪宅盤，按揭成數普遍由樓價80%起跳，最瘋癲的更「借到凸」、成數高達樓價120%，遠高於正常情況下銀行承造的水平。瘋狂借錢的風潮去年8月由紅磡「劏房之城」環海．東岸帶起，發展商九建（034）旗下財仔為買家提供樓價95%按揭，吸引上車客狂搶，約個半月即售出超過逾860伙。往後不斷有發展商加入，更衍生出多種超短期樓按，被傳媒喻為「奪命按揭」。例如嘉里（683）旗下屯門滿名山上月推出「供息不供本」樓價80%一按，首年免息供之餘，更免入息審查及壓力測試，不過樓按年期只有五年，未來樓價波動難以預計，五年過後買家要再向銀行承造正常樓按或會出現困難。至上月新地（016）錦田北鄉郊新盤Park Yoho更推出「借到凸」貸款計劃，針對擁有物業買家提供抵押舊樓可承造新樓高達120%按揭。如今長實（1113）、會德豐（020）等大型發展商旗下樓盤均有提供高成數按揭予買家選擇，戶型涵蓋劏房細戶至千萬豪宅。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663066
金管局憂高成數按揭風險 研加強銀行風險管理 石禮謙：堅離地
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GS(14)@2016-06-21 07:25:40■新地為Park Yoho買家提供120%超高成數按揭，引發金管局「關注」。 資料圖片
【本報訊】新地（016）為元朗Park Yoho買家提供貸款額達樓價120%超高成數按揭，引發金管局首次在專欄《匯思》評論高成數按揭做法及表達「關注」。該局將研究是否推措施，就銀行向承造高按揭成數的發展商提供融資時加強風險管理。惟業界相信屬提醒居多，因金管局出招空間有限。記者：劉美儀 陳家雄 陳東陽
對於金管局關注發展商提供高成數按揭，代表地產及建造界的立法會議員石禮謙昨於地產建設商會周年酒會上僅回應：「堅離地。」當記者追問是指金管局還是發展商「堅離地」，石禮謙沒回應。
■金管局副總裁 阮國恒
合和：助市民置業
而合和（054）主席兼地產建設商會副主席胡應湘則指，發展商推出高成數按揭是希望助市民置業。被問及發展商亦會因高成數按揭而承擔樓價波動風險，胡應湘回應「做親生意梗係有風險㗎喇，人哋請你食飯，你都可能哽死」，亦不擔心金管局出招。金管局副總裁阮國恒昨以「地產發展商高成數按揭貸款」為題撰文，指注意近期地產商推出不同形式按揭計劃促銷樓盤，包括高達樓價九成半的按揭貸款，讓買家抵押現有物業，令「總貸款額甚至超過新樓的樓價」。雖然該局並無點名Park Yoho，但描述的優惠全屬該樓盤的按揭安排。金管局發言人回應說，不評論個別樓盤情況。
阮國恒在文中呼籲，上述優惠的買家毋須通過壓力測試或提供入息證明，但業主應考慮倘樓價下跌、免息免供優惠結束後供款額上升等問題。他指該局雖不監管發展商，但銀行向部份發展商提供融資，而發展商又向置業者提供按揭，此舉會否間接增加銀行信貸風險，值得關注。去年底，因不少發展商透過旗下財務公司提供高成數按揭，該局正式向銀行收集有否向放債人或參與地產借貸的財務公司提供信貸等資料。
富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明認為，地產商高成數按揭做法不會對銀行構成影響，對於提供信貸予參與地產借貸的財仔，他說「好多銀行已無乜呢類生意」，而業界向地產商提供的是一般借貸融資，屬正常生意往來，本港大發展商差不多與所有銀行均有此業務關係。他同意業主若選用高成數按揭，一旦樓市下調「變負資產的機會好大」，故該局發出呼籲提醒確有需要，但不覺得銀行按揭資產有轉差風險，「有排都去唔到銀行（一按貸款受損）」。另一零售銀行主管相信，金管局文章是止於提示，具體上「無咩可以做」，屬「無牙老虎」的呼籲。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19663050
何畔增延期3年供息不供本按揭
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GS(14)@2016-07-06 07:17:37【明報專訊】新盤排隊登場之際，早前已推售的部分項目則加強優惠吸客。由永泰（0369）及南豐合作發展紅磡何文田山畔，針對3房及4房買家推出延期3年供息不供本按揭計劃，期內利率為P（P現為5厘）。發展商稱，項目暫售98伙，套現逾15億元。
累售98伙 套現逾15億
永泰銷售總監顏景鳳表示，項目新推「3+3置安心計劃」，為早前的Hillside 1100按揭貸款計劃延伸加強版，買家可無需入息證明下，獲發展商旗下財務公司提供八成一按，全期3年，期內只供息不供本，首年定息1.88厘，第2年及第3年分別為2.28厘及2.68厘。其後於第3年年底可申請延期，第4年及第5年須各繳付樓價10%，利率為P（P現為5厘），第6年才付清樓價。總折扣維持最高18.5%，現金回贈最高9%。顏稱，計劃非高成數按揭，只針對3房及4房買家令其財務靈活安排。她又稱，近三周該盤售出12伙，平均呎價24,500元。
發展商昨日開放2座29樓F室現樓特色示範單位供預約參觀，實用1313方呎，有機會標售，意向呎價4萬元，意向價逾5200萬元。
世宙取消123%高成數按揭
另一方面，長實地產（1113）元朗世宙於上月底新增123%高成數按揭，價單顯示有關付款辦法適用至2016年7月3日。發展商昨更新價單，未有延續有關付款辦法。項目累售約987伙，佔單位總數1129伙87%，本周五將開售5伙。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1781&issue=20160705
逆按揭擴至未補價資助房
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GS(14)@2016-07-06 07:43:15【本報訊】為改善長者業主的生活質素，今年財政預算案倡安老按揭計劃，即「逆按揭」，擴展至未補地價資助出售房屋。合資格長者可將未補地價居屋等物業抵押，繼續在原物業安居外，每月可獲取生活費。消息指，計劃最快今年10月推出，年滿60歲或以上長者、並持有未補地價資助房屋可申請。
最快10月推行
目前逆按揭計劃不包括未補地價資助出售房屋。但今年財政預算案建議，將計劃擴展至未補地價資助出售房屋，令合資格長者可作抵押，每月收取生活費，繼續在原物業居住。消息指，房委會及按揭證券公司已敲定計劃細節，倡申請資格為年滿60歲或以上長者，並要以個人名義持有未補地價資助單位、樓齡在50年或以下，超過50年要交驗樓報告。合資格長者可按個人需要選擇於10、15或20年，或終身固定年期內，每月收取年金。消息指，申請時年齡越高，選擇年金年期越短，每月獲取年金金額越高。
若以一個市值100萬元物業計算，申請者為60歲單身長者，選擇終身領取款項，每月可得2,000元，若選擇10年領取款項，每月就可獲3,700元。如果申請人為70歲長者，同樣以市值100萬元物業計算，選擇終身領取款項，每月可得3,100元，若選擇10年領取款項，每月可獲5,100元。房委會轄下的資助房屋小組周五開會商討計劃細節，若獲小組通過，計劃最快今年10月推出。如有長者趁樓市高位申請，按揭證券公司會鎖定樓價，即使將來單位價格下調，每月可取得的款項都會鎖定在申請時樓價水平。■記者譚靜雯
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160705/19682016
何文田山畔奪命按揭第四年起超高息
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GS(14)@2016-07-06 07:46:51永泰地產銷售總監顏景鳳表示，紅磡何文田山畔3房及4房單位的買家，可以選擇將原有「Hillside1100按揭計劃」由3年期延長至6年。貸款額最多8成，貸款期限36個月，3年供息不供本，首年1.88厘，次年2.28厘，第3年2.68厘；而延伸的3年期內，即第4至6年，息率為細P(5厘)，但買家在延伸前付樓價10%，延伸開始後12個月內再支付多樓價10%，即2年合共20%。另外，昨日開放2座29樓A室，實用1313方呎，有機會以標售形式出售，價錢參考何文田站周邊項目，意向呎價4萬元，意向價5200萬元。何文田山畔過去3周沽12伙，包括1至4房，呎價由21400元至27400元，平均呎價約24500元，套現逾2億元。連同昨日售出的單位，項目自2014年底推出至今，估計累售98伙，佔項目單位總數173伙約57%，套現逾15億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160705/19682163
最少四銀行推H+1.5厘計劃滙豐中銀掀按揭減息戰
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GS(14)@2016-07-12 03:16:04【本報訊】上半年樓市遇淡風，現樓按揭登記屬11年來新低；加上英國脫歐後，美國加息預期降溫，踏入下半年多間銀行即削0.1厘按息，掀起新一輪按揭減價戰！最少有4間銀行暗推同業拆息（H）加1.5厘按揭計劃，包括大行滙豐、中銀（2388），以及花旗和工銀亞洲，貸款額低至400萬元。據悉部份中小行已醞釀跟推。記者：周家誠 陳洛嘉
工銀亞洲發言人承認推出H+1.5厘按揭，最低貸款額400萬元。據兩名按揭業人士消息，中銀及滙豐亦暗推H+1.5厘，最低貸款額500萬元及1,000萬元；花旗亦推H+1.5厘按揭，最低貸款額500萬元，但須申請Citigold戶口，理財結餘最少150萬元。
400萬貸款慳息6萬
若按上周五、一個月同業拆息為0.24厘計，H+1.5厘相當於實際按息1.74厘，若上樓客向銀行借取400萬元貸款，分25年攤還，全期總利息可較早前市場均價H+1.6厘慳近5.7萬元。4間銀行的低息計劃，亦提供存息與按息掛鈎選擇，具進一步慳息效果。滙豐發言人回應時指，該行密切關注市場情況，並會按客戶關係個別批出優惠按揭利率。中銀表示，按情況為特選客戶提供按揭優惠。花旗則指該行提供的按揭計劃息率介乎H+1.6厘至2.5厘，未有評論是否推出H+1.5厘優惠按息。東亞（023）今年3月曾「閃現」H+1.5厘按揭，「見光」後立即收斂，市場指，現時優惠按揭計劃不能明目張膽進行，免惹起監管當局關注，但業內競爭加劇，加上低息環境持續，故按息有下調空間。金管局發言人表示，釐定按揭息率是銀行的商業決定，但作為監管機構，一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，包括以審慎方式釐定相關息率和優惠，使其業務可長期持續，並有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞賬風險，當局會密切留意市場發展。
上半年樓按減少三成
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，經過上半年生意慘淡後，銀行更積極搶客，下半年陸續有新盤推出，令銀行有誘因將按息進一步㩒低。另外，據最新數據顯示，今年上半年現樓按揭登記約有3萬宗，按年減少30%，屬05年有紀錄以來半年度計新低。富邦香港消費金融部主管谷祖明稱，今年加息機會極微，甚至沒有機會加息，故此資金成本持續便宜，加上按揭業務近乎沒有壞賬，相信銀行推出低息按揭仍能賺錢。有銀行以低息招徠，可順道吸客銷售其他理財產品。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689760
傳港銀收緊迷你倉按揭
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GS(14)@2016-07-26 07:53:46【明報專訊】近期接連有工廈發生火災，據報道指，多家銀行紛紛叫停針對迷你倉及工廈的按揭申請，甚至要求業主提早還款。有銀行負責人回應，如果業主是合法經營，銀行未必完全叫停貸款，但審批會相當小心，同時亦會審視現時的按揭組合，調查是否有不合規的情况。
工廈按揭貸款的息率一向較高，但部分銀行為控制風險，即使利潤較高，亦較少做工廈按揭。花旗香港發言人昨日明確表示，若物業用途是工廠倉庫，該行不會承做按揭。匯豐發言人表示，在處理每宗商業樓按申請時，主要按三方面進行評估，包括客戶的經營是否合乎法例、信貸風險及其還款能力。中銀香港（2388）指出，該行一向按既定程序審批按揭貸款，並不時因應市場情况作出檢討。
花旗：不為工廠倉庫承做按揭
有銀行界人士指，每家銀行的做法大同小異，若業主是合法經營迷你倉或倉庫業務，交齊屋宇署、消防處甚至保險文件，銀行亦會承做相關的按揭貸款。銀行本身亦會到現場視察，與建築圖則進行比較，看看是否有不合法的改動。「無論是任何改動，只要與圖則不符，銀行亦不會承做按揭。」至於借出按揭貸款後，若業主更改用途及營運模式，亦要先通知銀行，讓銀行重新評估風險。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5385&issue=20160726
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