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房地產是新政府的第一塊試金石 二月立春

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6cba21780101abzx.html

壓抑不住的躁動：房地產及基建 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101fa7r.html

稍打壓房地產和基建，就感到經濟的深深寒意了。風雲又起，整個社會壓抑不住的騷動---從深圳泥頭車多起事故看到基建的快速恢復，到三申五令打壓不下房價可以看到房地產的的蠢蠢欲動。中國的經濟離不開磚頭，人口眾多，資源和機會有限，什麼都要爭破頭，很大程度決定了國運及國民的命運----苦！！

 

好不容易在港股有點現金（實在不捨得賣），又抵不住內房股低估值的誘惑。內房股板塊實在壓抑了太久太久了，無論期間房價和地塊如何暴漲。追高加倉深圳控股（00604），瑞房（00272）及少量基建運輸股南粵物流（03399）。深控的聯營公司--路勁基建（01098），這公司也超值~~~~，權衡換馬中。

 

週日在從化溪頭村偶遇深業的團隊在徒步，我叫他們加油，別讓股東失望。深控已是投資組闔第一大市值，而且慢慢拋離新華文軒（00811），她最近頻繁仍飛鏢，還有高息派不？很懸，減倉中。另外，在中國或香港價值投資離開地產股，似乎不切實際，起碼，如果一直持有香港幾個優秀的龍頭地產股，收益不比巴菲特的愛股遜色。

 

題外話，廣東休閒遊，從化各方面綜合感覺最好，發張週末度假的照片，好久沒發旅遊照片。

房地產信託想說愛你不容易之現金流預測 我為PE狂

http://xueqiu.com/5753773434/22522288
所有人都知道現金流是項目安全最重要的保障,項目盡職調查都會作現金流預測,可是大多數預測與真實的距離需要跨過銀河，這其中有預測時點的因素、有融資人信息不對稱因素、有市場變化的因素，當然也有預測者不切實際的原因，這裡我想一點反思。

1、預測時點

對於每個項目我們介入的時點不同（尚未開工、樁基工程、人為分期、主體完工、內裝乃至精裝），必然會導致對項目進程瞭解不同，引發對項目資金使用、銷售安排預測巨大的差異，同時也使得信託資金的匹配性存在問題，甚至導致融資人被動挪用。

2、信息不對稱

對於成熟開發商來說，一個項目在開始準備（至少是開工之時）的建設和銷售進度是由明確的時間節點的，同時對於資金的準備也會有相應的預案。但是通常情況，開發商是不會向金融機構真正敞開心扉，提供這張足以讓你對其未來進行掌控的武林秘籍，畢竟一旦你照「章」辦事，即使你具備靈活性，對於已經習慣用別人錢賺錢和項目間挪用的開發商來說將是痛苦萬分，也就是說你的幸福（安全）是建立在他的痛苦上。

如果我們真的想控制一個項目，就要知道基於建設流程、進度、施工單位及墊資等一系列考量上的資金使用進度表，精確到天有點過分，就到星期吧，靈活性不是沒有，不過要有充分理由。

3、市場變化

國家宏觀政策、貨幣政策、區域市場環境、按揭政策、消費季節性等都會帶來房產銷售的量價變化，一方面對於銷售資金回籠預測產生巨大影響，另一方面對資金的支出使用也會形成變化壓力（墊資變化等）。

這幾年，房地產市場火爆，房產價格上漲的趨勢不變，在對銷售預測中多數人採用銷售率100%，價格市價甚至未來上漲，收入等同現金流的預測方式，可事實未必如此。

首先，我們知道通常情況下，一個地產項目必然有尾盤，而且商服由於受到環境和價格等因素銷售緩慢。當然最可怕的是當調控政策密集出台之時，投資需求被打壓，剛性需求呈現觀望，市場陷入死寂的2011下半年；

其次，目前銀行開發貸偏緊，貸款到位時間明顯滯後；

第三，部分區域房產價格走勢出現滯漲，甚至在三四線城市出現較大幅度下降的區域；

第四，由於監管措施不到位，部分開發商利用高價捂盤、低價轉手自己或第三方、抵賬房等方式錯位現金流等等。

由於可變因素太多，對於銷售的預測難度的確很大，因此在基於大環境基礎上，保守預估銷售現金流入對自身是一種保護。

4、不切實際

目前在現金流預測中，對於銷售進度安排的預測是最不切實際的。最常見的就是三年銷售計劃4：4：2或者5：3：2，而且每季的銷售額呈現平均的局面。

我們都知道，銷售許可證的取得是與投資額、建設進度乃至各地預售政策相關的，同時多數本地開發商都會採用各種各樣的蓄客手段，一般來說一個樓盤在開盤當月內不能銷售推盤數量的50%就意味著失敗，未來銷售也將不容樂觀，可是我們預測中銷售進度呈現的是一個可笑的平滑現金流入。

同樣，在建安資金使用上我們看到也是如出一轍的扯旦，明明承包方的資金呈現節點（開工預付、正負零、年底、主體完工、竣工驗收）數量巨大，過程與進度相關的局面，可是該預測也是一如既往地平滑。

不考慮實際和時間價值的現金流預測表，實際已經成為一個現金流整體平衡測算表，對於具體到季、月的流入、流出失去指導意義，對於信託公司未來監控現金流和發現異常沒有太大作用。一個能夠保障信託資金安全的重要手段，就在大家的忽視中漸行漸遠，甚至成為更加盲目的壓力測試的工具。

真的希望所有人能夠重視起來，以客觀和務實的態度，依據項目的資金使用進度，合理的安排資金來源，保守預估銷售情況，讓現金流預測表能夠成為接近真實的規劃、監控的手段。

說句題外話，對於很多人青睞的壓力測試，真心的不敢冒，不管是單因素還是多因素，都是基於項目本身變化而不是環境變化。記得曾經和一個開發商聊過，為什麼資金緊張卻不降價，人家很中肯的說：

「第一我還要在這個圈子混，第二你以為就我會降價，第三降價損失的是我的真金白銀，和機構打官司還能拖個三年五載」，所以別說降價30%仍能保障我司信託本息這樣的無聊話，。

再談房地產行業 語風林

http://blog.sina.com.cn/s/blog_625249a20101c9av.html
1、過去的十年，房地產業是一個快速成長的行業，也是一個產生大量牛股的行業。從歷史上看，像萬科、保利這種追求高槓桿、高周轉、高成長的房地產企業，營業收入和淨利潤的增長非常迅速，與白酒企業相比絲毫不遜色。即使經歷2008年那樣的蕭條和近三年來嚴厲的政策調控，龍頭企業依然能夠實現穩定的增長。而像那些喜歡囤地、拿地開發銷售結算週期漫長、管理落後的房地產企業，相對來說發展速度就較慢了。（見下表）

 

   2、房地產企業盈利的絕大部分都用來增加土地儲備，造成企業經營現金流量很差，長期分紅率很低。由於地價跟隨房價的上漲而上漲，房地產企業毛利率和淨利率的提升空間非常有限，只能依靠放大經營槓桿、加速規模擴張的方式來獲取更多的淨利潤。從商業模式的角度上說，這是一個二等生意，甚至隨著時間的推移很有可能演化成三等生意，所以，地產股並不是長期價值投資的選擇，最多只能做中期的資產配置。

 

   3、房地產業是強週期行業，過去三年股價的低迷與其說是經濟衰退、政策打壓的結果，不如說是週期回落、價值回歸的過程。地產股的盈利成長性雖然好，但穩定性和可持續性非常差，高風險必然要享受高的風險折價。參考海外成熟的市場，地產股的合理市盈率差不多是8-10倍，像2007年那樣動不動30-40倍，2009年那樣普遍20-30倍明顯是高估的。銀行業同樣如此，5-8倍的市盈率是合理市盈率，未來股價的上升更多的依賴業績的增長而不是估值的提升。世界股市發展史上，泡沫經常有，但泡沫的具體內容不會簡單重複。中國股市未來肯定還會產生泡沫，但泡沫的主角相信肯定不是曾經的金融地產了。

 

   4、房地產業相比於銀行業有三個優勢，第一，房地產業資產質量相對透明，土地儲備和可售房產是看得見摸得著的，風險容易估算；負債率雖然很高，但預收賬款佔很大比重，真實負債率並不高。而銀行業報表裡的地方債和企業債相對不透明，風險很難估算；且負債率極高，資產極小的損失對股東來說也是致命的。第二，目前國內房地產業的發展階段相當於香港的八十年代末，消費者的購房需求在未來五到十年仍將保持旺盛，行業仍處於景氣週期的上升階段。但銀行業從長期看，隨著國內醫保、社保的逐步完善，年輕一代的興起，居民儲蓄率下降並流入到消費領域、房地產及股市是大趨勢，再加上投資拉動經濟的模式不可持續，這些會制約銀行的拉儲能力和壓制放貸需求。第三，國內房地產業空間很廣，集中度很低，中小房地產企業有很大的機會做大做強，高速成長。而銀行業集中度很高，競爭激烈且同質化，中小型銀行很難做大做強，高成長就更不可能了。

 

   5、萬科和保利的高槓桿、高周轉、高成長模式是房地產企業做大做強的標竿。高槓桿支撐高速擴張、高周轉帶來高現金流支撐高速擴張，進而帶來營業收入和淨利潤的快速增長。而優秀的管理團隊通過出色的風險控制能力、項目執行能力和優質土地獲取能力，將「三高」模式優化深化，靈活運用，促進企業的快速發展。我們投資地產股，要尋找的正是這類「三高」模式與優秀管理團隊相結合的潛力企業。

 

   6、房地產業和低負債率、高現金流、經營穩定的快速消費品行業無法類比，更無法用自由現金流模型對其估值。前者再優秀也終將淪為平庸，只會有階段性的機會；而後者即使是平庸企業也很容易獲得持續的成功，這裡才會有長期的機會。對於這點差別，投資者在做選擇前一定要需要區分清楚。

 

    萬科A：

年份	2002年	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年E
主營收入	45.7億	63.8億	76.7億	106億	178億	355億	410億	489億	507億	718億	950億
營收增速	2.7%	39.0%	20.2%	37.7%	69.0%	99.1%	15.4%	19.3%	3.8%	41.5%	32.3%
淨利潤	3.8億	5.42億	8.78億	13.5億	21.5億	48.4億	40.3億	53.3億	72.8億	96.2億	120億
淨利潤增速	2.3%	41.8%	61.9%	53.8%	59.6%	124.8%	-16.7%	32.2%	36.7%	32.2%	24.7%
淨利率	8.4%	8.5%	11.5%	12.8%	12.1%	13.6%	9.8%	10.9%	14.4%	13.4%	12.6%

 

    保利地產：

年份	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年E
主營收入	6.21億	15.6億	23.6億	40.3億	81.2億	155億	230億	359億	470億	620億
營收增速	*	150.9%	51.1%	70.9%	101.5%	91.2%	48.1%	56.2%	31.0%	31.9%
淨利潤	0.7億	1.89億	4.07億	6.59億	14.9億	22.4億	35.2億	49.2億	65.3億	85億
淨利潤增速	*	170.0%	115.2%	61.9%	126.0%	50.4%	57.2%	39.8%	32.7%	30.2%
淨利率	11.3%	12.1%	17.3%	16.4%	18.4%	14.4%	15.3%	13.7%	13.9%	13.7%

 

    招商地產：

年份	2003年	2004年	2005年	2006年	2007年	2008年	2009年	2010年	2011年	2012年E
主營收入	48.4億	34.8億	26.6億	29.4億	41.1億	35.7億	101億	138億	151億	215億
營收增速	25.5%	-28.2%	-23.5%	10.5%	39.9%	-13.1%	183.7%	36.0%	9.6%	42.4%
淨利潤	3.30億	3.60億	4.22億	5.68億	11.6億	12.3億	16.4億	20.1億	25.9億	32億
淨利潤增速	36.7%	8.9%	17.2%	34.7%	103.9%	6.0%	33.9%	22.3%	28.9%	23.6%
淨利率	6.8%	10.4%	15.9%	19.3%	28.2%	34.4%	16.2%	14.6%	17.2%	14.9%

 

   註：以上觀點僅供參考，並非投資建議！

一些關於投資美國房地產股的雜談 kenlix

http://xueqiu.com/7022988685/22569510
經歷了中概股暴漲暴跌的2011年，2012年的中概還是不甚給力。今年投資的亮點是一些美國地產股，從年初到現在不少地產股已經翻倍了，XHB（ETF）標準普爾住宅開發商指數(其實不單有開發商）上升了54%，而我的回報率也照例跑輸正股，只有不到40%（已經比今年投的中概好很多）。主要還是因為經常做高買低賣的事，經常換股，更為重要的原因應該是沒有仔細研究每隻股票，當低吸的機會來時，只是隨便買一些沒有仔細研究的公司。

美國的房地產市場已經開始復甦，這基本上是這邊的共識(是不是已經反映在股價裡？值得探討)。但是對於今年已經漲了很多的地產股，目前市場有較大的分歧，不過分歧往往說明有機會。雪球上討論美國建築地產業的人好像不是很多，下面是最近整理了一些資料，沒有很深入，希望拋磚引玉。

先說說宏觀，美國地產股直接相關的經濟數據還是比較透明的。

1.1新屋開建量（Housing Starts）

房地產商要賺錢首先得建房，新屋的開建到完成需要一年，發展商們預計市場轉暖才會建更多的屋，這個是一個領先經濟指標，指標的上升早於經濟GDP指標的上升。當然發展商的整體預期不一定準確，否則07年也不會出現大規模發展商陷入麻煩，當然發展商的整體平均預期應該是比一般人的預期更準確。這個指標要看趨勢，不能只看一兩個月。數據在每月16號早上8：30AM東部時間公佈，通常華爾街日報會頭條報導，Imeigu也有跟進。第一手資料來自美國統計局，http://www.census.gov/#。我很喜歡的一個網站。
查看原圖查看原圖可以看到ETF指數（XHB）和新屋開建量兩個數據還是比較相關的，在09年初房建指數見底後，XHB開始回升，當然大市也在那個時候開始回升，而XHB真正炮贏大市是2012年初開始的事，那是Starts數據第二次顯著上升的時候，第一次是09年末10年初。不得不說的是，在10年4月starts數據連續上漲，但是4月經濟數據卻是不佳，可見作為領先指標，也不一定永遠準確，大市包括了XHB都下跌。伯南克於是在10年底發動了QE2，不少朋友應該很記得10年11月份之後那段時間中概股的狂飆… 所以說呢，新屋指數還是要看趨勢，一段時間的表現，畢竟發展商們也會集體頭腦發熱，踏入2012年來應該說starts是平穩小幅上升了，而聯屬的財政和貨幣政策也會影響發展商的預期，最近8、9月份對QE3的預期刺激了Starts的飆升, 10月是894,000 (這個是seasonally adjusted的年數據)。

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歷史的平均開建數量是一年1500k左右，目前的數據是平均的60%。美國的人口增長很穩定，幾乎是一條直線，買也好租也好，這些需求遲早是要補的。894k這個數據是相當於以前幾次經濟危機的最低水平，這次危機對房地產業衝擊之大可以說是前所未有的。這個跟之前15年房地產市場的超級繁榮期很有關係，出來混，是要還的，那個行業都一樣。 當然現在的股價對於目前的恢復水平來說，是有點超買了，但是中長期應該還有增長空間，因為目前行業實在還是在低位。

1.2 新屋銷售 New Homes Sales

建了房子以後，要賣出去才能賺錢，反映發展商盈利情況最直接的數據是新屋銷售數據。當然，這裡有一點差異，在美國很多情況屋是還沒有開始起或者還沒有起好就已經簽合約「賣」了，這個簽約的數量就是New Homes Sales的數據，而發展商的銷售確認一般是在交房以後，所以New Homes Sales對報表上的Revenue來說也算是個領先指標。很奇怪，這個美國統計局的新屋銷售數據是只包含獨立屋（Single Family House/獨棟別墅）, 就是巴菲特說如果可以，會大舉購買來出租的那個。事實上今年以來有些PE就是這麼幹的，黑石就募集了超過1billion準備在佛羅里達買15000間屋出租，把一個城市的房都買下來。歷史上出售的房屋，有約70%左右的住宅是獨立屋，剩下的30%叫multi-family home, 就是連排別墅和公寓。新屋銷售前一個月的數據在每月的25號發佈。

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美國的房市包括新房和二手房，只有新房銷售直接影響地產股的業績。歷史上美國的新房銷售通常佔全部房屋銷售的15～25%，剩下的75%～85%是Existing Homes Sales，就是二手房銷售。2012年10月的新獨立屋銷售是368,000個unit ,  二手獨立屋銷售則有4.14million個Unit, 所以新房銷售只佔8.6%，屬於歷史的低水平，這是因為由於有大量的Foreclosure（法拍房，房主換不起房貸的房）拖低了二手房價，有些地方二手房價一度比建築成本還便宜。 ( By the way, 全美大概有不到2million個經紀人，所以平均來說，每人一個月應該要賣3套房子，巴菲特最近也說要買經紀人公司的股票，光買房地產股還不是全面capture這個機會，他老人家要將二手房買賣的機會也抓住！)。二手房的銷售數據叫Existing Homes Sales， 來自http://www.realtor.org，就是美國房地產經紀人協會，也是25號公佈。

每月的新屋銷售歷史上的平均水平是666k，巧合的是現在368k也是平均的58%。

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（New Home Sales和housing starts不能直接比較，怎麼建那麼多賣那麼少呢，因為starts除了built for sale，還包含了built for rent, owner built 等其他數據, built for sale的single family可以與new homes sales 比較。）過去兩年兩個數字是吻合的，就是說目前美國的發展商還是比較謹慎，都是能賣多少建多少，所以兩個數字都是歷史平均水平的60%左右。

1.3 HomePrice Index (很明顯受QE影響)

當然除了數量，價格也會影響公司業績。房價的指數有很多，最出名的是美國聯邦住房金融局FHFA 的房價指數和標準普爾的Case-Shiller Home PriceIndices。前者給出的是房價變化的%，而後者是20個主要城市的房價。從FHFA的數據看來，房價在2012年初，已經整體來說止跌了。而從S&P的指數可以看出房價仍然處於低位。看看時間，兩次止跌回升QE的作用還是非常明顯。

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這裡說的宏觀數據是直接與房地產股相關的數據，是一些比較表面的數據，影響房市的還是整體經濟，貨幣政策財政政策，利率和失業率之類。看這些宏觀數據主要是讓自己心裡有底，安全邊際的問題，至少房地產市場現在是沒什麼泡沫，復甦中，而且將會是個較長的過程。房地產股呢，升了不少，對於目前的復甦情況來說是有點高，短期應該有風險，至少有獲利回吐的風險，但中長期機會比較明顯，我的思路基本上是在回調的時候選股入貨。另外，房地產股上游的建築材料公司，下游的經紀公司，有時間的時候也會看看。

接下來，看看個股：

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很多年沒看中國地產股，拿了萬科來參照一下，才發現我國的的房地產業有多牛，萬科一家的銷售相當於13家上市homebuilder排名前11家的銷售之和，光是萬科的市值和銷售就已經超過美國最大的兩個上市公司市值和銷售之和，招寶萬金加起來就已經相當於整個美股地產上市公司的市值。這裡說的美國房地產公司或者說發展商叫HomeBuilder，沒有包括商業地產、賭場酒店之類的，但比起中國在上海、深圳和香港上市的那超過一百間的上市公司，數量上實在是少得可憐。當然有一些很大的美國地產公司如IrvineCompany和Donald Trump們沒有上市沒有在這裡。但這從側面還是反映了很多事情，中國地少人多，高速的城鎮化，高速的經濟發展，相對缺乏理性的市場，在短短十多年間造就了這一批上市公司，他們在國民經濟中的比重比美國的同伴們明顯顯著…

說說這個表，標題黃色的都是我自己算的，可能會有錯，那些不是我算的，可能也有錯，這些數字主要來自Yahoo Finance和Google Finance。Forwarding PE，很多地方的結果不同，所以我拿了最後一Q的EPS年化後得出了個Last Q PE，結果看起來是相當合理，歡迎指正。從本年升幅可以看出，年初真是隨便買一隻並且持有，都會有不錯的收益。表中，還有了股價和銷售跟05年的巔峰時候相比的情況，銷售只有當年的1/3，跟宏觀的新屋銷售的數據還是相當吻合的。

這個只是一個橫向比較的表，主要是選股的screening，要具體買，還得認真看看個股。

$Lennar(LEN)$,比較穩健的一家公司，房子賣得便宜，負債率較低。因為他是市值最大的公司，曾經持有一段時間。但是看PB，PE和毛利，應該算是漲得差不多了。而且這公司高層老拋售股票，不知道是怎麼回事…當時我也因此拋早了。

$帕爾迪(PHM)$，今年錯過的一隻大牛，負債率低，最近兩個季度才開始扭虧為盈，因此漲幅較大。PB有點高，不過淨利毛利健康。扭虧股經常有大機會，就像是接近strike price的option。

$D.R霍頓(DHI)$,原來的龍頭公司，跟LEN類似，但負債率更低，感覺比LEN更有投資價值，但是股價表現一般，讓我想起了搜狐。

$托爾兄弟(TOL)$，那麼多公司之中，唯一一間專注於LuxuryHomes的開發商。表現不溫不火，剛剛公佈了業績，還算不錯，據說來看房的客戶的轉化率達到歷史最高，但是看房的人還是處於歷史低水平。銷售超過了分析師的預期13%，其實這裡說明了上游建築公司可能有機會，因為美國很多時候是sign了contract算backlog，然後等房子建好了才算銷售，所以他們也加快了建房子的速度，加快了買材料。

$NVR(NVR)$,牛公司，經歷危機但從未虧損，因為跌得不多，所以今年也漲得不多。負債率幾乎為零！有時間一定會認真研究一下他們是怎麼做到的。

$貝哲房屋(BZH)$, 很有趣的一個公司，也算是個outliner，同行們都躊躇滿志要東山再起的時候，還深陷泥潭，可以看看到底它為什麼會那麼倒霉。淨利率，那麼低，應該是因為有impairment和負債太高。估計要到復甦比較後期，房價和volume都上的時候才有翻身的機會，不過PB還好，只有1.34，如果是認真做了減值，那麼還是值得看看的。

$Standard Pacific(SPF)$, 一直被幾家投行看好，股價有點高。持有過一段時間，經歷了一次negativeearning surprise，買股票還是要做中場線，賭earning surprise划不來是我的感覺。

$KB家居(KBH)$，原來的大公司之一，虎落平陽，在扭虧邊緣掙扎，但是負債率升得快，似乎是想用比較激進的佔率抓住機遇。

$霍夫納尼安企業(HOV)$, 最近follow得比較多的公司，資不抵債，因為之前已經處於瀕死的狀態，今年有走出來的希望，股價年度表現最好，目前處於扭虧邊緣，最最近一個季度表現不錯，如果可以持續的話，目前的價格還是有投資價值的，財報很快就會出來，可以關注一下。

$RYL$,$MDC$和$MTH$,有時間再看了。

$萬科A(SZ000002)$，在萬科的數據面前，所有的美國同行都是浮云，PB,PE, PS, 尤其是毛利都很好。中國還真是房地產公司的土壤，宏觀調控了那麼久，毛利還是高（即使在05年，美國公司的毛利也沒有那麼高，不知道會計方法不同影響大不大），然後資產負債表裡面還有一個美國同行幾乎沒有預收款項，佔負債52%，難怪都不用向銀行借錢了。這個可能不一定能全歸因於政策國情，也許是萬科的樓盤確實比較緊俏，沒有研究就不猜測了。如果萬科在美國，那就是買萬科無疑了。還有就是72%的存貨有一點點高，有時間的話想做個壓力測試，看他有多大的降價空間。另外這邊的公司一般都會定期派股息，不知道萬科這方面怎樣。當然事實是這邊房價處於歷史低位，國內處於歷史高位。這邊的新房銷售只佔所有銷售的8.6%，國內不知道怎麼樣，但應該高很多，至於存量的數據不得而知。

本人地產股大概空倉了一週，今天大跌進了一些HOV, PHM和DHI，等待財政懸崖的問題解決。美國房地產業對於中國投資者來說還是陌生的，雖然是相對容易理解的傳統行業，但是投資還是要慎重，如果給我在做一次，我可能就會只買ETF。

房地產為什麼回暖？ 自在投資

http://xueqiu.com/1371970977/22747306
2012年第四季度以來，房地產銷售明顯回暖，從新盤開盤當天銷售七成、憑號抽籤認購、二手樓業主返價、地王頻頻出現（還麵粉貴過面包）等等消息看來，無疑，房地產已經是暖冬。
    房地產行業直接或間接影響60餘個行業，房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，對經濟增長的總貢獻率超過20%；房地產一旦調控收縮信貸，受影響的還有實體經濟、資本市場。
作為投資者，很有必要對房地產進行比較全面的研究。以下從幾方面探討：
一、國情的特殊性
（一）城市建成區人口密度前所未有
    中國的房價為什麼高？有人總愛拿中國房價與美國比，在這裡就以「城市建成區」比一比。中國的城市建成區僅佔國土面積的0.4%左右，約4萬平方公里，美國城市建成區佔國土面積的3%左右，約29萬平方公里。中國僅現有城鎮人口已超過7億，美國全國人口3億（美國部分農業非農業戶口，這裡按照城市化已經到達四分之三，推算城鎮人口約2.25億），中國城鎮人口7億是美國城鎮人口3倍多，但是中國的城市區是美國的七分之一。如果換成每平方城市建成區的承載人口，則美國城區人口密度是793人/平方公里，中國是17629人/平方公里，這個數據說明有限的城市資源競爭人數中國是美國的22倍；按照中國城裡務工的農業人口+非農戶口總計9億人口計算則是28倍；按照統一口徑的全國人口計算（截止2011年底美國3.11億、中國13.71億），「有限的城市資源競爭人數」——中國是美國的31.4倍。
    由此，中國的房價與美國簡單相比很容易得出錯謬的結論。
    國際上，國際化大都市的房價大都是處於高位運行的狀態，最主要的原因是這些國際化城市聚集了大量資源，包括更多的就業機會、更優質的基礎設施、更完善的公共服務，因此對勞動力具有更大的吸引力，也導致這些城市的住房需求一直比較旺盛。
（二）土地制度問題
     憲法第10條規定:"城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有；宅基地和自留地,自留山,也屬於集體所有。"在土地利用方面,憲法規定,一切使用土地的人必須合理利用土地，國家為了公共利益的需要可以對土地實行徵用。任何組織和個人不得侵佔,買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定實行轉讓。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用,並給予補償。
     中國的土地供應是政府壟斷的，土地所有權分「國有土地」和「集體土地」兩種性質，國有土地上開發的才叫「商品房」，集體土地上建的是「小產權房」 是非法的，所以，中國的房地產實際不是全流通，本身就人多地少，再來個那麼多「非流通股」，房價能掉下來嗎？土地政策不改革，房價調控沒效。從2005年至今國家開始出台房地產調控政策並不斷加碼，房價不但不跌反漲，原因是就是上述的人多、地少、可供開發土地供應不足、非全流通等多項因素。二、影響房價的重要因素房地產的核心就是土地+金融，其他收入、人口、供求也是影響房價的重要因素。下面主要結合實際調查給予分析。
（一）土地成本
   通過對開發商向銀行申請開發貸款的項目進行分析發現，有兩種情況：一是歷史拿的低價地，成本低，其項目總投資成本的構成中約30%是土地款；凡是招拍掛的土地，大部分的地價成本佔總投資60%以上。土地在房價中的構成非常高。
   土地高度行政壟斷，政府一手把農民地拿進來，一手再去拍，一拍就是個地王。難怪有人說政府才是最大的「開發商」。
（二）金融政策
   房地產與金融密不可分體現在：
1．開發商項目建設資金
   建設資金大部分依靠銀行開發貸款，貸款通常佔項目總投資50%，貸款利息一般佔項目總投資4%-6%。
2．業主個人購房資金
   通過對開發商樓盤辦理按揭比例發現，樓宇買家支付購房款，有80%以上的人需要辦理按揭，按揭成數通常在70%左右，估算下來，扣除一次性付款和首期款以後，發展商銷售一個樓盤有60%以上是依靠銀行資金完成。可見，按揭貸款是購房資金的主要來源。首付款比例、按揭成數等政策很大程度影響購房人的購買能力。
3．利率
    利率對購房的成本影響很大，也在很大程度上影響購房人的行為。算了一筆賬，不論等額本金或等額本息，如果按揭貸款期限超過15年，還款利息佔總還款額50%還多。一筆38萬的貸款，累計還款61萬，15年還利息23萬，佔貸款總額60%。大家都知道，2009年房地產低迷時政府出台按揭利率七折優惠政策，引發了一輪房價急速上漲。
    從建設資金、按揭貸款（首付比例、按揭成數）、按揭利率，房地產金融政策在房屋銷售中有舉足輕重的作用。
    宏觀調控以來，國家隊房地產開發商的融資嚴格控制，包括資本市場上不給予新上市和融資配股、銀行貸款更是設定諸多嚴格要求（如自由資金、負債利率等等），主觀目的本意是防範金融風險，但客觀上會造成建設資金不足而導致房地產供應減少。現在一般實力不足的小開發商、單項開發企業基本沒法相銀行貸款，調控的另一結果是資源向大開發商整合。
（3）收入增長
   國家正在實施國民收入倍增計劃，將對房地產市場有比較大影響。一談房價，有許多人總是以社會平均工資的收入數據作為判斷房價是否泡沫的依據，我不直接反駁這觀點，這裡說說幾個收入與房價的花絮：
    1．2009年銀行受理一筆按揭業務，有一個客戶購買深圳中心區某寫字樓半層（當時價格總價近1500多萬元），客戶經理貸前調查發現，該客戶在深圳華強北賽格電子市場經營一個櫃檯，櫃檯員工僅一個（客戶的夫人）。另一個與其共同合作買下另外半層的人也是在賽格電子市場設立櫃檯做電子零配件生意的。看看那個行當的人大量的購買寫字樓的你就知道那個行當是多麼的景氣，不是因為銀行工作切身接觸，可能無法理解，不斷儲蓄又不消費的國人積累了多少的金融資產（很多數據在此就不便引用）。
   2.看到上述案例，有人說你接觸的都是銀行的有錢人。那好，中低收入人群，去年，在我家定點做晚飯的鐘點工阿姨請假，說要回去辦購房手續，我很替她高興，且對鐘點工能買房感興趣：原來，她家所在的鄉村小學要撤（學校招不足學生，跟農民工進城有關），四個孩子（嚴重超生）上學走到鎮上的學校（很遠的路），只好用多年積蓄買房解決就近上學問題。她的收入：每天排滿班做足8小時，包吃住每月工資約2800元，加上小費及客戶給點舊報紙來賣每月純收入3500元，老公工資比其略高，現以積蓄壹拾多萬元在惠州一個鎮買到房子。
   本屆政府出台城鎮化正合其時，讓農民工在家門口解決房子、上學等問題、一線城市買不起房但可以在家鄉的城鎮購買，看好城鎮化對經濟和社會平衡的構建作用。
    3.做了個調查，在深圳關外（郊區）的農民房的租客群體10年來經歷了一個有趣的變化：10年前配有廚房及獨立衛生間的農民房一般出租給工廠的管理人員，而今，同樣的農民房相當部分是出租給工廠的工人。當年普通工人的工資只有六、七百元，住在10幾個人的集體宿舍，記得之前還有媒體呼籲要解決農民工「性福」問題。這兩年普通工人的工資在2000-3000元，那些已經成家或談朋友的，已經有能力在外面自己租房；而當年的工廠管理層部分已經購買了屬於自己的住房。
   4.還有一個現象值得投資者關注的是：上個月對房屋進行一次維修發現，現在請一個裝修小工要200元/天，聯想到最近媒體說一個快遞員、搬磚工人月收入達到6000多元，果然不假。很顯然，這幾年的體力勞動者比腦力勞動者收入增長速度要快。這種收入結構的變化必然帶來新的消費群體變化！
   國內的統計數據跟國外經濟統計數據的準確性是沒法比，按照國外慣用的收入與房價比分析房價是注定要失真的。有人吶喊房價下跌一半都十年啦，房價下跌了嗎？教條的引用當然不可能準確，有句話說得好「市場不會錯，錯在你自己」。在銀行，我跟新入職員工說，少點照抄、拈貼網上分析資料來做報告，不是真實的調查分析得出的結論很可能是錯謬的。在銀行家眼裡，幾乎沒有什麼不可以量化和計算的，但這得建立在科學的調研基礎之上。
（4）人口
   有人認為中國未來人口老化或人口減少會導致房價大幅下跌。這種看法只考慮了影響房價的一種因素。影響房價的因素是多種多樣的。人口變化只是影響房價的因素之一。何況，中國未來的人口未必一定會減少。外來移民，計劃生育政策調整或終止，都可能抵消目前計劃生育政策帶來的人口減少的因素。
（5）供求
   來看一組來自國家統計局的數據：2012年1-11月份，全國房地產開發投資64772億元，同比名義增長16.7%； 房屋新開工面積162413 萬平方米，下降7.2%；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬 平方米，增長14.1%，但增速回落3.2個百分點；11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。其中，住宅待售面積增加298萬平方米；房地產開發企業土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份縮小3.2個百分點。從上述數據來看，全國房地產開發投資的增速為16%，比往年26%以上的增速，這個指標已經算是減速。留意到房屋新開工面積和房地產開發企業土地購置面積是雙雙下降，這關係到明後二、三年的供應。
    在2012年12月中旬國土資源部舉行新聞通氣會，國土資源部計劃要保持住宅用地供應總量不低於過去5年的年均實際供應量；沒有加大供應土地的說法，國內加大耕地保護力度、視糧食安全為基本國策的情況下，也很難加大供應。畢竟城市不是建在山地上，其實目前大部分一線城市可供開發的儲備土地也不多，增加供應更多依靠舊改、拆遷。
    講到供求，得提一件往事，記得2006年我們報批一筆開發貸款，專職審批人擔憂的問「建那麼多房子賣給誰」、還說「房價漲了這麼高，國家又調控」！我回答：經濟學有個簡單的經濟規律叫 ——供求決定價格，深圳多年來的房地產投資額、開工面積、竣工面積以平均30%的速度增長，現國家實行調控，且嚴控土地供應，上述三個指標首次見到下降。中國人有錢就買田買地建大房的幾千年傳統；GDP、收入（羅列8大理由）…….房價更瘋的上漲在後頭呢。貸款審批會的結果是同意發放貸款，但審批人要求把貸款評估報告中「中國房價上漲已經不可逆轉」這句話刪除，說是與國家調控精神不符，對此我印象深刻。記得有人從此時就開始勸大家先別買房……唉！
三、基本判斷
    1.即使是號稱史上最嚴地產調控的過去幾年，房地產事實上仍是資產保值最佳手段。現看來，未來較長時間也不會變。不要輕言「賣房炒股」。
    2. 未來房價崩盤的可能性比較小，未來幾年可能小幅上漲。我們期盼不要快速上漲，畢竟房地產價格高企對整體經濟不是什麼好事，而且每次調控房地產難免對資本市場產生震盪，過緊的信貸也對實體經濟產生衝擊。
    3．對購房者來說，理解為什麼房價這麼高，就會根據自身情況做出適當的投資決定。不管房價是「總理」說了算還是「總經理」說了算，對首套自住購房者來說或者是丈母娘說了算——別輕信房價下跌百分之五十的說法！
    4．對房地產泡沫引發銀行不良資產的問題不必過分擔憂，現在房地產回暖了，地王又不斷出現，讓大家看到地方政府的賣地收入又有了來源保障，平台貸款擔憂隨之消失，銀行股必然由此走向價值回歸之路。
    5.城鎮化帶來的投資機會
城鎮化是實實在在的利好政策，如果理解成只是個「概念」，可能會錯失一波行情。城鎮化是離鄉不離土、進廠不進城。為此配套的政策可能有：土地流轉改革、福利分配改革、戶籍改革、高考改革等。期待改革紅利。
    6．政府層面，同樣是民生的「衣食住行」的交通，解決交通問題有市場化的私家車，也有政府統籌下的公交地鐵，為什麼沒有人會抱怨寶馬車、奔馳車價格貴。因為政府搞好了公交地鐵建設，大家花幾元錢就可以坐上車，買不起車的就坐公交，買得起車的人不認為貴。同理，在解決「住」這個民生問題上，應該建立兩大供應主體：一是政府廉租房等保障房，一是市場商品房。政府保障房應主要向居民提供租房資源，而不是買房資源（經適房等是腐敗源頭之一）；對於市場商品房而言，價格應完全由市場決定，也沒有必要出台限購政策。
    時間倉促，不足之處請諸位專家、投資專業人士給予指導和補充。上述是基於目前政策做出的判斷，將根據政策及市場變化繼續跟進。

迎戰電子商務與房地產泡沫挑戰 王恒：有些事情能做成，靠的是機會

2013-01-07  TWM

歷經一九九三年到九八年的艱辛經營期，金鷹集團總裁王恒更加堅信，「做強」比「做大」更重要。他直言，企業一旦做大而不強的話，就會像浪淘沙，每三年就會被汰換一次。 撰文‧周岐原 當中國經濟面臨巨大的轉型壓力，專注發展中國百貨市場的金鷹集團總裁王恒，仍絲毫不鬆懈地為下一波消費力道成長儲備動能。身為經營者，王恒對中國內需商機的細微轉變有什麼觀察？曾經在台灣、美國、中國三地生活的王恒，認為台灣未來還有哪些產業契機？二○一二年十二月，《 今周刊》發行人謝金河率團赴南京專訪王恒，在這場近四小時的專訪中，王恒為我們一一解答。以下是訪談摘要。 《 今周刊》問（以下簡稱問）：你當年考察中國各地，最後為何選擇南京？在新街口鬧區興建第一棟大樓時，曾遇到什麼困難？ 王恒答（以下簡稱答）：南京真是得天獨厚。第一，這裡學校多、人才供應比較穩定；第二，以前南京沒什麼工業，應酬很少，你可以專注在事業上，因為當年實在也沒人找我們應酬。 九二年初我們正式落腳南京，當時中國金融業轉投資公司，命名必須以「金」字開頭，我心想美國正好有一種很威武的老鷹叫金鷹，所以公司就取名為金鷹。結果宏觀調控之後，工商銀行脫鉤（不再合作）、不參加了。大樓蓋起來，因為定位太先進，當時平均房價一平方米才四千元人民幣，我們光造價就達七千元人民幣，你當然不能賣，一賣就要破產了，只能想其他辦法。 餐飲、娛樂比重將增加 從一九九三年到一九九八年，這段期間經營得比較辛苦，直到九九年公司的資產與現金流才開始好轉，進入比較快速發展的階段。有這段經歷，讓我們在方向上還是認定「做強」比「做大」更重要。做大而不強的話，就會像浪淘沙，每三年就會被汰換一次。 問：你提到未來金鷹百貨將朝「全生活定位」經營，屆時新店面與現有店面會有怎樣差異？ 答：在餐飲、娛樂業比率會特別不一樣。現在這兩者面積太少，餐飲、娛樂業面積大概平均只有五％，未來應有二○％。 業態與業種範圍也要放大，像我參觀很多國外的百貨，「生活用品」氣氛很重，我們則是「禮品」居多。人的消費習慣正在改變，通常冬天這個季節來逛街，在國外的百貨裡圍巾、帽子、手套琳琅滿目，到我們的商場，沒有一個Function（部門）代表這種氣氛。 問：引進ＥＲＰ（企業資源規畫系統），是你在美國經商得到的觀念嗎？網購對百貨業衝擊很大，你怎麼看電子商務？ 答：我們是中國第一家所有流程都採用ＥＲＰ規畫的百貨公司，原來在考慮引進ＩＳＯ認證時，發現零售業管理的標準流程從理論變成日常工作流程，還是有很大距離，加上看傑克．威爾許（前奇異集團執行長）的著作，書上也談到這概念，才委託ＳＡＰ（思愛普）做這個東西。 現有的電子商務最難解決的，是這些公司基本上沒有商品部門，全都是工程師；採購人員相對弱，所以對客戶需求沒有分析，亂買了之後再用廣告、折扣去亂促銷，我覺得現在這個電子商務模式無法產生客戶忠誠度。消費者不認識網站只認識商品，只是瀏覽網路時被觸動而已。 台灣優質服務業仍有機會 問：你認為百貨業未來發展趨勢是什麼？ 答：業態上的轉變，可能是購物中心和百貨會慢慢結合，其他公司已經出現這個趨勢，他們的分店都大得像購物中心一樣。另外，零售業目前線上、線下（實體）的經營模式一定會出現創新，兩者效益應該進一步整合；也許兩年後，無論客戶在線上或離線，都可以來購物。 問：你考慮過接班問題嗎？ 答：我有兩個女兒，但我不會請第二代來跟我一起打拚。他們都在美國成長，在中國，管理我們這種傳統企業最難，在這個基礎之上，他們可以去延伸、去創業，不見得要接班。 問：在你規畫中，未來十年的金鷹集團會是什麼樣子？ 答：我想，至少可以維持地區性佼佼者，特別是南京的布局，房地產、商業百貨是領先。假如日後，我們沒有受電子商務及商業房地產泡沫影響，還能夠維持現在獲利的話，十年之後，應該還可以維持全國性的地位。 長期來看，我們作為地區Leader（領導者）與全國佼佼者是有把握，但有沒有可能做得更好？真的要看運氣，到了我這年紀，我看有些事情能做成，原因就是時間與機會。 問：你認為台灣產業還有哪些機會？ 答：近來我每兩、三個月會回台灣一次，我發現台灣很多商業模式越來越有啟發性，未來兩岸交往越來越密切，台灣一部分有服務概念、有品牌包裝的服務業，相當有機會。

《投資怎麼算》年輕上班族不怕房價高 只看是否獨特 用「房地產加值式」35歲身價上億

2013-01-07   TWM

和自住不同，投資房地產最在乎的是能創造多少價差；由於房子越搶手，越能將價位拱高，因此投資時要算的是房子的熱度。 三十五歲就已買賣上百戶房子的黃坤鍵，依據「痛苦指數」與「缺貨指數」兩大指標，創造出上億元的身家。 撰文‧梁任瑋 台大法律研究所畢業的黃坤鍵，今年才三十五歲，房地產投資經歷已長達十三年。當他的法律系同學還汲汲於接案時，他在三十歲前就擁有數戶台北市忠孝東路東區收租店面，並在三十一歲住進信義計畫區的億元豪宅。如今，他買賣過的房地產有上百筆之多，已累積了逾億元的淨資產。 啟發黃坤鍵投資房地產的開端，來自家裡經營的攤販生意，「小時候家裡賣過水果、雞肉，都不耐久放，賣不掉只能殺價出清；但房地產放愈久愈值錢，是真正具有保值能力的商品，也是最佳理財工具。」眼見一般商品價格暴起暴落，但房地產只要地段、產品、時機對了，往往一次就能翻身，讓黃坤鍵悄悄立下「要靠房地產致富」的決心。 黃坤鍵的處女秀，是在二○○○年，當時他才大學畢業，看到上課的台北市徐州路台大法學院旁，有一戶七十坪、每坪單價四十萬元、總價近三千萬元的住宅要賣，他直覺認為應下手。黃坤鍵的膽識令親友咋舌，但他不怕房價貴，而是要看房屋的獨特性與價值，也就是「生錢」的能力。他憑著一五○萬元的存款，再向親友籌資三百萬元，向銀行貸款二五五○萬元買下；兩個月後，就以三四三○萬元轉手，賺了四百多萬元。 黃坤鍵能夠迅速集資買房的關鍵，來自於他畢業後一邊當律師，一邊在補習班教書，一個月就有高達四十餘萬元收入進帳。因為收入來源多，親友對他未來的償債能力有信心，所以他籌資十分順利，這也成為他勇於進場投資的後盾。 算買方的喜好 從交易熱度判斷 讓人「不痛苦」易成交從此，黃坤鍵只要一有空檔，就請仲介帶他看房子。他會在心中模擬出價，然後回頭追蹤看過的房子多久賣出去、成交價格，培養對行情的敏銳度及判斷力。三十歲那年，他已看過一千戶房子。 黃坤鍵發現，自住和投資大不相同，「自住看的是自己的需求，投資求的則是最多人的喜好。」畢竟投資的房子是拿來賣的，接手度，甚至搶手度，才是關鍵。對此，黃坤鍵有兩大判斷準則，一是「痛苦指數」，一是「缺貨指數」。 黃坤鍵說，媒體常會公布「購屋痛苦指數」，是指某區域民眾買房的平均總價除以年家戶所得，求出的房價所得比。例如台北市民購屋總價平均是二千一百萬元，大約是家戶所得一二二萬元的十七．二倍，便以「台北市民要不吃不喝十七．二年」才能買房，以凸顯民眾購屋痛苦。 但換個方向解讀，這代表台北市民買房最能接受的總價帶是在二千一百多萬元；也就是說，排除豪宅和店面等特殊產品，若能將房價設定在痛苦指數的範圍內，讓接手的人「不痛苦」，就能夠迅速換手。 因此，台北市室內三十幾坪，三至四房的住家，不要離捷運站太遠，總價在二千多萬元，是最好賣的。黃坤鍵鎖定這些物件，往往一說要賣，就有十幾組買方前來洽詢，很少被議價。 要注意的是，有些房子看起來價值不高，偏偏就有人愛，願意加價，「投資時，能不能讓房子『物超所值』，就得看有沒有眼光看到潛力屋，而創出高價！」黃坤鍵說。 他舉例，曾看過一棟位於台北市樂業街的老公寓一樓非店面的房子，屋主開價三千三百萬元，遠比剛成交的二樓二千七百萬元的價位高出三成多，黃坤鍵認為根本是亂開價，孰料，這房子卻很快地以三千萬元成交。 探究原因，由於老公寓社區停車位一位難尋，而這房子位於邊間，屋主可以在兩側各停一輛自用車，等於多了兩個車位，這兩個「有實無名」的停車位，最起碼值二、三百萬元，因此才能超值出售。 算市場的供需 從就業人口形態 判斷有利投資標的除了看總價，「缺貨指數」也是黃坤鍵判斷投資好房的基準。他表示，自己三不五時就會向仲介及投資同好，探聽哪個區域的哪類房型最好賣，而且最缺，甚至會從一地的就業人口形態，研判最有利於投資的房子。 拿台北市內湖來說，由於內湖科技園區內有近十萬名上班族，最需要的房型就是二至三房，也就是二十至五十坪的產品；但內湖近幾年蓋的多是大坪數豪宅，使中小型房奇貨可居，因此這類型的房子就值得投資。 據了解，就曾有內科的工程師在二○○七年，以每坪三十六萬元買下一戶四十坪的五年成屋，一○年出售時以五十四萬元成交，三年漲了五成，遠高於內湖三、四成的平均漲幅。 算賣家的壓力 屋主若欲急售 表示議價空間還有兩成在兩大原則外，還有一個可遇不可求的投資王道，就是買到賣方急售、低於市價的房子。黃坤鍵透露，屋主急售的房子，要不是自售以節省仲介費，要不就是直接以市場成交行情開價；這類房子，通常議價後還可以降一、兩成，等於以低於市價水位買進。 黃坤鍵在一二年投資一戶位於忠孝東路四段附近的住家，由於屋主有壓力，急著以一坪六十八萬元處分，條件是要配合延後過戶，避開奢侈稅；黃坤鍵覺得這開價明顯低於市價兩、三成，果然，他買進沒多久就以每坪八十五萬元轉售，一坪賺了十七萬元。 羅馬不是一天造成的，黃坤鍵十餘年來的經驗說明了，透過不斷做功課、上場實戰，也可以成為房市贏家。 黃坤鍵 出生：1978年 現職：華亞協和法律事務所律師學歷：台大法律系、台大法律研究所 給投資族的算房叮嚀： 1. 買的時候就想到賣給誰？有多少人會買？甚至估好最多人能接受的價格帶。 2. 有些房子乍看價值不高，但若能在出售時抓住其獨特性（如邊間的一樓房子，可多停兩輛車）進行推銷，即能創高價。 投資該熟知的三套公式： 1.算進出場時間 價量趨勢法 從區域成交量和價的趨勢關係，判斷出場良機。 公式 量增價小漲：市場初升段，可考慮大量進場低接。 量增價大漲：市場主升或末升段，可考慮微量獲利了結。 量縮價小跌：市場初跌段，可考慮適度調節存貨。 量縮價大跌：市場主跌或末跌段，可考慮微量低接進場。 2.算店面賣價 營收回推法 店面的行情與住宅的均價完全脫鉤，也與區域單價行情和坪數大小無關，要看總價，店面營業額或租金行情越高的，總價越高。 公式 店面月營業額×100至200＝店面大致總價店面實收月租金（包括騎樓）×500至1000＝店面大致總價3.算最適合投資的總價帶 痛苦指數法 痛苦指數代表一地最多購屋者能夠承擔的總價區間，故可依各區域的家戶所得×該區域購屋痛苦指數，求得區域最適合投資的總價帶。 公式 台北市：家戶所得×15至20；新北市：家戶所得×10至15；台中市區：家戶所得×6至8；台南市區：家戶所得×4至6；高雄市區：家戶所得×5至7註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。

房地產市場會在兩三年內軟著陸—王石 世路勞生

http://blog.sina.com.cn/s/blog_624077750101nrmf.html

對我國住房需求的研究——2013年房地產將供過於求 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/23062926
自去年以來，就企圖對房地產業進行真正基於數據的科學研究，以達到對此問題的科學化認識，服務於自己的決策。為此，我已經取得了不少的研究成果。但是目前仍有一些懸而未決的問題，有待通過數據以及分析技巧來解決，本文就是對這些問題進行研究的成果，相信這些成果，已經就目前關於房地產的大部分問題進行了研究，關於房地產的疑惑已經被逼進了一個較小的角落，對房地產的認識已經越來越逼近精確的正確（按精確的錯誤不如模糊的正確，但是我要達到精確的正確。）

在《試論房價上漲的邏輯軌跡》中，我指出，樓房作為一種剛需品，是在衣食等需求被滿足後，才被提上日程的，為此，我研究了我國的恩格爾係數和樓價上漲的關係。如下圖所示。
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可見，城市恩格爾係數在2001年開始停止急速的下降，而進入平穩的階段。這說明與衣食有關的需求被基本滿足，而我國房地產公司的住宅銷售平均價格（本文中的數據，全部來源於國家統計局《統計年鑑》）是
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可見，我國的住房價格，自2003年起開始迅速上漲。自1991年到2003年，平均每年房價上漲9.3%，而從2003年到2011年住房價格平均每年上漲10.81%，速度提升了1.51%。我認為這就是與人們衣食被滿足後，剛需轉變為住房導致的。

根據我以前的分析，住房價格長期應該等於通貨膨脹，那麼實際結果是如何的呢？如下圖所示
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可見，增長速度最快的是人均名義GDP，住宅價格據第二位，房屋造價低於住宅售價，而GDP平減指數和商品零售價最低，但是GDP平減指數又高於商品零售價。對此，我懷疑GDP平減指數有可能是更加準確的通脹指標。

上述數據的年均增長率如下表所示
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若是從1995年到2003年計算，住房年均增長4.81%，其實住房售價的長期增長率應該是房屋造價，自1995年到2000年，住房售價和房屋造價的增長是同樣的幅度，但是自2000年開始，住房售價卻大幅度高於房屋造價。如果做一副圖，則如下所示。
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可見，這些年來，住房售價偏高的局面未曾改變。顯然，如果我們說住房售價高於房屋造價的部分就是房地產商所攫取的利益，那麼地方政府在獲取這些利益上更為驚人。如下圖所示
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可見，在2002年以前，土地價格的漲幅是很小的，大牛市自2002年以後，土地價格就開始加速成長，在房地產需求猛烈的階段，地方政府獲得了最多的利潤，而房地產商也獲得了比較多的利潤。對於這個局面，我想請大家看看鋼鐵業的情況。在我國對鋼鐵需求很猛烈的時候，鋼鐵廠獲得了很多的利潤，但是這裡面最壟斷的部分是鐵礦石廠商，所以當鋼鐵廠已經供過於求之後，上游鐵礦石廠商繼續獲得利潤。在電廠的建設中可以看到同樣的局面，就是電力設備廠商的利潤最豐厚。但是我們也應該注意到，這些額外的利潤，其實只會存在於很短的時間，在大部分時間裡，上游可能是無利可圖的，上游產業的週期性更強。

我這裡不能確定的就是，房屋造價裡是否含有土地購買價格。
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如圖所示，房屋建造成本也是自2002年以後開始急速上漲的，這裡面到底是因為包含了土地購置成本而導致的，還是純粹因為資源緊張導致的成本上漲（如鐵礦石價格高企，人力成本太高等等），我還沒搞明白。

如果我們認為房屋建造成本長期內是與GDP平減指數一致的，那麼這個價格就可能在未來跌33.46%，如果我們認為住房售價的增長速度應該是和房屋建造成本相一致的，那麼就可能在未來房價下跌21.45%，如何兩者共同起作用，那麼房價未來有可能下跌47.73%。

我國目前的房地產市場的市盈率是五六十倍，跌到正常水平，應該是二十五倍到三十倍，但是如果出現暴跌的情形，就可能出現十到十五倍的低價。根據上面的計算，房價跌到合理水平要跌一半，那麼腰斬再腰斬，極有可能是未來發生的現象。

我們接著談，經過我的研究，說明住房的需求是農民進城和城市人口改善自己的需求共同導致的。如下圖所示。
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可見，我國城鎮人均住房面積，在過去每年提升0.9平方米。按照2011年年底城市人口7億來計算，每年將產生6.3億平方米的需求，而農村人口每年進城2120萬，產生6.9億平方米的需求。城市房屋更新換代，產生5億平方米的需求。可見，城市人口增加住房面積，城市房屋更新換代佔掉了住房需求的三分之二，而農民進城實際上僅佔三分之一。實際上，這就是2011年我國19億竣工住宅的分配情況。

那麼未來住房需求可能出現的變化是什麼，何時出現？我們有一些數據可以參考。根據我在《對我國房地產供需情況的分析》中得到的數據，我國在2024年可以達到城市化終點，屆時，城市人口將佔73.5%，也就是說，在2024年農民工進城的需求將會停止。

那麼我國的城市人口增加住房面積的需求會在何時停止呢？我根據統計資料已經得出了一些結論。據《統計年鑑》我分析了我國住房竣工住房的每套平均面積和住房出售的每套平均面積。如果我們認為一個家庭購買了一套住房，那麼他們必定對自己合宜的住房面積有著一定的預期，這是他們理想的住房面積，當每個人都擁有這樣的住房時，他們將會滿足。

我的數據結果如下所示。
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這是竣工商業住宅的平均每套面積
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這是售出房屋的平均每套面積。我們發現，住房售出面積在2008年之後趨於停止變動，竣工面積也向該值趨近。我認為這個值有可能就是新購房者所滿意的面積。這個面積，經過計算，是每戶105.6平方米。而據《統計年鑑》我國城鎮家庭在2011年平均每戶有2.87人，也即，我們可以認為每2.87人認為他們擁有105.6平方米住房會覺得合適，而據此推算，每人平均理想住房面積是36.79平方米。

下圖是我國住房竣工面積的數據。
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可見，住房竣工面積在2006年才開始迅速增加，我想這可能是由於住房的供給對於價格上漲具有非常強的滯後性，因為住房的建造是一個需要很長時間的事情，前面我們談到，住房價格是從2003年開始迅速上漲的，從2006年到20011年，年均住房竣工面積增加1.3億平方米。

如果我們看下圖，那麼我們就能明白後續的竣工面積會持續
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可見，住房施工面積仍在快速增長。2011年的新開工面積達到27億平方米，由此可見，我國未來幾年竣工的住房面積仍將得到迅猛的增加。
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所以，我們可以得到如下表格（下表所用到的有關數據，可以參看《對我國房地產業供需情況的分析》）。
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在上表中，假定供給每年增加1.3億平方米，每年城市人口增加2120人，城市化達到73.5%之後停止，假定人均住房面積達到36.79之後不再購買任何房屋，假定所有房屋每年折舊三十分之一，但是僅計算每人所擁有的36.79平方的折舊需求。

由上表可見，我國的住房供需局面將會在2015年達到均衡。而我國目前部分城市已經出現的房價供過於求的局面，就是一種前兆，這是由於我國國土面積大，各地發展不均衡，導致各地進入供過於求的時間有早有晚，但是在2015年左右，我國會有大約超過50%的地區達到供需均衡，並進入房價的週期。我個人相信，這個時間的節點判斷，誤差可能不大於一年的時間。

據《統計年鑑》竣工面積和出售面積有所不同，因為目前房地產採用預售制度，已經出售但尚未竣工的面積不計入人均居住面積。相關數據如下
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可見，已出售而尚未竣工的房屋有1128萬3177套，按照105.6平方米計算，是11億9150萬3491.2平方。

可見，若是考慮到預售制度，則前面表格中的供需缺口將是
查看原圖可見，若是加上已出售的套數但尚未竣工的房地產面積，房價有可能在2013年就能達到全國性的供過於求。

附註：提供一下各國人均住房面積的數據，據說這是新浪提供的一個專題上，是2009年的數據
最高的是美國，人均居住面積為67平方米，
英國是35.4平方米，
法國是35.2平方米，
德國是39.4平方米，
意大利是43平方米，
荷蘭是40.82平方米，
西班牙25.8
日本  19.6
韓國  19.8平方米