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房地產為什麼回暖? 自在投資

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2012年第四季度以來,房地產銷售明顯回暖,從新盤開盤當天銷售七成、憑號抽籤認購、二手樓業主返價、地王頻頻出現(還麵粉貴過面包)等等消息看來,無疑,房地產已經是暖冬。
    房地產行業直接或間接影響60餘個行業,房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動,對經濟增長的總貢獻率超過20%;房地產一旦調控收縮信貸,受影響的還有實體經濟、資本市場。
作為投資者,很有必要對房地產進行比較全面的研究。以下從幾方面探討:
一、國情的特殊性
(一)城市建成區人口密度前所未有
    中國的房價為什麼高?有人總愛拿中國房價與美國比,在這裡就以「城市建成區」比一比。中國的城市建成區僅佔國土面積的0.4%左右,約4萬平方公里,美國城市建成區佔國土面積的3%左右,約29萬平方公里。中國僅現有城鎮人口已超過7億,美國全國人口3億(美國部分農業非農業戶口,這裡按照城市化已經到達四分之三,推算城鎮人口約2.25億),中國城鎮人口7億是美國城鎮人口3倍多,但是中國的城市區是美國的七分之一。如果換成每平方城市建成區的承載人口,則美國城區人口密度是793人/平方公里,中國是17629人/平方公里,這個數據說明有限的城市資源競爭人數中國是美國的22倍;按照中國城裡務工的農業人口+非農戶口總計9億人口計算則是28倍;按照統一口徑的全國人口計算(截止2011年底美國3.11億、中國13.71億),「有限的城市資源競爭人數」——中國是美國的31.4倍。
    由此,中國的房價與美國簡單相比很容易得出錯謬的結論。
    國際上,國際化大都市的房價大都是處於高位運行的狀態,最主要的原因是這些國際化城市聚集了大量資源,包括更多的就業機會、更優質的基礎設施、更完善的公共服務,因此對勞動力具有更大的吸引力,也導致這些城市的住房需求一直比較旺盛。
(二)土地制度問題
     憲法第10條規定:"城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;宅基地和自留地,自留山,也屬於集體所有。"在土地利用方面,憲法規定,一切使用土地的人必須合理利用土地,國家為了公共利益的需要可以對土地實行徵用。任何組織和個人不得侵佔,買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依照法律的規定實行轉讓。國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用,並給予補償。
     中國的土地供應是政府壟斷的,土地所有權分「國有土地」和「集體土地」兩種性質,國有土地上開發的才叫「商品房」,集體土地上建的是「小產權房」 是非法的,所以,中國的房地產實際不是全流通,本身就人多地少,再來個那麼多「非流通股」,房價能掉下來嗎?土地政策不改革,房價調控沒效。從2005年至今國家開始出台房地產調控政策並不斷加碼,房價不但不跌反漲,原因是就是上述的人多、地少、可供開發土地供應不足、非全流通等多項因素。二、影響房價的重要因素房地產的核心就是土地+金融,其他收入、人口、供求也是影響房價的重要因素。下面主要結合實際調查給予分析。
(一)土地成本
   通過對開發商向銀行申請開發貸款的項目進行分析發現,有兩種情況:一是歷史拿的低價地,成本低,其項目總投資成本的構成中約30%是土地款;凡是招拍掛的土地,大部分的地價成本佔總投資60%以上。土地在房價中的構成非常高。
   土地高度行政壟斷,政府一手把農民地拿進來,一手再去拍,一拍就是個地王。難怪有人說政府才是最大的「開發商」。
(二)金融政策
   房地產與金融密不可分體現在:
1.開發商項目建設資金
   建設資金大部分依靠銀行開發貸款,貸款通常佔項目總投資50%,貸款利息一般佔項目總投資4%-6%。
2.業主個人購房資金
   通過對開發商樓盤辦理按揭比例發現,樓宇買家支付購房款,有80%以上的人需要辦理按揭,按揭成數通常在70%左右,估算下來,扣除一次性付款和首期款以後,發展商銷售一個樓盤有60%以上是依靠銀行資金完成。可見,按揭貸款是購房資金的主要來源。首付款比例、按揭成數等政策很大程度影響購房人的購買能力。
3.利率
    利率對購房的成本影響很大,也在很大程度上影響購房人的行為。算了一筆賬,不論等額本金或等額本息,如果按揭貸款期限超過15年,還款利息佔總還款額50%還多。一筆38萬的貸款,累計還款61萬,15年還利息23萬,佔貸款總額60%。大家都知道,2009年房地產低迷時政府出台按揭利率七折優惠政策,引發了一輪房價急速上漲。
    從建設資金、按揭貸款(首付比例、按揭成數)、按揭利率,房地產金融政策在房屋銷售中有舉足輕重的作用。
    宏觀調控以來,國家隊房地產開發商的融資嚴格控制,包括資本市場上不給予新上市和融資配股、銀行貸款更是設定諸多嚴格要求(如自由資金、負債利率等等),主觀目的本意是防範金融風險,但客觀上會造成建設資金不足而導致房地產供應減少。現在一般實力不足的小開發商、單項開發企業基本沒法相銀行貸款,調控的另一結果是資源向大開發商整合。
(3)收入增長
   國家正在實施國民收入倍增計劃,將對房地產市場有比較大影響。一談房價,有許多人總是以社會平均工資的收入數據作為判斷房價是否泡沫的依據,我不直接反駁這觀點,這裡說說幾個收入與房價的花絮:
    1.2009年銀行受理一筆按揭業務,有一個客戶購買深圳中心區某寫字樓半層(當時價格總價近1500多萬元),客戶經理貸前調查發現,該客戶在深圳華強北賽格電子市場經營一個櫃檯,櫃檯員工僅一個(客戶的夫人)。另一個與其共同合作買下另外半層的人也是在賽格電子市場設立櫃檯做電子零配件生意的。看看那個行當的人大量的購買寫字樓的你就知道那個行當是多麼的景氣,不是因為銀行工作切身接觸,可能無法理解,不斷儲蓄又不消費的國人積累了多少的金融資產(很多數據在此就不便引用)。
   2.看到上述案例,有人說你接觸的都是銀行的有錢人。那好,中低收入人群,去年,在我家定點做晚飯的鐘點工阿姨請假,說要回去辦購房手續,我很替她高興,且對鐘點工能買房感興趣:原來,她家所在的鄉村小學要撤(學校招不足學生,跟農民工進城有關),四個孩子(嚴重超生)上學走到鎮上的學校(很遠的路),只好用多年積蓄買房解決就近上學問題。她的收入:每天排滿班做足8小時,包吃住每月工資約2800元,加上小費及客戶給點舊報紙來賣每月純收入3500元,老公工資比其略高,現以積蓄壹拾多萬元在惠州一個鎮買到房子。
   本屆政府出台城鎮化正合其時,讓農民工在家門口解決房子、上學等問題、一線城市買不起房但可以在家鄉的城鎮購買,看好城鎮化對經濟和社會平衡的構建作用。
    3.做了個調查,在深圳關外(郊區)的農民房的租客群體10年來經歷了一個有趣的變化:10年前配有廚房及獨立衛生間的農民房一般出租給工廠的管理人員,而今,同樣的農民房相當部分是出租給工廠的工人。當年普通工人的工資只有六、七百元,住在10幾個人的集體宿舍,記得之前還有媒體呼籲要解決農民工「性福」問題。這兩年普通工人的工資在2000-3000元,那些已經成家或談朋友的,已經有能力在外面自己租房;而當年的工廠管理層部分已經購買了屬於自己的住房。
   4.還有一個現象值得投資者關注的是:上個月對房屋進行一次維修發現,現在請一個裝修小工要200元/天,聯想到最近媒體說一個快遞員、搬磚工人月收入達到6000多元,果然不假。很顯然,這幾年的體力勞動者比腦力勞動者收入增長速度要快。這種收入結構的變化必然帶來新的消費群體變化!
   國內的統計數據跟國外經濟統計數據的準確性是沒法比,按照國外慣用的收入與房價比分析房價是注定要失真的。有人吶喊房價下跌一半都十年啦,房價下跌了嗎?教條的引用當然不可能準確,有句話說得好「市場不會錯,錯在你自己」。在銀行,我跟新入職員工說,少點照抄、拈貼網上分析資料來做報告,不是真實的調查分析得出的結論很可能是錯謬的。在銀行家眼裡,幾乎沒有什麼不可以量化和計算的,但這得建立在科學的調研基礎之上。
(4)人口
   有人認為中國未來人口老化或人口減少會導致房價大幅下跌。這種看法只考慮了影響房價的一種因素。影響房價的因素是多種多樣的。人口變化只是影響房價的因素之一。何況,中國未來的人口未必一定會減少。外來移民,計劃生育政策調整或終止,都可能抵消目前計劃生育政策帶來的人口減少的因素。
(5)供求
   來看一組來自國家統計局的數據:2012年1-11月份,全國房地產開發投資64772億元,同比名義增長16.7%; 房屋新開工面積162413 萬平方米,下降7.2%;其中,住宅新開工面積119905萬平方米,下降11.1%。房屋竣工面積67706萬 平方米,增長14.1%,但增速回落3.2個百分點;11月末,商品房待售面積33567萬平方米,比10月末增加519萬平方米。其中,住宅待售面積增加298萬平方米;房地產開發企業土地購置面積31638萬平方米,同比下降14.8%,降幅比1-10月份縮小3.2個百分點。從上述數據來看,全國房地產開發投資的增速為16%,比往年26%以上的增速,這個指標已經算是減速。留意到房屋新開工面積和房地產開發企業土地購置面積是雙雙下降,這關係到明後二、三年的供應。
    在2012年12月中旬國土資源部舉行新聞通氣會,國土資源部計劃要保持住宅用地供應總量不低於過去5年的年均實際供應量;沒有加大供應土地的說法,國內加大耕地保護力度、視糧食安全為基本國策的情況下,也很難加大供應。畢竟城市不是建在山地上,其實目前大部分一線城市可供開發的儲備土地也不多,增加供應更多依靠舊改、拆遷。
    講到供求,得提一件往事,記得2006年我們報批一筆開發貸款,專職審批人擔憂的問「建那麼多房子賣給誰」、還說「房價漲了這麼高,國家又調控」!我回答:經濟學有個簡單的經濟規律叫 ——供求決定價格,深圳多年來的房地產投資額、開工面積、竣工面積以平均30%的速度增長,現國家實行調控,且嚴控土地供應,上述三個指標首次見到下降。中國人有錢就買田買地建大房的幾千年傳統;GDP、收入(羅列8大理由)…….房價更瘋的上漲在後頭呢。貸款審批會的結果是同意發放貸款,但審批人要求把貸款評估報告中「中國房價上漲已經不可逆轉」這句話刪除,說是與國家調控精神不符,對此我印象深刻。記得有人從此時就開始勸大家先別買房……唉!
三、基本判斷
    1.即使是號稱史上最嚴地產調控的過去幾年,房地產事實上仍是資產保值最佳手段。現看來,未來較長時間也不會變。不要輕言「賣房炒股」。
    2. 未來房價崩盤的可能性比較小,未來幾年可能小幅上漲。我們期盼不要快速上漲,畢竟房地產價格高企對整體經濟不是什麼好事,而且每次調控房地產難免對資本市場產生震盪,過緊的信貸也對實體經濟產生衝擊。
    3.對購房者來說,理解為什麼房價這麼高,就會根據自身情況做出適當的投資決定。不管房價是「總理」說了算還是「總經理」說了算,對首套自住購房者來說或者是丈母娘說了算——別輕信房價下跌百分之五十的說法!
    4.對房地產泡沫引發銀行不良資產的問題不必過分擔憂,現在房地產回暖了,地王又不斷出現,讓大家看到地方政府的賣地收入又有了來源保障,平台貸款擔憂隨之消失,銀行股必然由此走向價值回歸之路。
    5.城鎮化帶來的投資機會
城鎮化是實實在在的利好政策,如果理解成只是個「概念」,可能會錯失一波行情。城鎮化是離鄉不離土、進廠不進城。為此配套的政策可能有:土地流轉改革、福利分配改革、戶籍改革、高考改革等。期待改革紅利。
    6.政府層面,同樣是民生的「衣食住行」的交通,解決交通問題有市場化的私家車,也有政府統籌下的公交地鐵,為什麼沒有人會抱怨寶馬車、奔馳車價格貴。因為政府搞好了公交地鐵建設,大家花幾元錢就可以坐上車,買不起車的就坐公交,買得起車的人不認為貴。同理,在解決「住」這個民生問題上,應該建立兩大供應主體:一是政府廉租房等保障房,一是市場商品房。政府保障房應主要向居民提供租房資源,而不是買房資源(經適房等是腐敗源頭之一);對於市場商品房而言,價格應完全由市場決定,也沒有必要出台限購政策。
    時間倉促,不足之處請諸位專家、投資專業人士給予指導和補充。上述是基於目前政策做出的判斷,將根據政策及市場變化繼續跟進。
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