全台最大住宅聯合開發案美河市，在去年十二月遭監察院糾正後，交屋進度陷入停擺。眼見距交屋期限只剩三個月，一紙糾正案文，賠上的不只是一千六百戶住戶的權益，還可能使日勝生成為第一個因聯開案與住戶對簿公堂的上市建商，最高賠上兩百億天價。 位小碧潭捷運站上方，基地綿延河岸一公里的美河市，因其案量龐大、總戶數達兩千兩百戶（包含北市府分回部分），向來是新店當地的指標建案。 自二○○七年預售以來，因捷運宅具交通優勢、相對抗跌保值，預售成交價從當年的每坪三十一萬，一路漲到四十六萬，面河景觀戶甚至有五十萬以上的行情；長銷三年後，於二○一○年宣布完銷。不過，直到去年為止，幾經轉手，市場甚至出現六、七十萬開價，較六年前狂漲一倍。 一坪現賺三十萬，不僅讓人眼紅，也因此引來監察院注意，導致今日危機。有建商因此直言：「以前賣不好的時候不查，現在監察院看日勝生賺大錢了才來糾正！」 違約金以日計算一旦遲交，兩百萬天天付 依據美河市的預售屋契約，今年九月十五日為最後交屋期限。若以業界一般交屋需三個月計算，最晚，日勝生須在六月十五日取得土地產權、進行交屋過戶，若遲至九月中仍未移交，則罰款以「天」計算，三個月後，住戶將可提出告訴。 契約寫明，每遲交一天，日勝生就須付出住戶已繳款項萬分之五的違約金；若以日勝生總計分回約兩百億、目前已收頭期款兩成計算，每天，日勝生要付兩百萬。 三個月後，若仍未交屋，住戶依法可提出解約，除退還款項，還可追加求償總價的一五％；也就是說，若全體住戶共同提出告訴，日勝生不但拿不回超過一百六十億的建造成本，還須賠償三十億，倒賠近兩百億。 因此，六月十五日起，只要一天無法交屋，日勝生離鉅額賠款的夢魘，就更近一步。只是，交屋期限未到，美河市的延宕，已經對日勝生財務開始產生負面影響。 二○一三年第一季，因美河市近兩百億的營收未能如期認列，日勝生每股稅後虧損○．三二元，每股淨值更從二十四．三四元降至九元。原本預計可為公司每股稅後純益貢獻十元的美河市，竟變成看得到、吃不到的金雞母，日勝生的心急可以想見。 擔保金要三十五億市府解方，引爆決裂危機 一名券商研究員分析，若交屋拖過九月中，日勝生還沒進入訴訟，現金流量便可能先出現緊張狀況。他分析，目前日勝生在手現金十九億六千四百萬，到了第三季將有一筆六億五千萬的現金股利支出，若再扣除估算約十億的營運資金需求，約僅剩三億可運用。 加上日勝生副總經理周惠玉明確指出，除美河市，今年沒有其他可完工認列的建案，可以推論，將今年營收孤注一擲、全賭在美河市上的日勝生，若九月中開始天天繳罰金，現金壓力將逐日攀高。 六月十五日，美河市的定時炸彈開始倒數，而將日勝生逼入財務險境的，就是台北市政府。 有鑒於美河市案進入調查階段，台北市政府不願將土地產權移交給日勝生，導致交屋時程已拖延半年，一千六百戶始終無法正式入住。五月十六日，台北市長郝龍斌在議會備詢時，提出解方：若日勝生提交該案公有地權值五○％、折合為三十五億三千萬的擔保金，即立刻移交土地。 郝龍斌口中的解方，卻是雙方決裂的導火線。同日，日勝生發出聲明，表示市府所提擔保金於法無據、金額過高，「我們簽的約都是白紙黑字、符合法規，怎麼可能現在又付三十五億，不合理！」周惠玉強調。 事實上，日勝生與政府關係向來密切，除美河市，手上還有永春E. A.T、信義18號、京站等聯開案，其他諸如合宜住宅、BOT、地上權案，也處處有日勝生的身影。也因此，其他建商評論，北市府此招相當「傷感情」，幾乎是逼日勝生上談判桌，「自己中箭、還拖人下水，」要對方一起承擔責任。 對三十五億三千萬的爭議，台北市捷運工程局表示不便對外回應。但是，面對這場不能輸、也輸不起的戰爭，日勝生已經做好準備。 號召一千六百住戶以戰逼和，成功重啟協商 五月十六日當週，美河市住戶皆收到一封署名日勝生董事長林榮顯的信件，信中將三十五億擔保金描述為蠻橫要脅，並強調近期會主動召開說明會，鼓勵住戶一起向市府爭取權益、要求盡速交屋。 商仲業者分析，日勝生深知「民氣可用」，因此極力聯合住戶、向政府施壓。而一千六百戶的可觀數字，也的確是目前最讓日勝生有恃無恐、十拿九穩的有利籌碼。 周惠玉不諱言：「一千六百戶，論人數就是文林苑的多少倍？如果抗爭，影響一定比文林苑大！」言下之意，暗示若北市府始終不放行，不排除美河市可能成為「文林苑第二」。 也許是「文林苑效應」發酵、雙子星弊案纏身，顏面盡失的北市府不願重蹈覆轍使然，據了解，雙方近日已私下重啟協商，日勝生甚至表示為加速交屋，已經備好三十五億的資金。 這三十五億，是開啟雙方談判的門票，卻不表示日勝生願意認輸，「『擔保金』的存在還是不合理，況且一次付出三十五億，對財務影響很大，我們會盡力協商。」周惠玉說。 房產專家Sway（鄭詩韋）批評，日勝生搞民粹，以戰逼和，確實對弊案連連、大失民心的北市府有威脅效果，但是，為自己的利益捲入無辜第三者、刻意造成政府與人民間的對立，也稱不上是有道德的做法。 看來，在美河市案件中，雙方各有盤算；而夾在其中的一千六百戶住戶，不只有家歸不得，更在不知情下成為談判桌上的籌碼，才是整起事件中最大的受害者。 【延伸閱讀】日勝生發信，籲住戶硬起來！ 【延伸閱讀】監院提三大爭議 美河市陷圖利疑雲 一九九九年招標的新店機廠聯合開發案（住宅案名為美河市），自規畫第一天起便爭議不斷。去年十二月，監察院糾正此案，提三點質疑，認為市府有圖利建商之嫌： 建商報高建物成本，權益分配拿回七成，北市府真不知情？ 一般合建案雙方權益分配多為五、五對分，但美河市竟依三（市府的土地貢獻成本）、七（日勝生的建物貢獻成本）分配。監察院指出，從日勝生提出的建物成本不難發現，同筆支出竟以「直接工程費」、「間接工程費」分別呈報，巧立名目，但市府卻採信、放棄自身權益。 低價徵收捷運用地，卻讓建商蓋出總銷二百八十億的住宅大案？ 北市府以交通建設名義強制徵收土地，卻在原地主不知情的情況下，更改為聯合開發用地。不只如此，原九九．二四％的公有地，竟七成轉入日勝生名下、成私有地。監察院分析，徵收後將交通用地改為聯合開發用地，在法律上不被禁止、亦不被允許，但的確損害公平正義。 容積七倍大放送，地價卻比誰都便宜？ 依一九九一年土地公告現值，美河市用地當年經土地鑑價，估算為二十七萬一坪。但監察院指出，若參考當年法令，該地容積率僅三四％，但本案實際開發後，容積率竟高達二四一％，約為七倍，地價、容積率明顯採計標準不一。（文●郭子苓） | 