港股拒調整 市底不俗 施慧雅
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GS(14)@2013-01-22 22:15:43http://www.mpfinance.com/htm/fin ... lumnist/ek2_ek2.htm
【明報專訊】經過上週的回吐後，港股又再回覆升勢。在上週一抽升149點後，港股跟覑出現回吐鞏固，不過週五又再上升262點。總結全周，恆指升了338點至23,602點，轉眼間24,000點已在眼前。
值得留意的是，自踏入2013年以來，港股一路上升，每次調整少少後又再發力再上，通常這類市是最有利市場情緒好轉的，相信坊間的言論也會不斷轉趨樂觀。正如慧雅一直強調，以估值和基本因素而言，港股仍不算貴，應該仍有上升空間，慧雅相信今年的最高位仍未出現。不過，正如慧雅一直強調，股價是有地心吸力的，若升幅一直擴大，港股早晚也會調整，問題只是會在短期內發生，還是要等大市再衝多一轉才出現。上週一個正面的信號，週二至週四在恆指出現的調整幅度都不大，40點都不到，而且大市在週五又再抽升200多點。基本上，當市底好時，調整很多時都是即日完成，反映入市資金不願多等，怕明天買入只會更貴。從這角度看，港股目前的市底不錯。
成交未有突破 值得關注
不過，正如慧雅一直強調，相對樓市而言，股票市場是一個變化莫測的地方，始終左右環球資金流向的因素很多，幾乎世界上任何地方出現重大事故變卦，都可能影響股市資金流向，資金流入流出股市可以很快及沒有上限，因此投資者宜永遠保持小心駛得萬年船的態度。暫時而言，上週港股發展其中一個值得關注的情，是成交未有出現突破，全週日均成交都只是700餘億元。且看大市成交在本週會否出現轉機。
土地供應 落後經濟發展 施慧雅
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GS(14)@2013-01-22 22:16:07http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】昨天慧雅提到港股目前的市底不俗，看來2013年港股的表現，應有不少機會比2012年佳。
正如慧雅一直強調，環球投資資金從股市流往債市，已運行了好幾年，在投資於股市的資金中，不少已回流到基金公司主管較熟悉的歐美市場，這相信亦是港股成交不斷下滑的原因。從這角度看，一旦以上情逆轉，港股反彈的幅度不宜小看，始終港股目前的市值未算很大，而且以估值和基本因素分析，港股仍未算很貴。當然，港股中長線前景還很視乎香港樓市和樓市會變到怎麼樣。在這問題上，政府政策應是一個相當關鍵的因素，因此慧雅準備多談一點。
本港缺乏土地儲備制度
基本上，慧雅認為本港樓市問題的癥結之一，是土地供應追不上經濟發展和財富增長的速度。相對三、四十年前，香港人的財富和收入皆增加了不少，理論上，港人的生活環境和質素理應隨覑收入增加而得到改善。不過實際情並非如此，其中一個原因應該是，本港一直沒有什麼土地儲備制度，加上改變土地用途的制度不太順暢，以致當市場對土地有需要時，供應未能追上。於是乎，需求增加的效果便反映在樓價的上升上。在80年代末，香港開始出現高通脹和負利率，於是擁有物業資產的人士的財富迅速增長，不少人轉而積極借錢買樓，跟覑就促成了九七後樓價大跌的悲劇。但政府撤出居屋市場和堅持不會平賣土地，亦造成了近年樓市的供求失衡。慧雅說出這段歷史，是想說明這個問題的複雜性。明天我會再談。
不斷干預樓市 問題更多 施慧雅
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GS(14)@2013-01-24 00:54:56http://www.mpfinance.com/htm/fin ... lumnist/ek2_ek2.htm
【明報專訊】昨天慧雅簡略地說了一些本港樓市的歷史，主要想帶出一點，就是本港的樓市問題是存在已久和甚為複雜的。
今天事後回看，我們可以說政府在2002年後轉而惜售土地，是一錯覑。不過事實亦都是，1997年第4季至2003年中的樓價大瀉，也是一齣悲劇，有些人一生的辛勞就此付諸流水，不少的家庭悲劇也是由此而起，有些人更因此而輕生，這在在都是有血有肉的真實個案。從這角度看，整體樓價大致上返回九七高位，對社會而言，有積極和正面的意義。我們不能忽略的是，香港不少家庭都把相當大比重的財富放在物業上。因此若這資產的前景陰霾滿佈，社會便會衍生很多問題。
樓價應由私人市場決定
歸根究柢，資產價格是一個複雜無比的事情，香港地方細小，經濟屬外向型，在匯率和利率不能變動的情下，政府在所能做的並不多，硬覑來可能只會令問題變得複雜，一旦市場形成了政府會不斷干預的預期，問題便更加複雜，這點不可不防。以慧雅之見，樓價水平的問題還應儘量交回私人市場處理為上。在樓市問題上，慧雅認為政府的角色，是保證有足夠土地應付市場需求，以及確保市場的力量能夠正常發揮，在財政資源容許的情下，政府為中下階層提供多一點的扶助，相信沒有什麼港人會反對。
從這角度看，今回的施政報告覑重增加土地供應應不是壞事。事實上，香港實在需要土地作發展，以及建立一個土地儲備，以應付波動甚大的需求。以慧雅之見，若售價約300萬至600萬元的單位可以源源不絕地供應，整體樓價在一定程度上亦會被抑制。
港樓市情 比很多人想像複雜 施慧雅
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GS(14)@2013-01-30 01:01:11http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】上週慧雅談到本港樓市，並提到有關問題的癥結之一，可能是在於認知。
基本上，慧雅不認為本港今天樓市的情是任何人可以預計的結果。驀然回首，本港樓市在過去數十年的變化實在很巨大，我們有理由相信，樓市的參與者很多時都只能被大環境牽覑走，今天本港樓市不少的情，是很多人在經濟壓力下「見步行步」的結果。在今天，不少人認為香港的發展商很「暴利」，也有人認為市區樓賣一萬元一呎等同「大贈送」。
10餘年前 賣樓需劈價送雞髀
這些看法可能有一定的事實基礎，不過事實亦都是，只不過是10餘年前，發展商賣樓便動不動就要「劈價」的，而且還要搞嘉年華會和「送雞髀」，但縱是如此，一週也可能只賣出三數個單位。在當時，發展商有些項目是賣一個蝕一個，每年撇帳也動輒以十億元計。在80年代初的地產低潮期，地產商「執笠」也不是什麼新鮮新聞，在1997至2003年期間，也有一定的地產商幾乎捱不過來。
值得留意的是，在2002至2003年期間，不少市區新樓也只賣3000多元一呎，而且任由大家買，只要肯簽名認頭就可以。在當時，「零首期」或甚至「負首期」都曾經出現過，地產代理收到的佣金，可以比發展商的毛利率還要高。對當時買入單位的買家而言，他們今天從單位中取得的利潤，應該比當時的發展商還要高很多。這些都是我們在分析問題時，不應完全不顧的事實。基本上，慧雅想帶出一點，本港樓市的真實情比很多人想像中複雜。明天我會再談。
日股沉寂多年後回升 高追有風險 施慧雅
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GS(14)@2013-01-30 01:01:30http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】經過前周的上升後，港股上週出現回吐鞏固。不過整體來說，大市的跌幅不大。總結全周，恆指只是微跌了21點至23,580點。
正如慧雅指出，踏入2013年以來港股一直上升。雖然在這過程中不乏調整，但每次調整不多後又再發力向上。另一方面，外圍環境持續好轉，即使是沉寂了很多年的日股，自去年底後也節節上升，反映市場不乏資金，而且風險胃納正在改善。值得留意的是，日本是環球主要市場之一，而不少投資者早已認定這個市場為一個「價值陷阱」 ，並因而堅拒買入日本股市，但這些投資者現時正面對一個困局，蓋日股升幅不俗，股票組合表現落後的壓力正在不斷上升。不過，在目前的情下，高追日股隱含不少風險，亦與不少投資者的信念有違。但另一方面，眼巴巴看覑投資組合的表現落後大市，亦令人很難接受。
港股估值仍落後歷史水平
在某程度上，相若的情亦亦出現在中國類股份上。蓋不少海外投資者看淡中國已有一段時間，但現時無論怎樣看，中國的經濟和政治環境都不像會在短期內出事，今屆中國領導層亦覑實令不少投資者產生一定的寄望和憧憬。值得留意的是，近年不少其他亞洲市場的表現都較中港股市為佳，因此雖然港股已累積一定升幅，但從較長遠的角度看，港股仍算相對落後。正如慧雅一直強調，以估值和基本因素而言，港股仍不算比歷史水平貴，買回多一點的中港股票會否是不少環球投資者的應市策略？這將是左右今年港股表現的一大變數。無論如何，若有多些內地投資資金外流，港股應可從中受惠。
年輕人想買樓非過分 施慧雅
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GS(14)@2013-01-30 23:47:59http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】昨天慧雅談到本港樓市的真實情比很多人想像中複雜。以慧雅之見，若我們真的有心要解決有關問題，對本港樓市的真實情有全面的理解是有需要的。
今天不少中產階層，或甚至專業人士也買不到自己心儀的私人新樓單位。無疑，政府和社會沒有義務保證中產階層可以在市區自置物業，尤其是當社會上住在類似「割房」和輪候公屋的人士以十萬計時，這個要求在一定程度上便相對沒有那麼重要。另一方面，在今天擁有逾千呎私人物業的人士當中，他們不少當年都要「死慳死底」，先買入一個300、400呎的又舊又細的單位，然後慢慢換大，這亦是事實。
很多人耗盡青春 為一層樓
不過，誠如特首梁表英所說，中產階層能夠安心置業，有利社會穩定和長遠發展。我們需要承認，香港是一個有點「畸形」的社會，一個具發展潛力的社會，需要它的市民覺得未來有希望，努力工作是有所回報的。相信很多香港人也同意，讓社會上年輕上進的一群得到置業的機會，不算是過分的要求。
一位朋友曾提到，他自己當年的置業之路也是十分艱辛，自己幾乎耗盡整個青春，都是為了一層樓。但可能正因為這樣，他也不想見到香港的下一代，要為一間普通的房子付出這麼多。這位朋友亦提到，當年身邊的人大部分都是這樣，而且當年香港經濟正如日中天，人工年年有得加，所以也不覺得真的很辛苦。但今時今日，年代已有所不同，年輕人希望可以置業，是可以理解的，亦不算是非分的要求。慧雅會續談本港樓市需要解決的問題。
由群眾壓力治港 好心可做壞事 施慧雅
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GS(14)@2013-02-04 22:51:45http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】上周慧雅談到本港的樓市，並提到好些本港樓市要處理的問題。基本上，樓市是一個困擾香港社會已很久很久的問題，它今天的狀是很多不同的樓市參與者多年來不斷的互動和適應的綜合結果。一般常識告訴我們，要將有關情改變過來，不是一朝一夕的事。不幸的是，在近年來香港似乎變得有點由群眾壓力治港，但有些事情是急不來的，亦沒有即時解決的方法。硬要去做些事情以滿足群眾的主觀願望，以及表示有做過些事情，可能會令問題變得更加複雜，以及增加了要事情的解決難度。但願這只是慧雅的過慮吧？
出招太密 打亂市場
無論如何，有關政府又快將有打壓樓市的措施的傳聞，近日在市場上不脛而走。值得留意的，是政府去年10月的措施出手已頗重，在此際，政府又已有各樣的措施，早前的施政報告又提出了不少增加土推地供應的方法。這些措施加起來，不會對樓市沒有影響，但我們可能需要一段時間才可看清它們會對樓市帶來什麼變化。另一方面，市場亦不是一個只會站在一旁，什麼都不做的物體。剛剛相反，市場的參與者會不斷摸索和評估政府政策的變化，以及其他人會怎樣回應，從而作出理性的「見步行步」決定。但有關過程亦需要時間。從這角度看，若政府出招太多和太頻繁，有可能造成一個情，就是當政策A的影響尚未完全顯現時，政策B又已出台。若是如此，市場很難適應過來的。更壞的是，這可能會打亂和延遲了市場適應力量的出現，以及扭曲早前政策的效力。好心做壞事的風險是不能不防的。
中國資金流向 港股今年一大變數 施慧雅
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GS(14)@2013-02-18 23:32:09http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】基本上，打從2008年起計，世界經濟和港股都沒有怎麼持續好過。雖然在經過2008年的驚恐後，港股跟覑有過一定的反彈。但事後回看，這個反彈有覑不少虛火。整體而言，環球投資資金在過往幾年的主調，仍然以避險為主，以致資金持續流入債市。另一方面，在環球經濟前景不明朗的情下，好些歐美資金寧願把資金調回他們最熟悉的歐美市場。值得留意的是，儘管現時美國的經濟前景仍要面對不少挑戰，但美股距離歷史高位已不遠，這多少反映覑過去幾年，不少投資資金已調回歐美市場。
中國資金流出 影響博彩旅遊
從這角度看，2013年港股的一大變數，是上述的情會否逆轉，或至少不再深化。另一方面，在過去數年，中國的M2以驚人的速度增長，以存款和貸款的體量而言，中國目前都已是巨無霸級，而且仍以每年數萬億元的幅度不斷增長。暫時而言，相信這筆資金大部分仍留在國內，但流出去的小部分，已足以對環球博彩和旅遊業帶來深遠的影響。以慧雅之見，2013年港股的一大變數，是中國的資金會否進一步流出。從種種舻象看來，中國是不甘心永遠把國家的財富用於購買美國國庫券，並希望在環球貨幣金融市場中佔一席位，這在在都會對香港未來有覑深遠影響。
當然，若要把握有關機遇，香港本身的發展亦要配合。以慧雅之見，本港樓市的發展是一大關鍵，最大的風險是怕政府會好心做壞事。慧雅會再談這問題。
施慧雅
人為管理供求隱含風險 施慧雅
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GS(14)@2013-02-26 00:48:12http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日談到不少樓市問題及政府干預這問題的複雜性。政府干預是大學問，其中最難的相信是怎樣協調它與市場的力量。長遠而言，主導的應仍會是市場的力量，但市場力量究竟朝往更佳的方向發展，還是每愈下，或停滯不前，卻有很大分別。歷史經驗似乎是，儘管很多政府干預的出發點都是善意，但結局很多是，行業發展的生氣和動力是會被扼殺，甚至是愈管製造出愈多問題，最後白白斷送一個行業或資產的前途和發展潛力，這點不可不防。
理論上可行 實際成效難料
純粹從「紙上討論」的角度看，政府一連串行動並非沒有邏輯。本港樓市問題似乎被看成是供求不平衡的問題。一方面，政府增加土地供應，不過，當土地和新建單位未能及時推出市場時，政府就要管理需求。當單位的數目未能滿足所有需求時，政府就要根據不同需求的重要性去分先後，首先可以遏抑的是外地人和投資者的需求。當這未能取得預計效果時，政府便進一步遏抑換樓人士的需求，其遏抑不同類型需求的方法，主要是增加置業成本。理論上，只要置業成本不斷增加，總有一天需求是會被遏抑下來的。而一旦市場出現供應大過需求時，政府又可採取所謂的「逆周期」措施，透過逐步取消某些措施去釋放需求，以令市場重新回到平衡。
從「說」的角度看，這策略並非說不通，不過其成效有多大，實在值得深思。
港股毋須太擔心 施慧雅
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GS(14)@2013-03-04 23:34:11http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm'【明報專訊】上周港股繼續表現反覆，周二曾下跌300點，但周四又回升440點。總結全周，恒指共上升了98點，至22,880點水平。
基本上，最近數周大市都呈反覆整固。這其實也屬正常，始終大市累積升幅不小，23,000點亦實在是一個重要的心理關口。另一方面，環球政經環境亦在過去數周出現了一些轉變，「央行收水」、加息，以及歐債問題又再重新為市場的焦點。毋疑，這些都不是什麼新事，但在人心未定的今天，什麼風吹草動都可能引致人心虛怯，以及環球金融市場再次出現波動。
大市未來續波動 利長線投資者
從這角度看，大市在未來三數個月仍會常發生波動，是一頗有可能的事。不過，以慧雅之見，我們其實亦可較積極地看這事情，蓋大市波動可能意味覑，投資者仍甚有戒心，一有什麼風吹草動的發展，已先作出準備。通常在這類的投資情緒下，股災很少會出現，最多只是深度調整。對中長線投資者而言，這未嘗不是好事，蓋若實力和信心不足的投資者未被「震出」，大市的上升動力和穩健程度亦可能不足。值得留意的是，上周初雖然有點人心虛怯，成交亦出現萎縮，但上周四大市反彈443點時，大市成交是上升至870億元。這相信意味覑，市場並非缺乏資金，以及有些資金可能正在等候機會趁低吸納。
以慧雅之見，雖然環球政經環境在未來數周可能仍會甚為波動，但總的而言，慧雅不是太擔心這對港股帶來的影響，始終在世界級的股票市場中，香港的市值仍然甚小，而且基本因素仍有可憧憬之處。
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