港樓市情 比很多人想像複雜 施慧雅
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GS(14)@2013-01-30 01:01:11http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】上週慧雅談到本港樓市,並提到有關問題的癥結之一,可能是在於認知。
基本上,慧雅不認為本港今天樓市的情是任何人可以預計的結果。驀然回首,本港樓市在過去數十年的變化實在很巨大,我們有理由相信,樓市的參與者很多時都只能被大環境牽覑走,今天本港樓市不少的情,是很多人在經濟壓力下「見步行步」的結果。在今天,不少人認為香港的發展商很「暴利」,也有人認為市區樓賣一萬元一呎等同「大贈送」。
10餘年前 賣樓需劈價送雞髀
這些看法可能有一定的事實基礎,不過事實亦都是,只不過是10餘年前,發展商賣樓便動不動就要「劈價」的,而且還要搞嘉年華會和「送雞髀」,但縱是如此,一週也可能只賣出三數個單位。在當時,發展商有些項目是賣一個蝕一個,每年撇帳也動輒以十億元計。在80年代初的地產低潮期,地產商「執笠」也不是什麼新鮮新聞,在1997至2003年期間,也有一定的地產商幾乎捱不過來。
值得留意的是,在2002至2003年期間,不少市區新樓也只賣3000多元一呎,而且任由大家買,只要肯簽名認頭就可以。在當時,「零首期」或甚至「負首期」都曾經出現過,地產代理收到的佣金,可以比發展商的毛利率還要高。對當時買入單位的買家而言,他們今天從單位中取得的利潤,應該比當時的發展商還要高很多。這些都是我們在分析問題時,不應完全不顧的事實。基本上,慧雅想帶出一點,本港樓市的真實情比很多人想像中複雜。明天我會再談。