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湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店（071）及富豪產業信託（1881）詳細比較（一）

筆者按:自2014年1月至10月，筆者利用湯同仁的筆名，撰寫為交易廣場的文章，雖然最終需要結束，但是也是一段不錯的回憶，筆者會在未來的10個月，每星期張貼一篇湯同仁的文章，和大家分享一下，首先是分享一下，富豪產業信託(1881)及美麗華酒店(70)。

湯同仁前幾日接連去左2個婚禮，1個是我的同事，1個是我的中學同學，雖然我心中替他們高興，並祝他們新婚快樂。我的同事在美麗華(071)旗下的The Mira擺喜酒，他又派帖，去到現場它大排筵席，還是晚宴，是花了不少錢，氣氛豪華，服務也很殷勤。而我的中學同學現在精打細算，在富豪產業信託(1881)旗下的富豪東方酒店設置cocktail午餐酒會，順便跟幾位舊同學聚會，感覺好像回到以前做同學的時代，感覺溫暖。
 
仁者覺得以兩個模式皆有好處，前者傳統而高貴，後者新潮和輕鬆，在投資上，兩隻相關股份也有同樣的風格，前者位處於傳統的商業區，地價高昂，後者的酒店分佈均位處二線區域，但收費尚屬相宜，也各有不同的特色，仁者未來幾篇將會從兩間酒店的歷史、各項業務分佈、財務情況、股息、潛在價值及未來發展幾方面作出討論，最後會給出評價。
 
(1) 資產的歷史
 
1. 美麗華酒店(071)
 
美麗華酒店的起源，其實是在1957年由得知西班牙教會準備出售位於尖沙咀的酒店的楊志雲及大昌行(1828)前控股公司、後被中信泰富(267，前泰富發展)的收購恆昌企業及恆生銀行(011)的創辦人及何善衡及何添購入，並由楊志雲及負責營運，在其領導下，美麗華酒店大肆擴充，業務蒸蒸日上，並具一定知名度。
 
因業務持續發展，為籌集發展所需資金，公司1970年以10元發行535萬股上市，集資5,350萬，其後在1970年中期收購原酒店位置對面之樂宮戲院改建成酒店，1978年完成，成為香港及東南亞區最大型酒店。
 
1980年，置地、佳寧等財團收購美麗華酒店舊翼打算重建為置地廣場式的高級商業大廈，因為1981年股市及樓市崩潰，最終佳寧倒閉，置地已陷入財困，故交易取消，除收購之9.24億訂金外，亦獲得3.75億賠償，合計13億元，多次分派股息，是美麗華酒店的黃金年代。 1985年楊志雲逝世，由其子楊秉正接任其職。
 
在楊秉正接任期間，為進一步發展業務，開始重建舊翼部分為商場及寫字樓物業美麗華大廈，並開始擴張副業如中式酒樓翠亨村及經營旅遊的美麗華旅運等。由於重建資金需求大，加上之前因資金充裕，分派巨額股息，但在物業開始重建期間，業績持續下降，但派息仍需持續高企，導致營運上需保持保守態度，加上楊氏家族部分成員對香港前景不明朗，故決定出售股權。
 
1993年，楊氏家族意欲把美麗華酒店股權出售，並觸發李嘉誠為首的長江實業(001) 及中信泰富(267) ，以及李兆基的恆基地產(012) 的收購戰，最終恆基地產成功收購美麗華酒店34.78%股權，並維持楊氏家族的管理權，1995年楊秉正逝世，開始逐步接掌管理權，2001年何添退任董事長，由李兆基接任，2004年其子李家誠接任董事，並在2006年兼任總經理，開始進入新發展時代。
 
在2005年，公司在恆基地產旗下物業開設高級餐飲業務國金軒，2011後再以國錦軒拓展至中國內地，其後陸續拓展多項多間別具特色的餐廳，例如四川食府雲陽閣、日式餐廳秀拉麵、及勝博殿日式炸豬扒，法國餐廳The French Window以及意國餐廳Assaggio Trattoria Italiana等。此外，美麗華在2010年又開拓時裝零售業務，取得DKNY於中國及香港的中國的特許分銷權。
 
至於酒店業務方面，旗艦酒店美麗華酒店在2008年進行重修，並更名The Mira Hong Kong，The Mira Hong Kong下的商場部分Mira Mall在去年完成翻新，並引入多家名店如Coach(6388) 、Collect Point及 Tumi及Tommy Hilfiger等。至於恆基地產旗下在灣仔的金國大廈重建的服務式酒店部分，亦交由其經營，稱為The Mira Moon，於2013年7月開業。至於公司業務可以看到是愈來愈複雜，可以說是李家誠的一件藝術品，一件具有藝術文化的藝術品。
 
下一篇將會談富豪產業信託的歷史。

湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店（071）及富豪產業信託（1881）詳細比較（二）

上一篇講完了美麗華酒店的歷史：今次講番富豪產業信託的歷史，我自己雖然不是甚麼持牌人，但我現時持有佔組合價值約2%的房產信託。
 
富豪產業信託其實前身主要資產是來自富豪酒店(78) ，富豪酒在1980年上市，由鷹君(41)分拆出來，其上市的資產主要為當時位於九龍城舊富豪機場酒店和位於尖東的富豪九龍酒店的地盤，並籌集資金供以上兩項資產發展之用。
 
上市後，富豪酒店成為鷹君已故前主席羅鷹石次子羅旭瑞的財技平台，籌得的資金除購入九龍巴士(62，現載通控股) 及中華汽車(26)的股權，亦購得沙田麗豪酒店的地盤。以上這3項資產，富豪又把之注入當時剛收購的百利保(617，前永昌盛)。
 
其後因為股市受香港前景問題、銀根縮減的原因大幅下滑，加上之前狙擊中華汽車，以高得購得但沒法售出的股權大跌，加上出售九巴的損失，元氣大傷，並陷入財困，最後富豪酒店被迫重組，並要把尖東富豪酒店出售予羅氏家族私人了事，但富豪酒店附有回購權可回購這間酒店。
 
在1984年，已故前和記黃埔(13) 行政總裁韋理的亞洲證券在債權銀行同意下購入鷹君控制的富豪酒店的股權，羅旭瑞被委任為董事總經理，負責公司的業務，不久就購回當時剛開業的尖東的富豪酒店，其後透過一連串的財技，把富豪控百利保，變成百利保控富豪，韋理亦出售了所有富豪酒店的股權予羅旭瑞後來購入的財困公司世紀城市(355) ，至於羅旭瑞至此則全部取回富豪酒店的控制權，同時間沙田麗豪酒店就開業了，百利保亦把它售回予富豪酒店。
 
不久，世紀城市旗下的銅鑼灣豪華中心及戲院部分重建，重建後後來酒店部分成為現在的富豪香港酒店。後來啟德機場需要搬遷前後，富豪酒店成功投得赤臘角機場附近的酒店經營權，並開設新的富豪機場酒店，成為現時的旗艦酒店。
 
至於原來在九龍城的機場酒店，不久易名為富豪啟德酒店，但很快又改名為富豪東方酒店。但在1997年前，因羅旭瑞旗下公司涉足地產過深，包括以高價取得現時已建成富豪海灣的赤柱地皮，財務陷入困難，一度曾經希望把富豪東方酒店出售予玩具大王蔡志明，但其後富豪海灣出售情況意外地好，成功套現大量金錢，財困漸解，並不用出售富豪東方酒店，最終蔡志明購入的富豪東方酒店之按金部分以富豪酒店股權解除，並委任其為富豪酒店副主席。
 
以上的富豪東方酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店、富豪香港酒店及富豪機場酒店，就是富豪產業信託的在2007年3月上市的基礎了，當時上市招股價是2.68元，發行約869,289,000股，集資約23億元，其後股價一路潛水，至金融海嘯的2008年10月時，股價降至只有66仙，跌幅達74%，不可謂不驚人。
 
在2009年後，富豪產業信託開始逐步購入母公司建築完成的酒店，例如在2009年的富豪薈酒店、2014年會將購入的富薈上環酒店及富薈天后酒店，形成了產業信託的套利模式，即是借取低利息的銀行貸款，並透過母公司保證前一年幾年的租金收入，確保了較高的租金收入，抵銷了開業初期營運收入較低的影響，並可以使派息穩定地提高。
 
下一篇將會談兩間公司的表面上簡單的解構。
資料部分來源是來自馮邦彥的香港企業併購經典
https://www.cp1897.com.hk/product_info.php?BookId=9789620431449

湯同仁手記系列:酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店（071）及富豪產業信託（1881）詳細比較（三）

這一篇，我們來談談這兩家公司的業績分佈、負債及派息情況等。

(1)   業績分佈
1.      美麗華酒店(071)
公司業務可分為以下5項:
1.      物業投資: 主要是美麗華商場及寫字樓及The Mira Mall的經營。
2.      酒店經營: 主要是經營The Mira Hong Kong及未來營運的The Mira Moon。
3.      餐飲業務: 主要為香港的中式粵菜國金軒及國錦軒，以及其他日本、意大利及韓國料理餐廳。
4.      旅遊業務: 主要為美麗華旅運。
5.      零售業務: 主要為近年於中國內地和香港開展和DKNY的零售業務。
從以下列表可見，物業投資業務租金，以及酒店經營才是公司利潤來源，其他業務只是苦苦經營，可以說這公司不是酒店公司，是收租企業。

註1: 2009年公司年結由3月變為12月，故當財政年度只有9個月。
 
2.  富豪產業信託(1881)
信託經營酒店租金收入其實可分為2大部分:
1.      上市初期酒店: 主要是富豪東方酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店、富豪香港酒店及富豪機場酒店，酒店由富豪酒店(078) 租用並管理，租金計算方面由估值師計算一個最低租金，產業信託每年就取得這個金額的租金，超過最低金額則富豪產業信託可取得其中一半，租金保底大約在每年第3季左右就會公佈。
2.      富豪薈酒店: 這酒店在2009年收購時最初租金收入由賣方百利保保底，每股200萬，為期1年，但保底期完結後，則是由其實際經營租金收入決定。
整體而言，除了2010年後上市初期酒店租金保障完結後租金大幅下降導致分派收入下降，其餘年份均保持上升。


(2) 估值
以年底的資產數字和月份的市值來看，這兩隻股的估值如下:
 1.      美麗華酒店(071)

註1: 2009年公司年結由3月變為12月，故當財政年度只有9個月。
註2: 現時每股淨值為2013年6月數字。
以近5個財政年度的數字來看，公司除了在2009年3月之股市低潮外，PB均維持在約0.5倍水平，5年平均為0.505倍，現價為約0.485倍，略為便宜5%。但如果了解到The Mira Hong Kong其實以折舊法入帳，因年代久遠，價值在帳面淨值只是約5,000萬，但實際上以該物業有45萬平方呎，以及根據前兩年The One的40萬呎商場價格意向已約150億元計算(http://news.h1.hk/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=198995&section_name=wtt&kw=0)，另計及這兩年The Mira Mall的開幕，該物業租金水平每年提高10%至15%下，其價值可能大約200億，折合每股34.6元下，實際上PB可能只是帳面的50%以下。
 
 2.      富豪產業信託(1881)

註1: 現時每股淨值為2013年6月數字。
這公司的PB很受市場變化影響，低潮時可以低至2008年0.33倍，高時可以達2010年的0.73倍，但平均和美麗華相若，只有0.509倍，現價0.428倍，大約折讓16%，尚算值得吸納。
 
(3)   分派
1.      美麗華酒店(071)
近5年間，公司的派息，2009年3月財政年度受到金融海嘯影響，派息稍為減少至32仙，另2009年因為修改年結日，由3月改為12月，因期間減少，故派息下降至23仙，其後幾年派息持續增加，由2010年37仙，逐步增加至41仙，2013年上半年派息17仙，增加1仙。至於年底股息率除2009年年結變化因素外，則維持在4%水平。

 
註1: 2009年公司年結由3月變為12月，故當財政年度只有9個月。
 
2.      富豪產業信託(1881)
因為公司的保底租金在2007年逐步增加，維持3年，至2010年年底完結，加上收購富豪薈，加上受到房地產信託最少需分派90%可分派利潤，故在2010年前派息持續增加，且無受金融海嘯影響，由16.961仙，增加至19仙。但其後保底租金於2010年完結，新保底租金大幅下降，故派息驟降，由19仙降至12仙，但其後酒店景氣好轉，保底租金提高，2011年、2012年派息增加至14仙，2013年上半年派息為6.7仙，較2012年同期略增0.4仙。至於年底股息率因股價上升及分派減少等因素逐年下降，由2008年達17.5%，降至去年6.3%。

 
從以上兩隻可以見到，前者因為投資眾多，派息較低，估值亦較表面較高但有隱藏資產，後者因僅有出租酒店業務，業務保守，派息較高，估值看來較低，但實際可能相若，買哪隻就由大家選擇了。下一篇談談其未來之發展及隱憂，以及總結。

湯同仁手記系列: 酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店（0071）及富豪產業信託（1881）詳細比較（完）

《湯同仁手記》酒店、喜酒、投資- 美麗華酒店（071）及富豪產業信託（1881）詳細比較（完）
14年1月24日


來到這系列的最後一篇，就是談談這兩間公司的前景和隱憂，筆者先談整體上的有利及隱憂，再談個別公司的。
 
(1)  前景
 
1．整體:
•    旅客仍然大幅增加，有利酒店業發展
自2003年開放中國內地人士自遊行起，香港旅行人數進入快速增長的道路，由2002年的1,656萬人，增至2013年5,430萬，增加了227%，至於過夜旅客的開支由524.88億元，增加至2012年的1,858.41億元，增幅254%，可以看到旅遊業對香港的經濟貢獻有大幅增加。根據最新由香港旅遊發展局發佈的《香港承受及接待旅客能力評估報告》，預計2017年訪港旅客逾7,000萬人次，2023年更突破1億人次，所以在長期而言，酒店的需求仍會繼續增長，有利兩股租金水平持續提高，盈利創新高。
 
2．美麗華酒店（071）
 a. 旺區寫字樓和零售店供不應求 ，租金持續上升
美麗華在尖沙咀擁有商場和寫字樓，前者在自遊行旅客仍在持續增長下，銷售應會繼續增長，加上最近翻新的Mira Mall，引入不少國際級品牌，導致租金水平大幅提升。至於在寫字樓方面，因為中區物業租金過高，導致部分企業會把業務移至尖沙咀，加上中資公司在香港設立總部數字持續增長，預期未來租金水平仍會繼續提升，空置率會保持低位，有利盈利繼續向上。
 
b. 其他小型業務有分拆上市潛力
這公司可以分拆的業務如下:
1.中式飲食業務:其中式食物品牌國金軒及翠亨村，已成為中式高檔酒樓的品牌，雖然短期內打奢風會影響表現，未來在中國富豪階級增加下，這項業務發展應有前景。
2. 旅運業務另外他持有的美麗華旅運，營業額及利潤都算穩定，最近專業旅運上市，亦有可比性，故如果要分拆上市也不難。
3. 至於其他業務如DKNY零售業務等，雖然持續虧損，但如果能成功盈利，亦屬於有潛質的業務。所以美麗華酒店潛在價值尚可體現。
 
3．富豪產業信託（1881）
a. 收購母公司資產會提升分派，未來仍陸續有來:
最近公司收購富薈上環酒店及富薈天后酒店，作價合計約32.3億，以發行發據融資及銀行貸款支付，前者利率約4%，後者利率只有2%，但收購的保證租金至少每年5%以上，故可賺取1-3%的息差但並無發行任何新股，所以公司的分派會繼續增加，根據富豪酒店網站資料，尚有幾間酒店，包括蘇豪酒店、土瓜灣酒店等尚未落成，但可以注入，所以未來在物業持續升值，其融資能力加強，未來仍可進行以上財技，增加分派。
 
b. 啟德郵輪碼頭及翻新酒店計劃會帶動酒店入住率上升:
富豪東方酒店臨近啟德新發展區，為附近的其中一家大型酒店，至於新郵輪碼頭亦在啟德發展區附近，如未來啟德發展區陸續開發，該酒店亦將會成為郵輪住客的熱點之一，加上近期翻新及舊區逐步重建關係，酒店租值會增加，從而帶動分派及估值上升，提高融資能力。
 
(2)  隱憂
1．整體:
•    「一簽多行暫緩」，降低旅客增長幅度: 在2013年，深圳曾經希望推出一簽多行制度，但是在香港社會負荷不了輿論壓力下受到了停止，故抑制了族客數目的持續增長，未來如果族客持續增長，香港會否再推出減少國內旅客的政策，將會對酒店的出租率受到一定影響。
 
•    酒店數量大幅增加，競爭加劇:根據2012年財政預算案資料，香港的酒店預計到2016年會增加近50間或約20%，至接近240間，房間數目則會增加9,000間或15%，即增至超過71,000間，未來新酒店的投入服務，會使供應大幅增加，或會影響現在酒店租金水平。
 
2．美麗華酒店（071）
•    中國零售及飲食業務拖累業務表現: 由於近來中國打壓奢侈風，導致餐飲業務國金軒相關業務表現亦受一定的打擊，至於開設的DKNY中國零售業務，雖已發展至一定規模，但業務虧損持續擴大，如果未來仍持續擴大業務規模，預料虧損仍會持續。
 
•    新開酒店暫時拖低業績:在2013年新開設的Mira Moon，因屬新開設，故入住率相信不高，但固定開支仍需保持投入以維持服務質素，所以在以上情況下，業務表現估計仍受一定拖累。
 
3．富豪產業信託（1881）
•    收購新酒店使融資能力降低，短期發展降速:由於收購富薈上環酒店及富薈天后酒店的關係，根據收購通函預期資產負債比率由22.9%，增加至33.5%，距離原設定45%的空間大幅縮少，以其資產值約239億元及最高負債比率45%計，可融資金額只剩下約26億元，故短期內可收購的資金減少，增加分派不多。
 
•    利息水平預期上升，利息支出增加，有礙分派，也降低資產估值: 因為近來聯儲局主席耶倫上台關係，其可能有意逐步縮減量化寬鬆的規模，這會導致利息上升預期機會率增加，對於富豪產業信託來說，其手上的銀團貸款均為以銀行拆息加上一個固定利率去作為計息標準，如果未來利息持續上升，則會導致利息支出增加，影響分派水平。另外利息增加亦會影響折現率，導致物業估值下降，使負債率上升，對業務推動有一定影響。
 
(3) 總結
正如這兩個喜宴一樣，前者看來超值也高一檔，也有很多隱藏業務尚待發掘，但好像觸不到摸不到，派息也略低，似乎增長有限，物非所值。後者估值較高，但是實而不華，派息不低，也很明顯也看見有成長空間。如果你是一個覺得股息不重要，潛在價值重要的人，選美麗華較好，但是如果希望穩定收息，每年也希望有一點點增長的，其實選富豪產業信託較好。如果是我，我持有富豪產業信託少量，並希望增持，但我沒有一股美麗華酒店，其實已經表明了我的態度是看好富豪產業信託了，加上近來百利保回購富豪酒店的股權，相信也是看好酒店的價值，所以我會選擇富豪產業信託作長期收益對象。
 

長和系終極信託上市債務重組方案正式出場！ 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2015/01/blog-post_10.html

投資筆記：[2月7日市場投資邏輯脈絡分析]-傘形信託的今生今世 呂健中

來源: http://xueqiu.com/1852792513/36388804

大家周末好。最近的幾周每個周五下午證監會例會都會給投資者帶來“驚喜”，本周依然不例外。監管部門正在收緊證券公司的相關融資類業務。證券公司已被禁止通過代銷傘型信托、P2P平臺等為客戶提供融資類相關服務。監管部門降杠桿的決心非常明顯。盡管目前券商的融資類業務依然以兩融為主，但是因為傘型信托具有放大資產和增量資金的作用，而且隨著近期市場行情回暖，業務較為活躍。受此影響，券商將在交易傭金方面、增量資產方面受到一定的沖擊。
 
先簡單介紹一下傘形信托是怎麽回事：
傘形信托又叫結構化信托，是借鑒傘形基金的產物。幾年前這東西就有了，屬於金融類創新。因為存在資金放大效應，可以滿足參與市場中各方的需求。又因為資金成本相對低廉，很多私募及大戶比較中意。傘形信托指同一個信托產品之中包含兩種或兩種以上不同類別的子信托，投資者可根據投資偏好自由選擇其中一種或幾種進行組合投資，滿足不同的投資需要。母傘相當於一個單位信托，傘形結構化產品的主要設計思路：在原有的股東賬戶和信托賬戶下(一級母賬戶)，通過設立二級虛擬子賬戶的方式，來為多名資金量有限的投資者(劣後受益人)提供結構化的證券投資的融資服務。券商篩選劣後投資者(資金融入方) 銀行提供優先投資者(資金融出方-對接銀行理財的資金池) 劣後投資者獲得剩余收益(總投資收益扣除優先投資者的固定收益和所有費用)優先投資者獲得固定收益。投資者可以吧傘形理解為：一個大戶借用自己的本金，放大了杠桿後（杠桿最大可為1:3）資產放大效應，同時也放大了風險。
 
毋庸置疑，這則消息猶如深水炸彈。在我看來，監管層這則消息的影響力超過此前兩融檢查的影響。預計後面的影響包括對於已經成立並運作的傘形結構化產品不得新增認購客戶，原有客戶再期滿後暫停，然後產品解散，對於已經過審，但還沒有募集完成，運作或未募集的傘形產品，取消產品募集發型。對未來市場的影響包括三個層面. 第一：減少了市場的增量資金供應。(但這個總體規模不大）第二，對於小盤股的影響大於大盤股（各位有興趣可以看看F10十大流通股東中關於結構化信托的股東數量，XX信托-XX1號-結構化產品 基本都是這樣的）第三，對於存續期即滿的結構化且體量比較大的重倉小票要謹慎。（有可能發生到期贖回或被動斬倉的黑天鵝事件）從全行業看，保守估計傘形信托市場存量規模不低於1500億元，其中最大的一家存量超過300億元。
 
這樣看，證監會是鐵了心要降杠桿。市場要面臨流動性的風險。這就可以解釋了為何市場不買降準的賬，無法提振投資者市場信心。 從經濟層面上來，降準帶來的影響需時間才能顯現但改革帶來的牛市根基並未發生變化。市場未來的增量資金會以萬億級的理財市場轉移權益類市場。主要看兩個方面，第一是直接進入股市，第二是通過股票型基金進入股市。這個規模很難量化，一個要看交易所提供的保證金余額。另一個要看股權型基金的申購情況。
 
從市場層面來看，連續2周左右的殺跌市場將再次回到3000點一線的平臺，從過往的經歷來看，無論是07年級別的大牛市中的後227，還是09年級別小牛市中的2月調整，市場都經歷了為期一個月左右時間的快速殺跌，但此次和過往不同，因為有了杠桿效應，真是成也杠桿，敗也杠桿。筆者目前主要持倉依然為地產-銀行-保險三駕馬車均衡配置，從2100點建倉的頭寸到3400，再從高點3400點一路下來，利潤已回吐三分之一。等待的確很煎熬，但在基本面和邏輯沒有根本的改變預期之下，筆者的持股信心沒有發生任何改變。
呂健中
2015年2月7日。

券商禁止代銷傘型信託 重申兩融50萬門檻 上兵伐謀zgz

來源: http://xueqiu.com/6078380931/36356289



2月6日消息，監管部門正在收緊證券公司的相關融資類業務。新浪財經獲悉，證券公司已被禁止通過代銷傘型信托、P2P平臺等，為客戶提供融資類相關服務。
　　業內人士認為，監管部門降杠桿的決心非常明顯。盡管目前券商的融資類業務依然以兩融為主，但是因為傘型信托具有“放大資產”和“增量資金”的作用，而且隨著近期市場行情回暖，業務較為活躍。受此影響，券商將在交易傭金方面、增量資產方面受到一定的沖擊。
　　“兩融業務用的是券商的自有資金，傘型信托則是會帶來增量資金，此外，後者的杠桿比例一般可以做到1：3，資產放大效應明顯。”一位證券公司經紀業務總部相關人士透露。
　　據相關文件顯示，相關監管部門要求券商嚴格執行《證券公司融資融券業務管理辦法》，禁止證券公司通過代銷傘型信托、P2P平臺、自主開發相關融資服務系統等形式，為客戶與他人、客戶與客戶之間的融資融券活動提供任何便利和服務。
　　此外，在對券商的兩融業務的監管方面，相關監管部門也重申要求券商的業務門檻。從2015年1月19日起，證券公司不得為證券資產低於50萬元的客戶開立融資融券信用帳戶。對已開立融資融券信用帳戶且證券資產低於50萬元的客戶，繼續按證監會[微博]原有政策和規定執行，不因為這一資產門檻而強行平倉。
　　“傘型信托實際上很早就有了，但在2014年的時候最為火暴，這也和股市行情高度相關。”一家中型券商機構業務相關人士表示，去年以來隨著股市的回暖，券商營業部大多通過傘型信托的方式為有融資需求的客戶提供相關服務。
　　據業內人士透露，一般將需要配資的客戶稱為“劣後資金方”，當其有高杠桿的配資需求的時候，就會尋找信托公司的渠道。“通常的行情是2000萬以上，就可以開一把‘母傘’。”一位信托公司相關業務人士表示，隨後信托公司會為其發起信托計劃，再由信托公司和銀行對接，從銀行處拿到較低成本的優先級資金，再指定掛靠某一個券商營業部，就可以操作了。
　　“在實際操作中，往往是客戶先向券商提出需求，後者才會去幫忙尋找相關業務，實際上券商就充當了客戶和信托公司的中間人之角色。”一家上市券商機構業務部相關人士表示。(新浪財經 伍澤琳 發自深圳)

23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/02/23-feb-15-0435.html

恭喜發財！ 祝大家羊年事事如意、大吉大利！

新一年，不如玩一個似簡單，沒有獎品的猜謎遊戲，答案會稍後在此文的留言揭曉。

(1)　　陽光房地產（0435）的將軍澳新都城中心一期每平方呎平均租金為45.6元，紅磡單幢樓俊暉華庭為13.2元。 陽光房地產（0435）的上水中心購物商場每平方呎平均租金約為

▪　　(a)　　37元
▪　　(b)　　47元
▪　　(c)　　67元
▪　　(d)　　107元


(2)　　以最新一期業績為準，零售物業方面，領匯房地產投資信託（0823）、陽光房地產信託（0435）、置富產業信託（0778）物業的平均每月租金（每平方呎港元）的高至低次序為

▪　　(a)　　陽光（0435）  >  領匯（0823）  >  置富（0778）
▪　　(b)　　置富（0778）  >  陽光（0435）  >  領匯（0823）
▪　　(c)　　陽光（0435）  >  置富（0778）  >  領匯（0823）
▪　　(d)　　領匯（0823）  >  陽光（0435）  >  置富（0778）




本地上市高息股選擇多，包括房地產信託基金(REITs)、高息藍籌及國企、個別板塊如電訊股、公用股。 上述各項高息股選擇，每項亦有其利弊。若投資者要賺息賺價，亦宜留意個股本身的增長動力、派息政策及風險因素等。 要穩陣地收息及賺價，可考慮房地產信託基金（REITs），如置富產業信託（00778）及陽光房地產信託基金（00435）。兩股2014年上升3成，現價預測息率仍達5厘以上。

但要註意，當長債息率上升，市場對REITs等防守高息股份會提高回報的要求。 其時，環球投資者的風險胃納進一步上升，資金會傾向由防守性的股份，換馬至業務周期性或盈利增長動力較佳的股份，REITs將會跑輸大市。


房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.24元	118億元	6.96%	7.3% (E)
2	陽光房產信託（0435）	3.92元	64億元	5.10%	5.6% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.69元	163億元	4.80%	5.3% (E)
4	泓富產業信託（0808）	2.92元	42億元	5.6% (E)	6.0% (E)
5	領匯（0823）	49.45元	1,133億元	3.35%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.24元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.79元	218億元	5.7% (E)	--

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

REITs 股價去年已經上升了不少，吸引力下降了，但是由於香港的 REITs 2014年度派息平均上升了1成至1成半，息率仍高。 另外，REITs 的資金需求不大，只需要用部分資本作資產增值，REITs的派息比率佔可供分派收入的90%，業務穩健程度高，派息穩定，在市場面對低息的環境下，仍有一定的投資價值。 而選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要註意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435） 2月公布截止去年底中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%，因董事會主要考慮到期內建議物業收購(並無進行)所產生的830萬元交易成本後，決議提高派發比率。

期內營業額升10.2%至3.71億元，經營溢利升40.7%至9.41億，除稅後及未計與基金單位持有人交易之溢利升48.1%至8.55億元。

於去年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，相對6月30日錄得的98.6%溫和下跌。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

陽光房地產基金（0435）原來為主要投資於寫字樓、商場及其他商業物業的REIT（房地產信託基金）。 公司2月宣布，建議擴大其投資範圍至可投資於工業物業、酒店及服務式住宅。 公司表示，修改投資範圍可令在物業投資方面更具靈活性並提高基金單位持有人的資產回報，管理人根據現行市況認為工業物業、酒店及服務式住宅具有良好投資潛力。

陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期，報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

於2014年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，而6月30日為98.6%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2014年12月31日錄得4.7%增長至每平方呎港幣28.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得23.7%的支持下，現行租金於2014年12月31日上升2.9%至每平方呎港幣63.4元。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共12項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇後大道東248號，陽光中心）及十一個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成左右。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.7%，平均租金為每平方呎港幣27.5元，按年上升9.1%。 於2014年12月31日，租用率為97.8%，平均租金為每平方呎港幣28.8元。

2014年12月止中期，寫字樓物業的營業額上升10.1%至1.76億元，分部溢利上升10.6%至1.17億元。 其中，租金收入上升10.4%至1.45億元，停車場收入上升1.3%至181萬元，租金相關收入上升9.6%至3014萬元。






零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。 零售物業方面，必需品消費繼續支持上水中心購物商場的表現，體現於報告期間錄得亮麗的31.7%續租租金增長，平均租金由去年6月中的102.9元上升至年底的107.3元。 新都城一期物業的翻新工程正在進行，該物業錄得13.5%續租租金增長。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.2%，平均租金為每平方呎港幣61.6元，按年上升9.6%。 於2014年12月31日，租用率為98.9%，平均租金為每平方呎港幣63.4元。

2014年12月止中期，零售物業營業額上升10.3%至1.94億元，分部溢利上升10.4%至1.27億元。 其中，租金收入上升9.7%至1.51億元，停車場收入上升15.9%至1457萬元，租金相關收入上升10.9%至2838萬元；




友邦九龍金融中心: 不獲通過


財務管理

資金方面，陽光2014年12月負債比率23.3%，低於去年6月30日的24.3%，亦距離房地產信託基金（REIT）的45%上限還有很大的借貸空間。

陽光房地產基金之77%的貸款已對沖為固定利率，足以抵受利率於中短期內波動的影響。

回購

陽光房託（0435）於2014年11月曾經回購了1百萬股，平均回購價大約為3.4元。





短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 陽光房地產基金（00435）主攻非核心區物業及新市鎮，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，可出租面積共129萬平方呎。 陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 但是，由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

截至去年12月底的6個月，物業收入淨額按年增9.6%。 陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期。 報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

全球央行鬥減息，資金泊向高息股的情況仍在持續。 這邊廂美國結束長量化寬鬆（QE）政策，外界預期2015年年中開始重新加息。 但另一邊廂，澳洲央行2月突然減息0.25厘至2.25厘，此前又有瑞士法郎與歐元脫鈎，歐央行宣布由去年11月開始買債放水，接手美國的救市政策。

鑒於美國經濟增長前景改善，華爾街債券交易員和美國基金經理原本預計國債收益率將走高。 但是，10年期美國國債收益率從2013年年底的3.0%下跌至2014年年底的2.2%。 國債息率的走勢如何，或可以繼續參照分析師的估計。 ◔◡◔




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.4厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 陽光房產信託（0435）往績息率5.16厘，2014-15年度預期息率為5.6厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 陽光房地產基金（0435）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為5.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為4.8元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為4.4元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為4.0元。

大和升陽光房產（00435） 目標價至4.6元 評級「買入」 大和表示，陽光房產（00435）2015年上半年業績沒有驚喜，每單位可分派利潤同比升9.4%至0.105元，符合該行全年的預測0.218元。 該行認為，其寫字樓及零售物業的加租幅度維持於20%以上屬好事，而且相當一部分規模較小的資產都出現提高租金增長前景，預示著每單位可分派利潤於中長期有良好的增長前景。 該行維持陽光房產「買入」評級，目標價由4.3元上調至4.6元。 財通國際： 給予陽光房地產基金持有評級 預計2015 年6 月止年度，集團租金收入增長略高於2014 年年度，主要是乙級寫字樓增長仍高，新市鎮零售租金增長將提高。 預測2015 年年度集團收入增9.4%，分派總額增9.7%至356百萬，或每基金單位分派0.217港元。 預計美國國債十年期平均收益率為2.00%，加上3.0 個百分點作為集團公平息率，陽光2015 年公平息率為5.0%，因此公平估值為4.35 元，評級「持有」。風險是美國國債息率高於預期。

預期盈利，市盈率，息率

陽光房地產基金（0435）現價3.92元計算，往績市盈率5.32倍，息率5.1厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%。 估計2014-15年度每單位可分派0.218元，上升9%。 現價計算3.92元，預期息率5.6厘。


股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

3. 陽光房託 三大增長前景
http://www.hket.com/eti/article/2e02a04e-72da-403a-83cd-6ffc67b588d9-418903

4. 高息產業信託股分析
http://www.hkcd.com.hk/content/2014-10/06/content_3385586.htm

5. 領匯：房託優勢勝在簡單
http://www.hkcd.com/content/2014-10/15/content_879008.html

6. 環球減息戰 高息股尋寶

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/03/02-mar-15-0778.html

新一年，繼續玩無聊的猜謎遊戲，答案應該不用說了吧！

(1) 置富第一城為置富產業信託（0778）物業組合內最大規模之物業。 置富第一城位於

▪　　(a)　　置富花園
▪　　(b)　　華富邨
▪　　(c)　　沙田第一城
▪　　(d)　　馬鞍山新港城第一期


(2) 置富產業信託（0778）旗下商場平均呎租約為

▪　　(a)　　36元
▪　　(b)　　46元
▪　　(c)　　66元
▪　　(d)　　106元



房地產信託基金(REITs)


以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在多隻REITs中最低，但其是過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。

■　23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.38元	122億元	6.7%	--
2	陽光房產信託（0435）	4.02元	65億元	5.0%	5.4% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.85元	166億元	4.7%	5.2% (E)
4	泓富產業信託（0808）	4.04元	43億元	5.4% (E)	5.9% (E)
5	領匯（0823）	49.60元	1,137億元	3.3%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.23元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.76元	216億元	5.4%	5.2% (E)
8	春泉產業信託（1426）	3.74元	41億元	--	--
9	匯賢產業信託（87001）	3.51元	196億元	--	--

（註： 陽光房產信託 2015年： 2014-15年度）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，補貼限期2016年後，派息下跌
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	非核心區寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎 派息下跌
8	春泉產業信託（1426）	寫字樓	北京物業，使用權50年年期屆滿
9	匯賢產業信託（87001）	--	北京物業，使用權50年年期屆滿

長和重組後後，長地專註房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）主席趙國預期，重組對置富業務影響不大，長和系一直關註置富業務發展，未來隨時有註入資產的可能，而公司亦會積極尋找長和系以外的商場作收購目標。

置富產業行政總裁趙宇說，未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 置富產業信託（0778）今年物業組合內有37.4%樓面租約到期，目前洽商續租的進度理想，期望續租租金升幅一如以往可達雙位數。

公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。

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置富產業信託（0778） 全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2014年12月底止年度，總收益及物業收入淨額，分別按年上升25.7%及25.1%至16.56億元及11.61億元。業績理想主要有賴按計劃地執行三項核心策略： 資產投資、 資產管理及 資產增值。

於2014年12月底，物業組合整體出租率依然保持在97.3%的穩健水平（2013年12月底：98.7%） ，續租租金調升率高達23.8%。

於2014年12月31日，物業組合的平均租金上升8.7%至每平方呎36.4元。 當中，置富嘉湖平均租金按年上升13.7%。

年度的可供分派收益7.81億元，按年升21.5%；每基金單位分派41.68仙(2013年財政年度：36仙)，當中包括中期及末期每基金單位分派 20.88仙及20.8仙。全年每基金單位分派較上年增加15.8%，連續第三年錄得雙位數的增長。




置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。




零售物業

置富產業信託（0778）完成收購麗港城商場後，目前持有18間遍佈香港的購物商場，物業組合包括約327 萬平方呎零售空間及2,756個車位。 購物商場包括三個旗艦商場: 置富嘉湖，置富第一城和置富都會。 出售盈暉薈後，將會持有17個商場。

物業組合內提供日常所需之零售租戶如超級市場、餐飲和服務及教育佔整體租金收入約60%，鞏固置富產業信託在多個經濟週期的抗跌力。

於2014年12月底，租用率為97.3%，物業組合的平均租金按年上升8.7%至每平方呎36.4港元。

收購麗港城商場

置富產業信託（0778）2015年1月以19.185億元作價向里昂證券旗下CLSA Capital Partners的房地產基金購入麗港城商場。 公司指，麗港城商場與同是置富旗下的第3期商場城中薈形成協同效應，並期望提高營運效率。 麗港城商場可出租總面積約為16.32萬平方呎，連同150個車位。

麗港城有兩個購物商場，同樣分別設在1及3期，1期設有超市、酒樓、銀行、藥房、連鎖式快餐店、便利店及餅店等，3期商場則以街舖為主，有食肆及日用品店舖。

根據估值報告，於2014年10月31日，估計每月租金收入（不包括管理費但包括車位收入）約為753萬元，相應淨物業回報率約4.3%。



出售盈暉薈

置富產業信託（0778）2月公布上市11年來首度出售資產，以6.48億元出售葵湧盈暉薈。 回報率按出售作價計算為2.9厘。 出售完成後，預期置富產業信託的負債比率將下降至約31.8%，並將錄得出售收益約2億元。

該項出售為管理人積極從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧，是盈暉臺的商用部分，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合（按面積計）的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。




財務管理

資金方面，置富2014年12月底的資產負債比率及總槓桿比率為29.4%，加權平均債務到期期限為2.4年。

2015年1月收購麗港城商場及出售盈暉薈後，預期資產負債比率為31.8%。

置富產業信託（0778）之55%的貸款的利率成本已對沖。

短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約31.8%。 花旗指，置富14年度業績顯示，其能夠做到持續的自然增長，未來幾年有更大可能看到進一步收購增長。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選； 維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.3厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率4.7厘，2015年度預期息率為5.2厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 置富產業信託（0778）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為10.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為9.3元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為8.3元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為7.6元。

大和升置富目標12%至9..65元 重申「買入」 大和發表研究報告，指置富產業（00778）去年業績穩健，故上調其今明兩年每基金分派預測升0.8%至2.4%，同時上調目標價12%至9.65元，重申「買入」評級。 該行指，置富租金收入繼續增長，每基金分派符合該行預測，而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至70.1%，相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所 致，但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。 大和又認為，置富資負債表及租賃組合正在增長，並可更靈活集資以把握收購合併機會，同時可受惠新界區商場增長機會。 該行相信，置富有空間再改善其營運表現，以提升每基金分派，並預計至2017年，每基金分派按年升幅達8.7%。 花旗升置富（0778）目標價至9.32元 評級「買入」 花旗報告指，置富（00778）2014年業績顯示，其能夠做到持續的自然增長。隨著長實（00001）/ 和黃（00013）重組，在未來幾年有更大可能看到進一步收購增長（如香港仔中心及黃埔新天地等）。 雖然股價已受惠於美國10年期債券收益率的下降，惟長期債券收益率進一步下跌幅度有限。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選；維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。 置富年度每基金單位分派41.68仙符合該行預期。而麗城薈進行第三期資產增值措施料於2015年底完成，投資回報率達15%；以及對置富嘉湖大規模的資產增值措施及租戶重新定位，令該行預期租金有大幅增長的潛力。

預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）現價8.85元計算，往績市盈率4.21倍，息率4.7厘。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算8.85元，預期息率5.2厘。


股價走勢

1年圖：



3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。



參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/chi/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 置富產業：繼續專註本地 併購商場項目
http://news.tvb.com/finance/54e51bd86db28c0b41000000/

4. 美債息低 置富吸引
http://invest.hket.com/article/551528?

5. 投資導航： REITs大解構
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314

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愛的預約書——信託全解析——

2015-09-07  TWN

當你辛苦養育小孩，卻無法陪他們長大； 當意外隨時有可能降臨； 當你一個人逐漸老去……，你最放心不下的，就是家人。 如果能夠事先成立信託，為財產做好規畫，不僅能指定受益對象，還能專款專用，把愛一直延續下去。 撰文．鄧麗萍 研究員．吳沛璇面對生命的盡頭、意外的降臨、一個人的老後……，你是否已經為自己、為至親的家人做好準備？ 萬一遭逢意外，雖然你已買好保險、指定受益人，但如果沒有交代如何使用保險理賠金，可能會因所託非人，而無法善用準備好的錢。同樣地，變老不可怕，最怕是老無所依，若在失智失能之前，安排老後的生活，才能真正安心老去。 畢竟，每個人的生命都有可能會面對風險，所以，以下的故事，你都能夠對號入座。 癌末媽媽遺憾無法陪孩子長大……你以為留下財產，孩子的學費就有著落？ 這是一個悲傷的故事， 但母親的遺愛卻是長存。 「雖然媽媽不在了，但她的愛，會一直陪著你長大。」賴怡璇對著姊姊留下的女兒這麼說。眼前年僅十歲、過早經歷親人生死的小女生，已然聽懂。 即使過了兩年，賴怡璇提起未滿四十歲就因乳癌早逝的姊姊，還有陪伴她走過的那段癌末時光，一切仍記憶猶新。 「病情在一個月內急速惡化，我們措手不及。做完檢查後，醫師宣告姊姊只剩兩星期時間。」賴怡璇說，即使有家族病史，但癌末的噩耗來得很突然，姊姊很快就陷入語無倫次、時而清醒時而迷糊的狀況。 賴怡璇趁姊姊清醒時，趕緊詢問她的心願，當時，姊姊最掛心的就是唯一的女兒。由於姊姊從事保險業務，很早就替自己和家人做好規畫。但，即使留下一筆保險理賠金給孩子，孩子卻還年幼，也無法自行打理。 「雖然錢不多，但姊姊請我幫她看好這些錢。」賴怡璇說，姊姊希望把留下來的錢，為女兒成立信託。 對信託完全沒概念的她，必須先搞清楚姊姊的保險理賠金額、信託應該如何辦理等，一時手忙腳亂。當時，娘家和夫家親戚對姊姊處理財產的方式也意見分歧。 「姊姊時間不多了。」面對陷入半昏迷的姊姊，賴怡璇從聯絡和敲定銀行、討論信託契約內容，到簽訂契約，僅花了一星期時間，在國泰世華銀行信託部的緊急處理下，完成了姊姊的最後心願。 賴怡璇還記得很清楚，那天是平安夜。一家人聚集在台大醫院病床前，姊姊在丈夫攙扶下強打精神，在信託契約上，捺下指印。兩天後，便離開了人世。 這枚指印，一了她的心願，即使提早離開，也不那麼遺憾。雖然金額僅有四百多萬元，卻是一個母親的心意。 這些錢交付信託後，將可支付當時年僅八歲的女兒念到大學的學費，並採取實支實付的方式，為女兒的才藝課、安親班、補習班等費用做好準備；十八歲以後，每月給女兒一筆零用錢。 賴怡璇說，原本擔心把姊姊的保險理賠金、勞保給付等遺產交付信託，會造成家庭衝突，幸好姊夫謝振華也能體諒和支持。謝振華受訪時說，「太太留下的錢交付信 託 ，我也覺得很安心，至少女兒的教育費都已經準備好，減輕了很多負擔。」「雖然無法陪伴女兒長大，但姊姊希望能透過信託，在女兒的成長過程中，盡一分心 力。」細說從頭，賴怡璇紅了眼眶。 為人父母最難捨的，就是孩子，萬一因急病或意外而突然離開人世，即使留下遺囑，或交代其他親人，也可能無法長久且妥善照顧年幼的孩子。透過成立信託，交由公正第三方的金融機構看管財產，反而能夠專款專用在孩子身上。 人生無常，誰也不知道能與家人在一起多久，倘若能為所愛的人做點什麼，就算先離開，也就沒那麼遺憾和牽掛了。 少婦因意外昏迷，保險金被丈夫揮霍大半……你以為領了理賠金，親人會用在刀口上？ 第二個故事是，你永遠無法預測未來，但你至少可以為自己、家人做好準備。 當意外降臨時，往往讓人手足無措，即使買好保險、獲得龐大的理賠金，更重要的是，要事先規畫如何使用，才能真正用在刀口上，並減輕家人的負擔。 四年前，住在中部地區、六十二年次的年輕婦人張小薇（化名），有一天騎摩托車回家，突然失去意識倒在路邊。送醫後，雖然救回一命，但昏迷指數三，後來成了植物人。 張小薇為自己買了相當多的保險，保險理賠金達一千二百萬元，原本足以支付自己的醫療費用，沒想到，卻被丈夫挪來償還債務、房貸等用途，很快就花到剩下七百萬元。相反地，當小薇需要更好的治療時，丈夫卻不願意多花錢。 娘家擔憂小薇的保險理賠金早晚會被花光，但丈夫卻難以溝通，因此打起官司，想要爭取小薇的監護權。訴訟了整整兩年，最終裁定小薇的妹妹新增為監護人，並把保險理賠金設立信託，以實支實付的方式，支付她的長期看護、復健、按摩等療養費。 當官司結束時，保險理賠金只剩下四百多萬元。「錢容易讓人變質。」小薇的妹妹感嘆說，即使是最親近的人，也很難保證會一直善待自己，「還是成立信託、放在 銀行最安全。」自幼喪母的張小姐，姊姊小薇就是她的依靠。如今，她和幾位妹妹決心要好好照顧姊姊，把姊姊從醫院接回家，而不是送到護理之家。每天，張小姐 交代看護替姊姊按摩，並勤做復健，避免長期臥床導致肌肉萎縮。「我們要把姊姊顧好，哪天她可能會醒來。」保險理賠金雖然可以指定受益人，但卻無法指定用 途。以張小薇的例子而言，與其拜託親人照顧，不如事先規畫將理賠金成立信託，設定好理賠金的使用條件，才能真正免除後顧之憂。 獨居的90歲奶奶，被有心人接走……你以為到了晚年，子女會終生照顧你嗎？ 場景換到：你活到老，卻可能老無所依。 一個人的老後，萬一失能或失智，縱有千萬家財，也等同於零。 現年九十歲的老奶奶趙桂榮，膝下無子女，具榮民資格的先生四年前過世，留下她獨居在新北市新店區。趙奶奶曾是教師，早年和丈夫存了錢就買房地產，在台北擁有三、四棟房子和店面。 「老人如果有錢，就有很多人想要扶養。」談起當初義務擔任趙奶奶信託監察人的緣由，國泰建設總經理室副理劉邦和這麼說。 去年，趙奶奶被一名非親非故的有心人士接走，長達七個多月。相識多年的好友兼鄰居的歐奶奶與她失聯後，非常焦急，只好通報新北市社會局。 但趙奶奶名下資產不少，不符合社會局協助的條件。所幸，她是榮民眷屬，社會局轉介到榮民服務處，她才被「救」了出來，安置在新店的老人照護中心。 安置之後，問題來了。過去，趙奶奶的醫療和照護費用，都是交由好友歐奶奶拿著她的存摺到郵局取款，「但這並非長久之計，必須找到合法且安全的方法。」無計 可施之下，榮民服務處負責此案的公務員，拜託在建設公司服務的國小同學劉邦和，請他幫忙處理趙奶奶的資產變現，以保障權益。 劉邦和上網查詢後，發現信託是可行的方式，不僅可以專款專用在醫療照護上，也能避免財產讓有心人士挪用，於是建議趙奶奶用信託方式辦理，先把其中一戶房產處分，以便籌措信託的資金。 趙奶奶到法院公證房子的買賣交易，把賣掉房子的一千兩百萬元，成立自益型的老人安養信託。透過信託，以實支實付醫療、養護機構與看護等費用，照顧自己的下半輩子。 遺憾的是，計畫趕不上變化。原本身體硬朗的趙奶奶半年前摔倒，加上不慎喝到酒精導致失明，如今臥病在床、意識不清，無法繼續處理名下的其他財產。 其實，結不結婚，都是一個人走到生命的最後。提早規畫，才能順應自己的需求，來安排自己老後的生活。為自己做好準備，也是為親人最好的打算。 到底，誰需要信託？答案是，不管你是單身、單親，或者有家庭和小孩的人，其實都需要信託。 過去大家對信託的觀念，多半停留在「有錢人的避稅工具」，事實上，信託不是富豪專有，一般人也能善用信託。 它不是有錢人專利 單身、單親、有子女家庭、弱勢都可成立想要成立信託，除了委託人和受益人之外，還需要設定信託監察人。日後任何契約內容的變更，都必須經過監察人同意。 舉例來說，委託人若是老人家，把財產進行信託，有一天他可能失智或失能，而兒子、媳婦可能會解除他的信託契約，若有設定監察人，任何變更須取得監察人同意，就能保障契約不會被貿然中止。 國泰世華銀行信託部協理張齊家指出，通常監察人可由信賴的親友擔任，或是社福團體和政府機關。目前心路基金會、中華民國智障者家長總會、各縣市社會處等，都具有擔任信託監察人的經驗。 至於信託財產，包括現金、股票、不動產、保險理賠金等，目前以現金和保險理賠金為大宗。 像張小薇那樣的保險金信託，在國內仍未盛行。張齊家指出，目前還沒生效的保險金信託契約大約有五百件，「相較於國人擁有的保單數量，信託的比率仍偏低。」以國人平均買二．三張保單來看，國內保單張數逾五千萬張，保單信託比率僅十萬分之一。 它已推行二十年 門檻依各銀行規定 利息足以支付管理費據信託公會統計，截至今年第二季，整體保險金信託規模為三億九千七百萬元，其中國泰世華銀行規模為一億四千九百萬元，占比三七．五％，第二為中國信託約六千萬元，以及華南銀行約五千九百萬元。 雖然信託具有管理財產的好處，但大部分人擔心的是門檻的問題。目前各銀行對於成立信託的門檻，並沒有一致的規定，有些銀行要求至少一千萬元才能設立信託， 也有銀行以三十萬元為最低門檻。即使二○○○年訂定了《信託業務法》，但對多數銀行來說，這不是賺錢的業務，因此並未積極推廣。 此外，信託的費用也造成很多有意願的人卻步。其實，銀行收取的管理費，遠低於定存利息。舉例來說，銀行收取一年的管理費為千分之二至千分之六，定存利息為一．三七％，而銀行會支付利息給信託財產，換言之，孳息的部分就足以支付管理費。 雖然《信託法》推了近二十年，但國人對於信託仍相當陌生，事實上，善用信託來解決老人安養、子女教養、身障者照護，不僅讓你留下的財產能得到妥善的運用，也讓自己對家人的愛一直延續下去。 5種信託，讓你的錢用對地方信託根據目的和需求，可分為以下類型： 1.老人安養信託： 單身的獨居老人可能會失能或失智，可先把名下財產成立信託，就能安心養老。有家庭和子女的老人，若不想把錢託給某一人管理，子女可以集資出錢，成立信託來照顧年邁父母，避免手足紛爭。 2.子女教養信託： 父母是家庭的支柱，如果孩子年紀還小，透過成立信託，可確保留下財產能妥善運用。此外，離婚家庭也可以把留給孩子的錢成立信託，與前妻或前夫的贍養費隔離，杜絕家庭糾紛。 3.身心障礙者財產信託：心路基金會組織發展部專員鍾榕榕指出，身心障礙者年紀越大，越需要照護，如果父母有餘力，應該提早做好信託的準備。 4.公益信託： 為了慈善、文化、藝術等公益目的而設立的信託。 5.捐助款信託： 收到的社會善款也可以拿來作信託，好處是可以進行後續追蹤，避免被濫用。嘉義市政府社工處社會工作科科長李憶君指出，「有時候你捐的錢，不見得愛心就會落在這個人身上。」透過信託，能設定真正的受益人，用對地方。 整理：鄧麗萍 為什麼只有保險還不夠？ 風險1：保險金可能被監護人挪用。 風險2：受益人可能在短期內散盡家財。 風險3：受益人年幼或失能，無法妥善管理保險金。 整理：吳沛璇 一分鐘看懂信託架構 由你（委託人）與銀行簽訂信託契約，財產權移轉給銀行，銀行將依照契約內容幫你管理財產，專款專用在指定的受益人身上。 委託人：自己或家人 簽訂信託契約 受託人：銀行 信託監察人：信賴的親友、社福團體或政府機構可交付什麼財產？現金、不動產、股票、保險金等如何給付？每月固定金額，或實支實付方式，作為生活、醫療、教育、養護等費用期間多久？至受益人身故，或信託財產用罄為止 受益人：自己或家人 整理：鄧麗萍