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上班族適用嗎？管理費很貴嗎？ 關鍵9問 一次搞懂個人信託

2015-09-07  TWM

如果你想要成立信託，該怎麼開始？如何找對監察人？ 《今周刊》整理九個關鍵問題，由五大銀行信託部主管解答，讓你一次搞懂個人信託。 撰文•周思含 Q1：我該何時開始規畫信託？ Ａ：越早越好。 「就如同理財規畫一樣，信託規畫也是永遠不嫌早。」中國信託銀行財富管理產品處資深副總經理楊淑惠說，信託的效益之一，就是讓受益人的財產得到保障與管理，同時免除委託人的後顧之憂。 台灣銀行信託部經理陳鴻則認為，在不同的人生階段中，可依生涯規畫做不同的信託業務，達成財產傳承、財產保全、投資理財、合法節稅、退休安養等目的。 舉例來說，當子女年幼時，父母基於照顧，可成立「子女保障信託」，利用每年贈與稅的免稅額度，將贈與資金交付信託管理，達到節稅和子女長期理財的目的。 在退休前，則可設立安養信託，讓自己退休生活無虞，也不會拖累子女。 Q2：要多少錢才能做信託？ Ａ：信託門檻有高有低，依個別銀行而定，最低三十萬元也可以做信託。 各銀行的信託門檻及收費標準，依信託財產類型、信託管理內容不同，而有些差異。比方說，有些銀行沒有預設信託的金額門檻；但有些銀行則因為考量信託的金額太低，較無法達到信託效益，會設立金額門檻，一般從三十萬元到上千萬元不等。 華南銀行個人金融事業群副總經理李宗賢指出，費用有兩種，分別為簽約費及管理費。一般來說，信託簽約費依契約的複雜程度而定，大多在簽約時一次收取，約數千元至一萬元不等，基本上不會太高。另外，當要修訂信託契約時，亦有修約費用。 信託管理費，有的按年收取，也有按月計價，大致上是每年收取信託財產價值的○．二％至○．六％。不過，如果信託個案為弱勢族群或具社會公益案件，則可視情形給予優惠減免。 玉山銀行財富管理事業處經理林建志補充，信託期間可以增加信託的財產，以因應後續退休安養或子女教育等需求，但也要特別留意，如果交付信託的財產超過二二○萬元，就必須申報一○％贈與稅。 Q3：哪些財產可以信託？保險理賠金也行嗎？ Ａ：通常是現金、股票、保險理賠金、不動產等。 雖然在法規上，債權及其擔保物、租賃權、地上權、專利權、著作權等「財產權」，都可以信託，然而，目前國內銀行承辦的信託業務，仍以金錢信託為主，規模大約是六兆元新台幣，約占整體信託業務的八五％。 另外，很多人買保險的初衷，是為了照顧家人，倘若受益人尚未成年，或是身心障礙者，可能無法善加運用保險理賠金，透過保險金信託，可確保未來的保險理賠金能夠「專款專用」在保險受益人身上。 「不過，必須在事故發生前，由保險受益人和受託人完成信託簽約，再向保險公司申請信託註記。」楊淑惠解釋。 未來，當事故不幸發生，保險公司會將保險金直接撥入專戶，再依契約約定的時點和方式，付予受益人。如果來不及成立保險金信託，保險受益人也可以成立金錢信託，將自己領取的保險理賠金交付信託。 Q4：我該如何訂定信託契約？ Ａ：可依「人、事、時、地、物」為原則。 可先就自身需求和計畫信託的財產金額，與銀行討論合適的信託財產管理方案，並由銀行幫忙擬定契約。李宗賢表示，契約內容將會詳載，包括信託目的、財產明細、財產管理及運用方法等資料。就連信託契約變更解除或終止事由等，也會在契約中詳述。 林建志建議，擬定信託契約時，以「人、事、時、地、物」為原則。「人」，決定誰是委託人、監察人、受益人，簽約時要準備雙證件及印章；「事」指信託目的為 何，以及信託財產管理、運用、給付方式；「時」為信託的存續期間；「地」就是指在哪裡洽談、在哪裡簽約；「物」，則是指信託財產類別、金額等。 Q5：誰能當我的信託監察人？ Ａ：基本上，信賴的親友、社福團體或政府機構，都可擔任信託監察人。 根據《信託法》第五十三條的規定，除了未成年、受監護或輔助宣告，以及破產人無法擔任信託監察人外，沒有其他的限制。 陳鴻指出，「只要受到委託人的信賴，即使有前科者，也能擔任監察人。」除了可委任親友，身心障礙者也可以由社福團體擔任監察人。 國泰世華銀行信託部協理張齊家指出，成立財產保障型的信託，如老人安養、兒少、身心障礙者、子女教養等信託，銀行會建議委託人在契約上特別約定，若日後想要變更信託契約內容，或提前終止，必須得到信託監察人的同意，以達到財產保障的目的。 另外，有些信託的期間較長，例如約定受益人年滿三十歲，或至受益人身故為止，可能會遇到監察人身故，或無法繼續擔任的狀況，因此，陳鴻建議，也可安排第二、第三順位信託監察人。而同一個順位的監察人，也可以設兩名以上。 當信託契約進行變更或提前終止，必須獲得全體信託監察人的同意，或超過一定比例才能通過，確保信託能夠順利運作。 Q6：除了生活費，信託還可以定期支付哪些開銷？ Ａ：依需求「量身訂做」，教育費、看護費等都可。 信託的特色就是專款專用，具有彈性。楊淑惠舉例，約定的定期性給付費用，如生活費、教育費、看護費、養護機構費等，可以選擇按每月、每季或每年給付。至於 不定期的給付，通常會採實支實付方式，例如須憑醫療單據、學校註冊通知單、養護機構請款單等，銀行收到單據時，再依信託契約給付。 不過，給付的金額、項目與頻率，仍須視信託財產多寡與信託期間長短而定。比方說，有些信託財產金額僅二百萬元，但信託期間卻長達二十年，那麼，在擬定約定給付的開銷時就要特別謹慎，以免信託財產未達二十年，就面臨財產提早用完的狀況。 Q7：信託的財產可以投資嗎？會不會賠錢？ A：一般是活存、定存，也可以做投資。 「信託財產的運用範圍相當有彈性，除了存款，還可投資基金、債券等金融商品。」不過，林建志提醒，投資必須承擔投資損益，建議以穩健保守為原則。 張齊家也強調，信託的目的多為照顧受益人，例如，老人安養、子女教養這類「財產保障型」的信託，並非以投資理財為目的，通常以保守型的銀行活期及定期存款為主，不會損及本金。 Q8：「信託」和「立遺囑」有何不同？ 「遺囑」是規畫你的財產怎麼分配，「信託」則是你的財產如何管理和運用。 李宗賢解釋，「信託」是依據《信託法》的雙方行為，由委託人及受託人簽訂信託契約，架構上還有個信託受益人；而「遺囑」是依據《民法》的單方行為，把財產預立給繼承人，並於其死亡後生效。 至於「遺囑信託」，則是在訂立遺囑時，在遺囑中說明，將全部或部分的財產成立信託，委由遺囑執行人在其過世後，依內容執行信託相關事宜，以完成遺產分配並照顧受益人。 簡單來說，信託原則上可依「契約」或「遺囑」兩種方式。若以遺囑的方式信託，就必須遵守遺囑成立的條件，否則，如果遺囑被認定是無效，遺囑信託也就無法成立。 Q9：信託財產產生的利益，會被課遺產稅嗎？委託人萬一破產，信託財產會被查封嗎？贈與稅的問題如何解決？ A:如果受益人是他人，不會被課遺產稅，只要信託目的正當，即使委託人後來破產，也不會影響到受益人。 信託可分為兩種，一是自益型信託，也就是委託人和受益人是同一人； 二是他益型信託，委託人將信託利益贈與受益人。倘若是他益型，委託人在生前就成立信託、把財產轉入信託時，屬於贈與行為（贈與稅視額度而定），因此，委託 人過世後，信託利益已不算是委託人遺產，因此沒有遺產稅的問題。至於自益型，當委託人（同時也是受益人）過世後，信託剩餘利益就須繳交遺產稅。 同樣地，若是自益型，萬一委託人破產，同為信託受益人的他，其信託利益將被視為追討對象。至於他益型，若信託目的正當且早已成立，即使後來委託人破產，信 託利益不會被追討或查封。不過，若明知可能破產，卻企圖透過成立信託來惡意脫產，未來進入司法程序時，仍可能會被追討，甚至被撤銷信託。 由於每個人每年有二二○萬元的贈與免稅額度，你可以利用這個免稅額度，成立他益型信託，逐年將財產轉入信託帳戶。 信託契約可照你的意願分配錢—— 以P.63張小薇個案為例 信託類別：金錢信託 信託目的：照顧身心障礙者 信託金額：400萬元 信託簽約費：5000元（標準化契約，但有依家屬需求進行特殊項目約定）信託修約費：每次500元（須經信託監察人同意始得修約）信託管理費：年費率0.5％，按月計收，每月最低500元。 400萬元×0.5％（年費率）＝2萬元 （每年）相當於 → 2萬元÷12（月數）＝1667元（每月）本案每年約可產生5.4萬元利息。信託管理費及信託利息，均會因信託財產增減而增減。 信託約定： 特殊給付：(1)醫療費用、(2)養護機構費用、(3)看護費用、(4)其他費用，包括保健食品費用、復健費用、生活用品費用、與照顧受益人相關之軟硬體 設備購置費及維護費、受益人之保險費、受益人之稅捐費用；前述費用均採憑請款單或收據等證明文件之實支實付方式辦理，且應以用於受益人為前提；另為支應與 受益人相關之臨時性支出，可約定「經信託監察人同意給付之臨時性費用」。 註：本案並未約定定期給付 整理：周思含

15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

長和重組後後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

置富產業（0778）未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。



■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。






置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布截至2015年6月底止中期業績，收益按年升13.4%至9.23億元，物業收入淨額按年升12.6%至6.54億元，可分派收益按年升12.8%至4.4億元，每單位分派按年升12%至23.38仙。

於6月底，旗下物業出租率為97.3%，去年同期為99.1%。上半年續租租金調升率於錄得22.1%。

於2015年6月30日，物業組合的平均租金為每平方呎38.4元，若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合的平均租金按年上升9.5%。




發展 及 2015年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄指出，自由行旅客消費減少對旗下商場影響有限，因為主要的客群為社區客，主要為日用品消費，目前香港經濟穩定，能提供支持。目前加租水平沒受到影響，未收到租戶要求調整租金。

對於物業組合的資產增值，麗港城的資產增值措施進展良好，首期翻新工程已經完成，第二期翻新工程已於今年3月動工，預期將於今年底前分階段完工。該項目的資本開支總額約為8,000萬元，預期投資回報率為15%。

今年上半年，置富完成了兩宗交易，分別以19.18億元收購麗港城商場及以6.48億元出售盈暉薈。麗港城商場的收購價相當於淨物業收益率4.7%，而盈暉薈的出售價格相當於2.9%淨物業收益率，為基金單位持有人提升價值。展望未來，管理人將繼續推行有效的租賃和租戶重整策略及資產增值措施，推動收益增長。

置富產業信託（0778）主席趙國雄被問及會否參考其他房託基金在內地收購項目時，指置富的路線不同，以向投資者提供長遠穩定的回報為目標，國內物業未必能為投資者帶來信心。另外，置富仍集中於零售商場，不會考慮收購商廈。

他說，目前並無出售資產計劃，仍在物色適當的收購機會。他續說，公司目前槓桿率為30.6%，距離法定上限45%仍有很大空間。




財務管理

資金方面，置富2015年6月底的資產負債比率及總槓桿比率為30.6% （2014年12月31日：29.4%），加權平均債務到期期限為2.2年。

置富產業信託（0778）之49%（2014年12月31日：55%）的貸款的利率成本已對沖。



短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約30.6%。 對於新加坡金管局宣布明年起降低REITs槓桿限制至35%，置富槓桿水平30.6%，仍有更多空間進行收購。 另外，長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為4.2厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.6厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.6厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率5.2厘，2015年度預期息率為5.7厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比，亦即是與美國加息速度預期成反比。 美國十年期國債收益率近月在2.2厘至2.4厘間水平徘徊。 人民幣「第二次貶值」所影響，令美國加息步履蒙上陰影。

如果假設5.0厘為公平息率，估值為9.16元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為8.3元； 如果假設6.0厘作為估值，目標價為7.6元。 筆者傾向於相信未來一年，除非有注入資產的行動或者美國加息步履的預期有較大的改變（say，推遲加息） ，置富產業信託（0778）的股價有機會繼續在7.6元和8.6元間徘徊。




預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）2015年上半年可供分派予基金單位持有人之收益為4.42億元，增長12.8%。每基金單位分派為23.38仙，較2014年同期的20.88仙增加約12%。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算7.98元，預期息率5.7厘。




股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者並沒持有置富產業信託（0778）。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

領匯房地產信託基金的價值 奇偉鳥

http://xueqiu.com/8225097180/22533745
香港上市的房地產信託基金(REITs)有多支，他們的物業組合多以辦公樓為主，輔以小部份零售物業。其中，領匯(港股823)別樹一幟，零售物業佔收益75%，停車位佔收益23%，教育╱福利、辦事處佔收益2% ，沒有辦公樓收益。

領匯於2005年上市。上市前，那些物業的業權歸屬香港政府轄下的房屋委員會，這個部門的其中一種職能是管理香港大部份的公共房屋(類以內地經適房)、屋村內的零售物業及停車位。這些零售物業及停車位的租金是不容易定出公平值的。

各位都應親身到過一些川流不息的商場，看到與其一馬路之隔的零售店舖水靜鵝飛。什至同一商場，不同位置的鋪租實應有很大的差別。

房 屋委員會的公務員與租戶訂定續租的談判，往往處於下風，這是因為政府加租常被指責為提高租戶的經營成本，傳導致產品及服務須加價，最後加重區內窮人的開 支。數十年來，租金加幅遠少於私人市場。且零售物業及停車位不論位置，只按面積大小用同一單位面積租金來計算，那個租金水平，即使位置最差的租戶都是被訂 得過低的。

各位只知道領匯接手這些零售物業及停車位後，不斷大幅加租，七年後的今天，究竟還有沒有加租餘地。我的答案是有，不只有，空間還很多。

根據香港差餉物業估價署網上公開資料，私人零售業樓宇平均每月租金超過100元/平方英呎。領匯截止9月30日的半年中報數據，商舖平均每月租金37.5元/平方英呎。街市╱熟食檔位平均每月租金67.3元/平方英呎。

此外，我認為領匯的收租物業特別矜貴。他幾乎壟斷所屬屋村的零售物業與停車位。假如物業位置交通方便及管理完善，還可吸引區外人仕在工餘及假日到領匯商場消費。

假如在市郊多建住宅及辦公樓，是會直接減輕中心區有關物業的租金加幅。但在市郊多建零售物業與停車位，對減輕中心區有關物業的租金加幅，作用有限。

我們曾見很多上市公司(包括百年老店)的業績令投資者預期大相逕庭。但領匯的租金收入，現水平不易大減，未來業績確定性極高，這就解釋了為何領匯的股息率在3釐多，仍有人買這支股票。

拆解電盈商業信託 － 信報 2011年10月24日

上月尾， 電盈宣報準備分拆旗下的電訊業務，以商業信託形式在港招股上市。本年初和黃也是以商業信託分拆碼頭業務出來，遠走星洲。當時筆者認爲商業信託對小投不公，和黃走星實不足惜。今次電盈爲消除港交所和小投疑慮，來個創新的股票合訂單位結構 (share stapled units)而獲通過，果真有益有建設性。誰說香港資本市場落後於人？ 股票合訂單位這名稱看似複雜，其實只是把商業信託的單位和有限公司的股票捆綁在一起上市，並不可分拆獨立買賣也。哪這是賣燒肉搭舊豬頭骨的花招？還是肥美的雞鵝雙拼呢？

先看電盈怎樣重組及分拆旗下最賺錢，也是地産外，唯一賺錢的電訊業務。電訊業務包括電盈下面由各子公司經營的服務和品牌，有本地電話， 本地數據寬頻（網上行），本地流動通訊（PCCW MOBILE），國際電訊零售及批發，相關器材銷售和國內投資等。經重組後，上面各子公司的股權均會轉移至新成立的‘HKT’有限公司，而HKT的股權亦會全數轉移到新成立的商業信託，‘香港電訊信託’。

重組後的三併

重組完成後， HKT和電訊信託兩者會捆綁一起，以一比一比例，分別發相同數目的股票和單位一同上市。就是說，前者的股票和後者的信託單位，是捆綁一起賣賣，投資者只可買雙拼，就是買一單位電訊信託加一股特定（挂了鈎）的HKT普通股，而該挂鈎股票會由信託的託管人經理代爲投資者持有。賣時也不能分而售之。其實這結構嚴格來說是三拼，因還有一有投票權的HKT優先股被‘合訂’（‘釘’）在信託單位上，直接由投資者持有， 讓投資者作持實質業務HKT的直接股東！

今次港交批准商業信託上市，第一個考慮就是維持了百份之50加1票這簡單多數勝出的投票和控股機制。在星洲那邊，掌實際業務的信託管理經理人，也是大股東全資擁有的。就是他不稱職或偏幫大股東，小投們要集齊超過百份之75單位擁有人的票數才可把他罷免。我們的規定，就是避免了大股東以小控大的不公情況。

那麽，雙拼制度又如何保障小投呢？簡單來說，就是把現行的上市條例利用捆綁上市一著，用在上市的HKT有限公司時，也用在原本不受條例規管的電訊信託和大股東派出來的經理人身上。而小投們作作爲HKT的直接股東，也能更容易監控管理層。

助小股東監控管理層

第一，小投可直接參與持實際電訊業務的HKT股東大會。如沒有雙拼的安排，按星洲做法，小投們只可參與電訊信託的單位人大會。但各業務子公司的股權是由經理人所持，小投們又不是經理人的股東，就無權選任他的董事和利用股東大會過問HKT的業務了。

第二，HKT 和託管人經理的董事必需完全相同。這就變相讓小投們選HKT董事時，同時也選經理人的董事局成員。

第三，HKT的股東大會和電訊信託的單位大會必須同時或連續舉行，表決議案要相同或儘量相近。每個投資者在單位大會和股東大會的投票也要一致，而託管人經理代小投所持的普通股，也要按小投的意願去投票。這就確保了兩者議決相同，各投資者的意願能確實的反影在業務上，避免了大股東利用自己的經理人出賣或不顧小投的利益。

第四，現行上市公司的收購守則也可用在HKT 上。經理人無權私自賣出手上代小投持有的HKT普通股。有人要收購時，對像是HKT而不是信託。而信託本身只能投資於HKT。任何收購都要以HKT 公司名義進行，即交由所有HKT大小股東按上市條例來定斷。這就避免了經理人自把自爲或大小股東有利益衝突而無解決辦法的情況。就如上次談星洲的Citysprings, 竟可在大股東淡馬錫的推動下，先斬後奏的到澳洲花上11億澳元搞收購。

當然現行上市條例在保障小投利益上，不是萬能，也有很多不夠之處。但總比星洲的做法先進吧！

最後，今次上市對電盈有何好處呢？第一，當然是把賺錢的電訊業務分拆出來，讓股價如實反影業務狀況，不爲其他還在虧本的業務（如NOW和MOOV）拖累，是好事！今次招股，如這新的電訊信託（或新的HKT公司）市值按最後招股定價計算不能達到286億，就會取消。這已高出整間電盈在公告前的238億市值超過20%了！

現在招股價和減持額還未有定出，一切看市場反應。電盈會保留最多70%或最少55%此新電訊信託的股權，集資額會在68億和100億之間。善玩財技的電盈管理可有後著？如集資得款爲78億或以下，全數金額會歸於電訊信託，全數用作減債之用。但如最後招股價理想，收款超過78億的話，超出的就全歸原股東電盈所有。又是7.8 BILLION？條數怎算出來？真木宰羊，現在的文件沒有公報。

查電盈利用內部資産買賣和轉移，把電訊業務賣給HKT，已收了HKT和電訊信託的新股票和單位作代價。現在即是說如上市招股價理想，先前我是賣平了，要再多收一筆補數。其實在此情況下，電盈所持的新股票已相應升值。會計師可在電盈的投資儲備賬上增值。但此無現金收入，對盈利也無貢獻。故就在賣資産過程中，電盈除了收得HKT的股票和信託單位外，還收了HKT發出的一PROMISSORY NOTE票據。電盈就是按此票據，可再在招股定高價時，再收一筆現金，實是高著。但此美點雙拼要等她的招股書出來才可一窺全貌了和研究了。

商業信託只對大股東有利—星洲經驗, 信報二月十一日財經版

上次談和黃（013）大中華碼頭業務以商業信託分拆到星洲上市，不少讀者都想了解多一點商業信託。香港既然沒有商業信託上市，就再到星洲看個究竟吧！

按星洲金管局分類，當地自2006年起，共有十間商業信託上市【表】，當中四間是基建，但他們上市後的表現真不敢恭維！怪不得四年多了，才只有十家！不受歡迎也！不知和黃是否真可成為星洲救星？

此話怎說？十家中，其中七家目前已跌破當天單位招股價！餘下三家，其中二家上市不及一年，升幅似有若無，不能作準。又如以海峽時報指數為指標，就只有兩家在過去一年跑贏大市！另外更有四家長年錄得虧損，蠶食了原來的股本，要再發新單位集資以免資不抵債！

以REIT上市的利幣

而Hyflux Water去年尾更以難於尋找新融資繼續發展為理由，私有化而下市去了。十家中就只有CDL的業績既見得人而又過得人。但它其實是一房產信託加商業信託的所謂stapled trust。房產信託業務和資產佔99%以上！看完了，商業信託上市對港人是新事，但會是一個好的上市模式嗎？

查一家公司的成功，不在乎用什麼模式上市，甚或是否要上市，而是看其基本因素。這就是上次所談，Modigliani Miller Theorem的精粹。且看Indiabulls，雷曼風暴前上市，印度地產狂瀉50%，公司由是要撥備超過12億元（坡元．下同）兼要再發新單位救亡。

船務也是大上大落的行業。商業信託承諾派高息，更說就算有虧蝕，但如加回折舊等非現金開支，有現金流就可派息。這根本是空談。虧就是虧，派了高息又如何？股價跌時更可隨時要再集資！正是贏粒糖、輸間廠之謂也！

第二，回歸基本！REIT，即所謂地產信託，理念就是讓小投以小本投資於風險低和心儀的個別物業而不用投資於控股公司。這就避免了承受整間控股公司的風險，如新投資、其他業務、財務、甚至管理層力有不遞的風險。就如80年代若置地廣場、怡和大廈等一級商廈可用REIT方式賣給小投，小投當年就不用拿着置地股票而冒上負巨債來發展交易廣場和與怡和系公司互控保股權等所帶來的風險和代價。

即是說，REIT或信託應是物業項目愈少、組織愈簡單愈好。但商業信託組織複雜非常，有大量項目，當中不少更不是直接而是透過有限公司擁有。這樣的話，信託帶來所謂的稅務優惠就沒有了，也有不少是跨國項目，各國商業法則，稅例大大不同，又涉外幣兌換，風險更大。既如此，為何不用回有限公司而要巧立名目搞什麼信託？

商業信託對大股東的好處

筆者認為，商業信託只有利大股東。上次已詳談拿25%股權就可以小控大，牢牢保住控制權，是如何對小投資者不公。

這是商業信託對大股東的第一大好處。複雜的結構也令小投難於監管管理層和大股東。第二，在星洲，不少虧損的公司，或還需要資金發展的新投資計劃，在原有限公司的模式下，實不可能上市，也沒有能力派息。但在商業信託下，沒錢賺也可派息，也能上市了。

個案有政府的Cityspring。那間私人的Treasury China也無營運盈利，但就因為賣了一個舊項目，有現金可派息，就上市了！他的招股書更寫明今年派了息，明年和後年的，就要看天了。我真是無言！

第三個好處就是大股東賣了資產，仍可收取五花八門的管理費。有基本管理費，就像一般投資基金，是以資產值，不是營業額或盈利計算。有表現費，可以已盈利或股價表現計算。

買入或賣出資產，如我門的地產經紀、可有佣金。物業的有物業管理費、租金佣金；發管理員人工又有佣金，真是數之不盡！

且看那間Cityspring，上市才七星期，由於價位突然被炒高，在2007年3月就收了6200多萬元表現獎金！但該七周營業額才4000多萬元，結果全年虧蝕了5000多萬元，引來軒然大波！後來股價潛水了。星證監明令要把此列為商業信託的重大風險，但舞照跳可也！

具體安排還看細節

再看那虧大本的Indiabulls。印度地產在2009年哪有牛市！項目也才剛完成，Indiabulls首年只有營業額50多萬元。但大股東就按物業價值比例計算，收了差不多60萬元的管理費。

當年更要為地產價下跌而撥備12億元，全年虧9.6億元！2010年營業額有2400多萬元，但管理費已用去700多萬元，即超過30％！

看到這裏，大家或可得出結論了，商業信託上市對大股東有好處，對小投資者來說，就是壞處。和黃今次分拆的細節還沒有公布。作價多少？如是好的，對原股東是好事，把成熟了的業務善價而沽給星洲友人，何樂而不為，舉杯慶祝可也。

但如打算跟隊，到星洲作海外投資，買下和黃的新信託單位，就要看清楚他們將要公布的種種細節，即是之前說過的關連交易，特別是各種管理費的安排了。有星洲的經驗，大家可引以為鑑吧！

和黃以商業信託分拆大解構， 信報，2011年1月27日

上周和黃宣布分拆旗下在中港的港口業務，以商業信託形式到星洲上市。全城哄動，有論香港沒有讓商業信託上市，是落後於人。

可能大家不明商業信託奧妙之處；商業信託非一獨立法人或公司，其運作是全交給一信託經理人，但就無董事會制衡；要把不稱職的信託經理人踢走，就非要有最少75％的信託單位持有人同意不可。換句話說，和黃原本在上市公司條例下，要擁有超過50％股權才可保證他對港口業務的控制權，現在遠走星洲，改用商業信託形式上市套現，用一間全資附屬公司自任信託經理，這就哪怕減持至25％，也能保我江山！但對小投資者的保障，就同時減低了。以此看，香港絕非落後，而是對投資者更有保障。

大幅減持套現 仍保控制權

為何世上有這麼多上市形式？這又是公司財務和管治課題。如按諾貝爾獎得主Modigliani的Modigliani Miller Theorem，一間公司的價值或股價，只會受他的基本因素所影響。融資、上市形式和派息如何不是因素，除非當中有稅項、交易費用等要考慮。近代理論就更把交易費用引伸至資訊不均的代理人難題，如大小股東的利益衝突。

不同上市方式，應是用來減低監察大股東濫權的成本，費用省了，監察容易，大股東不會亂來，公司業績和市價自會提高。

打個比喻，我愛到誠哥的酒窖買酒，有日誠哥派息，回贈我萬箱烈級法國紅酒，我可一次過提走，也可選擇每月拿一箱。如交通費用、儲存地方等都不是問題，兩者對我毫無分別。但如我每周都會飲一箱，當然是選前者；如家裏地方淺窄，當然會選用寄存服務。

但還有一個問題，放在酒窖安全嗎？誠哥不賴，但他下面的職員會是盡責的代理人嗎？會否偷龍轉鳳，以水酒騙了我的好酒？會否不是自己的珍藏，就為求省電調高酒窖冷庫溫度？防盜措施又如何？那我就要每天監察，走到酒窖巡視一番了。

董事會組成 小股東無權過問

上市公司董事為大小股東的代理人，如他們表現不妥，集齊超過50％股權，就可將其轟之下台，管他是大股東還是老爺，大少定二少，但在星洲的商業信託法例，對不起，要75％。

和黃需要減債，需要新資金搞4G和其他業務。港口業務是最賺錢的，分拆套現是為首選，但這也是會生金蛋的雞，要保住控制權！在香港最多只可賣49.99%，去到星洲就算賣75%也不怕了。

你或會問，信託經理是公司，沒有董事會嗎？作為信託單位的持有人，我有權投選他們嗎？對不起，不能，你只是商業信託的其中一個擁有者，不是那個信託經理的股東。那麼，新加坡是個資本牛仔市場、大鱷樂園嗎？也不是，那邊的上市條例一樣與香港差不多，對與大股東或董事等的關連交易、重大交易有限制，也要求信託經理公司的董事會內大多數的董事要獨立於大股東。但當小投資者無權過問董事會的組成或踢走他們，而他們又是由和黃委任，情況就如我們前朝的委任議員和現在的功能組別議員一樣，有衝突時，你猜他們會站在哪一邊？

商業信託不同REIT

你又會問，為何有此商業信託形式上市？跟本港的地產信託（REIT）又有何不同？其實信託上市跟基金投資有相同之處，就是小投資者全信賴一個基金經理。當然基金風險高得多，上市信託就像股票和基金的混合體，就如基金一樣是投資在一些指定項目，免除營運一間公司的其他風險，令業績直接反映在單位價上，不受其他因素左右。如和黃的3G業務拖低股價，就不能全面反映港口業務的優勢。但在另一方面，對經理的運作也如上市公司在各關連交易、重大交易等有一樣的監管。更直接反映股價是信託上市的第一個成立理念。

REIT有規定每年派息不少於盈利的90%，借貸也不能大於總資產的45％，買賣物業也有限制。這就對小投資者有保障，也對喜歡收息者有利。但這設計就是適用於有強勁現金流，而又是成熟即低風險的項目，不用保留盈利作維修或再投資者。也可說是公司管理層已找不到新的投資機會，或行業已再無增長空間，不如派高息讓小投資者自己再找更好機會，更有效運用收入和資金，股價自會提高，這是第二個理念。

但商業信託如何？一、派息多少沒有規定，雖然折舊成本等的非現金支出可不計入成本，即有虧損但有淨現金流，也可派息。但派多少由經理全權決定，這就失去了當初派高息的意義；二、借貸多少也無限制，小投資者保障少了。沒有借貸限制，就是不斷需要資金、還在發展的項目或公司，也可以用商業信託來上市集資，跟REIT的原意也相違背，既要冒上投資新項目風險，但在監察大股東和經理人方面，就被人廢了武功！那有為何不用回公司發股形式呢？還有，REIT的經理人不能兼任信託人，即登記的資產擁有人，要另聘專業信託公司來多一層監察和保障。但商業信託就沒有此要求！故就稱為信託經理人。

最後我翻查資料，星洲的Cityspring商業信託在07年夏天，未經單位持有人同意，經理人就用了超過11億澳元買了澳洲的一條跨海電纜Basslink，原來是大股東淡馬錫投資全力推動，再經新加坡交易所有條件特許。事成後，在08年才交給各小投資者在大會追認！真是匪夷所思，也只有在政府全力支持的商業信託下才可以如此！

18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

負利率

日本上月加入負利率行列後，令實施負利率的經濟體增至全球經濟逾五分一。而瑞典央行昨晚將負利率由0.35%擴大至0.5%，市場預期日央行或於3月擴大負利率，連帶聯儲局主席耶倫被問及負利率時亦不敢排除作為貨幣政策選項的可能性，令負利率一時間似乎成為了環球貨幣政策主流。

所謂「負利率」，是指央行向銀行存放於央行的儲備金徵收利率，迫使銀行以低息借出資金以免被收費。理論上，低借貸成本一方面應有助鼓勵投資、促進商業活動；另一方面，低存款及貸款息亦應收到推動消費開支及信貸之效，原則上與減息刺激經濟作用一致。

但歐盟、丹麥、瑞士及瑞典等實施負利率的國家經驗看來，負利率不單未必收到預期效果，甚至可能未見其利，先見其害。

首先，一如耶倫分析負利率癥結時所言，將遏抑銀行盈利。原因是負利率藉央行向銀行存放的儲備金收息，迫使銀行放貸，令銀行息差收入縮減。有經濟學家指出，在奉行負利率的瑞士，有跡象顯示銀行因息差收窄而上漲的經營成本轉嫁貸款客戶，負利率反而促使當地銀行上調貨款利率。

另一項意想不到的副作用，是長期負利率或令個人消費不增反減。有分析指出，長期負利率直接影響打工仔的退休儲蓄及投資計劃，原因是長期負利率下投資者需相應調低投資回報預期，甚至將回報預期降至零。零預期意味打工人在制定退休計劃時，需省下更多資金作退休儲蓄及投資，相應縮減消費開支。



在長期低息的大環境下，投資者可考慮投資房地產信託基金（ REITs）或收租股，這類股份股息回報穩定，股息率較銀行存款吸引，投資者有機會賺取股息的同時，兼得股價上升帶來升值回報。

房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

■　 23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435）2月公布截至去年12月31日底止六個月中期業績。可分派收入升15.2%至2.06億元。中期每基金單位分派12仙（上財年同期為10.5仙）。年度化分派收益率則為6.3%（按基金單位於去年12月31日收市價3.83元計算）。收益升3.9%至3.85億元，物業收入淨額升6.8%至3.05億。

於去年12月31日，集團物業組合的整體租用率為98.6%。零售物業組合的租用率由去年6月30日的98.4%，溫和下降至97.1%。

報告期間取得穩健的13.9%續租租金增長，寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於去年12月底錄得2%增長，至每平方呎30.8元。同時，零售物業組合受惠續租租金增長22%，現行租金於去年12月底升4.3%至每平方呎70.1元

截至去年年底資產負債比率21.6%，對比2015年6月底止為22%。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有10個寫字樓及6個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

於2015年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.6%，而6月30日為98.5%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2015年12月31日錄得2.0%增長至每平方呎港幣30.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得22.0%的支持下，現行租金於2015年12月31日上升4.3%至每平方呎港幣70.1元。

於2015年，陽光房地產基金（0435）以港幣9.19億元成功出售三項非核心資產（恒港中心、裕輝商業中心物業及御皇臺物業），該等出售已於2015年7月及8月完成。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共10項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇后大道東248號，陽光中心）及九個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成半左右。

於2015年12月31日，寫字樓物業組合的租用率為99.3%，較同期的98.9%輕微上升。 現行租金上升2.0%至每平方呎30.8元。




零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。

於2015年12月31日，租用率由同期98.4%下降至97.1%。 現行租金上升4.3%至每平方呎港幣70.1元。

零售物業方面，儘管上水中心購物商場 的人流數量因內地訪港旅客減少而輕微下跌，但由於該物業主要著重於必需品消費，表現仍然理想，現行租金增長2.9%至每平方呎港幣 114.5元，輔以98.3%的高租用率。 新都城一期已完成翻新，當中新都城有1.5萬呎由新租戶進駐，現行租金上升 6.0%至每平方呎港幣 51.0 元，而租用率則保持在穩健的 98.2%。

上水中心購物商場將於2016年4月展開一項涵蓋其總出租面積約20%的重新配置工程，令到由2016年3月起有約9個月空租期，影響項目租金收入。 但該活化項目旨在引入更多樣化之高質素行業及品牌，以改善租金回報。




財務管理

資金方面，陽光2015年12月底負債比率下降至21.6%。

於報告期間，陽光房地產基金（0435）重組了利率掉期組合。 於2015年7月，合共港幣15億元之利率掉期提早平倉，該等利率掉期全部於2016年6月到期，加權平均年利率為 2.10%。 其後，合共港幣12.5億元及加權平均年利率為1.59%之一系列新利率掉期已訂立，年期為4至7年。


回購

於報告期間，陽光房託（0435）回購了666萬股，最高及最低價格分別為3.93元及3.67元，平均3.857元。

於2016年2月18日，陽光房託（0435）以大約3.74元回購了52萬股。




短評

REITs（房地產信託基金）是一種介於股債之間的證券，具有高息、穩定成長的優點，在長期低息的大環境下，適合長線持有。 在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

■　 23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 上水中心購物商場於2016年4月展開一項涵蓋其總出租面積約20%的重新配置工程，這部份面積現時主要租給中式酒樓。 要留意將會有9個月空租期，影響項目租金的短期收入。 簡單計算，每月130萬元損失，租金損失約為0.12億元，為全年7.4億元收入的2%。

陽光房地產基金（0435）去年3月召開，基金單位持有人於會上通過特別決議案，容許陽光房地產基金擴大投資範圍至工業物業、酒店及服務式住宅；及從事物業發展活動以及投資上市證券、非上市債務證券、政府證券及其他公共證券及地產基金。 陽光房地產基金（0435）去年以9.19億元成功出售三項非核心資產，手持11.6億元現金。 筆者相信陽光房地產（435）未來一、兩年內將會為股東的回報作出相應的行動，並相信回報率將高於這平均2.2%的三項非核心資產。

陽光房託（0435）於報告期間，以平均3.857元，回購了666萬股，回購金額是上一個年期的7倍以上，反映市場低估其估價的同時，亦為有可能需要套現的投資者提供了一定的股價穩定作用。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設5.5厘作為估值，陽光房地產基金（0435）估值為4.5元。 如果用6.5厘作為估值，估值3.8元。





預期息率

陽光房地產基金（0435）現價3.78元計算，息率5.8厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，每基金單位中期分派12仙，按年升15%。 估計下半年度分派12.5仙至13.0仙，按年上升1成。 現價3.78元計算，預期息率6.5至6.6厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0217/LTN20160217162_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0923/LTN20150923367_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0910/LTN20150910243_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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泓富產業信託(0808） 中期業績

泓富產業信託(0808）去年8月公布截至2015年6月底止之中期業績期內可分派收入按年升8.2%至1.25億元，每基金單位分派8.71仙。

期內收益按年升9.1%至2.16億元，物業收入淨額按年升10%至1.7億元。期內旗下物業整體出租率按年升0.7個百分點至98.5%；續租租金升幅按年收窄11.8個百分點至16.8%。

資產負債比率27.8%，對比2014年12月底止為28.6%。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）



中期業績

泓富（0808）行政總裁黃麗虹表示，全年有約50萬方呎樓面租約到期，當中30萬方呎的租約已於上半年談妥，下半年需要處理餘下20萬方呎到期樓面租約。上半年泓富的平均租金調升率為16.8%，按年減11.8個百分點。

泓富不少寫字樓物業位處九龍東，黃麗虹表示，雖然未來幾年該區的寫字樓供應大增，但一方面新落成樓宇物業質素高，可帶起租金，另一方面需求仍大於供應，有信心房託本年的加租幅度可達雙位數字。



觀塘創業街9號

泓富產業信託（0808）2014年以10.1億元向和黃收購觀塘創業街9號全數權益後，逐步進行資產增值工程。 創業街9號佔投資組合收益的8.7%，2015年上半年度出租率達到100%。 規模龐大的資產增值工程已經完成，令大廈設計和設施上，符合鄰近新寫字樓之規格，籍此提升大廈之市場競爭力。

創業街9號進駐後，整體組合規模擴大了11.2%，從而在擴大了的組合之中，有效地分攤某些營運支出。




荔枝角潮流工貿中心

荔枝角潮流工貿中心，在過去幾年來都有意申請政府的工廈活化計劃，期望由工貿大廈改為寫字樓用途，並已作出可行性研究。 黃麗虹表示，會暫擱有關申請，原因是大廈需要犧牲一層樓面來增加樓面高度，以符合契約改動。黃麗虹指，當中涉及6,500方呎樓面，這會令租金收入減少，因此要小心研究，料到年底才會落實會否活化改建此廈。


財務管理

資金方面，泓富（0808）2015年6月底負債比率由2014年底的28.6%下降至27.6%%。

泓富（0808）於2014年完成再融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。

展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求何時放緩。



政府2009年10月宣佈一系列活化工廈措施，自2010年4月1日起實施，其間曾推出優化安排，2011年中期檢討時，政府亦宣佈延長申請限期至2016年3月31日。 工廈活化工程提升了泓富產業（808）現有物業質素，亦可確保租金水平持續增長及資本增值。 從舊式工商廈變身租金增幅較高的商廈，既可免補地價的優化物業組合，又可以吸引零售及服務業租戶。 旗下的泓富廣場約2013年由工廈活化成商廈後，獲准從事零售及教育等行業，公司為該大廈換入跳舞學校、化妝品零售，美容院等行業，令大廈的租金收益增加。

荔枝角潮流工貿中心樓齡17年，符合港府改變規劃的樓齡要求；但是，由於需要犧牲一層樓面來增加樓面高度，加上該區的零售、教育事業未如觀塘區般興旺，看來不會趕「活化工廈」的尾班車。

觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值，現價預期息率6.3厘，防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設5.5厘作為估值，泓富產業信託（0808）估值為3.2元。 如果用6.5厘作為估值，估值2.7元。





預期息率

泓富產業信託（0808）現價2.77元計算，息率5.9厘。

泓富產業信託（0808）中期業績，每基金單位中期分派8.71仙，按年升7%。 估計下半年度分派8.8仙，按年上升8%。 現價2.77元計算，預期息率6.3厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/1H15_Presentation_Chi.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 觀塘工業區的活化和發展研究
http://www.kwuntong.org.hk/publications/RD_KT_Ind_District_Study.pdf

5. 泓富收入億七 分派增6.8%
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150814/00202_019.html

6. 泓富加租32%贏同業
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20150316/00202_031.html

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績

長和重組後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，整個資產增值項目的資本開支約為0.8億元。 管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。



■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。






置富產業信託（0778） 全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2015年12月31日止年度業績，可供分派予基金單位持有人之收益錄8.846億元，同比升13.3%；末期每基金單位分派為23.5仙。計及中期每基金單位分派23.38仙，全年共派46.88仙，升12.5%。2015年財政年度的每基金單位分派收益率為5.9%。

期內公司收益18.82億元，按年升13.7%，物業收入淨額為13.24億元，同比升14%；成本對收益比率為27.5%，跌0.2個百分點。

截至去年底止，每基金單位資產淨值12.76元；物業估值升9.8%至359.18億元。資產負債比率為30.1%，按年升0.7個百分點。

公司指，2015年財政年度的物業組合續租租金調升率繼續維持於20.3%的高水平，出租率則上升至98.8%，而物業組合的平均租金至去年底為每平方呎40元。若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合之平均租金則按年上升6.8%。




發展 及 2016年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄於今年1月的全年業績發布會上表示，集團的業務主要集中民生市場，旗下逾60%商舖均以民生為主，雖然預計本港零售市道放緩，遊客區舖租租金已見下調壓力，但由於公司旗下以屋邨商場為主，集中民生需求，故零售市道轉差對公司影響輕微。

趙國雄提到，集團今年的整體資產有所上升，可動用的收購資金達100億元，未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。 另外，他提到，今年住宅市道銷售將較去年放緩，不排除部份發展商會出售旗下非核心物業商場及乙級寫字樓，並預期本港低息環境將持續，都為集團旗下置富產業信託（0778）及泓富產業信託（0808）帶來更多良好收購機會。

集團2015年底將其於新加坡交易所的上市地位，由第一上市轉換為第二上市，香港則作第一上市。 他表示，新加坡作為第二上市地，主要是可以減省收購時要同時聘用星港兩地專業團隊的支出。

置富產業信託（0778）行政總裁趙宇表示，今年有約38%商舖到期續租，大部分租約將於今年第二季至第三季到期，期望能夠維持雙位數租金加幅，目前與商戶接洽順利。 她續指，集團未來會致力減輕加息對集團的影響，截至去年12月底止，集團通過利率掉期及上限，對沖約68%債務的利率成本，集團未來將繼續密切監察利率走勢，並定期審視對沖組合。

她提到，集團旗下置富嘉湖的重大資產增值措施將於今年展開，計劃把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點，並把服務範圍擴至鄰近居民以外的購物人士，預計投資額不會少於1.2億。



資產置換計劃

置富產業信託於報告年度完成資產置換計劃，包括收購麗港城商場及出售盈暉薈，為基金單位持有人締造最高回報及價值。 收購麗港城商場為置富產業信託首次向獨立第三方收購物業，是次收購於 2015 年財政年度為置富產業信託帶來額外收入貢獻。

財務管理

資金方面，置富2015年12月底的資產負債比率為30.1% （2014年12月31日：29.4%），平均實際借貸成本為2.15%。

集團之總借貸成本較去年增加4.8%至合共2.66億元。 借貸成本增加主要是由於2015年1月提取新增貸款融資，作為收購麗港城商場的資金；及2015年第三季度增加利率對沖綜合影響所致。

於2015年12月，置富產業信託訂立兩項總額為32億港元之5年有期貸款融資，包括有抵押有期貸款融資20億元及無抵押有期貸款融資12億元。 新訂融資將於2016年3月左右提取，並作為2016年4月到期的現有貸款融資的再融資。置富產業信託於2017年之前並無再融資的需要。

於2015年12月，可動用之流動資金為11.8億港元，包括已承諾而未提取的融資4.7億元及手頭現金7.2億元。




短評

業績報告顯示，2015年初收購的麗港城商場，全年物業收益率為4.7%；同年4月出售的「盈暉薈」，物業收益率則為2.9%，成為置富維持增長的其中一個要素。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，筆者相信對公司業務影響不大。 核心區街舖減租，對商場的租金始終會做成壓力，投資者仍需留意出租空置率和租金的升跌。

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。 公司為了減少對出租面積的影響，將會分開6個階段進行。



長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。 置富產業（0778）去年將其於新加坡交易所的上市地位，由第一上市轉換為第二上市，為了收購作為準備。 目前置富的負債比率約30.1%，與REIT上限45%仍有距離，有機會收購長實地產（1113）項目。 長實地產（1113）目前直接持有7個或以上香港零售物業，相似天水圍嘉湖銀座和麗城薈，筆者相信未來一、兩年內，長實地產（1113）有機會向置富（0778）注入一至兩個資產。

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 以股息收益率而言，此較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率高於剛公佈業績的冠君產業（2778）。 冠君產業（2778）2015年度股息相比2014年度減少2%。

▪　　領展房產（0823）現價44.35元，（2015-16年度預期）息率4.5厘。
▪　　冠君產業（2778）現價3.88元， 息率5.1厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.15元， 息率5.8厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.88元， 息率6.1厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價3.89元，（2015-16年度預期）息率6.4厘。

置富的業務主要集中民生市場，息率5.8厘，防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右，未來美國加息步伐緩慢，看來會遠低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。 如果假設5.5厘作為估值，置富產業信託（0778）估值為8.8元。 如果用6.0厘作為估值，估值8.08元。




預期息率

置富產業信託（0778）2015年可供分派收益按年上升13.3%，每基金單位分派0.4688元，按年升12.5%。 現價8.15元計算，息率5.8厘。

筆者估計集團2016年度股息上升3%至8%。 今年本港及全球經濟仍然不明朗，初步保守估計，股息上升3%至0.485元，並會於中期業績後檢討。 現價計算8.15元，預期息率6.0厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542533092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

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21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至37%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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泓富產業信託(0808） 全年業績

泓富產業信託(0808）3月公布截至2015年12月底止之可供分派予基金單位持有人之收益為2.54億元，按年升9.82%，每基金單位基本溢利為0.48元，下半年每基金單位分派為0.0897元，合計全年為0.1768元。

期內，收益為4.39億元，按年升8.75%，基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值為4.98元，按年升5.96%。

平均單位租金22.72元，按年升9.2%，不過出租率為96.4%，按年跌1.3個百分點。

資產負債比率27.2%，對比2014年12月底止為28.6%。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）



全年業績

泓富產業信託（0808）公布，截至去年12月底止，物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元，全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元，每基金單位末期分派8.97仙。 去年整體物業組合新合約的加租幅度16.3%，平均單位實際租金按年增9.17%至每方呎22.72元，租用率按年稍降1.3個百分點至96.4%。

政府的工廈活化計劃將於今個月截止申請，泓富亦曾為潮流工貿中心做活化研究逾1年，不過主席趙國雄表示，經研究後，認為該物業活化的成本高於效益，對基金的分派沒有幫助，故決定放棄申請。

行政總裁黃麗虹補充，過去幾年，該大廈已做了資產提升工程，並引入了新的租客，租金升幅理想。據了解，該大廈如要活化成為商業用途，雖然可豁免補地價，但就需要犧牲部分收租樓面作其他非收租用途以符合規定，因此擱置活化。

趙國雄預期，由於過去幾年商廈供應較少，料未來幾年租金不會下跌。今年賣地計劃才推出較多地皮，過幾年才有新供應應市。 黃麗虹又指，今年約34%物業需續約，加租幅度仍達雙位數，強調「在不同經濟周期，有不同的雙位數字，好高的時候都有三成幾」，2015年則維持16%水平，除非經濟特別差，否則料今年能維持差不多水平。



收購

趙國雄指出，未來泓富收購目標會留在熟悉的區域，包括港島東及九龍東，以目前規模，可動用融資等資源進行約20億元的收購，相信足夠收購比較大的商廈項目。就會否與置富產業（0778）合作進行收購，他表示曾經研究，但由於不動產投資信託的守則限制，合作並不可行。 公司目前可動用併購資金達20億元。

不過，他表示難有收購的機會，因基金現時之股息回報率達6.2%，進行新收購的項目至少要有4.5%至5%回報，才不會拖低分派。他說，過去幾年市道較旺，賣方叫價強硬，但到今年相信有多發展商願意放售非核心區域之商廈，因為住宅市場放緩，會令發展商更願意出售非核心區域商廈項目幫補銷售。

財務管理

資金方面，泓富（0808）負債比率由2014年底的28.6%下降至27.2%%。

泓富（0808）於2014年完成再融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

泓富產業信託(0808）2015年物業收入淨額按年增10.7%，而物業營運支出只是輕微上升2%，引致可供分派予基金單位持有人之收益上升9.8%，業績令人滿意。

在本港上市的眾多REITs（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。 泓富(0808）2016年資產增值工程將會集中於提升紅磡都會大廈的寫字樓設施。 管理層表示今年平均加租幅度有信心達雙位數字。

展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年12月底的租用率96.4%，投資者需要觀察租用率會否穩定維持。



觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值，現價息率6.2厘，防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 如果假設5.0厘作為估值，泓富產業信託（0808）估值為3.54元。 如果用5.5厘作為估值，估值為3.21元。 如果用6.5厘作為估值，估值為2.72元。

▪　　領展房產（0823）現價46.8044.35元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪　　冠君產業（2778）現價3.97元， 息率5.0厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.30元， 息率5.7厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.87元， 息率6.2厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價3.95元，（2015-16年度預期）息率6.3厘。





息率

泓富產業信託（0808）上半年度分派8.71仙，下半年度分派8.97仙，全年分派0.1768元，按年上升8.5%。 泓富產業信託（0808）現價2.87元計算，息率6.2厘。






股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/38
http://www.prosperityreit.com/files/FY15_Presentation_Chi_Final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 泓富可分派收入2.54億　增9.8%
http://money18.on.cc/finnews/news_breaking_content.html?cat=exp&article_id=bkn-20160303213958059-0303_00842_001

5. 趙國雄：泓富產業有20億買商廈！
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160303/54825269

6. 泓富淡市伺機購商廈
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160304/19515661

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