內房奪油塘地王 貴絕東九 五礦40億中標 呎價7068元 高估值四成
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GS(14)@2016-08-05 08:07:12【明報專訊】樓市回暖，地價亦再創新高。近年罕有的九龍市區臨海地、位於油塘崇信街住宅地，由首次投得香港官地的內房五礦地產（0230）以40.05億元奪標，每方呎樓面地價7068元，除大幅超出市場估值逾四成，更創東九龍住宅地每呎樓面地價新高，總投資額料約70億元，興建792伙的4幢分層住宅，主打中型單位。
明報記者 劉詠怡
是次批出地皮位於崇信街與仁宇圍交界，地盤面積約11.3萬方呎，可建樓面約56.7萬方呎，前臨鯉魚門海景。上周截標時大收13份標書，結果由五礦地產擊敗多間本地大型發展商長實地產（1113）、新地（0016）等成功投得。五礦地產副主席兼董事總經理何劍波認為，與內地市場相比，本港地皮價格與房屋售價的比例仍處於較合理水平，住宅市場長期仍將供不應求，公司對香港發展前景有信心，因此公司自去年起已密切關注香港市場。他又稱，油塘目前正逐漸由工廠區重新定位為住宅新區，是次投得的地皮景觀開揚，東望鯉魚門避風塘，南望維港和港島東一帶。
10年8幅東九地 一半染紅
回顧近10個財政年度，政府透過推出8幅位於東九龍住宅地，主力集中在啟德新發展區及油塘一帶，其中半數用地均由中資投得，包括由中海外（0688）購入的啟德1號項目地皮、保利置業（0119）以39.2億元投得的啟德第1H區3號地盤，以及是次由五礦地產投得的油塘地。成交呎價方面，啟德新發展區地皮每方呎樓面地價由2012年最低4913元，升至最高6530元，是次油塘地皮更以每方呎樓面地價逾7000元易手，成為東九龍住宅地皮呎價新高。業界認為，現時油塘地皮以高價成交，將帶動區內地價，料政府將於本季安排推出啟德第1K區3號住宅地盤及觀塘茜發道對出用地將可受惠。
投資70億建792伙 主打中型戶
是次油塘地皮成交價，較市場估值約18.14億至28.34億元、即每方呎樓面地價約3200至5000元為高。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，中標價反映部分中資仍積極吸納優質地皮，而地皮為罕見市區臨海地，適合內地買家。林估計，項目發展將以中大型單位為主，料落成後呎價要在1.5萬元以上，才有利可圖。
分析：市區罕見臨海地 呎價料達1.5萬
中原地產測量師黎堅輝認為，近期樓市交投反彈，一二手成交俱旺，增添發展商對後市信心，加上該地屬市區臨海地，擁豪宅概念，故即使買方需建公眾停車場及負責興建附近的海濱長廊，增加項目發展成本，但仍吸引發展商願意以較高價搶地。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1322&issue=20160804
新地24億奪沙田地 高估值四成
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GS(14)@2016-08-09 07:25:26■沙田多石地皮計劃投資額約50億元。
【本報訊】樓市反彈，發展商又再睇好後市，上周截標的沙田及屯門兩幅住宅地，火速在昨日公佈招標結果，兩地合共以50.7317億元售出。
郭炳湘夥小輪買屯門地
其中新地（016）以每方呎逾5,400元勇奪沙田多石地皮，較估值高近四成。香港小輪（050）亦夥拍新地前主席郭炳湘發展屯門地。沙田多石地皮，由新地擊退其餘10個財團以23.6437億元投得。項目地盤面積145,314方呎，可建總樓面約434,004方呎，每呎地價5,448元。地皮早前估值最多每呎4,000元，故現較估值高36.2%。新地副董事總經理雷霆表示，地皮環境清幽，景觀靚，適合發展高檔住宅，計劃投資約50億元。另一幅位於屯門第48區青山公路－青山灣段地皮，由香港小輪以27.088億元投得，以可建總樓面約663,062方呎計算，每方呎地價為4,085元，較估值高近兩成。香港小輪主席林高演指，將與郭炳湘各佔一半權益，總投資額達60億元，擬建1,800伙中小型住宅單位。接連有地皮高市場估值批出，萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為，未來地皮供應陸續有來，但個別獨特性高的地皮，仍有發展商出較高價競投。如多石地皮會建低密度豪宅，計數方式與一般估計建中小型住宅不同，出價較高，反映發展商看好未來一手豪宅市道。但整體地價未必會止跌回升，如曾經流標的元朗凹頭地皮，月底能以高價賣出，才是轉勢。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160809/19728531
會德豐每呎7728元奪觀塘地 加辣後首幅截標地 高估值上限一成
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GS(14)@2016-11-17 11:36:55【明報專訊】雖然本月初政府為樓市加辣，但部分市區靚地仍以高價售出，本月初加辣後首幅截標的觀塘茜發道住宅地，昨以63.88億元批予會德豐（0020），每方呎樓面地價7728元，除超出市場估值上限近一成，亦較今年8月五礦地產（0230）以每方呎樓面地價7068元投得的油塘崇信街地皮貴近一成。
明報記者 林尚民、林可為
資料顯示，8月以每呎樓面地價7068元批出的油塘地，一度成為東九新地王，令市場嘩然。至於昨日批出的茜發道住宅地，地皮面積196,561方呎，可建樓面826,546方呎，每方呎樓面地價7728元，較市場估值上限59.5億元高近一成。
會德豐地產主席梁志堅表示，項目初步擬建1100至1200個單位，包括1至4房戶型，但未決定會否興建洋房。他形容「地皮位置靚、景觀靚」，故是次中標價合理，預料3年後推出會以貼市價開售，「因為用市價賣樓最公平」。
會德豐地產常務董事黃光耀則稱，地皮位處市區兼享海景，預計項目總投資額逾100億元，項目將以2房、3房單位為主打，希望可主力迎合用家市場。
投資逾百億 料建1200伙
另黃光耀又稱，集團今年至今透過出售住宅和商業項目、套現190億元（住宅部分佔約145億元），創集團歷來新高紀錄，故希望增加新土儲，繼續貨如輪轉。事實上，會德豐近年積極投地，過去三年連同今次茜發道地皮，集團共投得東九龍6個項目，包括3個港鐵（0066）日出康城項目，共涉逾213億元（部分為補地價金額），預料可提供逾7350伙。
3年奪東九6項目 涉7350伙
中原測量師行執行董事張競達表示，該地鄰近麗港城及港鐵藍田站，社區配套完善，加上可享海景，即使政府加辣，地皮中標價仍高於市場估值批出，反映發展商對後市仍樂觀，亦不影響發展商競投市區優質地皮意欲。張氏預計，項目落成後海景戶實呎做價可達2萬元。
梁志堅：政府辣招不應一刀切
另一方面，對於政府加辣，梁志堅認為，政府今次推出新辣招，除趕絕投資客外，連一些原本想買樓收租養老、或買樓予兒女居住的人士，亦大受影響。
對今年初樓價一度回落，4月後再次回升，梁志堅認為整體樓價在一年之內有8%至10%上下波幅，屬相當正常的現象，政府見早前樓價再回升便推出新辣招，但與此同時，公屋和居屋等公營房屋的新供應量又跟不上市場具體需要，最後只會影響社會大眾，故認為政府「不應一刀斬落去」（指辣招採一刀切形式）。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8479&issue=20161117
fb認高估廣告瀏覽量
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GS(14)@2016-11-18 15:53:03【明報專訊】繼9月承認過去兩年高估了用戶收看廣告視頻的平均時間，facebook（fb）昨又公布其內部審查發現，計算方式的錯誤導致4項指標的數據被低估或誇大，有問題的數據包括廣告的單周和月度瀏覽量、整段視頻的瀏覽量、出版商Instant Articles的瀏覽時間。
稱不會影響廣告收入
fb承認，用戶重複瀏覽廣告信息的流量，被誤算為新的造訪量。由於fb未能有效區分重複的瀏覽量，7天期和28天期的實際造訪量，較fb原有數據分別低33%和55%。8 月後採用其Instant Articles工具上傳的新文章，瀏覽時間也被高估7%至8%。fb表示，將對部分指標進行額外的獨立審查，以釋除外界疑慮。fb核心廣告團隊副總裁Mark Rabkin稱，這些有問題的數據不會影響fb的廣告收入。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1703&issue=20161118
二手本月頻破頂八成估價不足翔龍灣高估值百萬成交
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GS(14)@2017-04-10 23:33:56■第一城近期頻破頂，並出現估價不足的情況。 黃耀興攝
【本報訊】香港樓價喪升，與銀行估價嚴重脫節。本報統計，本月首9天二手市場錄得20多宗癲價成交，多達八成買賣銀行均估價不足，最多相差16%，兩房成交比估值高逾百萬元。沙田第一城及鰂魚涌太古城連環升凸估值破頂，青衣一日內4宗新高，3宗估價不足。記者：朱連峰
地產代理業界直言，二手缺盤，加上荃灣一房新盤都要1,000萬元，業主情緒高漲，非破頂不賣樓，故此近日「成親（成交）都係新高」，估價是否不足已不是買家入市阻力，瞇埋眼上車先算。本月以來，全港共錄得最少24宗癲價，即全屬破頂成交，當中18宗，即近八成估值不足。最離譜是土瓜灣翔龍灣5座中層C室兩房戶，實用422方呎，日前以800萬元易手，呎價18,957元破盡屋苑紀錄。此單位中銀網上估值僅670萬元，較成交價低16%，樓價相差130萬元﹔即使是較進取的匯豐銀行，估值亦僅737萬元。除非買家不用上會，或者銀行見合約便當市價，照批按揭，否則可能要抬過百萬上會。
中原張光耀表示，太古城又破頂，金星閣中閣A室優質園景兩房則王，實用582方呎，原叫價1,150萬元，剛減至1,100萬元成交，呎價18,900元，打破同類單位於上月錄得的1,065萬元紀錄，貴絕太古城兩房分層戶。是次成交，亦較中銀估值1,051萬元，高出49萬元或4.7%。
青衣單日3宗估價不足
青衣區昨單日連錄4宗成交，全屬新高，當中3宗銀行估不到價。其中翠怡花園兩宗成交，一宗是4座高層A室，501方呎，售646.8萬元，創屋苑樓價新高，銀行估值627萬元﹔另一宗是10座高層B室，365方呎，以510萬元售出，呎價近1.4萬元是屋苑歷來最貴，銀行估值不夠「5球」，僅485萬元，比成交價低半成。區內吊腳上車盤美景花園，5座高層F室，銀行估值468萬元，但單位以478萬元售出，呎價13,315元創屋苑新高。美聯物業統計的10大屋苑，過去周六及日錄得約17宗成交，按周升逾兩成，連升兩周，並創5個周末新高。中原地產亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤銷情暢旺，市場無負面消息，睇樓氣氛高漲，二手業主紛紛心雄，叫價進取，部份更反價封盤，令放盤量下降。
■方先生
【市民心聲】
方先生：「香港總有班人炒樓，佢哋憧憬中國資金落嚟，加埋地價貴過樓價。除非好似08年雷曼爆煲呢類突發事件，如果唔係樓價好難跌。」
■林先生
林先生：「樓價之後升就唔會話（?家）升得好高，但我自己感覺就唔會跌，始終銀行水浸。家陣咩都貴，無辦法喇，個樓市係咁，有人買咪貴。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170410/19985274
IMF：本港物業價格被高估幅度升
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GS(14)@2017-12-03 18:13:30【明報專訊】國際貨幣基金組織（IMF）訪港後發表初步評估報告，指儘管港府推出一系列措施遏抑樓價，但市場供需失衡，樓價截至今年9月按年升15%，認為物業被高估幅度提升。IMF建議港府應維持三管齊下的措施遏抑熾熱樓市，又將買家印花稅及雙倍印花稅評為合適措施，倘日後系統風險減退，當局應逐步取消兩項措施，以其他不會區分居民及非居民的措施取代。
IMF在報告稱，中國「一帶一路」倡議推動全球及區域基建、貿易及金融合作，連同大灣區發展規劃，將在中期為香港創造機遇，但來自外圍及本地的整體風險仍偏向下行。IMF提出四大風險中，包括「物業價格調整」，其分析顯示本港物業價格被高估幅度上升，相當部分新做按揭貸款採用浮息制，以香港銀行同業拆息為基準，家庭供款負擔對利率變動的敏感度仍然偏高。
倘風險減退 港府應逐步撤辣
該組織認為，一旦物業市場調整失序，負財富效應可對個人消費造成重大打擊，即使銀行現時資產負債表相當穩健，但物業價格調整失序可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環，最終導致經濟增長減慢，令銀行資產負債表受到第二輪衝擊。
IMF提出多項政策建議，包括持續增加房屋供應，是解決結構供求失衡的關鍵，建議當局加快物色建屋土地及地盤，又稱宏觀審慎措施有效為金融體系建立緩衝空間，應對樓市可能出現的調整，有助減低樓市熾熱為金融體系帶來的風險，並提高銀行按揭貸款批核標準。
然而，該組織提到從銀行獲取融資的地產發展商對置業者提供的貸款正急速增長，雖然與銀行整體的按揭貸款餘額相比，地產發展商借出的貸款總額仍處相對低的水平。但當局宜因應未來金融穩定風險的轉變，考慮調整宏觀審慎措施。
續收緊措施 或增地產商風險
IMF雖將兩項印花稅評為遏抑樓價過高及控制系統金融風險合適措施，但認為它們是因應流入物業市場資金大升而推出，並非用來取代必須的宏觀經濟調整；以及金管局宏觀審慎措施不適用於毋須按揭貸款的置業人士，繼續收緊有關措施或會加劇有關風險外流至不在監管範圍內的非銀行財務機構及地產發展商，認為日後系統風險一旦減退，當局應逐步取消兩項印花稅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4374&issue=20171130
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