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2010年快將過去，今年港人最關心的經濟議題，依然離不開樓價高企和置業困難。過去一年，反映二手市場樓價的中原指數差不多上升了兩成。若由2008年12月時的低位計算，升幅更超過五成。

樓價上升，有人歡喜有人愁。現時有五成多的家庭擁有自置居所，其餘的四成多要租住單位。因此，樓價升跌一直是港人最關心的經濟議題之一。1995年10 月，曾蔭權出任財政司，帶頭唱好樓市，樓價在兩年間颷升近一倍，港人的供樓負擔比率高達85%，即是絕大部分收入用作供樓。這兩年間，市民和政黨大力呼籲 和要求政府出招，打擊樓宇炒賣活動，以及增加樓宇供應。

政府於是順應民意，收緊樓花買賣，大量興建夾屋、居屋和公屋，並且容許地產商改變土地用途和提高地積比率，增建大量私人住宅單位應市。結果幾年後樓宇供應量大增至一年10萬個，超出85,000個的建屋指標，樓價一瀉不可收拾，到2003年下跌接近七成才喘定下來。

港人汲取上次樓市下挫的慘痛教訓，在今次的升市中表現得較為理智。樓市自2003年下半年回升後，每次大幅上升後便橫行一段時間，沒有像九七前一般的瘋癲 上升。到2008年9月金融海嘯前，樓價五年間上升約120%，平均每年升17%，樓價依然是在港人負擔能力之內。金融海嘯爆發後，整體樓價下跌約兩成後 便回升，並沒有出現恐慌性拋售潮，特區政府推出一系列的政策保住樓市和經濟，應記一功。

2009年1月樓市反彈回升，到同年10月已回升至金融海嘯前的水平，當時曾特首還說樓宇炒賣活動只局限於豪宅，在施政報告中沒有提出打擊樓宇炒賣的措 施，結果被市民齊聲責罵。到今年2月，財政司司長曾俊華在財政預算案中，只針對性地調高2,000萬元以上的豪宅要繳付的印花稅。

到今年四月，樓價持續上升，曾俊華突然公布九招十二式，要求地產商增加售賣樓花的透明度，若情況沒有改善，政府不排除立法規管。一眾地產商隨即在土地拍賣時降低出價，令東涌及粉嶺兩幅官地的成交價低於市場預期。但樓市稍為放緩一個多月，在六月之後又再急升。

於是政府在今年八月，又再使出三招十四式打擊炒樓活動，包括禁止一手樓摩貨及轉名，提高殺訂比例至樓價10%，收緊1,200萬元以上豪宅的按揭成數，以 及要求銀行審批按揭時做壓力測試。但樓市對政府的招數和口術完全沒有反應，不斷繼續上升。政府被迫在十一月落重藥，向在短期內買樓及賣樓的人，徵收懲罰性 印花稅5%至15%。措施較徵收資產增值稅，或者樓宇買賣暴利稅更為厲害，樓市成交量即時大減。

有意見認為政府徵收懲罰性印花稅，嚴重侵犯私人財產的轉讓權，對業主不公。個別地產商更突然間十分關心樓市的用家，擔心新措施會損害用家的利益，完全忘記他們出售發水樓給用家的缺德行為。

正如前面所述，過去兩年特區政府表現得十分克制，試圖以溫和措施調控樓市上升速度。但在資金氾濫、利率超低和短期供應不足的情況下，樓價對政府措施幾乎完全沒有反應。政府最終要落重藥，打擊短期炒賣活動；倘若仍然沒有效果，相信下次會針對樓宇空置及內地人炒樓而出招。

住宅樓宇除了是投資物品外，本身還有其居住的消費用途，與市民生活相關，政府很難完全不管。過去日本和香港的經濟長時期陷入困境，以及近幾年英美經濟一潭 死水，都和之前的樓市泡沫有關。因此，政府適當時候出招，打擊在市場上興風作浪的地產商和投機者，避免樓市泡沫愈吹愈大而損害日後經濟，實屬政府應盡的責 任。

林本利

現任教於理工大學，專門研究公用事業及公共政策。

剛過去的周末，新樓兩日熱賣五百多伙，較上月急增六倍。城中焦點新盤嘉亨灣繼續熱爆，位於將軍澳的蔚藍灣畔借勢加價百分之三出貨，惜貨多月的羅旭瑞卻不為所動，索性將富豪海灣封盤，善價而沽。

去 年開售的富豪海灣，羅旭瑞得以大翻身，亦令一批城中富豪及業主無端端發達。本刊從物業註冊資料中，發現富豪海灣原來是地產「大鱷」、城中隱形富豪炒賣樂 土。他們身家億萬，炒樓炒舖無寶不落。當中有中國「滑輪大王」吳泰維、港產「玻璃大王」鄧華、「紡織大王」施佳龍，及有「寶島李嘉誠」之稱的鼎太集團主席 朱介曾。

玻璃大王鄧華炒樓炒足二十年，目前手頭上持有的物業資產市值達二億四千萬元。他接受本刊專訪時說：「我唔係大富翁，我只係小富翁！我炒樓只是適可而止，絕不貪婪。」

「佢

以前仲污糟，一身都係灰塵，似地盤佬多過似億萬富豪。」一名地產經紀如此形容這位做玻璃生意起家，炒賣發達的玻璃大王鄧華。

記者踏入他位於柴灣康民工業中心的玻璃工場，個子細細粒的鄧華蓮子蓉面口相迎，他身穿雜嘜格仔恤衫，襯條大眾化款式西褲，就算加上腳上皮鞋，成身衣?韝]不過一千幾百，沒有半點富豪氣派。

他帶領記者參觀新居富豪海灣當日，與太太自備毛巾，在驕陽下不斷抹汗，一舉一動儼如一對普通工人夫婦，很難想像到他便是聞名已久的「玻璃大王」。

鄧華今年四月以五千萬元購入富豪海灣Ａ16獨立屋，呎價雖已被炒至一萬一千八百元，但他仍覺得「好抵」，「獨立屋喎，紅磡海名軒都萬二蚊呎啦！」目前，該單位呎價已升至萬二元，鄧華帳面賺五十五萬，他表示惜貨，不打算轉售。

一句鐘扑槌買富豪海灣

其實鄧華是第二手業主，上一手業主為律師張岱樞，對方獲利一千四百萬離場，不過，鄧華為奪心頭好不惜高價接貨。他滿不在乎地說：「入五千萬『貨』，沒有地產代理推銷，沒有換樓意欲情況下，有日突然心血來潮『撲』入富豪海灣，一睇就鍾意，只考慮了個多小時就扑槌。」

鄧華尤其對富豪海灣的Ａ排屋情有獨鍾，他走上天台，興奮地說：「Ａ排屋好正，高過晒Ｂ、Ｃ、Ｄ排屋，我鍾意向上走，唔鍾意向下走。」

過 去十年，無論炒樓、炒舖、炒車位，他皆以快準見稱，最經典一役是九六年底，以五千五百萬豪炒香島道兩個豪宅，於九七年初出貨，不足三個月賺八百三十萬，回 想起威水史，鄧華總是露出絲絲笑意。據資料顯示，過去多年，鄧華炒樓一出一入金額高達二億元，期間更獲利近四千萬元（詳見附表）。

他目前居於半山地利根德閣六十六樓，這是他在九六年以四千三百二十萬高價買入。九七年初，「豪宅大王」秦錦釗曾經睇中鄧華這個超豪單位，遞上一張八千萬元支票求售，面對天文數字鉅款誘惑，鄧華毫不動容。

站在他身旁的太太說：「八千萬又點，我鍾意呢度個無敵海景，當年我買入?蔑}，真真正正係香港區的君臨天下，亞洲第一最高住宅樓，我又點捨得賣。」

「秦錦釗女點」

鄧 華自稱炒樓「唔狼」、「唔貪」，才可以在這個波濤洶湧的樓市中「執番身彩」，他同情負資產一族，卻不同情秦錦釗，更笑說：「我話佢投資戇居，將資金放落同 一幢大廈（帝景園）好蝕底蕂，有乜事就大鑊。我懷疑佢畀女點，靚女經紀講多兩句就『舂』個頭埋去，冇得同情，凡事玩到咁盡，好容易一鋪冇晒。」

鄧 華貴為玻璃大王，家住三千六百呎豪宅，但完全想像不到他的居所大而不豪，與城中富豪的瑰麗奢華豪宅差天共地。他的家居簡單樸實得令記者難以置信，舊款皮沙 發與舊款茶几擺放在客廳中央，他說已用了八年，地板上的中式地氈又帶點殘舊，屋內看不見古董及豪華的裝飾品，絕對是「禾桿珍珠」的樣辦。

鄧華身上唯一較豪的是手上的勞力士金表，但足足戴了二十八年，當年他的藝華玻璃被拖數五千元，對方以表代債，鄧華才被迫戴金勞。

鄧 華說他發達是捱出來的。他十二歲開始在澳門做製玻璃學徒，十七歲過江香港在深水叅興華街打工，每月薪酬十二元。二十七歲，他以畢生積蓄萬多元創業，當上玻 璃運輸公司老闆，其後染指玻璃加工生意，成立藝華玻璃鏡業，正式在銅鑼灣希雲街開舖，最高紀錄，他在希雲街擁有細細間的舖位達十個。

做玻璃發達　不急上市　

九三年，鄧華在內地東莞買下三十萬呎地皮起廠房，加上生產的機器，合共斥資逾億元。目前，藝華每年的營業額達一億元。兩年前，有多間投資銀行邀鄧華將藝華上市，被他拒絕，他的答案是：「（集資額）三份一畀佢（保薦人）蕂。」

鄧華認為做炒家都要貪得適可而止，他有一套炒家理論：「我唔會成日諗住錢呀！錢呀！錢呀！咁好危險蕂，羅兆輝就係錢呀錢呀那類人，我贏，因為我識得見個勢好就去，見個勢唔對路就離場，唔好貪勝不知輸。」九七至九九年，鄧華曾經決絕地離場三年。

地址 買入日期 買入價 現值

柴灣勝景工業大廈地下工廠單位 86年9月 437萬 1,400萬

柴灣富誠工業大廈地下2個車位 87年6月 16萬 40萬

柴灣康民工業中心地下工廠及樓上單位 88及97年 2,285萬 5,680萬

西灣河興民大廈1個單位 93年10月 104萬 96萬

油麻地嘉樂苑1個單位 94年1月 305萬 180萬

中環西寶龍大廈地舖 94年3月 430萬 590萬

元朗下輋村、粉錦公路及大棠路共6個地段 95及96年 1,165萬 910萬

荔枝角兆威工業大廈地下工場 96年4月 805萬 520萬

柴灣康翠臺商場4個車位 96年 153萬 113萬

半山地利根德閣3座66樓1個單位 96年2月 4,320萬 4,500萬

柴灣康翠臺2個單位 96及97年 437萬 293萬

柴灣康民工業中心3個車位 97至02年 174萬 169萬

柴灣金萬豐工業大廈1個單位 97年10月 84.5萬 59.2萬

柴灣勝景工業大廈地下1個車位 00年12月 55萬 60萬

西環寶翠園2個單位 00及02年 1,800萬 1,960萬

尖沙咀金巴利道70號地下 03年9月 590萬 1,200萬

旺角嘉富商業中心2個地舖 04年3月 740萬 870萬

赤柱富豪海灣A16獨立屋 04年4月 5,000萬 5,055萬

加拿大多倫多一座洋房 不詳 300萬 300萬

合共：1.92億 2.4億

地址 買入價 賣出價 賣出日期 賺

天后乘龍閣1個單位 195萬 366萬 90年12月 171萬

北角寶馬山花園5個單位 2,070萬 3,495萬 91至94年 1,425萬

元朗逢吉鄉1個單位 268萬 438萬 92年5月 170萬

淺水灣道37號2個單位 2,714萬 3,466萬 96年 752萬

黃竹坑文麗雙築A6獨立屋及3個車位 4,350萬 4,550萬 96年1月 200萬

半山地利根德閣1個單位 2,550萬 2,757萬 96年10月 207萬

淺水灣香島道1個單位 1,850萬 2,150萬 97年3月 300萬

淺水灣香島道45號1間獨立屋 3,630萬 4,160萬 97年2月 530萬

半山愛都大廈1個單位及1個車位 2,690萬 2,780萬 97年9月 90萬

台灣超人掃上問獨立屋

富豪海灣去年九月開售最低「入場費」要三千三百萬，業主個個非富則貴，其中有「寶島李嘉誠」之稱的朱介曾、紡織大王施佳龍及中國滑輪大王吳泰維絕對是城中隱形富豪。

台灣大地主朱介曾，為鼎太集團主席及台資太平洋建設股東，在台北黃金地段擁有大批商業及住宅物業，涉足行業包括地產、百貨、紡織、化工及高科技等，業務遍及全球，其財富估計超過一百億元，他出手掃富豪海灣，一掃便掃十間獨立屋。

有認識朱介曾的人透露，指今年八十歲的他，為人相當簡樸低調，喜歡穿恤衫西褲，飲食清淡，他曾經對人說：「再有錢都好，畀一碟菜、一條魚、一塊肉餅你，你都食唔晒啦！」

施佳龍炒入赤柱

鼎太在銅鑼灣有一個寫字樓，朱介曾平時有一半時間逗留在香港，記者欲訪問這位超級富豪，但多番前赴他在港的寫字樓亦無緣遇上。

　　對香港樓市情有獨鍾的還有被喻為「紅磡大炒家」的施佳龍，他亦於年初斥資一億元殺入赤柱，購入富豪海灣兩座獨立屋。

滑輪大王掃貨億八

還不特止，據公司註冊處及土地註冊處資料，這位在內地從事紡織生意，身家豐厚的大炒家，目前共持有三十五個紅磡區豪宅單位，加上其他物業及車位，資產市值達五億二千萬元。

另一名獨立屋「大胃王」便是中國滑輪大王吳泰維，他是內地最大滑輪生產商泰明國際控股主席，在順德擁有一間佔地二十三萬平方米廠房，年銷售額接近七億元。今年三月，他一口氣豪擲一億八千萬購入富豪海灣四間獨立屋，絕對是有「米」之人。

吳泰維來頭不小，今年六月，他曾獲世界華商投資基金會頒發「世界傑出華人獎」，他與大中華控股主席蕭炎坤交情深厚。

地址 買入日期 買入價 現值

西半山雍景臺1單位 98年6月 1,164萬 1,000萬

佐敦興富中心3個單位 96至97年 926萬 560萬

赤柱富豪海灣A28至 04年3月 1.84億 2.03億

A31四間獨立屋

合共：2.05億 2.18億

地址 買入日期 買入價 現值

紅磡海名軒2個單位 02年 2,661萬 3,237萬

紅磡海逸豪園17個單位 00至03年 5,525萬 6,598萬

紅磡海逸豪園21個車位 01至03年 952萬 1,008萬

紅磡半島豪庭13個單位 01至03年 4,385萬 5,266萬

九龍嘉珀山4個單位 04年2月 7,332萬 8,770萬

何文田山道1號6個單位 03年 4,129萬 5,390萬

灣仔會展中心會景閣1個單位 04年3月 1,238萬 1,300萬

紅磡都會軒3個單位 04年 796萬 900萬

大坑豪園1樓連1個車位 04年3月 1,050萬 1,300萬

富豪海灣A25及A26獨立屋 04年4月 1億 1億

何文田山道1號4個車位 03年9月 236萬 250萬

灣仔新銀集團中心22樓 04年3月 2,650萬 3,180萬

九龍塘Pearl House連車位 03年6月 2,900萬 3,600萬

九龍塘陶源3個單位連4個車位 03年10月 1,280萬 1,656萬

合共：4.5億 5.2億

雷曼兄弟破產引發的全球金融海嘯，令股市大冧，第二波是直接衝擊樓市。

母公司財困，一眾外資基金如AIG、美林證券及摩根士丹利，近期在香港商廈、商鋪及豪宅市場齊齊掟貨，估計總值逾三百億元。

目前只有一批仍有實力的華資及未受美國次按風暴影響的歐洲基金，有力接貨；然而本刊向多方查詢，都表示現時寧可儲定彈藥傍身，實行隔岸觀火。外資極可能因此要大幅劈價求售，另一場本港樓市「海嘯」，即將殺到埋身！

獲美國聯儲局批出八百五十億美元貸款的AIG，在流動資金問題上暫舒一口氣。不過長遠來說，仍然要儘快出售資產解決財困。據知，其在香港的中環甲級商廈AIG Tower，已於近月在市場以暗盤形式放售。

「佢 哋唔係全幢全資擁有，所以只可以賣股權。佢哋唔敢高調話賣，擔心被人㩒住搶，只能夠subject to offer，被動地等有心人問價。」一名專做寫字樓買賣的經紀透露。AIG Tower市值達九十億元，已比年初估值調低了十億元，而 AIG佔這幢大廈九成業權，如物業成功出售，估計AIG可套現八十一億。

事實上，AIG子公司友 邦保險（AIA），於今年三月已急急沽售北角港運中心兩層，套現二億多元。雖然AIA在香港持有的物業不多，但大都是「巨無霸」，如早年購入予旗下員工作 宿舍的淺水灣赫蘭道，有三棟住宅共六十九個單位；另外與麗新合作發展的灣仔活道項目，及跑馬地友邦大廈全幢，估計價值逾三十四億元。

大摩美林出貨無承接

另 一投資銀行摩根士丹利，於香港設立的房地產基金，最近亦放售市值約七十億元物業。大摩於○六年與鵬里資產等合組財團，以二十二億元購入的前中環恒生總行大 廈，已花兩億元為物業翻新，並改名為盈置大廈；現時尚未招租完畢，已開價四十多億元出售。一名行內人士說：「呢幢盈置大廈仲有七成單位未租出，加上市道轉壞，暫時無人有興趣。」而大摩在各區發展的八幢莎瑪（Shama）服務式公寓，其中五幢在市場上放盤，叫價十五億元，一樣無承接。

「大摩最擔心旗下星展銀行大廈全幢，好急想放。舊年叫價十億，到今年降價到九億，本來有華資傾緊，但由於星展銀行有可能退租，要另外再搵租客食晒全幢會好困難，所以最後都係撻Q！」據知大摩已有心理準備要再降價求售。

而 美資大行美林證券旗下的房產基金，亦開始劈價拋貨。美林於去年初才以五億三千萬元買入逾九成業權的旺角金都商場，於數月前已打算以七億轉售。由於發現市場 缺乏承接力，表面上繼續「企硬」七億，但暗盤已割價百分之十五至二十，美林已願意割愛，一改外資通常揸貨六、七年才放售的習性。就連澳洲的麥格里基金，亦 低調放售旗下多項工廈物業，如市值八億五的屯門田氏廣場等。

華資財團取態觀望

外資大行齊掟貨，有能力接貨者，就只剩餘一向保守的退休基金及歐洲基金；而緊守香港，未有在大升浪中摸頂入貨的華資財團，亦實力雄厚。然而本刊向多個老牌家族查詢，都表示現時只會觀望，未敢輕言入市。

集團在上海、香港及澳門持有四間酒店，並在鰂魚涌擁有商廈收租的李兆基女婿、順豪資源主席鄭啟文表示，近日亦收到風聲指大摩正放售服務式住宅Shama，及以十一億人民幣放售上海新天地旁的錦麟天地服務式住宅，但他坦言對項目全都興趣不大。

「過去一年我哋喺香港已斥資十三億買下四塊地皮改建酒店，而且本身有四間酒店，入住率超過九成，發展已經唔錯。而且服務式住宅客路窄，利潤不及酒店好。而家個個都觀望緊，睇吓外圍嘅發展情況先，使乜咁急買住呀？」鄭啟文說。

「我認為大摩沽貨，好有可能係班基金經理睇唔通前景，想快啲埋單分紅，不過而家佢哋可能會後悔點解唔喺舊年賣囉。」

而在香港發展住宅、酒店及持有多座工商廈或商鋪，估計資產逾百億的裕泰興集團，其董事總經理羅守耀說，現時情況與九十年代相似，「當時日本經濟泡沫爆破，啲日本公司如三菱銀行、大丸百貨等，要套番啲資金返日本，都即時斬晒香港及海外物業，求其有價就走，落雨收柴。」

羅 守耀坦言，現時是有實力財團「換籌碼」的好時機，雖然有興趣入貨，但仍未是時候：「啲外資大行放嘅一幢幢甲級商廈，我哋邊有錢買呀！但如果係單層又或乙、 丙級商廈，我哋就好有興趣。不過而家全世界都睇定啲，無咁快入市嘅！」他說未來一個月股市沽空情況會是關鍵，起碼要待股市回穩，市況才能明朗化。

一向只買不賣的「小巴大王」馬亞木（右三），去年底起已開始沽貨。馬亞木兒子馬僑生更表示，在樓市前景未明朗下，暫時會停止入貨。左一為今年狂出貨的鋪王鄧成波。（《蘋果日報》圖片）

商廈炒家連環撻訂

按 統計，大摩、美林等大行現掟貨總值逾三百億元，而現時香港商廈每月成交金額，只維持在八至十億元左右，加上大部分財團採取觀望態度，相信要大劈價才見承 接。事實上，過去幾過月香港商廈已進入萎縮狀況，多個炒家「睇唔好」後市而連環撻訂。一向愛炒賣寫字樓的「摸王」黎汝遠，於今年四月花二億多元買入金鐘力 寶中心全層，原本今年十二月上會，但他認為後市不樂觀，於本月初撻訂，寧蝕二千二百萬元訂金。這單位其後被另一買家以一億七千萬元接貨，五個月間價格已急 趺了兩成半！黎汝遠認為現在仍未見底，故再沒有「摸出摸入」，他說：「暫時嘅投資策略就係飲飲食食，如果有平貨都會買嘅，不過而家都未夠平，仲要慢慢睇定 啲。」

另一寫字樓炒家，最近亦曾撻訂的鄭躬明，更向記者明言，已把手頭上的貨賣得七七八八：「而家無貨一身輕，我短期內都唔會入市喇。」

現 時甲級商廈中，新地在九龍站的環球貿易廣場（ICC），一、二期已入伙，現正出租的第三期單位，近月未有承接，仍有兩成多，即約廿萬平方呎樓面尚未租出。 至於九龍灣企業廣場五期，及太古港島東一號，空置率仍高達一成。這類型商廈業主，一直以為把物業出租予投資銀行十分穩陣，故與投資銀行簽約時，往往可豁免 其按金。「有啲投資銀行甚至唔係以現金交租，而係以債券及期權等形式當租金繳交。一旦再有投資銀行爆煲，業主都咪話唔擔心！」

商鋪緊接爆煲

除 了寫字樓，商鋪將是另一個重災區。據商鋪炒家表示，現時商鋪成交已陷於癱瘓，部分買賣亦在金融海嘯下臨門脫腳，臨時取消，「市道不明朗係主因，最重要係銀 行閂晒水喉。以前借錢只要hibor（香港同業拆息）加零點二釐，而家就要加兩釐，而且估價往往只估到五、六成，啲投資者見借貸成本咁重，都唔敢入市。」

一直被指幫雷曼兄弟等外資大行掃貨的「鋪王」鄧成波（波叔），於今年初已開始大手沽貨，至今共沽出最少十項物業，套現超過廿二億元。當中不少為全幢物業，包括以八億六千萬元售出屯門田氏廣場予麥格里基金，其他如尖沙咀漢口道一籃子商鋪及住宅單位等，亦已清倉。

持 有二十億元物業，主要為商鋪的資深投資者黎永滔，對後市不感樂觀：「鋪市最受經濟市道影響，相信要到半年後才能完全反映。唔會排山倒海咁跌，但會陰乾式， 起碼跌兩至三成。」黎永滔說，現時的政策是以靜制動，不買也不賣，「而家銀行都唔肯借錢，就算將間鋪抵押都唔借，驚市道差難賣出。」

而有「小巴大王」之稱的馬亞木，其兒子馬僑生表示，現時商鋪租金已經見頂，「近兩年訂下嘅租金，再加租上去嘅機會已經好微。」加上現時市道飄忽，會暫停入貨。「現時前景未明朗，美國經濟搞成咁，會先停一停（入貨）。」

豪宅零成交

伸延開去，就是豪宅亦已經出事。當雷曼兄弟爆煲，其三十出頭的公司高層劉正賢，即時劈價急放手頭物業。早年已涉足投資物業的他，以買賣豪宅為主，手上有君匯港及何文田半山壹號等單位。其中一個於今年五月，以七千三百萬買入的凱旋門摩天閣中層單位，於上星期其公司出事後，即打算以八千萬放盤套現，不過完全無人問津，故一星期內已多次降價。區內經紀透露：「佢個單位十一月就要上會，佢最初降到七千五百萬，之後話七千三百萬都可以。佢一邊喺公司執緊嘢，一邊打嚟問情況，但係我嘅答案都係一樣：都無人肯買。我睇佢都打定輸數，隨時撻訂。」

事 實上，凱旋門所處的九龍站，有商場圓方及商廈ICC，一向是新興的投資銀行家聚居地，這星期租金已顯著下跌。凱旋門五百多呎單位租金由月初的二萬三千，下 降至二萬元，「以前每個月，啲投資銀行都會幫啲員工租屋住，有佢哋承托住個租金，不過呢一兩個月已經唔見咗佢哋蹤影，租金即刻跌。」當區經紀說。至於山 頂、南區頂級豪宅，近月更錄得零成交。直至本月初，周星馳的天比高單位，以三億九出售，才成為近月唯一一宗交易。「佢放咗成年了，原本開價四億幾，降咗幾 次價先賣得出。」一名經紀透露。

另外，山頂倚巒年初創下每呎五萬五千元，打破亞洲區住宅呎價紀錄。不過，數月間情況已逆轉，其中十七號屋年 初放盤叫價一億九千萬，如今要面對現實把價錢下降至一億六千萬。至於炒家天堂貝沙灣，呎價一向企硬一萬二千元，本月創了新低，平均只得九千元。一名山頂及 南區經紀指出：「呢排無嘢做，我哋都要落山，去吓Soho（指上環新盤Soho 38）介紹吓啲單幢式單位。」

炒家損手日日掙扎

寫 字樓、商鋪、豪宅成交萎縮，連帶經濟放緩，帶來的信心危機，將影響最後一波——中小型住宅。上週末的十大屋苑成交只有十數宗，按週交投跌了足足百分之四十 七。在過去的兩星期，一向備受追捧的細價樓沙田第一城，埋單僅錄得一宗成交，而這宗唯一的成交也屬蝕本貨，賣家損手十六萬離場。

「走得就好 走啦！唔係留喺度等死咩？」李先生在今年年頭連掃四個第一城單位，每個買入價介乎一百五十至一百六十萬，放盤足足半年仍有價無市，無人問津，「叫價由一百 八十五萬嗌到一百三十萬，有人買都走啦！」李先生終於在月初以低價蝕讓其中三個單位，埋單慘蝕四十五萬元。他向記者描述時猶如送走了三個瘟神，「算係鬆番 口氣啦！再遲啲都唔知仲要蝕幾多呀！」

而另一年初曾當炒的重災區天水圍，同樣「傷亡慘重」。一向炒開新界樓的三名二十六歲 後生仔Keith、Patrick及Ivan，去年至今，集中炒天水圍嘉湖山莊，貪其夠低水，已賺了四、五十萬元，但今個月卻開始撻訂損手。Keith 說：「嗰頭簽咗約俾咗百分五訂金，唔夠幾日就跌鬼咗百分之五，我不如買過間新嘅！」三個後生仔雖然認為短期內樓市波動，但仍然無有怕繼續買，最新策略是溝 貨，「我哋早前以二千元一呎買入大興花園，而家再入幾間千七元一呎嘅單位，實行溝貨。」

地產代理自然亦處於「吊鹽水」狀態；不單只收入大縮水，跑不到數還分分鐘硬食公司的警告信兼被革扯。早前中原地產住宅部董事總經理陳永傑便估計公司會有最少六千人，即約三至四成經紀會因未能達標而執包袱。

「淨 係第一城都有六間代理行，最少都有百五個經紀，你睇呢兩個星期得一宗成交，個客真係被人扯開幾邊都唔夠分！點做呀？」一名沙田區的地產經紀苦笑道。天水圍 區地產經紀余小姐亦向記者大吐苦水：「今個月成個栢慧豪園先得十零宗成交，而家想搵人睇樓真係唔易呀！遲啲元朗嗰邊有新樓盤，公司又要我哋call客，真係點死啲客出嚟呀你話？」

樓市起碼跌兩成

總結各方意見，樓市未來一年起碼下調一至兩成，連帶地產股亦一定受影響。建銀國際研究部執行董事顏偉洪認為，樓市今年三月見頂後已欠缺承接力，他估計未來一年豪宅及商廈這些受金融界熱捧的物業，價格會首當其衝大跌兩成。

早 前估計樓市第四季會調整完畢的他坦言，樓市的調整期比自己較早前預計的更長，跌幅亦比原先預計大，樓價最快要到明年中才有機會回升。他估計外資大行沽售的 物業，起碼要比市價折讓一成，才會有人承接。「現時有能力接貨的，可能會是較少受次按影響的歐洲基金、俄羅斯、中東及新加坡資金。」

而曾任 職摩根士丹利、多次獲選為最佳地產分析員，並於○四年過檔投資亞洲區地產股及物業的對沖基金LIM Advisors出任董事的卓百德（Peter Churchouse），指出本港樓價自今年第一季高位至今，已回落百分之六至七，跌勢肯定未止，整體相信要下調一至兩成。

「首先現時股市疲弱，大陸同香港股市由去年高位至今已分別大跌六成和四成，仲點可以套股換樓？去年在新股上市中最受惠的投資銀行界、金融服務業同律師，而家都要擔心能否保住份工，肯定影響佢哋買樓或換樓嘅意欲。加上出口同本地生產總值放緩，都會影響樓市。」卓百德說。

不 過，在港已居住了廿八年的他說，今次是他在香港經歷的第六次地產低潮，相對九七樓災只屬小兒科。「今次只算是溫和嘅周期性調整，現時買樓負擔比率只有約三 成多，加上利息仍然低企的情況下，一定不會出現美國樓市恐慌性拋售，以及香港九七樓市大跌七成嘅危機，不過需求減弱及慢慢下跌則是事實。」

次按風暴又有戲劇性發展！正當人人將美國七千億美元的救市方案，看成救命金丹的時候，眾議院竟否決有關議案，消息震撼整個華爾街；道指即日急跌七百多點，破歷年紀錄，連累環球股市亦腥風血雨。

這次金融海嘯，不但推倒歐美多家有百年字號的金融大行，連本地銀行亦受累，倒閉謠言甚囂塵上，更要金管局本週二臨急臨忙出招拯救。另一邊廂，本地樓市被加息及股災夾擊，以致價量齊跌，大批地產代理就算沒被裁員，亦要無奈拍烏蠅。

學者指出，金融及地產實為本地經濟的兩大命脈，如今卻被金融海嘯肆意蠶食，情況比沙士更為嚴峻！

本週一美國時間，美國眾議院就救市方案進行表決，原以為民主及共和兩黨已就議案達成共識，法案可順利通過；但經過四小時激烈辯論後，議案出人意表竟被否決，皆因有議員質疑救市的成效及需要。

消息公布後，美股即時應聲下跌，道指急挫逾七百點，創有史以來單日最大點數跌幅；港股本週二開市，亦跟隨美股大跌逾一千點，其後再現大奇跡，收市竟倒升一百多點。

原 來，收市後金管局立即出來拆彈，表示因市場動盪，銀行不願借貸，於是推出五項臨時措施，包括將貼現窗借款限期由隔夜延長至三個月等，目的是為本港銀行提供 流動資金。星展香港外匯及投資策略顧問黃溢華說：「呢五招都好恰當，不過只係鎮痛作用，要治本，都係要靠大圍經濟有改善先得。」

各地政府先後出招，無非是看到近期接二連三有金融機構出事，投資者變得草木皆兵。就似上週東亞擠提，無數小存戶聽到網上謠傳，紛紛趕往銀行爭相提款。

年逾五十歲的林太，與女兒在東亞開了聯名戶口，存放了全副身家約五十萬元。東亞發生擠提，她即時心慌意亂，「我馬上打電話俾個女，問佢點算？」即使女兒安撫她，認為毋須擔憂，但仍未能令林太信服，「話唔驚唔驚，但係都會驚o架，雷曼百幾年歷史都執笠啦！」

當日稍後，東亞發出澄清，其後任志剛及曾俊華等財金官員又出來企圖安定人心，卻反令林太覺得更擔心，認為解釋即是掩飾，「以前啲銀行執笠，一樣係先擠提，然後銀行同政府又出嚟講話無事無事，但根本就有事！」

由 於存摺放在女兒身上，她為免身家化為烏有，先到櫃員機提款二萬元，再命令女兒立刻開支票，將存放在東亞的現金轉至其他銀行。女兒遂打算把錢存入滙豐，惟林 太仍嫌不夠安全：「我覺得將全部錢放在同一間銀行，實在太危險，都係要分散啲，最好每間擺少少！所以一半放滙豐，一半放恒生啦！」

雷曼友邦雙重打擊

而六十七歲的退休人士鄭太，遭遇更是禍不單行。她三十年前來港住公屋，與丈夫節衣縮食才買下居屋，每個月在銀行另儲一、二千元投資。由於血汗錢辛苦賺來，因此不敢押注高風險產品，三十年來一直以定存聚沙成塔，滾存了七十萬元。

去年底，鄭太的定存到期，渣打職員游說她購買息率高一、兩釐的迷你債券，指債券掛鈎七間大藍籌，三年後可以本金連利息一併取回。鄭太當時表明不冒任何風險，「職員反問我大公司有乜可能會執笠，仲話好似定期咁安全。」鄭太終被職員說服，將七十萬元老本認購了雷曼毒債，其間什麼章程也沒看過，不消十分鐘，便完成認購手續。

她得知迷你債券出事後，即趕往渣打分行查詢，不料銀行職員推卸責任，「佢話銀行只是分銷商，好似超市咁，賣咗毒奶粉出去，都唔關佢哋事o架！」

由於丈夫已過身，鄭太原意將這筆棺材本，跟九十歲的母親「慢慢搣」，如今老本凍過水，她眼泛淚光說：「我諗住筆錢用嚟搞母親的身後事，依家真係棺材本都蝕晒。」

雷曼出事後，AIG又傳出危機，香港的子公司友邦更爆發退保潮，嚇得在友邦替兒子購買了儲蓄壽險的她不知所措，「雷曼破產已經搞到我心力交瘁，當日睇電視見到好多人退保，成個人都震晒，都唔知點算，差點哭了出來。」鄭太猶有餘悸，但她因忙於出席各個聲討雷曼毒債大會，未能第一時間趕去友邦退保。

後來友邦雖然澄清公司財政穩健，退保潮亦成過去，但鄭太仍堅持斷掉有十四年的友邦保單，「我對香港金融機構無晒信心啦，就算日後無人壽保障都要斷單，情願袋返現金穩陣啲。」

存款保障知多啲

東亞出現擠提，主因是不少存戶擔心銀行倒閉，存款將付諸流水。其實香港設有存款保障機制，若銀行倒閉，每間銀行的每名存款人，可獲最多十萬元賠償，港元及外幣存款均有保障。

不過，賠償將按人名發放，即使存戶在同一間銀行，有多於一個存款戶口，亦只能獲得最多十萬元賠償。此外，五年以上的定期存款及結構性存款並不在受保之列。

裁員潮陸續有來

由美國翻起的金融海嘯越翻越高，更已席捲歐洲，外國的金融機構紛紛大手裁員，其中花旗剛公布會全球裁員一萬人。這股裁員風暴，更已殺到香港。上星期滙豐率先宣布在香港大規模裁員一百人；有外資銀行亦已下令每個部門要交人，實行靜悄悄開刀。

本週南華證券亦傳出裁減多位分析員，有證券業人士表示，裁員已事在必行，「通常第一波係向分析員開刀，事關市道唔好，炒分析員最容易，又唔會影響實際生意運作。」他預計稍後輪到在投資銀行負責上市工序的員工受難，皆因今年新上市公司數目大減，經營相關業務的投資銀行生意難做，勢必裁員減輕負擔。

另類明燈李嘉誠

上週長實突然公布，將廣播道及干德道兩個還未落成的新盤，一併售予美國州政府退休基金，連建築費，作價約二十五億元。

市場人士認為，此舉意味長實睇淡樓市，加上各大銀行調高按息，令地產股本週一全線下挫，其中新世界跌得最痛，跌幅高達一成三，股價創三年新低。

事實上，以李嘉誠為首的長和系，過去無論是賣樓還是賣股，時機拿捏得極準。如去年九月，李嘉誠連番沽售南方航空，持股量由原來多達一成半，急降至少於百分之一，套現十五億元。其後南航股價於三個月內蒸發一成八，立竿見影。

另一經典例子，是去年十一月，李嘉誠及長和系不斷減持熱炒的航運股，包括中國遠洋及中海集運等，至今股價果然分別下挫逾八成及八成七。

拆息抽高銀行難撈

傳統零售銀行亦不好過，皆因環球信貸收縮，銀行之間彼此不敢放水，導致上月銀行同業拆息（一個月）由一點八釐，急升至四釐八三，創一年新高，令資金成本激增。有專做外匯盤房高層表示，最近歐資的富通銀行在當地財困，香港銀行亦擔心富通在港的子公司備受牽連，因此不欲借錢給對方。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓說：「金融海嘯發生之後，借錢的風險溢價升咗好多，相信拆息會持續高企。大銀行固然受影響，中小型銀行的存款基礎不足，要用貴息拆借資金，就更加不利。」

銀行的經營模式，最主要是依賴利息收入，一般佔總收益逾六成。但現在拆息急升，形成息差收窄，銀行惟有改變策略，將視為雞肋的樓宇按揭大幅加息。上週五，滙豐突然帶頭上調半釐新造按揭利率，滙豐執行董事王冬勝大嘆樓按無利可圖。滙豐加息後，多間銀行亦馬上跟隨。

銀 行以往肯做蠅頭小利的按揭生意，無非是希望藉此與人客建立長期及密切的關係，繼而趁機交叉銷售利潤豐厚的基金或保險生意。但自從爆出雷曼毒債後，有中小型 銀行分行經理大吐苦水：「而家生意真係好難做，搞咗咁多單嘢，邊個仲有信心買投資產品吖？」因此預計這瓣銀行新興的收入來源，未來的前景只會暗淡無光。

買樓上會有難度

由 於樓按無肉食，故就算有生意上門，銀行亦未必肯接，如剛剛買樓的文先生，便千辛萬苦才上到會。他八月底買入長沙灣新樓One Madison，樓價一百九十七萬，「我係買一手樓，當時已經講明一定要做七成以上按揭，發展商於是安排渣打、中銀同東亞三間銀行同我哋傾，我哋先搵渣 打，開頭佢話九成就要試下，八成半一定無問題，於是我哋去馬，俾咗一成首期。」

但事情突然發生阻滯，「平時銀行應該一個星期就有回音，但今次等咗成個月，渣打先回覆話只肯批七成。」文先生只好再找其他銀行救命，「點知中銀連七成都話批唔到！好多銀行估價原來都估唔足，最低嘅估到得一百三十幾萬，銀行真係對樓市睇得好淡！」

假如文先生繼續找不到銀行上會的話，他惟有焗住撻訂離場，硬蝕二十萬元首期。幸好在上週五，他幾經辛苦終於找到中原財務公司肯為其做九成按揭，不過利率較其他銀行所造的要貴。

高盛預測樓市跌兩成半

如今樓市險阻重重，高盛本星期更發表報告踩多腳，指潛在買家已變得甚為保守，故調低供款額佔收入的比例，預測明年本港新盤及二手樓價將分別下跌三成半及兩成半。

而建銀國際證券研究部執行董事顏偉洪亦表示樓價短期難有起色：「依家最怕係班炒家見勢色唔對，劈價沽貨，加上經濟差咗，如果連失業率都升埋，就真係賤物鬥窮人。」至於一眾備受打壓的地產股，他認為基本因素不俗：「依家係投資者冇晒信心，所以仲可能繼續會跌。」

銀行紛紛調高樓按息率，導致買家卻步，其中不少準備入伙的紅磡海濱南岸買家，情願蝕讓甩身，有炒家更要損手百萬離場；即使想轉賣為租，其租金亦由每呎二十五元，驟減至二十元，跌幅達兩成。而將軍澳區，更開始出現撻訂潮，單是蔚藍灣畔，上月便有三宗撻訂個案。

利嘉閣董事陳大偉說：「其實加息之後，按息都只係三釐幾，實際唔算太多，不過心理影響就好大，嚇窒唔少用家，令佢哋擱置買樓大計。」

據利嘉閣資料顯示，全港五十個指標屋苑，上週僅錄得約二百宗二手買賣，若撇除農曆新年成交特別少的特殊情況，此成交量已創下○六年底以來的新低。按地區計，港島區表現最差，像太古城、康怡花園及海怡半島等藍籌屋苑，一週成交量只是一宗起、兩宗止，儼如進入冰河時期。

除 了中下價樓市受壓外，豪宅情況更慘情，以往高薪厚職的金融機構高層，不少已被削減租金津貼，導致各區豪宅的租售情況蒙上陰影，部分山頂及南區更有零星棄租 個案。至於凱旋門、擎天半島等九龍區新興豪宅，亦不甚樂觀，利嘉閣新九龍（豪宅）區域董事姚偉基說：「租金同樓價相比高位已經分別跌咗一成半同兩成，未來 市況應該仲會差落去，可能再跌多一成。」

現時全港地產代理多達二萬三千人，惟今年每月平均只有萬多宗物業成交，僧多粥少情況嚴重，地產界一 片風聲鶴唳。美聯董事總經理（企業事務）葉潔儀說：「我哋前線員工有三千幾人，每月約流失一百人，都唔會請番填補空缺啦。」中原地產主席施永青亦不排除裁 員，更揚言可能有龍頭地產代理公司，因捱不過這關而要倒閉。

香港經濟低迷，港人身家少了一截，大大減低消費意慾，即使在黃金週，有金鋪老闆亦大嘆生意不如前，不單港人零消費，甚至以前花費豪爽的大陸客亦所剩無幾，「經濟唔好，個個都唔願意花錢，依家『出入兩閒』，無人買金賣金，得返一、兩個大陸客幫襯咋。」觀塘一間金鋪負責人說。

財「負」效應還未浮現

事實上，金融及地產這兩大香港經濟支柱，已佔了本地生產總值的三成半，理大會計及金融學院副教授林本利認為，香港太過側重金融業，如今金融業受到衝擊，香港經濟無可避免受到拖累。

中 大財務系副教授蘇偉文更認為，最壞的時刻仍未來臨：「下一個年度將會更差，因為如果金融同樓市都唔得，經濟增長一定會減，人力市場會縮，好多人會輸錢，財 富效應會好負面，到時消費會受影響，零售及餐飲業首當其衝，然後各個行業都會唔好。就好似真正嘅海嘯，都係先震一下，然後啲水至排山倒海咁湧出嚟！」

下一浪爆煲對沖基金

金融機構頻頻出事，下一個大炸彈，會是對沖基金。原來不少對沖基金，都是以雷曼國際（歐洲）作為主要經紀行，現時雷曼申請破產，其子公司雷曼歐洲亦被接管。據彭博估計，有三百多間對沖基金的資產因此被凍結，涉及資金高達四百億美元。

對沖基金經理錢志健認為，這批對沖基金已變成植物人，「所有資金已被凍結，隨時一年半載都攞唔返啲錢，實會累到唔少對沖基金執笠。」他更表示不少對沖基金的客戶，本身都是基金，一旦對沖基金爆煲，勢必拖累其他基金也要大額損手。