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樓市泡沫 政府不能不管 林本利

2010-12-30  NM




2010年快將過去,今年港人最關心的經濟議題,依然離不開樓價高企和置業困難。過去一年,反映二手市場樓價的中原指數差不多上升了兩成。若由2008年12月時的低位計算,升幅更超過五成。

樓價上升,有人歡喜有人愁。現時有五成多的家庭擁有自置居所,其餘的四成多要租住單位。因此,樓價升跌一直是港人最關心的經濟議題之一。1995年10 月,曾蔭權出任財政司,帶頭唱好樓市,樓價在兩年間颷升近一倍,港人的供樓負擔比率高達85%,即是絕大部分收入用作供樓。這兩年間,市民和政黨大力呼籲 和要求政府出招,打擊樓宇炒賣活動,以及增加樓宇供應。

政府於是順應民意,收緊樓花買賣,大量興建夾屋、居屋和公屋,並且容許地產商改變土地用途和提高地積比率,增建大量私人住宅單位應市。結果幾年後樓宇供應量大增至一年10萬個,超出85,000個的建屋指標,樓價一瀉不可收拾,到2003年下跌接近七成才喘定下來。

港人汲取上次樓市下挫的慘痛教訓,在今次的升市中表現得較為理智。樓市自2003年下半年回升後,每次大幅上升後便橫行一段時間,沒有像九七前一般的瘋癲 上升。到2008年9月金融海嘯前,樓價五年間上升約120%,平均每年升17%,樓價依然是在港人負擔能力之內。金融海嘯爆發後,整體樓價下跌約兩成後 便回升,並沒有出現恐慌性拋售潮,特區政府推出一系列的政策保住樓市和經濟,應記一功。

2009年1月樓市反彈回升,到同年10月已回升至金融海嘯前的水平,當時曾特首還說樓宇炒賣活動只局限於豪宅,在施政報告中沒有提出打擊樓宇炒賣的措 施,結果被市民齊聲責罵。到今年2月,財政司司長曾俊華在財政預算案中,只針對性地調高2,000萬元以上的豪宅要繳付的印花稅。

到今年四月,樓價持續上升,曾俊華突然公布九招十二式,要求地產商增加售賣樓花的透明度,若情況沒有改善,政府不排除立法規管。一眾地產商隨即在土地拍賣時降低出價,令東涌及粉嶺兩幅官地的成交價低於市場預期。但樓市稍為放緩一個多月,在六月之後又再急升。

於是政府在今年八月,又再使出三招十四式打擊炒樓活動,包括禁止一手樓摩貨及轉名,提高殺訂比例至樓價10%,收緊1,200萬元以上豪宅的按揭成數,以 及要求銀行審批按揭時做壓力測試。但樓市對政府的招數和口術完全沒有反應,不斷繼續上升。政府被迫在十一月落重藥,向在短期內買樓及賣樓的人,徵收懲罰性 印花稅5%至15%。措施較徵收資產增值稅,或者樓宇買賣暴利稅更為厲害,樓市成交量即時大減。

有意見認為政府徵收懲罰性印花稅,嚴重侵犯私人財產的轉讓權,對業主不公。個別地產商更突然間十分關心樓市的用家,擔心新措施會損害用家的利益,完全忘記他們出售發水樓給用家的缺德行為。

正如前面所述,過去兩年特區政府表現得十分克制,試圖以溫和措施調控樓市上升速度。但在資金氾濫、利率超低和短期供應不足的情況下,樓價對政府措施幾乎完全沒有反應。政府最終要落重藥,打擊短期炒賣活動;倘若仍然沒有效果,相信下次會針對樓宇空置及內地人炒樓而出招。

住宅樓宇除了是投資物品外,本身還有其居住的消費用途,與市民生活相關,政府很難完全不管。過去日本和香港的經濟長時期陷入困境,以及近幾年英美經濟一潭 死水,都和之前的樓市泡沫有關。因此,政府適當時候出招,打擊在市場上興風作浪的地產商和投機者,避免樓市泡沫愈吹愈大而損害日後經濟,實屬政府應盡的責 任。

林本利

現任教於理工大學,專門研究公用事業及公共政策。


樓市 泡沫 政府 不能 不管 本利
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