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京版「限購令」頒佈後不久，2011年3月5日，北京東五環外樓盤「遠洋一方」二期的北潤園又一次開盤售房。
該樓盤屬於遠洋地產旗下項目，而遠洋地產，作為一家頗具規模的上市公司，已多次在北京、上海等地將「地王」收入囊中。
不過，售樓處開門迎客的同時，也迎來了一群不速之客。上午8時許，一群手持「退房」標語的「抗議者」，逐漸聚集在售樓處周圍。隨著前來看房者增多，他們開始散發名為「用我們的血淚給您換來的購房經驗！」的傳單。
「抗議」的緣由，和新盤的價格有關。與前一批房源相比，此次樓盤銷售均價實際每平方米直降4000元。而這已非第一次降價。
參與「抗議」的，是北潤園前兩次開盤時購房的30多名業主及其親朋好友。他們分別在去年的4月和11月，以每平方米2.5萬元的均價買入北潤園 1號、4號、5號、9號樓中的期房。可元旦剛過，同一小區部分戶型就以每平方米4000元的降幅銷售，而現在新開的300多套房屋，更是延續了降價的勢 頭。
「抗議者」真正的訴求，是擺脫政策變動所加於其身的巨大資金壓力。自他們去年4月簽約買房起，國家樓市調控屢屢發力，首付比例提高，貸款利率上調，相應的折扣也取消，而售樓人員承諾的樓盤封頂時間延後，導致部分購房者成為「被調控」的對象。
權衡陡然增加的購房成本和未來支付風險，不少業主希望退房。然而，根據買賣雙方的合同約定，因貸款政策變動導致業主無力支付房款的情況，被排斥 在「不可抗力」和「情勢變更」之外。若要退房，業主們需承擔違約責任，違約金為總房款的20％，相當於幾十萬元的首付款要「打水漂」。
他們的要求被開發商堅決拒絕。開發商稱，樓市定價完全是市場行為，買賣雙方各擔風險；至於政策變化的風險，購房合同中早已約定由購房者自擔。
敗北供需博弈
維權者的處境並未獲得廣泛的同情，相反還遭到不少網友譏諷。一網友在財新網留言稱：「開發商綁著你的手讓你簽的合同？你看不懂中文就簽合同？你看不懂就簽一個幾百萬的合同？簽合同的時候只想著房價年年會漲，40萬首付很快就會變成增長的財富，就不想想風險，怪誰？」
維權者對此備感委屈。「我們是一群有『剛需』的購房者。」參與維權的業主向財新《新世紀》記者這樣表明身份。他們中年輕人居多，多為首套房。
去年以來，京城CBD東擴和通州新城規劃等概念忽然火爆一時，以往被視為「價格窪地」的東五環外樓盤價格飛漲，「遠洋一方」二期北潤園在2010年4月開盤伊始就受到市場熱捧。北潤園首次開盤前便有近千人排號，此後開發商的報價連續上調。
「剛需」小王介紹起當初買房簽約的辛酸「三部曲」：2010年的2月、3月間，「遠洋一方」對前來諮詢的人給出了2萬元一平方米的報價，有意者 可先報名。約三四周後，當初報名的人被告知，想要買房先需搖號。參與搖號者需到指定銀行開戶存上5萬元。而此時他們得到的報價，已漲至2.2萬元一平方 米。
所謂的報名、排號，是開發商瞭解市場需求最常用的方式。一旦行情看好，開發商便有可能上調開盤價。4月17日，「遠洋一方」開始網絡搖號。搖上 的業主一週後選房。小王回憶，據當時銷售員的介紹，有兩三千人在排號。自己最後能被搖中，頗感幸運。沒想到，選房當天，房子報價又漲了，到了2.5萬元一 平方米。「沒有一點議價的能力，只能被動追漲。」小王說。
為防止開放商操控房價、遏制報價短時間內暴漲，北京市自2010年5月出台了「一房一價」的政策，即在開發商申辦預售許可證時，就需明示每一套 住房的價格，最終購房網簽的價格，不得高於申報價格。不過，對此價格，政府並不進行實質審查。至於備案之前的抬價過程，則不在政策監管之中。
「買房氣氛很緊張。銷售一次又一次打電話，連選房也就兩分鐘時間。」小王回憶自己當時的心態。小王稱，銷售人員還承諾，「遠洋不會降價，如果降價了，肯定會補償差價」。
容不得更多考慮和猶豫，業主們紛紛交下5萬元定金，選好了房。三天後，買主們交首付款。此時，他們才第一次看到銷售合同。小王告訴財新《新世紀》記者，當時的選擇，要麼全盤接受，要麼不簽，同時損失5萬元定金。
大多數人只能匆忙選擇前者。維權者們說，隨著樓市價格幾度狂漲，就算知道合同是霸王條款，但「你不簽合同，自會有別人簽」。
雙重打擊
以為隨後就安心等著收房的業主們，等到的卻是樓市調控的連續打擊。
2010年4月首輪調控政策落地，要求提高二套房貸首付比例和貸款利率，北京樓市成交量隨之一路下挫，購房者觀望和徘徊氣氛濃厚，也有不少樓盤進行讓利，價格出現鬆動。
當年9月底，第二輪調控政策發力，首套房首付一律調高至30％。4月買房的這一批業主，均「被調控」，他們都需要在樓盤封頂放貸前再湊出20萬到30萬元不等的一成首付款。
「我們這樣的工薪階層，幾個月裡怎麼掙得出幾十萬？」小王夫婦雙方家境都不寬裕，再拿不出一分錢來了。
此後一線房企在京樓盤中有45％的樓盤降價，半數房企打折促銷。2010年10月，與「遠洋一方」位置相當的「遠洋新悅」開盤，成交均價每平方米不過1.8萬元-1.9萬元。不過，銷售人員認為兩個樓盤並不具有可比性。
2010年11月，「遠洋一方」二期北潤園9號樓開盤。參與「維權」的宋冰以2.5萬元一平方米的價格購買了9號樓2單元的一套小戶型。 2011年1月3日，剛剛簽完合同的宋冰卻聽到讓她「崩潰」的消息：「遠洋一方」對9號樓的1單元進行促銷降價銷售，降價幅度在4000元左右。
「我感覺被嚴重欺騙了。」在宋冰看來，明明是同一區位、同一戶型、同一棟樓的房子，相隔幾天時間便大規模降價，對已購房業主而言極不公平。
對此，一些業內人士分析稱，不排除這是因為隨著調控政策發力和信貸收緊，不少開發商資金鏈緊繃，往往利用預售政策的便利，隨時以各種方式放出一 些打折房進行變相融資，實際上，開發商這樣的做法，去年年底以來尤為普遍。但遠洋地產認為，對於個別項目的階段性促銷，是區域公司根據市場環境、消費者和 客戶需求等各方面情況制定的，是正常的商業行為。
幾乎在降價的同時，「遠洋一方」又推遲了售樓時承諾的樓盤封頂時間。維權代表陳旭（化名）告訴財新《新世紀》記者，「遠洋一方」對其宣傳的項目 封頂時間為2010年12月底，根據銀行放貸規則，此時業主就可以辦理貸款手續。儘管根據第二輪調控政策，當時首套房首付比例已提高，但大多數銀行仍有7 折利率優惠。但封頂時間延遲至2011年5月，新的政策又陸續出台。
2011年1月26日，第三輪調控政策出台。二套房首付款提高至60％，重申貸款利率不低於基準利率的1.1倍。緊接著，央行自2010年10月以來的第三次加息。
貸款利率上調，相應折扣的取消，小王粗略一算，除要補交21萬元的首付款，他們每月本要負擔8000元有餘的月供，還將加重1000元左右。
考慮到每個月小兩口稅前總收入不過1萬多元，「這下子真的是買不起房了。」小王第一個念頭便是「趕緊退房」。而另一部分業主，卻更是進退兩難。 在京版「限購令」出台後，他們中相當大一部分人並沒有北京戶口或連續五年的社保、納稅證明，一旦退了房，一兩年內就再也買不上了。
「霸王條款」
基於銷售員們曾給予「不降價」的口頭承諾，前期高價買房的業主們提出，希望遠洋一方平等對待北潤園所有業主的權益，補償2010年4月和12月，以2.5萬均價購買遠洋一方業主的差價。
事實上，類似的「降價糾紛」，在金融危機期間即多有先例。2008年，萬科地產在杭州率先降價，此舉不但遭到業主強烈反擊，售樓處被砸，工作人員被打，更遭到杭州市其他開發商的聯合譴責，稱其破壞了「價格聯盟」。
開發商對此予以回絕。在給業主的回函中，遠洋地產強調，關於房價一事，「我們所有的承諾已體現在雙方簽署的合同中，我們按照合同約定執行」。
基於延遲封頂造成的購房成本上升，業主們還向開發商提出第二個訴求，即維持業主20％及50％的首付比例不變，並對利率差異給予補償。但這在 「遠洋一方」看來也不可接受。遠洋地產向財新《新世紀》記者解釋，對於該項目，公司與客戶雙方簽署的合同中並未承諾樓座的封頂時間。
一位業內人士認為「這是行規」。在購房過程中，開發商一般不會給出明確的封頂時間，因為封頂的時限本身有很大的不可控因素，包括季節、開發商的 資金狀況、施工單位的進度等，其中主要與總包單位有關，總包下面還有各個分包，一個分包單位的施工慢了，整個項目的進度都會受到影響。
訴求被開發商一一駁回後，不少業主才認真翻看合同。合同附件中，有一條曾被他們中大多數人忽略的條款：「因金融機構貸款政策調整等原因導致買受 人未能獲得銀行貸款或所獲得的銀行貸款不足支付其所應付之購房款的，該情況不屬於不可抗力或情勢變更的範圍，買受人需按合同約定支付購房款，並應承擔如逾 期所致的違約責任。」
業主們對此條單方面加重其義務的條款頗為不平。在合同中，這一重要條款非但沒有突出顯示，反而以更小的字號印刷。令其更感不公的是，在買房人全面承擔政策變動帶來的不利的同時，因政策原因造成開發商延遲交房，則是免責的。
大成律師事務所合夥人崔桂台認為，合同中的此項條款雖然看去「滴水不漏」，但相關的調控政策，是在交易雙方簽約之後發生的客觀情況，是雙方均無法預見、無法避免和克服的客觀情況。如果將其排除在不可抗力或情勢變更之外，顯然違反了民事交易中的「公平原則」。
業主們與開發商方面前後兩次接洽，並未達成共識。不少無力支付首付款的業主堅持要求退房。而根據雙方在合同中的約定，買受人提出書面退房申請後，需經出賣人同意；若不同意，雙方應繼續履行合同；如果同意的話，買受人則要支付20％的違約金。
「這都是霸王條款！」業主們此時才意識到，他們已經被自己所簽署的合同約定困於進退兩難之境。
誰嘗苦果？
與開發商多次交涉無果後，3月8日，眾業主無奈只得集體來到朝陽區建委和房屋管理局投訴遠洋地產的「違規行為」。
然而，建委的工作人員告訴他們，在合同當中，開發商並未與其約定樓房封頂時間，只要能按時交房，談不上違規違約。「就算是給你們有過承諾，你們現在也口說無憑啊！」
至於價格問題，則應由發改委負責監管。該工作人員向其解釋，「一房一價」是為了保證商品房銷售的公開、透明，對備案的價格並不審查，開發商當然可以打折銷售。
關於政策原因導致業主無力履約，能否無條件退房的問題，房管局的工作人員也頗感無奈，「當初制定政策時沒人想到會有這麼多問題。」
業主們的面前，似乎只剩下訴訟一條途徑。而冗長的法律程序和訴訟風險讓他們大部分人提前有了挫敗感。在樓市漲跌莫測的變局中，開發商可以組成價格聯盟，有絕對的話語權，相比之下，他們覺得自己更像是案板上的魚肉。
以合同為例，上述業內人士向財新《新世紀》記者表示，房地產銷售合同經歷了一個不斷完善的過程，但事實上，更多是單方面加強了對開發商利益的保護，購房者只能按照合同範本簽署合同，就算有異議，也往往得不到回應和解決。
也正是針對買賣雙方不平等的締約地位，各地政府都曾出台指導性的標準合同。而開發商依然可以補充協議的方式制定「霸王條款」。不少地方的政府則以專項檢查、專項審查的方式為處於弱勢方的消費者「把關」。
而這種行政性審查，其效率及公平性卻差強人意。陳旭對財新《新世紀》記者說，如果交易信息能夠多一些透明，如果政府能夠在對交易多一些有效的事前監管，如果相關的法律能夠更完善一些，如果對於開發商的欺詐行為多一些實質性的約束，也許他們就不至於走到今天這個地步。
在一些學者呼籲政府進一步加強監管、更新標準合同的同時，一位公共政策專家則向財新《新世紀》記者指出，市場的形成，還是主要依賴買賣雙方的博弈，目前維權者的困境主要是扭曲的供需關係造成的，政府應該做的是從土地壟斷的源頭上增加供給。
不過，現階段的調控仍著力抑制投機性的需求。中原地產最新數據顯示，限購政策出台後，以投資客為主的高檔住宅市場立刻萎縮。以上海為例，2月份 單價4萬元以上的高檔二手房成交僅佔全部成交量3％，相應地單價2萬元以下的中低檔房源佔比卻提高到總成交量48％。限購對於投資投機性需求的打擊確實立 竿見影。但樓市調控令並不能精確繞開維權者們那樣的「剛需」，而以大規模投資保障房為主的擴大供給措施，也並不能惠及小王那樣有一定收入基礎的人群。
在遠洋一方等樓盤率先降價後，北京樓市成交量的冰點也提前來臨。北京房地產交易管理網數據顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套。
但在小王們這些糾結於能否實現住房夢的業主們看來，這並不意味著調控的成功。他們仍然有著難以平息的困惑：為何房地產市場的所有損失最終都是弱者來埋單？