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雄安新區：致力於疏解北京的非首都功能

雄安新區簡介

日前，中共中央、國務院印發通知，決定設立河北雄安新區。

雄安新區規劃範圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區域，地處北京、天津、保定腹地。雄安新區規劃建設以特定區域為起步區先行開發，起步區面積約100平方公里，中期發展區面積約200平方公里，遠期控制區面積約2000平方公里。

三縣環繞白洋澱，白洋澱是中國河北省最大的湖泊，有大小澱泊143個，其中以白洋澱較大，總稱白洋澱。白洋澱位於河北省中部，大部分位於保定市安新縣境內，平均蓄水量13.2億立方米，水資源較為豐富。

雄縣：水油地熱豐富，自然資源突出

雄縣位於冀中平原，北距北京108公里，東距天津100公里，西南距保定70公里，總面積524平方公里，轄6鎮3鄉223個行政村，總人口約38萬。

雄縣擁有較為豐富的水資源。如擁有白洋澱水域面積18.3平方公里，建有中國北方最大的內陸碼頭；雄縣的礦泉水蘊藏儲量達4億立方米，富含多種微量元素。

雄縣還有擁有較為豐富的油氣、地熱等資源。1989年被國家確定為全國中低溫地熱資源綜合開發利用示範區，2010年被國土資源部命名為“中國溫泉之鄉”。

2016年GDP101.14億元，近五年年均增長7.92%；固定資產投資完成69.86億元，近五年年均增長13.5%；規模以上工業增加值完成72.74億元，近五年年均增長19.7%；社會消費品零售總額完成53.5億元，近五年年均增長13.1%；全部財政收入完成6.56億元，近五年年均增長8.3%；公共預算收入完成3.49億元，近五年年均增長6.9%。

雄縣2017年政府工作報告指出，今後五年，是雄縣發展歷史上重大機遇最為集中的時期，是各種優勢潛力最能有效釋放的時期。在這個殊為關鍵的時期，國家戰略為雄縣發展註入了無窮活力。

容城：鐵路高速公路貫穿交通最便捷，積極引入優質教育資源

容城位於京、津、保三角腹地，距北京、天津均為120公里，距保定50公里，縣域面積314平方公里，轄五鎮三鄉、127個行政村，人口26萬。

保津城際鐵路、保津高速公路貫穿全境，容城1小時可到達北京、天津。緊臨北京周邊最大的小商品集散地——白溝，對容城商貿物流和加工業具有很強的拉動作用。緊臨華北地區最大的濕地——白洋澱，境內有近萬畝水域。具有豐富的地熱資源，地處中國東部中低溫地熱田，具有儲量大、可回灌等重要特點，是華北地區具有代表性的地熱田，擁有休閑旅遊產業的良好發展基礎。

容城形成了以服裝業為主、四大支柱產業競相發展的局面。

一是服裝特色產業。容城服裝產業經過近40年發展，成為縣域特色支柱產業。通過實施品牌戰略，湧現出一批省著名商標和省名牌產品，現擁有國家精品1個、國家免檢產品1個、25個省級著名商標，位居河北省前列。

二是機械制造、汽車零部件產業。擁有汽車照明、數控機床、食品機械、服裝機械制造企業30余家。

三是箱包、毛絨玩具產業。毛絨玩具產業蓬勃發展，全縣加工戶達到1170家，從業人員1萬余人，箱包產品出口20多個國家和地區。

四是食品加工產業。擁有食品生產企業45家。2015年，汽車燈具、食品加工、箱包、毛絨玩具等產業完成產值65億元。

2016年，全縣生產總值完成59.4億元，近五年年均增長4%；規模以上工業增加值完成16.8億元，近五年年均增長5.7％；五年來，謀劃實施重點項目217個，竣工項目116個，累計完成投資178.6億元；社會消費品零售總額完成44.9億元，近五年年均增長13%。

十三五規劃，將搶抓協同發展重大機遇。打造優質承接平臺，著力提升非首都功能疏解和產業轉移承接能力。

強化與京津高校院所合作，做實高校聯盟，發揮智力支撐作用，吸引高端科技、人才資源，進一步加強與服裝行業協會、龍頭企業的橫向聯系，努力打造京津冀服裝產業聯盟發展平臺和創新平臺。積極引入優質教育資源，力促北京服裝學院保定分院在容城落地。

安新縣：白洋澱旅遊資源豐富

安新縣位於河北省中部，縣境東與雄縣、任丘相連；南與高陽接壤；西與清苑、徐水交界；北與容城毗鄰，總面積738．6平方公里。縣人民政府所在地安新鎮，北距首都北京市162公里，西距保定市45公里，西南距省會石家莊187公里。

安新縣設9鎮3鄉，共12個鄉鎮，207個行政村，全縣人口39萬人，有漢、滿、蒙、回、壯等15個民族。

安新縣因受歷史上冀中拗陷和黃河改道及太行山東麓永定河、滹沱河沖積扇的影響，形成特殊形貌。西南北有沖積窪地平原，東有華北平原最大的淡水湖泊——白洋澱。白洋澱水域廣闊，河流中的大量有機質與營養鹽類隨水入澱，水生生物種類繁多，數量頗豐。2007年5月8日，安新白洋澱景區經國家旅遊局正式批準為國家5A級旅遊景區。

近兩年，安新縣加大“旅遊興縣”戰略的實施，為全面展現白洋澱秀美的自然風光、淳樸的民風民俗、源遠深厚的歷史文化積澱，投入巨資相繼修建了旅遊專用碼頭、專線公路、明珠遊樂廣場、荷花大觀園等遊樂場所和設施，極大地豐富了白洋澱風景遊、生態遊、民俗遊和文化遊的硬件檔次及內涵。今年1月份，安新縣經濟工作會議對2017年重點工作作出部署，其中重點提到要堅持協同發展，以及堅持生態優先。

如堅持協同發展，努力在對接京津上實現新提升。要夯實基礎，創造服務協同發展的良好環境；提高服務效能，突出與京津企業的戰略合作意向落地見效；堅持高點定位、高端謀劃，抓好載體平臺。

如堅持生態優先，努力在綠色崛起上實現新提升。強力實施“碧水行動”。抓好白洋澱流域綜合整治，開展農業水權確權、河湖劃界和第五階段清網等工作，確保一泓清池安全秀美。強力實施“藍天行動”。繼續推進大氣汙染防治工作，確保全縣空氣質量持續改善。強力實施“凈土行動”。嚴格控制工業汙染、生活汙染和農村面源汙染，積極創建“潔凈城市”。強力實施“增綠行動”。加大縣域綠量和景觀建設，形成全域覆蓋的城鄉綠化格局。強力實施“雷霆行動”，依法嚴厲打擊各類環境違法行為。

今年2月份，安新縣2017年政府工作報告指出，要加強房地產市場管理，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，運用金融、土地、財稅、投資等綜合手段，嚴格規範房地產開發、房地產中介企業經營行為，抑制房地產泡沫，防止出現大起大落，切實維護房地產市場秩序，努力將房價控制在合理範圍，保障京津冀協同發展戰略的順利實施，保障廣大群眾的切實利益。

雄安新區戰略定位：集中疏解北京非首都功能

定位高：新華社發文稱，這是以習近平同誌為核心的黨中央作出的一項重大的歷史性戰略選擇，是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區，是千年大計、國家大事。

目的明確：設立雄安新區，對於集中疏解北京非首都功能，探索人口經濟密集地區優化開發新模式，調整優化京津冀城市布局和空間結構，培育創新驅動發展新引擎，具有重大現實意義和深遠歷史意義。

七大任務：習近平指出，規劃建設雄安新區要突出七個方面的重點任務：一是建設綠色智慧新城，建成國際一流、綠色、現代、智慧城市。二是打造優美生態環境，構建藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態城市。三是發展高端高新產業，積極吸納和集聚創新要素資源，培育新動能。四是提供優質公共服務，建設優質公共設施，創建城市管理新樣板。五是構建快捷高效交通網，打造綠色交通體系。六是推進體制機制改革，發揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發揮政府作用，激發市場活力。七是擴大全方位對外開放，打造擴大開放新高地和對外合作新平臺。

哪些是北京非首都功能

2014年2月16日，習近平總書記在北京市考察工作時提出的，要明確城市戰略定位，堅持和強化首都全國“政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心”的首都核心功能。非首都功能指與四個中心不相符的城市功能。

將要從北京遷出的非首都功能有以下幾類：

（1）一般性產業

一些高能耗產業、非科技創新型企業和一些科技創新成果轉化型企業，以及高端制造業中缺乏比較優勢的生產加工環節，這些企業都有可能從北京轉移到天津和河北。

（2）區域性專業市場等部分服務行業

包括物流基地、批發市場，包括第三產業的呼叫中心、服務外包和健康養老等，這些產業聚集了大量人口，服務於整個區域，也需要向周邊地區轉移。部分教育、醫療和一些社會公共服務功能，在京高校的本科部分需要搬遷，只留下研究生以上部分，建立研究生中心、創新基地和智庫。

（3）部分行政事業性服務機構

北京市四套班子搬遷，北京市屬委辦局和一些為中央機關提供服務的輔助性機構，如提供支持、服務和輔助作用的服務中心、信息中心、行業協會、各種研究院所、報社、出版社，都會要求搬走。

（4）金融後臺服務

北京主要集中在金融管理上，天津的一個功能定位是金融創新運營試驗區，所以北京天津會有金融合作，北京的一些金融創新資源也會向天津轉移，一些金融服務後臺活動等則向河北轉移。

旅遊：底子較好，先有經濟發展再有旅遊

白洋澱旅遊資源豐富，兼備紅色文化

雄安新區內著名旅遊景點主要為白洋澱，其他景區主要為歷史遺跡和文物為主。

白洋澱旅遊資源豐富，同時兼備紅色文化。是中國河北省最大的湖泊，地處京津冀腹地，位於河北雄安新區中部，總面積366平方公里，為華北平原最大的淡水湖，是國家5A級旅遊景區。白洋澱匯集了自太行山麓發源的9條河流之水，形成一片由3700多條溝渠、河道連接的146個大小湖泊群。夏季蘆葦密集，水道形成葦墻中的迷宮，風景迷人。

同時，白洋澱人民具有光榮的革命傳統抗日戰爭時期，活動在白洋澱的抗日武裝“雁翎隊”，在中國共產黨的領導下，利用澱區蘆蕩遍布，溝河交錯的有利地形，開展機動靈活的遊擊戰，以弱勝強，痛擊日本侵略軍。此外，《荷花澱》、《小兵張嘎》等景點抗日題材劇均以白洋澱為背景素材。

白洋澱旅遊產業大發展可期。雄安新區的規劃建設中明確，“一是建設綠色智慧新城，建成國際一流、綠色、現代、智慧城市；二是打造優美生態環境，構建藍綠交織、清新明亮、水城共融的生態城市。”目前，白洋澱的旅遊產業主要以觀光休閑遊為主（遊船和景點觀光為主），雄安新區生態城市的定位意味著白洋澱的生態環境建設將實現飛越發展，將推動白洋澱旅遊轉型升級，白洋澱有望發展成為京津冀度假遊的核心目的地。

今年清明節小長假期間，於4月1日宣布設立的河北雄安新區規劃範圍內的各縣已成為北京、天津及河北周邊地區遊客出遊的新選擇。雄安新區可能會成為京津冀周邊遊的熱門目的地，類似於《爸爸去哪兒》、《舌尖上的中國》等熱門影視作品播出後形成的社會熱點，激發居民的出遊欲望。從長期看，新區旅遊產業的發展主要依賴於該地區的經濟發展和旅遊產業投資等方面，可以參考浦東新區和深圳特區旅遊產業的發展情況。

人工景區建設可以期待，中長期需要強勁購買力支撐

深圳特區：深圳經濟特區於1980年8月正式成立，隨後建設了“錦繡中華”、“中國民俗文化村”、“世界之窗”、“龍華區觀瀾湖休閑旅遊區”、“青青世界”、“仙湖植物園”、“深圳野生動物園”、“歡樂谷”、“海洋世界”等幾十處富有深圳特色的旅遊景區，為深圳註入了一大批旅遊元素，同時培育了華僑城等一批大型文旅集團，2016年深圳遊客接待量超過1億人次，成為名副其實的旅遊大市，深圳在2017年《中國旅遊城市吸引力排行榜》排列第九。

浦東新區：開發開放25年，浦東旅遊業獲得快速發展，擁有上海全部三大5A級景區（浦東新區東方明珠廣播電視塔、浦東新區上海野生動物園、浦東新區上海科技館），以及16年新開中國內地第一座、全球第六座迪士尼樂園，浦東旅遊的形式也由原來的城市觀光逐步向休閑度假改變，2016年浦東新區遊客接待量也接近4,000萬人次。

同時，國內和上海旅遊產業的蓬勃發展也帶動了攜程旅遊、錦江國際、春秋國旅、景域集團4家註冊在上海的旅遊企業成為中國旅遊業20強。

浦東新區由於缺乏歷史文化特色，核心旅遊景區以人造為主，但依托於上海發達的經濟、便捷的交通和景區獨有特色（東方明珠、迪斯尼等）使得浦東新區旅遊產業快速發展壯大；同時，由於上海浦東新區在國內扮演著經濟中心的角色，活躍商務活動也帶動了交通、住宿和餐飲等旅遊相關性產業。上海在2017年《中國旅遊城市吸引力排行榜》排列第一。

結論：浦東新區和深圳特區的旅遊業都以建設人工景區為主，相比而言，雄安新區具有白洋澱，旅遊資源更豐富。旅遊業發展都是基於擁有大量購買力強的人口，經濟基礎決定上層建築，雄安新區在做好白洋澱自然景區、引進人工景區可以期待，中長期還是有賴於外來人口越來越多、購買力逐漸增強。

體育：背靠京津冀，雄安體育有望走出新思路

對標深圳和浦東，是城市發展成就了體育

大型體育場館是城市文化活動的重要場所，也是凝聚力形成的重要支點。中小型場館則是市民日常活動的重要流量節點。各類體育場館作為運動訓練、運動競賽及大眾體育消費的專業場所，既是城市不可或缺的基礎設施，也是城市娛樂消費的必然需求和經濟文化實力的體現。但凡一個新的重要城市或地區出現，體育設施及產業也必將隨之迅速崛起。

深圳成立於1980年，1985年其第一座大型體育場館——深圳體育館開始建設。該場館舉辦過中甲聯賽、花式極限摩托世錦賽等大型運動會，現在是深圳宇恒足球俱樂部的主場。深圳體育館建成後，深圳市又陸續建設寶安體育場等12座大型體育場館。截至2015年，深圳的體育場地面積共1443萬平方米，人均1.36平方米。

上海浦東新區設立於1993年，1995年其第一座大型場館——浦東源深體育發展中心開始建設。該場館現已舉辦過全國足球甲B聯賽、中國足協杯、中意足球對抗賽等大型運動會，現為中甲球隊上海申鑫足球俱樂部主場。目前，浦東新區共擁有區級及以上體育館6座。在第六次全國體育場地普查中，浦東新區的體育場地面積達到847萬平方米，人均1.57平方米。

成熟又獨立，雄安體育有望走出新思路

相對深圳，雄安新區從北京繼承了更為成熟的產業資源和人群，新區的起步可謂“含著金鑰匙出生”；而相對浦東，雄安新區距離北京的距離更遠，也具有更多的獨立性。

雄安新區在體育產業的發展上將兼具這兩個新區的發展路徑又走出自己的特色：從北京分離出的高端產業和人才基礎為雄安提供了充足的即時需求，大型地標型場館和中小型場館的建設需求旺盛；較強的獨立性又為雄安形成自有的核心IP奠定了一定的基礎，有望激活新的頂級足球、籃球等俱樂部資源。

新區建設高舉高打，體育設施亟待建設

雄安新區作為繼深圳和浦東新區之後又一具有全國意義的新區，其起點不亞於兩者；同時，憑借其得天獨厚的自然和社會條件優勢，雄安新區“從無到有”的建設速度甚至可與現在的深圳及浦東同步。而根據雄安“宜居新城區”、“提供優質公共服務”的定位，新區的體育設施市場將率先獲益。

京冀聚集多只球隊，頂級IP有望生根發芽

相比於上海、深圳等一二線城市，北京特殊的歷史背景和當前定位使其具有層次更為多樣的主流歸屬感結構：作為明清古都的歷史遺存有著悠久的歷史，在政權更叠後仍保留相當程度的“老北京”市民文化遺存；建國以來的國家黨政、軍政、行政等機關的發展沈澱出一批國家中堅的文化氛圍；背靠北京獨有的高校集群，經過恢複高考近40年來積累的原籍全國各地的高知群體形成的“京一代”群體的認同訴求等等。

不同的歸屬感群體在兼容並蓄的首都文化體系下長期以來不斷融合、和諧求同，逐漸形成了獨具特色的“京派文化”。北京國安足球俱樂部和北京首鋼籃球俱樂部也就是在這樣的肥沃土壤中一路走來成為經久不衰的首都名片。

從長遠的角度來看，向細分挖掘以滿足不同群體的認同需求是發展的必由之路。以上海為例，在老牌勁旅上海申花足球隊穩穩占據中超強隊地位的同時，上海上港足球隊憑借頑強的創業精神從中乙聯賽逐步升級至中超前四席，而其特有的球隊歷史和精神氣質也吸引了足夠多的上海球迷成為其擁躉，能夠與申花分庭抗禮。

北京文化結構和人口供給也提供了足夠的發展縱深，現在也聚集了包括北京人和足球俱樂部、北京北控足球俱樂部、北京北控籃球俱樂部在內的多支中甲、CBA級別隊伍，河北還有華夏幸福足球隊這一中超新銳強隊，IP儲備潛力居全國之首。

受歷史原因的影響，北京地區的新興品牌受到傳統IP的壓制較大，沒有打開局面。雄安新區的出現有望形成一股全新的城市認同浪潮，並憑借其高規格的產業品質和高水準的人力資源培育出新一批頂級俱樂部IP。

教育：頂尖大學可能率先搬入，配套優質教育有望遷入

頂尖大學可能率先搬入

由於和浦東、深圳相比，雄安新區少了水運和充足的淡水供應，幾乎不可能大規模發展工業，也很難想像金融企業向新區轉移，教育、科研、非金融類商業機構最可能搬出北京，有可能頂尖大學將作為樣板首批遷入雄安新區。

目前北京有8所“985大學”，26所“211大學”，而上海重點大學的對應數字則是4和10。北京的大學大量集中，存在泄洪的必要性。

中小學資源缺乏，配套公立中小學有望率先遷入

雄安新區的中小學教育資源與北京不可同日而語，以公立為主，新區及其周邊共有中小學177所，其中170所為公立學校；私立學校僅7所，占比為4%。

作為部分國家行政企事業單位的集中承載地，這里會配套優質的教育、醫療文化等公共服務，所以，這對改善和提升地方民生，帶來了重大利好。

作為一項歷史性工程，北京城市副中心的定位和配套一直備受關註。根據規劃，北京城市副中心的教育、醫療、養老配套指標將全都高於中心城。通州將引進一大批學校、醫院等優質資源。據悉，首師大附屬中學、人大附中、北京二中、北理工附中，這些學校通州校區已正式掛牌。

目前通州已經落地了很多教育和醫療資源，北京的高校和醫療資源很多，服務資源會跟著人口和區域的需求走，雄安新區的教育和醫療等配套會有一個培育的、逐步發展的過程。而通州人口群體等，已有存量，所以兩地在資源的相對分配上，會有一些階段性的安排。

養老：養老產業需求大

公共服務底子薄，養老機構缺乏

中央明確雄安新區要發揮市場在資源配置中的決定性作用，激發市場活力，新區目前的公共服務設施起步較低，作為一個未來的大都市，就需要社會投資建設大量的醫養結合機構、養老院、福利院、康複醫院、護理院、居家社區養老機構等設施，對產業機構來說是增量的大市場，機會顯而易見。

背靠1200萬老年人口，政策促進異地養老

據統計，2015年北京60歲以上老年人口已經達到313.3萬人，占全市人口23.4%，預計2020年將突破400萬；天津60歲以上老年人口已經達到230.4萬人，占全市人口22.4%，預計2020年將達到273萬。北京市養老機構現已飽和，床位缺口約有5萬，供需極不平衡，新的養老機構正亟待建設。河北65歲以上老年人口約為756.6萬。龐大的老齡人口基數決定了京津冀地區對養老產業的大量需求。

政策、現實促進異地養老。北京2017年拿出專項資金支持異地養老試點工作，不再新建大型養老設施。加上國家層面規定2017年將實現全國醫保聯網，支持異地報銷。新區的開發程度較低、土地價格低、發展空間富裕，新區的七大任務包括打造快捷綠色交通網、提供優質公共服務、建設優美宜居城市。未來，若市場提供質高價廉的服務將會吸引相對一部分人將異地養老作為首選。

新區環境底子在京津冀突出，京漢股份率先布局

隨著“異地養老”模式逐漸得到社會認同，河北正在打造京津冀的養老產業圈。與河北現有的養老聚集區——燕山和涿州相似，雄安新區所處的白洋澱，無論從地理位置、附屬資源，還是政策導向上都是理想的養老基地。雄安距離北京和天津約100公里，未來高鐵交通僅0.5-1小時；背靠白洋澱風景區，擁有豐富的中藥材資源。同時背靠全國著名老年用品設備集散地河北衡水；在“異地養老”及新區政策扶持下，301醫院等優質配套資源已經開始湧入。

2015年，京漢置業集團就擬斥資60億元在白洋澱打造1500畝的健康養老社區。在新區發展中，公司也將率先獲益。

醫美和奢侈品：直接影響不大，但輻射醫院和康複機構

本次的新區規劃對純粹的醫美與奢侈品直接影響不大，但對醫療、康複相關的產業有關。由於此前已經開展一年多的京津冀醫療一體化等，新區的醫療疏解功能成為最先落地的部分，而由醫療服務帶動的包括藥品生產、流通，器械研發、生產、制造和民營醫院、康複機構等，都將成為被輻射受益的產業。由此我們預期，雄安新區將推動消費由核心經濟區向外延伸，而類似新政也將促長其他地區的經濟成長與消費延伸，對於醫美以及奢侈品向2-3線城市的拓展具有長期利好。

剔除2015年（股市大漲，看作異常點）的數據，可發現GDP增速與奢侈品行業指數相關性較強。其邏輯在於奢侈品為非必須性消費，屬於總體經濟水平發展到一定位階時發展出的消費型態。

(完)

雄安新區，千年大計！

雄安新區戰略地位高

新華社北京4月1日報道原文：“中共中央、國務院印發通知，決定設立河北雄安新區。這是以主席為核心的黨中央做出的一項重大的歷史性戰略選擇，是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區，是千年大計、國家大事。”雄安新區在當前新區中有至關重要的戰略地位。

新區建設為千年大計，用詞高度史無前例。自1993年浦東新區設立以來，已經有18個國家級新區建立，幾乎每個發達省份都有一個，但都發展平平，至今沒有一個新區能和深圳特區、浦東新區一樣具有全國意義。“千年大計”作為新詞第一次在本屆文件中出現，說明高層對雄安的重視遠高於其他新區。深圳經濟特區引領了中國改革開放的第一波潮流，浦東新區則是為中國經濟現代化作出不可磨滅的貢獻，與兩者體量等級相配的雄安新區在未來或將成為中國經濟的新增長極，成為中國經濟領跑世界的新名片。

雄安承載新的戰略功能，主席親自調研並明確指示。大國雄起，安居樂業，正是中華民族所殷切期盼的偉大複興。黨的十八大以來，主席多次深入北京、天津、河北考察調研，多次主持召開中央政治局常委會會議、中央政治局會議，研究決定和部署實施京津冀協同發展戰略。中央高層頻繁調研側面驗證雄安新區建立已經籌劃許久。

主席明確指示，要重點打造北京非首都功能疏解集中承載地，在河北適合地段規劃建設一座以新發展理念引領的現代新型城區。疏解北京非首都功能，探索人口經濟密集地區優化開發新模式。

原深圳特區領導班子雲集京津冀，雄安新區領導班子即將搭建。4月1日原深圳市委書記許勤調任河北省委副書記。2016年9月，原湖北省省委書記李鴻忠調任天津市委書記。李鴻忠在擔任湖北省省委書記前也曾擔任深圳市委書記。同時，雄安新區臨時黨委書記由河北省常務副省長袁桐利擔任，袁省長曾任天津市市委常委，濱海新區區位書記，具有豐富的新區開發經驗。原深圳特區領導班子，新區領導班子雲集京津冀將對雄安新區的建設帶來極大助力。雄安新區戰略指引+定位清晰+人才齊備，具有極良好的發展潛力。

新區開發具備先天優勢

新區規模大:雄安新區規劃範圍涉及河北省雄縣、容城、安新3縣及周邊部分區域，雄安新區規劃建設以特定區域為起步區先行開發，起步區面積約100平方公里，中期發展區面積約200平方公里，遠期控制區面積約2000平方公里。相比於北京1.641萬平方公里的面積，約占其12%。對比深圳特區1996平方公里，浦東新區1210平方公里，雄安新區是絲毫不遜色。

新區區位佳。類似於深圳特區之於珠三角，浦東新區之於長三角，雄安新區則將充分協調京津冀融合發展，構建京津冀核心三角地帶。首先是交通便利，雄安新區位於京津冀核心地帶，處於北京，天健，保定鐵三角中，前往任何一個城市均不超過1小時。其次，榮雄新區生態環境良好，水土保持極佳，資源承載力強。新區擁有河北省最大的湖泊，國家5A級景區白洋澱，風景優美，氣候宜人，適宜居住。

可開發程度高。該地基礎設施仍未配套，具備高起點高標準開發建設的基本條件。有利於使用最先進的理念和國際一流的水準進行城市設計，建設標桿工程，打造城市建設的典範。

京津冀一體化需要

2014年年底召開的中央經濟工作會議明確提出“一帶一路”，京津冀協同發展，長三角經濟帶三大國家戰略。雄安新區作為三大戰略之一京津冀協同發展的重要核心，擔負起“協同”京津冀的重大任務，是戰略中不可或缺的一筆。雄安新區對京津冀一體化的重要作用表現在：

疏解北京大城市壓力：主席在多次調研中提及要解決北京大城市病，緩解北京環境狀況。北京的主要問題集中在人口密集程度高，公共服務不均衡，交通堵塞，大氣汙染等，雄安的新區的建立有利於分散北京部分非首都職能，承載部分北京壓力。規劃建設北京城市副中心和河北雄安新區，將形成北京新的兩翼，拓展京津冀區域發展新空間。

擴大天津戰略縱深，濱海+雄安聯動：天津的濱海新區成立於2005年，其位於環渤海經濟圈的中心地帶，總面積2270平方公里，是京津冀協同成果對外輸出的重要關口。雄安和濱海距離在130公里左右，是中國最緊鄰的兩個國家級新區。在原濱海新區區委書記擔任雄安新區臨時黨委書記的背景下，在京津冀協同過程中兩者勢必產生巨大協同成果，成為京津冀兩大增長極。

河北獲得協同效益：雄安新區設立最大的的受益方是河北。以往河北省在京津冀協同中總是扮演配角，主要用來承接京津的落後產能和淘汰產能，河北省長期經濟水平發展不高。雄安新區的設立將為河北創造一個新的經濟增長極，有助於帶動周邊保定市，廊坊市的產業升級。

雄安新區未來發展展望

雄安新區不同於一般意義上的新區，其定位首先是疏解北京非首都功能集中承載地。雄安新區在起步之後，會加強同北京、天津、石家莊、保定等城市的融合發展，同北京中心城區、城市副中心在功能上有所分工，實現錯位發展。統籌生產、生活、生態三大布局，打造貫徹落實新發展理念的創新示範區，雄安新區將充分發揮京津冀各自比較優勢，形成京津冀目標同向、措施一體、優勢互補、互利共贏的協同發展新格局。

在雄安新區建設綠色智慧新城，發展高端產業的同時，其勢必對周邊城市有帶動效應。雄安新區的遠期規劃共2000平方公里，而榮安雄三縣的面積（314+738+524）共1576平方公里。我們預計新區未來將向周邊市縣擴張，成為河北省城市典型。

以史為鑒：定位決定空間、政策引導方向

歷史發展：浦東新區涅槃重生、深圳特區拔地而起

上海浦東發展服務為先，金融為上，自身涅槃的同時將上海打造成國際金融城市。1990年4月，中共中央和國務院決策開發開放浦東；1990年5月，浦東開發規劃研究設計院掛牌成立，明確把浦東建成集中央商務區、自由貿易區、出口加工區、高科技園區以及海港、空港、鐵路樞紐於一體，城鄉協調發展、具有高度文明和國際水平的現代化新區。浦東新區的發展共經歷了開發起步（1990-1995）、重點開發（1996-2000）、全面建設（2001-）三個階段，將浦東從一個生產總值僅占上海市8.1%的偏僻郊區，發展成為了如今GDP達8700億，占上海市比重31,.8%的國際金融中心。

功能明確，定位清晰，上海浦東現代服務業成為中流砥柱。浦東新區立足發展現代服務業，先後打造陸家嘴功能區域、張江功能區域、外高橋功能區域、金橋功能區域、川沙機場地區、三林地區，2015年浦東新區第三產業增加值達5685億元，增長12.5%，占上海市第三產業增加值的1/3，占浦東新區GDP比重達72%，對經濟增長的貢獻率提高到90%左右。到2020年，浦東將建成以“研發服務、信息服務、專業服務、航運服務、新興金融、高端貿易、新興消費、文化創意、旅遊會展、生命健康”為重點發展領域的高端服務業產業體系。

自貿區建設助力，上海浦東新區對外開放程度進一步提高。2013年9月27日國務院通過《中國（上海）自由貿易試驗區總體方案》，並於當天批準設立涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域的上海自貿區。建設上海自貿區的主要任務是利用其作為商品集散中心的地位，擴大出口貿易和轉口貿易，提高設置國家和地區在國際貿易中的地位，增加外匯收入；吸引外資，引進國外先進技術與管理經驗；在港口、交通樞紐和邊境地區設區，可起到繁榮港口、刺激所在國交通運輸業發展和促進邊區經濟發展的目的。

深圳特區建設工業起步，創新為王，拔地而起的過程將深圳轉變為制造業之都。1979年3月，國務院批複，同意將寶安縣改設為深圳市。1980年，深圳經濟特區正式成立，初步規劃將深圳建設成為工業為主工農相結合的經濟特區。深圳特區的發展也經歷了開發起步（1979-1984）、市場經濟改革（1985-1992）、增強創新優勢（1993-2003）、全面發展（2004-）四個階段，30余年里，深圳用自己的行動創造了“深圳速度”，從一個只有26000人口、七輛汽車、兩條水泥路的邊陲小鎮，發展成為了GDP達19492億元，出口規模連續24年位居全國內地城市首位的全國經濟中心。

深圳特區打造“三軸兩帶多中心”，高新技術產業和高端制造業依然是主打品牌，自貿區建設提升服務業水平。國務院2010年批複《深圳市城市總體規劃（２０１０－２０２０）》，規劃中明確了深圳特區的“三軸兩帶多中心”的軸帶組團發展結構，以創新為核心驅動力，重點支持高新技術產業和高端制造業；同時，於2015年成立前海蛇口自由貿易區，充分整合深港兩地資源，集聚全球高端要素，重點發展金融、現代物流、信息服務、科技服務及專業服務、港口服務、航運服務和其他戰略性新興服務業。

投資啟示：順勢而為，應時而謀

短期投資機遇由配套建設驅動，需要關註房地產、建材、鋼鐵等直接受益行業。從浦東新區和深圳特區的經驗來看，開發階段的任務是要根據指導原則配套相應的建設方案，主要內容圍繞大規模的房地產開發和基礎設施建設，直接受益行業包括所有的房地產、建築、建材、機械、交通運輸、鋼鐵、電力和公共事業等，同時間接帶動煤炭、有色和化工等上遊行業，並對下遊其他領域有明顯的輻射作用。所以，開發階段往往能夠帶動全產業鏈上中下遊共同發展並且成效立竿見影，需要關註房地產、建築、建材、鋼鐵等率先發力的直接受益行業。同時，考慮到新區特區的建設要求並結合建材就近原則、鋼鐵集約效應等行業特性，往往在當地或附近具有密切業務聯系的大型龍頭企業獲益明顯，例如後期上市的南玻A,深振業A、深物業A、深深房A、深發展（後平安銀行），新黃浦、申通地鐵、陸家嘴、城投控股等企業均在深圳特區和浦東新區的開發階段成長迅猛。

中期投資機遇由鼓勵政策帶動，需要根絕自身定位關註發展特色和方向。在步入重點開發時期，新區或特區往往會按照既定的定位進行發展，提供相關行業一定的鼓勵和優惠政策，因此需要關註在政策驅動下發展過程的特色和方向。以浦東新區和深圳特區為例，浦東新區以金融和物流為主的現代服務業為支柱產業，金融、商業貿易、物流服務、專業中介服務、信息服務等行業成為重點支持的行業對象，期間上市的浦發銀行、百聯股份、華貿物流、上港集團和金橋信息等逐漸成長為各領域龍頭；深圳特區以高新技術和高端制造為主的制造業為支柱產業，家電、電子元器件、計算機、通信、化工行業和創新產業相關鼓勵和優惠政策較多，當時湧現出一批如深康佳A、神州數碼、中興通訊、深科技優質上市公司。

長期投資機遇由發展規劃指引，需要關註後續擴容和轉型升級。為了適應時代的新標準和需求，新區和特區的功能和重點往往會隨著經濟社會的不斷發展進行擴容和轉型升級，這點可以從其長期發展規劃上得到印證。以浦東新區和深圳特區為例，從浦東新區十五至十三五規劃發展過程中來看，除了始終堅持金融、信息服務等高端現代服務業以外，對生態環保、生物制藥、新能源汽車、新材料等新興產業領域也做了及時跟進補充，複星醫藥、海欣股份、上海貝嶺、中化國際、丹化科技獲得重大發展機遇；同時，從深圳特區總體規劃中可以看出制造業由低端向高端不斷轉型升級，從外包代工向開發設計轉移，產業附加值不斷躍升，廣聚能源、特爾佳、美盈森、萬訊自控等大批具有自主研發能力的企業成為資本新寵。

三角度掘金雄安新區主題機會

根據中央部署，雄安新區是重點打造的北京非首都功能疏解集中承載地，是一座以新發展理念引領的現代新型城區。這座新型城區會成為繼深圳新區、浦東新區外的第三個具有劃時代意義的新區，是千年大計，其蘊含著巨大的寶藏等待挖掘。從資本市場的角度來看，雄安新區的設立將會從三個方面帶來主題性的投資機會：首先應該是在區域內具有土地資源儲備的相關公司、其次關註區域基建鏈，最好關註後期具有區域內業務拓展機會的相關公司。我們建議應重點關註的相關公司為：京漢股份、巨力索具、冀東水泥、華夏幸福、中化巖土、雛鷹農牧等。

房地產開發與土地升值機會

雄安新區的設立一定會帶來當地房價的躍升！我們做出這樣的判斷主要基於兩個理由：

1、雄安新區設立前的其所在的雄縣、容城、安新只是河北省三個普通縣城，雄安新區設立後，一躍成為與深圳特區和浦東新區並列的副省級國家新區。戰略規劃定位，產業發展前景都出現極大利好，當地房價短期內出現大幅上漲的可能性極高。

2、隨著雄安新區按照規劃逐漸成型，高新技術產業成功落地發展，京津冀地區的人口將向雄安新區聚集，從而實現對北京人口的疏解。而成為新的經濟增長極的雄安新區對人口的聚集吸引能力也將不斷提升，從而為當地房價的提升帶來不竭動力。

因此當地房價未來大概率的躍升將令在當地有房地產項目布局的房地產公司非常具有吸引力，首要重點關註：

京漢股份：與當地政府1500畝地土地合作，可能擴大至1萬畝，打造健康醫療綜合項目，與中國人民解放軍總醫院合作建立一座康複養老醫療基地；

另外關註深耕京津冀，在河北地區有較多土地儲備，可能受益與河北省土地價值重估的：華夏幸福、榮盛發展、寶碩股份、廊坊發展等。

新城建設帶來基建鏈機會

雄安新區具有區位優勢明顯、交通便捷通暢、生態環境優良、資源環境承載能力較強的優點，而且現有開發程度較低，發展空間充裕，具備高起點高標準開發建設的基本條件。因此，中央提出要建成國際一流、綠色、現代、智慧城市，並且要構建快捷高效交通網，打造綠色交通體系。與新城建設和交通網絡建設相關的基建鏈最為受益，關註建材、鋼鐵、機械、電氣、交運行業相關標的：

建材：冀東水泥、金隅股份（華北水泥龍頭）、中化巖土（強夯地基）、嘉寓股份（門窗幕墻）；

建築：北京城建（公司承攬的大型項目有：國家體育場、國家體育館、國家大劇院、首都機場3號航站樓、國家博物館等大型公共建築，國內多個城市的地鐵、高速公路等重大工程建設項目）。

鋼鐵：河鋼股份、首鋼股份（華北鋼鐵龍頭）；

機械：巨力索具（本地股、工程索具）、河北宣工（推土機）；

電氣：保變電氣（本地股、變壓器）、四方股份（配電自動化）、北京科銳（配網龍頭）、滄州明珠（塑料管材、鋰電池薄膜）

交運：天津港、唐山港（港口）

在雄安新區有所布局的上市公司

在梳理雄安新區與上市公司的聯系時，我們發現一些公司與雄縣產生交集。這些與當地政府有過先期合作的公司，將從下面三個方面獲益：

此前與當地政府和企業曾有過合作經歷，未來在當地擴大合作規模較新進入者更為容易；

隨著雄安新區的經濟發展，有望在當地產生龐大的需求，此前的合作項目有望因此受益；

之前在當地布局獲得的土地價值增值，讓上市公司資產重估獲益。

除了上文提到的在當地有所布局的房地產公司：京漢股份和華夏幸福，還有三個上市公司在雄縣有經營項目，建議關註：長青集團（集中供熱項目，年供蒸汽129.6萬噸，總投資35206萬元，項目總占地面積78.8畝）、先河環保（PPP模式合作治理VOCs汙染，整體投資約18億元人民幣）、雛鷹農牧（年屠宰生豬100萬頭及食品加工項目，總投資5億元人民幣，占地300畝）。

相關公告和市場公開信息：

京漢股份：2015年9月22日公告（當時公司簡稱為湖北金環），京漢置業安新分公司已經與當地政府簽署1,500畝地的土地合作框架協議，今後將與當地政府合作擴大至1萬畝，並建設成一塊健康醫療?休閑養老?旅遊度假大型綜合性項目。該地塊位於國家5A級旅遊景區白洋澱景區，在該功能性商業地產上，將建設溫泉戲水度假中心、生態農業、商業街等，並與中國人民解放軍總醫院合作建立一座康複養老醫療基地。此外，該地塊還將配套建設一部分養老地產，非常適合京津冀區域老年人群的養老居住。另外該公告還披露，京漢酒店也坐落於國家5A級景區白洋澱。

華夏幸福：2014年12月31日公告，與保定市人民政府簽訂《關於整體合作建設經營白洋澱科技城合作協議》，委托區域占地面積約為300平方公里，先期建設核心區35平方公里。2017年3月30日年報披露，白洋澱科技城報告期內簽約入園企業9家，簽約投資額84.2億元。於2015年8月28日公告，與雄縣人民政府簽訂《整體合作開發建設經營河北省雄縣合作協議》，雄縣人民政府將以雄縣約定區域整體開發各事項與華夏幸福進行合作，委托區域占地面積約為181.2平方公里。雙方形成戰略合作關系，共同打造“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的產業新城。於2014年6月13日公告，與任丘市政府簽訂《整體合作開發建設經營河北省任丘市約定區域的合作協議》，委托區域占地面積約為240平方公里。2017年3月30日年報披露，報告期內，任丘區域新增簽約入園企業8家，新增簽約投資額29.2億元，其中北部區域打造任丘白洋澱產業新城，吸引京津人口導入，打造三大產業集群。

2017年4月2日，根據雲財經報道，華夏幸福執行總裁張書峰表示，華夏幸福此前與保定市政府和雄縣政府簽的合作已經失效。他們亦向河北省政府表示，願意無條件服從決策層後續安排。華夏幸福的任丘產業新城早已處於停工階段，等待後續統一規劃。

巨力索具：2017年3月28日年報公告，報告期內將位於徐水縣的4塊土地（約合307畝）和附著物5間廠房（約合207畝）抵押給中國進出口銀行北京分行用以獲取貸款。

長青集團：2016年11月15日公告，其雄縣經濟開發區集中供熱項目獲得雄縣發改局核準，建設規模為年供蒸汽129.6萬噸，總投資35206萬元，項目總占地面積78.8畝，總建設面積17934.8平方米。

先河環保：2015年9月15日公告，其子公司河北先河正源與雄縣人民政府簽署包裝印刷行業VOCs汙染第三方治理及資源化利用項目合作框架協議。前者將為雄縣政府提供轄區內包裝印刷行業VOCs汙染綜合治理提供第三方整體服務，包括：政策咨詢及技術支持、VOCs資源化利用基地建設、包裝印刷行業VOCs汙染第三方治理、揮發性有機物排放在線監控平臺系統建設。合作將以PPP模式開展，整體投資約18億元人民幣。

雛鷹農牧：河北商務之窗於2013年9月10日披露：開封雛鷹肉類加工有限公司（上市公司雛鷹農牧子公司）年屠宰生豬100萬頭及食品加工項目落戶雄縣經濟開發區，並簽訂了項目合作《框架協議》。該項目總投資5億元人民幣，占地300畝，實行“統一規劃，分期實施”，預計2016年3月建成投產。這也是雄縣作為省級開發區審批後引進的第一個上市公司企業。

風險提示：新區相關配套政策尚不明朗。（完）

【宏觀】定位決定高度綠色引領方向

設立雄安新區是千年大計、國家大事，與深圳經濟特區和上海浦東新區比肩

對雄安新區如此高的定位顯示了其對下一步我國經濟發展、改革開放事業的重要指示意義。深圳經濟特區的設立是我國改革開放事業的破冰之旅，重在對外開放。上海浦東新區的設立則標誌著我國改革開放進入了攻堅階段，改革開放事業的重心從對外開放轉向國內體制改革。那麽雄安新區的設立表明我國改革開放事業進入區域協調發展、綠色發展的新篇章。

設立雄安新區能夠促進區域經濟協調發展，徹底解決計劃經濟時代形成了資源向中心城市扭曲配置的矛盾

盡管我國對外開放達到了前所未有的高度，我國經濟也完全融入全球經濟體系，但國內經濟發展仍不協調，區域之間、城鄉之間發展水平仍有較大差距。僅就華北地區而言，京津冀地區發展水平差異較大，核心原因就是北京吸收過多資源、承載過多功能，抑制了周邊地區的正常發展。因此，雄安新區既有助於推進京津冀協調發展，也有助於疏解北京非首都功能。而且，雄安新區還承載者打造中國經濟新的增長極的重任，如同深圳特區之於珠三角、浦東新區之於長三角。

綠色是雄安新區發展的關鍵詞

雄安新區七個方面的重點任務中，生態環境和綠色處於突出位置。雄安新區要建設成綠色智慧新城、打造優美生態環境、打擾綠色交通體系等等。這表明未來中國發展過程中，經濟與環境協調發展是重中之重。在京津冀協調發展中，河北承擔了較重的霧霾治理責任，通過雄安新區的建設有助於進一步確立堅持生態優先、綠色發展的新理念。

以史為鑒，新區建設不是一朝一夕之功

清明小長假期間炒房團的蜂擁而至顯然是跑偏了方向，從目前的情況看，政府對此早已有政策儲備來應對。在避免了房價提前反應之後，短期內新區基建投資有較大空間可為，但這並非重點。核心問題還是加強制度建設，確保雄安新區能夠走出一條城市發展新路。這條路怎麽走，我們將重點關註雄安新區建設的具體規劃和實施意見。

【策略】雄安新區設立對市場影響分析

雄安新區的落地，大超市場預期，利好跟當地相關程度較高的地產、水泥、鋼鐵、機械、交運、環保等板塊。不僅如此，雄安新區有望為“京津冀一體化”註入新的活力，同時從貨幣政策層面、基建投資層面和心理層面為市場註入了“強心劑”，有助於市場風險在短期內偏好維持高位。未來一兩周內，我們建議投資者以政策主題為主要投資方向，關註“雄安新區”“一帶一路”“混改”“PPP”四大政策主題。

行業方面，我們建議投資者轉向低估值、基本面改善、同時存在可能主題催化的的板塊，例如航空運輸、水電、大型建築公司、鐵路運輸、水務園林、銀行保險等

“雄安新區”落地——千年大計，重大主題

4月1日，“雄安新區”落地，大超市場預期，經過四天假日的研究消化，換成一般主題，很可能開盤後直接高開低走。而雄安主題，絕非一般主題可比。

千年大計提法彰顯雄安定位之高。我們認為，雄安新區政治定位之高，可以通過國務院通知的口吻判斷——“千年大計”的提法上一次出現在人民日報是還是在17年前，當時是針對“實行村民自治、加強基層民主政治建設”。雄安新區對標深圳、浦東，深圳市委書記火線調往河北，出任省委副書記，足見中央決心之大，行動力之強。雖然同為國家級新區，絕不可以“兩江新區”“長春新區”等同日而語。

“雄安新區主題”給“京津冀一體化”註入了新的活力。雄安新區是“京津冀一體化”“首都副中心”最核心的環節。未來，將會形成以北京、天津、雄安為支點的大型城市集群，京津冀地區將會迎來新的發展。

“雄安新區”的推出，將會利好地產、水泥、鋼鐵、機械、交運等傳統基建領域；同時，還提出了“綠色智慧新城”“優美生態環境”“優質公共服務”“高端新興產業”等目標，相關產業亦會受益。

“雄安新區”落地對市場風險偏好影響

在“雄安主題”之前，我們註意到，市場對於經濟的判斷日趨悲觀，典型的宏觀分析標題為“……向好，但持續性仍待觀察”，“……仍存在不確定性”，“……仍存隱憂”。更是出現了二季度“繁榮頂點論”。我們觀察到的現象是，利好數據被選擇性忽視，而利空數據被選擇性放大。

此外，三月持續上行的回購利率，以及日益嚴厲的房地產調控都在不斷壓制市場情緒。作為對經濟基本面相對樂觀的我們，也開始擔心市場會逐漸轉向悲觀。因此我們在前周的周報《煮青蛙的溫水和進擊的神華》《機構風格切換到極限了麽？》均提示風險，並建議投資者的倉位向滯漲大盤藍籌方向遷移。

但是，我們相信，雄安新區的提出，會在未來一兩周內大幅提升市場偏好。邏輯如下：

首先，我們在討論“雄安新區”美好願景，卻鮮有人問“錢從哪兒來”？

參考天津濱海新區，根據媒體報道“區發改委相關負責人介紹，濱海新區2016年總投資5000萬元以上重點建設項目共計1338個，總投資12887億元”。

雄安新區對標深圳、浦東，其全部投資在未來大概率在未來是萬億甚至十萬億級別。無論是國家投入、還是引入社會資本，最後資金來源大部分會來自銀行信貸，因此，這決定了貨幣政策未來在穩健中性的基礎上，很難進一步收緊。

其次，此前市場普遍擔心依靠基建、依靠政府投資會告一段落，新增投資大概率下滑，但是，“雄安新區”的落地，配合“通州副中心”建設，京津冀的基礎設施建設將會為基建註入新的活力。

第三，雄安新區落地，“習特會”舉行，一帶一路大會即將召開、發改委表態會“盡快批複混改實施試點方案”、香港特首選舉已定——種種事件為我們展示了一個大國崛起的拼圖。

我們相信，在如此多政策暖風帶動下，我們有理由相信市場短期內風險偏好保持相對高位。

配置建議——主題先行，行業配置優選藍籌

首先，雄安新區主題毫無疑問是四月龍頭主題，此外，一帶一路、混改、PPP也有望持續表現。

我們相信，在如此多政策暖風帶動下，我們有理由相信市場風險偏好會逐步回升

行業配置方面，在當前環境下，我們建議投資者轉向低估值、基本面改善、同時存在可能主題催化的的板塊，例如航空運輸、水電、大型建築公司、鐵路運輸、水務園林、銀行保險等。尤其是鐵路運輸、航空運輸、水電板塊，三重受益經濟複蘇、風格偏好轉向和混改預期

【機械】建設一路一帶及雄安特區對機械行業的影響

建立雄安新區對機械需求的影響

1、這次建立雄安新區，我們覺得對於機械、尤其是工程機械是利好的，這次的雄安新區的規劃面積超過了深圳和浦東當年的規劃面積，從區域來看，還可以帶動整個京津冀經濟圈的投資。去年發改委就批複了京津冀的城際、鐵路的規劃，估計投資額是2470億。在我們看來，這個事件的直接影響，無論房價漲不漲，拉動基建和城鎮化是非常明確地事情。利好的機械子行業主要是跟城鎮化和基建相關的，比如說挖掘機、混凝土機械、起重機、城軌裝備、電梯等。

2、當然大家也會認為，僅僅建立一個特區對工程機械的拉動一定很大嗎？從總量，房地產等方面並不太樂觀，那麽需求是哪里來的？在此我們想強調一下，雄安新區的建設再一次強化了我們對朱格拉周期擴張期的判斷。我們可以看到，去年很多省份，包括雲南、新疆這些跟“一帶一路”建設相關的省市的建設已經啟動了。還有就是地方政府領導班子已經調整到位，今年召開十九大，投資項目相繼落地。從去年下半年開始很多機械產品經過五年的深度調整，銷量到目前都是翻倍增長。我們覺得這是新一輪周期的開始，上升到理論程度，前面所說的“19大”、ppp項目、地方政府推動、“一帶一路”、雄安新區都可以統一歸結為政治周期。那麽政治周期就是對“需求從哪里來的”的解釋。我們也考察了美國總統的任期情況，跟經濟周期也是高度重合的這是我們判斷朱格拉周期擴張期的理由之一。第二個原因就是資本開支的回升，現在整個上遊、中遊的盈利大幅回升，這種改善必然帶來對設備的投資。這個影響可能會持續兩年這樣，不會很快就快結束。第三個原因是設備更新周期，設備理論上是10年更新，2007-2011是上一輪經濟擴張期，17年的更新才剛剛開始，那麽11年高點時期的設備要到2021年更新。

3、這次是政治周期、資本支出周期和更新周期疊加，我們判斷初機械行業未來兩三年的複蘇。

一帶一路對機械行業的影響

1、“一帶一路”陸海兩路並進，共建六大經濟走廊。全球來看，“一帶一路”涵蓋亞非歐三大洲的64個國家，總人口46億，占全世界的2/3，在國內，“一帶一路”範圍包括18個省、自治區、直轄市。一帶一路的戰略意義不僅體現在區域經濟合作、維護海洋權益，還體現在保障能源運輸和軍事補給安全等方面，是國家重大戰略。對二級市場而言也不是主題炒作，相關行業受益。

2、預計“一帶一路”年均撬動萬億美元市場。目前“一帶一路”存量投資已達1300億美元，沿線國家基建投資拉開序幕，成立亞投行解決配套投融資問題；同時國內市場也已啟動，對“一帶一路”沿線國家的承包工程業務訂單大幅增長、相關省投資與PPP項目大增，2016年底我國入庫PPP項目14.5萬億的投資中，“一帶一路”規劃十八省份項目入庫共計4849個，占比43%。

3、“一帶一路”國際產能合作帶來裝備需求。2015年5月16日，國務院印發《關於推進國際產能和裝備制造合作的指導意見》提出：將鋼鐵、有色、建材、鐵路、電力、化工、輕紡、汽車、通信、工程機械、航空航天、船舶和海洋工程等作為重點行業，分類實施，有序推進。從需求端來看，亞洲和非洲等國家普遍制造業基礎薄弱，在工業化城鎮化的過程中，需要中國的具有性價比和服務優勢的機械產品。

4、2016年對一帶一路沿線國家的承包工程業務訂單大幅增長，設備將跟船出海。2016年我國對外承包工程業務完成營業額1594.2億美元，同比增長3.5%；新簽合同額2440.1億美元，同比增長16.2%。其中，在“一帶一路”沿線61個國家新簽合同額1260億美元，同比增長36%。

5、“一帶一路”受益的機械子行業為：工程機械、港口機械、軌道交通、核電裝備、油服裝備等。

重點推薦公司

推薦標的：工程機械（三一、徐工）、城軌裝備（煙臺冰輪、康尼機電、中國中車）、電梯（上海機電、康力電梯）、一帶一路和國企改革（振華重工）。其中，三一重工一季度業績超預期，首推！

【地產】雄安已“停牌”、深圳也不是一天建成的

雄安已“停牌”、深圳也不是一天建成的

新華社4月1號電，雄安新區成立，我們迅速推出文章《雄安已“停牌”、深圳也不是一天建成的》，對雄安政策進行點評，這里再把核心幾點強調下

首先，為何是雄安？根據一些資料總結，說2點

1）首先，在京津冀備選的幾個區域中，雄安新區是向外輻射最好的地方，可避免其他備選區域可能帶來的連片開發、無序開發的問題。

2）其次，從疏散人口和產業上的目的看，選址要避免成為“睡城”，這樣會增加通勤成本。因此選址距離不能太遠不能太近。所以，北京50公里以內的被排除在外。總的來說，相對100公里的新區比較好，也是以史為鑒的

此事對於行業、區域和股票的影響說3點：

1、類比股票，“雄安”已停牌

對於事件來講，可以和股市類比。“雄安股票”已經停牌。對未來的判斷取決於重組產生的商譽未來會不會產生新的現金流，對於地產行業，就是未來的產業和人流。目前是起點，“千年大計”，是長遠的規劃，不是一蹴而就的。一次性的定價已經完成（例如房價上漲），要重視後期的機會。總之，最近中周期房地產的複蘇，三四線的擴張的蔓延，房價的補漲，已經深入人心。現在一些房地產投資的心理期限已變成月度為單位。我們擔憂這樣的投資期限在對待新區後續的年化收益上會謹慎。

2、牛市中的事件因素都是要高度重視的，那麽，現在是不是行業的牛市，是不是地產股的牛市

1）房地產市場已經在調整中段，3季度或有低於市場預期的點。基本面看，行業17年是調整年，看好18-19年小周期的複蘇，我們多次強調，15-19年房地產中周期複蘇通道，17年是調整年，總量銷量會繼續調整。投資和價格的總量數據也已經看到了拐點，調整的低點是今年四季度往後的位置，目前尚在調整周期中段的位置，加速下滑的點可能還在後面。這麽看，房地產行業並不是牛市。

從4月份開始的二季度，投資可能還會出現緩慢下降，仍處於相對較高的位置。往三季度走，資金鏈水平可能跌破130/100的優良分界線。所以三季度可能看到地產一些低於預期的數據。現在的關鍵詞是調整，持續到四季度。我們仍然看好18-19年小周期的複蘇，目前還未到。

2）“新區”房價上漲不符合政策邏輯，也不會走出獨立行情。房價上漲導致泡沫產生，會阻礙產業和人流的進入，所以最近當地政府也出臺了一些措施。從銷量的變化講，京津冀周圍會不會走出獨立行情？歷史上，一線二線和三四線是同步的，只是三四線在調整上表現更加有粘性，調整斜率緩。未來三四線趨勢上沒有誰能打敗周期。京津冀的三四線要類比長三角、珠三角的變化，在未來也會走出調整的波段。

對於新區，新區是軀幹，產業是血液。因為國家設立很多特區，走出來的不多。決定新區能否長遠發展，要觀察產業與人流的叠代。未來新區的機會一定會有，但目前一次性定價已經完成。

3）“新區”帶來的獨立股票行情難有房地產指數支撐。房地產股票的超額收益區間在行業的衰退末端和複蘇前段，即行業伴隨著寬松還沒看到拐點的時候，對應14-15年行情。房地產股票的系統性機會在今年三季度往後的區間才會有，上半年難有超額收益。

今年春季行情的周期股，包括地產都有上漲，主要的催化因素是基本面的預期，我們認為這種基本面的預期短期已經發酵完畢，而且地產股是補漲。目前市場流動性情況沒有明顯改善，所以往後地產股缺乏持續上漲的基礎。因此房地產股票指數型超額收益機會要等待（三季度往後）。新區帶來的行情很難有指數性支撐。但是短暫行情會有（參考一些港股的表現）。如果要追漲，要追地產股中折價高的（30%以上的個股）個股，看港股也是，估值才是關鍵，便宜的才具備參與機會。

3.新區緩解核心城市人口壓力？

我們強調，城市人口由就業需求決定，而就業需求是高技能者和為他們配套的低技能者共同決定。而從此次首都“疏解功能”來看：主要包括部分“制造業、城區批發市場、教育、醫療、行政事業單位等”；高端制造業和金融服務業仍集中在首都核心區，這並沒有改變首都核心區的產業類型和高技能者的就業需求，因此，整個城市的就業需求結構並沒有發生大的結構性變化。未來北京仍然會吸引大量人口流入，房價中期受支撐。

有些人會說，北京的核心區人口流入邊際已經開始放緩，這忽略了2個問題：1）核心區靜態居住人口確實少了，但事實是：就業者只是住的更遠，導致交通更擁堵的問題，通勤成本卻上去了；2）核心區人口增速放緩很大一部分原因也在限制人口流入的政策上，是政策的結果，而非市場化的變化。

總體說來，長期要看土地供給。目前，土地用途、結構上的規劃已經到了2020年，未來的土地供給是否有變數，還是要觀察。短期來講，這樣的事件對北京房價和人口擠出很難有正效應。強調：今年往後看，北京、上海房價會調整，但這是周期內生的結果，不是由新區帶來的

【環保】雄安彈性未必能帶動全國環保，但帶動區域燃氣和環保公司可以

雄安這個事情其實我覺得政策還是挺聰明的，它在休假的前一天把政策出來，然後大家在這幾天不停的在反複的思考，真的是反複的思考，我們的民間或者是昨天的港股昨天也大概給大家一個結果，就是我覺得政策在這個時候已經變得很聰明了。

我現在的觀點：首先，我看到有人在測算，真正把雄安三個縣全部都是按照最大的規劃來算，大概能帶動多少的周期行業的需求，大概算出來煤炭的需求是1億噸煤炭的需求，1億噸煤炭需求什麽水平呢，全國煤炭需求一年大概在40億噸每年，所以是四十分之一，而且是遠期需求。所以真正看雄安三個縣的建設，未必能帶動全國會很大，但是我們得具體算一下是1億噸還是2億噸這樣的情況。其它周期行業也應該細算一下這個方向，這樣就能知道能帶動多少需求。

第二點，首先我們說雄安不能只是說雄安，還要輻射到雄安周邊的一個情況，可以看到深圳不只是深圳，而是帶動了整個珠三角，上海也不單是上海，而是帶動了整個長三角，雄安也不只是雄安，而是整個華北和京津冀三角。這些年過去了，整個珠三角和長三角不管是農村區域還是城市區域的建設可能都已經做到了比較極致了。但是這邊京津冀地區城市建設還可以，也只是北京還可以，其它地區的城市建設和鄉村建設都非常非常的落後。這個時候從時代推演的角度來說也已經到了北方鄉村環境治理的大的方向的過程。很多人說雄安不應該建，我今天看到朋友圈有一個刷屏的帖子說雄安為什麽不該建，是因為水不夠。其實水不夠這個事情對環保行業來說是一個羞恥，為什麽水會不夠呢，其實水並沒有不夠，我們用完的水排出來並不是水就蒸發了沒有了，並不是，而是我們排出來的水即使是通過汙水處理廠處理的水也還是汙水，不是能夠使用的水。白洋澱的水，我特別查了一下，是劣五類水，就算有一點點的水也不夠用，為什麽我們的水不夠，是因為經過了汙水處理廠處理的水不能達到標準很高的水，處理完的水還是標準比較低的水，我們不能用，所以我們能循環利用的水會越用越少。如果我們能夠做到一個比較高級別的水的處理的情況，比如海綿城市，MBR+DF膜，使得多數水通過海綿城市的途徑回到水源地，而且通過MBR+DF膜的形式回到水源地的水的水質達到了地表水三類以內，那麽我們關於水的問題就解決了，關於水循環使用的問題也解決了。舉個例子，南水北調，花了這麽多錢，每年運到北京的水不過10億方水，而北京主城區每天汙水的排放量有500萬噸，換句話說，如果這500萬噸汙水中的六成，300萬噸能夠拿出來，每天回用到北京的水源地里面，我們就不需要南水北調，就是這個級別。也是說如果我們能夠通過這段時間的倒逼性要求，我們一定要在雄安建城，那麽就一定要提高周邊各個地方的汙水處理的標準，處理標準提高以後我們就可以回用回來，水的問題就解決了，所以這個問題可以倒逼水環境，整個北方水環境的治理。這里面既包括海綿城市的水的運輸，也包括像碧水源的MBR+DF膜的水的大的市場的強制性推廣。這個東西比如我們去看白洋澱的水的處理，現在是劣五類水，要求是2020年達到地表水三類水的級別，所以哪個公司去治理白洋澱，哪個公司就會比較大收益，這是大家可以去關註的點。

短期除了水，還有兩個東西可以關註，一個是監測，包括河北地區的先河環保；還有一個是燃氣，也是河北區域金鴻能源，還有個河北區域的百川能源，但這個公司停牌了。

先河環保是一個什麽樣的公司呢？它上市很早，但是一直沒有太真正兌現它的業績，業績增速也還好，但是很多大的故事還沒有兌現，所以大家會覺得先河環保會有個執行力的問題，但是這個事情就相當於一大筆錢砸到你身上，因為河北一直是先河環保的屬地，一大筆錢砸到你身上，一定會讓先河環保有受益的，至於受益多少，這是大家可以觀察的問題，而且股價也已經很久沒有一個大的的變化了。金鴻能源，我覺得是真正的受益，因為先河環保如果是你進來做監測，別人也可以進來做監測，如果設備監測這個區域提高到國家級的區域，那麽競爭就是國家級的競爭，所以我覺得先河環保會受益，但是受益的可能性大家要再觀察。但是燃氣板塊不一樣，每個區域的燃氣板塊都歸屬到當地區域的公司了，金鴻能源有一個版塊就在河北的供給的管網，而這一塊是必然會帶來增量的，因為可能不止雄安的三個縣，可能整個周邊的縣城都需要進行煤改氣的改造，這是一個必然的過程，在這個過程中，氣量的增加是一個必然的事件。而這個區域誰負責燃氣的運輸呢，就是金鴻能源。

【電新】京津冀正在布局的新能源大棋

觀點：市場作為一個超級題材，比較關註；對我們板塊而言，中長期有意義的是新能源產業，包括新能源發電和新能源用電。

一、註冊地在河北的公司，板塊大概有通合科技（石家莊）、保變電氣（保定）、匯中股份（唐山）；其余的，四方股份（有3個子公司在保定，基地建設也多在保定），港股的隆基泰和1281HK（高碑店，白洋澱）；

二、新能源發電產業：河北的新能源投入和政策重視很高。河北張家口的新能源發電規模已經起來了，風電的IRR也很不錯；張北的無碳示範區對新能源發電行業也是有影響的。另外，河北電網的南北網已經分開了，今年河北的張北500kV柔性直流會開始招標，是具有標桿意義的項目，也是全球最大的柔性直流項目，這個項目如果順利投運，對柔性直流產業有積極意義。

三、新能源用電產業，主要是新能源汽車。北京的新能源汽車市場是一個很特殊的市場，市場容量大，政策上也有一定的特殊性。未來雄安新區的建設，預計新能源汽車的政策扶持也會比較多，京津冀的新能源汽車市場會進一步擴大；同時，京津冀的充電系統也會形成更龐大的網絡。

四、新能源板塊，推薦的公司：許繼電氣、涪陵電力（環保聯合推薦），關註凱發電氣、北巴傳媒。

許繼電氣：主要是受益於直流與柔性直流產業；

涪陵電力：有望參與其節能服務業務，其大股東節能公司也在河北地區有比較大的合作項目；

另外的，凱發電氣，可能受益於京津冀軌交一體化。

【建築】PPP+特色小鎮，打造美好生態環境

雄安新區的主題性機會，從7大建設目標中尋找投資方向：

7大建設目標中，與建築有關的有三點：

一、打造美好生態環境，利好園林板塊：推薦棕櫚股份（15年與保定市簽署20億合作協議，公司為白洋澱生態林建設及澱區綠化規劃建設顧問，目前已出方案，一直在跟進）、東方園林（北方園林龍頭）、鐵漢生態（收購星河園林業務在北方）、美尚生態（收購金點園林與華夏幸福業務合作，未來12個月提供16.3億訂單）、乾景園林等。

二、構建快捷高效交通網利好基建：推薦空港股份、城建設計（港股、軌交設計收入占比40%，毛利占比70%）、以及接單優勢更明顯的基建央企（中國交建，中國鐵建，中國中鐵，葛洲壩，中國電建、中國建築等）。

三、建設綠色智慧城市利好裝飾板塊：因為精裝修是大勢所趨，也是綠色城市的必然之選，推薦東易日盛、江河集團、弘高創意等。

所以總結來看，雄安主題，從彈性來看，建築板塊園林彈性最強，其次是裝飾，再者是基建。

最後重點在講一下我們主推的棕櫚股份的投資邏輯，除了切合雄安主題外，棕櫚自身也是特色小鎮的龍頭，今年是業績大爆發之年，邏輯主要有一下四點：

一、PPP+特色小鎮有望成為新的風口，中央、地方不斷出臺政策支持，目標到2020年，建設1000個特色小鎮，預計總市場投資規模達到6.5萬億元，空間巨大；

二、連續簽署特色小鎮框架協議，其中梅州市梅縣區雁洋鎮、蓬萊市劉家溝鎮項目是國家首批127個特色小鎮項目之一，其中梅州雁洋鎮項目是實實在在訂單，預計4月份會開工；

三、公司在手訂單充足，保證了業績爆發，16年至今在手PPP訂單85.19億元，EPC13.19億元，是16年營收的2.5倍；資金充足也保證了項目的落地，截至16Q3，在手現金15.9億元；此後，公司成功註冊20億元超短期融資券；9.95億元定增蓄勢待發；

四、股價安全邊際高，訴求強：總經理以均價9.3元/股增持了1.6億，短期看定增發行，中長期來看，18年2月，3年期定增解禁，其中大部分為公司關聯方，考慮資金成本和通脹，浮盈有限。

所以棕櫚的話雄安主題催化只是上漲的外因，真正的內因還是訂單充足業績的爆發，我們看50%的空間。

【有色】雄安—有色金屬的又一重大催化劑

2017年4月1日，中共中央、國務院印發通知，決定設立河北雄安新區。

這是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區，為千年大計、國家大事。規劃建設起步區域面積約100平方公里，中期發展面積約200平方公里，遠期控制面積約2000平方公里。

基建和房地產是必備，未來10年有望拉動有色行業國內5.5%消費量。

無論新區產業未來如何定位，新型城市的基礎設施和房地產建設必不可少，因此其必然對有色金屬原材料的需求起到重要拉動作用。因其規劃剛剛公布，在城市建設的前期，對需求拉動作用有限。其遠期需求我們對照我國GDP、金屬需求等數據進行粗略估算。根據我們的測算，未來10年銅、鋁、鋅需求量有望達到62、172和35.9萬噸，占我國2015年需求量5.5%。年均需求拉動0.55%。對有色金屬行業的需求拉動作用明顯。考慮到有色金屬產品價格較高，運輸成本相對較低，對區域市場影響有限。

金屬價格上漲的催化劑。

鋅的基本面在2015年已經實現反轉，2016年價格大幅上漲。2017年行業由鋅礦短缺過渡到鋅錠短缺，預計短缺20萬噸左右，2017年之後供需仍然偏緊。銅的供需關系將在2017年發生反轉，隨著罷工推進，供應端有望出現小幅緊缺。鋁供應小幅過剩，但由於供給側改革和環保趨嚴，鋁價格堅挺。在基本面好轉的背景下，雄安新區建設的推進很有可能成為有色金屬價格上漲的重要催化劑。

股票上漲的催化劑。

2016年金屬價格大幅上漲，上市公司盈利能力大增，以當前價格計算下的2017年業績為基準，相當一部分上市公司的市盈率不足20倍。且當前市盈率不同於2007年和2010年情況，當年情況為市盈率低，但市凈率極高，當前情況為市盈率且市凈率均處於歷史較低位置，即當前為周期低點的低估值。反觀，當前低估值情況下，有色行業股票表現較差的主要原因有：（1）對未來需求較悲觀，尤其是中國需求；（2）在供給側改革和川普交易之後缺乏催化劑。雄安新區將成為川普交易之後一個重大行業催化劑，將帶動行業估值整體上揚。

優選綜合型礦業巨頭。

雄安事件將對行業未來盈利和當前估值產生重要積極意義。在市場整體對有色金屬行業關註度較低的情況下，細分行業龍頭短期受益更為明顯，可重點關註：銅（江西銅業、雲南銅業、銅陵有色）；鋁（南山鋁業、中孚實業），鋅（馳宏鋅鍺、中金嶺南等）。在過去有色行業缺乏系統機會的情況下，綜合性礦業巨頭被嚴重低估，長期角度，我們優先推薦。對應標的：紫金礦業（15倍P/E）、洛陽鉬業（20倍P/E）。

(完)

鄭東新區，建於2000年，距離鄭州市老城區僅隔一條中州大道。一直到2013年，鄭東新區的特點都是空置率高，少有人居住，到了夜晚漆黑一片，所以曾和內蒙古鄂爾多斯康巴什新區被媒體並稱為“中國最大鬼城”。

不過，到了2014年，鄭東新區開始有了改觀，冷清不再。從2014年起，鄭東新區商品房已經基本沒有嚴重壓庫存的情況。2014年之後，鄭東新區達到出售條件的商用、民用的房子基本售罄，核心區住宅入住率超七成。新老城區分界線也成為了鄭州市房價的分水嶺：西邊老城區房價基本在一萬以下，而東邊新城區則在1.5萬以上。鄭東新區不僅了脫掉“鬼城”的帽子，還帶動了整個鄭州市的房地產銷售和投資：2014年以來鄭州的房地產投資、銷售增速快於全國整體水平，房價穩中有升。

我們用數據說話，帶您從一個鬼城的蛻變看中國城市化的進程和房地產市場基本面的演進。

鬼城的蛻變（一）：內部人口流動與城市功能升級（城市化的第一階段）

誰在買鄭東新區？

從2010年和2015年鄭州市常住人口分布的數據可以看到鄭州市內人口的流向呈現出從老城區（如中原區、金水區）向新城區（如鄭東新區、航空港區）流入的趨勢。鄭州老城區常住人口皆有所下降，而截至2015年，鄭東新區常駐人口已達到47.05萬人。



為什麽老城區居民買鄭東新區的房子？

這是一個城市功能升級的故事。

第一，隨著城市化進程不斷推進，鄭州老城區的基礎設施已經不能滿足居民生活的需求。一直以來，老城區的規劃和交通問題凸出，但由於鄭州中心城區面積小，還受到京廣鐵路和隴海鐵路的交叉分割，拓展空間受到極大的制約。而新區對CBD商業區、高校園區、科技金融園區和居住區等有較完備的規劃，同時地鐵線與公交線路連接，交通和配套設施的便利性與老城區相比優勢明顯，這是老城區居民用腳投票的原因之一。

第二，產業轉移和城市功能升級。市政府、金融區、跨國公司、鄭州商品交易所搬到了新城區，升級了城市功能，補充了鄭州以工業為主的產業結構。城市化不僅是把城市的餅攤大，還要升級城市功能，讓高效率的產業集聚在規劃配套設施更完善的地區。這也是其他鬼城相比鄭東新區沒能做到的。

第三，鄭東新區與老城區相鄰，有助於人口在兩區之間的流動。鄭東新區緊鄰鄭州市人口最多、最發達的城區—金水區，離老城區較近，居民搬遷時並不會有心理上的障礙，類似於通州和北京城六區的關系。而另一個至今仍是鬼城的鄂爾多斯康巴什新區，距離老城區35公里，且兩地之間沒有公交和地鐵相連。



鬼城的蛻變（二）：人口虹吸效應（城市化的第二階段）

據克而瑞2016年發布的《1-7月鄭州消費者購房報告》顯示，鄭州外籍購房者比例高達82%，截止8月底，這一比例再次上漲至85%，達到有數據可查的6年來最高。其中鄭州戶籍的購房者僅占18%，省內其他區域的購房者占69%，外省占13%。值得註意的是，一半以上的省內其他區域購房者屬於鄭州常住人口。外來投資客中，占比最大的仍是省內其他區域的投資客。我們雖然不能確定的說河南省內其他區域購房者或投資客買了鄭州老城區的房子，但至少從鄭州市人口流動層面來看，呈現出“河南省內其他地區和鄭州周邊流向鄭州，鄭州老城區流向新城區”的特點。

河南省內常住人口的變動情況也側面反映了在鄭州購房人口的來源。省會城市鄭州吸引人口能力明顯強於周邊地區。鄭州是河南省最大的人口凈流入地區，外省流入河南的人口中37%流入到鄭州市，省內流動人口中的60%流入到鄭州市。安陽市、濮陽市、南陽市、商丘市、信陽市、周口市和駐馬店市是河南省流動人口的主要來源地。2010-2015年，鄭州市常駐人口增加91萬人，增長10.92%，年平均增長率為2.09%，鄭州市人口吸虹效應明顯。

在鄭州逐漸完成城市化的第一步（升級城市功能，實現產業轉移）的同時，城市化的第二步（周邊人口的流入，提升城市規模）也越來越明顯。



周邊人口流入提升了住房的需求，使得鄭州的房地產銷售和投資均好於全國整體水平。2014年鄭州市房地產投資增長21%，遠超全國整體水平。2014年鄭州市商品房銷售面積小幅下滑2%，銷售額增長4%，仍好於全國整體水平。近五年來鄭州房價穩中有升，即便是二三線城市房價在14年以來有明顯回落，鄭州房價也依然相對平穩。

只要城市化的第一和第二階段尚未結束，人口年齡結構就不是房價的主要影響因素

2015年河南常住人口中0-14歲少兒人口、15-64歲勞動適齡人口和65歲及以上老年人口分別為2012萬人、6555萬人和913萬人，占常住人口的比重分別為21.22%、69.15%和9.63%。2015年人口總撫養比為44.61%，自2008年達到最低後連續7年上升。按照國際通行標準，65歲及以上人口占總人口的7%以上就進入老年型人口，河南人口從2000年就已經進入了老齡化，並呈逐年加深的態勢。此外，由於河南省是外出人口大省，大量的勞動適齡人口外出到省外務工經商，也進一步加深了河南省常住人口的老齡化程度。



與河南省整體人口結構變化類似，鄭州人口年齡結構中65歲及以上人口的比例也在增加，2015年鄭州市老年人口占比達到7.4%，比2010年增長0.24個百分點，人口老齡化程度加深。對於房地產行業而言，人口年齡結構變化會影響到基本面，25-44歲是購房置業需求的黃金年齡段，既有首次購房需求，又有改善性購房需求。然而我們卻看到，鄭州人口年齡結構的拐點卻並未迎來房價的拐點。雖然老年人口占比增加，但近五年來，鄭州的房價卻穩中有升。

再看我國人口年齡結構的整體情況，我國人口年齡結構的拐點出現在2010年，而我國房價的拐點卻未明顯出現。由此可見，我國人口年齡結構的變化與房價變動的相關性不強。



同樣，美國的人口年齡結構也和房價沒有明顯相關性。美國人口年齡結構的拐點出現在1970年，而美國房價的拐點出現在2007年。因此，人口年齡結構的拐點未必會帶來房地產的拐點。



鄭東新區的蛻變是中國城市化的縮影，除了城市功能升級和產業轉移帶來的內部人口遷移，還有城市升級之後帶來的人口虹吸效應增強。無論從鄭州、中國100大城市還是美國的歷史來看，只要城市化還在繼續，人口年齡結構就不是房地產基本面的決定因素，房地產的基本面價值就仍有空間。

隨著城市化進程和產業結構升級的推進，鄭東新區的蛻變不會是孤例，在中國很多二三線城市都可以找到鄭東新區的影子。雖然從上世紀90年代初中國進入商品房時代開始，從過去的三亞、北海、溫州到如今的學區房，中國房地產市場始終伴隨著資產泡沫問題，但在防泡沫的同時，同樣不可忽視中國房地產市場的基本面演進的能量。

風險提示

部分城市人口流出加劇。

(完)