曾淵滄﹕年金回報不及收息股
1 :
GS(14)@2017-04-29 22:55:48【明報專訊】恒指再創52周高位，一洗近日的低沉氣氛。過去一年，恒指經常是急急的升，兩三天就創新高，之後就是一兩個月的調整，調整期長使到人在調整期低位賣掉了股票，賣了之後，股價突然在3天之內急升再創新高，自己想追也來不及，手上的優質股又一次失去了。
不久前，特區政府推出一個終身年金計劃，如果向政府旗下的按揭證券公司投保100萬元，男性每月可得年金5000元至5700元至逝世為止。女性壽命較長，因此年金比男性少一點，因為領取年金在逝世後本金就失去了，除非是領取的年金少於105萬元，則家人可以在投保人逝世後一次過領回105萬元與已經領取的年金的差異，因此算起來每年的實際年回報率大約是3厘，3厘遠高於銀行息率，因此，特區政府推出這項計劃是有一定風險的。
特區政府的終身年金計劃宣布後，不少企業都推出另一些年金計劃——「自製年金」計劃。我認為，通過政府的年金計劃，最大的好處是不會半途後悔，將錢提出來，自製年金計劃則很容易半途而廢，所謂自製年金計劃就是自己買下一些股票，然後長期收股息維生，回報可能比政府的年金高也可能比政府的年金低，然而，重點不是回報率高與低，重點是你能不能持久、非常長期的持有這些股票數十年？
如果你認為不容易，我建議你把自製年金的股票由證券行領出來註冊自己的名字，再飛到新加坡在銀行開個保險箱，把這些股票收在新加坡的保險箱，迫使自己不能賣。
推薦5股票 平均股息率逾4厘
如果你願意，我可以推薦5隻股票，每一隻平均投資你的資金的20%，非常長期的持有收股息當年金，這5集股票是港鐵（0066）、匯控（0005）、港燈（2638）、領展（0823）及中電（0002），以現價計，股息率分別是7.29厘、6厘、5.9厘、3.7厘及3.42厘，平均5.62厘，遠高於政府的年金回報率，這5隻股票都是派息穩定的股，當然，目前港鐵之所以有這麼高的股息，是因為派特別息，將來沒有特別息，股息率扣除特別息之後是2.38厘，以2.38厘計算，5隻股票的平均股息率也達到4.28厘，依然比政府的年金強。
選港燈中電 保證「自製年金」回報
市場上高息股不少，我所選的不是高息股，而是股息非常穩定的股，其中港燈與中電是公用股，近日剛剛獲得特區政府安排未來15年每年投資回報率為8厘，那是非常不錯的回報率，也保證了「自製年金」的回報。港鐵未來沒有特別股息，但是利潤有增無減，股息也一定有保障；匯控最壞的情况過去了，股息也同樣在未來有保障；領展更不用說，過去許多年股息年年上升。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7042&issue=20170428
陸振球：着眼收息 買股債勝買樓
1 :
GS(14)@2018-03-10 10:08:01https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1131&issue=20180310
【明報專訊】投資股巿也好，樓巿也好，不外乎着眼升值及收取的股息或租金回報。九倉（0004）日前公布業績，投資者除了關注其核心盈利增長了14%至157億元，也留意到集團披露在2017年下半年起再投資達705億元，當中255億元或36%投資於上市股票，255億元中六成或153億元投資於CME2（新經濟股份），其餘四成投資包括藍籌地產股組合及非地產的相關行業股份。
九倉主席吳天海解釋，除了買地起樓，集團也大手投資股票的目的是為資金「泊車」，因不能「守株待兔」再依賴買地收納土儲，在未能買到地皮下，投資地產股等為中期過渡投資方案，「變相買地，就先買股」，並指出本地地產股有三成以上折讓及有數厘股息。
本港地產股比房託折讓近四成
根據券商高盛研究，撇除房託以外，香港的主要地產股確有約接近四成的折讓（見圖1），筆者看一看九倉同系的會德豐地產（0020），股息率高於3厘，買地產股收息，遠比買地起樓乾手淨腳。如大家不善忘，應記得年前恒基地產（0012）主席李兆基便一再表示，買地產股好過買樓，當時亦指自已公司的股票較資產折讓四成以上，屬非常抵買，自己也身體力行不斷增持，其實對於一般投資者，買賣地產股更不用付高昂的物業印花稅。
差餉物業估價署最近公布各類型住宅單位的最新租金回報率，其中面積431方呎以下最細類型單位，今年1月的租金回報率維持在2.7厘，實用面積431至752方呎的一般單位，同期回報率按月跌0.1厘至2.4厘。至於753至1075方呎單位，回報率維持在2.3厘的低位。同時，實用面積1076至1721方呎較大型單位，1月份租金回報率亦跌0.1厘至僅約2.1厘水平。最突出的是實用面積1722方呎或以上最大單位，租金回報率守住2厘7個月後，終在今年1月份跌至僅1.9厘，按月下跌0.1個百分點，其餘四類面積單位回報率都為歷來低位。
各類住宅租金回報遠低於美債息
要注意的是，以上的是名義租金回報率，買樓收租，還要支付管理費、差餉，維修及其他稅項，所以實際租金回報，大部分住宅單位的實質回報可能只略高或貼近2厘，豪宅更應只低於2厘，現在美元大額1年期定期存款也隨時有2厘，如買10年期美債，其孳息更高近2.9厘（如認為息口向上，更可買浮息償，日後利息上升，所收到利息也會上調），高於上述差估署公布的香港各類住宅租金回報率（見圖2）。
以上數據反映，如只是着眼於收息，買地產股，甚至只是買債，收到的股息或債息隨時都高於買樓收租的租金回報率，地產股也明顯存在資產折讓，不過，投資行為往往受偏好影響，只要擁有資金的投資者繼續偏好持有物業，樓價便繼續會有支持，雖然現時樓價已脫了大部分港人的購買力，但資深投資者林一鳴最近出版的《林一鳴的投資世界》卻有分析指出，香港或可能有七成人買不起樓，但餘下三成最高收入的家庭，其購買力足以撐起樓巿。
最高30％收入人士樓價仍可負擔
林一鳴引述統計數據指出，截至2017年底，香港勞動人口約396萬人，就業人數385萬，交稅人口約185萬，他們的平均年收入為52萬元，餘下53%共211萬人口是不需要交稅的，扣除小部分有本事避稅的人（例如的士司機），估計大部分在該群組的人，年收入低於12萬，除非他們早已買入樓宇，或有其他不靠工作的收入方法，否則以他們賺取工資的能力，應該並非樓巿的參與者。林續稱，在其他需要交稅的185萬人，約100萬人的年收入在30萬元以上，50萬人年收入在50萬元以上（見圖3），即是說，對於最高收入的30%的香港人而言，樓價負擔便不如大家想像般辛苦。
祥益：新界西北二手樓價超銀行估價
昨天收到主力經營新界西北二手物業代理的祥益地產一份研究研告，根據該公司的成交紀錄，以及3家主要銀行的平均估價，再綜合數據計算成交價與銀行估價相差的幅度，以平均估價及成交價對比出同步值而計算出的「銀行估價指數」，自今年1月17日起，有關指數都出現正值，即反映該區二手樓的成交價都傾向高於銀行的估價。出現此一現象，可能是樓價升得過急，以致估價跟不上，又或銀行趨於審慎，不論是哪一種原因，如情况普及化，買樓人士便要小心一點，因一旦銀行估不足價而買家又未能籌得足夠資金上會，小心會被迫撻訂。
[陸振球 樓市解碼]