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嚴防樓市泡沫被吹大，升級版房貸審查細到你想不到

抑制樓市資產泡沫，金融領域正在持續發力。

繼銀監會嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、上海證券交易所(下稱“上交所”)明確房地產公司債不得購置土地後，央行上海總部3日又發布了《關於切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》(下稱《決議》)，維護房地產金融市場秩序。

在興業銀行首席經濟學家魯政委看來，央行上海總部作為行業主管部門，特別是作為監管部門，在“滬六條”出臺未滿月之際重申房產調控政策，等同於是地方政策的“加強版”。

《第一財經日報》采訪獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對房地產類業務“從嚴準入”、“加強風控”或“嚴格執行當地監管政策”的精神傳達。

不少業內人士在接受本報記者采訪時表示，嚴控信貸等各類資金違規進入，對於土地市場的“降溫瀉火”很有必要。此次《決議》的下發也極可能成為地方從金融領域加強樓市調控的“第一槍”。

嚴控房企融資

7月和10月的兩次中央政治局會議都提到了“抑制資產泡沫”，第二次更是直接細化到了貨幣政策上，要求“在保持流動性合理充裕的同時，註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險”。

在業內人士看來，在不少房企此前拼命拿地的背景下，嚴控土地交易資金來源，能夠更好地降低整個房地產行業的風險。

事實上，“一行三會”在金融領域對於樓市進行調控的措施正在不斷加碼。銀監會10月下旬發布了三季度經濟金融形勢分析會內容，會議指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。上交所10月底又下發了《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業債募集資金不得用於購置土地。

此次央行上海總部的《決議》則是首個地方性的金融領域樓市調控的“升級版”，從而進一步加強商品住房用地交易資金來源監管。

根據《決議》，各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，嚴控土地交易資金來源是上海在諸多城市的房地產調控新政中的一個創新點。

《第一財經日報》記者昨日采訪某股份制銀行上海分行相關業務人士時獲悉，對接土地市場的開發商融資，尤其是新增業務及一些結構化融資的產品設計，已經有收緊的跡象，項目審查趨嚴。

張大偉表示，今年國慶期間全國20多個城市相繼出臺的房地產調控政策堪稱“史上最嚴”，其嚴格並非體現在政策本身的力度，而是體現在落地執行，“這一輪房地產調控和過去不太一樣的是，過去基本上是中央發布一個全國的調控政策，然後各地蔓延開來。這一輪各個城市出臺的政策都不太一樣，的確是‘一城一策’，而且各個城市也在持續‘打補丁’，把一些內容繼續深化和深入。”

值得註意的是，華南幾個熱點城市的信貸業務或對接發債業務的銀行融資閘口雖然都正常開放，但銀行對於房企融資的準入標準也有所加強，隨之提高的還有房企融資的利率。

“(房企融資)利率基本上全面提高了，這也是風險定價的體現。”某股份制銀行廣州分行的授信審批部門人士告訴本報記者，該行對某大型綜合性房地產開發商的一單續做的業務利率，已經從原先的5.4%上漲到了6%。

抑制投機需求

在嚴控房企融資的同時，各地對於個人房貸的審核也在加強，從需求端抑制投機、投資需求。

此次出臺的《決議》強調，要繼續加強對首付資金來源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定。雖然《決議》主要針對的是上海，但對於今後其他各地啟動類似調控具有指導意義。

《第一財經日報》記者從交通銀行獲悉，該行目前個貸政策的關鍵詞是“差別化”，即對居民自住型購房需求保持“積極支持”，同時進一步加強住房信貸業務的風險管控，把好客戶準入關。換句話說，在抑制房產投資、投機的情況下，保證正常的購房需求不受影響。

交通銀行新聞發言人帥師對本報記者表示，本輪房地產市場熱度回升，一方面是自住和改善型購房需求在之前政策支持下的集中釋放，另一方面也具有較明顯的資金推動型特征，居民財務杠桿隨之放大，價格泡沫在一定程度上存在並仍在持續集聚，因此銀行也會高度警惕後續市場風險。

多名銀行個貸部門的人士告訴本報記者，不少銀行個人房貸的操作層面已有多項嚴控措施落實。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸產品已經被收緊。

上述個貸金融產品的設計模式為父母或子女成為另一方共同借款人，借貸買房。某股份制銀行上海分行零售條線管理層人士告訴本報記者，銀行正在加強對涉及上述產品的貸款的審查力度，匯總相關貸款的整體規模及占比等數據，“估計接下來會是監管的檢查重點。”

在貸前審查方面，某大行相關業務人士表示，該行會進一步做實房貸申請人的面簽面談，做實貸款人家庭收入證明真實性的審核。

此外，針對此前多地出現過的夫妻靠“假離婚”規避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級版貸審”做法是側面對“離婚家庭”進行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業出賬信息的調查，觀察賬單情況是否發生異動；從申請人住所的小區物業、居委、鄰居那里進行側面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離婚”可能。

調控效果顯著

控制信貸增長是此輪房地產市場調控的重要方向之一。據統計，自9月30日起，目前已有22個城市先後發布了新的樓市調控政策，具體措施就是限購、限貸、提高首付比例。在很多市場人士看來，貨幣是助推此輪房地產上漲的重要因素之一。因此，解決貨幣超發，控制信貸規模，也成為抑制房地產泡沫的重要突破。

10月6日，在華盛頓舉行的第四次二十國集團(G20)財長和央行行長會議上，中國人民銀行行長周小川指出，目前中國經濟中存在一些過剩產能，適當信貸增長可發揮逆周期調節作用。去年中國資本市場出現一定波動，為維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢複穩定後已不再有大的增加。隨著全球經濟複蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。他還表示，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

目前來看，各地樓市集中調控的效果顯著。

央行數據顯示，個人住房貸款占當月新增貸款的比例自7月份以來開始逐漸下滑，7月、8月分別達到98.69%和71.20%，9月份進一步下滑到了35.7%。

國家統計局10月21日發布的10月上半月與9月15個一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動對比數據顯示，各地房價走勢開始趨穩。

央行天津分行出臺房貸新政：首套房最低首付比例30%

中國人民銀行天津分行會同天津銀監局聯合發布《關於進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》，指導天津市市場利率定價自律機制決議進一步調整天津市差別化住房信貸政策。主要內容如下：

一、對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%;但對非本市戶籍居民家庭，在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

二、規範階段性擔保放款管理。個人住房貸款階段性擔保放款前，購房合同備案手續應完畢並且借款人已提供首付款及契稅發票、應繳費用憑證。對於無法提供足額擔保的房地產開發企業，不得在抵押或抵押預告登記完成前發放個人住房貸款。對於存在“捂盤惜售”、“哄擡房價”、“首付貸”等被行業主管部門認定為嚴重違法違規行為的房地產開發企業，不得開展階段性擔保合作。

三、上述政策自發布之日起次日實施，未明確事宜繼續按照國家現行差別化住房信貸政策執行。發布後在本市房地產主管部門信息系統網簽的正式購房合同，按照本通知要求執行。

金融11月的驚喜與驚訝：融資需求回升，房貸依舊生猛

央行14日發布的11月金融統計報告令人驚喜，也讓人有些驚訝。

驚喜的原因是，2016年政府工作報告中提出了“兩個13%”的貨幣政策調控目標，即M2(廣義貨幣)增速13%，社會融資規模余額增速13%。而根據央行公布的數據，11月末社會融資規模存量為154.36萬億元，同比增長13.3%，已完成了上述兩大目標的其中之一。

此外，11月社會融資規模同比出現了大幅增長。民生銀行首席研究員溫彬對第一財經記者表示，從上述數據可以看出，實體經濟正在企穩，因此企業的融資需求也在逐漸增大。

驚訝是因為，在多地出臺樓市調控政策後，居民住房貸款數據的表現依舊強勁。數據顯示，11月住戶部門新增貸款中的中長期貸款(主要是房貸)比重從10月的75%進一步攀升至84%，大幅高於9月的47%。另一個出人意料的數據是，在人民幣對美元持續貶值、未來貶值壓力依然很大的背景下，11月外幣貸款反而增加了20億美元，這是近兩個月外幣貸款首度出現正值。

實體經濟回暖

央行發布的11月金融統計報告顯示， 11月份社會融資規模增量為1.74萬億元，比去年同期大增7111億元。這與表外信貸比重加大有很大關系。

根據央行數據，除了對實體經濟發放的人民幣貸款增加8463億元，同比少增410億元外，委托貸款、信托貸款、未貼現的銀行承兌匯票、非金融企業境內股票融資都出現增長。其中，委托貸款增加1994億元，同比多增1083億元;信托貸款增加1625億元，同比多增1926億元。

“當銀行端表內融資不能夠滿足銀行貸款需求時，表外例如信托融資，委托貸款比前期有快速上升，支持了企業融資需求，對支持企業複蘇起到關鍵性作用。”溫彬說。

未貼現的銀行承兌匯票在增加也印證了這一點。數據顯示，未貼現的銀行承兌匯票增加1173億元，同比多增3718億元。一位票據行業資深市場人士對第一財經記者表示，現在經濟出現向好，企業簽票意願肯定有所提升。

不過，在上述票據專業人士看來，銀行承兌票據增量主要在銀行表內，不然無法統計。但存量銀行承兌匯票既有在表內也有表外，一些銀行將銀行承兌匯票賣斷以削減信貸規模。

溫彬對第一財經記者表示，從數據來看，企業通過銀行的信貸變動並不大，但企業的貸款需求在增加，且是通過銀行表外的方式(委托貸款、信托)來實現融資目標。受資本金、MPA考核等因素約束，銀行表內信貸增長不會太明顯。

多名知情人士向第一財經記者證實，中央經濟工作會議已於14日在北京召開。會議將決定2017年經濟發展和改革的方向、目標及政策取向、工作重點。

展望未來，我國經濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。經過調整後，中國經濟將進入質量更高、效益更好、更可持續的新的發展階段。根據新華社報道，有媒體對權威經濟學家的觀點進行了調查，對於今年三季度的中國經濟，54%的經濟學家認為已經達到L型“豎杠”末端，38%認為已經進入“橫杠”，只有8%認為尚未到達“豎杠”末端。

房貸何時放緩

11月人民幣貸款增加7946億元，同比多增857億元。如果分部門看，住戶部門貸款增加6796億元。一般情況下，住戶部門中長期貸款以房貸為主，而11月這部分的增量為5692億元，較10月的4891億元大幅增長，占住戶部門貸款的比重為84%，高於10月的75%、9月的47%。今年7月，住戶部門新增貸款占人民幣新增貸款的比重曾突破100%，引發了市場對於房地產泡沫的擔憂。

今年9月末、10月初，一些房地產過熱城市出臺了一系列樓市調控政策。從上述數據可以發現，11月的房貸數據依然表現強勁。“看來11月份銀行依然加大了居民住房貸款的力度。”溫彬表示，但也可能是數據遲滯的原因。

中金研究分析認為，在限購、限貸等力度加大的情況下，11月份金融數據仍主要反映房地產相關融資的滯後表現，隨著房地產調控和資金面偏緊等因素，未來貸款和社融增長可能會有所放緩。

東方證券首席經濟學家邵宇對第一財經記者表示，從房貸數據看，還沒有明顯回落的跡象，但是樓市交易量肯定會下降。由於嚴格的樓市政策還是會持續很長一段時間，甚至不排除可能還會加碼。在這樣的背景下，政策的註意力可能需要轉移到對杠桿的調控和對泡沫風險的控制上來。

11月金融數據的另一大亮點便是外幣貸款增加20億美元，這是近兩個月外幣貸款首度出現正值。此前10月外幣貸款減少41億美元，9月外幣貸款減少53億美元。

在美聯儲加息等各類預期及因素的影響下，人民幣對美元貶值預期空前加大，資金流出壓力也不小。第一財經記者采訪發現，當前資金流出結構中，對外直接投資、居民境外旅遊、子女上學，以及企業償還外債都占據相當大比重，可謂資金流出“三巨頭”。

而按照上述金融數據，外幣貸款增加表明，企業在人民幣貶值預期下償還外債、造成資本流出的情況出現好轉。

“到了今年6月份之後，形勢已經發生改變，企業外債有所上升，我們觀察到企業外債去杠桿化進程基本結束。”一位接近央行的人士對第一財經記者表示。數據顯示，今年3月末外幣外債為7600億美元，到9月末已達到8500億美元，上升了近1000億美元。

中國金融期貨交易所研究院研究員趙慶明表示，資本流出是多方面原因造成的，而非某一個原因，當前最主要的原因還是企業境外投資及家庭持有外匯存款。（第一財經實習生閔文對本文亦有貢獻）

11月住戶中長期貸款大增 中金稱未來房貸或放緩

央行初步統計結果顯示，2016年1-11月社會融資規模增量累計為16.08萬億元，比去年同期多2.49萬億元。11月份當月社會融資規模增量為1.74萬億元，比去年同期多7111億元。其中，當月對實體經濟發放的人民幣貸款增加8463億元，同比少增410億元。

央行數據同時顯示，11月人民幣貸款增加7946億元，同比多增857億元。

分部門看，值得註意的是，其中，住戶部門貸款增加6796億元，包括短期貸款增加1104億元、中長期貸款增加5692億元。住戶部門中長期貸款以房貸為主，11月新增5692億元，較10月的4891億元大幅增長，占當月住戶部門貸款增量的比重從上月的75%進一步攀升至84%，大幅高於9月的47%。

對此，中金點評認為，房地產相關融資滯後偏高導致貸款和社融略超預期，按趨勢會放緩。

總體來看，數據中除了社融增量超預期以外，其余數據與預期偏差不大。但從貸款結構來看，表內房貸仍超過預期，在限購限貸力度加大的情況下，明年表內房貸放緩使得銀行表內資產配置壓力依然較大。而表外非標回升可能也跟房地產企業發債融資受限有關。

中金稱，值得註意的是，隨著流動性收緊，11月份非銀存款出現了凈減少，使得整體存款增速下滑，未來如果這一趨勢延續，M2增速將逐步回落。11月份金融數據仍主要反映房地產相關融資的滯後表現，隨著房地產調控和資金面偏緊等因素，未來貸款和社融增長可能會有所放緩，因此11月份金融數據對債市並非利空因素。今年前11個月舊口徑貸款增量已經達到11.5萬億，超過去年全年，預計12月份銀行仍會就MPA考核和銀監會等各項指標考核來調節資產和負債，12月份的貸款、社融以及M2增速會放緩。

房貸投放規模“受限” 廣州轄內銀行今年沒有開門紅

去年被銀行界稱為“救命稻草”的房貸業務，在本輪嚴厲的房地產調控政策未見放松之下，今年或成為雞肋。

“按照慣例，每年12月底，很多銀行都放不出房貸，通常是因為已經沒有投放額度，再加上想把業務集中到1月份做‘開門紅’沖規模。但今年情況不同，沒有‘開門紅’，我們銀行1月份估計放完這個星期就沒有額度了。”1月11日，廣州一位從事個貸業務的銀行界人士對第一財經記者表示，從2016年11月底開始，央行廣州分行要求轄內銀行每個月房貸投放新增量不能超過上個月的房貸新增量，受此規模調控的影響，2017年元旦以來，房貸業務沒有像往年一樣迎來“開門紅”，預計部分銀行到1月中旬就將用完本月房貸投放額度。

另一家銀行廣州分行內部人士也對第一財經記者確認了每個月新增房貸量不能超過上個月的說法，該人士並表示，目前央行廣州分行要求轄內銀行兩天上報一次房貸投放數據，以免銀行房貸投放速度過快。

“目前並不知道這種政策何時結束，不過今年房貸規模料想會受較大影響。”上述人士表示。

第一財經記者就此向央行廣州分行求證，央行廣州分行未予置評。

第一財經記者走訪了工行、中行、建行、農行和光大銀行、招行等多家銀行網點，被告知目前首套房貸利率仍執行85折政策，這意味著廣州市場上首套房貸利率以85折為主流。

不過，因為規模受限，目前已有極少數銀行開始考慮提高首套房貸利率。“我們已經開會討論過提高利率的事情，”上述廣州從事個貸業務的銀行人士對第一財經記者說，“房貸85折是虧本的，基準利率才不會虧，基準利率上浮5%可以微利。”

也有銀行已經選擇收縮房貸，上述某銀行廣州分行內部人士就表示，該行現在已基本不做利率相對低的房貸業務，轉而做利率相對高的消費貸款業務。

還有去年首套房貸利率執行82折政策的極少數銀行，近日亦開始提價。“從1月1日起，我們銀行對房貸利率已經控制得很嚴了，首套房貸利率低於85折就需要領導特批，85折可以正常申請。”廣州另一家銀行個貸部人士對第一財經記者表示，而就在今年元旦之前，該行首套房貸利率還可以優惠至82折。

繼2016年3月和10月，上海和深圳分別將首套房房貸利率最低折扣由85折上調為9折後，今年元旦起，北京多家銀行對新受理的首套房房貸利率最低折扣也由85折上調為9折。

房貸收緊地產商資金鏈遇考驗 專家：下半年問題或爆發

原標題：房貸收緊地產商資金鏈面臨考驗 專家：下半年問題或爆發

據中國之聲《新聞晚高峰》報道，在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，銀行在執行層面收緊個人購房按揭貸款和房企的開發貸。北京、廣州、青島等地近期相應減少了個人首套住房按揭貸款利率的折扣力度。而對很多房企而言，2017年，融資或將成為其首要難題。

央行數據統計，2016年新增房地產貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%。從公開的個人購房按揭貸款來看，農業銀行、建設銀行等多家銀行的北京分行從2月8日開始，二套房貸款期限最長不超過25年。此外包括廣州，上海等地按揭貸款也有不同程度收緊。

分析人士指出，一旦收緊信貸波及一手房，則將會影響開發商的銷售回款速度，從而限制公司現金流。而在開發商層面，據業內人士透露，房地產開發貸審核日益嚴格。

早在去年10月，監管層就對房地產各類融資行為嚴格要求，多項涉及房地產的融資產品受影響。在去年4季度，房地產債權融資規模明顯下降，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅為133億元，同比去年下降了92%。

在中原地產首席分析師張大偉看來，從去年四季度開始，部分房企確實出現了融資壓力明顯加大的情況，但目前並未對企業的經營狀況產生直接影響。“目前，從企業的直接觀感來說，融資的難度在增加，但是2016年前三季度的融資難度是歷史最低，包括融資價格，很多企業已經做了‘騰籠換鳥’，把過去長期的高成本資金已經做了替換。從最近三四個月數據來看，大部分企業出現了融資壓力，但是量變還沒有轉變到質變，從企業的銷售經營情況來看，16年全年創造了歷史記錄，現在大部分企業資金的寬裕程度較好，對於融資壓力加大，還沒有反映到經營上來。”

安信國際預計，得益於去年銷售行情大好和土地市場過熱兩個因素的影響，不少大中型房企手持現金，貨幣政策收緊將主要對小型開發商產生影響，從而使行業進一步分化。

張大偉也認為，今年下半年，是對房企融資能力的重大考驗。“從長期來看，特別是17年下半年隨著銷售的降溫，可能問題會集中地爆發。從信貸角度來說，2016年是支撐樓市爆發的最主要因素，到了2017年收緊也是影響和幹擾房地產市場最關鍵的因素，整體而言，偏穩健、偏中性的信貸政策是決定2017年樓市較平穩的最關鍵的變量，而信貸包括各個企業融資難的壓力也會逐漸在今年的下半年體現，如果那些企業在過去一年多拿了‘地王’，做了過多的杠桿，有可能後續會面臨比較大的資金壓力。”

有券商人士分析，資金收緊，房企為保證現金流會降價加速售房。北上廣深一線城市整體相對樂觀，南京、合肥等地雖有人口流入，但高房價並不可持續。對此，財經評論員馬光遠認為，房企融資難將是現在房企遇冷的主要原因。更重要的還是預期的改變，去年“930”到現在為止，整個政策的收緊調控使整個市場的預期已經發生了非常大的變化，目前大家認為房價像去年那樣基本上沒有可能，而且認為一些去年的熱點城市房價出現調整也是大概率。今年整個房地產市場可能是多重力量作用的結果，一是政策的收緊，二是資金鏈，三是市場自身的預期，影響整個房地產市場的因素是多元的。

1月新增房貸破新高 收緊預期未變

1月份房貸放量的慣例沒有打破，但2017年1月份的新增房貸規模創下了歷史新高。

2月14日，央行統計數據顯示，在1月新增的2.03萬億人民幣貸款當中，住戶部門貸款增加規模及中長期貸款增加規模都創新歷史新高。1月住戶部門貸款增加7521億元，其中短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。

住戶部門貸款中的中長期貸款項，大部分都是住房按揭貸款。這意味著2017年開年，房貸並沒有像市場預期的那樣收緊，其中有房貸發放滯後等因素。縱觀開年來各地房貸調控政策以及銀行對房貸利率折扣的調整，今年房貸收緊的預期並未有變化。

1月房貸“突擊”

“房貸發放具有滯後效應，特別是年末資金緊張的情況，房貸是要拖到1月份來發放，所以1月份放得多一點都是正常的。”一家大型銀行個金部門信貸人士告訴第一財經。

對比2016年1月份同期的數據，該月住戶部門貸款增加6075億元，其中短期貸款增加1292億元，中長期貸款增加4783億元，今年1月中長期貸款同比多增了1510億元。

1月房貸突破歷史高位，總結市場的分析，主要有兩大因素，一個是前面提及的“房貸發放滯後”，一個則是房貸“剎車”比預期溫和。

房貸發放滯後方面，中原地產首席分析師張大偉分析，房貸放貸時間相對滯後，所以目前的高點數據基本體現的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數據。(新建住宅房貸期房成交比例高，房貸放寬基本在一年後的封頂周期)

九州證券全球首席經濟學家鄧海清則分析稱，2016年10月房地產調控之後，一方面監管希望放貸延後發放，另一方面10月之後資金顯著趨緊，銀行放款意願顯著下降，因此目前的居民中長期貸款可能是房地產貸款的滯後發放所致。

“從具體數據來看，家庭和企業中新增中長期貸款都創新高，說明一方面今年中央考慮到經濟下行壓力較大，出於穩增長的考慮對房地產調控未必如市場想象的那麽嚴厲。”摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊對第一財經表示。

2016年伴隨這房價的快速上漲，銀行房貸也呈現出水漲船高的狂歡。央行數據顯示，個人購房貸款余額19.14萬億元，同比增長35%，增速遠遠高於信貸總量增長的13.5%。2016年全年個人購房貸款增加4.96萬億元，占全年新增貸款比重為39.21%。2016年7月份，新增房貸的占比更是創下103%的歷史新高。

隨著9月末房貸產調控的推出，銀行房貸開始有所收緊。從1月份房貸的新增規模占比來看，已經從2016年的39.21%下降到31%。

收緊趨勢難逆轉

1月房貸的新高，無論從房地產市場信號還是從專業機構的預測來看，都難以代表全年的寬松。

“由於1月份的集中信貸投放的季節因素，個人房地產按揭貸款規模仍保持慣性增長屬於正常現象，由此判斷房地產市場依然過度火熱的觀點並不成立。” 浙商銀行經濟分析師楊躍表示。

2017年，房貸的收緊首先是從“價格”開始。根據融360的數據統計，截至2017年1月中旬，北京地區的首套銀行房貸利率折扣已經普遍收緊，僅兩三家銀行有85折外，全部收緊至9折。2月初北京再降低了二套房貸款年限至25年，這些政策從影響上來看比較溫和，直接影響並不大，不過釋放的信號則是收緊無疑。

春節之後，第一財經實地走訪各家銀行分支機構，基本上首套利率折扣都在9折及以上，目前手套房貸利率9折已經開始逐漸向二三線城市延伸。“未來不好說，有可能還會繼續收緊，得看調控政策是否會加碼，”一位股份制銀行房貸人員告訴第一財經。

“影響短期市場價格的將是房貸的松緊程度，目前看各地有所收緊，但收緊幅度有限，特別是房貸的額度相對依然寬裕。”張大偉稱。多家銀行北京地區的分支行房貸相關人員也告訴第一財經，目前房貸並沒有額度限制，貸款相對寬松。

對於2017年房貸的趨勢，市場的預測均以溫和收緊為基調。楊躍表示，近期主要金融機構已開始陸續收縮房貸規模，多管齊下的監管政策效果將會逐步發揮，2017年資金大量進入房地產市場的趨勢有望得到明顯改觀。

瑞銀一份報告則表示，本輪房地產市場調整幅度應比2014-2015年更溫和，預計貸政策不會明顯收緊，房地產調控應會保持因城施策。

上海各項貸款總量首破6萬億，1月新增房貸繼續回落

央行上海總部公布上海市今年1月份貨幣信貸運行情況：各項存款呈季節性回落，各項貸款總量首次突破6萬億元，非金融企業貸款需求增長明顯。

個人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元，其中二手房貸款當月增加163.3億元，同比少增28.2億元;個人汽車消費貸款和其他消費貸款分別增加65億元和30.5億元，同比分別少增45.2億元和多增26.2億元。

下附原文：

2017年1月,上海市貨幣信貸運行平穩,金融機構本外幣各項存款呈季節性回落走勢;各項貸款總量首次突破6萬億元，非金融企業貸款需求增長明顯，信貸結構不斷優化，個人住房貸款增速持續減緩，大中型企業貸款增加較多。1月末，上海市本外幣各項存款余額達10.94萬億元，同比增長5.1%,增幅較上年末下降1.4個百分點;當月本外幣各項存款減少1144.6億元，同比多減1437.1億元。本外幣各項貸款余額6.14萬億元，同比增長11.5%，增幅較上年末回落0.9個百分點;當月本外幣各項貸款增加1403億元，同比少增265.8億元。

一、各項存款呈季節性回落，個人存款增加較多

1月份，上海市中資金融機構本外幣各項存款減少707.8億元，同比多減1402.4億元;外資金融機構本外幣各項存款減少432.8億元，同比多減15.2億元[1]，當月全市存款變化主要呈以下四個特點：

(一)人民幣存款明顯減少，外匯存款持續增長。月末全市人民幣各項存款余額同比增長3.6%，增速環比回落1.4個百分點。受春節假期等季節性因素的影響，當月全市人民幣各項存款減少1343.9億元，同比多減1410.3億元。其中非金融企業、廣義政府和非銀行業金融機構人民幣存款分別減少1011億元、693.9億元和467.5億元，同比分別多減1970.6億元、1240.4億元和少減1346.9億元;個人人民幣存款新增826.2億元，同比多增455.6億元。月末全市外匯各項存款余額同比增長26%，增速環比上升0.8個百分點;當月新增外匯存款41.1億美元，同比多增14.1億美元，其中非金融企業和個人外匯存款分別增加35億美元和5.6億美元，同比分別多增26.9億美元和少增8億美元。

(二)非金融企業活期存款大幅分流。當月全市非金融企業本外幣存款減少827.9億元，同比多減1875.6億元。其中境內企業本外幣存款減少919.7億元，同比多減2006.8億元;境外企業本外幣存款增加91.8億元，同比多增131.2億元。按存款期限結構分，企業活期類存款下降較多，其中境內企業的本外幣協定存款和活期存款分別減少1417.1億元和545.7億元，同比分別多減1994億元和359億元;本外幣定期存款、通知存款和結構性存款分別增加69.5億元、345.7億元和562.8億元，同比分別少增186.2億元、多增557.1億元和205.2億元。

(三)個人存款增量創新高。1月份全市本外幣個人存款增加846億元，同比多增376.7億元，創近兩年個人存款月增量新高。從個人存款結構分，各類存款均有所增加，尤以活期存款增長最快。當月個人的本外幣活期存款、定期存款、大額存單和結構性存款分別增加575.8億元、185.4億元、67.1億元和17.5億元，同比分別多增176億元、216.2億元、14.2億元和少增29.5億元。

(四)非銀行業金融機構存款跌幅收窄。全市非銀行業金融機構存款月末余額同比下降11.3%，降幅環比收窄4.3個百分點。當月金融機構本外幣非銀行業金融機構存款減少463.4億元，同比少減1330.9億元。其中，境內證券公司和特殊目的載體公司存款分別減少432.7億元和202.1億元，同比分別多減1035.2億元和少減1885.7億元。當月境外同業本外幣存款新增34.6億元，同比多增125.2億元。

二、各項貸款增長較快，信貸結構不斷優化

1月份，上海市中資金融機構本外幣各項貸款增加1303.6億元，同比少增386.6億元;外資金融機構本外幣各項貸款增加151.2億元，同比多增218.2億元。當月全市貸款變化主要呈以下五個特點：

(一)人民幣信貸投放較多，外匯貸款明顯多增。1月份全市人民幣各項貸款增加1325.7億元，環比和同比分別多增909.1億元和少增588.8億元。其中，人民幣非金融企業貸款和個人貸款分別增加997.5億元和411.2億元，同比分別少增387.8億元和63億元;非銀行業金融機構人民幣貸款減少83億元，同比多減138億元。1月份全市外匯各項貸款增加21.1億美元，環比和同比分別多增20.5億美元和65.9億美元，其中境外外匯貸款增加22.2億美元，同比多增19.2億美元。

(二)非金融企業對普通貸款需求較大，票據融資下降較快。1月份全市境內本外幣非金融企業貸款增加962億元，環比和同比分別多增1191.3億元和少增85.2億元。按貸款品種分，除票據融資減少外，其他各類貸款均有所增長。其中，境內企業本外幣經營貸款和固定資產貸款分別增加687.6億元和432.4億元，同比分別多增130.7億元和337.1億元;本外幣融資租賃和貿易融資貸款分別增加64億元和54.8億元，同比分別多增34.4億元和少增69.7億元;票據融資減少326億元，環比和同比分別多減173.2億元和545.7億元，其中轉貼現減少234億元，同比多減336.1億元。當月新增境外企業本外幣貸款7.4億元，同比少增83.1億元，其中中長期貸款增加20.6億元，同比少增5.7億元。

(三)新增企業貸款的行業投向較為均衡，對大中型企業信貸投放較多。1月份，全市金融機構新增境內非金融企業本外幣貸款(不含票據融資)主要投向租賃商務服務業、房地產業、制造業、交運倉儲郵政業和批發零售業，五行業貸款分別新增355.1億元、285億元、225.6億元、118.4億元和106.1億元，同比分別少增106.9億元、多增147.4億元、175.3億元、155.2億元和少增6.5億元。從借款企業規模看，金融機構投向境內大型和中型企業的本外幣貸款當月分別增加643.5億元和516.5億元，同比分別多增420.9億元和74億元;其中大中型租賃商務企業、房地產企業和制造企業貸款分別增加305億元、232.5億元和222.4億元。境內小型和微型企業本外幣貸款分別增加50.5億元和71.5億元，同比分別少增67億元和多增56.2億元。

(四)房產開發貸款有所增長。當月全市本外幣房地產開發貸款增加244億元，環比多增275.2億元。按貸款用途分，本外幣房產開發貸款增加239億元，其中住房開發貸款和商業用房開發貸款分別增加133.2億元和87.1億元，環比分別多增137.5億元和69.6億元;保障性住房開發貸款增加41.3億元，環比多增38.1億元。

(五)個人住房貸款增速持續減緩。1月份，全市新增個人本外幣貸款404億元，同比少增69.5億元。按貸款用途分，個人本外幣消費貸款增加329.9億元，同比少增130.9億元。其中，受年初住房貸款集中發放的影響，當月本外幣個人住房貸款新增234.4億元，同比少增111.9億元，其中二手房貸款當月增加163.3億元，同比少增28.2億元。月末全市本外幣個人住房貸款余額同比增長38.2%，增速環比下降3個百分點。當月全市個人本外幣汽車消費貸款和其他消費貸款分別增加65億元和30.5億元，同比分別少增45.2億元和多增26.2億元。

央行發文嚴控房貸比 銀行收緊加碼

一大波行政性的限購政策來襲之際，銀行對房地產貸款的收緊也接踵而至。

近日，央行加急下發了《中國人民銀行辦公廳關於做好2017年信貸政策工作的意見》，其中包括了銀行適度調整房貸的內容。具體而言，要加強對商業銀行窗口指導，督促進其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速等。

第一財經記者從國有大行、股份制商業銀行、城商行了解到，不同地區、不同類型的銀行對於住房貸款都采取了有針對性的限制措施。

商業銀行普遍收緊房貸

根據《意見》的要求，第一，人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

第二，央行各分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策工具，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

第三，做好房貸資源投放的區域分布，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險，積極會同當地銀監部門將差別化住房信貸政策嚴格落實。

第一財經記者從國有大行、股份制商業銀行、城商行了解到，不同地區、不同類型的銀行對於住房貸款都采取了有針對性的限制措施。

某國有大行天津分行副行長對第一財經記者表示，幾大行對不同地區都有房貸限額。各地銀監局對法人所在地註冊的銀行房貸每月新增規模都有管控。

此外，記者從某股份制商業銀行北京分行相關負責人處獲悉，該分行按揭業務還在正常開展，額度也是正常投放，目前感覺不到額度的控制壓力。但是客戶進行諸如抵押登記等流程所花費的時間，較之前有所延長。

不過，該負責人稱，今年的重點是消費金融而非房貸，房地產市場面臨一定調控壓力，銀行的聚焦並不在按揭貸款方面，只是滿足客戶正常按揭需求。

房貸普遍收緊的勢頭已經向多省副中心城市或房價窪地省份中心城市蔓延。記者從湖南某城商行內部獲悉，該行雖然未收到監管層關於房地產調控的任何文件或窗口指導，不過正在研究討論縮小首套房貸的折扣利率的優惠幅度。中國銀行山東某地級市支行負責信貸業務的人士告訴第一財經，他所在的銀行一個月前就已經停止住房貸款發放，包括新房和二手房。

目前來看，不僅是房貸規模受到限制，房貸利率的優惠幅度也大不如從前。以北京為例，記者從上述股份制商業銀行北京分行內部獲悉，從昨日起，該行開始執行首套房貸款95折，此前一般都是9折。該內部人士表示，總行層面首套房貸款利率優惠提高到9折，北京則提高到95折，主要是結合行內資產管理額度進行的量價調節。

“大家都在尋找合適的價格，同業之間有交流，大家也有跟隨政策。95折並非所有客戶都適應。假如客戶信用狀況不好，對銀行綜合貢獻不高，銀行有可能以基準利率批。反之也有可能有優惠。這完全是利率市場化與客戶評估的綜合考慮。”上述股份制商業銀行內部人士指出。

據媒體報道，已經有16家銀行取消了此前首套房貸款9折利率優惠，按照95折執行。這16家銀行不僅包括中、農、工、建、交五大國有銀行，還包括了中信、招商、民生、浦發、興業、光大、華夏銀行、郵儲銀行，以及渤海銀行北京分行、北京銀行和北京農商行。

在天津，“市場上基本85折全部沒有了，9折也極少見，基本上都是基準上下，拿95折都算好的。”上述天津某國有大行分行副行長對第一財經指出，以前基層行貸款85折就可以審批，在今年2月初，低於9折的按揭貸款基層行就沒有權限審批了；目前二級行還有9折-95折的按揭授權權限，但整體是往上收的態勢；分行還有85折授權，但需要說明原因。

據該副行長介紹，在天津當地幾個國有大行之間會對房貸利率的整體折扣情況進行數據交換。一家銀行內部也沒有明確的折扣比例，只是以價格授權的形式在基準利率上進行上浮或下調。近期央行公開市場操作等政策利率上行，也逼著各家銀行將利率上移。

房地產政策分化進一步顯現

始於2015年底的一輪熱點城市房價飆升與信貸環境、階段性供求緊張及地價上漲不無關系。央行的信貸數據顯示，2016年住房按揭貸款占40%以上，在巔峰時期的去年7月一度接近98%。

今年3月10日，央行行長周小川在全國人大新聞發布會上表示，去年，房地產信貸增長比較快，主要是個人購房貸款。個人購房貸款的增長一方面有助於居民買房，有助於三線城市去庫存。但是反過來又導致一、二線城市房價上升。

從去年以來，我國房地產政策分化的趨勢就已經不斷顯現。一方面，熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防範市場風險;另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。

今年3月5日政府工作報告草案中對於房地產調控的總基調延續了去年的“因城施策去庫存”，但經過修改後的最終著重添加了“遏制熱點城市房價過快上漲”。那麽，今年的房貸增速節奏是否會改變?周小川在10日的全國人大新聞發布會上說，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

不僅如此，在去杠桿的背景下，今年的政府工作報告還對信貸總量進行了控制，將廣義貨幣(M2)和社會融資規模增速紛別由此前的13%下調至了12%。

近日，2017中國發展高層論壇期間，中國銀監會副主席王兆星表示，下一步將繼續采取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要采取審慎的房貸政策;對一些有去庫存需求的三四線城市，還是會給予必要的信貸支持。他強調，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求、包括城鎮化過程中產生的住房需要，都需要支持;對於投機性的、炒房的需要則不予支持。

一季度上海個人房貸新增676億元 同比少增241.3億元

4月14日，據央行上海總部網站消息，2017年一季度，上海市貨幣信貸運行平穩，本外幣各項存款小幅回落，非金融部門定期存款增加明顯，非銀行業金融機構存款波動較大；本外幣各項貸款增長較快，新增貸款趨向長期化，信貸投向較為均衡，個人住房貸款余額增速和增量占比持續回落。3月末,上海市本外幣各項存款余額11.03萬億元,同比增長6.5%,增速同比回落6.9個百分點；一季度本外幣各項存款減少226.8億元，同比多減34億元，其中3月份減少711.9億元，同比多減1636.1億元。本外幣各項貸款余額6.29萬億元，同比增長12.7%。一季度新增本外幣各項貸款2959億元，同比多增474.8億元，其中3月份增加843.5億元，同比多增206.9億元。

一、各項存款增長平穩，個人存款增加較多

一季度上海市中資金融機構本外幣存款增加44.7億元，同比少增203.1億元;外資金融機構本外幣存款減少277.5億元，同比少減172.9億元[1]。一季度金融機構存款變化主要呈以下四個特點：

(一)人民幣存款明顯回落，外匯存款增加較多。3月末，全市人民幣各項存款余額同比增長5%，增速同比下降8.3個百分點。當季全市人民幣存款減少720.6億元，同比多減55.3億元;其中3月份減少847.7億元，同比多減1817.8億元。分部門看，非金融部門人民幣存款增加783.5億元，同比少增1461.1億元;而非銀行業金融機構人民幣存款減少1504億元，同比少減1405.8億元。一季度全市新增外匯存款77.4億美元，增量同比持平。按部門分，非金融部門外匯存款增加71.1億美元，同比少增14.8億美元，其中定期存款、活期存款和保證金存款分別增加42.1億美元、15億美元和12.3億美元，同比分別多增2.7億美元、少增21.5億美元和多增2.3億美元;非銀行業金融機構外匯存款增加6.3億美元，同比多增14.8億美元。

(二)非金融企業存款增長乏力，企業活期存款有所分流。2017年3月末，上海市本外幣非金融企業存款余額同比增長16%，同比下降1.9個百分點。一季度本外幣非金融企業存款減少46.5億元，同比多減1504.9億元。其中，境內非金融企業本外幣存款減少233.8億元，同比多減1582.2億元。按存款種類分，一季度境內企業本外幣活期存款和協定存款分別減少69.3億元和529.7億元，同比分別少減118.3億元和多減978.8億元;而本外幣結構性存款和大額存單分別增加370.6億元和103.4億元，同比分別多增33.7億元和少增95.5億元。境外企業本外幣存款新增187.3億元，同比多增77.3億元。

(三)個人存款增長較快。2017年3月末，上海市本外幣個人存款余額同比增長6.7%，增幅同比上升2.9個百分點。一季度新增本外幣個人存款897.4億元，同比少增7.8億元。從存款結構分,中長期存款和高收益存款同比多增，而短期類存款明顯少增。一季度本外幣個人活期存款和通知存款分別增加250.6億元和55.3億元，同比分別少增256億元和86億元;個人本外幣定期存款、結構性存款和大額存單分別增加127.2億元、102.1億元和198.5億元，同比分別多增142億元、112.3億元和32.6億元。

(四)非銀行業金融機構存款延續跌勢，境外同業存款有所增加。一季度，非銀行業金融機構本外幣存款減少1463億元，同比少減1503.8億元，其中境內非銀行業金融機構本外幣存款減少1606.7億元，同比少減1053.7億元，主要是交易結算類機構和特殊目的載體公司(SPV)本外幣存款分別減少1023.1億元和439.1億元，同比分別多減298.5億元和少減2289.7億元。全市本外幣境外同業存款增加143.7億元，同比多增450.1億元。

二、各項貸款增長較快，信貸結構不斷優化

一季度,上海市中資金融機構本外幣各項貸款增加3003.8億元，同比多增367.7億元;外資金融機構本外幣各項貸款增加35.4億元，同比多增214.6億元。一季度金融機構貸款變化主要有以下五個特點：

(一)人民幣貸款增加較多，外匯貸款小幅增長。一季度全市新增人民幣貸款2952億元，同比多增12.6億元，其中3月份增加898.1億元，環比和同比分別多增169.9億元和194.9億元。分部門看，全市非金融企業人民幣貸款增加2953.9億元，同比少增161億元。一季度全市外匯貸款增加5.7億美元，同比多增72.1億美元，其中境外企業外匯貸款增加23.6億美元，同比多增8.6億美元;境外同業外匯貸款減少18.6億美元，同比少減0.3億美元。

(二)境內非金融企業貸款增長較快。金融機構本外幣非金融企業貸款季末余額同比增長5.7%，較上年末上升0.9個百分點。金融機構一季度新增非金融企業貸款2158億元，同比多增423.8億元;其中境內非金融企業本外幣貸款增加2013.2億元，同比多增616.5億元。按貸款結構分，境內非金融企業的本外幣經營貸款、固定資產貸款、融資租賃貸款和貿易融資貸款分別增加1670.3億元、686.7億元、127.9億元和120.2億元，同比分別多增598億元、524.6億元、15.4億元和132.2億元;票據融資減少670.5億元，同比多減659.3億元，主要為轉貼現減少423.4億元，同比多減446.9億元。

(三)境內企業貸款行業投向均衡，較好支持地方經濟持續發展。上海市金融機構發放的境內企業貸款(不含票據融資)重點向第三產業和先進制造業傾斜。從行業劃分看，金融機構新增境內非金融企業本外幣貸款主要投向租賃商務業、房地產業、批發零售業和制造業，四行業貸款分別增加840.4億元、457.4億元、431.4億元和393.7億元，同比分別少增52.2億元、多增282.2億元、257.6億元和377.1億元;從借款企業規模看，一季度各類型企業貸款均呈同比多增態勢。其中境內大型和中型企業本外幣貸款分別增加1213.6億元和825.4億元，同比分別多增666.8億元和359.8億元;小微企業本外幣貸款增加620.8億元，同比多增216.9億元。

(四)房產開發貸款有所增加。一季度全市本外幣房地產開發貸款增加366.9億元，同比多增267.3億元。按貸款投向分，本外幣住房開發貸款和商用房開發貸款分別增加203.4億元和166.4億元，同比分別多增506.4億元和96.6億元;保障性住房開發貸款增加71億元，同比多增348.5億元。

(五)個人貸款增速持續回落，個人住房貸款同比少增。3月末全市本外幣個人貸款余額同比增長33.2%，增速較上年末下降3.5個百分點。一季度全市新增本外幣個人貸款944.6億元，占當季全市貸款增量的31.9%，增量和占比同比分別少增93.3億元和下降9.9個百分點。從貸款投向分，本外幣個人住房貸款一季度新增676億元，同比少增241.3億元。其中3月份新增個人住房貸款218.5億元，環比和同比分別少增4.7億元和142.9億元。一季度本外幣個人汽車消費貸款增加48.5億元，同比少增64.5億元;本外幣個人其他消費貸款增加86億元，同比多增104.5億元。