35屋苑上周交投兩個月新高
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GS(14)@2016-07-12 08:13:07【本報訊】二手市況回暖，本港主要屋苑上周交投量，創近兩個月新高。美聯物業表示，過去一星期（由7月4日至10日）本港35個主要屋苑共錄81宗買賣，按周急升42.1%，創7星期新高，並為本年至今的第三高。美聯指各區之中，以新界區升勢最突出，區內17屋苑升至43宗成交，按周升幅高達79.2%。九龍區10個屋苑按周大升約44.4%，至26宗。反觀港島區8屋苑交投卻由15宗減至12宗，按周跌約2成。區內「零成交」屋苑共有4個，包括薄扶林置富花園、北角城市花園、鰂魚涌南豐新邨及西灣河鯉景灣。新界藍籌屋苑屢錄新成交，世紀21奇豐吳元利表示，沙田第一城42座高層F室，實用面積284方呎，以360萬元成交，實用呎價12,676元。但原業主於2013年1月以328萬元購入上述物業，賬面只是獲利32萬元離場，持貨3年半僅升值約一成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160712/19690913
銀主盤存量 358屋苑僅百個 公營房屋多於私宅 迅速被市場承接
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GS(14)@2016-07-13 04:45:06【明報專訊】去年第四季至今年初樓市轉勢， 無論樓價及物業成交量均下挫，惟據本報選取的358個私人和公營屋苑、總共涉及逾100萬伙單位，當中發現過去一年只出現約107個銀主盤，意味銀主盤佔全部屋苑伙數的比例僅0.01％，仍屬偏低水平。隨着現時市况稍回暖，有拍賣行表示，近月銀主盤的吸納速度有所加快，幾乎「新增幾多、便賣幾多」，成交價亦愈來愈貼近市價。
明報記者 方可兒、林尚民
本報選取的358個屋苑（包括100個大型私宅、218個公營房屋屋苑、20個豪宅及20個半新盤屋苑）合共提供約114.5萬伙，當中過去一年曾出現約107伙銀主盤，雖較對上一年約57伙升近九成，惟銀主盤佔整體屋苑伙數僅約0.01%。
整體數量較前一年升九成
可留意的是，過去一年銀主盤供應「重鎮」為公營房屋，有逾四成半銀主盤屬公屋或居屋單位，涉約50伙，數量按年升85%；但此類單位樓價總額較細，重新推出後即被消化。如上月新增的約12伙公營房屋銀主盤，半數已於1個月內售出。
以將軍澳廣明苑為例，今年5、6月雖新增兩銀主盤，惟兩單位於再推出後一個月即售出；其中上月新增的廣明苑A座低層6室，更同於上月以345萬元（已補地價）售出。
業界﹕公營房屋業主多向財仔借貸
事實上，淪為銀主盤的公營房屋業主大多為一手業主，物業購入價僅約數十萬元。據本報統計，現時約50伙公屋或居屋銀主盤中，至少有24伙曾有3次或以上按貸紀錄，部分業主更已破產，終使單位淪為銀主盤。
環亞拍賣行拍賣師曾俊傑表示，銀主盤於4月至6月，平均每月新增約50間，惟市場同樣每月吸納約50間。步入7月，銀主盤新增速度稍放慢，現市場累積約110間銀主盤。另外，銀主盤折讓幅度亦收窄，近日價格僅較市價低約5%，未及3個月前可低至1成，料售價將更貼市價。
他續稱，以其公司收到的銀主盤計，約五成公營房屋銀主盤來自財務公司（財仔），意味不少公營房屋業主向財仔借貸，惟息率不低兼經濟轉差，業主無力償還下，使不少公屋、居屋淪為銀主盤。
私宅銀主盤做價未見大折讓
至於另一銀主盤供應來源為百大私宅屋苑，過去一年出現約36伙銀主盤，惟近月做價漸回穩，未有較市價大幅折讓。如較矚目的將軍澳中心「10按」銀主盤，實用384方呎，5月以468.1萬元售出，僅較市價低5%。事實上，近日銀主叫價開始進取，如上月底曾有7伙銀主盤同日拍賣，全因未達底價而流拍收場，包括港島太古城興安閣高層H室，開價680萬元，承價至700萬元後未到價收回。
（樓市回暖系列之三）
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2602&issue=20160713
嘉湖低位升近12%最勁 十大屋苑租金 六成反彈超年初
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GS(14)@2016-07-14 07:27:57【明報專訊】隨着整體樓價於今年第二季開始回升，私宅租金亦隨之上升，再加上踏入暑假租賃旺季，據本報統計，本港十大指標屋苑，當中6個屋苑平均呎租於過去約半年以來上升3%至12%，而一眾主打細價樓的新界屋苑表現更突出，如一向被視為「投資者樂園」的天水圍嘉湖山莊期間更急升12%，升幅冠絕十大屋苑。雖然十大指標屋苑合共提供逾9.9萬伙，但目前僅約有210個鎖匙盤放租。業界預料，由於租盤短缺，再加上樓價回升會使更多人轉買為租，下半年租金或有5%上升空間。
明報記者 方可兒
資深地產分析員林一鳴表示，近年樓價一直上升，加上銀行收緊按揭成數，令買家置業成本增加，令月租約萬餘元的「上車租盤」，成為不少人的租樓首選，因此主打細價租盤的新界大型屋苑租金升幅，甚至可跑贏港九市區。隨著樓價回升，相信下半年租樓需求會一直增加，帶動租金可續升5%。
林一鳴料下半年租金升5%
事實上，差估署私宅樓價指數自4月起開始回升，私宅租金指數亦緊隨其後，於5月結束7個月連環跌後並再度調頭回升，按月升0.5%至164.1點。另據中原統計，十大指標屋苑中，有6個屋苑的實呎租金，較今年1月上升3%至12%不等；其中嘉湖山莊平均實呎租金由1月的17元，上升近12%至6月的19元；另沙田第一城亦由1月的33元，上升約9%至6月的36元。不過，十大指標屋苑6月份的整體實呎租金水平，普遍仍較去年8月樓市高位時低約5%。
此外，十大指檟屋苑上半年的租賃交投亦有所加快。綜合代理統計數據，十大屋苑今年上半年錄逾2530宗租賃成交，較去年下半年錄約2300宗升約一成。租盤逐被消化，惟供應卻未能追上，使各大屋苑目前僅餘約210個匙盤，只佔屋苑單位總數9.9萬伙的0.2%。正由於租盤供應短缺，但需求有增無減。隨着不少內地生來港租樓，各大屋苑紛錄高價租賃成交；如屋苑設有大型商場，比較接近中文大學的沙田第一城，目前僅餘約10個放租匙盤。中原分行經理陳國浩表示，沙田第一城31座低層G室（實用327方呎），近日以1.28萬元獲3名內地生合租，較同類月租高逾6%，實用呎租39元。
內地生高市價搶租
另將軍澳新都城目前只餘6個放租匙盤，2房單位更已沒有匙盤。美聯高級分行經理劉浩勤表示，同區新寶城3座高層C室（實用377方呎)，近日獲就讀科技大學的內地生以1.4萬元租住，較同類月租高逾7%，實用呎租37.1元。美聯區域聯席董事殷勒麟指，鄰近理工大學的紅磡海濱南岸受內地生歡迎，早前一伙7座高層B室、望海景優質3房戶（實用593方呎），獲內地生以2.5萬元租住，更預繳一年租金30萬元，月租較同類一般約2.2萬元高近14%。
[樓市回暖系列之四]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2485&issue=20160714
星鑽呎租71元 屋苑新高
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GS(14)@2016-07-15 04:44:37【明報專訊】新近入伙新盤租賃成交不俗，繼主打迷你戶的長沙灣曉悅有單位呎租高逾50元後，同樣新近入伙的西營盤星鑽，自入伙1個多月以來暫錄約20宗租賃成交，其中有2房單位實用呎租高見71元，為項目暫時錄得最高的呎租紀錄。
高層享海景 月租4.5萬
中原分行經理黃小江表示，星鑽高層E室，實用面積634方呎的兩房單位，可遠眺海景，以4.5萬元租出，實用呎租71元。業主於2015年以1485萬元購入，租金回報約3.6厘。事實上，星鑽一般實用呎租約50至60元不等，有代理估計，單位或連同家電出租，加上高層享海景，才做出上述呎租水平。
另Q房網營業經理陳振興表示，星鑽低層D室屬實用面積390方呎1房戶，以2萬元租出，實用呎租51.3元。業主於2015年2月以786.9萬元購入，租金回報約3厘。
華明邨呎租42元 媲美太古城
細單位租賃有價有市。粉嶺華明邨亦有細戶呎租高達42元，實用呎租水平媲美鰂魚涌太古城。市場消息指，華明邨信明樓高層27室，實用147方呎，近日以6200元租出，較舊租6000元再高3%，實用呎租42.2元。業主去年以178萬元購入，租金回報逾4厘。
沙田翠華開放式呎租破頂
樓齡已逾30年的沙田翠華花園，有開放式戶呎租升穿40元，創屋苑新高。中原副分區營業經理招錦昌表示，翠華花園B座中高層1室，實用面積215方呎，開放式間隔，以9000元租出，實用呎租42元，呎租創屋苑新高。招指單位業主2008年4月以97萬元購入，租金回報高達11厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8800&issue=20160715
逸峯實呎破1.2萬 屋苑開放式戶新高
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GS(14)@2016-07-17 15:24:52【明報專訊】樓市回暖，更多上車客出動睇樓，細單位受追捧，新界不少屋苑有迷你戶做出今年新高價。粉嶺半新盤逸峯有開放式實呎突破1.2萬元，創屋苑同類新高；沙田好運中心亦有細戶實呎升穿1.25萬元，同為屋苑今年新高水平。
業主持貨3年帳賺69萬
開放式戶重獲市場追捧。美聯助理區域經理周志強表示，逸峯1座低層單位，實用263方呎，開放式間隔，以約320萬元成交，實呎12,167元，創屋苑同類新高，買家為上車客。原業主2013年3月以約251萬元購入，帳面獲利約69萬元或28%。
好運實呎1.25萬 今年新高
另沙田好運中心有兩房實呎高逾1.25萬元。美聯首席高級營業經理陳純琛表示，沙田好運中心榆林閣中層F室，實用334方呎（建築420方呎），以約418萬元成交，實呎12,515元（建呎9952元），實呎創屋苑今年新高。
原業主2012年以約320萬元購入，帳面獲利約98萬元或3成。
河畔321萬沽 低位升8%
中原分行經理陳國浩表示，同處沙田區的河畔花園D座中層5室，實用269方呎（建築385方呎），兩房間隔，以321.8萬元易手，實呎11,963元（建呎8358元），做價較低位回升約8%。
原業主2012年以272萬元買入，帳面獲利49.8萬元或18%。
溋玥持貨4年實蝕24萬
惟豪宅屋苑則錄大單位蝕讓個案。
中原分行經理梁廣成表示，大埔溋玥‧天賦海灣16座高層E室，實用1166方呎（建築1466方呎），屬3房1套間隔，以1268萬元獲換樓客承接，實呎10,875元（建呎8649元）。原業主2012年以1233萬元購入，持貨約4年實蝕約24萬元或約2%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1359&issue=20160716
十大屋苑周末24宗創14月新高 第一城一周內連錄4破頂成交
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GS(14)@2016-07-26 07:45:53【明報專訊】樓市回暖，買家加快入市步伐，累積多月的購買力爆發。據中原統計，十大屋苑周末錄得24宗成交，創14個月、即逾1年來新高。大型上車屋苑更充當「火車頭」，交投量率先反彈，如沙田第一城及天水圍嘉湖山莊分別錄得4宗及8宗成交，價量齊升下，沙田第一城於過去一周已連錄4宗創出屋苑今年新高價成交，成交價進一步逼近去年高峰價。
明報記者 方可兒
十大屋苑對上一次周末新高為去年5月中，當時錄得26宗成交。中原統計，去年9月樓市轉勢後，10月10日至11日的周末成交曾跌至「零」水平，及後連續12個周末更徘徊於個位數字。另美聯統計，十大屋苑周末錄27宗成交，為今年首破20宗水平，同創逾14個月新高。
第一城連天台戶440萬 逼近歷史高位
值得注意的是，周末沙田第一城佔4宗成交，其中一個兩房戶創屋苑今年新高價紀錄。市場消息稱，沙田第一城30座一伙頂層實用327方呎（建築395方呎）的兩房單位，以440萬元成交，實呎13,456元（建呎11,139元），創屋苑今年兩房新高。原業主於2006年以142萬元購入，帳面獲利298萬元或2倍。上周初屋苑先有分層兩房戶以420萬元成交，一度成為屋苑今年兩房新高價，但過去周六即有單位再下一城，做出426萬元紀錄，最後由上址連天台戶將紀錄再推高3%至440萬元，較去年連天台兩房戶以480萬元所創下的屋苑紀錄僅低約8%，反映成交價已進一步逼近歷史紀錄。
中原資深區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城的業主議價空間收窄，部分甚至有反價情况。如創出有窗台兩房新高紀錄的單位，最初放盤400萬元，及後反價8萬元至408萬元成交，實呎1.44萬元，創屋苑今年呎價新高。屋苑頻頻破頂，帶動本月暫錄平均呎價按月升3%至約1.23萬元，創近9個月新高。綜合代理統計，沙田第一城交投轉旺之後，現僅餘9個匙盤，2房入場380萬元以上，3房則要600萬元。
嘉湖周末8宗 冠絕十大屋苑
至於天水圍嘉湖山莊過去兩天的成交量更加冠絕十大屋苑，錄得8宗成交，創近4個月新高。屋苑的平均實呎自今年3月起已連升5個月，本月暫錄的36宗，平均實呎約7387元。中原分行經理黃建津表示，新近位於樂湖居11座高層H單位，實用549方呎（建築714方呎）3房戶，以430萬元成交，實呎7832元（建呎6022元）。原業主1998年以174萬元購入，帳面獲利256萬元或1.4倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0990&issue=20160725
百大屋苑租金連升3月 第一城呎租貴過豪宅
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GS(14)@2016-07-26 07:45:56【明報專訊】樓市經歷大半年調整後，無論租金及售價均見回穩，加上踏入暑期租務旺季，部分大屋苑租金更創新高，如沙田第一城連天台細單位，早前以實用呎租近50元租出，貴過南區海景豪宅。有代理統計，全港百大屋苑上月平均呎租逾31元，按月漲1%，連升3個月，而十大藍籌屋苑今年次季呎租更全面上升。綜合市場分析，今季旺季大屋苑租務料價量齊升。
明報記者 林尚民、方可兒、林可為
綜合市場資訊，近期錄得不少高價租務成交，其中最為矚目可算是沙田第一城45座頂層連天台兩房戶， 實用面積284方呎（建築395方呎），屬屋苑面積最細的戶型，早前以月租1.4萬元租出，實用呎租49.3元（建築呎租35.4元），創屋苑新高，業主去年7月才以438萬元買入，租金回報3.8厘。另天水圍嘉湖山莊景湖居7座中層F室，實用面積442方呎（建築576方呎），原叫租1.1萬元，近日以1.05萬元租出，實用呎租23.8元（建築呎租18.2元），創屋苑兩房單位今年最貴月租。業主2015年1月以350萬元買入，租金回報約3.6厘。
嘉湖兩房租逾萬元 今年新高
事實上，過去數月樓市未穩，但租金已率先回升。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，2016年6月份全港100個大型私人住宅屋苑平均實呎租為31.1元，較5月份的30.8元上升1%，並連升3個月累計2.6%，若對比去年底的31.9元，雖仍下跌2.5%，但跌幅明顯較上季的3.3%收窄。
黃埔次季呎租急升8.7%
另外，據該行新簽租約統計，十大藍籌屋苑第二季租金全線錄得升幅，當中升幅較大的屋苑是黃埔花園及太古城，按季分別升8.7%及7.1%，上月平均實用呎租分別為32.4元及37.9元。黃良昇表示，數據反映市場提前進入傳統暑假旺季，預計租金繼續有力向上。
上月租賃交投創近3年新高
除了租金回升外，上月份成交量亦較5月份大增。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，全港50個指標屋苑於6月份共錄1407宗租賃，較5月份的1218宗增加近16%，並創自2013年8月以來的35個月、即近3年新高。該50個指標屋苑上月份加權平均實用呎租報31.47元，較5月份的31.02元平均再升1.4%，除連續反彈4個月外，亦進一步追近去年12月水平，上半年累積跌幅收窄至僅約0.3%。
陳海潮表示，租賃交投暢旺，令次季租金偷步上升，預期7、8月份走勢將更為凌厲，暑假黃金檔期的承接力將繼續推動租務宗數上升，並將帶動租金一併繼續上試今年新高。踏入7月份，在內地及本地大學生持續入市承租下，加上海外員工，以至家庭客轉租等帶動，料支持7月份指標屋苑的租金再展升浪，平均呎租有望升至接近32元水平，較去年底回升逾1%，而單月租務宗數料再升10%至約1550宗水平。
[樓巿數據尋真]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4219&issue=20160725
美孚「凸海」戶1752萬易手 屋苑今年新高
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GS(14)@2016-08-09 06:43:08【明報專訊】雖然市場焦點集中在新盤上，但大型二手屋苑再錄高價成交。九龍老牌屋苑荔枝角美孚新邨，有「凸海」（可遠眺中環景）4房單位以1752萬元成交，創屋苑今年新高價。中原資深分區營業經理黃惠霞表示，美孚新邨3期百老匯街54號低層B室，實用1371方呎（建築1828方呎），擁雅緻裝修，享公園全景及遠眺海景，屬屋苑罕有放盤。
由於原業主需要換樓，因此將上述單位放售，叫價1880萬元，放盤兩天即獲同區租客以1752萬元購入，實呎12779元（建呎9584元），成交價創屋苑今年新高。原業主2006年以788萬元買入，帳面獲利964萬元或1.2倍。美孚新邨與太古城一樣，踏入8月後首周交投暢旺，至今已各錄約十宗成交，近年罕見。
8月首周近10宗成交
十大屋苑周末交投則與上周相若。中原與美聯統計均顯示，十大屋苑周末錄13宗成交，與上周同期相若，其中最多成交為嘉湖山莊及美孚新邨，各錄4宗成交。美聯則指，周末十大屋苑已是連續10個周末錄得雙位數，更創下自2015年2月份首周末（2月7日8日）連錄13周雙位數，年半以來最長的一次紀錄。
中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，預計本月發展商會繼續加速推盤，料普遍採用貼二手價甚至更低的訂價策略，二手盤源短缺下，買家焦點仍會集中於一手市場。美聯住宅部行政總裁布少明表示，市場預期低息環境持續，刺激樓市氣氛，二手業主隨樓市回暖提高叫價，部分屋苑近日放盤價已較英國公投脫歐前升約一成，加上二手缺盤下，鍾情二手的準買家或需「追價」入市。
PARKSIDE 1房租1.38萬
將軍澳THE PARKSIDE快將入伙，近日連錄多宗租賃，屋苑首錄1房租賃成交。美聯高級分行經理劉浩勤稱，THE PARKSIDE第3座極低層F室，實用402方呎，13,800元租出，實用呎租34元；業主2014年471萬元買入，回報3.5厘。
中原高級分行經理伍錦基表示，THE PARKSIDE第2座中層C室，實用754方呎，3房套房加士多房，以24500元租出，實用呎租32元；業主2014年11月以875萬元買入，租金回報3.4厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6649&issue=20160808
嘉湖一日兩創今年屋苑新高呎價
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GS(14)@2016-08-09 07:15:57【明報專訊】樓市熾熱，天水圍嘉湖山莊呎價一日內兩度創出今年屋苑新高。中原分行經理黃懷恩表示，景湖居6座高層F室，實用442方呎（建築576方呎），以366萬元成交，實呎8281元（建呎6354元），呎價創屋苑今年新高。原業主於2013年以288萬元購入，帳面獲利78萬元或27%。
事實上，另一伙實用441方呎、位於美湖居7座中層F室的2房，昨天才以362.8萬元成交，實呎8227元。早前美湖居4座中層F室，同為441方呎，則以361萬元成交，實呎8186元，意味屋苑近期呎價水平不斷上升。
另美孚新邨有「籮底貨」實呎高逾1.1萬元。香港置業助理分區董事谷學祖指，美孚新邨3期63號百老匯街頂層戶，實用446方呎（建築594方呎），無升降機直達，以493.8萬元易手，實呎11071元（建呎8313元）。原業主2013年338萬購入，帳面獲利155.8萬元或46%。
美孚「籮底貨」實呎1.1萬
此外，美聯高級分行經理劉浩勤表示，將軍澳慧安園1座中層D室2房戶，位於凶宅同層，實用面積351方呎（建築484方呎），以406萬元成交，實呎11567元（建呎8388元），成交價較正常單位市價430萬元低近6%。他指，該成交為慧安園本月首宗成交個案；據了解該層有單位多年前曾發生跳樓事件。原業主2010年1月180萬元買入，帳面獲利226萬元或1.26倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6335&issue=20160809
十大屋苑成交撲300宗 逾年半新高
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GS(14)@2016-09-01 05:51:32【明報專訊】樓市熾熱，十大屋苑8月錄得296宗成交，除是繼2015年1月錄得351宗之後、逾1年半新高外，按月成交量已持續半年處於200宗水平以上，情況為1年半來首現。其中天水圍嘉湖山莊8月錄近60宗成交，成交量冠絕各大屋苑，近日更有2房實呎高見8435元，創同類單位呎價今年新高。
事實上，十大屋苑的按月成交量連續半年處於200宗水平以上，已要追溯至2014年3月，當時按月成交量連續11個月處於200宗以上，直至2015年1月完結。據中原統計，8月份十大屋苑錄得296宗成交，較7月錄得280宗再升5.7%，是繼2015年1月錄得351宗之後、逾1年半新高。其中半數屋苑的按月成交量均錄升幅，包括嘉湖山莊按月升28%至59宗，東涌映灣園按月則升53%至23宗。
嘉湖實呎8435元 今年2房新高
當中天水圍嘉湖山莊標準2房呎價，繼上周錄得8415元後，再有2房高見8435元，創屋苑標準2房呎價今年新高。美聯聯席區域經理黎燦強表示，該單位為嘉湖山莊美湖居3座中層E室，實用441方呎（建築584方呎），以372萬元易手，實呎8435元（建呎6370元）。原業主1998年170萬元購入，帳面獲利202萬元或1.2倍。
耀安未補價312萬 新界公屋王
樓價升勢延至公屋市場，馬鞍山耀安邨有單位以312萬元（未補地價）易手，榮登新界公屋王寶座。土地註冊處顯示，耀安邨6座高層3室，實用598萬元，以312萬元（未補地價）成交，實呎5217元，成交價創新界未補地價公屋新高，並為全港第四高。原業主於2000年以27.58萬元（未補地價）購入，帳面獲利284萬元或10倍。
沙田市中心8月交投亦暢旺，已錄18宗成交，其中好運中心佔4宗，並有2房實呎高逾1.3萬元，創屋苑今年新高。中原高級區域聯席董事馮澤源表示，好運中心松林閣中層C室，實用443方呎（建築571方呎），2房間隔，以588萬元沽出，實呎13273元（建呎10298元），呎價創屋苑今年新高。原業主1996年204萬元購入，帳面獲利384萬元或1.88倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9212&issue=20160901
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