意花園代繳三成辣稅 加辣後首見 首批30伙折實實呎1.5萬 貴同區二手兩成
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GS(14)@2017-02-09 12:27:51http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1371&issue=20170209
【明報專訊】長實地產（1113）牛潭尾意花園成雞年一手市場上首個開價新盤，為新盤大戰掀起戰幔。項目以折實平均實呎約1.5萬元首推30幢洋房，較同區葡萄園二手實呎高約兩成。此外，發展商為其中8間洋房買家代繳三成樓價辣稅，為政府去年11月初加辣以來，市場上首個為買家代繳全數雙辣稅的全新樓盤。
明報記者 方可兒
長實執行董事趙國雄表示，項目附近屋苑已有一定樓齡，猶如林峯也難與胡楓相比，是次定價是按項目本身質素而定，甚至較時下分層單位更優惠。他又稱，代繳全數辣稅是「石破天驚」的付款辦法，重申為買家代繳全數辣稅，是想迎合不同買家的置業需要，並非要化解政府辣招。項目今天將開放現樓予公眾參觀及收票，最快下周開售。
趙國雄：林峯難比胡楓
已屆現樓的意花園預料今年6月入伙，共提供67幢洋房，首批30伙平均定價實呎約17,728元。以買家選用「意動付款辦法」、可享最高15%折扣優惠計，折實均價約15,069元，較同系新盤洋房元朗屏山娉廷去年3月首批折實約1.2萬元高約25%，並較同區9年多樓齡的葡萄園二手實呎高約兩成。事實上，區內少有新盤供應，加州花園及錦繡花園等樓齡均逾20年，近日成交實呎約9500元至1.05萬元。
僅8間洋房買家獲代繳全數辣稅
值得注意的是，上述代繳全數辣稅的付款辦法只適用於8間位於米萊諾大道的洋房。該批洋房位於屋苑最東面，私穩度較高，定價大多逾3000萬元，為價錢較高的一批洋房。若買家不需發展商代繳三成樓價雙辣稅，亦可獲25.5%直減折扣，折扣率高於其他洋房買家最高15%直減折扣優惠。
折實1877萬入場
意花園首批30間包括8間3房3套、22間4房4套洋房。以「意動付款辦法」計，扣除最高15%直減折扣優惠，首批洋房折實由約1877.4萬至3199萬元，折實實呎12,719至17,267元不等。是次入場洋房為洛蔓大道35號屋，實用面積1476方呎，採3房3套間隔，定價2208.7萬元，折實價約1877.4萬元，折實實呎12,719元。
此外，該集團旗下財務公司可為買家提供5年過渡貸款，借出最高75%至85%樓價，視乎所選付款辦法而定，意味買家變相先住後付。據價單顯示，買家毋須出示任何入息證明文件，但要提供財務公司要求的其他證明文件。5年貸款期內需償還25%至40%樓價，首2年按息為定息1厘；第3年為P減1厘；第4、5年為P（P為5厘）。若買家不選用此貸款計劃，可多享4.5%至5%現金回贈。
柏景灣呎價企穩1.7萬 返加辣前
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GS(14)@2017-02-13 09:35:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9148&issue=20170213
【明報專訊】農曆新年過後，多個新盤接踵登場，吸納市場購買力。奧運站焦點屋苑之一柏景灣，成交量於低位徘徊，本月截至9日暫未錄得成交，而去年12月至今年1月分別僅錄得兩至三宗成交。雖然成交較稀疏，但成交價硬淨，平均實呎仍維持1.7萬元水平。
明報記者 謝穎怡
綜合代理數字，柏景灣2015年7月平均實呎19,274元，為兩年來最高呎價，該月錄得4宗成交。屋苑去年12月平均實呎17,207元，今年1月則上升至17,437元，升幅約1.3%，逐漸重返加辣前水平，即去年10月最高位的17,640元，惟仍較該高位低約1.15%。
林奮強3080萬破頂價沽維港灣
美聯分行聯席區域經理關穎賢表示，柏景灣9座高中層G室，實用466方呎（建築645方呎），屬2房間隔，上月以818萬元成交，實呎17,554元（建呎12,682元）。
同區另外兩組同系屋苑維港灣及帝柏海灣，本月截至9日只有維港灣錄得一宗成交，另帝柏海灣上月亦錄零成交。上月前行政會議成員「梁粉」林奮強，以3080萬元破頂價售出一伙奧運站維港灣複式連約單位，持貨10年帳面勁賺1490萬元，令市場嘩然。單位為屋苑6座頂層，實用1590方呎，以3080萬元連租約易手，實呎19,371元，成交價創屋苑新高。
此外，將軍澳二手市場亦連續錄得高價成交，其中將軍澳中心有2房戶實呎售逾1.6萬元，破屋苑紀錄。
將中2房實呎逾1.6萬創新高
中原副分區營業經理伍錦基表示，將軍澳中心11座高層D室，實用384方呎兩房戶（建築527方呎），以617萬元售出，實呎16,068元（建呎11,708元），創屋苑呎價新高。原業主2013年以448萬元買入，持貨4年，帳面獲利169萬元或38%。
同區日出康城2C期領凱9座極高層右翼C室，屬實用1002方呎4房戶（建築1330方呎）、向東南望山景為主，零議價下以1150萬元易手，為日出康城新高成交價，實呎亦高見11,477元（建呎8647元），亦為2期最高呎價紀錄。
領凱1150萬沽 貴絕康城
原業主2011年9月862萬元購入，帳面獲利288萬元或33%。可留意的是，上述同座中層同類單位去年初成交價約750萬元，意味今次做價一年內賣貴400萬元或53%。
[二手放大鏡]
新盤3日沽逾千伙 加辣後最旺 代理料全月或破3500宗 一手新例4年來新高
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GS(14)@2017-03-21 07:31:33【明報專訊】美國加息後樓市更見熾熱，新盤更掀起搶購潮。三大新盤新地（0016）南昌站匯璽、會德豐（0020）將軍澳MONTEREY，及長實地產（1113）馬鞍山星漣海賣個滿堂紅之餘，連同其他新盤，過去3天共沽逾千伙，樓市熾熱情况是去年11月政府加辣後首見，市場預計本月一手成交或破3500宗，創一手新例後4年來按月新高紀錄。
明報記者 甘潔瑩
三大新盤連續三天售樓套現近百億元，近月罕見。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，本月至今共錄約1600宗一手成交，加上本月尚餘約兩周，月底前仍有新盤開售，預計本月全月一手成交量有機會突破去年9月3500宗的高位，將創2013年一手新例後按月新高紀錄。
學者指樓市已瘋癲
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，現時樓市已瘋癲，主要由於負利率多年來未有改善，加上中資接連高價搶地，預計樓市仍然向上；此外，發展商為買家提供辣稅回贈，料新盤續搶二手購買力。
匯璽加推加價 實呎最高見2.7萬
三大新盤亦乘勢加價加推。新地副董事總經理雷霆表示，匯璽首批309伙已售出，套現40億元，因向隅客多，現加推105伙應市，折實平均實呎21865元，輕微加價3%至4%。新地代理總經理陳漢麟補充稱，是次加推中，包括尚未推售的第2座，涉及89伙。匯璽加推的第3號價單中，售價及呎價最高為1座47樓A室，面積1503方呎，價單售價5211.9萬元，實呎高見34,677元。扣除最高折扣後，折實價4065.28萬，實呎27048元，與九龍站二手豪宅呎價相若。
另外，美聯首席高級營業經理吳肇基稱，有本地家族大手購入匯璽11個單位，7伙四房戶及4伙一房戶，涉及總金額約2.3億元。市場消息稱，有關買家為百老匯電器李子良或有關人士。
百老匯家族傳2.3億連掃11伙
會德豐將軍澳MONTEREY日前再加推第5張價單，涉及168伙，將於本周三發售。會德豐地產常務董事黃光耀稱，日前加推168伙，折實平均實呎15,631元，較對上一張價單加價2%至3%。若周三銷情理想，將再加價加推。MONTEREY首兩批單位共480伙悉數沽清，套現41.84億元。最大手買家購入6伙，涉資7400萬元。至於長實馬鞍山星漣海，上周五進行首輪銷售後，已即日加推56伙。長實地產投資董事郭子威表示，加推單位已獲超額認購，最快明天再加推，而本周內將進行次輪銷售。
此外，由新世界（0017）及萬科合作發展的荃灣柏傲灣，於過去3天售出35伙，套現近2.6億元，是近日銷情最佳的一手貨尾盤。本月初大幅加價、由麗展（0488）及郭炳湘旗下帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲，過去3天亦售出10伙，包括分層戶及特色戶，而項目自3月3日加推以來共錄得19宗成交。
龍譽收逾370票超額1倍
央企背景的保利置業（0119）推出首個在港發展的住宅新盤龍譽，收票則較為慢熱。保利置業香港市場銷售部主管高藹華表示，截至昨日7時半，累收逾370票；以首批188伙計，超額認購約1倍。長實地產執行董事趙國雄亦表示，正密鑼緊鼓籌備旗下北角維港頌推廣，預計項目示範單位將於兩周內完工，完工後隨即開放予公眾參觀。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8364&issue=20170320
國策透視：北京樓市加辣利內房股
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GS(14)@2017-03-22 00:30:36為壓抑樓價，北京市政府3月17日宣佈樓市再加辣，二套房最低首付加到六成，殺手鐧是實施「認房又認貸」，即不管現時是否有樓，只要曾做過按揭，再買新樓都當是買二套房。此招一出，意味業主想賣舊樓換新樓，都需要畀六成首期。北京樓市將進入冰河時期，因為整個二手樓市場將幾乎停頓。但對內房股而言並非世界末日，甚至可能有幫助。去年底上海、深圳已推出「認房又認貸」，當地樓價並沒有大冧，但成交大為萎縮。以北京而言，對內房影響更加小。去年北京二手樓成交佔整體樓市成交逾七成，比例全國最高。另外，由於市區高度開發，在五環以內幾乎沒有新盤。市區樓市交易停頓，對內房幾乎沒有影響。在新政策下，北京業主如果想細屋換大屋，賣咗市區樓後，再去沒有限購的周邊城市例如廊坊、大興買樓是唯一選擇，該處正是多家內房股新盤的雲集之地。目前北京總人口2,172萬人，已接近人口上限2,300萬人；而上海總人口為2,419萬人，距離當局所定的人口上限2,500萬人不足100萬。整個政策的出發點之一，其實是想趕人走，逼更多人外遷。另外，減少三四線城市的樓市庫存，是中央經濟會議和人大政府工作報告所定目標，當局千方百計配合，趕一線城市市區的業主走，只是其中一個辦法。目前一線城市市區極少新盤供應，新政策將來自市區二手樓的購買力向周邊城市的新盤釋放，對內房反而是利好。黃尹華
http://fb.com/decodepolicy本欄逢周一、二、四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170320/19963809
嘉湖兩房月租重上萬元 新界上車盤租金加辣後回升
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GS(14)@2017-03-23 06:07:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4366&issue=20170323
【明報專訊】新界上車盤樓價持續上升，推動租金上揚。雖然3月並非傳統租賃旺季，但近日大型屋苑租金節節上升，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城等升勢更見凌厲，其中嘉湖山莊兩房戶月租重上萬元大關，為去年11月初加辣後首見。
明報記者 方可兒
中原研究部統計，全港百多個大型屋苑上月平均實用呎租已達33.8元，連續兩個月處於高位，較2015年9月34元歷史高位僅低0.2元。當中嘉湖山莊本月錄逾20宗租賃成交，有至少兩宗兩房戶月租達1萬元，較今年初屋苑低位貴1000元或逾一成。中原分區營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊景湖居3座低層F室，實用442方呎（建築576方呎），兩房間隔，以1萬元租出，實用呎租22.6元（建築呎租17.4元）。業主2010年155萬元購入，租金回報7.8厘。此外，景湖居5座中層F室，面積、間隔與上址一樣，本月同以1萬元租出。業主1995年122萬元購入，租金回報9.8厘。
屋苑僅餘40個租盤
除兩房戶外，屋苑的3房單位租金亦見回升，其中麗湖居一伙實用546方呎3房戶，新近以1.15萬元租出，實用呎租21.1元，月租較加辣前貴1000元或近一成。業主於2013年以303萬元購入，租金回報4.5厘。事實上，政府去年11月初加辣後，樓市租售同樣冷清，加上農曆新年為傳統租賃淡季，嘉湖山莊的2房及3房單位租金，今年初曾分別回落至9000元及1.05萬元。
不過，隨着屋苑上月錄得逾50宗租賃成交，消耗不少盤源，目前只餘約40個租盤，「扯高」租金水平。伍續稱，屋苑本月錄約35宗租賃成交，平均實用呎租約21.5元，略高於上月錄得的21元。
一城兩房呎租42元 直逼奧運站
另一邊廂，同為新界大型上車屋苑沙田第一城近日租金亦有上升趨勢。屋苑一伙實用284方呎的兩房戶實用呎租高逾42元，直逼奧運站豪宅水平。市場消息稱，該單位為49座中層F室，實用284方呎（建築395方呎），以1.2萬元租出，實用呎租42.3元（建築呎租30.4元），月租較加辣前貴500元或4%。業主2015年以400萬元購入，租金回報3.6厘。
學者﹕樓價升 更多人轉買為租
中大商學院客席教授冼日明表示，由於近日樓價上升，業主放租單位時，亦會因應樓價上升而上調租金。與此同時，樓價上升使更多人難以置業，增加租樓需求，特別租金銀碼較細的單位會較受歡迎。他又稱，樓價於短期內將繼續上升，料百大屋苑平均實用呎租有望突破34元歷史高位。
匯璽不足1月套115億 加辣後最勁
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GS(14)@2017-04-03 09:46:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7926&issue=20170403
【明報專訊】過去周末兩日新盤市場沽約344伙，雖較上周540伙減少36%，但新地（0016）南昌站匯璽卻續領風騷，周末再沽220伙，已佔周末整體新盤市場成交逾六成，而該盤開售三周以來已沽約840伙，套現115億元，不但是今年新盤吸金王，亦是去年11月政府加辣後首個售樓套現逾百億元的新盤。
加推123伙 折實實呎26384元
發展商再乘勝追擊，加價加推。新地副董事總經理雷霆表示，匯璽已累售840伙，套現115億元，昨日加推123伙，折實平均實呎26,384元；由於今批單位屬高層靚景戶，與上批單位貨種不同，兩張價單不能直接比較。是次加推的123伙中，呎價最高為1A座51樓A室，折扣前實呎高達43,292元（折扣後約33,768元）。
事實上，匯璽加推單位中，其中1B座9樓B室，實用面積440方呎2房戶，定價1180.9萬元，較3月初推售的1B座10樓B室，定價1046.1萬元為高，位置低一層，價錢卻調高約13%。此外，新地亦更新了匯璽第1號價單中的1A座26樓B室售價，屬實用面積1304方呎的海景戶，上月初定價3290.7萬元，於上月底修訂為3619.8萬元，新地昨日再度修改定價為3800.7萬元，售價較上月初高16%。
龍譽不足兩周沽231伙 套23億
新地代理總經理陳漢麟表示，加推的123伙市值約30億元。另日前再有大手客入市，其中最高成交價逾1.5億元，涉及3伙，包括1A座50樓A室，以逾5000萬元成交，實呎高見33,507元，暫為項目呎價最高的單位。
此外，保利置業（0119）旗下啟德龍譽昨日進行次輪銷售，共108伙，至晚上8時單日售57伙，連同首輪銷售，樓盤不足兩周累沽231伙，佔已推出單位近八成，套現約23億元。至於長實（1113）馬鞍山星漣海，按成交紀錄冊資料顯示，項目新近錄得撻訂個案，分別來自1座及2B座單位，涉及金額為4736.4萬元，發展商殺訂238.82萬元。項目加推21伙4房單位，分別位於2B座G單位（1286方呎4房1套），以及3A座A及B單位（1622方呎4房雙套），折實實呎約1.3萬元至1.6萬元，本周四採先到先得方式發售。
布少明：巿場情緒兩極 加辣無助上車
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GS(14)@2017-04-04 08:26:57【明報專訊】樓巿持續升溫，除新盤銷情勢如破竹，樓市氣氛高漲，亦帶動二手交投，資產價格長升長有，差餉物業估價署公布今年2月份樓價指數按月升約1.1%，續創紀錄新高。美聯「樓價走勢圖」最新3月份平均實用呎價報約10,998元，同樣創歷來新高，巿場反應兩極，一邊廂入巿熱情未改，另邊巿場始現「高處不勝寒」，買家陷入「買與不買」兩難。
本行透過電話訪問、網上問卷、講座現場問卷等形式進行調查，為巿場測溫，成功回收逾1,200份問卷，57%受訪者預期今年樓價上升，看跌的佔28%，兩成人同意今年是置業時機，當中超過四成人基於「遲買會貴」心態，基於看好經濟前景及息口低企的各佔25%及15%，基於自住需要的佔18%。
調查最後以三大「恐慌入巿」徵狀進行分析，認同或不反對今年是置業時機的747人中；近三成人表示現階段願意追價接貨；近四成人願意採高成數按揭入巿；及54%看重物業售價多於呎價。同時出現兩項或以上徵狀的受訪者佔調查全數受訪者（逾1,200人）約22%，反映在樓價上升預期催化下，巿場已形成有限度的「恐慌入巿」情緒。
樓市泡沫少 未至爆煲
數據正與集團主席黃建業「樓巿現少泡沫」之論不謀而合，其以啤酒論樓巿，指啤酒有泡才有人愛飲，但泡沫多過啤酒不健康，以目前情况，資產價格釀少許泡沫，其他方面未超標，現無爆煲條件。此際，政府加辣消息傳得沸沸揚揚，然而本欄認為加辣未必可以收效。若業主所繳交的差餉增加，最簡單的處理方法是將支出轉移至租客身上，估計會引發加租潮。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3605&issue=20170403
笑到最後：樓市再加辣屬靠害
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GS(14)@2017-04-04 08:58:30中原城市領先指數連升8周最新報150.89點，實際樓市可能比指數升得更多，因為今次樓市上升源頭嚟自新盤，全部都冇計入指數度，個別荃灣盤一房單位嘜價至過千萬，指數根本反映唔到樓市嘅瘋狂。樓價連升8周，引嚟政府再加辣嘅預期，因為上一次2012年9月至11月樓市亦出現8連升及創新高，隨後政府推出3D三辣招。可惜嘅係，好多未上車市民一廂情願以為辣招「幫佢」，客觀效果有辣招樓市再挾升，只係靠害。本來香港樓市係大藍籌，成交多、球場大，辣招令樓市貨源歸邊，成交有如細價股般疏落，有貨嘅小業主見稅貴一動不如一靜，造就有新盤大貨嘅發展商變成莊家。好多時炒細價股，買賣兩邊互等，希望對方可以就低一格去成交，形成僵持局面，只要有一個唔怕死嘅勇士掃兩版，原先等嘅人覺得等唔到，就會改為直攞，人踩人搶貨造就升幅。但細價股同樓市唔同嘅地方係，好多細價股一見有買盤，就會瘋狂「B貨」直沽出街令升勢打回原形，甚至倒跌；相反，發展商賣樓機制比較成熟，有秩序散貨，唔會一棍打死，再加上政府連年加辣，二手貨源更乾，無競爭下更好挾。倘若政府再加辣，估計都係加稅率、加辣招年期等等，除非現政府推出「真辣招」，持有自住以外物業刑事化，變相否定私有產權制度，否則對現有格局分別不大，更甚係一加辣就有人衝入場，因為以前香港人未了解辣招用途，出政策後都仲會觀望。今時今日大家都知辣招係為咗令樓市挾升，再出辣招恐怕會當壞消息出盡，一加辣又再一窩蜂搶新盤。好多人期望香港出現樓災，期望咗好多年，以現水平計，即使樓價跌一半，都仲有好多人買唔起樓。現屆政府餘下任期加辣嘅唯一好處，就係再挾高樓價，令下屆政府喺更高樓價基數上台，5年任期內，一旦樓價平穩甚至回落，到時就可以聲稱比上一任能幹。高明
http://www.fb.com/bigricetea本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170403/19978134
池昌旭港騷加辣
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GS(14)@2017-04-12 22:42:41韓劇《奇皇后》的29歲男星池昌旭，前晚於九展舉行入伍前最後一次粉絲見面會香港站。他手持玫瑰花在台下正門驚喜現身，獻唱歌曲《守護你》開場，並沿途將玫瑰花送給粉絲，引起瘋搶。池昌旭指上次訪港已是年前的粉絲見面會，有很長時間沒有見港迷。
■現年29歲的池昌旭，前晚於九展大展歌喉冧港迷。
池昌旭於見面會中大展歌喉外，又親自整飯糰冧港迷，邀請3位幸運粉絲上台品嚐。不過他於其中一個飯糰中加料落wasabi，自己試食時都辣到眼濕濕，而食到wasabi飯糰的粉絲令他覺得內疚，輕輕攬攬對方並遞上水，場面爆笑。隨後又有4名粉絲上台玩遊戲，勝出的粉絲獲池昌旭送上帽做禮物，完場後進行全場粉絲擊掌環節。採訪：文凱靈
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170411/19986261
【樓市加辣】CY kill「一約多伙」誠哥維港頌大客即縮沙！
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GS(14)@2017-04-13 00:14:29是次政府突然加辣，長實地產(1113)旗下北角新盤維港頌，今日進行首輪開賣，頓時首當其衝。項目今日推售152伙單位，並設有「大手」時段，除早上9時半進行供員工選購的內部認購後，銷售分三輪進行，第一輪揀樓，先發售予購買2伙或以上4房單位買家；第二輪揀樓，是供購買2伙或以上3房或4房買家選購；第三輪揀樓，才供選購1伙單位，俗稱「散客」買家選購。長實執行董事趙國雄日前稱，並不鼓勵一約多伙，但市場有需要，香港人重視家庭關係，很多大家庭希望住在附近，所以買兩至三個單位方便照應，就算湊孫都不用駕車。豈料政府加辣，未知會否有「方便湊孫」客打退堂鼓。假設維港頌第一輪賣樓有首置買家連環購入兩個1座樓王四房單位，包括1座7樓B室及1座20樓B室，折實價近1.162億元，按較低稅率4.25%計，稅款近494萬元，收緊後需按15%新稅率繳付稅款1,743萬元，差額達1,249萬元，夠買多一個6座一房單位。而政府對上數次出招，都不若而同撞正長實賣樓。在2010年10月政府首次出辣招時，當晚大圍新盤盛薈賣樓，令該盤全晚只賣不足200伙。至於2013年2月公佈雙辣招打擊樓市措施時，適逢長實拆售葵涌酒店雍澄軒準備上會，最後令交易觸礁。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170412/19988258
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