趣BLOGBLOG：迪士尼不平等條約
1 :
GS(14)@2016-11-24 07:35:09港府與華特迪士尼達成協議，雙方額外注資擴建。持股53%的政府，直接「泵水」58億元，持股43%的華特迪士尼就注資51億元。或者從一開始，香港迪士尼注定是個不平等的條款。美國加州和佛州迪士尼樂園都是華特迪士尼全資擁有和營運，東京的則由日本「東方樂園株式會社」擁有和營運，只付管理費及授權費予華特迪士尼。巴黎、香港及上海樂園，華特迪士尼持股介乎43%至51%。
香港迪士尼2005年9月開幕，首兩個年度沒公開業績，08年度公佈首份報告，蝕15.74億元，次年蝕13.15億元。根據2011年立法會文件，披露了迪士尼收取管理費的數據，是扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利（EBITDA）的6.5%。根據此方案，過去六年（2010至2015年度），迪士尼收取大約3億元的管理費。3億元管理費有幾多？開張至今，港迪士尼只賺過三年錢，2012年至2014年累賺6.83億元，但另外五年蝕錢共40億元，即開張至今，最少蝕33億元。華特迪士尼除了透過管理費穩收3億元外，還有一筆從沒公開過的天價授權費，這才是迪士尼的金蛋。華特迪士尼全球樂園業務，過去十年錄得1,305億美元收入，營運淨利（operating income）則合共210億美元，相當於1,638億港元，外界估計授權費佔相當比重數目。每一盤生意，都不是穩賺不賠。政府老是覺得，透過迪士尼創造的經濟價值已經回本，但事實係，當日老好人董建華俾人搵了笨，何解要一直笨落去。基本上，華特迪士尼透過管理費及授權費，已穩賺不賠。簽了不平等條款，不代表一定要永遠不平等下去，條款可改，分賬可變，何解港府一定要處於弱勢的一方，或者原因係，大家要接受香港太多無能的局長，只懂凡事叫人包容，凡事派膠。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161124/19843509
趣BLOGBLOG：美元大時代陰乾香港
1 :
GS(14)@2016-11-27 14:06:19■在強美元下，港元表面風光，但港美經濟明顯有落差，香港內部消費似強實弱。 資料圖片
聖誕未到，各商場百貨及零售店已大打旗號促銷，人山人海排長龍掃貨的背後，難掩香港在美元大時代下的真實景象。
當大家聚焦人民幣、日圓每日跌多一些的時候，衡量美元實際價值的美滙指數（DXY，美元相對一籃子貨幣價值）已經突破100水平，創2003年以來的13年新高。外滙是相對的概念，DXY強，人仔或日圓就偏軟，連帶歐元、英鎊、澳紐幣以至亞洲所有貨幣，都急速轉弱。港元與美元掛鈎，美金強，港元被迫走強。好處是，持有港幣、賺港元的港人，在外地購買力增加，出國旅遊越抵玩，DXY自2014年中約80點起步，至今衝上101水平，累積升幅超過25%，海外購物變相七五折。反觀，港紙貴令外國客來港旅遊消費變得奢侈。水貨客減少，不是一周一行有效，而是利字當頭，水貨客利錢縮水，拒絕再走。一個既定的事實，人仔貶值勢頭下，零售股靠內地客將越來越難搵食。冇得食的大前提下，惟有自己食自己，方法是大派股息。多隻零售股近月公佈中期業績，純利倒退並不意外，管理層一邊派定心丸聲稱業務見底，另一邊卻大派股息暗益自己。龍頭股莎莎（178）每股盈利（EPS）賺3.3仙，派足9仙；周大福（1929）EPS12.2仙，派息21仙。如果是認為市況見底，正確做法是將大部份利潤留下發展，現時將全部盈利派盡，甚至用現金派特別息，說穿了，就是作為老闆的大股東，睇唔到前景，Cash is King。翻查歷史，美元走勢與香港經濟表現有着相當的反比關係，即美元越強，本港經濟越弱，反之亦然。1997年初開始，DXY由約90點起步，至2000年尾升近118水平，累積升幅逾三成。香港經濟期間遇上亞洲金融風暴影響，自1998年第一季開始，經濟連續五季呈負增長，1998至2004年更出現連續六年的通縮周期，即使DXY自2002年初再觸及120後見頂回落，但滯後反應要到2003年沙士後、中央推出自由行政策，先消化到強美元所帶來的負面效應。強美元所衍生出來的副產品，就是加息周期。美國過去30年經歷五次加息周期，分別是1982年10月至1984年9月，聯邦基金利率由9.5厘升到11.5厘；1988年3月至1989年4月，利率由6.5厘升至9.75厘；1994年1月至1995年5月，利率由3厘上調至6厘；1999年6月至2000年5月，利率由4.75厘上調至6.5厘；2004年4月至2006年7月，利率由1厘加至5.25厘。綜合五輪加息周期經驗，加息周期一旦展開，平均每輪加息約9次。聯滙制度下，強美元，港元表面風光，但港美經濟狀況明顯有落差，香港內部消費似強實弱，市民寧願將使費留待外地享受，在港則留待大折扣先出動，當自己人賺唔到自己人錢，惡性循環下，風光其實就是陰乾。作為外向型經濟體，香港倘再遇上金融風暴或金融海嘯，所受到衝擊會加劇。歷史未必會簡單地重複，但借鑑過去經驗做好準備，總比一廂情願有中央托住，來得安心。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161127/19846528
趣blogblog：危機來襲前的預警
1 :
GS(14)@2016-11-29 00:07:08周日寫了《美元大時代陰乾香港》，fb上見到不少留言，在此補充自己的睇法。主觀認為，美國下一輪加息周期，固然因為經濟見復蘇勢頭，條件許可（通脹升溫、失業率跌），但最重要原因，加息是要為美元強勢打下強心針，為早年的QE埋單。
QE是放水，美元大時代就是收水。美元強勢回歸，環境資金重新湧入美國，其實是收回全球的「水」，間接令自身的資金成本減低。全球債息急升、債價急回，就是美元大時代的第一波，萬億計債市資金回流至美股，令美股迭創新高。第二波就是外滙市場起風浪，人仔、亞幣、以至歐元日圓都呈跌勢，未加息，熱錢已先行一步拆倉流向美金，一旦落實加息，美元對全球貨幣的息差會進一步擴闊，資金流向美國將加快，而其他國家貨幣，貶值速度只會更急。每一次金融危機，說穿了就是流動性危機（Liquidity Risk）。一國貨幣/股市/樓市只有沽、沒有買，自然引來大鱷狙擊沽空圖利，加劇市場波動及恐慌。97金融風暴，港元受狙擊，港股急跌之際、樓價亦急回，一個很明顯的指標：銀行同業拆息（HIBOR）急速扯高。本港一個月HIBOR97年10月下旬曾高見10厘樓上，成為A1頭條。而同日有銀行收水，收緊樓按以及加按息至10.25厘（最優惠利率加1.5厘）。一個月HIBOR由今年5月低位0.19厘，半年間倍升至目前的0.38厘，與1月份有炒家興風作浪時高見0.39厘相距不遠。當然，現水平與07年及08年一個月HIBOR曾見5厘、97年更高見10厘樓上，談不上甚麼「恐慌」，大家亦質疑目前的經濟情況、外圍環境如何能與當年相提並論。但97年7月前後，當年市民何曾想過宏觀環境會如此急速變化。理論是死，但市場是活，且變化極快。現階段，不要自亂陣腳，亦不宜胡亂轉移資產配置，避免投機炒作。12月留意住拆息水平，如繼續不尋常飆升，港元弱勢再現，大家更要做好防風措施。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161128/19847643
趣BLOGBLOG：人仔存款陰乾真相
1 :
GS(14)@2016-12-04 17:22:22■目前只是大戶先走，散戶等運到階段，人仔仍然有排跌。 資料圖片
本港多間金融機構年尾裁員，私人投資銀行及資產管理部是重災區，亦會是明年高危區。過去數年，就算股市不濟、ibanker仍可靠債市幫客搵到錢，就算再不濟，賣人民幣投資產品，昔日高息可抵銷蝕少少滙水，計落仍有着數，但這支歌仔，未來一至兩年恐怕冇得唱。上周金管局極罕有預報，11月首三周銀行人幣存款會較10月底明顯下跌約5%。我假設最後一周不變，全月存款會減少約330億（人幣．下同），存款總數會跌至6,300億元水平。人民幣存款於2014年底達到最高峯的1萬億元，即使2014年人幣全年貶值逾2%，計埋3厘以上息率，仍然有賺。及至2015年6月，人幣存款重上9,900億水平，及後存款開始拾級下滑，短短16個月間，人幣存款跌了3,600億元或37%，無論速度及規模，都是驚嚇的數字。
定存大跌 活期反增
一直以來，傳媒報道人幣存款數目，都以整體總數為主，但仔細分析，可分為活期及儲蓄存款，以及定期存款兩組數字。活期低息可即取、定存高息要鎖死一段時間，自2010年中開始，定存金額超越活期後，差距一直拉闊，最誇張是2014年中，定存規模達到8,000億元，較活期的1,443億多出4.5倍。大家以為人幣存款下跌之際，其實真正跌的是定存，活期反而迭創新高。以今年10月份數字為例，整體人幣存款為6,625億元，當中活期是2,070億元新高，較2015年6月的1,804億元多約15%。另一邊廂，定存由8,125億元，降至4,554億元，跌幅是44%。人幣貶值勢頭下，市民將定存轉為活期，有，但不明顯。數字背後的意義，是港人對人幣由擔心、憂心，繼而死心，索性將人幣定存取走，轉為港元一了百了。人民幣定存越走越快，某程度反映越有錢，走得越急。一個萬元人幣的戶口，與一個百萬元人幣戶口，貶值幅度一樣，但心態上卻可能非常不同。金管局資料，截至9月底本港人幣定存戶口有71.7萬個，以期末6,655億元人幣定存規模計，平均每個人幣定存戶口，有63.5萬人民幣，平均數已經有63萬，最大的戶口有多少，答案可能是10億。去年5月，有位大戶搬了一筆總值10億人幣去永隆銀行做定存，當時永隆人幣年息超過4厘，即一年收息達到4,000萬元人幣。以為超級富豪對一厘半厘沒感覺，答案剛好相反，越有錢，越想錢滾錢，對息率以至滙水敏感度越強，今年人幣貶值已達5.5%，近月形勢急轉直下，更觸發富戶斬纜止蝕保本。相反，戶口結餘越少，對人幣貶值的感覺越弱。人仔幾時先跌完，當連你阿媽得嗰少少人仔，都忍唔住同你講要換走，這就是人仔見底的時候。目前只是大戶先走，散戶等運到階段，三個字：有排跌。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161204/19854104
趣BLOGBLOG：1億變34億的魔法
1 :
GS(14)@2016-12-08 08:15:25每隔一段日子，總會有一隻神仙股出現。最新一隻就是七日升了七倍，經營越棧餐廳的膳源控股（1632）。膳源招股定價2元，上市市值4億元。一隻主板殼價最新叫價7億元以上，當一年做得好、僅賺千餘萬元的飲食生意，上市目的，好聽是為擴充業務，說穿了，就是為賣盤埋下最好出路。膳源大股東黃氏夫婦持股約75%，持股市值由3億元，增至最新25億元賬面富貴。近期炒賣與大股東無關，其持股自己揸住、沒存倉。根據中央結算系統持股紀錄查詢資料，流動股總數佔總股本只有25%，約5,000萬股。換言之，上市後，膳源除大股東外，5,000萬股街貨總值1億元，到底如何由1億元流通股票，演變成最新34億元市值，每日成交股數可見端倪。11月29日首個交易日，成交股數達8,035萬，相當於流動股數（2,500萬股）的3倍。第二日，炒風略收斂，但轉手率仍有1倍，成交股數與流動股數相若。隨後四日，轉手率皆超過1倍，最多是1.7倍。昨日轉手率首次低過1倍。數字背後，代表了眾多老散衝入場投機炒賣，炒完一轉賺了20%、30%，就急急腳閃人，然後見股價越升，就越後悔。第二日再落場炒過，升了10%、20%，轉個頭又食糊走人。重覆又重覆，每日好似㩒吓機就賺到錢，刺激非常，過癮十分。膳源截至3月底全年賺2,390萬、以總股本2億股計，公司每股盈利約0.119元，公司現價17.08元，即市盈率143倍。當然，同他們講PE超過100倍，反而會被問，PE100倍食得㗎，炒多轉先算啦。誠如曾淵滄話齋，炒垃圾股願者上釣。散戶都心存僥倖，相信自己不是接火棒的最後一位。但莊家見魚養肥了，自然會伺機收割，單日股價跌五成的例子，今年超過50隻。每日執十格八格，終有一日輸一半卻仍不願止蝕，這就是老散犯賤輸錢的心態。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161208/19858157
趣BLOGBLOG：中美暗戰 香港陪葬
1 :
GS(14)@2016-12-18 10:53:44■特朗普是狂人，意氣之爭隨時壓倒中美整體利益，經濟政策亦有機會被政治綁架。 資料圖片
數明年政經最大的不明朗因素，中美暗戰會是重中之重。遠的不說，解放軍剛強行沒收美國海軍的水底探測器，勢掀新一輪南海風雲。早前曾揚言一上任就會把中國列為滙率操控國，又會向中國徵收45%的反補貼徵稅的美國候任總統特朗普，對於中國挑釁行為，短期應會有所回應。
如果政治事、政治了，縱複雜仍可迎刃而解。最大鑊是政治事，少不免會扯埋經濟落水，如用經濟籌碼去壓倒對方，隨時演變成災難級後果。中美暗戰，全球包括香港都會攬炒。近日美國財政部公佈最新國債月度報告，中國10月份持有1.1157萬億美元（約8.7萬億港元）美國國債，較9月份跌413億美元，是六年來最低水平，單月減持亦是近年最多，被日本取代美國最大債主地位。2013年11月中國持有1.27萬億美債，為歷來最多，2014年全年減持258億美元國債、去年變動不大略增18億美元，今年頭十月，中國累計減持1,304億美元，估計未來兩個月，減持規模及速度會更快更急。中國減持美債，最重要原因是將沽售美債的金額，用來買人民幣頂住滙價。上半年中國揸美債變動不大，惟踏入下半年，人民幣越貶、中國沽美債的規模越多。數字上，中國沽美債及中國外滙儲備的跌幅，有類似的情況。上月中國外儲劇減691億美元，連同近月人幣跌幅加快，說人行沒出手純自欺欺人，中國沽美債撐人仔更見強烈，如無意外，中國外儲年底失守3萬億美元大關之時，中國持美債亦會跌穿1萬億美元水平。市場仍有很多人直言，明年加息恐怕又是狼來了，頂盡調高一次就完。由聯儲局放風明年加息三次，繼而連鴿派、有投票權的聖路易斯聯儲行長James Bullard亦轉軚，認同儲局應考慮明年開始縮減資產負債表，表明明年要加息。上周加息前，James原本預期，未來數年聯儲局將按兵不動，現時已改口風。美國加息，最快、最直接影響是融資成本上升，惟全球資金流向美國，資金氾濫對美國而言，很可能較新興國家影響為小。尤其是孭重債的中國國企至民企，上周債市風暴，某程度已劇透了強美元、人幣貶的情況。美國加快加息，美滙肯定越走越高，人民幣越貶，中國拋美債速度越快，外儲流失亦越急。習大大及特朗普，都是狂人。兩狂相遇，意氣之爭隨時壓倒兩國整體利益，貨幣利率等經濟政策，有機會被政治綁架而失去調控功用，這點是明年最憂心的事。當香港貨幣政策跟美國走，經濟面以中資作主流，夾在中間，順境時，食兩家茶禮；形勢逆轉，本利將歸還。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161218/19868843
趣BLOGBLOG：風光VS陰乾
1 :
GS(14)@2016-12-25 13:15:13■近期港人寧願將消費力放到海外，享受平滙所帶來的歡愉。
兌換外幣，是外遊前最重要的任務，美元大強勢下，這項準備其實已經可以不理。人仔固之然貶得快，但歐元、日圓、韓圜及英鎊等，其實貶得更快更急。與美元掛鈎的港紙，表面上風光，兌換各種貨幣，變相九折甚至八折，但實情是陰乾本港零售的元凶。外遊消費熱烈，某程度意味在本地使錢相對地減少，這點由近年港人信用卡消費數據，可見一斑。金管局自2008年發佈信用卡消費數據，過去9年信用卡交易總額，由2008年首季的851億元，增長逾七成至今年第三季的1,470億元，早年信用卡交易額只分兩大項：零售銷售及現金貸款，前者佔比皆超過93%，後者則保持6至7%比例。四年前，金管局將零售銷售細分為香港消費及海外消費，香港消費由2013年首季的1,023億元，增長約一成至今年第三季的1,132億元。另一邊廂，海外消費同期激增近五成，由171億元增至253億元，佔信用卡交易總額，由13.5%升至17.2%，上季創下有紀錄以來新高。
港人消費力轉移海外
早幾年，港人仍傾向見滙水低，先行兌換外幣以留作外遊用。但美元兌一籃子貨幣強勢持續，早唱早蝕章，遲換食多餐的概念下，很多人索性在外遊前一兩日才兌換少許外幣，然後在當地用信用卡簽賬，這由近年信用卡數據，甚至銀行積極搶攻海外碌卡消費優惠，更加明顯。本港零售銷售已連跌二十個月，內地客減少赴港消費，實際已經全面反映，數據仍然未見底，其中一個因素，可能就是與港人寧願將消費力，放到海外購物，享受平滙所帶來的歡愉，這點將是本港零售界，面對更大的挑戰。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161225/19876216
趣BLOGBLOG：2017買股唔買樓
1 :
GS(14)@2017-01-02 01:04:01■梁振英不連任特首，說穿了，是中央認為他已失去利用價值。 資料圖片
何車前輩半個月前寫了一篇題為《十年港股得個桔》，指恒指現水平較06年底僅升10%，複式計，每年升幅僅0.9%，計入每年3厘多的股息，每年約有4厘多的回報。扣除通脹，聊勝於無。另一邊廂，過去十年買樓，平均回報有1.7倍。反映二手樓價的中原指數（CCL）期間累升171%，三大區指標藍籌屋苑，太古城升1.84倍、嘉湖及沙田第一城都有2.6倍升幅。樓市成為焦點話題，住屋剛性需求固然是主因，但資產增值更是重中之重。假設未來數年樓價不升反跌，離地的樓價，單憑剛需可以撐下去嗎！每個資產都有起伏周期，股市如是、樓市亦然。當美股謀破二萬關之際，港股卻朝跌向二萬點，以為深港通有刺激作用，港股成交反而每況愈下，塘水滾塘魚，散戶已經提不起興趣。而另一邊，眼見辣招下港樓仍然破頂，市民對樓價只升不跌的觀點越來越強烈，當一切是如此理所當然，反其道而行，值博率總比一窩蜂跟大隊為高。
大市去向還看特首揸fit人
「十年一劫、逢七必跌」。1987年環球股災、1997年金融風暴、2007年港股假直通車，三次大劫魔咒港股都遇上劇跌。2017年全球政經巨變，不會比2016年少，真正的變數，是睇誰人做特首。一位能捍衞香港財經優勢、而非事事向北京靠攏的特首，我相信就是港股可開動大牛市的條件。梁振英不連任特首，說穿了，是中央認為他已失去了利用價值。香港對中國的價值，是體驗於全球金融的獨有角色。誠如練乙錚所言：「梁振英的失敗是因為他無法理解一個簡單的事實：中國需要香港，多於香港需要中國。」將香港變成深圳、上海，對中央而言是不必要，亦冇需要，當香港失去自有的金融優勢，利用價值也隨之失去，CY被北京放棄，某程度顯示中央不滿CY過去逾四年損害了香港應有的金融優勢，符合國家利益下，不得不另覓人選。人民幣貶值勢頭不變，A股貴過H股的情況，我相信會出現變化甚至逆轉。近日港股通成交急增，是一個頗強內地客開始買港股的訊號。始終相對於內地人買港樓要畀辣招稅，買港股更為吸引。而無論誰做特首，房屋土地政策不可能有巨變，反而辣招有機會越來越辣。2017外圍環境波譎雲詭，但總相信有危自有機。今年是開始播種、分段買股的一年。買甚麼，下期再講。祝各位新年進步。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170101/19882850
趣BLOGBLOG：港交所分注買
1 :
GS(14)@2017-01-06 02:06:32戰友唐牛係fb問了條常識題，「港交所（388）見1,000蚊先，定恒指見4萬點先？」。事緣「金牌分析員」陸東上月表示，港交所長遠有機會挑戰「金牛股」，近日獨立股評人胡孟青開腔指，今年恒指會見4萬點。正所謂有斷估，冇痛苦。深港通開通前，各路人馬皆相信，港股以至港交所都能受惠，殊不知深港通剛好滿月，情況卻相反，南下資金萎縮、大市日均成交跌至500餘億、恒指陰跌、連帶港交所跌跌不休，越來越多聲音預言，「十年一劫，逢七必跌」的魔咒，更有機會實現。港交所金牛股或4萬點論，似乎變得軟弱無力。
不過，翻查過去三次「十年一劫」，港股「被打劫」前，都有一輪非理性亢奮。87年頭買恒指，10月股災前累升54%，97年及07年，大跌市前則錄得24%及58%升幅。坦白講，現階段內地水緊、人幣貶值，香港零售弱雞，港紙風光實際陰乾，出現4萬點的唯一可能性，不是估值，而是內地人藉買港股走資。「非理由亢奮」下，懶人買盈富基金（2800）是最佳方法，但最值博的，是港交所。觀乎2007及2015年經驗，港股如大升，港交所會癲漲。2007年8月港股見底，不足三個月狂升逾萬點，升幅達65%；同期港交所由97蚊升至268蚊，升幅1.8倍。2015年兩個月內，恒指累升近4,000點或15%，港交所則升75%。上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。周日撰文題為「2017買股唔買樓」，就是源於港樓處於非理性亢奮，港股則處於理性不亢奮。投資角度，目前買樓收租的回報，難抵消潛在下跌風險。相反，現階段分注收集優質、做獨市生意的大藍籌，潛在回報以倍計。股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170105/19886503
趣BLOGBLOG：買樓收租冇好報
1 :
GS(14)@2017-01-08 19:00:34■由近期新盤收票慘淡情況看來，發展商欲重演去年萬人空巷買樓的場面，似乎有相當難度。 資料圖片
新盤趕在農曆新年前登場，滿以為可以炮製小陽春，但由收票慘淡情況看來，發展商欲重演去年萬人空巷、每次加推皆售罄的場面，有相當難度。要解釋同一個盤反應天與地，最大關鍵是投資客因應新辣招，已經計唔掂數，選擇將資金投放在回報更高的資產市場。
政府去年11月宣佈為樓市加辣，劃一提高買賣住宅物業印花稅至15%，僅首置客倖免。今次元朗新盤只為指定逾百單位的買家，現金回贈印花稅七成，且折扣優惠相對奀豬。發展商開盤，價單動輒數十款，花多眼亂，又即供或建築期，又有二按優惠及稅務回贈等，但傳媒每次報道新盤開售消息，一般慣用「光豬價」，即最高的折扣優惠。以Grand Yoho二期為例，新地提供最高19.5%折扣，首批折實平均呎價為14,488元。但實際上，未扣除任何優惠前、即樓書價單，實呎大約是18,000元。首批最平、8座7樓B室416呎單位，原價668萬元，實呎1.61萬元。「光豬價」的要求是60日內盡付樓價，亦即是兩個月內要上會供款，這才享19.5%優惠，折實樓價538萬元，實呎1.3萬元。相反，如果選用回贈七成印花稅計劃，售價只會減最多3%，因此若投資客採用這個計劃，或已手持一個以上物業，最終要付出的價錢恐怕只是原價九折，相比首置客八折「光豬價」，後者有一成保險線。更重要是收租角度而言，回報恐怕低於2%，衰過港元定存。根據差餉物業估價署數據，最新各項私人住宅單位的回報率已經跌穿3厘。A類單位（420呎或以下）的回報率，由去年初的3厘水平，降至11月的2.8厘。B、C及D類單位，最新回報率亦只有2.3至2.5厘。而E類豪宅單位（1,700呎或以上）的回報率，更降至2厘水平。2007年，A及B類單位回報率分別有5.1厘及4.2厘；1997年及1987年，A類單位回報分別是4.2厘及8.7厘，而B類回報率則為3.7厘及8.9厘。當部份香港銀行的港元/美元定存年息已經高見1.8厘、直逼2厘之際，作為炒家，新盤開價絕對「唔開胃」，倒不如將資金投放在股市、以至車位或其他資產，值博率更高。缺少了投資客，只靠用家/慈父母入市，自然與去年中未加辣前有明顯分野。今年樓市小陽春，恐怕得啖笑了，如發展商堅持賣「豪宅價」，往後新盤要出貨，求價就不能求量了。有人話發展商會惜售，毋須減價。但有個事實是供應堅來了，去年批出約1.7萬個住宅樓花單位預售，按年增47%，為過去五年新高，上月批出預售更達2,388伙。根據運房局資料，未來三至四年可提供的私樓單位共有9.3萬個，平均每年超過2萬個。市場能否在炒家絕迹下，以目前離地價消化如此龐大供應，我絕不樂觀。一手發展商隨後陸續開價，成績將主導二手市場。CCL是否一如預期雙頂後插，未來一季會有分曉！股榮
https://www.facebook.com/stockwing1
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170108/19889673
Next Page