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提防中國債券泡沫爆破 陳茂峰

1 : GS(14)@2015-10-22 00:19:55

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151020/news/ec_ecq1.htm


【明報專訊】中國A股泡沫在6月爆破，資金流入債券市場，促成債券市場泡沫。想起紅樓夢那句「亂哄哄，你方唱罷我登場」；後面一句「甚荒唐，到頭來都是為他人作嫁衣裳」。恐怕債市泡沫又將成為另一次財富轉移的遊戲。

上周三中國10年期國債中標利率2.99厘，為2008年全球金融海嘯以來首次跌破3厘。5年期國債收益率從年初的3.52厘降至上周五的2.96厘。上個月萬科發行公司債，發行利率3.5厘，低於5年期國開債的水準，信用利差幾乎是0。今年前8個月，中國國債發行總量共計12.6萬億元人民幣，較去年同期增長63%。截至10月12日，2015年以來共發行公司債408只，發行規模共計4267.85億元。而去年同期，僅有367只公司債發行，發行規模共計1058.14億元，今年發行規模已達去年全年的近4倍。這些資料都反映中國債市進入狂牛狀態。

今年發行規模為去年4倍

從宏觀經濟角度看，中國債券市場的確處在牛市階段。中國經濟增長放慢，人民銀行實行降准降息的財政寬鬆政策，中國債券收益率不斷下調。(按：說起收益率yield這個名詞，以往在香港習慣稱為孳息率，現在媒體多跟大陸叫法，轉稱收益率。)自去年11月以來，中國人民銀行已經5次下調利率，3次下調銀行存款準備金率。中國通脹亦一直在放緩，9月的消費物價指數同比只增長1.6%，生產物價指數更是下跌5.9%，已連續下滑43個月，這有利長期債券收益率持續下調。

從政府財政監督看，中央政府也需要維持低迷的利率環境，方便地方政府和企業以低利率發行債券，鼓勵投資者認購，以協助解決地方政府和企業的債務問題，降低負債比率。3月時提出的「地方債務置換」，讓地方政府把期限短、利率高的債務，置換成期限長、利率低的債券，舒緩地方財政困難。近日國家發改委下發了一份文件《關於進一步推進企業債券市場化方向改革有關工作的意見》，再次放鬆企業債發行要求，包括縮短發債審核週期、精簡申報材料、豁免信用優良企業複審、放寬發債指標限制等六大方面。政策給企業發債鬆綁，將會增加企業債的發行量，進一步推低信用債券收益率。

槓桿投資 違政府低融資成本原意

今次債市牛市，又出現槓桿投資。連公募基金也做1.5倍槓桿。機構投資者和券商更誇張，槓桿10倍比比皆是。債市的槓桿，除了透過傳統的融資方法以債券抵押貸款購買更多債券，還多了一招，以債券回購協議(repo)進行。Wind資訊的資料顯示，債券回購交易額在第二季是人民幣137.3萬億元，至第三季增至人民幣155.8萬億元，幾乎是去年同期人民幣86.1萬億元的兩倍，歷史新高。在9月底，中國債券市場餘額為人民幣44.06萬億元，債券回購餘額是這數字2.5倍。

中央政府的良好意願，是通過股市和債市的政策牛，把民間資金引到實體經濟，讓企業(和政府)以低廉的融資成本集資，發展業務，保持經濟增長勢頭。但政策走了樣，民間活學活用毛主席的「一天等如20年」的大躍進精神，趁機以槓桿投資，要盡賺。中央政府拆A股槓桿投資，搞出個6月股災。如何拆解債市狂牛槓桿，頗費心思。

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陳茂峰：多個市場有明顯假期效應

1 : GS(14)@2016-03-08 15:01:09

【明報專訊】農曆新年剛過，學者發現，在中華文化影響較大的市場，例如中國大陸、香港、台灣、新加坡、馬來西亞、韓國、日本，都明顯存在長假期效應，即是股市在農曆新年長假前數天多數上升。就算是在美國上市的中資企業股票，也有這個農曆新年效應。



東亞股市明顯受春節影響

新年效應其實是假期效應的特殊例子。所謂假期效應(Holiday Effect)亦稱假前效應(Pre-holiday Effect)，是指股市在長假期前數天多是上升、易升難跌。早在1934年，美國學者M.J. Fields已經點出，在1901年至1932年間，道瓊斯工業平均指數在美國長周末(即周五或周一是假期)前是升多跌少。另一學者Robert A. Ariel在1990年發表在權威金融期刊Journal of Finance的文章，總結他分析1963至1982年的美國股市，發覺一年中8個長假期前一天的回報，竟然是市場一年回報的三分之一，是其他日子平均日回報的9倍至14倍。這個分析，已經排除了別的可能因素的影響。其後多個學者跟進研究美國股市的假期影效應，多是附和Ariel的結果。但Roger C. Vergin及John McGinnis在1999年的論文，以1987年至1996年美國股市資料分析，發現這個假期高回報的現象，在藍籌股和大型企業已經不明顯，小盤股異常回報也較之前大幅收縮。其實這個發現不奇怪，如果市場是效率市場，精明投資者會利用任何異常回報效應套利，這些效應就會很快消失。

美股長假前回報特別高

也有學者研究歐洲和日本這些美國以外的成熟市場，同樣發現明顯的假期效應。Zainudin Arsad及Andrew Coutts在1997的論文，是分析英國金融時報工業指數成分股在1935年中至1994年底的表現，證明英國股市也明顯有假期效應。Charles B. Cadsby及 Mitchell Ratner的1992年文章，證明加拿大、英國、澳洲、瑞士和當時的西德股市，明顯有假期效應。新西蘭學者Olga Dodd 及Alex Gakhovich 在2011年發表的文章，以14個東歐國家股市為研究樣本，分析在1991年初到2010年底市場表現。分析結論是這些市場在假期前後都有異常回報，這些異常回報隨?時間遞減。在成熟市場，假後通常是沒有異常回報。

假前傾向樂觀 成交縮易推高股價

為什麼有假期效應？學者的共識，認為投資者在放假前心情輕鬆，對市場消息的反應，傾向正面和樂觀；假前市場交易收縮，樂觀情緒容易推高股價。如果假期是配合企業發獎金(例如中港台的農曆新年、英美的12月)，則該時段的假期效應更明顯。既然市場存在假期效應，投資者是否能夠利用這個現象賺錢？學者Ilias Tsiakas的2010年文章，以統計的模擬分析，證明是可行的。但學者Robert Hudson、 Kevin Keasey及Kevin Littler在2002年的論文，則認為若考慮市場摩擦(market frictions，如交易費用、買賣價差等)，建基於假期效應的投資策略，不單是無利可圖，而且可能虧本。閣下相信哪個說法，自己判斷吧。

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御峰理財董事總經理

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來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160308/news/ec_ecq1.htm

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政府推地見效 新樓盤陸續到位 陳茂波：供不應求局面將扭轉

1 : GS(14)@2016-03-31 13:13:28

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lam1.txt



【明報專訊】雖然樓價自去年9月至今已下跌了約13％，坊間仍多認為香港私人住宅供應依然不足夠，樓價難再大跌。不過，發展局局長陳茂波最近出席香港扶輪社首個扶輪論壇作演講嘉賓時卻指出，經過現屆政府大力推地，住宅新供應將陸續到位，可扭轉市民認為樓市難以改變的供不應求預期，不會再「恐慌」入市。

明報記者 陸振球、葉創成

陳茂波在演講提供統計數字，指香港的私人住宅落成量，以5年計，2006至2010年每年平均只有11,280個單位，2011至2015年每年平均大約10,900個左右，即是之前5年，以及同再之前的5年差不多，都是每年約1.1萬個。「這是可以理解的，因我哋上任後招標的土地，到現在所興建單位都未落成，現在落成都是之前的土地。不過，差餉物業估價署剛公布今年估計私宅落成量1.85萬個單位，明年都大概是此水平，之前來幾年都係相對高水平……因為至今年3月底的連續幾個財政年度，我地賣咗好多地，去年賣地可建20,080個單位，前年1.6萬多個，這些供應未來幾年出來。」

陳指出，私人住宅開工數字2006至2010年平均每年1.9萬伙，而2011至15平均每年1.5萬伙，「未來3年一手樓供應，估價署估計係8.7萬個單位（見圖），我上任時的2012年，只是6萬幾個單位。所以大家見到未來幾年供應會增加，以掌握的資料，至2月底發展商手上取得樓花紙可以賣而未賣的都有2萬個，未來供應實在多。」

10年擬建28萬伙公屋 確認九成土地

陳茂波進一步補充，「2006至2010年土地供應可以起幾多單位呢？那是5.9萬個，同期一手樓銷售了7萬個，故該5年土地供應不能夠滿足一手樓吸納量。2011至2015又如何呢？土地供應可建8.94萬個單位，一手樓成交量係6.45萬個。我想表達的信息是，後期的5年供應是超出一手樓購買，故2006至2010年土地供應低於吸納量已扭轉。」

陳茂波指未來土地供應每年達標，「市民大眾就有信心，不需要panic（恐慌性）買樓。10年計劃建興公營房屋28萬個單位，我哋已搵到25萬幾單位的土地，即已確認近九成。其實差不遠，另外1.7萬個單位的土地正在做地區諮詢。」

3措施確保土地持續供應充足

雖然近期公布數據顯示，香港未來數年私人住宅的供應明顯回升，但足夠的土地供應可否持續？「土地供應之前因為各種原因而不足，但我上任後政府已盡全力追落後，希望確保房屋供不應求的情况可扭轉。看一看2030年前的土地供應，短中期主要透過3項措施，第一是改劃用地，有的地皮劃了做社會某些用途，而這些用途現在不是社會最迫切的，或者未能夠落實的，便或者用第二幅代替。並改作住宅用途。我給人批評得最多就是綠化用地，我可以跟大家說，短中期我們找綠化用地找了70幅，可以規劃到興建8萬幾個單位，而這些絕非郊野公園用地，而且我們找的地都鄰近交通基建。」

「第二是提高發展密度，九龍東啟德便是一個例子，回歸前的計劃只是住幾萬人，後來大家知道回歸後遇上亞洲金融風暴，科網泡沫爆破再加上SARS，曾經樓價跌六七成。當時政府回應社會的訴求，將發展密度壓低，當時計劃啟德發展區住9萬餘，我上任後打了20%上去，那就多了好幾千個單位。」

「第三個手段是除了改劃外，看看用途有沒有轉變空間。2014年施政報告我們目標是找150幅土地改劃，5年時間提供21萬個單位，其中七成做公營房屋。去到今日我們開始了65幅改劃，牽涉單位8.05萬個，其中52幅做完，涉及單位6.5萬個，今年我們會改劃45幅土地，涉及單位8.4萬個，當中有九成是公營房屋。」

說到公營房屋，陳茂波說，「有朋友跟我說，即使樓價高位回落，現水平仍非普羅百姓所能負擔。所以政府除在資助房屋，也多增加房屋出租以方便年輕人居住。現在土地供應公營及私營各佔60%及40%，公營比例可否增加呢？我覺得不合適，若今年80%做公營20%建私宅，大家會預期私人住宅供應少，樓價便會升。」

「也有人說要幫年輕人置業，問政府可否給予資助？我認為現時不適合，因為這樣會令樓價升。先租後買呢？目前供應仍短缺，有土地都係做公屋先，有20幾萬人排隊。」

[名人樓市論壇]

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2 : GS(14)@2016-03-31 13:13:39

http://property.mpfinance.com/cf ... 0331/paa01/lam2.txt
長遠研維港以外填海   文章日期：2016年3月31日
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【明報專訊】對於香港中長期土地供應，陳茂波說大家都耳熟能詳，古洞北、新界東北、洪水橋、東涌新市鎮擴建等，加起來有19萬個單位。

「說到工作進展，2014年6月前立法會取得前期撥款研究新界東北項目，土地勘探及規劃工作已進行，最近在立法會取得撥款，做安老院及搬遷的設計工作。」

拓新界西北大嶼山 連接內地

「至於東涌新市鎮規劃，正排隊上財委會，若前期工作順利進行，估計2017及18年就可以開始填海。東涌是個好特別的例子，當時規劃住20幾萬人，但是煞停而現在住9萬幾人，過去幾年我們有新的地盤，未來可去到11萬幾。但要整個地區有規模效益，真的要住20幾萬至可提供足夠的公共設施。東涌西已聆聽環保人士意見，有限度發展，東涌東填海不影響海豚。」

提及填海，陳茂波指「我們希望不在維港而在其他地方，可以重新填海，土地供應會大增，在1985至2000年的15年間，香港總共填海3000公頃，相比維園只是10至20公頃，你可以知道填海影響幾大。2000至2014年只填500幾公頃，跌了八成有多，所以長遠在合適的地方填海是應該的。」

另外，有說香港的發展也要與內地融合。「我們把土地供應工作聚焦香港，考慮新界西北及大嶼山發展，港珠澳大橋落成後，大嶼山便不是西部盡頭，去珠三角西面便方好多。將來人工島會發展，東涌亦會拓展，希望把握發展機會。」

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陳茂峰﹕全民退休保障 有利經濟發展

1 : GS(14)@2016-05-19 02:03:14

【明報專訊】香港的官僚和經濟學家，多是奉不干預政策為圭臬、視發展為硬道理的原教旨原始資本主義信徒(即是所謂自由派、芝加哥派、湖派經濟學)。他們不相信免費午餐，反對全民退休保障，卻絕口不提退休保障制度能夠促進經濟發展，實有失偏頗。



退休有保障 港人更願消費投資

1985年獲諾貝爾經濟學獎的大師弗蘭科·莫迪利安尼(Franco Modigliani，1918-2003)，最為人熟悉的是金融學必修的MM理論。他另一個貢獻，是提出生命周期消費理論(Theory of life-cycle consumption)，指出個人或家庭一生的消費、投資、儲蓄習慣，是建基於一生的效用最大化的理性行為。簡單點說，如果個人認為未來生活有保障、未來收入會增加，則個人儲儲會較少、消費較多、也較願作風險投資。

香港這個高度發達的地區，民間儲蓄率近40％，相對美國近0%、西歐平均10%的儲蓄率，明顯偏高。高儲蓄率，資金集中在銀行體系，不利資本市場發展，只益了銀行更易賺大錢。高儲蓄率，說明香港人對個人前景的擔憂，「政府不可靠只能靠自己」。如果有健全的全民退休保障，大家覺得生活比較有保障，便願意增加消費及風險投資、減少儲蓄。這種行為的改變，既能刺激香港經濟，更可進一步搞活香港的資本市場，鞏固香港國際金融中心的地位。反對全民退保的人，就是缺乏遠見。

美經驗﹕1元退休金 貢獻經濟2元

歐美不少學者研究過多個國家在實施退休保障後的經濟、民生、教育、國民健康、貧富差距等變化，結論都是正面。保障愈齊全，效果愈明顯。

退休保障制度本身也可以帶動經濟發展。退休人士是重要的消費者，他們的消費帶來的乘數效應，貢獻經濟的分量不容忽視。美國退休人員協會(American Association of Retired Persons)的2013年研究報告 〈Social Security's Impact on the National Economy〉，分析美國的退休保障制度對美國經濟的影響，結論是每一元退休人士接受的退休金，可以為社會貢獻兩元的經濟產出。換句話說，一加一減之後，每一元退休金仍可以貢獻額外一元經濟產出。美國2012年有5700萬退休人士領了7746億美元的社保，但帶來14000億美元的經濟產出、提供920萬就業職位，貢獻各州及聯邦政府的稅收2220億美元。美國的退休保障在發達國家中不算前衛，但已能清楚顯示它對社會經濟的貢獻。

事實勝於雄辯，全民退保有利經濟發展。反對全民退保，是與偉大的改革開放建築師鄧小平同志抬槓。

御峰理財董事總經理 [email protected]

[陳茂峰博士 峰哥EQ]



來源: http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160517/news/ec_ecq1.htm

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陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波（圖）昨日發表網誌，指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢，但他指該指數屬滯後數據，是反映3至4月市場情况，本港今年上半年整體住宅成交量，較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升，並稱巿場資訊有時會流於片面，提醒市民要小心分析，政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題，文中提出市場有按揭經紀公司指，內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例，連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料，非港人購買佔整體成交宗數的比率，過去3個月仍為約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若，未見明顯上升趨勢。

他表示，自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留，但政府會密切留意，本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711

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陳茂波重申不會減辣

1 : GS(14)@2016-07-12 03:16:04

【本報訊】自政府2012年10月推出雙辣招後，本港樓市交投減少，樓價自去年9月歷史高位連跌數月，雖然住宅售價指數近月已見回升，但發展局局長陳茂波昨於網誌上表示，指數是滯後數據，並重申本港目前並無條件「減辣」。陳茂波指坊間有意見認為，差餉物業估價署公佈的住宅售價指數已連續兩個月回升，因此樓巿已轉勢。然而，他反駁指，指數是反映3、4月滯後數據，坊間有地產代理指數亦顯示，5、6月的住宅樓價按周只是窄幅上落。陳茂波又透露，據政府掌握資料顯示，過去3個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例僅約2%，與2012年買家印花稅推出後的長期平均數相若，均同處相當低水平，並未見明顯上升趨勢，認為買家印花稅仍能大致壓抑非港人購買本地物業的意欲。對於巿場推測英國脫歐會導致部份資金轉投香港住宅樓市，陳茂波稱，對這說法有保留，政府會繼續密切留意情況，並重申本港目前並無條件「減辣」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160711/19689781

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2 : hk113(58285)@2016-07-13 18:33:54

個人認為唔減辣已經是新常態
一減辣如果樓市暴升既話...政府擔當唔起..所以一動不如一靜
特別是CY要連任既話..一定唔可以俾個樓價再升上去

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3 : GS(14)@2016-07-14 07:16:55

但是會搞壞左經濟

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陳茂峰﹕銀色債券 長者恩物

1 : GS(14)@2016-07-26 07:54:04

【明報專訊】香港首批銀色債券從今天（7月26日）到8月3日公開接受年滿65歲的香港居民認購。符合條件而又懂得這個產品特性的長者有限，相信雖會超額認購，但超額倍數不高。

銀色債券是和iBond一樣的通脹掛鈎債券，也是3年債券，半年派息一次，息率按期內通脹率計算。銀色債券除了投資者身分有限制，還有就是不提供二級市場（secondary market，即是投資者通過港交所互相買賣）。銀色債券投資者如果要套現，便要賣給政府（即是習慣說的贖回），拿回本金和累計應收未收利息。銀色債券不能像iBond那樣，利用利率套戥在二級市場馬上獲利。但投資者換來更高的保證回報，就是計算利息的年息率不會少於2厘（iBond只有1厘保底）。如果計息期內相關通脹率在2%以下，利息就按2厘年率計算。

不設二級市場 撥亂反正

和iBond一樣，銀色債券是特區政府送錢之作。雖是小恩小惠（政府補貼不多），卻是收買人心的高招。銀色債券取消二級市場，不給投機者短期獲利（在二級市場以高於面值的溢價出售），又可以減省政府的利息開支（提前贖回債券不需要支付日後的利息），是正確的做法。iBond如今還有二級市場很是錯誤。iBond似乎已經成為經常發行的政府債券，將來的iBond應該撥亂反正，跟銀色債券一樣，只安排贖回機制。

退休人士理財的主要目的，是保持資產的價值（購買力），安享晚年。退休人士已經過了累積財富的階段，進入保障財富的階段，投資增值固然好，但不強求，老本不虧更重要。銀色債券能夠讓資金保持購買力，如果是低通脹環境，更有2%保底，既沒有壞帳風險，又不會虧損，是長者的投資恩物。應該大包圍（你懂的）儘量認購。

其實銀色債券這個設計，應該是強積金預設投資策略的不二之選。強積金是政府以法律大石壓死蟹強迫打工仔參與的投資計劃。對不懂投資、沒能力投資而又被逼投資的打工仔，政府有責任保證他們投資不受虧損的威脅。這些打工仔，不是我等中產、專業、高收入、能自己安排和照顧未來退休終老生活的一群，而是低收入、低學歷、低資產、低儲蓄的低下層百姓。

積金蝕錢惹民怨 iBond是解藥

現在的預設投資策略，以生命周期投資為理念，透過法律限制管理費不可高於相關基金淨資產值的0.75%、經常性開支不可多於基金淨資產值的0.2%。費用是稍低於其它強積金計劃內的產品，但沒有保證打工仔的血汗錢會投資獲利。如果打工仔的強積金投資在這些預設投資策略產品，到退休時不賺錢還虧本，到時積金局和特區政府面對的壓力，不難想像。只要某一年全球股市債市同時大跌，當年65歲的打工仔和他們的利益團體就會怒吼。這個事情的發生，是大概率事件。政府要預防，iBond就是解藥。

御峰理財董事總經理 [email protected]

[陳茂峰博士 峰哥EQ]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7554&issue=20160726

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陳茂峰﹕管理層再好 也不是大股東 究竟萬科是誰的？

1 : GS(14)@2016-08-09 07:15:55

【明報專訊】萬科（H股2202.HK，A股000002.CH）的股權爭奪戰，自去年12月擾攘至今，不但沒有了結，更因恒大（3333）近日加入戰圈而愈趨複雜。萬科事件肯定是中國資本市場的經典個案，在大陸是沸沸揚揚的議論熱點，在香港鮮有評論則頗令人意外。

萬科貴為中國房地產發展商龍頭，萬科董事長王石也是矚目的企管明星。但這家市值達2350億元人民幣（昨天收市價）的大企業，從上市第一天開始股份就極度分散、沒有絕對控股的大股東。

以王石為首的萬科主管，一直是萬科的靈魂。萬科主管與華潤關係良好，現在殺出個寶能集團，王石團隊滿不是味兒。王石明言不歡迎寶能這個站在門口的野蠻人（Barbarians at the Gate），認為寶能「信用不夠」，配不上萬科。寶能系則繼續大施財技，在市場不斷增持萬科股份，並公開要求罷免萬科全體董事及高管。

管理層只是受薪經理人

萬科股權之戰，王石等高管一直以萬科主人自居，不少大V為他們吶喊助威，評論也多站在王石一方。但資本市場是資本主導，股東才是公司的主人，不是職業經理人。現代公司理論，公司的擁有權（股東）和經營權（職業經理人）分離，職業經理人只是股東的代理人，代表股東管理公司，換取合理的薪酬待遇。股東以真金白銀投入公司，承擔公司經營風險，只在公司賺錢時才能分享賺錢的紅利。一家公司權力最高是股東大會，股東授權董事會執行股東權力，董事會必須維護股東利益。如果一家公司受到投資者「敵意收購」，說明對方認為公司現值偏低，對方是否看錯市，市場自有決定。

股東大會才是公司最高權力

我欣賞王石（董事會主席）、郁亮（總裁）為首的萬科主管對萬科的貢獻。我對寶能系收購萬科的目的也有保留、懷疑。但資本市場的遊戲規則不能改、改不了。萬科是萬科的股東所有，要爭話事權，只能以股權說話。

御峰理財董事總經理

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[陳茂峰博士 峰哥EQ]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8644&issue=20160809

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地契2047大限　陳茂波：參考97續租方式自動延長50年　差餉估價3%作年租

1 : GS(14)@2016-09-01 06:00:58

■陳茂波首回應2047年地契危機，指政府會參考回歸時續租經驗。資料圖片



【本報訊】香港2047年地契危機近期甚囂塵上，發展局局長陳茂波接受《南華早報》訪問首開腔回應指，政府會參考1997年主權移交時的續租經驗，有信心香港會找出聰明的方法解決問題，大家毋須恐懼。測量師及業界均指，過去有薄扶林花園案例參考，近年賣地批出年期50年已橫跨2047年，相信地契危機終可解決。記者：陳家雄



香港開埠以來，除中環聖約翰堂是英國皇室擁永久地權，由港英政府年代至特區政府，本港所有土地均為租賃地契，所有業主某程度只是租客，年期包括50、75、99及999年，其中鰂魚涌太古城租期為999，至2899年。然而部份地契2047年到期，2047年正是50年不變的分水嶺，近年不時有意見談及2047年後地契屆滿會否被中央沒收、銀行會否因而不借按揭，加上年初溫州補地價事件，令港人憂慮兩制若不再，今日溫州會否是未來香港。



■薄扶林花園10年前地契到期後已自動續期50年。

薄扶林花園成先例


陳茂波接受《南華早報》專訪，被問及新界有35萬份地契將於2047年到期，首度開腔，試圖釋疑。他指港府處理2047地契到期問題時，會參考97回歸的經驗，有信心香港會找出聰明方法解決問題，大家毋須恐懼。美聯測量師行董事林子彬稱，雖然港府暫未有處理地契危機定案，然而10年前薄扶林花園事件已成案例，當年所有1997年到期的地契均自動續期50年，年租以差餉估價3%計算，具參考作用。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚亦指，本港差估署就全港每項物業均有估值，有此機制，可按物業估值徵收地租作為延續地契的條款，當然50年後中央可收回所有土地，但相信不會，2047年後土地不獲續期風險低。


中原集團主席施永青說：「《基本法》50年不變，冇話50年後必變。」他指近年政府賣地批地年期50年，今年賣的地皮年期至2066年，2047年界限不存在，銀行亦沒因地契年期而不造按揭；再者，發展商出十足價錢投地，投地價沒反映地契年期問題。雖然《基本法》列明，特區政府自行制訂法律和政策處理地契續約問題，但2047年後是否不變，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，特區政府如果有心解決地契問題，應爭取與中央商討本港地契續期權限問題，盡早釐清，釋除市民疑慮。另陳茂波指政府計劃大嶼山以東填海1,000公頃，面積相當於4個長洲，打造香港第三個主要經濟中心，容納最多70萬人；有關規劃將列入2030年以後長期可持續發展規劃中，今年10月公眾諮詢，惟此規劃沒具體時間表。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160831/19755313

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陳茂波：有需要開發新土地

1 : GS(14)@2016-10-17 08:07:44

【本報訊】發展局局長陳茂波昨發表題目為《關於土地問題的迷思》的網誌，回應有人質疑本港現成有大量空置土地、棕地，因此毋須再開發新土地，他指有關說法是謬誤，在現有發展土地上容納所有新增住戶，會令香港人口密度進一步提高，與市民希望「住大啲、住好啲」背道而馳。陳茂波引述政府數據指，由2014年至2044年，本港人口及家庭住戶數目將分別增加13.5%（98萬人）及20.4%（50萬戶），因此未來30年，香港須增加至少五分之一的房屋容量去容納新增住戶，而這數字還未計現時約9萬個劏房和約29萬宗公屋申請。他稱，由2000年至2015年間，已建設的土地面積只增加約3,800公頃，遠比15年前增加的約8,000公頃少，現時土地供應工作，只是追回過往落後的進度。陳茂波又引述一間外國顧問公司的報告，指香港是全球先進國家中最高密度的城市，可見如只將現有已發展土地上容納新增住戶，將再提高人口密度，與市民「住大啲、住好啲」背道而馳，所以有需要開發新土地以保持生活質素。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161017/19803288

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