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周永明　還是最佳執行長人選嗎？

2013-09-09  TCW

九月三日，微軟宣布以七十二億美元收購諾基亞手機部門，震撼業界。 不過十天前，微軟執行長鮑爾默（Steve Ballmer）才宣布要在未來一年內辭去職務。連續兩個大動作，讓人不禁聯想，鮑爾默是不是刻意在為接班人選鋪路？而這個接班人，很可能就是同樣出身微軟、現任諾基亞公司執行長埃洛普（Stephen Elop）。 同一時刻，太平洋彼端另一家品牌手機廠宏達電，卻正為了高階主管涉及商業間諜案件焦頭爛額。執行長周永明一方面禁止員工討論案情，一方面發信給員工，要求大家在此挑戰時刻團結，穩定軍心。 如果，連一家年營收七百八十億美元、獲利達二百二十億美元，沒有爆發重大財務危機或內控問題的公司，執行長都會因為表現不佳，主動退位另覓人才接手，宏達電現在面臨的危機，恐怕不是執行長的一封信就能化解的。 今年六月，周永明在接受《華爾街日報》專訪時，開門見山的說：「我知道你要問什麼。很多傳言說我要辭職，但我從未這麼說過。我絕不會另外去找一份工作。」 論失敗鮑爾默錯失行動商機，比周永明慘 周永明與鮑爾默，同樣出生在一九五六年，同樣是從前一任創辦人手中接下領導棒子，同樣以強勢領導風格著稱。如今同樣面臨公司衰退危機，鮑爾默選擇的處理方式卻與周永明不同。 若以失敗產品的歷史來看，鮑爾默的「戰績」恐怕比周永明更慘烈。十三年來，從音樂播放器、搜尋引擎、智慧型手機到平板電腦，科技業幾個重大的關鍵轉折點上，微軟一再打敗仗。就連去年為了扳回顏面，不惜犧牲三十多年來的合作夥伴，推出自有品牌平板電腦Surface，銷售也是慘不忍睹，虧損達到九億美元。 從鮑爾默上任以來，微軟的市值蒸發了三千八百億美元（約合新台幣十一兆元），相當於Google、惠普、戴爾三家企業市值總和，這讓投資者對微軟大表不滿。 一位在微軟資歷二十年、曾與比爾．蓋茲（Bill Gates）共事過的高階主管表示，其實鮑爾默早在五年前就打算辭職，「他知道自己的強項在行銷、在數字管理，但無法幫這家公司帶來產品創新，為了公司好，寧可退位找一個更好的人來接手。」 周永明在鮑爾默吃癟的這段期間，表現正好相反。研發出身的他，對產品充滿熱情，又具備高度的執行力，總能在關鍵時刻帶領團隊做出漂亮的產品。 以二○一一年旗艦機Sensation XL為例，當時大部分的智慧型手機品牌都還需要十八個月才能推出一款新品，但周永明卻在發現產品藍圖中出現重大空隙，當場在會議室白板上規畫出新手機的規格與價格帶，僅僅花了三個月就讓這支手機順利上市。那一年，宏達電的獲利也創下史上最高，為股東賺進超過七個股本。 然而這樣的成功也讓周永明落入產品迷思，以為只要做出好手機，市場就會埋單，公司就會順理成章的成長，所以他投入了大量資源與心力在產品設計與研發上，忽略了上下游的供應鏈管理以及通路、行銷，如今就連內部管理也出了大問題。 「Peter（周永明英文名）日思夜想的就是怎麼樣才能像賈伯斯一樣，把產品做得更酷、更炫，但他忘記了公司的目的是賺錢，不是研發。」一位熟悉周永明做事風格的業界人士直言：「比起執行長，他更像是個PM（專案經理）。」 論利潤鮑爾默掌舵獲利翻倍，大勝周永明 當年宏達電從代工轉向品牌，靠的是微軟的作業系統支撐，打響了智慧型手機第一炮，周永明一度成為鮑爾默的最佳戰友。 若以財務表現來看，雖然微軟市值大幅衰退，但營收在十三年間卻成長兩倍，獲利增加一倍，手上握有高達三十八億美元的現金，每年還能穩定的分紅，本業表現其實並不算差。 鮑爾默是微軟僅次於比爾．蓋茲的第二大股東，持有微軟四％股權，若鮑爾默不想走，恐怕沒有人可以逼他離開。如今他為了無法帶領公司創新，在公司獲利依然漂亮的狀況下引咎辭職，試圖讓更適合的人來帶領微軟。 周永明對產品掌握度與執行力無庸置疑，但在面對公司虧損持續擴大、一連串人事動盪、內部管理失當等問題時，周永明仍是最佳執行長人選嗎？這恐怕不只是宏達電董事長王雪紅該思索的問題，也是十三萬宏達電股東最想知道的答案。 2個同年生的CEO，都從天堂掉到谷底——周永明、鮑爾默大事紀 微軟執行長 鮑爾默出生：1956年學歷：哈佛大學數學與經濟系、史丹佛大學MBA經歷：P&G產品經理專長：行銷成就：13年內營收從230億美元增加到780億美元，淨利增加超過1倍，穩坐PC作業系統龍頭失敗：錯失行動通訊市場，市值蒸發逾新台幣11兆元，輸給蘋果、Google 公司市值：約新台幣8兆元 宏達電執行長 周永明出生：1956年學歷：海洋大學電機工程系、政大EMBA、哈佛商學院進階管理課程經歷：迪吉多伺服器部門處長專長：研發、產品成就：成功打造華人智慧型手機品牌，帶領宏達電3度成為台灣股王失敗：讓宏達電市值2年蒸發8,917億元，全球市占率跌出10名以外公司市值：約新台幣1,248億元

德銀：雷曼兄弟倒閉以來表現最佳與最差資產

http://wallstreetcn.com/node/56724

本月初，華爾街見聞與大家分享了三幅圖，從中我們可以看到2008/09年至今全球股市、債市和黃金的表現。

在雷曼兄弟倒閉五週年之際，德意志銀行又以這次重大事件為起點，總結了美元計價的全球主要金融資產總回報。

 

 

以下是本幣計價的全球主要金融資產總回報。

 

德銀總評如下：

以美元計價總回報率最高的依次是白銀（100%）、黃金（73%）、歐洲高收益債券（60%）、美國高收益債券（58%）和標普500（50%）。

核心利率也表現不錯，因為央行多年人為保持低利率，促使固定收益市場繁榮。

德國、美國和英國三國國債五年來分別達到23%、20%和20%的回報。

新興市場儘管近來受挫，但同期股市與債市回報仍分別高達33%和29%。

表現墊底的是希臘股市，回報為-66%。這顯然是歐洲債務危機的傷害。其次是歐元區600銀行業指數（-30%）、意大利FTSE MIB股指（-30%）和巴西Bovespa股指（-20%）。

德銀指出，這五年多的全球名義增長是20世紀30年代以來最低的，所以金融資產的表現幾乎完全歸結為流動性，並非經濟增長。在全球恢復增長以前開始放緩QE的看法持續存在。

互聯網企業做汽車市場，與傳統廠商合作是最佳出路

http://www.iheima.com/archives/50468.html

【i黑馬導讀】移動互聯網已經組成了一個良性的生態鏈，他中間的各個環節的參與者，例如做終端、應用、網絡、操作系統以及做各種各樣技術的形成了一協同生態環境，各方都在不斷的投資，也相應獲得自己的收入。但是這是否說明移動互聯網改造汽車行業的條件已經完全具備了呢？本文根據極客公園《汽車 x 互聯網 = 汽車革命》一文改寫而成。

移動互聯網已經組成了一個良性的生態鏈，他中間的各個環節的參與者，例如做終端、應用、網絡、操作系統以及做各種各樣技術的形成了一協同生態環境，每方都在不斷的投資，也相應獲得自己的收入。

互聯網公司+汽車廠商=汽車革命

智能汽車的革命，首先要像推動媒體和電子商務的滲透率一樣推動智能汽車的滲透率，但這並非是孤立的，需要一個生態環境，移動互聯網之所以他能夠成功，正因為在這個生態環境中每個角色都參與其中，傳統產業如果不參與，智能汽車的革命將停留在空談。

為什麼汽車廠商需要互聯網企業

被需要是幸福的，無論是作為愛人還是作為有合作機會的企業。

過去十年，汽車廠商做了大量的工作，他們為汽車開發了一款車載終端，通過終端中的通信模塊，可以把汽車接到 2G/3G 的網絡上，用於緊急救援，信息娛樂，或者將手機上的內容映射到車載屏幕上，把所有的信息交互變成語音和我們交互，以及接入我們的社交網絡，地圖，導航等等手機上類似的工作。

但遵從著這套模式的 TSP(Telematics Service Provider 汽車遠程服務提供商) 都是虧損的，這些由汽車廠商主導的服務只是作為其 IT 系統和 CRM(customer relationship management 客戶關係管理) 系統的衍生品，作為他們給用戶提供增值服務的平台，汽車廠商缺少互聯網的思維。

做企業 IT 的人，目標往往是幫助客戶改善管理，提高效率，降低成本，改善供應鏈，增強銷售渠道，整套系統工程定位在優化層面。在一個現有的圈子的優化，未來工期可以預先估算出來。但在移動互聯時代，你不需要事先做一個詳盡規劃，每個人都會利用其他人創造的成果來開發自己的空間，按照傳統的系統工程的方法，為車廠一家的利益，優化車廠一家的利益，做車聯網相信已經走到盡頭了，這個模型被證明是失敗的，現在整個的行業在發生巨大的變化，車廠也在改變，做 TSP 服務就是為買我車的用戶增加價值。

每一個企業在未來的汽車移動互聯網中間，你都能做你自己做的事情，獲得你的價值，汽車做汽車的，保險做保險的，交通做交通的，但是他們之間是用移動互聯網連起來的，並且各方受益以及數據共享。而所謂互聯網的技術包括物聯網，傳感器，云計算，大數據，所有的這些技術，都會成為我們目前讓這些孤島式的，碎片化的汽車得到真正的整合。

所以從這個角度來講，互聯網改變汽車，不是從單一的技術，用互聯網技術用在汽車上，因為汽車廠商會把汽車越做越好，現在技術發展非常非常快，我們現在要做的事情是把互聯網的技術和汽車企業共同構造一個新的生態環境，這種生態環境是一種新的方法將大家結合在一起，在一個新的平台上協同，這個協同環境可以讓我們在用戶的體驗上得到一個完全無縫的，基於網絡的汽車駕駛體驗

黑馬哥評論：

汽車本身就是一個平台，統和上游廠商的諸多資源，未來的智能汽車必將經歷這樣幾個階段的改造過程。

半智能化（當下）主要是路況信息和GPS技術的結合，一些新的部件如導航設備被運用到汽車上，這個階段汽車和外置智能設備的聯繫還很初級。

低級智能化 主要是大量的汽車本身就帶有上一個階段的產品的功能，並能吸收使得汽車始終處在移動互聯網中，各項功能都能和網路技術結合起來。如，自動駕駛

智能化階段 主要是汽車具備獨立學習能力，即人工智能。

施振榮回鍋求突圍翁建仁會是宏碁最佳救援投手？

2013-11-18  TWM

撰文‧林宏文、顏雅娟 十一月五日晚間，新北市汐止的天空中飄點細雨，大批記者媒體魚貫地踏入宏碁總部，腳步顯得匆促而混亂，直到踏進宏碁會議室內，空氣中瀰漫一股感傷的味道。 八點十五分一到，宏碁董事長王振堂在前、營運長翁建仁在後，兩人迅速走入會議室，閃光燈啪啦啪啦地沒停過。記者會一開始，王振堂拿起桌上的麥克風，一個深呼吸，壓抑著內心的激動，緩緩開口：「這幾年連續虧損，我感到非常遺憾與抱歉。」在宏碁待了三十二年，王振堂一路從底層攀上權力的最高峰，但在謝幕的這一刻，臉上藏不住的哀傷，「接下來，需要更有能力的人，帶領宏碁脫離困境。」短短的幾段話，讓王振堂的苦澀全溢了出來，眼睛不知是疲倦或感傷，布滿血絲。 這是王振堂無比感傷的一天，兩年前好不容易從宏碁前執行長蘭奇（Gianfranco Lanci）手中奪回大權的他，或許怎麼也沒想過，他自己會是以這樣的方式交出權杖。連年虧損的巨大壓力，逼得王振堂不得不負起責任下台，改由翁建仁接任，自明年一月一日生效。 然而，翁建仁接手執行長、宏碁創辦人施振榮主導變革委員會，這樣的組合，能夠扭轉宏碁頹敗的局勢嗎？ 不改舊腦袋， 就算換掉蘭奇也無用 多數人都知道，近年ＰＣ廠面臨轉型危機，這不是宏碁才有的問題，而是所有ＰＣ廠共同面對的大難關。但在艱鉅環境裡，還是不乏有人交出亮麗成績，聯想是如此、華碩也是如此，相反的，宏碁卻苦吞百億元虧損，凸顯出宏碁經營的瓶頸。 一直以來，宏碁都是重視性價比的品牌，主要從技術與產品出發，然而，這樣的策略在過去五年裡，面臨到極大挑戰，「性價比固然重要，可是iPhone、iPad出來之後，現在的消費者更在乎創新度。」一名ＮＢ業的高層坦言，要如何做到讓消費者買單，才是現在ＰＣ廠抓破頭都找不到答案的難題。 這麼說吧，宏碁從二○○○年到二○○八年，大幅地享受了ＮＢ起飛的甜美果實，宏碁將經營主力放在通路布局，而這也是蘭奇所擅長的。 只是，隨著ＰＣ產業江河日下，宏碁多品牌策略宣告失效，這次更為了認列捷威、佰德等品牌帶來的無形資產減損，提列九十九．四三億元的虧損。 「這些過去，都是Jim（翁建仁的英文名）有參與到的。」宏碁的老員工嘆了口氣，看著宏碁上、又看著宏碁下，多少宏碁人感慨在其中。 蘭奇離開宏碁有多久，翁建仁接手就有多久，宏碁內部人士都清楚，雖然王振堂身兼董事長與執行長，但新產品規畫、研發等細節，都是掌握在翁建仁手裡，「但這一年來，宏碁有做出什麼成績嗎？坦白說，連我們自己都知道，沒有。」宏碁內部人士忍不住嘆氣。 一位曾與翁建仁合作過的供應商說，「Jim的危機意識不足，關心的層面也比較局限，他會埋首在宏碁自家的產品裡，但不太關心競爭對手的動態，如果由他接ＣＥＯ，宏碁的國際視野及競爭力可能會有隱憂。」業界人士更直言，「翁建仁是老宏碁人，若只是近親繁殖，宏碁不可能有翻身機會。」走不出ＰＣ藩籬， 只會更弱化 對比宏碁今年才大刀闊斧發動變革，其他ＰＣ廠的轉型早在前兩年便已啟動，像惠普將重心轉往伺服器，戴爾專注商用市場，華碩抓住「變形」產品，就連聯想董事長楊元慶都訂出「三步走」的超車路線圖，就是希望追上三星、蘋果的腳步。 過去，我們多以ＮＢ市占率來評價ＰＣ廠的產業排序，宏碁的競爭者依序為聯想、惠普、戴爾及華碩，如果將平板、智慧型手機的移動平台加入計算，以「ＰＣ＋平板電腦＋智慧手機」的統計數量來看，前三名則分別是三星、蘋果及聯想。 這告訴我們一件事：敵人已經不一樣了！ 細看聯想的「三步走」策略，就為迎擊大環境的變遷。楊元慶的第一步，便是成為全球最大的ＰＣ廠商，聯想已連續兩季達到這個目標；第二步則是成為全球最大的「ＰＣ＋平板電腦」供應商，目前聯想排名第二，僅次於蘋果。 至於第三步，楊元慶希望聯想成為全球最大的「ＰＣ＋平板電腦＋智慧型手機」供應商，以聯想集團在這三項產品的市占率排名全球第三，前方還有三星與蘋果。 在這場競賽上，有一項非常關鍵的能力，那就是移動互聯網上的布局。 事實上，即使如聯想創辦人柳傳志都不得不承認，在移動互聯網這塊，聯想的布局已有落後，「但未來用社交做業務，甚至跨足到貸款及銀行業務，都是聯想想做的事。」柳傳志說。 回頭看宏碁，儘管近年宏碁也力圖跨入智慧型手機，翁建仁更讓嫡系子弟兵、宏碁全球運籌中心前總經理甘博隆，主導行動運算產品，去年宏碁大張旗鼓地推出Win 8平板等產品，甘博隆的角色就相當吃重，被視為新生代的明日之星。 但甘博隆在去年底遭撤換，轉任王振堂特助，內部人士透露，「是Jim親自動的刀，主要是他認為甘博隆不再適任。」宏碁內部人士都知道，甘博隆是翁建仁一手栽培，卻又親手將他拔除，內情絕不單純。 沒了甘博隆之後，儘管宏碁力挽狂瀾，今年初更與聯發科攜手，推出低價平板電腦，都是希望在這些宏碁不擅長的領域，有所突圍，只是成績有限。宏碁若想克服這個難關，只能靠合作或購併，快速彌補弱點，從這個角度來看，宏達電或許是不錯的對象。 就在王振堂辭職的同時，宏碁也決定增資一．三六億股，換算過來約占宏碁股本四．八％，對照目前施振榮個人持股約二．六四％，倘若單一股東吃下所有現增股權，將一躍成為宏碁最大股東，也為宏碁引進策略夥伴埋下伏筆。 施振榮、黃少華回鍋，能找回昔日榮光？ 隨著王振堂下台一鞠躬，施振榮也以宏碁變革委員會主席之姿，與宏碁開國元老黃少華一同回鍋，在宏碁每次的變革中，施振榮的角色尤為關鍵。不過，相較於二○○○年底宏碁、緯創分家，當時施振榮才五十六歲，一手發動再造，讓宏碁又得以有十年榮景。 如今，施振榮已年近七十，體力、耐力都是一大考驗，這也是為什麼施振榮的妻子葉紫華被問到施振榮回鍋時，她很不捨地說：「他身體都這樣了，我怎麼會贊成？」一位資訊業大老就直言，宏碁是跨國企業與國際品牌，要發動變革，除了宏碁創辦人黃少華外，需要加入更多不同領域的人才，透過不同專長、不同領域及國家地區的背景，才能讓宏碁跳開既有思惟，真正脫離險境。 雖然目前由翁建仁接任執行長，但業界不少聲音認為，這是因為施振榮目前口袋尚無人選。環顧國內業界，要能找到扛起宏碁執行長重任的人選，並不容易，最可能還是需要從外部去尋覓合適人選。 過去宏碁的十年榮景，正因在適當時機用了蘭奇，讓宏碁爬上全球第二大電腦品牌的位置。現在處於關鍵時刻，要找到一位能夠救火的執行長，自然不是一件容易的事，施振榮也只能讓翁建仁暫代，未來在引進策略夥伴後，可能會再進行更換。 不論如何，王振堂的下台都是好的開始，宏碁向來是講究「問責」的企業，即使如王振堂這樣的老宏碁人，做不好也得負責下台。執行長做不好就換人，代表企業知錯、認錯，並與過去的錯誤做切割，這是任何改革前的必要工作，絕對值得鼓勵。 但在「問責」之後，如何能改革成長，才是艱鉅任務的開始。就像施振榮寫給三十六萬名股東的公開信中所說，變革需要時間，希望大家多給宏碁一點時間，看來宏碁的股東們只能更耐心等待了。 翁建仁 出生：1958年 現職：宏碁全球總裁，明年元月接宏碁執行長經歷：宏碁資訊產品全球運籌中心總經理施振榮回鍋，能讓宏碁再翻身？ 1992-2000年 2000-2010年 2013年階段 一次再造 二次再造 三次再造起因 美國購併失利，導致虧損宏碁規模過大，造成管理困難 PC產業衰退，多品牌策略失效發動者 施振榮 施振榮 施振榮變革手法 分散式管理架構 品牌、代工分家 有待觀察變革成果隔年轉虧為盈，帶動獲利連續三年成長80% 宏碁專注品牌通路經營，登上全球第二大NB品牌 有待觀察 整理：賴筱凡

最佳地產分析師：樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為：第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

　　非常感謝新財富給我們這一次的機會，很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

　　2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞，一個是「改革」，另外一個是「修復」，因為從改革的角度來說，像主題改革以及國企改革這種，其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響，尤其是對於資源屬性的改革，比如說像土地流轉，他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會，對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響，所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說，我們覺得是來自兩個詞就是改革，他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升，也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來，隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

　　另外一個關鍵詞是「修復」，大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態，13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點，從開發商的角度來說，2013年只是開發商高增長的一個起點，我們要看到從13年開始一直到16年，至少是16年上半年，整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況，他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意，這是為什麼?資本市場擔心兩點，第一是政策的再度加碼，這一點會在後續削弱，並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求，很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點，很多崩潰論在出現，會不會是這樣，我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的，我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

　　我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

　　基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況，2013年整個行業的增速基數是非常高的，所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會，因為看到今年2013年就知道，整個行業在高增，地產股的估值做什麼?下挫，地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置，包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些，我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

　　房地產邏輯之變，為什麼說地產有一個邏輯之變，接下來一段時間會逐步印證，從2009年開始一直到今年五年的時間，整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯，也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況，只要房價一上漲地產股就跌，這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了，這個邏輯接下來會發生變化，因為這個邏輯背後是這麼一個狀況，過去一旦房價上漲，調控政策一定會出台，調控政策出台之後，地產的基本面一定大幅下挫，帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降，股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了，北上廣深已經出台了一部分的政策。

　　這個政策逐步落地以後基本面還是不錯，這個時候地產的修復就會出現。

　　第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

　　明年的銷售額增速在15，銷售面積增速在9%，這不是說行業不景氣，其實行業還是處在一個相當景氣的狀況，但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況，核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%，一線城市的拿地面積是大漲了接近100%，今年拿的地在明年可售，明年的銷售包括明年的房價，明年的銷售增長會比較高，第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多，明年的政策環境也會比今年好，這是由整個土地市場帶來的。

　　明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%，一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市，一線城市明年的供應上升的速度，這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以，中國有很大的資產泡沫，現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫，這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化，如果從住房價值量和GDP比較，中國和日本、美國做對比，我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多，從數值上一系列的，比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來，可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多，房價上漲和其他的國家十年來比，他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多，中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平，不是說中國的房價市場是沒有泡沫，它是有泡沫的，只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段，還是有一定的上漲空間，這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢，這是一個不高的水平，大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

　　上海的均價是4萬人民幣，摩納哥是5.3萬美金，然後是3.3萬美金，香港是2萬多美金，包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫，這是由過去中國的供給制決定的，因為中國過去的供給是壟斷的，中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間，我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說，其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模，他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

　　明年的新開工會比今年還要好一些，可能很多人不太相信，經濟情況也不是很好，為什麼今年的新開工增速是7，明年能夠到7.5%，這個就是和今年的高速拿地是有關的，今年的拿地增加了14比，明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

　　房地產投資，我們今年預計投資增速是18%，明年會是略回落一點，但是還是一個比較高的位置，大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊，一塊是新開工投資，然後包括復工投資，然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的，但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的，因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

　　基本面的最後是中長期的需求，很多人說中國的泡沫要破了，的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的，核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的，會不會破還是要看中長期需求的支撐，同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說，我們看到我們只計算剛性和改善型的需求，我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米，比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

　　中長期的高點出現在2015年，中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的，第一個是人口，包括城鎮化增長包括二胎，地產的需求有一個比較大的支撐，包括接下來要大力推動新興的城鎮化，中國的城鎮化的確在比較低的狀況，只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長，靠著未來幾年城鎮化水平的推動，靠著在未來幾年的經濟的一個發展，這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀，是市場不可解決的一個問題。

　　開發商的資金成本肯定是在上升的，但是問題不大，因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加，我們會看到開發商的資金成本高得不多了，因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊，但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了，今年前三季度主流的上市公司高達80%，明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高，因為他們今年年初和去年年底的時候，地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心，歷史上來看都會放出來的。

　　說到美元，美元升值的話影響到底大不大，一個是對購房者，另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在，所以我們自己的人都買不到房子，所以尤其對住宅的市場來說，美元升值對購房的影響還是非常有限的，因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

　　另外一個對於開發商這一塊的資金，按照統計局的數據，外資佔到房地產開發的比例非常低的，不到1%，如果考慮到一些渠道外的一些資金的話，我們覺得也不用過於擔心。

　　房地產政策面，今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離，核心有兩個擔憂，第一是擔憂調控加碼，第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了，第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個，包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下，我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加，這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求，包括二胎、包括新興的城鎮化，很多的東西大家沒有感覺到，但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利，包括土改、養老、國企改革、二胎等等，都是對我們明年很有機會的一些標的。

　　這是已經出台的政策(PPT)，其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來，我們覺得快了，因為市場政策的預期差什麼時候修復，我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地，各個城市自主出的政策什麼時候落地，北上廣深已經出了，今天又出了武漢。他們出了兩個政策，一個是二套房首付從6成提到7成，第二是社保納稅的年限從1年提到2年，個別提到3年，這對需求的影響是比較小的，我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落，現在的需求是剛性需求和改善性的需求，你是買來自住的投資很少，這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升，所以政策和過去不一樣，不會帶來資本面一個很大幅的下挫，不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台，這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅，房產稅的政策有一定的試點城市出來，這是整個靴子的落地。

　　土地改革對於房地產行業太重要了，很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的，我們覺得要分階段來看，從短中期來說開發商是受益的，長期來說影響不是特別大，可能是一種比較大的負面的影響，要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市，因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後，我們會看到房價沒有變，房價不會回落，因為這些城市還是供不應求，我們會看到地價在回落，不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢，不是說你房價漲他就一定更賺錢，他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後，開發商的利潤率會回升，同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少，整個市場的規模增加之後，因為這些市場又是供不應求，所以出來的這些供應一定會被消化掉，所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力，以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速，對於他們來說是有利的。長期來說，因為你供應很多，整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點，進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後，行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化，可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

　　土改對誰最受益，一二線城市有非住宅用地的公司，他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地，有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

　　地價下降和房價下降，並不一定開發商一定受損，我們要記住開發商是差額的錢，是房價減地價的差額的錢。

　　再說一下房產稅的問題，三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的，他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」，這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開，但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」，如果你想征存量的房產稅一定要立法，增量可以來走，但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快，第二是「適時推進改革」，要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題，考慮到土地財政的問題，他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算，假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅，然後這個稅率我們假設是1%，1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了，他們的均值在0.8—1，我們取1%的稅率，假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅，如果全部能夠收回來，看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的，即便中國所有的房產稅都收上來，可能只能佔到賣地收入的18%，只能佔到地方財政收入的8%。

　　我們推進存量房房產稅要有步驟的，要試點，否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來，其次你的賣地收入的價格下降，我們不認為這個東西太快，但是他這一定是一個方向。

　　二胎炒了很多的概念，但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的，大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題，二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

　　包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的，我們都有很深度的報告，時間關係不說了(PPT)。

　　最後一部分說一下房地產的投資策略，對於明年我們建議行業評級給的是增持，我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地，然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來，基本面還是相當不錯，這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平，地產公司的業績是非常漂亮的，今年的平均業績增速行業接近30%，明年的業績增速接近30%，主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年，15年一直到16年的上半年，整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮，利潤率在持續往上走，對於萬科、保利這樣的公司來說，今年的年報其實是他們利潤率最低的低點，明年中報、明年年報、後年，其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升，這是源於地產的預售制度，去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年，後年也算，所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

　　從選股來說，我們一個是從業績鎖定性，另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司，明年會形成一些比較漂亮的可售資源，除了主流的一線龍頭之外，二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

　　對於整個行業來說，預期差下面的修復我們覺得非常確定的，因為基本面和估值實在背離太大了，保利今年是5.8倍的PE，明年是4.5倍的PE，明年的業績全部鎖定，後年的業績也鎖定一部分，持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣，我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂，政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

　　改革的紅利來說，包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開，接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的，可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇，我們提出「三美」，就是制度之美，因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說，他的資源屬性一旦發生了變化，你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美，第三是三高之美，高增長、高鎖定、高訴求的公司。

　　制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

　　第二個選股是模式，模式分兩個，誰在一二線城市有特殊的拿地能力，招商地產、華僑城、華夏幸福，持續能夠在一二線城市拿到便宜的地，他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯，當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候，對誰來說反而是開始他們的黃金十年，支持房地產的服務業，我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產，我們認為接下來還是要繼續關注。

　　第三個選股策略是針對行業的三高之美，就是高增長、高鎖定、高訴求，龍頭公司是招商、金地，其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒，謝謝大家!

最佳地產分析師：樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為：第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

　　非常感謝新財富給我們這一次的機會，很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

　　2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞，一個是「改革」，另外一個是「修復」，因為從改革的角度來說，像主題改革以及國企改革這種，其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響，尤其是對於資源屬性的改革，比如說像土地流轉，他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會，對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響，所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說，我們覺得是來自兩個詞就是改革，他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升，也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來，隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

　　另外一個關鍵詞是「修復」，大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態，13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點，從開發商的角度來說，2013年只是開發商高增長的一個起點，我們要看到從13年開始一直到16年，至少是16年上半年，整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況，他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意，這是為什麼?資本市場擔心兩點，第一是政策的再度加碼，這一點會在後續削弱，並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求，很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點，很多崩潰論在出現，會不會是這樣，我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的，我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

　　我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

　　基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況，2013年整個行業的增速基數是非常高的，所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會，因為看到今年2013年就知道，整個行業在高增，地產股的估值做什麼?下挫，地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置，包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些，我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

　　房地產邏輯之變，為什麼說地產有一個邏輯之變，接下來一段時間會逐步印證，從2009年開始一直到今年五年的時間，整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯，也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況，只要房價一上漲地產股就跌，這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了，這個邏輯接下來會發生變化，因為這個邏輯背後是這麼一個狀況，過去一旦房價上漲，調控政策一定會出台，調控政策出台之後，地產的基本面一定大幅下挫，帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降，股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了，北上廣深已經出台了一部分的政策。

　　這個政策逐步落地以後基本面還是不錯，這個時候地產的修復就會出現。

　　第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

　　明年的銷售額增速在15，銷售面積增速在9%，這不是說行業不景氣，其實行業還是處在一個相當景氣的狀況，但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況，核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%，一線城市的拿地面積是大漲了接近100%，今年拿的地在明年可售，明年的銷售包括明年的房價，明年的銷售增長會比較高，第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多，明年的政策環境也會比今年好，這是由整個土地市場帶來的。

　　明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%，一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市，一線城市明年的供應上升的速度，這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以，中國有很大的資產泡沫，現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫，這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化，如果從住房價值量和GDP比較，中國和日本、美國做對比，我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多，從數值上一系列的，比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來，可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多，房價上漲和其他的國家十年來比，他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多，中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平，不是說中國的房價市場是沒有泡沫，它是有泡沫的，只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段，還是有一定的上漲空間，這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢，這是一個不高的水平，大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

　　上海的均價是4萬人民幣，摩納哥是5.3萬美金，然後是3.3萬美金，香港是2萬多美金，包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫，這是由過去中國的供給制決定的，因為中國過去的供給是壟斷的，中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間，我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說，其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模，他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

　　明年的新開工會比今年還要好一些，可能很多人不太相信，經濟情況也不是很好，為什麼今年的新開工增速是7，明年能夠到7.5%，這個就是和今年的高速拿地是有關的，今年的拿地增加了14比，明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

　　房地產投資，我們今年預計投資增速是18%，明年會是略回落一點，但是還是一個比較高的位置，大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊，一塊是新開工投資，然後包括復工投資，然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的，但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的，因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

　　基本面的最後是中長期的需求，很多人說中國的泡沫要破了，的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的，核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的，會不會破還是要看中長期需求的支撐，同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說，我們看到我們只計算剛性和改善型的需求，我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米，比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

　　中長期的高點出現在2015年，中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的，第一個是人口，包括城鎮化增長包括二胎，地產的需求有一個比較大的支撐，包括接下來要大力推動新興的城鎮化，中國的城鎮化的確在比較低的狀況，只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長，靠著未來幾年城鎮化水平的推動，靠著在未來幾年的經濟的一個發展，這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀，是市場不可解決的一個問題。

　　開發商的資金成本肯定是在上升的，但是問題不大，因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加，我們會看到開發商的資金成本高得不多了，因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊，但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了，今年前三季度主流的上市公司高達80%，明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高，因為他們今年年初和去年年底的時候，地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心，歷史上來看都會放出來的。

　　說到美元，美元升值的話影響到底大不大，一個是對購房者，另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在，所以我們自己的人都買不到房子，所以尤其對住宅的市場來說，美元升值對購房的影響還是非常有限的，因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

　　另外一個對於開發商這一塊的資金，按照統計局的數據，外資佔到房地產開發的比例非常低的，不到1%，如果考慮到一些渠道外的一些資金的話，我們覺得也不用過於擔心。

　　房地產政策面，今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離，核心有兩個擔憂，第一是擔憂調控加碼，第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了，第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個，包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下，我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加，這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求，包括二胎、包括新興的城鎮化，很多的東西大家沒有感覺到，但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利，包括土改、養老、國企改革、二胎等等，都是對我們明年很有機會的一些標的。

　　這是已經出台的政策(PPT)，其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來，我們覺得快了，因為市場政策的預期差什麼時候修復，我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地，各個城市自主出的政策什麼時候落地，北上廣深已經出了，今天又出了武漢。他們出了兩個政策，一個是二套房首付從6成提到7成，第二是社保納稅的年限從1年提到2年，個別提到3年，這對需求的影響是比較小的，我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落，現在的需求是剛性需求和改善性的需求，你是買來自住的投資很少，這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升，所以政策和過去不一樣，不會帶來資本面一個很大幅的下挫，不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台，這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅，房產稅的政策有一定的試點城市出來，這是整個靴子的落地。

　　土地改革對於房地產行業太重要了，很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的，我們覺得要分階段來看，從短中期來說開發商是受益的，長期來說影響不是特別大，可能是一種比較大的負面的影響，要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市，因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後，我們會看到房價沒有變，房價不會回落，因為這些城市還是供不應求，我們會看到地價在回落，不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢，不是說你房價漲他就一定更賺錢，他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後，開發商的利潤率會回升，同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少，整個市場的規模增加之後，因為這些市場又是供不應求，所以出來的這些供應一定會被消化掉，所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力，以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速，對於他們來說是有利的。長期來說，因為你供應很多，整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點，進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後，行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化，可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

　　土改對誰最受益，一二線城市有非住宅用地的公司，他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地，有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

　　地價下降和房價下降，並不一定開發商一定受損，我們要記住開發商是差額的錢，是房價減地價的差額的錢。

　　再說一下房產稅的問題，三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的，他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」，這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開，但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」，如果你想征存量的房產稅一定要立法，增量可以來走，但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快，第二是「適時推進改革」，要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題，考慮到土地財政的問題，他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算，假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅，然後這個稅率我們假設是1%，1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了，他們的均值在0.8—1，我們取1%的稅率，假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅，如果全部能夠收回來，看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的，即便中國所有的房產稅都收上來，可能只能佔到賣地收入的18%，只能佔到地方財政收入的8%。

　　我們推進存量房房產稅要有步驟的，要試點，否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來，其次你的賣地收入的價格下降，我們不認為這個東西太快，但是他這一定是一個方向。

　　二胎炒了很多的概念，但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的，大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題，二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

　　包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的，我們都有很深度的報告，時間關係不說了(PPT)。

　　最後一部分說一下房地產的投資策略，對於明年我們建議行業評級給的是增持，我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地，然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來，基本面還是相當不錯，這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平，地產公司的業績是非常漂亮的，今年的平均業績增速行業接近30%，明年的業績增速接近30%，主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年，15年一直到16年的上半年，整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮，利潤率在持續往上走，對於萬科、保利這樣的公司來說，今年的年報其實是他們利潤率最低的低點，明年中報、明年年報、後年，其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升，這是源於地產的預售制度，去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年，後年也算，所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

　　從選股來說，我們一個是從業績鎖定性，另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司，明年會形成一些比較漂亮的可售資源，除了主流的一線龍頭之外，二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

　　對於整個行業來說，預期差下面的修復我們覺得非常確定的，因為基本面和估值實在背離太大了，保利今年是5.8倍的PE，明年是4.5倍的PE，明年的業績全部鎖定，後年的業績也鎖定一部分，持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣，我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂，政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

　　改革的紅利來說，包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開，接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的，可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇，我們提出「三美」，就是制度之美，因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說，他的資源屬性一旦發生了變化，你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美，第三是三高之美，高增長、高鎖定、高訴求的公司。

　　制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

　　第二個選股是模式，模式分兩個，誰在一二線城市有特殊的拿地能力，招商地產、華僑城、華夏幸福，持續能夠在一二線城市拿到便宜的地，他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯，當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候，對誰來說反而是開始他們的黃金十年，支持房地產的服務業，我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產，我們認為接下來還是要繼續關注。

　　第三個選股策略是針對行業的三高之美，就是高增長、高鎖定、高訴求，龍頭公司是招商、金地，其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒，謝謝大家!

彭博：2013年最佳與最差投資（一）

來源: http://wallstreetcn.com/node/67300

彭博根據2012年12月31日至2013年12月2日的各類資產表現總結了以下年度投資榜單： 1、年度投資“極品”：美股 彭博整理數據顯示，今年如果投資美股就不難賺到錢。到今年年底，每10只標普500成份股里就有9只都會得到正回報。 和美股相比，其他不少資產還差強人意。 每5只美國債券基金里只有2只能保本，新興市場股票還沒有走出今年夏季的低谷。 今年更是黃金“失色”的一年，投資幾乎所有和黃金有關的資產都在虧錢。 2、最佳表現美國大盤股：房利美（Fannie Mae）（上漲1010%） 今年美國納稅人是大贏家，因為房利美的股價漲了10倍。 美國三分之二的新屋貸款都出自房利美和房地美兩家按揭貸款供應機構。 2008年，房利美股價縮水98%，不得不靠美國政府救助維系經營。 美國政府現在還持有將近80%的房利美股份，知名對沖基金經理Bill Ackman領導的公司Pershing Square持股比例2%。 美國國會、白宮和都對這家公司各有不同的構想。 Ackman說，房利美處於動態環境，其中就有讓投資者資金翻倍的盈利機會。 至少今年房利美已經獨占鰲頭，在458只美國上市交易的市值100億美元個股之中，房利美股價漲幅排名第一。 3、最差表現美國大盤股：紐蒙特礦業（Newmont Mining）（下跌47.2%） 同樣在458只美國上市交易的市值100億美元個股之中評比，今年表現最差的是紐蒙特礦業。 為提高盈利，這家全球第二大黃金生產商裁減了30%的辦公室人員，但還是沒能抵擋金價大跌的沖擊。 去年10月以來，金價下跌了31%。 4、最佳表現國際市場個股：重慶長安汽車（上漲280.5%） 在追蹤發達與新興市場2883只個股的富時環球指數（FTSE All World Index）之中，重慶長安是今年股票表現最出色非美國企業。 中國汽車銷量大增，汽車制造商正在興建工廠滿足需求。 福特公司的主要中國合作夥伴是重慶長安汽車股份有限公司。除了在重慶合資經營兩家工廠，兩家公司還要建兩家廠。 上季度長安汽車銷量同比增長33%，調整後每股收益漲幅高達400%。 5、最差表現國際市場個股：MMX Mineracao e Metalicos SA（MMX）（下跌85.4%） 巴西首富Eike Batista今年流年不利，財富大縮水。 今年10月30日，他的石油公司OGC申請破產保護，其他公司也受到影響。 Batista成立的礦業公司MMX已經為還債出售資產。 該公司上季度銷量下滑38%，開采鐵礦石的損失讓形勢惡化。 6、最佳表現股票型共同基金：Fidelity Select Biotechnology Portfolio（FBIOX）（上漲64.0%） 不計依賴杠桿的基金和封閉式基金，在1392只管理資產至少5億美元的美國股票型共同基金之中，今年漲幅最高的當屬FBIOX。 FBIOX持有133只生物科技公司股票，最大持倉為吉利德科學公司（Gilead Sciences）。 今年前11個月，吉利德成功試制新藥，銷售業績也在增加，因此股價翻倍。 彭博數據顯示，醫藥公司為獲得試驗新藥進行的收購活動是生物科技類股的一大動力。 分析師預計，2014年，發展成熟的美國生物科技企業銷售額將增長18%，收益增長25%。 7、最差表現股票型共同基金：Fidelity Advisor Gold Fund（FGDAX）（下跌49.1%） 今年幾乎所有行業的股票都有上漲，可惜落下了黃金礦商。 所以，在1392只管理資產至少5億美元的開放式、無杠桿美國股票型共同基金之中，持有全球112家礦業公司股票的FGDAX今年業績倒數第一。 FGDAX所有的大規模持倉都在虧錢，其投資組合價值縮水的速度比金價下跌的速度快一倍。 8、最佳表現小盤股股票型基金：Lord Abbett Micro-Cap Growth Fund（LMIYX）（上漲71.6%） 今年也是小公司大放光彩的一年。2009年3月以來，羅素2000小盤股指數漲幅多達170%。 小公司的表現更依賴美國增長，通常被視為經濟複蘇的跡象。 在專註投資小公司股票的327只美國基金之中，LMIYX表現最為搶眼，其最大持倉為Xoom Corp.。 Xoom幫助用戶跨國轉款，全部員工160人，於今年2月公開上市，上市以來股價上漲67%。 9、最差表現小盤股股票型基金：Wasatch Emerging Markets Small Cap Fund（WAEMX）（下跌1.4%） 雖然小盤股今年表現優異，但新興市場的股市乏善可陳。WAEMX就是個典型的例子，這只基金雖然沾了小盤股的光卻被新興市場拖累。 不過，WAEMX的表現還強於富時新興市場指數，後者今年前11個月下跌5%。 WAEMX最大的持倉——臺灣隱形眼鏡制造商精華光學（St. Shine Optical Co.）去年股價翻倍。 10、最佳表現債券基金：Lord Abbett Convertible Fund（LACFX）（上漲23.4%） 在747只管理資產至少5億美元的開放型美國固定收益共同基金之中，表現最佳的LACFX具備了一個重要的優勢：它有類似股票的特性。 LACFX投資企業可轉債，最大持倉是吉利德和Priceline.com。 總體來說，一般的債券今年都令人失望。巴克萊綜合債券指數（Aggregate Bond Index）回報率為-1.7%。 11、最差表現債券基金：Vanguard Extended Duration Treasury Index Fund（VEDTX）（下跌19.3%） 同樣在上述747只美國固定收益共同基金之中，VEDTX一年來下跌幅度最大。 這只基金投資20-30年以上的長期美國國債。今年市場擔憂美國利率上升，所以VEDTX投資的這類資產格外不堪一擊。

彭博：2013年最佳與最差投資（二）

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接續彭博的2012年12月31日至2013年12月2日各類資產年度投資榜單： 相關文章：彭博：2013年最佳與最差投資（一） 12、最佳表現大宗商品：天然氣（紐約商業期貨交易所（NYMEX）交易天然氣，上漲18.1%） 在彭博追蹤的18種全球交易大宗商品之中，天然氣註定要成為今年的贏家。 由於新型采掘技術推動產量大增，2008年以來，天然氣的價格下跌一半。 可是，到了2013年，這樣的跌勢戛然而止。 美國政府本月3日公布的數據顯示，對沖基金已經增加了天然氣多倉，因為天氣預報今年美國冬天會更冷。 13、最差表現大宗商品：玉米（芝加哥期貨交易所（CBOT）交易玉米，下跌41.2%） 美國農場主迎來創紀錄的豐收年，這也是今年唯一推動玉米價格下跌的因素。 值得一提的是，今年11月中旬以來，中國已經退運了5批次美國玉米入關。 14、最佳表現ETF：Guggenheim Solar ETF（上漲144.8%） 不計使用杠桿的ETF和交易所交易票據（ETN），今年在1141只美國ETF之中表現最好的是代碼為TAN的Guggenheim Solar ETF。 這只基金投資美國、中國和其他地區的27只太陽能類股。 2011年，因供大於求，太陽能板價格下跌52%，太陽能板塊集體崩潰。 2012年跌幅擴大，但今年供應減少，這類股票終於揚眉吐氣。 追蹤太陽能業制造股票的彭博太陽能全球大型太陽能指數一度縮水87%，今年已經在行業反彈的帶動下翻了三倍。 15、最差表現ETF：ProShares VIX短期期貨ETF（VIXY）（下跌63.9%） VIXY投資芝加哥期權交易所波動性指數VIX相關的工具，本是為了在市場混亂中漁利而誕生的。 所以，也許今年這只ETF表現差只能怪市場太“冷靜”。 今年1月，VIX跌至五年來的最低點。 因市場存在對美國經濟實力的擔憂，VIX此後大多數時間都停留在那樣的低位。 因為VIXY投資的期貨價值縮水，這只基金的表現實際上比VIX還差得多。 16、最佳表現業主有限合夥制企業（MLP）：Icahn Enterprises L.P.（IEP）（回報193.8%） 108家在美國交易的5億美元以上市值MLP之中，主動投資者Carl Icahn領導的LEP今年名列前茅。 彭博數據顯示，Icahn的市值約相當於Icahn個人凈資產價值的一半。 MLP主要投資自然資源、大宗商品和房地產企業。 Icahn的公司持股企業跨越多種行業，不但有能源和金屬工業，經營食品包裝、家裝、機動軌道車的公司也在其中。 17、最差表現MLP：Rentech Nitrogen Partners LP（RNF）（回報-45.1%） 2012年，RNF還是表現最出色的MLP之一，年回報率高達154%。 今年，化肥產品的市場價格普遍走低，這家公司持有的氮肥公司股價大跌。 11月7日，RNF首次財報季度虧損。彭博調查的分析師預計RNF明年會扭虧為盈。 18、最佳表現美國IPO：Aratana Therapeutics Inc.（代碼PETX）（上漲175.9%） 今年市值至少2.5億美元的163項美國IPO之中，根據開盤價計算至今漲幅最大的上市公司當屬PETX。 PETX首席執行官Steven St. Peter制定的目標是讓本公司成為一流的寵物治療公司。 這家公司今年6月26日公開上市，致力於開發多種治療寵物貓狗的藥物，至今還未有營業收入。 11月，公司宣布，有望成功研制一款可以緩解狗類骨關節炎痛苦的新藥。 19、最差表現美國IPO：Tremor Video（代碼：TRMR）（下跌60.6%） 在線視頻廣告技術供應商TRMR今年第三季度財報令投資者失望，而後在11月8日股價大跌，與TRMR開盤價相比價值縮水一半。 該公司還宣稱，第四季度銷售額將不及預期。 管理層將預期四季度業績下滑歸咎於廣告業的發展形勢轉變。 11月26日，TRMR遭遇投資者集體起訴，指控該公司應該6月IPO以前披露，因自身移動瀏覽能力不佳導致銷售業績下滑。 20、最佳表現貨幣：丹麥克朗（上漲2.66%） 在彭博追蹤的16種主要貨幣之中，根據與美元匯率衡量，今年漲幅頭名是緊隨歐元而動的丹麥克朗。 美聯儲的QE幫助美元對歐元今年走低。而丹麥央行采取讓丹麥克朗與歐元掛鉤的政策，所以在歐元對美元上漲2.65%的同時，丹麥克朗也漲了2.66%。 本月2日，丹麥央行行長Lars Rohde稱： 我們將竭盡所能捍衛貨幣掛鉤。 21、最差表現貨幣：南非蘭特（下跌17.5%） 今年美聯儲的超級寬松遇上了新對手——日本央行“既有量化又有質化”的雙料QE。 這也幫助日元對美元今年下挫15.7%。 不過，弱中更有弱中手，南非蘭特的跌幅還超過了日元。 巴克萊策略師Michael Keenan認為，南非蘭特下跌源於市場擔憂美聯儲將很快開始縮減QE，新興市場的風險資產失去了資金來源。 JSE Ltd.數據顯示，今年11月和12月初，國外投資者在南非的股市和債市拋售資產價值合計35億美元。

烏克蘭的“最佳損友”俄羅斯

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在最後時刻成功逆轉歐盟贏得烏克蘭，這堪稱俄羅斯總統普京大師級政治手腕的完美體現。然而，俄羅斯和烏克蘭所達成協議極可能以悲劇收場，特別是對烏克蘭的大多數民眾來說。 俄羅斯吸引烏克蘭的核心莫過於經濟援助上提供的便利，特別是“廉價”的貸款和油氣供應協議。過去幾年，烏克蘭經濟一直依賴來自IMF的貸款勉強維持。嚴重管理不善的政策已經導致烏克蘭徘徊在違約的邊緣。最近，烏克蘭早就和IMF商討新的貸款，但一直無法敲定，因為烏克蘭政府不願意接受附加的政策條件。而來自俄羅斯貸款的附加條件毫無疑問肯定寬松多了。 附帶嚴格條件一直是IMF貸款的特色，只要看一下過去幾年無比折騰的希臘就能知道條件有多苛刻。然而，這可能與“嚴師出高徒”的道理是一樣的——成功應該更多來自自身的努力。 國際經濟學專家Charles Wyplosz認為： 雖然沒人知道俄羅斯提出了什麽經濟條件，但我幾乎可能肯定是沒有的，而只有政治條件。因此，俄羅斯扮演了一個高度政治化的IMF，實際上就是踢走IMF，繼續容許烏克蘭實施其災難性的經濟政策。 ... 該協議對烏克蘭帶來的經濟後果將是可怕的，而對俄羅斯的影響則小多了。赤字支出，過多的政府幹預，貪汙和更多的問題將會持續下去。這將令烏克蘭經濟進一步惡化。用不了多長時間，烏克蘭需要更多的資金。到時俄羅斯要麽不得不提供另一筆可能規模更大的貸款，要麽讓烏克蘭自生自滅。如果存在另一筆貸款，鑒於貸款附帶的寬松政治條件，未來烏克蘭還需要一筆又一筆的貸款支持。當俄羅斯厭倦了這個過程，烏克蘭將毫無選擇只能對俄羅斯的貸款違約。這將對烏克蘭和俄羅斯經濟造成巨大沖擊。一個國家違背基本的經濟管理原則幫助另一個國家，是不會有好結果的。 ... 烏克蘭過去一直通過不透明和高度腐敗的安排以接近市場價格向俄羅斯購買石油和天然氣，而國內價格卻因為常見的政治原因保持低位。IMF設定的貸款條件之一就是，烏克蘭當局停止補貼石油和天然氣。而現在烏克蘭與俄羅斯達成的協議包括了以遠低於市場價格向烏克蘭出售石油和天然氣的條款。當然，這將極大緩解了資金短缺的烏克蘭政府的壓力。但這也制造了烏克蘭當局對俄羅斯的深度政治依賴。對於俄羅斯來說，該協議的成本是政府將不得不補貼石油和天然氣的出口商。在石油和天然氣市場相對不景氣的時候，這可能是可行的。然而，最終全球需求將再次上升，推高能源價格並拉高了俄羅斯的補貼成本。難以想象，那時候俄羅斯將繼續願意無限量地向烏克蘭出售大幅折讓的石油和天然氣。在蒙受巨大損失以後，俄羅斯最終都會“拔喉”的。接著，烏克蘭將陷入更嚴重的危機。 這種違背經濟原則的“無償”救助，對受救助國來說無癮是一劑“毒品”，當然作為“毒販”的“最佳損友”俄羅斯也得到了它想得到的東西——畢竟烏克蘭占據了在地緣政治上有舉足輕重關系的位置。

日本對沖基金業績創全球最佳

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