紀惠行政總裁湯文亮：樓巿小陽春 最看好甲廈
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GS(14)@2016-08-18 05:42:03【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示，受惠美國加息步伐放緩，香港經濟也不如預期般差，加上按揭保險公司向首次置業者開水喉，令本港樓價於第二季回升後，第三季成交量亦跟隨上升，出現價量齊升的「小陽春」。另外，他指隨着國家「一帶一路」戰略推進，內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務，故最看好甲級寫字樓後市。
明報記者 葉創成
在今年初不少專家均預測本港樓價下跌，個別更料樓價將下跌三成；中原樓價指數去年底收報135.83，假如按年跌三成，今年底將跌至95。湯文亮回憶說，他當時亦預測今年全年樓價睇跌，惟走勢料屬先跌後回穩，中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28，較去年底仍跌3.3%，惟湯文亮指樓市正在出現小陽春，全年或不跌反升。
美加息步伐放緩 最關鍵
他又表示，本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗，均屬近年低位，反映不少人均錯判形勢，未有在年初低位入市。湯文亮認為，大多數人於年初預測樓市下跌並不為過，因為當時影響樓價的幾個因素，例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象，當中利息更是樓市的「首號殺手」，「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後，曾預測今年將再加息4次共1厘，由於本港實行聯繫匯率，港息理論上要跟隨美息，加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息，這對一般人的消費力有負面影響」。
至於辣招，湯文亮指可分為兩部分，今年初要政府取消稅務辣招沒有可能，而收緊按揭等逆周期措施，亦沒有迹象放寬，「即是準買家最少要付出40%首期，對於初次置業的人是非常吃力，對樓價影響一定負面」。另外，本港經濟環境轉壞，在年初時已經被肯定，最終都會令到失業率上升，人均收入減少，打算買樓的人都會卻步，甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面，隨着政府近年改以招標替代勾地之後，供應量增加，惟需求卻受到辣招壓抑，令成交量減少，故樓價是應該下跌的。
按揭保險公司借貸 釋放購買力
中原城市領先數指數於3月下旬報127.46，較去年底下跌6.2%，便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次，本港樓市的「首號殺手」消除，加上其他因素亦有改善，故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章，「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成，以一個500萬元單位為例，可以買平100萬元，即是少付40萬首期，每月供款亦由1.25萬元降至1萬元，少供2500元，我了解之後，認為市場開始釋放購買力」。
樓價下跌，供樓負擔的確減少，惟若準買家不夠錢付四成首期，有什麼辦法呢？湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢，「事實上，有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法，按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示，按揭保險的申請者每日平均逾90宗，比年初的時候上升一倍，這些申請者都具備相當實力，獲批准的機會很高，他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定，於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓，尤其是那些去年已經打算買樓的人，因為由按保所釋放購買力非同小可，這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。
另外，湯文亮認為，隨國家「一帶一路」戰略的推進，內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓，利用本港作為平台發展國際業務，故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景，亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善，此舉亦有利住宅樓價表現。
料元朗旺上加旺 街舖潛力高
講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力？湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景，惟主要是供應有限的中區（上環、中環及金鐘），對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留，「觀塘寫字樓未來好多新增供應，因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級，但地點並非甲級，我覺得暫時不值得投資」。
此外，有讀者問元朗的商舖是否值得投資？湯文亮回應，「元朗是新界的中心，將來只會旺上加旺，所以我看好元朗的街舖」。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818
湯文亮﹕中國女排贏巴西有因
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GS(14)@2016-08-19 06:14:44【明報專訊】中國女排剛在里約奧運爆大冷贏了巴西，有評論員話中國女排用上了「洪荒之力」，這個說法我同意三分之一，落場的球員的確用上了「洪荒之力」。
另外三分之一應該歸功於教練郎平夠膽起用新人，連惠若琪都只是間中做發球手，落場的球員大多數是新丁，沒有大賽經驗，亦沒有心理包袱，只要不被對手將績分拋離，在最後關頭就會超越對手，在足球場上這種戰略被弱隊廣泛使用，以巴士戰術守至最後15分鐘，然後反攻，到那時候，強隊比較心急，只會強攻而疏於防守，隨時有機會被弱隊取勝。巴西女排在第5局後段就出現這個弱點，為求取勝，開波就比較進取，連失兩個發球，為輸波埋下伏筆。
巴西隊亦為中國女排贏波送上三分之一「功勞」，她們所屬組別比較弱，巴西隊5戰全勝兼不失一局，導致有驕兵心理，對手又是在另一組別排第四，以為又是另外一場3比0，教練亦沒有制定克制中國隊打法，當輸了一局時才發覺自己是可以輸波，心理在來不及調整之下多輸一局，最後輸了給中國隊。
中國教練敢任用新人 巴西驕兵心態
我認為，如果巴西隊稍為重視中國隊，將取勝戰果制定在3比1而非3比0，當她們被扳回一局，心理上就不會受到重創，再打一次，我都認為巴西隊可以輕易擊敗中國。不過，比賽就是這樣的，值得一提是巴西一名肥仔觀眾，在第5局巴西隊落後時喊得淒慘，睇到都傷心，中國隊擊敗巴西之後，下場對荷蘭，準備坐亞望冠，今晚睇波。
長勝業主看不到利淡因素
在物業投資巿場，當市况向好時，我們不時見到一些長勝將軍發表言論，所有不利因素都可以視而不見，當市况調整，即使幅度不大，他們就不知所措，將不利因素放大，急急忙忙沽售手上物業，在市况調整後回升就怨天怨地，甚至退出物業投資市場，這是長勝將軍的弱點。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7988&issue=20160819
湯文亮﹕遙遠的「加」
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GS(14)@2016-09-01 05:51:31【明報專訊】我經常被人問幾時會加息，這條問題絕不好答，甚至連聯儲局主席耶倫都唔識答，耶倫的責任就是在聯儲局議息前給全世界一個加息可能的啟示，在議息後再給全世界一個不加息的理由，這個做法由伯南克開始，已經做了大約8年，耶倫只不過秉承伯南克精神，將加息可能，不加息理由持續下去。耶倫暫時做得幾好。不過，壓力就愈來愈大，並不是加息壓力，而是所有可以用作不加息的理由，已經差不多用完，每一次聯儲局議息，幾十名精英絞盡腦汁才可以想到一個理由，倘若沒有新的理由，想唔加息都唔得。
倘沒新理由不加息 想不加也不行
有時我會對問我幾時會加息的人反問，點解一定要加息，對哪些人最有好處？其實我是靠嚇，因為那些發問者全部是基層人士，並不是什麼學者，當然唔識得回答，但他們仍然死心不息問我幾時會加息，不過就改了說話內容，他們說擔心會很快加息，當我話唔使擔心，他們必定會追問幾時會加息，我不再回答他們，我索性唱張學友名曲「遙遠的加」給他們聽。
機會率朝三暮四 加息時間難確定
我曾經同一個教授講，如果以朝三暮四方法睇加息，相信把握較大，他亦同意我的說法，現在美國的統計數字顯示，在9月有逾40%機率加息，到年底就會有60%，這是朝三暮四，加息的機率不大，但如果9月有60%機率加息，12月只得40%，這是朝四暮三，連猴子都覺得加息機會很大。
或者有少少人不明白，其實道理很簡單，因為如果9月已經加息，12月加息的機會就會降低，所以，從統計數字顯示，幾時會加息？答案仍然是「遙遠的加」。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7621&issue=20160901
湯文亮：李顯龍比安倍有骨氣
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GS(14)@2016-09-02 05:20:28【明報專訊】下一屆奧運將會在日本東京舉行，這是美國佬送給日本人的禮物，同時壓一壓中國人銳氣，在里奧閉幕當晚，日本首相安倍晉三以馬里奧（Mario）姿態出場，意思是一個市井人物亦可以做英雄。其實，安倍以馬里奧出場是有他的意思，因為根本是沒有馬里奧這個人物，他是由馬利亞Maria衍生出來，是一個衍生物，意即日本是美國的衍生物。
化身馬里奧 喻日為美國衍生物
不過，如果熟識天主教曆法，知道是真有馬里奧其人，以前叫約瑟，是耶穌掛名老竇，在天主教月歷裏充斥着被封聖的教士，有男有女，但並不是所有日子都有，會有一些日子是空白，有些日子只得男聖人或者女聖人。以前，天主教徒的孩子出世，都會以當日的聖人作名字，如果當日聖人只得男士，而孩子是女嬰，教徒就會將聖人名字「變性」，辦法是將最後一個字母變「o」，反之，將最後一個字母變「a」，就可以由男士變成女士，很簡單。
遇上沒有聖人的日子，男的叫約瑟，女的叫瑪利亞，後來，有人唔鍾意叫約瑟，索性將瑪利亞變成馬里奧，今次安倍晉三以馬里奧出場，表明有約瑟唔做，做美國佬衍生物，奧巴馬當然開心，收貨。
雖然安倍晉三自認是美國衍生物，但新加坡李顯龍就採取寧畀人知，莫畀人見態度，美國第七艦隊基地在新加坡，但新加坡人絕對不會提及，所以，很多人都不知道新加坡是美國馬仔，直到南海事件，美國要新加坡表態，世人才如夢初醒，但奧巴馬認為唔夠，趁李顯龍到美國國事訪問，早一晚送了一個五十年代煲呔給李將軍，叮囑在翌日見記者時一定要戴。
大家從電視所見，兩個廿一世紀人物，戴上五十年代，好似個碗咁大煲呔，實在有多少滑稽的樣子，但明白的人知道，奧巴馬是顯示實力，話畀全世界知道，新加坡是她的馬仔。不過，李將軍比安倍有骨氣，回國之後，在國慶演說時心絞痛入院，趁機話要交棒，向美國佬還以顏色，有種。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9766&issue=20160902
湯文亮：香港人灰爆？
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GS(14)@2016-09-06 04:29:39【明報專訊】有外國研究公司發表報告，指港人很灰，是全亞洲最灰，連越南同印度都不如，評分逼近SARS低位。老實說，我真的不知道那份報告是怎樣寫出來的。
現在股樓齊升，即是很多人都多了身家，銀主盤又不多，表示物業被銀主沒收的數量大幅減少，在金管局的嚴謹管制下，物業資產欠債比率偏低，失業率及就業不足率長期保持低位，不少工作難以搵到適合的人做，到了退休年齡的人仍然要工作，這當然是他們樂意做的事，香港無論男女都是全世界最長壽，何解話香港人灰爆？
代理形容慘過SARS 不是指樓價
我覺得撰寫這份報告的人根本不了解香港，見到有些負面評論，就立刻將之擴大，例如在2、3月間，地產行業的小陽春並沒有出現，有物業代理界形容慘過SARS時，其實，他們是講成交量慘過SARS，並不是樓價慘過SARS，報告又以香港人的灰爆程度接近SARS時來形容，撰寫報告的人根本不知道SARS為何物。
報告話印度越南的消費信心接近滿分，我們就排包尾，這點我唔明白，講都冇人信，但香港人慳住荷包使錢的確是事實，因為大家都見到經濟並不明朗，消費少一些亦是理性做法，只不過是想多一個錢傍身，我認為並無不妥。
經濟前景不明 做大花筒不智
畢竟，我們經過了不少風浪，如果在經濟前景不明朗時還做大花筒，反而相當不智，報告似乎是針對香港，提及新加坡的事不多，或者撰寫人不敢講，但李顯龍夠膽講，他在三四個月前講新加坡人私人欠債太多，已經到了驚人地步，李將軍警告國人不但不要胡亂消費，更加要小心投資，這份報告並無提及，我覺得報告內容如撰寫人的名字一樣，欠缺了一些東西——撰寫人叫關禮廉（譯音）。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0172&issue=20160905
湯文亮﹕新加坡並沒減辣
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GS(14)@2016-09-06 04:51:26【明報專訊】有報道說新加坡放寬加按條件，在2013年以後買樓的人可以不受每月最低還款額不能超出個人收入60%的計算方法，報章形容這是減辣，我不同意這個說法，我認為是放寬業主的私人貸款條件，如果我沒有記錯，新加坡樓價在2013年至今已經下跌了接近20%，嚴格來說，新加坡在2009年推出徵收各項印花稅的辣招以來，樓價已經下跌了大約30%，業主如果在最初買樓是用盡按揭成數，樓價下跌，根本不可能加按，甚至有部分業主已經變成負資產者，還講什麼加按，現在新加坡容許業主加大借貸額度，是極其危險做法，我估計星政府今次減辣的目的，就是讓業主申請銀行貸款清還私人貸款欠債，減低業主利息支出，但對新加坡人的私人財政影響不大，最多是暫時減少利息支出，我估計新加坡政府下一步做法，就是容許業主只需還利息而不用還本金。
寬私人借貸條款 權宜之計
有一些事情我真的十分不明白，新加坡有很多世界性競爭優勢，不但將香港比下去，甚至將全世界比下去，所獲得的世界第一多不勝數，連航空公司都是排世界第一，全世界都非常羨慕，但今次新加坡金管局減辣，就揭開肚皮任人睇，一個地區，私人欠債率如此之高，市民又怎會快樂，攞咁多個世界第一又有什麼用，大家唔好以為星洲金管局今次爆料，一定會畀總理李顯龍質到失暈，其實，李將軍在幾個月前已經表示新加坡人的私人欠債太高，令他非常擔心，今次星金管局減辣，應該是得到李顯龍指示，不過，這亦是權宜之計，不用多久，問題又會再次浮現。
港資金鎖死樓市 不利經濟
如果講放寬按揭，香港的確具備條件，在2009年推出辣招以來，樓價已經上升了超過五成，不少業主的借貸比率只是資產值三至四成，收入在壓力測試下仍然可以有能力還款，的確可以讓業主加按，我希望不用太久，金管局放寬按揭，否則，將資金鎖死在物業，不但對疲弱經濟沒有幫助，甚至會加速經濟轉壞，市民就會怪責政府。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0185&issue=20160906
湯文亮﹕樓市大造 買樓好時機？
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GS(14)@2016-09-07 07:58:12【明報專訊】剛過去星期日雖然是立法會議員選舉，投票率相當不俗，我以為對準備開售新樓盤一定有影響。原來我又錯了，香港人已經將政治同投資分開，上午去投票，飲完茶就排隊買樓，我唔講大家都知道，星期六日，新樓銷售數字超過千一個單位，創3年半新高，昨晚我在晚飯時見到幾名年輕人，主動同我講他們非常開心，因為心儀的參選者可以晉身立法會，而他們又買到樓，可以說是雙喜臨門，我見他們咁開心，於是稍為潑冷水。
1月發表文章 怕年輕人錯失良機
我問他們上星期五中原指數是多少，他們答136，我在去年2月發表《細價樓爆煲論》指數是多少，他們竟然知道是136，我問既然他們知道，點解仲夠膽買樓？他們當中有人反問我，記唔記得寫過一篇文章《樓市大造，也是買樓的好時機》，老實說，我真的不記得，在這六七年，我發表超過5000篇文章，如果不是很特別，是不會記得的，不過，那一篇文章我有多少印象，大約在今年1月發表，我見新樓開始增加，但銷售情况並不理想，我恐怕年輕人錯失良機，於是發表了那篇文章，自此之後，我的文章亦開始提醒年輕人，如果啱價就可以買樓。
價錢不廉 揀樓須費神
正當我懷緬過去，那些年輕人同我講，現在樓市算不算大造？我話在各地產商力谷之下，是非常大造，他們齊聲答，既然如此，是不是買樓好時機，他們用我的理論來反駁我，還有什麼好說，不過，我見時近中秋，於是再潑他們冷水，我話樓市供應大造，並不是因為季節因素，而是需求，地產商見需求增加，所以供應亦增加，好似中秋月餅一樣，臨近中秋，需求增大，供應亦相對地增加，但價錢絕對不廉宜。不過，今次樓市大造，除了地產商因應需求而增加供應之外，他們亦要去貨，所以，現在的確是買新樓的好時機，但就要比較費心揀樓。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7545&issue=20160907
湯文亮﹕落標要避免被人「食叉燒」
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GS(14)@2016-09-09 04:39:27【明報專訊】有老友想落標買地，到最後階段，已經大致訂出了什麼價，口多問我出價是否正確？我見到標價之後，問老友是否真的有心買地，還是炫耀一下？
老友話真心有意買地，我話他的出價有問題，很容易畀人食叉燒，老友話唔明白，我問佢識唔識得賭百家樂，知道百家樂有一個情况莊是可以即贏閒，做莊的人當然很開心，做閒唔使講，連博都冇得博，當然唔開心。
老友打算出價10億投地，佢老婆話唔使咁多，減1000萬畀佢買首飾，於是落標價是9.9億元，我同老友講，這個是畀人食叉燒價，有人出10億就會食叉燒，應該出10億多少少，如果有人出10億，就可以食別人叉燒，相當好味。
落錯標價或買貴地
老友同意，不過，在落標時佢老婆唔准，於是又改回9.9億元，最後老友奪標，老友老婆設宴招待，第一味就是西班牙黑毛豬叉燒，對我來說，是帶有耀武揚威味道，本來我還有嘢想講，但見到老友兩公婆咁開心，無謂潑冷水，費事他們買得唔開心，瞓都瞓唔着。
本來我想話畀他們知道有很大機會買貴貨，第二標可能只得9億多些少，不過，我知道這樣說，一定不但要費一番工夫解釋，而且還令老友唔開心，不如在文章中表達，有緣人可以以此作為參考。
落標價整數多些少 是有心奪標
如果大家有留意奪標價，大多數是整數多些少，那些是有心奪標的價錢，甚至準備食其他人的叉燒，如果奪標價是整數中間價，那些人其實並不準備奪標，那些價很多時是會低於市場下限，奪標的人都不會太開心。
至於奪標價是差整數些少，落標的人是沒有心理準備奪標，因為，只要有人出整數，便會將他的落標價壓下去，即是畀人食叉燒。所以，我實在不知道老友是否有意投地，不過無論如何，能夠奪標始終是好事，值得恭喜。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6751&issue=20160908
湯文亮﹕獲浸大院士的感想
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GS(14)@2016-09-09 05:18:21【明報專訊】大約在半年前，我收到一個信息，話浸會大學準備頒一個院士給我，當時，我以為是講笑，直到我收到錢大康校長來信，才知道這是事實。不過，我認為自己在學術上並沒有什麼成就，就算平日所寫文章都「廣東話化」，內地的讀者很多時都不明白，例如最近我有一篇文章〈香港人是否灰爆〉，就收到內地不少短訊問「灰爆」是什麼意思，當我正在思考是否要將我的文章「普通話化」，在浸大院士頒獎典禮酒會上，有一位語言學家話有留意我的文章，認為是廣東話化但不粗俗，應該從這方面繼續，不用修改，這是一支強心針，如果夾硬要普通話化，就有機會變成邯鄲學步，不倫不類。
我問浸大以什麼準則頒院士給我？我只不過在去年發表了「細價樓爆煲論」，我相信有制止部分年輕人強硬上車心態，令到政府有時間增加供應，到今日，樓價指數就算升回當初我發表爆煲論的時候，但政府已經準備好龐大供應量，即使樓價繼續上升，幅度都會有限，所以，政府如果頒紫荊勳章我夠膽要，浸大頒院士我認為是錯愛，或者5年後比較合適，如果我在寫作上有成就的話，或者有人會話我可以不接受，我話當然唔會，夢寐以求的事點可以推。
晚宴播放家人訪問 驚喜且窩心
浸大頒發院士的儀式不是簡單而隆重，而是非常隆重，每一位獲得院士的人可以請30位嘉賓，我有50多位親戚朋友到來，我和兩位家姐同細佬已經唔知有幾多年未曾一起影相。當日，我們一起影相，到了晚上，院士晚宴就變得非常溫馨，在晚宴之前，浸大訪問6位院士的家人，由他們講少少關於院士的事，由於保密工作做得非常好，我們事前絕不知道。老實說，那些訪問，唔會有投訴，唔會講壞話，我的兒女話，工作可交給他們做，我可多花一些時間寫作，聽到都開心。最後一句，我非常佩服浸大安排，美中不足就是將院士頒給我，其他5位院士是絕對值得。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9740&issue=20160909
湯文亮：政府早知土地供應不足
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GS(14)@2016-09-13 00:07:50【明報專訊】近日樓價再度飈升，矛頭竟然指向上任特首曾蔭權沒有搵地，曾特首反駁話土地實在很難找，今次，是我第一次聽到曾蔭權講樓價飈升是因為土地供應不足。
曾特首在位時說樓價上升是因為炒家將樓價炒起，並不存在土地供應不足這個問題，所以制定辣招SSD打擊炒家，但供應不足問題不解決，樓價始終會飈升。
曾蔭權還物業投資者一個公道
既然曾特首早已知道土地難搵，相信其他官員亦知道，點解沒有官員提醒CY樓價飈升是因為土地供應不足，應該努力開拓土地，就算要出辣招，都應該訂出一個期限，當供應達標，政府就要撤招，而非一定要將樓價下壓至民不聊生時才撤招，令到現任政府由於忽略供應不足問題而繼續出招，在短時間內樓價表現穩定，似乎是將問題解決，但現在任何人都知道，辣招只能治標，不能治本，但就會令到政府以為樓價飈升問題得到解決，浪費了辣招為政府爭取的時間。土地問題在我2010年出版的《讀歷史，了解香港地產》寫得很清楚，但政府沒有理會，直至2013年才以招標代替勾地，如果繼續沿用勾地，今日樓價已經升到唔知幾高，政府要加辣再加辣，即使如此，政府已經浪費了3年寶貴時間，今日曾蔭權講出事實，算還給物業投資者一個公道。
要出辣招都應該訂一個期限
政府出招的確將一些炒家滅絕，他們是炒樓價下跌的業主，當時有不少業主相信辣招可以將樓價下壓三成以上，將自住物業賣走，他們當中有不少現在仍然要租樓住，這是政府始料不及，那些將物業賣走的業主在不同場合要求政府繼續出招，CY又如他們所願，不過，已經沒有大規模的拋售行動，樓價沒有下跌，在逆周期措施及供應增加之下，樓市升勢已經緩和，甚至出現下跌，增加供應才是治本之道，雖然近期樓市回復升勢，但在供應增加之下，升幅亦有限，政府亦不需要再出招，以此來說，辣招真的是白出。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2545&issue=20160912
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