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黃建業又套股換樓2億銀買大埔靚舖 李華華

2010-7-27  AD





 

呢排股市好悶, 但樓市就發晒癲!日日都話有屋苑呎價創歷史新高,估唔到連舖市都旺到發紫!早排大手減持美聯(1200)嘅集團主席黃建業,當人人都以為佢睇淡股樓之際, 華華收到風,佢最近竟然出手入市喎,仲一使就使咗2.06億銀,買咗大埔廣場一個超過3萬平方呎嘅舖,實行套股換樓咁話!

消息話,黃主席啱啱買嘅大埔廣場地下5同6號舖,夾埋成3.2萬平方呎,呎價成6438蚊,喺大埔區都算新高。呢個舖位o依家由5個客租緊,包括鐳射電器、日本城同Neway卡拉OK呢啲連鎖集團,每個月收62萬租,回報成3.6厘,一啲都唔弱。

黃 主席5月尾一鋪過減持5000萬股美聯,套現近3億,o依家持股量得番5.05%,係歷來新低。不過,黃主席07年10月個時已經奉行一套「套股換樓」說 法,成為個人金句。當年佢不斷減持股票,套現嗰筆密密掃入唔少靚舖靚寫字樓,使咗成5億銀;之後樓市展開大升浪,佢08年中用1.43億賣出銅鑼灣白沙道 地舖,一年咋,就勁賺4820萬,令人又妒忌又羨慕呀!

近呢年幾樓市勁旺,黃主席反而好忍得手,入市次數5隻手指都數得晒,今次突然巨額買靚舖,唔通預示樓市會大升?不過,睇番黃主席兩次入市,都只係買舖同寫字樓,唔通又係另一樣啟示?

李華華

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換樓鏈被打斷 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2011/12/blog-post_26.html

看了有線的樓盤傳真, 其中有一位嘉賓指出了樓市一個「不夠爽」的主因, 就是換樓鏈被打斷, 而打斷換樓鏈的不只政府, 還有銀行。

對經濟有認識的人都會知道金錢是要流動才會有經濟活動, 例如一個10蚊, 我拿來買買報紙及紙巾, 這個10蚊就到了報商販手中, 之後商販拿去買菜, 這個10蚊就落到菜販手中, 菜販又拿這個10蚊去交租...就這樣, 一個10蚊就做出很多的GDP。相反, 但如果這個10蚊不流動, 它永遠只會在我的口袋中, 沒有為今年的GDP付出過。

同樣, 發展商建出來的新樓動不動都幾百萬, 香港人哪來這麼多錢買呢? 先不要說內地人全買下。香港人要買的, 多是先以換樓客為主, 換樓客先賣掉自住的, 扣減未供完的按揭之後就拿著百多萬或更多, 就在市場換更新的更大的單位, 足夠付首期就行, 就這樣細屋換大屋, 另一家人就由無屋變有屋的買入他的舊單位, 一層一層連成一條換樓鏈, 整個經濟循環也是靠這樣的生態。

如今樓市成交漸近冰封, 主因有多個, 有中原指數到100令新買家卻步, 政府SSD使買家三思, 樓按借入成數收緊, 上會不一定能借足, 銀行又加按息計劃, 使原業主及新買家按息不同, 大大增加換樓成本, 非常多的理由, 大部份都是打擊成交, 打擊換樓鏈, 現有業主賣不出舊樓, 想買入新樓都有心無力。

總之, 一直都覺得政府打擊樓市對錯焦, 出的招都是打擊成交多於打擊樓價, 到現在為至, 除了不停賣地, 就不覺得那一招是真正打擊樓價的, 看他們的動作, 仍然覺得現有政策沒有問題, 就繼續讓樓市成交冰封吧。

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換樓好唔好? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5010

Kitty: 你好!我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按),現單位已升值至$2500000。因剛生了小孩,覺得地方不夠住,想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了,我今年28歲,儲蓄只有$400000,月入17k,先生20k(自顧人仕沒有報稅),本人想賣掉單位,先租屋,等兩年後抽居屋,但又擔心抽唔到!你認為可行嗎?請指教還有其它方法嗎?

Kitty小組的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車,及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好),於是心中計數如何改善居住環境。 

方案一就係人都曉,就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短,買樓成交期長,咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走),所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況,如同賣家議價到3-5%內時可以點做,提前成交如何完成等,請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。 

Kitty如要一沽一買未必合適,始終手上現金及月入未見強大,等兩年後抽居屋,真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平,多左人爭居屋。

 

建議可以先將現樓租出,再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買),又唔使再行SSD(三年),更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000,買入三房至少都三百幾萬,又約$35000,最後新樓更要打印花稅約$70000,即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!

 

金獅花園租出去,都係比萬元傭金,月租收入都有八至九千。如果去一些半旺地方,三房租萬二蚊左右有可能。咁即係kitty補貼幾(四)千蚊就可以住係三房。如佢用此方法慳返十三萬,舊錢已夠佢比32個月四千蚊。32個月後都2015年,到時睇環境再算。現時現金流有限又有需要住三房既朋友,請考慮此方法。因夾硬係旺市谷盡買入三房單位倍埋風險。對於kitty辛勤努力撫養小朋友既香港人,此乃真心及良心上既建議!


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何時換樓? 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_4.html
止凡在中青的blog中又發現另一篇值得再看的文章, 當中討論有關在高低位樓市操作的分析。

其中有一個概念非常之好, 就是形容樓市就好比股市, 可以在好市時趁機換走弱勢股, 再換馬到強勢股。而在樓市, 強勢及弱勢往往會取決於地點及質素, 強勢樓往往升快跌慢, 而弱勢則相反。

這又是早前我討論過的觀察, 三個地區 (港島、九龍、新界) 的中原指數在97年一起都是100起步, 一直跌至03年, 再慢慢升至今天, 三個地區的指數大大地分開了, 簡單的強、弱勢顯然易見。

當然還有其他因素決定樓房質素, 不過樓市始終比股市簡單很多。


source: 迷茫中青的寫作空間

何時換樓? 2010年10月30日


在討論區看到一貼,討論「自住樓換樓的繆誤」,引起了頗為激烈的爭議。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13328016&extra=&page=1

文中大意是理論上樓市升並非換樓「升級」的最佳時機,反而跌市時才是較好時機。本來這是一個善意的提醒,但就伸延引發出是否應該「升市換細、跌市換大」的討論。中青也有點意見:

套用股市概念,「升市減持,跌市增持」是普遍的做法。由於一層樓不能分拆出售,增持減持只能以換大 /  換細樓來完成。

好市換大樓有其風險,背後其實是利用已供部分加上升值部分,套出首期,以更高的槓桿購買「升級」單位。

假設 200 萬樓,借140 萬,供了 3 年,假設只剩下 120 萬貸款。

樓價升到 300 萬時,賣樓可套現 180 萬。利用這 180 萬,業主可以買 600 萬樓 「升級」。樓價只升了一半,但就可以有一倍的「升級享受」,這就是槓桿的威力。但更大槓桿也代表更大的負債 (負債由 120 萬跳升? 420 萬),風險當然增加。加大了槓桿,樓市繼續爆升固然賺多了,但「萬一」 (說到風險當然不一定發生) 樓價下跌,賬面虧損就會變大。相信文中作者是基於這個觀點,指出好市換大樓的增持風險。


以上中青很認同,但從理論回歸現實則有很多侷限。

1. 對不少人來說,一層自住樓已經是其最大的資產。如果樓市下跌,跟本沒有多餘資金換大樓 (業主的資產增值極其量只是已供款部分);相反,就算深明以上道理,樓市上升也是唯一的機會讓該業主冒險「升級」。

2. 上文假設樓市是整體上落,大、細、平、貴樓的升跌幅度相同。現實世界卻並非如此,較優質的單位往往升得多一點,跌得小一點。這就把問題變得更複雜。

3. 自住樓也有很多其他考慮。例如搬得遠一點、細一點,家人是否同意?如果已經是買了小型單位,還有沒有空間向下換樓?

4. 這裡亦牽涉另一股市投資概念,就是在好市時趁機換走弱勢股,換馬到強勢股。因為股市低迷時,雞股無人理會,只有雞犬皆升時才是最佳逃生機會。在股市,這個「好市換走雞股」的概念跟「升市減持」沒有衝突,往往可以同步進行。但套於樓市,只有一層自住樓是不能分注的,減持就等於賣走一手好股來買一手雞股。這就是另一個現實世界樓市的限制。

總括而言,「升市減持」的道理顯淺而合理,勸大家不要輕易在好市盲目「升級」也是一個善意的溫馨提示。可惜對於自住樓,操作上有太多其它考慮。所以中青也不會鼓勵大家隨意賣樓「減持」。

大家換樓時,往往基於很多非經濟原因,只要明白以上的理論後,依然覺得可行,就可以啦。

P.S. 所有投資行為,甚至日常生活的行為,都一定有其原因。只要這個原因不是「人家這樣說」或「報紙這樣寫」,並且自己明白背後的經濟原理,就可以無悔而為之。這也是中青希望訓練自己能做到的。
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努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5077

Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!

相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭,因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上,就咁睇都可以將二成樓價套出,放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持,新套出既錢要用兩厘幾息計,請Mr.L考慮。

如果Mr.L想盡用槓桿,佢應該持有現樓,再伺機買三房,即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房,取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬,再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市,但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上,再加上手頭上現金只有貨值既少許,實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守,現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,所得租金可七成或全數當作收入,趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。

就算Mr.L有居住三房既需要,都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬,所付印花稅約近二十萬,經紀傭五萬,裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈,可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房,每個月都係比多六至八千蚊,最命既,係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講,而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。

如你家庭月入到十萬,現金有近一百萬,情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費,換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款,手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾,跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜,專心享受湊仔生活最為妥當。


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換樓好唔好?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5487

kitty小姐的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車,及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好),於是心中計數如何改善居住環境。 

方案一就係人都曉,就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短,買樓成交期長,咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走),所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況,如同賣家議價到3-5%內時可以點做,提前成交如何完成等,請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。 

Kitty如要一沽一買未必合適,始終手上現金及月入未見強大,等兩年後抽居屋,真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平,多左人爭居屋。

 

建議可以先將現樓租出,再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買),又唔使再行SSD(三年),更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000,買入三房至少都三百幾萬,又約$35000,最後新樓更要打印花稅約$70000,即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!

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樓換樓之抉擇。三房平價有乜盤?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5932

將現居轉按就要放棄hibor plan,真係令人唔捨得。如果你唔係要再用九成上會買三房,真係會因現居咁大cushion位而大膽試下租比人。不過你按出去而家都係比2.15%年息,以現時借貸額都係每月比多千餘蚊息。而最大原因莫過於你要再九成上會買三房,如果唔將現居申報投資用途,咁你係買三房時就要申報你有兩間自住樓。其實一對夫婦有兩間自住係可以的。做二間自住七成上會銀行一般都會接受(第三間自己就唔可以)。但係要做九成就難講,答案會因金管對按揭之鬆緊而變動,如有人知動態請說明。

 

現時如你持有一個或以上未完成償還按揭的物業,供款與入息比率上限由現時的五成,下調至四成。即我地成日會用開既負擔比率要用40%計先得。另外物業超過600萬不能用按揭證券公司做二按(即上九成),及買入單位超過700萬只借貸一半。種種措施你要留意。

 

再講點計budget,如買入550萬物業做九成上會,即借5.0mil。用現息率每還一萬可借2.65mil計算,你約每月要還$18800供款。緊記此數係預你分30年還,45歲人仕或樓齡超過25年要每月預還多些少。你地將現自住單位按揭加埋新買三房一齊還,每月$18800+6000~$24800,剛好符合供款與入息比率四成上限之要求,換言之已盡用彈藥。

 

睇開諗樣網都知筆者唔贊成咁做,就當你有$12000蚊租收都唔想你去得太盡,第時有寶都執唔到。如果居屋你接受到,何不搵些舊些少而在市區邊陲之三房? 有幾個屋苑筆者到過,亦是可以的。

 

 建築呎數最近成交(萬)
九龍灣麗晶花園623 (*居屋, 30年樓)408
青衣美景花園(只限少數座的D/E室)699380
荃灣荃景花園615呎(新鴻基樓)378
元朗蝶翠峰 799450
荃灣樂悠居753呎(傳說之窮人思物)420
黃大仙啟德花園756呎 *居屋430

 

如果可以住村屋,可留意下大圍附近,要駁程車先到港鐵站。至於上示如荃景花園,更是月內由筆者朋友買入的! 當然你見到以上例子有不同弊處,但慳返一百萬可令你輕鬆一點。

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自住樓點樣換樓?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5966
見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,可以賺到錢可以再上車不會降低居住質素呢?
 
面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
 
另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
 

首先,你需要自住係(較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。
 
以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
 
*以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
 
(舊文重發,時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil
 
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil
 
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil
 
沽自住單位: 荔枝角泓景653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil
 
 
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=43711

換樓鏈繼續被冰封 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/04/blog-post_29.html
說到樓市, 政府自知不能短時間內增加供應, 只好出招壓抑需求, 打斷換樓鏈, 令成交縮減。今天的樓市已經不像從前的自由市場, 政府出過很多招, (多到實在難以記住), 買樓時要注意的費用, 比從前多的是。

回想起來, 止凡又覺得很難怪今屆政府, 過去多年沒有造地, 建樓數字又低, 今屆政府要花時間追回過去的光陰, 同時大眾的羊群心理又起動了, 個個都見樓市升就估未來會繼續升, 突然人人都有買樓的急切需要。

看看政府推出的綠悠雅苑, 早前又話超額數十倍, 單人單位更超額300倍, 但中籤後有4成人沒有選擇購入, 之前不少年青人話如何有需要上車, 不少父母又話要幫子女上車, 需求突然大得可怕, 但現在大部份需求好像都消失了, 政府可算是成功地改變了大眾對樓市看升的期望。

不過大眾不看升, 不代表樓市會跌, 政府所出的怪招, 殺盡炒家, 用家沒有急切賣樓需要, 樓價難以下跌, 這個概念在早前的文章已經討論過了。
 那一邊箱, 一手樓又要跟新的賣樓條例, 發展商很多都封盤再作準備, 對換樓鏈又會有負面影響。加上額外印花稅等政策, 政府好像要冰封樓市, 希望等到新的「地」被造出來後才解封樓市。照計算, 樓市還要被冰封多三兩年, 在這樣的政策下, 成交很難回升, 換樓鏈很能起動, 投資者還是觀望吧。


另外, 有一個很有趣的觀察, 昨日看到有線電視的樓盤傳真播出屯門老牌居屋王兆康苑, 早前政府推出的5000個白表可免補地價買二手居屋政策, 原來限制甚多, 只能適合個別屋苑, 比如兆康苑這類, 樓齡29年, 在這個計劃之下就只能做1年按揭 (30年減樓齡), 加上補過地價的單位不能返轉頭, 兆康苑有9成單位已補地價, 所以實際對這個計劃的供應不多。

政府真有趣, 又要冰封成交, 令買樓難度甚高, 買賣相方不願交易, 同時又希望製造機會幫助上車一族, 但綠悠雅苑也好, 白表買居屋也好, 確實又不太受歡迎, 整個樓市不論不類, 何時回覆正常呢?
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55019

以樓換樓 破印花稅辣招

2013-06-13  NM
 
 

 

為壓抑樓市,政府已推出了印花稅三招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD);要交的總稅項,最高可達樓價的五成!樓市成交迅即被冰封,由於「效用」顯著,不少投資者無計可施,從此收山。但,看似「滴水不漏」的一招,是否就沒有破解的方法?一名住在港島區的小業主,有實際而迫切的換樓需要,苦苦思量,終讓她想出慳印花稅的奇招──找另一業主「以樓換樓」,並以差價繳交印花稅項。本刊翻查土地註冊處記錄及政府文件,發現此招合情、合法、合理,在重稅下成功殺出一個突破位。

日鰂魚涌康景花園的屋苑告示板上,出現了一張離奇告示。題為「交換樓宇」,告示上,業主郭小姐講到明手持六百七十多呎單位,想找同屋苑的八百五十呎以上單位業主,藉以「交換樓宇」。郭小姐在告示上直接道出想慳印花稅的意願,「交換樓只須就樓宇差價評估印花稅,免去雙重(倍)印花稅影響,能節省大額印花稅及仲(中)介傭(佣)金」作招徠。記者遂以告示上的電話聯絡郭小姐,並表明看過告示,希望詳細了解,她即急急說:「真係得o架!我一直都知係得o架!」可是說不到兩句,極度警惕的郭小姐就開始不停追問記者身份,當記者表明身份,她便堅決拒絕接受訪問,似不想把這奇招「公諸於世」。記者其後以附近住戶身份再致電,郭小姐即表現興奮:「你個單位喺邊度啊?幾大o架?有無露台?」記者表示是同屋苑有露台的大單位,她即開始分享自己的故事:「我係會計師嚟,有睇開稅例,一直想換有露台的大單位。」有日郭小姐諗吓諗吓,「叮」一聲諗到這「換樓」絕橋,她強調,「係我自己諗o架!」

成交差價繳稅

她又說:「其實就好似普通樓宇買賣,我哋都要搵律師同簽臨時買賣合約。我俾錢你,你還俾銀行,正路就無問題,不過最好你自己問番供緊按揭嘅銀行啦。」記者表示,怕將來把換回來的單位造按揭時,會出現困難,郭小姐即大派定心丸說:「正路就唔會有問題嘅!」記者大讚郭小姐有創意,想出此絕橋來慳稅,她即說:「係依家啲稅咁高,如果換到真係慳好多,所以難都想試吓!」一直滔滔不絕的郭小姐,始終不肯透露更多個人資料:「你真係有興趣先啦,我一出廣告就好多人打嚟問,所以都係唔講咁多住啦。」郭小姐仍在篩選合適「對象」;為了解此招「行唔行得通」,記者翻查政府文件。原來根據《印花稅條例》第29C(10)條,以任何不動產,交換任何其他不動產,只須將達至相等價值的差價徵收印花稅,差價的徵稅率與一般印花稅率一樣。簡單來說,即是政府只會在換樓的差價上,徵收印花稅;這樣較一般樓宇買賣,在整個成交價上徵收印花稅,稅額為之大幅度減少,亦即是此招是「行得通」。專攻物業買賣的律師鍾卓成表示:「這類成交叫交換契約(Deed of exchange),一直存在於印花稅條例當中。」交換物業的雙方,會在契約中寫明大家的權責及業權,獲政府認可,且銀行亦肯造按揭。究竟呢招慳幾多?以郭小姐為例,其六百七十多呎高層單位,市值六百二十萬元,而她心儀的換樓目標,是市值八百萬的八百五十呎單位。若用傳統的買賣方法,單是一買一賣的佣金連律師費,已要十六萬元,最甘是印花稅稅項,若郭小姐另有物業,她買入新單位要交百分之七點五的雙倍印花稅,即六十萬元。若郭小姐如她所願,找到業主交換單位,那兩個單位的估計差價為一百八十萬元,根據現行的累進式稅制,稅率只是百分之一點五,即印花稅是二萬七千元,且可由雙方平均分擔,即郭小姐僅須付一萬三千五百元;要是郭小姐連中介都不用,佣金都慳番;而相關律師費較一般買賣合約略貴,需約三萬元。這樣以樓換樓的使費,較一般物業買賣,最多慳近七十萬!

豪宅釐印減至一百

「以樓換樓」,就如一般男女拍拖,需要雙方都情投意合,不過難不代表做不到。據律師說,以往這類成交,多涉及親友想交換獲分配的先人遺產;但翻查土地註冊處記錄,過往亦曾有多個案例是交換雙方毫無親友關係,只是純看中對方物業並慳回印花稅。 例如○四年,恒基主席李兆基的兄嫂佘少鴻,看中投資老手黃靜敏的羅素街靚鋪,於是向對方放聲氣,表示自己現金不夠,但手頭有其他銅鑼灣靚鋪可與她交換,結果一拍即合,佘少鴻只須補差價八百萬元。根據雙方的交易合約顯示,因以換貨形式,印花稅按八百萬元差價釐定,結果只須付三十萬元,她倆各慳約三百多萬元!二千年,傢俬店G.O.D.老闆楊志超,及其母親、九巴後人雷覺雲,本買入愛都大廈二座單位,不久即與持有愛都一座、恒生銀行元老利國偉女兒利劍虹,交換單位,牽涉的釐印費只是一百大元。曾經做過「以樓換樓」成交的祥益地產老闆汪敦敬說:「我哋做過幾單都是屯門細價樓的,九八年我哋為搞gimmick,度出六種吸客招,如業主俾埋裝修費等。以樓換樓我哋當時叫做『以物易物』。最緊要係搵到情投意合嘅兩戶人家,其他過程同普遍買賣都係一樣。現時只要個客主動提出,我哋都會嘗試去幫佢配對。」這種交易風險低,難度在於要「matching」,或許可替正「吊鹽水」的地產代理,殺出一條生路!

兩奇招易惹禍

除了「以物易物」外,坊間還流傳其他招數對抗樓市辣招。其中一招,是「影子業主」。去年十月買家印花稅面世,非「三粒星」香港買家,須繳付百分之十五的買家印花稅。市場不時傳聞,有港人代大陸客持貨,做其影子業主,令真正業主可省回稅項。事實上,此招難度可謂零,只要真正業主及影子業主均願意「膽搏膽」就成事,「這種交易好講個『信』字,而且最好不涉銀行按揭,因銀行貸款係要借俾『現實業主』,以影子業主身份去借,就有機會涉及欺騙銀行。」黃國桐律師道。這類做法最常見的「非犯法版本」,是低收入甚至退休的父母變身影子業主,替子女持有物業;在銀行造按揭時,則以子女做擔保人。父母會立下平安紙,表明死後物業將留予作為擔保人的子女。「但平安紙可以隨時改、及改俾邊個都得,風險好大,始終個物業唔係自己名,隨時會無咗層樓。」鍾卓成律師更提醒,稅局只要對「業主」有懷疑,可要求其宣誓證明自己身份,若影子業主發假誓,則是刑事。另一招較實際的,是買入以公司名義持有物業的該公司股份;買賣公司股份,便不用繳交SSD、BSD及DSD。打理逾二百億資產的紀惠集團行政總裁湯文亮,亦同意重稅出現後,買賣公司股份的吸引力大增,「以一間逾二千萬的樓去計,正常買賣要俾百分之二十三點五的BSD加DSD,即四百七十萬元,但買公司股份只係要俾百分之零點二的交易稅。就算最終賣出有賺,利得稅是利潤的百分之十幾,計落點都慳好多!」不過他作出溫馨提示:「持有物業的公司,可以為任何人或公司做擔保,擔保分好多種,有白紙黑字,亦有口頭嘅,賣方存心唔披露,呢啲就係隱形債務風險,最大鑊可輸凸層樓o架!」

成交大冧各界叫苦

自從政府去年推出三招印花稅辣招,包括:特別印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、及雙倍印花稅(DSD)後,樓市成交宗數比前大跌逾一半,無論經紀、發展商、律師、以至傢俬鋪老闆及裝修工人,都叫苦連天。其實最慘的,是真正有需要換樓的用家。

四百經紀吐苦水

本週一,由將軍澳區議員何民傑牽頭的「107動力」,搞了個「額印稅苦水會」,有四百多人參與,當中自然大多為地產經紀。十個講者輪流發言「吐苦水」,現場氣氛愁雲慘霧。中原地產創辦人施永青說:「少咗八成交易,依家啲經紀少咗一半收入。經紀嘅收入係滯後嘅,依家都係收緊之前嘅佣,預計到一四年初就反映無一、二手佣金嘅情況,到時經紀最苦!」不少大行,現時要「做埋」大陸樓盤幫補,甚至連倫敦、澳洲及溫哥華的樓盤,亦在屋邨鋪落力推銷!有經紀舉手說:「根本一百個客先有幾個係炒家,依家個政策影響緊其餘九成人,好唔公平!」另一經紀黃先生跟着表示:「辣招令換樓成本同風險增加,無人去換樓,鎖死咗個市!我仲以為香港係一個自由市場!」最後一名經紀更聲帶哽咽而絕望地說:「啲稅搞到盤源收窄,小業主係咁同我呻換唔到樓,我四代人都住喺香港,從未見過咁嘅情況o架!」

傢俬店一鑊熟

辣招亦直接影響其他界別的生意;在傢俬店林立的馬頭圍一帶,據記者粗略點算,總共已執了十四家傢俬店,可說是「滿目瘡痍」。「去年十一月,我哋生意多到做唔切,依家起碼差咗五成!」馬頭圍道一間傢俬店的負責人林小姐說,「辣招加埋四月底嘅一手新例,上個月真係誇張到完全無生意。」林小姐指,辣招旨在打擊樓市,但成交雖然大縮,土瓜灣區的樓價卻不跌反升,「啲殘到咩咁嘅舊樓仲貴過新樓,你話政府請人係唔係食塞米!」林小姐續指,她的隔鄰已倒閉了六間。除了傢俬店,經常上電視的驗樓師詹濟南,亦大呻生意難做。「以前一個月都有十幾單驗舊樓;依家一個月先得一、兩單。」詹濟南說,曾蔭權年代政府不解決供求失衡問題,到現在才企圖以加稅解決問題,導致樓價高,成交少的困局。「政府唔只落錯藥,仲係謀殺市道!」他更指:「好在依家有十大基建,唔少無工開嘅裝修工人去咗地盤開工;不過遲幾年都唔知點,唔通個個走去橫琴開工咩!」現時不少裝修工人轉做地盤;做開樓按及樓宇買賣的律師,亦要轉做其他商業合約;而銀行則力谷人民幣等其他理財產品。

發展商霸氣不再

辣招之下,平時惡晒的地產商,「霸權」難展,尤其辣招配合《一手住宅物業銷售條例》夾擊。新例四月底生效以來,多個新盤因樓書不合乎新例要求,未能推出。一手單位賣出不夠一百間,連為梁振英站台的新世界發展主席鄭家純亦大呻,新例監管過於吹毛求疵,令發展商推盤工作量大增,建議政府簡化一手新例,以加快推盤步伐。代表地產建設商會發言的會德豐副主席梁志堅,以往與政府「企硬」,曾炮轟「政府咩都唔識!」結果換來政府出招「慢慢歎」。近期堅叔已收火:「唔可以再話我哋想要點,只可以講意見俾政府聽。現時成交真係少到得人驚!今次政府好insist,但都要聽意見o架,現時未見到好處,壞處卻出晒嚟!」立法會於本週四舉行印花稅修訂會議,地建會上週已遞交書面意見,要求四項修訂,包括每半年檢討一次、及持貨兩年未有轉讓者可獲退稅等。不過,預期政府會繼續企硬,長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝上週日一再強調,政府以樓價跌兩成為目標,否則「加辣」。

印花稅典故

印花稅(Stamp duty)是一種非常古老的稅種,它的起源有段古。在公元一六二四年,荷蘭政府面臨財困,當時的統治者摩里斯(Maurs),為了解決財政危機,打算開闢新稅,便要求大臣們出謀獻計。但由於仍想不出可廣為市民接受的徵稅方法;於是公開徵求徵收新稅的方案,最後脫穎而出的,就是「印花稅」。原理是,市民在日常生活中,時有機會使用契約、借貸憑證等,若交給政府,在文件上蓋印,打上一個「印花」,便成為合法憑證,以保障雙方的權益。由於「印花稅」成本相對低廉,而徵收的範圍廣泛,歐美各國隨即相繼仿效,在十七世紀「印花稅」已成為世界最普遍採用的稅種之一。香港早年已有印花稅,是香港政府主要財政收入來源之一。

 

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