湯文亮﹕立會議員並非不了解樓市
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GS(14)@2016-09-13 07:53:28【明報專訊】前特首曾蔭權最終承認，在任內沒有積極開拓土地，令到樓價飈升，政府要出辣招來控制樓市，有人認為曾特首只需要負上部分責任，因為辣招是要立法會通過的，如果當時只要有議員質疑政府出招，只不過是掩飾沒有開拓土地，造成樓價飈升這個實際原因，政府即使出招，都必定要答應將致力增加足夠的供應量，並在供應充足時候就會撤招。我相信連曾特首也想不到，無論是什麼黨派立法會議員，當要打擊物業投資者的時候，竟然會合作無間，不過又如何？若果唔解決供應不足問題，樓價始終有一日會再次上升。
明知無用都照通過辣招
在曾特首推出額外印花稅（SSD）之後，樓價曾經短暫下跌，但有不少物業投資者趁低吸納，當時，我問其中一位點解在政府出招後仍然入市，他竟然話大家心照，政府並沒有正式解決問題，只是用了一個治標辦法，不用多久，樓價又會再次飈升，政府是會繼續出招，除了加強特別印花稅之外，有可能會收緊按揭成數，買樓將會愈來愈困難，而且賣了買唔返。我將前輩的意思寫成文章，竟然被人話我危言聳聽，當時有人話我持貨太多，想唱好出貨。
今屆議員太年輕 不懂房策不出奇
當時我曾經問過一名立法會議員，知不知道供應不足才是樓價飈升主因？他話知道，不過，他不會做醜人在立法會質詢政府，無謂得罪政府又被其他議員圍剿。其實，做得立法會議員，一定是相當聰明，九成議員都知道樓價飈升的真正原因，但聰明仔聰明女一定不會做傻事，結果就是打擊樓市的辣招可以大比數通過。不過，現在的立法會議員就的確唔敢講啦！他們有部分實在是太年輕，做區議員當做磨練還可以，做立法會議員（能力）未免不足，房屋政策是大塊文章，他們不懂得亦不出奇。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4239&issue=20160913
湯文亮﹕地產商也逢三退一
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GS(14)@2016-09-14 05:22:05【明報專訊】現在市場上購買力澎湃，有新樓盤可以出售地產商一定不會惜貨，總之可以賣就賣，不過，就不會賤價而沽，售價大概與同區二手樓相若，有人話地產商正在「逢三退一」，我話地產商賣樓是正常的事，逢三退三就差不多，點解要逢三退一，留下貨尾幾時可以清貨，唔通又要等下一次，地產商絕對不會那麼傻，不過，地產商有時候的確會進行逢三退一。
地產商售非核心物業 投資者趁機換貨
現在我們睇新聞，不時發覺有地產商出售一些非核心物業，例如一個屋苑商場、舖位，甚至停車場，那些物業是有租金收入，地產商是可賣可不賣，如果要地產商賣那些物業，最大的原因就是市况當旺，有買家願意出價高於市價，或者當地產商有財政上需要，例如有其他發展項目，他們才會出售非核心物業，亦即是我們常說的逢三退一。
地產商眼中的非核心物業，某些投資者則會認為是優質靚貨，當那些投資者準備買入地產商的非核心物業時，他們便會積極出售手上的非優質物業，如此便會自動形成一個換貨系統，所以，當地產商願意出售非核心物業時，其實是優化各階層的物業投資者，絕非壞事。
市旺套現 未雨綢繆
有不少地產商就算沒有特別投資項目，都會趁市道暢旺出售一些非核心物業，手持足夠現金待市况下跌，屆時就可以買其他人的優質物業，否則，如果沒有足夠現金，屆時有可能要出售手上優質物業。所以，現在出售非核心物業是明智之舉，亦是逢三退一精粹，地產商當然明白不過。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7001&issue=20160914
湯文亮﹕加息已發出一號戒備信號
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GS(14)@2016-09-15 08:08:18【明報專訊】我一向以來，都認為美國是沒有能力加息，因為在環球金融海嘯之後，美國人欠債率相當高，如果維持在高息狀態，即是叫那些人去死。所以，美國要一個長而恒久的低息政策來維持經濟增長，就算要加息，都必定要改朝換代，由共和黨執行，如果由民主黨繼續執政，低息將會是一個永恒政策。
在過去七八年，不少高官、經濟學家和分析員都大聲疾呼叫小心加息，我一直都不同意他們的觀點，反而叫大家小心不加息，如果利息維持在低水平，物業資產價格就會被推高，唔買樓都唔緊要，千祈唔好將自住單位賣走。
特朗普當選美總統 肯定加息
我知道有人聽我講，亦有人話我傻；不過，到了今天，當日話加息的人就話唔會加息，我又反其道而行，話加息已經發出了一號戒備信號，如果按現時途徑移動，很快就會加息，但我又知道很多人不會相信，但如果他們留意美國總統競選發展，就知道是大有可能。
我認為美國加息其中一個條件就是由共和黨候選人當選總統，本來，由特朗普代表共和黨參選，根本無勝算可言，但自從希拉里在911紀念活動中因病離去之後，大家都關心希拉里健康狀况。
其實，希拉里的健康沒有問題，離去是一個棄選的信號，現在特朗普在民調反超前，贏得大選的機會比以前任何時間都大得多，如果大家將問題改變為如果特朗普當選，加息的機會有幾大，就知道我說加息已經發出了一號戒備訊號並非危言聳聽。
9月加息機會對半
或者會有人問我最快會幾時加息，我會話9月，因為9月底美聯儲局議息，機會有幾大，一半，即是話有一半機會不加息。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4210&issue=20160915
湯文亮：耶倫錯過了最佳加息時間
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GS(14)@2016-09-23 08:01:04【明報專訊】美聯儲局昨晚議息，從道瓊斯指數一直在窄幅上落來看，我相信是一個拉鋸戰，最後由耶倫拍板決定唔加，道瓊斯指數立刻抽升，這個結果是電腦程式，指數最後只升了百幾點，與沒有加息這個結果不符，因為電腦程式除了加與不加之外，還加入未來加息的機會，如果未來兩三次還沒有迹象加息，指數最少升300點，下一次議息在美國總統大選前，九成九都不會加息，但到了今年最後一次議息，加息的機會很大，因為今次議息，17個專家之中，有10個話今年內會加息，3個話不會，4個話加兩次，如果下一次議息沒有加息，到今年最後一次加息，就變成14個人話加，3個人話唔加，大家認為迫切性有幾大？無論是希拉里或者特朗普上任，加息就會被視為啓動了引擎，對大市的負面影響就非常大，所以，我認為昨晚耶倫沒有加息，是錯過了加息的最佳時間。
今次不加息 反啓動加息機制
倘若由希拉里上任還好，如果由特朗普勝出，一定大力指摘耶倫唔肯加息，就算連格林斯潘都話要開始加息，耶倫都唔肯加，無論加息對美國經濟有什麼不良影響，特朗普都唔會理，加咗息再算。所以，特朗普上任，加息的機會就很大，我話特朗普爆冷，其實不是，根據民調，特朗普領先希拉里8%，而美國沒有雷動計劃，有8%分野，爆冷的機會就不大，所以，電腦程式在今次沒有加息，但今年有很大機會加息的分析之下，縱使有升幅，都與市場預計相距甚遠。
如果耶倫昨晚加息，特朗普上場就不能指摘民主黨用低息政策來刺激經濟，况且加息機制已經啓動，特朗普反而要考慮加息對美國經濟的負面影響，極有可能維持低息狀態，倘9月加息之後，下一次加息可能會遙遙無期；不過，昨晚沒有加息，我反而覺得是啓動了美國加息機制。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8074&issue=20160923
湯文亮：勿因日日賺息差而買樓
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GS(14)@2016-09-27 07:03:03【明報專訊】有很多人現在買樓，所持理由就是趁低息時候買樓，可以享受日日賺息差，如果買樓咁大件事，只是着眼於賺息差，我實在替他們擔心，因為如果利息上升，他們除了日日蝕之外，物業資產價格還會相應地向下調整，令到屆時買樓的人會得一個較為合理回報，現在買樓的人，他們便會蝕得好甘，因為除了日日蝕之外，還要面對物業資產貶值壓力。
做物業投資，千祈唔好學袁紹，曹操話袁紹見小利而忘義，我們千祈唔好只睇到小利而睇唔到危險，唔好因為日日有息差賺而買樓，投資物業的最終目的是賺大
錢，日日有息賺只不過是令到買樓的人看不到投資物業風險，而且我們現在見到的是最好現象，只有轉壞，而不會更加好，利息已經低無可低，物業資產價格早已泡沫化，如果大家仍然沉醉這個現象，當利息上升，就會變成日日蝕之外，物業貶值更加會令到業主沒有能力保持手上擁有的物業。
應趁低息優化債務
所以，資深投資者並不會在利息低迷時增持物業，反而會反其道而行，減持物業，優化債務，當利息上升，物業貶值，今日賣樓所得到金錢，明日會買到更優質，更超值物業，這亦是「逢三退一」精髓。
今日賣樓，一定要有極強心理質素，除了損失日日賺錢的機會之外，還要面對物業在短期內升值壓力，但我覺得，這個情况不會長久，在上星期美聯儲局議息，雖然沒有加息，但耶倫已經作出了明顯的暗示，預告今年內一定加息，香港業主聽到唔加息便立刻反價，其實，耶倫只是將加息時間延遲3個月，怎麼會說成是不加息？如果業主對加息那麼敏感，當加息來臨，他們是否會大幅降價求售?我估計不會，到那時候，他們又會話加得幾多？
我認為業主如果有迫切性賣樓，應該趁此機會，不但唔加價，減多少亦沒有所謂，如果沒有迫切性，就加價兩成，反正最後都是反價封盤。我老實說一句，絕大部分投資者早已優化債務，當跌市來臨，他們就會再次出動，擇肥而噬。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9470&issue=20160926
湯文亮﹕莫買當頭起
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GS(14)@2016-09-27 07:29:47【明報專訊】有在過去幾年唔睇好樓市，在上星期美聯儲局決定唔加息之後買樓的人，買完樓才問我意見。其實，無論應否買樓，他已經做了決定，問意見也只不過是叫別人贊成，如果他日樓價下跌，他們還會怪責那些曾經畀意見的人，所以，一般來說這種情况我是不會畀意見，但今次有少少例外，因為那人一向唔睇好樓市，經常將加息掛在口邊，於是我回答話莫買當頭起，現在唔應該買樓，那人當然不悅，但他仍然相當理智話只聽過寧買當頭起，莫買當頭跌，既然我都話當頭起，就更加應該買樓，他自己認為做了一個明智決定，歡天喜地離開了。
利率初起 供樓游逆水
這是一個美麗的誤會，我講的當頭起並不是指樓價，樓價已經起了那麼多年，如果我今日仍然話當頭起，無人會話我蠢，不過會話我白癡，我說當頭起的意思是指利息，在上星期美聯儲局決定不加息之後，有業主趁機大幅反價，竟然有人追價入市，賣樓的人加價的心態我明白，因為無論出現什麼情况，都可以變成加價藉口，大家千祈唔好以為加息就沒有藉口加價，他們會說，加息代表經濟向好，所以要加價，但買樓的人追價入市的心態我就不明白，難道他們不知道，利息已經蠢蠢欲動，已經沒有下跌空間，上升是唯一的途徑，只因為聯儲局今次尚未加息而急於入市，是否理智就有待確認。
多加兩次息 壓力漸浮現
今次議息雖然還沒有加息，但耶倫已經作出了一個明顯的暗示，如果沒有特別情况出現，今年內一定會加一次息，嚴格來說，是可以被視為加息，不過是延期執行，怎麼可以被視為不加息，如果加一兩次問題當然不大，但如果明年加超過兩次以上，對物業市場就會有驚人負面影響，並不是說還在供樓的業主不能夠支付增加利息，而是他們會擔心利息繼續上升，一定會有部分業主減持手上物業，對樓價一定會有壓力，既然擔心利息當頭起，點解仲要現在追價買樓。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4664&issue=20160927
湯文亮：在高息時候增加資產
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GS(14)@2016-09-28 04:47:04【明報專訊】在星期一我出了一篇文章，話投資者會趁低息時候優化債務，有不少人不明白，話我亂講，要買樓一定要趁低息時候買，可以日日賺，但我唔會作詳細解釋，因為，當不明白的人繼續進化，總有一日，他們是會明白的，好似同一班小學生講微積分，就算怎樣費盡唇舌，他們不明白就是不明白，讀多幾年書，就自自然然會明白。
財困出貨 難免被壓價
不過，亦有人問我，投資者幾時會擴大他們的資產數量，這是個好問題，答案大家又可能不會接受。很多資深投資者都會趁着利息高企，經濟環境不佳的時候增加資產，主要原因是在那時候要出售物業資產的人，除了小部分害怕物業價值繼續下跌，在不必要的情况下將持有物業出售之外，大多數都是因為財政困難，或者被財務機構追數才會出售資產，投資者是非常明白這個情况，壓價就在所難免，在今年初的超低價成交，就是在這個情况下出現。
未能摸底 也可成贏家
此外，如果高息橫行了一段時間，無論是資產貶值抑或是租金上升，回報率都會被扯高，雖然，租金收入暫時未必能夠抵消利息支出，當利息下跌，租金未必會立刻跟隨，結果就會造成物業資產價格上升。
所以，當經濟環境不佳，利息持續高企，手持現金的資深投資者就會四出獵心頭好，他們亦知道，未必能夠在最低位的時候買入物業，所以，投資者亦有所準備所買的物業價格會繼續下跌，他們要補貼利息支出，在行外人來看，他們是失敗，應該在樓價更低時候才吸納。不過，誰人有把握摸底？但事實勝於雄辯，過了一段時間之後，豐碩成果就會呈現在各位眼前。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0549&issue=20160928
湯文亮﹕摸底容易撈底難
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GS(14)@2016-09-29 07:52:37【明報專訊】最近，因為政府同鄉紳摸底，搞到滿城風雨，現在真相漸漸露出來，引述姚松炎所講，在橫洲事件，就是鄉紳在賠償上要價太高，大約五倍高於市價。老實說，政府庫房充裕，大可以滿足鄉紳的要求，不過，當真相被發掘出來之後，政府立刻會畀人質疑是否官紳勾結，負責的官員，即使是特首都要落鑊，今次CY一句「粒粒皆辛苦」，為他贏得不少分數，由摸底變成撈底，這並不是當初那些想藉橫洲事件將CY拉下馬的人始料所及，想靠害反而幫助了CY。
「粒粒皆辛苦」為CY加分
在去年，我發表了「細價樓爆煲論」，勸喻實力不足的年輕人不要勉強上車，更加不要向財務公司借錢上車，我知道亦有不少年輕人暫緩置業計劃，所以，我覺得自己有責任在樓市形勢逆轉時提醒，那些曾經打算買樓的年輕人，在農曆新年過後，我發覺不少內地人士藉國家去庫存計劃將手上部分物業賣走，轉移到香港買樓，我知道之後，就撰文話如果啱價就可以買樓，但我的言論又與主流不相符。
撈底乃將認知變實際行動
當時，業界有人話樓市即將進入蕭條時期，樓價將會下跌三成，有人以此理據反駁我話啱價是可以買樓的言論，他們坦言要等樓價最少下跌三成才買，在物業投資界，他們這種行為叫撈底，是很難做到，可能只是會出現一個短時間，要非常有經驗的人才可以把握到撈底機會，對於一個打算上車的人，的確很難捕捉得到。
唔好講樓市，即使股市亦非常困難，因為無論股市樓市，當下跌到最低位的時候，市場上的形勢一定很壞，打算撈底的人，唔將手上資產出售，已經算贏，還要增加投資，非要有鋼鐵般意志力不可，總之，摸底容易撈底難，因為摸底只不過是了解，撈底就是要執行。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4648&issue=20160929
湯文亮﹕耶倫不加息是錯誤決定
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GS(14)@2016-09-30 08:03:33【明報專訊】美國聯儲局議息是世界上最大的黑箱作業，沒有人知道他們以什麼理由加息，什麼理有不加息，但我覺得，由伯南克至耶倫，在過去8年，都會給予全世界一個信息，就是在議息前話有機會加息，議息後就求其搵一個理由話點解唔加息。
其實，聯儲局是否加息的理由只有一個，就是在乎有沒有國家或者基金買美國債券，如果有，莫講話加息，就算負利率都會出現，除了這個理由之外，其他如失業率、美國大選，以及各種我不懂得的數據，全部都是枝枝葉葉，當然是不能夠太過離譜，當有人大幅減持美國債券，美聯儲局就會決定加息。
上星期美聯儲局議息後決定不加息，雖然耶倫在公報不加息後半小時再發公布，表示如果沒有特別壞的情况出現，聯儲局今年最少加一次息，我覺得耶倫這個公布其實是補鑊，加息是在所必行，而且要愈快愈好，大家可能會不明白，已經有著名分析員話明年都毋須要加息，但點解我話愈快愈好。
在7月初，前獅子山學會會長王弼同我輸賭，佢話7月底加息，我話唔會，為了公平起見，一定要在美國總統大選後才會加息，當時，我唔知道王弼以什麼理據話7月底會加息，如果我知道，我就唔會同佢賭，我估計，王弼已經有渠道知道世界上有很多國家包括中國、日本、沙特阿垃伯等國家開始減持美國債券，當時只不過是開始，現在已經連續3個月，減持的數量相當大，如果唔立刻加息穩定美元，要等美國總統大選後才加息，即是要多等兩三個月，到12月加息時必定要快要急，並且會出現連續性。
12月加息時 必定要快要急
所以，我才作出美聯儲局在9月有機會加息的預測，雖然我被人笑，其實，耶倫已經作出加息的決定，不過是暫緩執行，不過，我仍然認為，耶倫沒有立刻加息是錯誤的決定。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2830&issue=20160930
湯文亮：壓林樓市不會是根稻草
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GS(14)@2016-10-11 07:51:25【明報專訊】上星期我去了港台錄音，主持人勞家樂問我對第四季樓市走勢看法，因為有不少大師在年初時講樓價會大跌，現在紛紛轉軑看升，甚至看升超過歷史高位，以現時樓市走勢，他們今次應該有很大機會「看中」，我絕對同意，但我有一個疑問，在大家沉醉升市的情况下，沒有人提出任何警告，第四季的供應量將會多達1.2萬個單位，接近首三季總和，市場上是否能夠消化如此龐大的供應量，的確很令人懷疑。
我甚至懷疑自己是否有看錯新聞。不過，勞家樂證實無誤，而且，他們亦有問業內人士對於龐大供應量的看法，答案是沒有問題，1.2萬個單位可以輕易被消化，我覺得很奇怪，如果一季1.2萬個單位的供應量都可以輕易被消化掉，老C就不會在年初時叫政府減少供應，其實，老C早已看到將會有龐大供應量，預先叫政府減少供應，因為他知道壓林樓市的不會是一根稻草，而是龐大供應量。
倘連續兩季供應逾萬 難消化
如果只是今年第四季有1.2萬個單位供應，明年又回復每季大約4000個單位供應，我相信問題也不會太大，如果在今年第四季出現1.2萬個單位供應，明年第一季又超1萬個供應，咁樣就大事不妙，因為連續兩季龐大供應，無論巿場是否能夠消化，都會令打算買樓的人恐慌，不知道龐大供應量幾時才會停止，但市場上似乎並不太多人關心，事實上，如果有足夠購買力，的確不用擔心，但在今年首三季，已經差不多耗盡市場上購買力。
內地限購 影響投資者來港買樓
內地又開始限購限貸，即是持有多個物業的業主很難去庫存，他們在內地沒法沽出物業，便很難搬錢來香港買樓，樓價亦剛好上升至歷史高位，令到打算買樓的人起戒心，如果是供應不足，樓價應該仲有力上升，但面對龐大供應量，我就不敢講了！
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7159&issue=20161011
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