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紀惠行政總裁湯文亮:樓巿小陽春 最看好甲廈

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示,受惠美國加息步伐放緩,香港經濟也不如預期般差,加上按揭保險公司向首次置業者開水喉,令本港樓價於第二季回升後,第三季成交量亦跟隨上升,出現價量齊升的「小陽春」。另外,他指隨着國家「一帶一路」戰略推進,內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務,故最看好甲級寫字樓後市。

明報記者 葉創成

在今年初不少專家均預測本港樓價下跌,個別更料樓價將下跌三成;中原樓價指數去年底收報135.83,假如按年跌三成,今年底將跌至95。湯文亮回憶說,他當時亦預測今年全年樓價睇跌,惟走勢料屬先跌後回穩,中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28,較去年底仍跌3.3%,惟湯文亮指樓市正在出現小陽春,全年或不跌反升。

美加息步伐放緩 最關鍵

他又表示,本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗,均屬近年低位,反映不少人均錯判形勢,未有在年初低位入市。湯文亮認為,大多數人於年初預測樓市下跌並不為過,因為當時影響樓價的幾個因素,例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象,當中利息更是樓市的「首號殺手」,「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後,曾預測今年將再加息4次共1厘,由於本港實行聯繫匯率,港息理論上要跟隨美息,加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息,這對一般人的消費力有負面影響」。

至於辣招,湯文亮指可分為兩部分,今年初要政府取消稅務辣招沒有可能,而收緊按揭等逆周期措施,亦沒有迹象放寬,「即是準買家最少要付出40%首期,對於初次置業的人是非常吃力,對樓價影響一定負面」。另外,本港經濟環境轉壞,在年初時已經被肯定,最終都會令到失業率上升,人均收入減少,打算買樓的人都會卻步,甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面,隨着政府近年改以招標替代勾地之後,供應量增加,惟需求卻受到辣招壓抑,令成交量減少,故樓價是應該下跌的。

按揭保險公司借貸 釋放購買力

中原城市領先數指數於3月下旬報127.46,較去年底下跌6.2%,便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次,本港樓市的「首號殺手」消除,加上其他因素亦有改善,故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章,「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成,以一個500萬元單位為例,可以買平100萬元,即是少付40萬首期,每月供款亦由1.25萬元降至1萬元,少供2500元,我了解之後,認為市場開始釋放購買力」。

樓價下跌,供樓負擔的確減少,惟若準買家不夠錢付四成首期,有什麼辦法呢?湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢,「事實上,有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法,按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示,按揭保險的申請者每日平均逾90宗,比年初的時候上升一倍,這些申請者都具備相當實力,獲批准的機會很高,他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定,於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓,尤其是那些去年已經打算買樓的人,因為由按保所釋放購買力非同小可,這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。

另外,湯文亮認為,隨國家「一帶一路」戰略的推進,內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓,利用本港作為平台發展國際業務,故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景,亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善,此舉亦有利住宅樓價表現。

料元朗旺上加旺 街舖潛力高

講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力?湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景,惟主要是供應有限的中區(上環、中環及金鐘),對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留,「觀塘寫字樓未來好多新增供應,因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級,但地點並非甲級,我覺得暫時不值得投資」。

此外,有讀者問元朗的商舖是否值得投資?湯文亮回應,「元朗是新界的中心,將來只會旺上加旺,所以我看好元朗的街舖」。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306298

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