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自2011年10月後， 中國奢侈品市場快速增長的勢頭戛然而止。 反腐嚴重打擊政府採購、 政治會議前夕禮品採購等中國式奢侈品消費主力◎ 本刊記者 屈運栩 文quyunxu.blog.caixin.com “中國的奢侈品市場這塊大蛋糕，吃起來容易咽下去難。 ”Cliff Xie 在奢侈品市場打拼多年，做過經銷商、品牌商和“買手” ，每一次他都選擇奢侈品市場鏈條里最賺錢的職業。然而，面對過去一年奢侈品消費在中國的急速放緩，他也是搖頭興歎。

過去幾年，中國人是幫助一線奢侈品巨頭保持業績增長的主力。貝恩咨詢公司已連續五年發佈中國奢侈品市場研究報告，據其統計，中國的奢侈品市場（指不包括港澳在內的內地交易規模）從2008年的1403億元（約合202億美元） ，快速增長到2011年的2660億元。2009 年，當全球市場下滑8% 時，中國市場仍保持12% 的增長，此後兩年增長均在30%上下。

但在2011年10月後，中國奢侈品市場快速增長的勢頭戛然而止。 “珠寶和腕表的經銷商最早感受到銷售壓力增大，等情況回饋到品牌那邊，他們鋪中國店的計劃卻早已定下。 ”Cliff說。

自2012年以來，中國奢侈品市場的業績疲態顯露，但急於鋪展渠道的一線奢侈品牌們已經來不及剎車。以PPR集團旗下 Gucci（古馳）為例，2012年前三季度，其在中國市場占主導的亞太地區增速僅2%，低於全球7% 的增速。擁有 LV（路易 · 威登）等十多個奢侈品牌的 LVMH 集團半年報也顯示，在全球市場保持增長的同時，中國市場業績輕 微下滑。貝恩預計，2012年全年中國市場增長僅7%。

更壞的消息在2012年7月發佈，國務院出台《機關事務管理條例》 ，奢侈品明文進入政府禁止採購之列，條例于當年10月正式實施。在政策收緊，反腐信號明確之後，高檔珠寶、腕表、箱包等過去的送禮熱門貨銷售應聲而跌。

但內地和海外市場產品的價差卻讓奢侈品商面臨一個尷尬的局面：國內陸 續回收代理權，快速增開直營店，但買家卻越來越多地跑去國外購買。畢馬威報告顯示，雖然國內消費增長放緩，但中國人海外奢侈品消費達整體消費的71%。為進一步開發市場，奢侈品牌開始下沉中國二三線城市，多位業內人士指出，這一方向正確，但前提是需要保證店效。

一系列信號顯示，中國市場正在改變。羅蘭貝格管理咨詢公司副總裁、 《中國奢侈品報告》撰寫人任國強總結近期變化指出： “因為稅收和禮品消費，中國的奢侈品市場長期以來處於畸形發展狀態，這一輪打擊腐敗和放緩有助于市場回歸正常。 ”

難過發票關

曾供職 PRADA（普拉達）上海店的Benny Lu 一直對北京同事提到的一位豪客印象深刻。 2012年新款手袋剛出樣，一位客人走進店指著展示牆說： “除了這個和那個不要，其他的全部包起來。 ”整面牆近30個包瞬間清空，客人一次性消費近30萬元。 “這樣豪氣的買家，多半都是為了送禮。 ”Benny憑經驗推測。

Benny 在上海店也常遇到極爽快的客人。他總結這類客人的特點是：目的性強，大多沖著經典款來，結賬快，數額大，往往一筆就是十幾萬元。這類客人還有一個特點就是要求開發票，且很多要求開“辦公用品” 。這一點很讓他頭疼， “規範的直營店通常只能買什麼就開什麼。我還遇到過客人，東西都選好了，發票不滿意就不買了” 。

禮品市場對中國奢侈品消費的重要性是行業共識。根據多個行業報告數據，中國的奢侈品消費約有20% 到25% 來自于禮品市場。在實際銷售中，為禮品市場的特殊需求 “靈活變通”是很多公司不得不採取的政策。世界某頂級腕表品牌國內銷售負責人告訴財新記者，發票開什麼、怎麼開，在前端可鬆動，一些店鋪可以根據顧客需求提供特別的發票服務。尤其在珠寶和腕表行業，通過表行和珠寶商銷售，其發票開具更加“靈活” 。

中國的奢侈品購買者和使用者往往是分離的。為解決後續服務問題，奢侈品店鋪提供無發票換貨等服務。多個奢侈品牌銷售人員證實，只要客人能夠提供原來開具發票的公司名稱就可以通過記錄查找並換貨。 “客人拿著男士西裝來，說尺碼大了，就要求換成女包，這明顯就是送禮送失誤了嘛。 ”然而，對於開發票客人的身份和購買目的，業內只能大體猜測為私營業主過節送禮以及部分的政府性質採購。上述腕表國內銷售商告訴財新記者，雖然以購買力而言，這類客人大多能成VIP，參加各類優惠和體驗活動，但他們都不會留下真實姓名和職業。

這些不願意透露姓名的客人有時甚至不會出面購買。這也催生了一類特殊的購買中介。老夏就是政府採購和奢侈品店的中間人，他告訴財新記者，自己從做南方某省政府採購單開始，現在已經做過十幾單包括市級和省級政府的奢侈品採購。最大的一筆出現在某年“兩會”前，一次性採購國際頂級男裝奢侈品牌100件西服套裝，其中最貴的單價11萬元。而老夏能夠為政府提供的則是高達幾百萬元數額的 “可以用的” 發票。

反腐打壓禮品消費

多名奢侈品品牌銷售負責人都告訴財新記者，和國外傳統奢侈品消費旺季在聖誕和新年前不同，中國的奢侈品消費旺季還包括 “兩會”等國內主要政治會議的開幕之前。Thomas 曾供職于多個奢侈品品牌公司和經銷商，他告訴財新記者，給公司寫內部報告，禮品消費趨勢 都是必需議題， “據北京、上海等大城市門店反映，全年的銷售額就看那幾個政治會議之前的銷售能不能沖上去” 。

貝恩公司合伙人，奢侈品報告撰寫人布魯諾· 蘭納（Bruno Lannes）告訴財新記者，中國的奢侈品送禮市場在經歷多年上漲之後，2012年首次出現了整體下滑。

Thomas 則告訴財新記者，禮品市場可能受到的影響是：一方面政府反腐收緊，可能對禮品銷售帶來直接影響；另一方面，民間通過網絡曝光官員名貴腕表、皮帶等，也讓禮品消費傾向于標誌更加不明顯的產品。 “過去禮品消費最喜歡的 LV、Hermes（愛馬仕） 、Gucci 這些帶大 logo（標識）的產品，以後銷路肯定會受到影響。 ”Thomas指出， “國際奢侈品牌低調奢華的‘口號’提了那麼多年，沒想到最後因為這個（指中國反腐）才能轉型” 。

腕表和箱包曾是這一輪中國奢侈品消費爆發中的領跑者，也最受禮品市場青睞。然而，在國務院頒佈《機關事物管理條例》禁止政府採購奢侈品之前，腕表和箱包品牌銷售已經開始放緩，Benny告訴財新記者： “還不是因為那些‘表哥’ ‘皮帶哥’風波嗎？這些產品的Logo 太明顯了，現在會議期間的生意非常難做，都怕被媒體曝光。 ”從各大奢侈品牌集團旗下公司的業績也可以看出國內整體消費向低調品牌轉向的趨勢，PPR 集團最新一季財報就顯示，旗下 Bottega Veneta 品牌在品牌識別度上雖不及 Gucci，但在 Gucci 國內增速放緩的時候，這個低調品牌卻實現了25% 的增長；相比之下，Gucci 在以中國市場為主的亞太區增長僅2%。

珠寶產品下滑趨勢亦在持續。周大福2013年1月公佈其上年四季度經營狀況，數據顯示內地同店銷售下跌8%。

2012年10月至12月包括黃金周和聖誕檔，是傳統的黃金和珠寶銷售旺季，周大福在當年9月的半年報會議時曾預期四季度會銷售回暖。然而在今年1月的會議上，周大福總裁黃紹基卻不得不承認： “10月和12月的傳統旺季銷售不夠理想。 ”10月黃金周中港兩地同店銷售均出現雙位數下滑。整個10月到12月高價珠寶首飾單價和市場雙雙出現下滑。他指出，如果不是周年特惠打折，同店銷售業績將不止8%的下跌。

內地消費者為周大福貢獻了近八成銷售額，內地反腐對珠寶禮品市場消費會有何等影響？面對媒體相關提問，黃紹基稱周大福的主要銷售以自用為主，下滑的主要原因是內地投資氣氛不好，他同時承認品牌對禮品消費所占份額並沒有確切的統計數據，在政策收緊背景下，周大福將重點發展中低檔珠寶產品，目標轉向年輕消費者。

貝恩報告顯示，在市場發展較快的2009年到2011年，幾乎所有的奢侈品牌都加快了內地開店步伐。僅2010年前八個月，15個奢侈品牌在國內就新增店鋪80家。PPR集團首席執行官弗朗索瓦·皮諾特，在2011年9月接受財新記者採訪時曾表示，將加速在新興城市開設門店，且一線城市門店還會拓展業務品類至男裝和童裝。現在，由於非市場化消費的急劇縮減，這些奢侈品品牌正在更為現實地考慮如何下沉至中國二三線城市市場的問題。

中國買手冠全球

“這幾年奢侈品在國內開店的速度，比當年日本市場火爆時還要快，大家都搶著佔領市場。 ” Thomas說。但尷尬的是，就在國際奢侈品牌大力布局中國時，國內消費市場卻日益落後于海外。

和國內消費增長疲軟形成鮮明反差的是，中國人海外消費奢侈品熱情激漲。業內人士稱，伴隨著網絡代購業務的發展，不需要發票報銷的普通消費者更傾向于購買相對便宜的海外奢侈品。

布魯諾告訴財新記者，中國市場占全球奢侈品市場的7%，但中國人在全球的購買量占了市場的25%。同一類別數 據在日本分別是9% 和14%。 “中國人在海外消費比在國內多太多。 ”他說。而來自美國和歐洲的數據則顯示，它們境內奢侈品消費的最大買家都是中國人。

海外消費持續火爆，為配合中國海外消費需求，一線奢侈品在中國遊客的主要境外消費地都配備了專業導購。 “從倫敦到紐約到米蘭，你會見到所有店鋪里都有針對中國客戶的人員。 ”一家頂級腕表品牌中國區銷售負責 人對財新記者稱，奢侈品牌前端對市場反映很靈敏，全球市場主要消費人群已經發生變化，以前最需要的日語人才現在已轉變成普通話銷售員。 “既懂銷售又懂中文的人才現在都是各大品牌的搶手貨。在這些銷售人員中，有的和國內客戶都成了私交很好的朋友。 ”意大利佛羅倫薩一家Outlet 店負責 人告訴財新記者，每到中國假期，來自內地的旅行團就會擠滿商場。一些旅遊中介甚至將Outlet 店鋪和美術館作為同等重要的旅遊目的地。 “他們通常會給中國遊客至少半天，有時長達兩天的購物時間。 ”店鋪針對這類客人，也採用了當場退稅等快捷方法。

免稅購物機構環球藍聯的報告稱，2012年中國人在免稅店消費21億歐元（約170億元人民幣） ，同比增長68%，是世界之最。而在退稅消費方面，中國消費者也遙遙領先，24.5%的消費占比，較第二位俄羅斯高出近10個百分點。

在這位 Outlet 店負責人看來，旅遊只是亞太地區客戶海外消費快速增長的一個原因，早在旅遊熱之前， “買手”已經聯繫起歐洲和亞太地區的奢侈品消費。她透露，早先很多來自香港的買手在 Outlet 掃貨後通過留學生帶回香港，和帶貨人員分享一部分利潤。而現在，隨著內地需求增大，一些來自上海北京的買手也開始如法炮製。大買手在主要打折季一次性出手過百萬。

奢侈品代購日益興起。多位接受採訪的海外奢侈品代購者都指出，如果算上他們代購的產品，中國海外消費市場遠不止上述統計數據。

何夏瑩在美國波特蘭市替國內親友做奢侈品代購，但她稱自己的生意只是小打小鬧。在波特蘭，專門的代購商是早前的華人快遞公司。這類公司早期主要服務于海外的中國移民，近年來發掘了新的生意——替國內消費者做奢侈品代購。 “公司根本沒什麼成本，接了單去趟商場就可以發貨。 ”另一些代購商也依靠華人快遞公司低廉的報價生存。 “包裹從波特蘭寄回中國，UPS的價格是每磅60美元，最快三天到，但這些華人公司每磅只收7到7.5美元，匯率按6.35釘死，一次性承包所有報關等其他業務。 ”何夏瑩說。

中國人從海外買到的便宜貨最終的服務壓力卻轉嫁給了國內銷售渠道。

前述一線腕表中國區銷售負責人告訴財新記者，其上海旗艦店這兩年接手的很多需要提供售後服務的腕表購自海外， “他們拿到店里來維修，但我們把表寄回歐洲卻得知並非正品，是假表。 ”他透露，從他們這個品牌來看，購自海外但到中國直營店維護的產品里有一半都是冒牌貨，而國內其他一線品牌以“水貨”名義在市場流通的，大多也是假貨。

直營店踢掉代理商

因為中國高額稅費引起的國內外市場價格差，被認為是推動奢侈品海外消費的主要動力。多位採訪對象指出，奢侈品牌的中國定位，以及一線品牌國內直營模式，讓整個市場除了消費者，並沒有其他的減稅推動主體。

任國強稱，進口關稅只是奢侈品稅費中的一小部分，17% 的消費稅，以及可能高達45% 的增值稅才是國內奢侈品定價居高不下的原因。他指出，17% 的消費稅稅率在全球範圍內已屬最高，而且很多國家實行退稅政策，消費者在海外需要負擔的稅點僅為4%到5%。

以法國為例，消費稅率為16.38%，但消費者購物滿175歐元後就可享受退還12% 到13% 的消費稅。何夏瑩則告訴財新記者，她所在的俄勒岡州是美國少有的無消費稅的行政區，也因此成為美國西海岸旅遊線路中最重要的購物地，“中國的遊客逛完洛杉磯好萊塢，再去俄勒岡買東西已成慣例。 ”高稅收的直接後果是高定價，加上歐元疲軟造成的匯率差，奢侈品國內外價差明顯。貝恩報告就顯示，一些高檔腕表的國內外差價高達40%。

除去稅收因素，奢侈品國內價格居高不下也和其經營模式有關。任國強解釋，日本是世界奢侈品消費大國，對於海外奢侈品也收取較高稅費，但其國內外差價並不明顯。主要原因是日本的奢侈品主要靠大經銷商代理銷售，品牌直營店規模不大。 “品牌可將稅費負擔轉嫁給經銷商，在定價上保證較小差價。 ”一線奢侈品牌剛進入中國市場時，也普遍採用類似日本的經銷商模式。

Thomas 曾供職于香港 Imaginc 集團，該集團曾代理包括巴寶莉（Burberry） 、Coach 在內的一二線多個奢侈品牌國內銷售。他告訴財新記者，奢侈品牌最早在內地市場主要靠經銷商打天下，而香港代理商是這一時期的渠道拓展主力。

經銷商不但掌握國內渠道資源，甚至還幫助一些品牌在中國市場設計了新的定位。Thomas 稱，比如美國的Coach 本是個時尚親民品牌，和奢侈品牌尚有一段距離，但在中國內地市場卻可以和Gucci 等品牌處於相當價位和商舖位置。何夏瑩也稱，Coach 在美國當地一款定價298美元（約1900元人民幣）的包，在中國銷售價格高達2500元，價差超過30%。

利潤受稅費影響較大的代理商，原本是推動中國奢侈品減稅的主要動力。

2010年的奢侈品減稅大討論，一度讓商務部出面強調奢侈品稅不會降。

未等經銷商和消費者一起推動關稅 下調，經銷商已被逼出局。從2010年開始，一線品牌陸續收回香港人手中的代理權，在內地市場全面布局直營店。譬如Coach 收回代理權後，其在中國內地市場直營店數量攀升，僅2012年最後三個月就在內地新增開店13家，目前全國已有117家門店。去年，Coach 中國區銷售增長高達40%。

就連一向以做表行批發生意為主的高端腕表品牌，也紛紛到中國開起了旗艦店和直營店。前述頂級腕表品牌中國區銷售負責人告訴財新記者，該品牌目前已開始在二線城市收回代理權，為了加速交接，他們對原有經銷商作了一些退讓，彌補其在前期渠道上的投入。

多位業內人士分析，收回了代理權的國際奢侈品牌對減稅需求降低，因其隸屬於集團公司，而公司業績往往從全球範圍來看。 “中國人在哪裡買都是集團的銷售額，他們對減稅動力肯定不及經銷商。 ”Thomas稱。

但任國強認為，消費者越來越多地流向海外，將直接影響一線品牌在國內直營店的店效（指單店效益） 。 “如果不能解決消費外流問題，國內不要說開店會放緩，一些品牌關店都有可能。 ”布努諾告訴財新記者，為減少價格差，奢侈品牌已經開始調整國內價格，過去幾年國內奢侈品價格都沒有上漲。

與此同時，品牌的部分類別產品在歐洲的價格卻在上漲。但他指出，品牌漲價非常有限： “畢竟品牌並不想打擊其本國消費市場。 ”包 括 LVHM 集 團、Chanel 集 團、PPR集團旗下多個一線品牌，都在2012 年四季度開始了新一輪漲價。路易· 威登于10月在法國漲價8% 到10%，折算成人民幣價格大體攀升了近2000元。雖然各品牌漲價均以原材料上升為由，但業內普遍分析認為，歐元區持續疲軟以及並不明朗的關稅政策，讓奢侈品牌不得不做出了價格調整。

前述腕表中國區銷售負責人稱，為保證國內銷售，該品牌集團早前已將香港地區的價格調高。她舉例稱，一款新表在國內的定價4萬元人民幣，考慮到匯率，香港定價4.1萬港元，實際差價僅幾百元。但歐洲市場價格仍然只有國內的八折。

漲價並非長久之計。業內人士普遍認為，降低奢侈品稅是必然趨勢，但並非近期舉措。Thomas指出， “國外品牌並不希望自己的東西被中國人用成大街貨。如果市場能夠更成熟，不再是一窩蜂搶那幾個名牌，關稅也就到了該降的時候。 ”

□ 本刊記者 屈運栩 文中國人近年來成了奢侈品消費的主力。一般認為，追求奢侈品的差不多都是一線城市的富人。但事實遠非如此，奢侈品喜好者群體很龐大。

我在廣東最偏遠的山區縣城和農村的觀察表明，奢侈品旋風已經直達縣城和農村。

電視上非官即富的配備——名車、豪表、靚包出現在小縣城，成為區別衣錦還鄉 者和本地蝸居者的標簽。對於他們來說，奢侈品的標識一定要足夠顯著，要讓遠近鄰里看得真切。

我在縣城遇到一對喜歡

奢侈品的夫婦。這對夫婦在深圳做房地產生意，剛從深圳返鄉。“這是我們鎮最有錢、最成功的老闆，開保時捷，老婆都有好幾個！”一位親戚介紹。老闆趕緊接話：“幾個老婆這個不能學。”還沒等我們開 口，又說，“錢都是自己辛苦賺的，不像那些當官的，有好東西也不敢用。”他手里緊握著保時捷車鑰匙。旁邊，年輕女人將滿是L和V屏貼皮面的包向胸前拉了一拉。

我剛剛完成了一篇關於奢侈品的稿件，慣性地問問這對夫妻：有沒有送過名表名包給官員？年輕女人說：“我們辛苦賺放心花，那些當官的用的都不是自己的東西，現在查得緊，收禮也有風險。”旁邊有人告訴我，因為送表“太招搖”，最近的禮品已經改成了iPad 和 iPhone5的套裝禮盒。

對於很多人來說，購買奢侈品是“大事件”。身邊有同齡人喜得貴子，驕傲地說：“我獎勵了自己一個LV的包包。”帶著這樣的包回老家，才能顯得在大城市混得不錯，雖然她也知道現在老家很多大嬸也有這樣的一個包，並且大部分人並不關心天橋上的LV地攤貨 和她包包的區別。回去後我一查價格，朋友的包在專賣店里賣4萬多元，相當于她在北京近五個月的工資。

我在農村遇到的另一對夫婦是深圳的工薪階層，老公開馬自達，老婆背著Coach的包。

包是老款式，但金屬 “Coach”字樣作為包扣，讓尚未見過市面的小輩們都知道了“好包都有金燦燦的Logo”。她告訴我，這是朋友從美國幫忙帶回來的，價格是國內的六折到七折。說這話時，她的表情有些得意，也有些不好意思。

現在，對於很多出國的人來說，“帶幾個包回來”已經成為出去過的證明。

此次春節回家前，有朋友去意大利旅遊。她說，為了避免女性朋友托她帶包，這次行程必須半保密。

當政府停止標售國有土地、都市更新停滯不前，大台北地區大面積住宅區與商業區土地取得愈來愈不易，頓時讓過去被視為票房毒藥的工業區土地成為養地大戶新樂園，其影響，是讓真正有需求的製造業者﹁無地自容﹂。

撰文‧梁任瑋

奢侈稅開徵即將滿兩年，當外界以為短線炒房投資客已銷聲匿跡之際，䒷面下，卻有一塊死角是奢侈稅課不到的禁地，這正是過去被視為房地產市場票房毒藥的工業區土地。

新北市一家工業電腦上市公司老闆，近日為了尋找擴廠土地，廣泛蒐集各處地價，這才發現，新北市工業區土地貴得嚇人，以五股工業區為例，每坪地價已漲至近一百萬元，較兩年前上漲了一倍。

原本想用時間換取空間的他，曾經向外圍往新北市邊緣林口華亞工業園區、土城頂埔找地，「沒想到那裡工業區土地也不便宜，一坪喊至三、四十萬元，土地愈找愈貴，真的是一肚子火！」「破銅爛鐵」悄悄漲二、三○％「那個價格吞不下去啦！」他拿出計算機按了按數字，以林口、土城工業區土地容積率二一○％換算，每坪三十萬元的土地，容積單價就要十五萬元，再加上每坪營建成本十萬元，等於每坪興建廠辦的單價高達二十五萬元。這個數字，對毛利率不超過五％的電子廠來說是不可承受之重。

這位電子廠老闆無奈表示，製造業很依賴資深技術人員，很多人建議他往桃園、中壢設廠，但他也要考慮員工上班通勤距離，深怕廠一遷走，員工連帶流失，「現在已經不好找人了，如果還要搬到中南部，解決土地問題，恐怕還要擔心缺工問題。」如今，北台灣工業區土地究竟有多夯？

今年初，新北市政府為了替回台設廠的台商媒合找地，特別成立了「工業用地供需服務資訊網」，網站開張沒多久，點擊次數已經超過一萬多次。

此外，三月七日，鋼鐵業者青鋼金屬以三．二億元處分五股工業區廠房，以土地面積三四八坪換算，每坪單價高達八十六萬元，寫下五股工業區土地新天價。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，最近這一年，北台灣工業區土地產生結構性變化。台北市內湖科技園區地段好的第三種工業區土地，一坪都開價二百六十萬元，五股也漲至八、九十萬元，連去年才十三、四萬元的中壢工業區，現在都站上二十萬元，這些土地以前是不被市場重視的「破銅爛鐵」，不過，今年已上漲二、三○％，他直接用「凶悍」兩字形容工業區土地的漲幅。

實際走一趟新北市五股工業區，只見新五路兩側蓋滿了不起眼的鐵皮屋工廠，除了出租倉庫之外，甚至還有人在經營垃圾資源回收場，完全看不出來這個區域的地價已經站上每坪百萬元行情。

「別小看五股、泰山一些外觀不起眼的鐵皮屋，台商搶這些土地可是搶瘋了，三年前這裡不過一坪五十萬元，因為供需失衡，讓這些工業區土地價值翻倍。」專營五股廠辦買賣的仲介業者地王不動產業務員透露。

集資買進再切割 轉手獲利高「大家都是在養地！」當地一位土地代書說，在五股、泰山經營工廠的老闆都不是真正的地主，因為五股地理位置處於捷運環狀線西、北段銜接處，未來捷運機場線也將通車，成為大新莊重要的交通樞紐，「慶祝行情」早已提前上演一、兩年。

甚至有「職業級炒手」知道新北市的工業區物流土地極缺、廠商的需求強烈，以集團式手法收購工業區土地囤積，所以才會看到一坪百萬元的土地，卻拿來當資源回收場的浪費景象。

事實上，工業區養地的亂象新北市政府並非毫無所悉，連新北市經發局都清查出，目前新北市閒置的工業區土地有四五五筆、約十九公頃；廠房二四六筆，約八公頃。但也因為向民間徵收土地的困難度愈來愈高，此刻要新北市政府再開發新的工業園區，更加不易。

據了解，這群工業地職業級炒手鎖定新北市、桃園一帶的農地或工業地，因為背景多半是當地的不動產業者，對於區域行情、地主身分瞭若指掌，也比外地人敢投資。

最常見的手法就是以「集資」方式合夥，鎖定遭法拍的舊廠房，買進後先將建築物拆除，再切割成十數筆「素地」銷售，因為是「非都市計畫內的工業地」，所以在兩年內交易，一毛奢侈稅都不用繳。

更誇張的是，這類型案件如果是一年內交易，土地公告現值未調整，根本不用繳土地增值稅，再加上我國土地交易不用繳營業稅、所得稅，一年內轉手獲利率可高達五、六成。

仲量聯行投資部副總經理吳瑤華說，北台灣工業區土地飆漲的另一個原因，是建商看好土地變更的機會，只要是在都市計畫範圍內的大面積工業區土地都很搶手，這個現象，在原本就是傳產業大本營的桃園縣更明顯。

去年曾幫偉聯科技處分中壢廠土地給中壢客運的吳瑤華說，現在桃園超過萬坪以上的工業區土地，根本沒有地主拿出來賣，不只地主惜售，桃園本地的開發商也積極收購，甚至還有投資客專門買大面積工業地，再切割成小塊地出售，每坪單價都喊至十三至十八萬元。

桃園甚至有房仲業務員每年光靠服務幾位大咖投資客買賣農地，就連年拿下全公司業績第一名，「一塊土地一年內轉手五、六次，投資客完全不用繳稅。」場景轉到台中工業區，中部製造業者同樣面臨一地難求的困境，在看似工具機業景氣大好的強烈需求下，不為人知的卻是工業區廠商嚴重的養地問題。

放任搶地、養地、炒作地價台中工業區廠商協進會理事長張光瑤指出，很多台商向他抱怨，中部幾座新興工業區，每次招商就搶破頭，甚至有廠商抱持新股上市抽籤的心態進場搶地，只要搶到土地之後就轉手出售，讓真正急著建廠的廠商被排擠在外。

他說，中部三大新興工業園區招商兩年時間過去了，甚至還有得標廠商無任何建廠動作，至少有一半空地閒置在那裡，主管機關視而不見，不去抓養地的廠商，放任地價被炒作。

他甚至更直接地表示，目前只有中科沒有養地的情形，因為主管機關是國科會，不容許廠商炒地皮，但其他針對機械業招商的新興工業區，都有養地的問題，最好的作法是政府應該祭出公權力介入，「不開工，就收回。」事實上，台灣工業區土地浪費的問題，監察委員早已發現。

二○一二年監委周陽山、李炳南、馬以工就曾公布一項調查報告指出，全台已開發的九千五百餘公頃工業區土地，還有五○二．一二公頃在養蚊子，而尚未公告租售的設廠用地有一一五六．一五公頃，顯見工業區土地閒置的問題有多嚴重。

監察委員認為，造成台灣工業區土地閒置的原因在於政府開發工業用地缺乏整體規畫，又缺乏跨部會協調機制，造成各園區間相互競爭及供需失衡。如今，奢侈稅造成的「工業區養地」風潮日熾，恐怕會讓台灣工業區土地浪費的情況雪上加霜。

綜觀工業區用地閒置怪象，從房地產市場探討，政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅開徵以來只讓交易量下滑，但房價依舊在高檔，很明顯，就是有辦法的人還是不用繳稅，尤其非都市計畫內土地居然不用繳奢侈稅，更是稅制上的一大漏洞。這個破網如果不在奢侈稅滿兩年之際檢討，只會造成更大的居住不正義。

工業區土地被投資客與養地大戶控制，讓真正有需求設廠的廠商無立足之處，政府卻視而不見，完全無法可管，背後所衍生的產業衝擊，恐怕已不是只單純設置一個供需服務資訊網站，就可以解決的問題！

漲很大！

——北台灣工業區土地行情在奢侈稅開徵前後變化區域 奢侈稅前（2011年） 目前（2013年） 漲幅（％）新北市五股工業區 48 8679.00 桃園縣平鎮工業區 6～7 10～13 40.90 新北市林口工業區 10～15 15～20 40.00 台北市南港經貿園區 6590 38.00 新北市土城工業區 27 37 37.04 桃園縣龍潭工業區 3～4 5～6 36.40 桃園縣中壢工業區 8～10 12～1635.70 台北市內湖科技園區 100 130 30.00 新北市樹林工業區 18～20 20～24 15.79 單位：萬元╱坪 資料來源：台灣房屋