英國樓價近5年首見按季跌 第一太平：低息利好不再 宜轉投鄰近城市
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GS(14)@2017-05-13 01:38:58【明報專訊】近年全球息率徘徊歷史低位，當中歐洲和日本央行更採取負利率政策。低息環境刺激樓價上揚，但數據顯示英國4月樓價錄得近5年來首次按季跌幅，反映當地樓市近期有放緩迹象。 第一太平戴維斯全球研究主管Yolande Barnes（圖）認為，息口對倫敦樓市的利好作用已經過去，又建議有意投資英國房地產的人士，可考慮一些南部城市。
明報記者 王俊騏
Barnes相信今年倫敦豪宅價格不會錄得任何增長，相反，外城區和倫敦以外地點的樓市表現強勁。她表示，目前豪宅的租賃需求疲弱，但中低級住宅需求強勁，樓價和租金增長仍然正面。她表示，近年全球處於歷史低息環境 ，帶動不同城市包括倫敦的樓價急升，惟息口對倫敦樓市的利好作用已經過去；反而其他城市如香港和新加坡，未來樓價升幅會更貼近租金增長。
中低級住宅需求仍強
按揭貸款機構Halifax最新數據顯示，上月英國樓價按季下跌0.2%，是2012年11月以來首次錄得按季跌幅，平均樓價21.96萬鎊（約222萬港元）。該機構表示通脹升溫加重家庭開支，而且就業機會有下降迹象，可能壓抑樓市需求。皇家特許測量師學會（RICS）早前更形容目前樓市「呆滯」和缺乏動力。
對於預算有限的首次買家，Barnes表示倫敦缺乏呎價低於450鎊（約4500港元）的新盤 ，建議購買二手樓，租金收入較理想，因為毋須與新盤的其他租盤競爭。至於選址方面，她稱倫敦以外的一些小鎮和小城市的樓市表現理想，同樣能提供避險資產功能，而且部分租賃需求大，但樓價遠低於倫敦。
如果投資者傾向購買新盤，Barnes表示，仍須考慮大城市如曼徹斯特（Manchester），因為需求穩定、經濟強勁和前景樂觀，而布里斯托（Bristol）亦可取。不過，她表示除了北部城市外，一些較少港人熟悉的南部城市亦有良好的樓價和租金增長前景，例如利明頓溫泉鎮 （Lemmington Spa）、伯恩茅斯（Bournemouth）、布賴頓（Brighton）等，而這些城市的租金回報甚至高於倫敦中部地區。
南部城市租金回報勝倫敦中部
目前在英倫三島地區中，Barnes表示租金回報最高的是愛爾蘭都柏林，租金回報達7厘 ，至於英國國內則是利物浦，但租金和樓價增幅低，投資者入市前需留意當地租金回報高的原因，因為有時或源自市場表現差劣。據海外地產資訊網站Global Property Guide資料顯示，歐洲租金回報率最高的國家中，經濟較差的葡萄牙和烏克蘭等亦處前列位置（見表）。
料政治不明朗影響持續
被問到市民海外置業需關注的事項，Barnes建議市民置業前應關注相關城市的概况而非國家，因為很多城市的樓市表現跑贏國家整體。她表示，市民需要留意當地的經濟增長等因素，而歐洲不少城市都有良好前景，例如都伯林，因為吸引不少企業和商業機構進駐、租盤供應少和租金回報高等。
去年6月脫歐公投後樓市交投下跌，樓價亦出現調整，Barnes相信政治不明朗因素將持續影響交投，至於能否復蘇則視乎6月英國大選的結果和投資者對其觀感。此外，脫歐談判將於大選後展開，談判過程複雜和不明朗無疑亦會影響交投，但同時為進取的投資者帶來入市機會。她又指英鎊貶值令香港市民於當地置業變相有20%至25%折讓 ，無疑會鼓勵部分買家入市，特別是對於打算作中長期投資、相信脫歐對英國經濟影響不如外界預期般壞的人士。
政府遏海外買家 反推高租金
加拿大多倫多早前向海外買家徵收額外15%稅項，Barnes表示現時全球不少國家或城市都採取針對海外買家的措施，但這些地區都存在負擔能力問題，令市民選擇租樓，從而推高租金。她表示，全球很多政客選擇向海外買家開刀，但基本原因是市場需求很大，特別是年輕人，而且實際上限制外資反而會令租盤供應減少，進一步推高租金。她稱，限制海外買家政策的效果，往往與政府預期相反。
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1543&issue=20170512
銀債反應遠遜去年iBond低息影響氣氛 銷售仍足額
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GS(14)@2017-06-16 01:31:08【本報訊】供65歲或以上「老友記」認購的第二批銀色債券，今日下午2時截止認購，市場消息透露，截至昨日計今年銷情明顯較去年差，有個別銀行認購額減幅更達雙位數，相信今批債券最終認購總額將遠低於去年共89億元水平；但據悉目前仍已錄得超購，即逾30億元。記者：劉美儀 陳洛嘉
業界估計，銷情差與近期通脹回落，加上通脹掛鈎債券（iBond）最近息率又創新低，影響氣氛有關。今年銀色債的發行規模與去年一樣，同為30億元。參考去年認購反應，銀色債共獲逾7.6萬名長者認購，平均每人申購11.8手，總申購額達89億元，即超購1.97倍。不過，由於最終每人只獲派4至5手，令今年大手入飛的情況減少。
大新：平均認購8手
第二批銀色債開賣一周，以大新銀行（2356）為例，今年客戶平均認購手數只接近8手，明顯低於去年的12手，該行僅以「反應理想」形容銷情，而非去年的「反應熱烈」。上海商業銀行亦見同樣情況，客戶平均認購8手，較去年10手為低。不過，建行亞洲就指，該行銀色債認購反應與去年相若，平均每人仍認購約11手。與iBond一樣，銀色債亦是以過去半年通脹率平均移動值，作為最新浮息率定價基準，不過銀色債設有最低2厘的固定年息率保證（iBond保證為1厘）。金管局上周公佈2019年到期的iBond（4231）第二個付息日，浮息年息率僅1.02厘，是iBond派息以來最低水平。上商執行副總裁兼產品拓展處總監陳志偉表示，截至周一止，銀色債認購反應較去年稍慢，估計原因有二，一是近期通脹低、iBond浮息率亦低企，影響銀色債認購意欲；二來今年政府第二次發行，無論公眾關注或推廣，可能不及去年首次推出時矚目。他估計，今年銀色債總申購額及倍數，或較去年「有啲下降」。
美元定存息升貼2厘
雖然有意見指政府稍後推公共年金，「老友記」比較之下或認為銀色債回報偏低，但陳志偉認為，兩者概念不同，銀色債只是為期三年兼有2厘最低保證息率，呼籲資金充裕的合資格長者，可平均認購10手或以上銀色債。最近美元定期存款息率亦升貼2厘水平，信銀國際一年期美元定存分4階段派息，全期年息平均有1.9厘，起存金額3萬美元，限全新理財客戶。上商一年期美元定存年息亦有1.6厘，起存金額1萬美元，限新資金。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170614/20055364
英央行擬停低息融資 鋪路加息
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GS(14)@2017-06-23 01:34:26【本報訊】有傳英倫銀行本周會商討中止「定期融資計劃」（Term Funding Scheme），分析指此舉是為加息鋪路。英倫銀行為鼓勵當地銀行放貸，去年8月推出定期融資計劃，向銀行提供成本接近基準利率的資金。《星期日泰晤士報》周日引述消息指，英倫銀行本周會商討中止該計劃，又稱此舉或為最快8月份展開的加息鋪路。
英鎊明顯轉強
英倫銀行上周議息後維持利率在0.25厘不變，但令市場意外的是，8名委員中有3名支持加息，反對與支持加息的票數極接近，消息刺激英鎊上周明顯轉強，兌美元及港元分別收報1.2783及9.9708。不過德國商業銀行預期，英鎊不會進一步顯著轉強，因為市場會聚焦英國今日正式與歐盟展開脫歐談判。另財經雜誌《巴隆氏》（Barron's）力撐美國科技股，指本月的震盪屬短暫，預測今明兩年科技股盈利增長分別有12%及11%，有力推動科技股再創新高。展望本周，美國較重要的數據有5月份成屋銷售、新屋銷售及6月份Markit製造業、服務業及綜合PMI。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170619/20060660
李志成：人生有幾多個低息10年？
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GS(14)@2017-09-25 04:08:49【明報專訊】有報告表示，今年第二季香港住宅樓價按年大升超過兩成，升幅冠絕亞洲，全球亦排行第二，僅次於冰島。本港樓價高企不下，上車難度有增無減，二手業主叫價態度強硬「無價講」，市民難免傾向購買一手新盤，發展商近年積極提供高成數按揭吸客似乎成為新常態。消委會日前比較市面上的按揭計劃，提醒市民注意高成數按揭的利息開支，並呼籲準買家量力而為。
消委會比較銀行和發展商提供的住宅物業按揭計劃，前者提供的實際按揭利率，一般介乎1.9至2.15厘，發展商提供的高成數按揭計劃，部分息率相對較高，普遍超過5厘以上，後者利息開支無疑較高，每100萬元貸款的利息，以25年期計算，差距可以達40萬至50萬元不等。不過翻閱樓市歷史數據，本港1990年代期間，銀行的樓按息率曾一度高逾10厘以上，兩者對比之下，現時發展商的高成數樓按息率仍未及當年一半水平。事實上，2008年金融海嘯後，本港樓按息率下滑，至今仍然維持在息率不足2厘水平，正所謂「人生有幾多個10年」，更何况是長達10年的低息時代？樓價升勢未停，政府不時增加印花稅，以及多次收緊按揭，提升市民上車置業的門檻，市場生態持續被扭曲，不少買家為怕錯過這個黃金時代，用盡各種方法置業，有的選擇延長按揭年期，以降低每月供款，有的靠父母籌措首期，發展商亦只能夠「見招拆招」，提供高成數按揭貸款方案，因此成功搶去不少二手客源。
不過筆者相信，即使美國加息，加幅亦相當有限，畢竟美國經濟復蘇步伐緩慢，前景未明朗化，加息只能步步為營，相信低息黃金時代尚未結束。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8643&issue=20170918
周一理財：銀行低息稅貸多涉及綑綁條款
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GS(14)@2017-10-22 16:23:22■大新稅貸最低息率僅0.68厘，但須附帶綑綁條款。資料圖片
銀行陸續推出低息稅貸產品，雖然今年仍不乏年息低於1厘的噱頭優惠，但低息大多只適用於特選客戶，附帶開立出糧戶口等綑綁條款。若只計適用於一般客戶的「清水版」，息率普遍達2厘以上，借平錢前先要留意下列五大事項。記者：陳洛嘉
1.借稅貸先要有稅單：
所謂稅務貸款，顧名思義，貸款原意是讓借款人作交稅用途。申請稅貸時，銀行會要求借貸人提供稅單，一來用以釐定最後批核的貸款金額，二來稅單相當於有穩定經濟能力之證明。若然借款人未能提供稅單，銀行亦或會以私人貸款形式批出貸款，但息率一般會較稅貸息率高。
2.低息附帶綑綁條款：
申請稅貸後，借款人基本上只需於銀行開立戶口，用以提取貸款。不過，低息優惠往往附帶額外要求，比如要開立出糧戶口、綑綁信用卡，又或只限公務員才有低息資格。以大新銀行（2356）為例，雖然計及660元現金回贈後，最低息率僅0.68厘，但要同時申請出糧戶口，而且貸款額只限稅額1倍，上限10萬元。若然只是一般客戶，不申請其他服務，10萬元以下貸款的實際利率為2.68厘，足足多2厘。借款人若為取得低息而開戶或轉出糧戶口，亦要留意新戶口的最低資產總值規定，假若日後達不到要求，便要蝕服務費。
3.實際年利率為格價指標：
稅貸息率可分為每月平息，或實際年利率兩個指標。不過，前者未計及手續費、行政費等開支，故借款人應以實際年利率（APR）為最終參考指標。
4.還款期多為1至2年：
稅貸還款期一般為6個月至24個月不等，但部份銀行如花旗香港，去年稅貸還款期便可長達48個月。雖然拉長還款期可減輕每月還款壓力，但還款期越長，利息開支越高。加上當稅貸未還清，明年又迎來下一個稅季，屆時財政壓力可能更大。
5.早還款要罰息：
稅貸一般設有罰息期，提早還款並無着數。銀行除了會收取手續費外，有機會收回獎賞禮品、現金回贈等。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184493
未來息口趨升 今年或低息尾班車
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GS(14)@2017-10-22 16:23:23【本報訊】近年低息環境下，稅貸息率一年比一年低。不過，比較目前已推出稅貸優惠的兩間銀行，若只計適用於一般客戶的「清水版」，息率大致只與去年持平。於加息前提下，銀行界亦料今年將是低息尾班車。暫時只有大新銀行（2356）及富邦香港推出稅貸優惠，若只計「清水版」，今年大新10萬元以下貸款的實際利率為2.68厘，略低過去年的2.89厘。至於富邦香港稅貸息率則與去年持平，以借10萬元，還款期12個月為例，利率為4.31厘。去年稅貸競爭激烈，若借10萬元以下，華僑永亨可低至2.58厘；若借20萬元以上，上海商業銀行更低至1.88厘。今年華僑永亨及上商尚未推出稅貸優惠，但上商產品拓展部主管陳志偉指，整體市場的稅貸息率普遍會上升，今年將會是低息尾班車。陳志偉解釋，年底美國有機會再加息一次，而近月本港銀行同業拆息（Hibor）亦上升，反映銀行資金成本趨增。「由於市場競爭激烈，相信銀行稅貸息率的上升幅度不會太急，但息率走勢始終向上。」大新銀行產品部總經理鄧子健早前亦表示，若明年美國加息，推動本港拆息上升，相信明年的稅貸息率亦會因應上調。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171016/20184500
拆息持續高企 稅貸告別低息
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GS(14)@2017-10-29 22:21:58【明報專訊】每年秋季開始的稅貸戰，不但反映銀行的私貸生意狀况，亦可算是另類的「經濟寒暑表」。今年已有7家銀行先後推出稅貸優惠，預料本周仍會陸續有來。今年大型銀行沒有像去年般給出低於1厘的震撼價，業界預料資金成本持續上漲，未來稅貸市場有機會告別低息。
大銀行稅貸年息1.5厘起
去年的稅貸戰令人印象尤深，包括中銀香港（2388）推出最低0.5厘的計劃，令一眾中小型銀行急急調整策略。今年市場仍然有1厘以下的優惠，分別是大新（2356）的0.68厘及花旗的0.99厘，大型銀行則變得較審慎。例如中銀香港的最低年息為1.5厘，匯豐為1.62厘。
小銀行息低條件多
細心分析，若要借得低於1厘年息的稅貸，必須符合相當多的條件。例如大新銀行要求客戶是特選客戶、使用該行出糧戶口、借貸金額不超過10萬元，還款期12個月，計及現金回贈，才有機會獲得0.68厘的最低年息。花旗要客戶為Citigold客戶，而且貸款額100萬元或以上。而中銀香港的最低年息1.5厘，雖然沒有限定貸款額，但要求客戶是公務員而且是發薪戶。
昨日最新推出稅貸優惠的南洋商業銀行，最低年息由去年的1.26厘升至1.68厘，且條件多多，必須是月薪3萬元或以上的指定客戶，指定客戶包括發薪戶、月供股票客戶或去年稅貸舊客等。
若以一般客戶（非特選客戶）而言，市場借貸金額平均約20萬元，銀行的息價普遍超過2厘，南商及富邦更達3厘至4厘。而且以20萬元貸款額為例，匯豐反而較花旗和中銀香港更便宜。有業內人士表示，今年港元拆息較去年上升，銀行資金成本高，今年或往後的稅貸戰，才更能反映大銀行在資金成本方面的優勢，中小型銀行或愈來愈難定價。
華僑永亨推自訂息率稅貸
今年一反常態，推出「自訂息率計劃」的華僑永亨信用財務，其總經理吳幗欣表示，希望未來業界的稅貸計劃，可還原基本步，不像現時這麼複雜，要滿足多種條件才能獲得最低息率。她表示，中銀香港今年的息價表，只以客戶種類來區分，不計較貸款額多少，是較實際的做法。而她表示，華僑永亨的自訂息率，能夠給予該行更大彈性，並有信心能留住一班舊客。
她透露，該行日前承造今年首單低於1厘的稅貸，借款人為花旗Citigold的客戶，她給予該客戶0.98厘年息，稍低於花旗。
（周一投資專題）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0975&issue=20171023
陳永傑：低息不買樓 莫非等高息
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GS(14)@2017-10-29 22:23:02【明報專訊】香港地少人多，能力許可的話父母扶子女一把買樓安居，亦無可厚非，留心風險亦屬合理。但「靠父幹」置業，每個樓盤僅約佔一兩成買家，比例不高。而且入市當然是低息勝高息，低息不買更待何時。
香港金融管理局總裁陳德霖表示，香港父母資助子女上車是非常普遍的情况，屬人之常情，尤其是許多年輕一代未能負擔高樓價。父母資助子女付首期的方法，包括用儲蓄、投資套現、或將自己的物業加按，雖然抵押品比率方面無問題，但家庭要留心風險。
陳德霖稱，現時樓市過熱風險仍存在。目前按揭利率太低屬於不正常情况。他提醒當利息上升時，樓市下行壓力會導致經濟逆轉，大家要小心考慮將來的還款能力，量力而為。
對於「靠父幹」置業，筆者相信金管局數據未能完全解釋情况。現時按揭利率低，部分父母作出轉按是為了節省利息開支，不一定是幫子女付首期。目前每個樓盤僅約一兩成買家為父母資助年輕人入市而已，比例不高。
市民自衛被迫買樓都有錯？
自從2010年以來，政府辣招不斷，樓價卻愈來愈升。部分父母連棺材本也拿出來協助子女置業，是前朝政府房屋政策做得不好之過。解決市民居住問題是每一個政府必須負責的工作，但香港長期以來房屋土地供應不足，才導致樓價飈升現象，市民自衛被迫買樓解決居住問題都有錯？
市民解決居住及投資問題，置業是合理舉動。而且樓宇按揭長達二三十年，現在仍然是超低息環境，今時低息不買樓，難道等到高息時期才出擊？
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7558&issue=20171023
歐央行明年起買債減半 保持低息直至買債結束 料後年始加息
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GS(14)@2017-10-29 23:19:05【明報專訊】歐洲央行昨一如預期維持利率不變，並宣布明年起縮減買債規模。買債額度將由目前每月600億歐元（約5508億港元）縮減一半，由明年1月起，淨資產購買規模將降至每月300億歐元（約2753億港元），此買債額度將維持9個月或更長時間，暫未定結束期限。如有必要，更可延至通脹路徑與通脹目標一致才再調整。倘前景惡化，央行將隨時增加買債規模，並延長買債期限。歐央行又聲明，利率仍將維持低位，直至買債結束以後很久。
分析認為，這意味目前利率至少維持至買債結束後半年，即最快要至2019年3月才會加息。聲明公布後，歐元兌美元跌0.9%至1.170，是本月初以來的盤中低位。德國10年期國債孳息下滑至0.442厘。泛歐Stoxx 600指數升0.7%。
歐元德國債息跌 歐股揚
歐洲央行行長德拉吉預期，到年底通脹或暫時下滑，預示他不急於加息，不過他預期中期通脹將持續上升。他表示，目前仍需相當寬鬆的貨幣政策，但官員對是否為量寬設期限意見分歧，多數官員支持保持靈活。他透露，官員未討論買債的構成比例及限制，並將靈活進行債券到期再投資，再投資的規模將相當巨大。
根據歐央行的聲明，到期債券再投資將在買債計劃結束後維持一段時期，如有需要將一直延續，為市場提供流動性。分析預期，債券到期再投資的規模，每月可達100億至150億歐元，確保量寬不會突然結束，影響經濟復蘇。
多數委員不建議量寬限期
德拉吉又談到量寬的老問題，就是究竟每月買債的速度，還是央行買債的總規模（持有的債券總值）重要。他認為，只要持有的資產不斷增加，資產規模將愈來愈重要，即使買債停止，只要央行沒有縮減資產負債表，並延續債券到期再投資，刺激作用猶在。
CreditSights的分析師預期，按照縮減的比例，每月購買的企業債券將減至35億歐元，相信仍可維持對歐元債務的需求，而市場對高息債的需求，連帶歐洲央行不能購買的BB級公司債券仍可繼續受惠。匯控歐洲首席經濟師Simon Wells稱，歐央行大致維持鴿派，初步反應似乎獲市場認同。
德銀盈利倍增 市場質疑靠削開支
受惠於削減開支措施，歐洲最大投行德銀第三季盈利6.49億歐元（約60億港元），按年增長1.33倍。不過市場人士質疑德銀除削減開支外，業務增長乏力。
德銀上季整體收入減少9.6%至68億歐元（約627億港元），迄今連跌3季。其中上季交易收入更下挫30%，跌幅是美國投行的兩倍。德銀財務總監承認，很難說收入何時回升。德銀股價昨跌約1%。
由於對客戶的賠償減少，巴克萊第三季盈利按年增長41%至5.83億鎊（約60億港元）。不過固定收益、外匯和大宗商品業務（FICC）收入按年跌34%，跟德銀一樣表現落後於美國同業。巴克萊股價昨跌約7%。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1632&issue=20171027
陳永傑：銀行低息「搶供」另有所圖
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GS(14)@2018-02-04 20:55:52【明報專訊】美國加息對於本港銀行盈利是利好的，因為息差擴闊提高利潤，銀行理應鼎力支持加息。但有些大銀行不僅表示今年加息的幅度比美國為低，而且更積極推出低廉定息按揭計劃打減息戰，因為「搶供」根本另有所圖。
美國聯儲局公開去年12月會議紀錄透露，委員對今年加息3次各0.25厘的步伐，存在分歧。全球投資市場仍預期今年美國加息3次，大致視作標準，稍有出入不足為奇。原則上銀行應該支持加息，可藉着擴闊息差增加盈利。
本港銀行亦認同上述論調，但美國兩年來加息5次，本港銀行並無跟隨。縱然聯儲局表示今年再加息3次，但有些本港銀行預期只會加2次而已，理由是本港銀行資金池結餘充裕，不用跟得太貼。
在去年底內地及本港銀行同業拆息抽升之際，有投資市場人士預料本港銀行會很快步入加息時期。踏入今年，部分大銀行非但沒有加息，反之在按揭貸款市場推出首一兩年低至大約1.68厘的低廉定息按揭，來個「大搶供」，爭奪置業顧客。
吸實力顧客 提高盈利能力
銀行在每逢年頭出招爭取按揭貸款市場，屬意料之內，但在加息期內來個低廉按息，似乎是逆市而行。但細心分析，按揭是有抵押貸款，風險一貫比較低，最重要是買得起樓的顧客質素通常不錯，不少人更有餘力使用銀行其他服務，是交叉銷售的理想對象。
銀行以低廉按揭作招徠，吸引到實力顧客，能夠創造新業務，提高了銀行的盈利能力，是另闢蹊徑。因為能夠置業已經是實力最佳證明，減省了許多篩選工夫。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4450&issue=20180129
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