亮說亮話：貴買貴賣非必然
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GS(14)@2017-07-05 03:41:01不少人認為海航集團董事長在香港大言不慚，他表示以高價買地目的是調節香港樓價，一般人認為他是說錯，他認為貴買貴賣是必然道理，沒有可能高價買地，低價賣樓。其實沒有貴買貴賣這回事，平買亦可以貴賣，貴買可能被迫要平賣，大家千祈唔好唔相信。不少業主在97年前後以高價買樓，到後來因為樓價下跌，又要支付高昂利息，被迫以低價賣樓。所以，買入價是非常重要，如果以低價買入樓宇，當樓價上升時，就可以獲得更大利潤，就算樓價下跌，防守力就一定會比那些以高價買樓的人強得多，首先犧牲的就是高價買樓的人，生意人一定明白做生意怎麼可以不顧及成本，所以董事長話高價投地的目的是調節香港樓價，並非是大言不慚，實在是有苦自己知。董事長死雞撐飯蓋，本來以高價投得一幅土地絕不出奇，但連中四元就說不通。大家千祈唔好以為海航益了庫房，香港人要多謝他，其實，只有香港地產商多謝他，他們因利乘便將新樓售價提高。由於成本高昂，海航的防守力相對減弱，他們要從速建房賣樓，以便資金可以回籠，說不定要履行董事長承諾，以低價賣樓，不過，就絕非董事長意願，是形勢所迫而已。同一道理，由於香港地產商的土地儲備成本便宜，令到他們有能力防守，可以用高價推出新樓盤，即使銷售不理想亦不是問題，可以慢慢賣，不到心目中理想價不賣，結果是地產商以低價買入土地，反而有能力以高價賣樓，所以，貴買貴賣的道理並不一定正確。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170704/20077794
也說亮話：千萬不要讚孩子聰明！
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GS(14)@2017-07-05 03:48:15「你的孩子成績好，真聰明！」讀者要記住以後千萬別這樣稱讚自己或者人家的小朋友，學者Claudia Mueller和Carol Dweck二十年前已有研究顯示，原來只讚賞學生「聰明」，會令他們慢慢對學習失去興趣。學生以為成績顯示他們天賦和智能，在學習時會較注重表現自己有多聰明；成績不理想時，便覺得自己不夠天賦，而且較容易把心思放在和別人攀比，不願意自己繼續努力去克服困難。故此，我們應該讚賞學生具體付出的努力、心思、堅持等可以後天培養的特質，在實證研究中顯示，這樣更可以提高他們面對挫敗的能力。筆者以前在商界頂尖的諮詢公司和私募基金任職時，碰巧公司都經歷過員工績效考察的大改革。改革的目標恰恰就是把行為心理學中的「正向心理學」應用在公司管治，更重要的是員工培訓當中。傳統績效考察有如學校考試，只看重結果，往往更只看重季度、年度目標，不太注意員工在過程中的成長。這樣短期營運目標可能達到，長期卻很難持續培養出人材，公司發展容易遭遇瓶頸。在Robotic, Internet of Things, AI, Big Data等科技衝擊下，現有的商業模式、甚至社會模式在可見將來都變得模糊不清，20-30年後的情況更是「變幻才是永恒」。我們的教育怎麼能跟得上？前美國總統Franklin D Roosevelt說得好，「我們不能把未來準備好給青年人，我們卻可準備好青年人以建構未來」（We cannot always build the future for our youth, but we can build our youth for the future.）過去幾年，海外興起「正向教育」，正正是用上類似概念，學校教育不是應付考試，而是用不同的手法，幫助學生培養正面情緒、抗逆能力及建立健康的生活方式，讓同學擁有快樂良好的品格，更願意和有能力面對生活上的挑戰，過有意義的生命，澳洲的Geelong Grammer School（GGS）是其中表表者。香港也有學校開始推行正向教育，如救恩學校（小學部）、浸信會沙田圍呂明才小學和Discovery College等，學校從不同渠道培養學生的正面情緒、正向人際關係、投入感、成就感，希望學生明白學習不是為達到父母老師的要求，而是為發展自己的潛能，因而有更大動機和興趣去學習。教育創新任重道遠，卻是知易行難，要教育當局、專家學者、學校、老師、家長、學生都向一個方向走，談何容易？期盼走在前面的同仁，大方無私分享經驗，以讓主流教育體系可以持續培養出具備能力駕御世界大潮流的人材。張亮香港賽馬會慈善及社區事務執行總監
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
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亮說亮話：銀主盤陸續湧現
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GS(14)@2017-08-02 06:12:36現在樓市的情況很奇怪，就是業主的實力強弱分明，如果遵守金管局要求向銀行借錢的業主，實力是非常強勁，就算樓價即日下跌三成，他們都不需要賣樓。但另外有部份業主實力是很脆弱，即使樓價繼續上升，他們的收入又沒有變化，但那些業主最終都要在迫不得已的情況下賣樓，或者由一些不相識的人替他們揸主意賣樓，那些人有一個統一稱呼，就是叫銀主。那些被銀主揸主意出售的物業叫銀主盤，當大家睇到銀主盤增加，就知道樓市出現了暗湧。銀主盤亦是筍盤的另一個稱號，以往銀主盤的數量不多，因為講明是筍盤，當然是益自己人，去到拍賣行的銀主盤甚至不可以用筍盤來形容，有一些會高於正常市價，是搵人做老襯盤。不過，能夠在拍賣場上搵食的人，全部都眉精眼企，唔會咁輕易做老襯，結果是積聚在拍賣行的銀主盤就會越來越多，降價求售是免不了的事。銀主盤的折讓是相當大，所以在以往是很容易出售，但自從政府推出了15%印花稅，除非買銀主盤的人是初次置業者，否則他們是要付15%印花稅，換句話說，買銀主盤的人是要付15%印花稅，他們會要求更低樓價，所以最近出現低市價三成的銀主盤。銀主不再追求更多利息收入，只希望收回欠款，即使如此，他們在過去亦已經收取了很多利息，而我估計，將會有更多銀主盤在短時間內推出市場。內行有一句話，執輸行頭，慘過敗家，大家都知道點解，所以，我認為銀主盤將會湧現，我的說法一定會受到有關人士質疑，不過質疑還質疑，他們早已部署賣樓。湯文亮
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也說亮話：再培訓二三事
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GS(14)@2017-09-17 12:15:48HTML, CSS, Python, JAVA, AppInventor，一堆筆者似懂非懂的名詞，是兒子上電腦編碼（coding）課時導師講的一些概念。筆者小時父親常常掛在口上：「學懂數理化，走遍天下都不怕」，意思是數學、物理、化學，現在可能要變成「學會控制電腦，走進未來沒有煩惱」。最近筆者公司的部門培訓，特意找來培訓師用了一上午時間做Hackathon。同事大部份從來沒有接觸軟件設計，不知道電腦編碼為何事，卻要在短時間內學懂指令，邏輯運用，每個小團隊現炒現賣，編出一個電腦遊戲。其實Hackathon培訓的原理和筆者經歷過不少團隊建立（Team Building）練習類同，首先，挑戰本身要具有新鮮感，準確來說，應該是對大部份人陌生，這樣可以打破工作上慣常上下級的屏障，讓團隊成員大膽發言、參與貢獻。有些公司會用軍事戰爭遊戲，有些則到外展學校，都是一樣道理。然後是時間的壓迫，團隊必須在有限時間內，運用剛學到手、一知半解的東西解決難題，很多平常工作團隊的問題在這裏便會呈現。有些團隊討論、討論、再討論，時間用完了還在爭論不休，沒法完成目標。有些會不理三七二十一，先碰碰撞撞試了再說。有些知道要控制流程，預先定下目標，按時提醒，有些則了無時間概念，過程相當有趣。這裏沒有一定對的答案，不過近年不少培訓加上大數據的分析，比較不同背景組別團隊的表現，發現所謂「勝兵先勝，然後求戰」這條孫子留下的兵法不一定在所有場景適合運用。團隊太注重完美計劃，要每個細節都搞懂才動手，往往把時間資源用盡，殆誤戰機；靈活平衡計劃和動手嘗試，小規模試驗，快速在失敗中學習，計劃中預定變化，這是現代管理的生存之道。同理心也是團隊建立的重要元素，如何令大家學會互相欣賞，並且相信彼此的能力、性格？為此我們找來「對話體驗－無聲」工作坊，在一個下午學習不用語言溝通，同樣要完成挑戰。那天，不同團隊不講話排演了《西遊記》，這當然很困難，但團隊也同時體驗用肢體、用心來溝通有時比語言更重要。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170904/20141823
亮說亮話：財仔被銀行跣了
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GS(14)@2017-09-17 12:32:45近兩三年，在金管局逆周期措施之下，由於按揭成數借得少，銀行對物業的估價相當寬鬆，令到不少以低於銀行估價買到樓的人以為買到筍盤，而忽略這是由於銀行按揭的安全系數高所致。現在，有不少以銀行估價承造高成數按揭的財仔就啞子食黃蓮，銀行家當然掩住嘴笑，畢竟財仔搶了銀行風頭很久，放錢容易收錢難，不少財仔將會領略到箇中滋味。最近有16個銀主盤拍賣，全部不到價收回，不少人覺得奇怪，一般銀主盤拍賣，若有人承價就一定會賣，因物業債務很少會超過物業價格八成，而買銀主盤的人要求的是低於市價筍盤。上述16個銀主盤同時被收回，表示那些物業欠債非常高，即使有人承價都要收回，點解會出現這個情況?因財仔借錢時是參考銀行估價，銀行估得高，他們借得多，其實財仔是被銀行跣了一鑊。此外，由於政府推出劃一15%DSD，買銀主盤的人出價更審慎，因他們大多數已擁有住宅單位，再買住宅便要付15%印花稅。有銀行家認為，既然財仔做首按，銀行就不怕放一些私貸或加大業主的信用卡額度，不但可以收取高息，若債仔唔還錢，銀行便會釘契、收樓、拍賣，亦即是以往當銀行做首按時財仔的做法，財仔在別無他法之下，唯有替客戶還債。不過，現在已有財務公司不願替債仔還債，任由銀行釘契拍賣，最近有銀行只為了5萬元卡數而申請拍賣債仔的物業，我估計這類個案與日俱增，今次，財仔及財仔的債仔都有難。
湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170905/20143388
亮說亮話：樓市屆強弩之末
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GS(14)@2017-09-17 16:35:59■在多項利好消息下，樓價仍不能繼續上升，似是強弩之末。 資料圖片
樓市平穩，利好消息原來是不利消息。上星期中原指數下跌0.46%，令到一位最近買了樓的年輕朋友非常擔心，他擔心樓市在各種利好消息湧現之下，中原指數仍然在160點徘徊，只要利好消息減退，樓市豈不是會受到衝擊。而他亦知道現在買樓的人，大多數採用地產商高成數按揭，防守能力薄弱，他入市是不是做錯了。其實那位年輕朋友的擔心沒有錯，但我當然不會落井下石，但亦要向他提出警告，如果他是採用地產商的高成數按揭，必須準時還款，就算樓價下跌，附屬地產商的財務公司只會向那些沒有供款的業主收樓，如果按時還款，即使資不扺債，地產商都唔會收樓。現在我們不時見到新樓盤的熱賣情況，二手樓則屢創新高，聯儲局未必會在九月加息，又有大量北水南調買樓，如此多利好消息仍然不能令樓價繼續上升，我只能以強弩之末來形容樓市。而強弩之末特點就是動力不足，在樓市則是購買力下降，成交量減少，如果沒有新的利好消息，當樓市轉趨活躍，成交量增加，樓價則會向下調整。其實，在一切利好消息不變的情況下，樓價未能繼續上升已經是一個不利消息。反過來說，如果現在已經加息縮表，供應又增加，地產商不再提供高成數按揭，樓價仍然保持平穩，這才可以說是好消息。正如當日政府出招，樓價不跌，了解樓市的人知道這是利好消息，樓市將會飆升，只有不了解樓市的人以及政府官員，才認為這是不利消息。
湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150190
也說亮話：行善策略
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GS(14)@2017-10-09 02:46:35暑假在波士頓出差，和美國慈善界巨人、波士頓基金會的總裁Paul S. Grogan會面，相談甚歡。Paul是著名學者，以前是哈佛大學副校長，擔任波士頓基金總裁14年，任內大膽運用策略，把原來被動捐款、籍籍無名的基金變成主動出擊、為波士頓創造巨大正面影響的獨特機構。
Paul分享他擔任總裁之初，基金會每年捐款沒有主題、沒有方向，一切端看當年機構的隨機申請，結果年復一年，錢捐了不少，卻難以確定對社會做了些甚麼、推動了甚麼正面影響。他和董事會意識到問題後，花了不少時間，一步一步確定機構長遠策略，專注5大策略主題，推動2個跨主題行動。無獨有偶，慈善信託基金同樣於3年前開始建立中長遠策略。話說當時筆者剛加入機構沒幾天，「櫈都未坐暖」，同是剛上任的主席葉博士在會議中提出要在3個星期後召開策略會議，要求筆者率部門準備材料，筆者不知就裏，唯唯諾諾。還記得主席離開後，我馬上請教行政總裁，哭笑問到這是否和我開玩笑？總裁安慰說：「放心放心，只有3個星期，很難約定所有董事」。沒想到，幾天後，12位董事，有11位回覆將欣然參與。就這樣，我帶着忐忑不安的心情和幾個重要問題，準備了影響至今的第一個慈善策略會議。當天，與會董事就幾個命題熱烈討論：慈善信託基金長期以來在社會多方面做出貢獻，但我們應該比較有重點的捐款、在選定主題中做出顯著成績嗎？基金多年來和大學、NGO、政府等夥伴合作無間，但關係被動，基本上等待夥伴提出申請要求，我們應該在某些社會議題上主動尋找合作夥伴，共同嘗試攻克難題嗎？NGO等夥伴在前線提供服務，但往往很少資源投入提升機構、人員能力，基金可以在這方面多做一點嗎？基金歷史上捐款以硬件（醫院、大學建築、NGO大樓、維修）為主，要回應現代社會挑戰，這足夠嗎？主席帶領董事會在這些思考訂立了清晰的指引，和波士頓基金類似，我們策略傾斜3大主題：青年、老齡化、體育（2016年加入第四項藝術、文化和保育），同時跨議題支持慈善界能力提升（Capacity Building），硬件和軟件並重，這幾年下來，策略效果明顯。
Paul和我聊到最後，他感慨波士頓基金近年走得有點極端，只做自己選定的項目，開始和草根NGO機構脫節，他們現在調整策略，重新適度支持業界自主發展。筆者慶幸慈善信託基金在策略起點時對此已經有所考慮，我們相信基金的合作夥伴，他們是前線創新的泉源、服務的提供者，這條路基金必須和夥伴一起走，才能走得遠，才能對社會做出持續的貢獻。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170918/20156029
亮說亮話：財仔最怕的債仔
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GS(14)@2017-10-09 02:52:51我去了瀋陽幾日，在9.18事變之前回港，9.18事變主角是少帥張學良，當年佢對日本侵華實行不抵抗政策。現今有一個行業，最怕客戶實行不抵抗政策。現在有不少年輕富二代，為了向父母顯示能力，於是用父母給他們的資金做生意，不過，他們並不是開拓甚麼新科技或者打進新市場，而是做一個非常古老行業，就是放貸。這個行業的確很容易做，如果能夠將借出去的錢完整收回的話，但是，那些年輕富二代並不知道雍正曾經講過，借出去的錢，跪也收不回來。有開財務公司的年輕富二代跟我說，他們借出去的錢，有不少客戶竟然一期都唔供。他們在審核那些客戶時，察覺不到有問題，上一手財務公司表示，那些客戶還款能力不錯，很少脫期。點解到了他們那裏就立刻脫期，並且任由他們沒收那些物業。其實，那些年輕財務公司負責人並不知道，那些向財務公司借錢的債仔，從第一天開始，便知道沒有能力清還欠款，他們以貸冚債，到達他們那裏，已經是最後一站。所以實行不扺抗政策，任由財務公司收樓，在收樓之前，他們還可以住在那一個基本上不屬於他的單位。現在不少經營財務公司的富二代的確很頭痛，不過，又不用擔心他們，在富一代眼中，二代開財務公司只不過是玩票性質，他們並不希望富二代初出道便成功，失敗反而可以挫他們的銳氣，長遠是好事。湯文亮
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亮說亮話：香港或要追加息
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GS(14)@2017-10-09 03:12:22有一件事，香港人非常自豪，就是美國加息，香港都可以唔跟隨。香港已經4次沒有跟美國加息，問任何人點解香港可以唔跟美國加息，答案都只得一個，就是停泊在香港而又唔願離開的熱錢太多。我唔認為這是一個正確答案，或者這只是答案一部份，我認為香港唔加息的原因，就是存款借唔出，有太多熱錢積聚，加息即是搵自己笨。點解借唔出？就是金管局的逆周期措施。過去幾年，金管局推出了8次逆周期措施，將按揭成數越收越緊，銀行大把錢，又放唔出，減息爭生意就差不多，所以，現在享受低息的客戶應該多謝金管局。不過，無論如何，雖然有很多銀行家話到2018年底，香港只需要加0.25%，但我並不認同他們說法，到今年底，如果美國加0.25%，香港就要加0.5%，因為香港要追加。上星期金管局陳總話，如果確認樓市下跌，就會放寬逆周期措施，我估計在利息上升，供應量增加，購買力減弱的情況下，樓市很快會作出合理調整，當樓價下跌之後，金管局就要履行承諾放寬逆周期措施。放寬之後，銀行存款有出路，就不需要低息搶客。其實，採用Hibor的客戶已經加了息，平均已經比正常時候多了0.25%，現在距離封頂位只有0.18%，只要一到達封頂位，就算金管局在今年內沒有放寬逆周期措施，美國唔加息，香港在今年底都有機會加0.25%。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171003/20171408
也說亮話：劏房記之肉在砧板上
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GS(14)@2017-10-09 03:54:07「係唔係要一隻白切雞？」「斬唔斬？」筆者爽快回應：「斬！」老闆一刀切去雞頭，接着快刀清除內臟、肥膏，沒兩下白切雞就準備好了。在旁一起來市場買菜的阿芬一邊看着老闆手起刀落，一邊忍不住嘀咕：「這雞頸這麼長就剁掉了？哎呦，那可不是肥膏，沾着肉哪！」筆者周末和兒子一起拜訪葵涌聖公會麥理浩夫人社區中心，中心正在運作為期三年「賽馬會陽光計劃」，為居住附近的劏房街坊提供服務。據總幹事沃女士的介紹，區內有約2,400家劏房戶、7,000餘人，除了單親家庭外，也有不少新移民和少數族裔，當中有靠領取綜援，也有在建築、餐飲、零售等行業維生。生活拮据、捉襟見肘是大家的共同困難，面對業主加租再加租更是雪上加霜，劏房街坊出於實際需要，也同時怯於法律知識、環境陌生而無可奈何。「肉在砧板上」是沃女士用得最多的一句形容，3,500元租個80呎的單位，葵涌平均呎租43.75元已經是皇恩大赦，當然這還包括爬8層樓梯，大廈沒有看更，多民族混居等條件。阿芬的情況則更是困難，單親媽媽帶着3個孩子，之前住的80呎劏房維修被迫遷出，由於2個孩子已經過了18歲，小劏房業主不願意租給他們，最後只能找到120呎月租金7,000的大劏房，這58.33的呎租絕對比得起半山，卻是老鼠橫行，這兩個月又屋漏兼逢連夜雨。「張生，你說那雞頸是不是切多了？」阿芬靦腆的問我。老闆聽到，二話不說，把脖子切好，一併放進飯盒。回到社區中心，有幾位街坊也來了，大家一起洗菜，準備晚餐，非常熱鬧，兩位10歲左右的小朋友和筆者的兒子也參與幫忙。「陽光鄰里互助中心」的廚房不是很大，卻容得下左鄰右舍的互相關懷；中心社工人數不多，卻看得出將心比心的人文精神。是晚兒子做的叉燒番茄炒雞蛋被評為第一，最早被吃完；筆者的菜遠炒牛肉，筆者自己認為牛肉炒得嫩，大家真誠認為菜心有點苦，最後所有菜都被吃完只剩這一盤，剛好一位街坊的女兒沒空前來，她帶回家宵夜，不費我一番苦心。連買菜帶中心收取每次8元廚房費，15人用了303元吃飽了，茶餘飯後，這個社區平台帶給劏房街坊的更是相聚聊天，互相平撫傷口的暖暖溫情。
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170925/20163062
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